18
PULS BIZNESU, 11 LUTEGO 2014
191
Lokale&Grunty
mln zł Tyle wyniesie koszt budowy galerii handlowej Galena
w Jaworzynie, której inwestorem jest spółka P.A. Nova. W obiekcie,
który powstanie w miejscu dawnej kopalni, znajdzie się ponad 120
sklepów i punktów usługowych. Budowa galerii rozpocznie się
w marcu 2014 r., a zakończy się w listopadzie 2015 r. [MCH]
Na lokatorach można dobr
Mieszkania Zakup lokalu
na wynajem to inwestycja bardziej
opłacalna niż lokata bankowa
Anna
Gołasa
[email protected] ☎ 22-250-29-21
Średnia rentowność najmu netto dla najważniejszych miast w Polsce w listopadzie
2013 r. wynosiła 4,20 proc. — pokazuje
analiza Home Brokera i Open Finance.
Choć nie jest to wynik aż tak imponujący jak w przypadku niektórych funduszy
inwestycyjnych, to w zestawieniu z lokatami, których średnie oprocentowanie
wynosi obecnie około 3 proc., wypada
naprawdę dobrze.
Trafić w preferencje
W listopadzie 2013 r. najwyższą rentowność miały mieszkania w Warszawie (4,71
proc.), Łodzi (4,54 proc.), Gdańsku (4,51
proc.) i Wrocławiu (4,29 proc.). Nieco dalej
w zestawieniu znalazły się Poznań (3,89
proc.), Gdynia (3,78 proc.) i Kraków (3,69
proc.).
Jak przekonują eksperci, jeszcze lepsze
wyniki można osiągnąć w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny nieruchomości są
o wiele niższe, popyt na wynajem niemały,
a stawki najmu bardzo atrakcyjne w stosunku do cen zakupu.
— Rentowości i stopy zwrotu z inwestycji mogą tu wynosić nawet od 7 do 15 proc.
Kupując mieszkanie w mniejszej miejscowości musimy się jednak liczyć z ryzykiem, że wartość nieruchomości w czasie
nie będzie rosła tak szybko, jak w dużych
i popularnych miastach — mówi Robert
Rentowność najmu mieszkań
w poszczególnych miastach w listopadzie 2013 r.
Miasto
Średnia
cena mkw
Rentowność brutto
Gdańsk
5 060 zł
Gdynia
4 904 zł
Kraków
6 317 zł
Łódź
3 816 zł
Poznań
5 160 zł
Warszawa
7 298 zł
Wrocław
5 499 zł
Średnia stawka najmu (za mkw)
Rentowność netto
30,00 zł
5,04%
4,51%
25,56 zł
4,25%
3,78%
31,74 zł
4,14%
3,69%
24,26 zł
5,10%
4,54%
27,14 zł
4,36%
3,89%
44,51 zł
5,25%
4,71%
32,06 zł
4,81%
4,29%
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z listopada 2013 r.;
oferty najmu z serwisu domiporta.pl z listopada 2013 r. obniżone o 5 proc.
Założenia: 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 zł za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego
przez właściciela (6 zł w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 zł w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów
z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
Kuliga, lider oddziału warszawskiego oraz
członek komisji rewizyjnej Stowarzyszenia
Mieszkanicznik.
Poza wielkością miasta, w jakim jest nieruchomość, opłacalność inwestycji zależeć
będzie także od innych czynników, np. wysokości czynszu, ewentualnych remontów
oraz okresu, przez jaki mieszkanie będzie
wynajmowane. Aby uniknąć problemów
ze znalezieniem lokatorów, analitycy radzą wybierać mieszkania blisko zakładów
pracy bądź uczelni, w miejscu z dobrym
dostępem do komunikacji miejskiej albo
atrakcyjnym dla turystów.
Istotny jest także rozkład mieszkania. Według Roberta Barszcza z Ober-
REKLAMA29541
-Haus, należy kupować 1-2 pokojowe
lokale w centrum miasta lub w okolicy
centrum. W przypadku mieszkań dwupokojowych najlepiej jeżeli są to dwa pomieszczenia i oddzielna, nawet „ślepa”
kuchnia.
Umowę najmu ekspert z Ober-Haus
radzi podpisywać na czas określony, np.
na 1 rok lub dłużej, dobrze jest również
zastosować umowę najmu okazjonalnego, dzięki której łatwiej można się pozbyć
niesolidnego najemcy. Warto również za-
bezpieczyć swoje roszczenia minimum
miesięczną kaucją.
Sprzyjające warunki
Jest kilka powodów, dla których właśnie teraz warto zainwestować w nieruchomość na
wynajem. Po pierwsze, z wyliczeń Expander
Advisors wynika, że udział raty kredytu hipotecznego w dochodzie małżeństwa zarabiającego dwie średnie pensje spadł z 38 proc.
w 2008 r. do 19,5 proc. w 2013 r. i wiele wskazuje na to, że w 2014 r. będzie podobnie.
Najemca też chce mieć coś do powiedzenia
Najemcy szukają
deweloperów gotowych
dostosować lokal
do ich wymagań.
Niektórzy mogą
pozwolić sobie na wiele.
Duża konkurencja na rynku biurowym, zwłaszcza
w Warszawie, powoduje, że
oprócz lokalizacji i wysokości czynszu najemcy coraz
większą uwagę zwracają na
elastyczność dewelopera.
Gotowości do współpracy ze
strony dewelopera oczekują
zwłaszcza ci, którzy decydują
się zająć znaczącą powierzchnię w budynku, a jeśli inwestor chce zatrzymać najemcę
na długo, musi przystać na
jego warunki.
Kancelaria SK&S w II kwartale tego roku wprowadzi się
budynku przy ulicy Jasnej 26,
gdzie zajmie około 5 tys. z 6 tys.
mkw. Właścicielem zmodernizowanej kamienicy jest spółka
Mermaid Properties.
— Gdy negocjowaliśmy
umowę najmu z deweloperem, wspólnie ustaliliśmy zasady współpracy. Chcieliśmy
móc decydować o wszystkich
istotnych z naszego punktu
widzenia elementach architektonicznych i wykończeniowych. Ponieważ od wielu lat
samodzielnie zarządzamy budynkiem, w którym wynajmujemy powierzchnię, doskonale
wiedzieliśmy, które zaproponowane przez dewelopera rozwiązania nie będą dla nas funkcjonalne, choć mogłyby być
idealne dla innego najemcy —
mówi Witold Głuchowski, prokurent kancelarii Sołtysiński
Kawecki & Szlęzak.
Kancelaria wyznaczyła pięciu pracowników administracyjnych, których wydelegowała do uczestnictwa w procesie
adaptacyjnym budynku, wynajęła zewnętrzną firmę doradczą
Jones Lang LaSalle odpowiedzialną za techniczny nadzór,
a także zaprosiła do współpracy architektów zaangażowanych w aranżację wewnętrzną
i opiniowanie prac.
Co na to deweloper?
— Postanowiliśmy zaufać
doświadczeniu klienta i rozważać każdą z zaproponowanych
przez niego zmian czy uwag.
Finalny projekt wnętrz oraz
części wspólnych jest całkowi-
cie inny niż propozycja pierwotnie przedstawiona klientowi. Część modyfikacji wiązała
się oczywiście z dodatkowymi kosztami, które byliśmy
w stanie częściowo ponieść. Na
prośbę klienta dostosowaliśmy
na przykład kształt tarasu przy
kafeterii, tak, aby zmieściła się
zgłoszona przez SK&S liczba
stolików z parasolami — mówi
Łukasz Dołęga, członek zarządu Mermaid Properties.
Kancelaria zaproponowała
również zmianę projektu klatki
schodowej wewnątrz budynku
na klatkę panoramiczną, całkowicie przeszkloną, ze szklaną
windą, zmieniła rozmiar i położenie pomieszczenia na odpady, miała głos przy wyborze
kamienia, z którego wykonano
okładzinę recepcji. [MCH]
PULS BIZNESU, 11 LUTEGO 2014
HANDEL
Rozbudowa
Gemini Parku
na finiszu
Na kwiecień zaplanowano otwarcie rozbudowanej galerii handlowo-rozrywkowej Gemini Park w
Białymstoku. Modernizacja trwa
od sierpnia 2012 r. Zakończono
już wszystkie roboty budowlane, powstała też cała elewacja
budynku. Trwają ostatnie prace
wykończeniowe i dopracowywanie detali. Większość najemców
odebrała już lokale i rozpoczęła
aranżację wnętrz. Przed remontem całkowita powierzchnia
centrum wynosiła 27 tys. mkw.,
na których działało 80 sklepów
i punktów usługowo-gastrono-
rze zarobić
OSTATNI DZWONEK: Okoliczności sprzyjające zakupom mieszkań nie będą trwały
wiecznie. Zapewne już w 2015 r. bardzo
wzrosną stopy procentowe w naszym kraju.
Droższe staną się więc kredyty. W przyszłym
roku wprowadzony zostanie również obowiązek posiadania aż 10 proc. wkładu własnego,
co może stanowić znacznie większą przeszkodę niż wymagane od tego roku 5 proc.
wkładu – mówi Jarosław Sadowski, główny
analityk firmy Expander. [FOT. TP]
— Obecnie udział raty w dochodzie wynosi tylko 18,9 proc. Jeśli stopy procentowe wzrosną o 0,25 pkt. proc. to udział
wyniesie 19,4 proc. Sprzyjać zakupom
może również poprawiająca się koniunktura ekonomiczna. W ubiegłym roku wiele
osób wstrzymywało się z zakupem, ponieważ w mediach często pojawiały się
informacje o trudnej sytuacji gospodarczej. W 2014 r. prognozowany jest około
3 proc. wzrost PKB. Poprawiać powinna
się również sytuacja na rynku pracy — tłu-
maczy Jarosław Sadowski, główny analityk
firmy Expander.
Do zakupu własnego M może zachęcać także program rządowych dopłat
Mieszkanie dla Młodych, który wystartował z początkiem 2014 r.
W Warszawie na wsparcie finansowe
mogą liczyć osoby, które kupią mieszkanie
w cenie maksymalnej 5864,65 zł za 1 mkw.
Jak wynika z danych firmy Emmerson
Realty, w styczniu 2014 r. na Białołęce znajdowało się 460 lokali spełniającym to kryterium cenowe, a zarazem powierzchniowe.
W Krakowie poszukiwania warto zacząć od południowych obszarów miasta.
W dzielnicach Bieżanów-Prokocim oraz
Swoszowice znajduje się łącznie 82 proc.
wszystkich mieszkań, które kwalifikują się
do MDM-u w stolicy Małopolski. Natomiast
we Wrocławiu limit cenowy 4774 zł za
1 mkw. okazał się akceptowalny dla deweloperów działających w dzielnicach
Psie Pole i Fabryczna. Znajduje się tam
86 proc. oferty spełniającej kryteria rządowego programu.
Choć obecne warunki sprzyjają zakupom, analitycy radzą nie czekać zbyt
długo.
— Zapewne już w 2015 r. bardzo wzrosną stopy procentowe w naszym kraju.
Droższe staną się więc kredyty. W przyszłym roku wprowadzony zostanie również obowiązek posiadania aż 10 proc.
wkładu własnego, co może stanowić
znacznie większą przeszkodę niż obowiązujące od tego roku wymaganie 5 proc.
wkładu — wyjaśnia Jarosław Sadowski.
micznych oraz rozrywkowych,
m.in. Cinema City, hipermarket
Real, Martes Sport, H&M, C&A,
New Yorker. Po rozbudowie
powierzchnia zwiększy się do 40
tys. mkw. Przybędzie 40 nowych
sklepów, wśród nich m.in. Smyk,
Stradivarius, Bershka, Cropp,
19
Sinsay, Kazar, SWISS i cukiernia
Sowa. Wielu dawnych najemców
przedłużyło umowy najmu,
a część z nich powiększyła
wynajmowaną powierzchnię
(m.in. Mohito, Rossmann,
House, Carry, CCC, Martes Sport
i Reserved). [ADO]
BIURA
Pierwszy najemca
w Dominikańskim
Spółka Deloitte wynajęła ponad 1,3 tys. mkw.
w biurowcu Dominikański we Wrocławiu,
budowanym przez Skanska Property Poland.
Firma zorganizuje tu swój wrocławski oddział.
Budynek o powierzchni 15,3 tys. mkw. to pierwsza faza inwestycji. Jego oddanie do użytku
zaplanowano na II kwartał 2015 r.
Deloitte wprowadzi się do nowego biura
w październiku 2015 r. Miesiąc wcześniej
w biurowcu pojawią się także wrocławskie
oddziały Skanska, które zajmą 2,4 tys. mkw.
Druga faza inwestycji obejmuje budowę kolejnego biurowca o powierzchni 24,2 tys. mkw.,
który zostanie połączony z pierwszym
budynkiem. Pod nimi znajdzie się dwupoziomowy parking z 372 miejscami postojowymi
i parking dla rowerów. Kompleks
Dominikański powstaje zgodnie z zasadami
zielonego budownictwa i otrzymał już precertyfikcję LEED na poziomie Gold. Generalnym
wykonawcą jest Skanska, a za komercjalizację
odpowiada Skanska Property Poland. [MCH]
BIURA
Nowi najemcy na Poleczki
Glenmark Pharmaceuticals, międzynarodowa
spółka farmaceutyczna wynajęła 615 mkw.
w budynku C1 w warszawskim Poleczki Business
Park. Najemca wprowadzi się w maju tego roku.
Wynajmującego reprezentowała firma doradcza
Colliers International. W czwartym kwartale
2013 roku do grona najemców parku biznesowego na ulicy Poleczki dołączyły już firmy:
Emcon Solutions (dostawca rozwiązań i usług
informatycznych dla firm), PID Polska (producent detektorów rentgenowskich w przemyśle
spożywczym ) i Polmos (producent i eksporter
wódek czystych i smakowych, dystrybutor
hurtowy i detaliczny alkoholi i innych napojów).
Łącznie wynajęły około 1 tys. mkw. [MCH]
MIESZKANIA
Oaza Piątkowo z pozwoleniem
na użytkowanie
Firma J.W. Construction Holding otrzymała
pozwolenie na użytkowanie poznańskiego osiedla
Oaza Piątkowo przed planowanym terminem.
Dokument uprawomocni się przed końcem lutego.
Budowa osiedla rozpoczęła się w kwietniu 2012 r.
Tworzą je dwa segmenty, pięcio-
i sześciopiętrowy. Powstały w nich łącznie 183
mieszkania, o powierzchni od 29 do 100 mkw.
Ceny za mkw. rozpoczynają się od 5,59 tys. zł za
mkw. Część z nich kwalifikuje się do programu
Mieszkanie dla Młodych. Wszystkie lokale na
wyższych piętrach mają balkony, loggie lub tarasy.
Pod każdym z budynków znajduje się dwukondygnacyjny parking. Do dyspozycji mieszkańców i
ich gości będą też dodatkowe miejsca na parkingu
naziemnym. Budynki mają windy i są przystosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych.
Na osiedlu powstają alejki spacerowe oraz plac
zabaw dla dzieci. Pierwsi mieszkańcy odbiorą
klucze do jeszcze w lutym. [ADO]
MAGAZYNY
Duży najemca w Segro
Industrial Parku Wrocław
Firma Chassis Brakes International Poland
wynajęła 2,3 tys. mkw. we wrocławskim
parku logistycznym Segro. W październiku
2013 r. producent hamulców otworzył
we Wrocławiu nowy zakład, w którym
powstają zaciski hamulcowe oraz hamulce
bębnowe. Nowy magazyn w parku Segro
posłuży firmie do przechowywania różnego
rodzaju elementów potrzebnych do produkcji.
Komponenty zgromadzone w Segro będą przewożone co godzinę metodą JIT (Just In Time
Delivery) na linie produkcyjne znajdujące się
w fabryce mieszczącej się w pobliżu parku.
W założeniu ten system usprawni transport produktów firmy. Segro Industrial Park
Wrocław znajduje się w północno-wschodniej
części miasta, 12 km od centrum. Docelowo
powstanie w nim 40 tys. mkw. powierzchni
magazynowej i produkcyjnej. [ADO]
MIESZKANIA
Do sieci po własne cztery kąty
Ruszył portal internetowy OutletMieszkan.pl,
przedstawiający propozycje mieszkań
z ryku pierwotnego w Warszawie, Krakowie,
Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie.
Osoby zainteresowane konkretnym lokum
kontaktują się bezpośrednio z deweloperem.
Oferty zawierają informacje o liczbie pokoi
w lokalu i jego położeniu, cenie za 1 mkw.
i cenie ostatecznej, a poza tym rzut mieszkania
albo jego zdjęcia oraz kontakt do sprzedającego. Odpowiednią adnotacją wyróżniono mieszkania objęte rządowym programem dopłat
Mieszkanie dla Młodych. [AGO]
Plac Unii na sprzedaż
Euromarket zmienił właściciela
Spółki Liebrecht & Wood
i BBI Development
wystawiły na sprzedaż
kompleks biurowohandlowy przy Placu
Unii Lubelskiej
w Warszawie.
Firma Tawstock Estates
sprzedała Centrum
Biurowe Euromarket
w Krakowie. Nowym
właścicielem jest spółka
zarządzana przez
Bluehouse Capital.
Plac Unii składa się z trzech budynków. Między dwoma sześciopiętrowymi znajduje się 21-piętrowy wieżowiec. Całkowita
powierzchnia najmu wynosi 56,8
tys. mkw., z czego część biurowa
zajmuje 41,3 tys. mkw., a 15,5 tys.
mkw. (na parterze budynków)
galeria handlowa City Shopping.
Obiekt został oddany do użytku
w IV kwartale 2013 r.
Przy sprzedaży kompleksu
inwestorom będzie doradzała
agencja CBRE, która jest także wyłącznym agentem odpowiedzialnym za wynajem
biur w Placu Unii (wynajęte
jest 60 proc.). Zdaniem Mike’a
Atwella, dyrektora działu rynków kapitałowych w CBRE na
Europę Środkową i Wschodnią,
sprzedaż budynku wywoła
duże zainteresowanie.
— Rok 2013 był jednym z najbardziej aktywnych na rynku inwestycyjnym w Polsce
od 2008. Przewidujemy, że
ta tendencja będzie kontynuowana również w 2014
i w kolejnych latach. Polska,
zwłaszcza Warszawa, jest nadal najbardziej pożądanym
przez inwestorów rynkiem
w regionie — przekonuje Mike
Atwell. [MCH]
MGŁA TAJEMNICY: O cenie,
jaką nabywca powinien zapłacić
za Plac Unii, nie chcą mówić ani
właściciel obiektu, ani eksperci
rynku nieuchomości. [FOT. ARC]
Za pięciopiętrowy budynek
o powierzchni około 12,2 tys.
mkw. (z czego 10.6 tys. mkw to
powierzchnia biurowa, a 1,6 tys.
mkw. handlowa) nabywca zapłacił od 15 do 20 mln EUR. To
dobry sygnał dla polskiego rynku biurowego, bo — jak zaznacza
Michał Ćwikliński, dyrektor działu inwestycji w Savills sprzedaż
Euromarketu pokazuje wzrost
zainteresowania inwestorów stolicami regionalnów, a także nie-
ruchomościami nie tylko z najwyższej półki, ale również tymi,
które w przyszłości mogą zyskać
na wartości. Oczywiście najpierw
muszą przejść generalny remont,
który w przypadku Euromarketu
może kosztować około 1 mln
EUR. Biurowiec bowiem do najnowszych nie należy.
Jego budowa zakończyła się
w 2001 r. i od tego czasu nie
był udoskonalany ani odnawiany. Budynek jest wyposażony
w BMS — inteligentny system
zarządzania obiektem, ma też
podwieszane sufity, klimatyzację, pełen zakres usług telekomunikacyjnych, 24-godzinne
systemy ochrony i monitorowania oraz parking. Co bardzo
istotne, centrum biurowe ma
swoich stałych najemców: BP
Europe, CanPack i dwie mniejsze firmy. Jednak 25 proc. powierzchni wciąż jest wolne, co
z pewnością wpłynęło na cenę
budynku. Narazie nie wiadomo, jakie plany względem biurowca ma nowy właściciel.
Zdaniem Michała Ćwiklińskiego, starsze biurowce (około
10-letnie) to atrakcyjne obiekty dla inwestorów, którzy chcą
podnieść ich wartość. Niska
cena zakupu rekompensuje
koszty przyszłego remontu.
W dużych miastach wciąż jest
kilka takich nieruchomości, na
które na pewno wkrótce znajdą
się chętni.
Przy sprzedaży Euromarketu spółce Tawstock Estates
doradzały agencje CBRE
i Savills. [MCH]
Download

Najemca też chce mieć coś do powiedzenia