ZNALECKÝ POSUDEK
číslo 4069/2013
NEMOVITOST:
Katastrální údaje :
Adresa nemovitosti:
Vlastníci pozemku:
1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11
Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Horní Lomná, k.ú. Horní Lomná
Horní Lomná, 739 91
Martin Kawulok, Horní Lomná 44, 739 91, vlastnictví: podílové,
vlastnický podíl: 1 / 2
Kateřina Kawuloková, Zeyerova 1867/17, 792 01 Bruntál, vlastnictví: podílové,
vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNATEL :
Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš
Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL :
Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o.
Hálova 34, 190 00 Praha 9
IČ: 44846762
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 17208/11-36 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½
POZEMKŮ 2000/1, 2001,
2002/4
OBVYKLÁ CENA ½
POZEMKŮ 1965/2, 1965/5,
2059/11
Datum místního šetření:
Počet stran:
11
stran
V Praze, dne 10.6.2013
8 565 Kč
79 635 Kč
2.5.2013
Stav ke dni :
Počet příloh: 17
MONTEKALA, spol. s r.o.
2.5.2013
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ
Znalecký úkol
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001,
2002/4, 2059/11 v kat. úz. Horní Lomná, obec Horní Lomná, okres Frýdek-Místek, vše
zapsáno na LV č. 253.
Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní
ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.
Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen,
financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby
objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.
Přehled podkladů
- výpis z katastru nemovitostí ze dne 31.1.2013 LV č. 253 pro kat. úz. Horní Lomná,
Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec
- snímek z katastrální mapy ze dne 1.2.2013 pro kat. úz. Horní Lomná, list mapy č.
Jablunkov 9-8/24
- snímek z katastrální mapy ze dne 1.2.2013 pro kat. úz. Horní Lomná, list mapy č.
Jablunkov 8-8/33
- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-17208/11-36 ze dne 7.5.2012
- usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-17208/11-90 ze dne 31.1.2013
- sdělení o stavbě obec Horní Lomná
- lesní hospodářská osnova platná od 1.1.2009 - 31.12.2018
- informace sdělená zástupcem obce Horní Lomná
- fotodokumentace nemovitosti
- informace z realitního trhu
- skutečnosti zjištěné na místě samém
Místopis
Vesnice Horní Lomná leží administrativně v okrese Frýdek Místek a náleží pod
Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Jablunkov. Obec
Horní Lomná se rozkládá asi 30 km jihovýchodně od Frýdku Místku a 12 km jihozápadně od
města Jablunkov. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko.
Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 380 obyvatel.
Vesnice leží nedaleko hranice s Polskem a se Slovenskem. Pro využití volného času je v obci
k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov.
Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
SOUČASNÝ STAV
Okolí:
Přípojky:
veř. / vl.
bytová zóna
ostatní
/ voda
/
/ elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí :
nákupní zóna
kanalizace / plyn
Přípojky:
telefon
veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
MHD
dálnice/silnice I. tř
2
bytová zóna
ostatní
/ voda
/
/ elektro
železnice
průmyslová zóna
nákupní zóna
kanalizace
/ plyn
telefon
autobus
silnice II.,III.tř
Poloha v obci:
Přístup k pozemku
zpevněná komunikace
nezpevněná komunikace
Celkový popis
1/2 pozemků parc. č. 1965/2, 1965/5, 2000/1, 2001, 2002/4, 2059/11 , které se nachází v
převážně mimo zastavěné území obce.
Na exekučním příkazu a usnesení o ustanovení znalce je mimo pozemků zapsán i
rodinný dům č.p. 85. Tato nemovitost je uvedena i na listu vlastnictví - rodinný dům č.p.
85 na parcele St. 407 (pozemek jiného vlastníka - Marie Cymorková). Dle sdělení obce
Horní Lomná rodinný dům č.p. 85 byl zbourán, stodola na parc. č. St. 407 je v majetku
paní Marie Cymorkové.
Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2.
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:
Nemovitost je řádně zapsána v katastru
Nemovitost není řádně zapsána v katastru
nemovitostí
nemovitostí
Stav stavby umožňuje podpis zástavní
Stav stavby neumožňuje podpis zástavní
smlouvy (vznikla věc)
smlouvy
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její
Skutečné užívání stavby je v rozporu s její
kolaudací
kolaudací
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné
Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z
komunikace je zajištěn
veřejné komunikace
Komentář: Část pozemků je přístupná přes pozemky jiných vlastníků.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou
Nemovitost není situována v záplavovém
Nemovitost situována v záplavovém území
území
Věcná břemena a obdobná zatížení:
Zástavní právo
Exekuce
Ostatní rizika: nejsou
OBSAH
Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu
1. Ocenění pozemků
1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5
1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4
1.3 Pozemek p.č. 2059/11
2. Ocenění trvalých porostů
2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2
Obsah tržního ocenění majetku
1. Ocenění pozemků
3
1.1
Pozemky
OCENĚNÍ
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č.
350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č.
460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5
Popis
Pozemek p.č. 1965/2 se nachází mimo zastavitelnou část obce, jedná se o lesní pozemek o
výměře 6917m2 jehož zalesněná část je přibližně 5600m2. Na tomto pozemku se nachází
převážně smrkový porost, pozemek je svažitý jižním směrem a je přístupný ze zpevněné
komunikace. Zbytek pozemku je zatravněn. V ÚP má pozemek charakter louky a pastviny,
není v zastavěném území a není možné jej zastavět.
Pozemek p.č. 1965/5 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním směrem. Pozemek se nachází v
zastavěném území, ale není určen k zastavění. Jedná se o louku. Je možné jej napojit na
veškeré IS.
Ocenění
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29
Název
Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
trvalý travní
1965/5 93 624
770,00
porost
trvalý travní
1965/5 94 089
195,00
porost
Mezisoučet
965,00
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
Lesní pozemek oceněný dle § 30
Název
Parcelní číslo SLT
Výměra
[m2]
6 917,00
lesní pozemek
1965/2
5S1
Mezisoučet
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):
Lesní pozemek oceněný dle § 30 - celkem
Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5 - zjištěná cena
JC
Úprava
[Kč/m2]
[%]
1,66
UC
[Kč/m2]
1,66
1,00
1,00
195,00
*
JC
Úprava
[Kč/m2]
[%]
5,85
UC
[Kč/m2]
5,85
=
4
Cena
[Kč]
1 278,20
1 473,20
1,0000
1 473,20
Cena
[Kč]
40 464,45
40 464,45
* 1,0000
40 464,45
41 937,65 Kč
1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4
Popis
Pozemek tvořený parcelami č. 2000/1, 2001 a 2002/4 se nachází jihovýchodně od obce, mimo
zastavitelné území. Pozemky jsou nepravidelného tvaru a sousedí s lesním porostem. V ÚP
jsou vedeny jako louky a pastviny. Není možné je napojit na inženýrské sítě.
Ocenění
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29
Název
Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
trvalý travní
2000/1 93 624 5 295,00
porost
trvalý travní
2001
93 624
302,00
porost
ostatní plocha
2002/4
114,00
Mezisoučet
5 711,00
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC
Úprava
[Kč/m2]
[%]
1,66
UC
[Kč/m2]
1,66
Cena
[Kč]
8 789,70
1,66
1,66
501,32
1,19
1,19
135,66
9 426,68
1,0000
9 426,68
*
Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4 - zjištěná cena
=
9 426,68 Kč
1.3 Pozemek p.č. 2059/11
Popis
Pozemek p.č. 2059/11 se nachází mimo zastavitelné území obce, v ÚP je veden jako louka a
pastvina a není možné jej napojit na inženýrské sítě.
Ocenění
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29
Název
Parcelní číslo BPEJ Výměra
[m2]
trvalý travní
2059/11 93 624 1 388,00
porost
Mezisoučet
1 388,00
Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39):
Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
Pozemek p.č. 2059/11 - zjištěná cena
JC
Úprava
[Kč/m2]
[%]
1,66
UC
[Kč/m2]
1,66
*
=
5
Cena
[Kč]
2 304,08
2 304,08
1,0000
2 304,08
2 304,08 Kč
2. Ocenění trvalých porostů
2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2
Popis
Lesní smrkový porost v chráněné krajinné oblasti 82-Beskydy 3. zóna. Slabá kmenovina,
místy se starší etáží.
Lesní porosty: § 35 - § 38 .
Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí
Výměra
Zast.
[roků]
Ba
[roků]
V [m2]
Z [%]
Cena mýtní výtěže
Náklady na zajištěnou
Věkový hodnot.
Opravný faktor
Au [Kč/m2]
kulturu c [Kč/m2]
faktor fa
fuv
Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z
Cena
smrk ztepilý
48
3
0,800
100
5 600
100
63,80
12,46
0,390
Ha=[(63,80-12,46)*0,390+12,46]*0,80*100 % = 25,9861 Kč/m2
145 522,16
Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005]
*
0,740
Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39):
*
1,000
smrk ztepilý - celkem
=
107 686,40
Celkem - lesní porosty
=
Lesní porost na p.č. 1965/2 - zjištěná cena
107 686,40 Kč
107 686,40 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5
1.2. Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4
1.3. Pozemek p.č. 2059/11
41 937,70 Kč
9 426,70 Kč
2 304,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
53 668,50 Kč
2. Ocenění trvalých porostů
2.1. Lesní porost na p.č. 1965/2
107 686,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
107 686,40 Kč
Celkem
161 354,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
161 354,90 Kč
6
Ocenění majetku obecnou metodikou
1. Ocenění pozemků
1.1 Pozemky
Porovnávací metoda
Základní popis oceňovaných pozemků
Přehled srovnatelných pozemků:
Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD,
možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená
[m2]
/kupní cena
cena
celkový
cena
2
[ Kč ]
[ Kč/m ]
[ KC ]
[ Kč/m2 ]
Lokalita: Pozemek, Dolní Lomná
KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,80
KIV: 1,00
KVP: 1,00
816 116 000
142,16
0,49
Parcela č.:
Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej rovinatého
pozemku o výměře 816 m^(2) v Dolní Lomné v chráněném území u Jestřábího
potoka. Pozemek leží v CHKO, stavba zatím není možná, dobrá investice do
budoucna. Krásné prostředí, možnosti turistiky, v blízkosti lyžařský vlek.
Lokalita: Pozemek, Jablunkov
KRC: 1,00
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
3 674
55 110
15,00
0,64
Parcela č.:
Popis pozemku: Nabízíme pozemky v obci Jablunkov o rozměrech 3674m2,
2264m2, 1465m2, 1513m2, 695m2, 1252m2. Možnost koupě jednotlivě.
Lokalita: Pozemek, Vyšní Lhoty
KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
5 607
80 000
14,27
0,61
Parcela č.:
Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 5 607 m2,
sestávající z lesního pozemku o výměře 2 245 m2 a ostatní plochy o výměře 3 362
m2.
Lokalita: Pozemek, Horní Líštná
KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,80
69,15
KUV: 0,80
9,60
KUV: 0,80
8,68
KUV: 1,00
100 000 100 000
1,00
1,00
Parcela č.:
1,00
Popis pozemku: Nabízíme Vám na prodej 100 000 m2 pastvin, lesů na polosamotě,
s dobrým dojezdem.Výhodná investice.
Průměrná jednotková cena
22,11 Kč/m2
7
Druh pozemku
Parcela č.
lesní pozemek
trvalý travní porost
trvalý travní porost
trvalý travní porost
ostatní plocha
trvalý travní porost
Celková výměra pozemků
1965/2
1965/5
2000/1
2001
2002/4
2059/11
Výměra
[ m2 ]
6 917
965
5 295
302
114
1 388
14 981
Jednotková cena
[ Kč/m2 ]
22
3
3
3
3
3
Hodnota pozemků
celkem
Celková cena
pozemku [Kč]
152 174
2 895
15 885
906
342
4 164
176 366
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:
1. Ocenění pozemků
1.1 Pozemky p.č. 1965/2, 1965/5
1.2 Pozemky p.č. 2000/1, 2001, 2002/4
1.3 Pozemek p.č. 2059/11
2. Ocenění trvalých porostů
2.1 Lesní porost na p.č. 1965/2
41 938,00 Kč
9 427,00 Kč
2 304,00 Kč
53 669,00 Kč
107 686,00 Kč
8
Rekapitulace tržního ocenění majetku
1. Ocenění pozemků
1.1 Pozemky
Věcná hodnota
Hodnota pozemku
Zjištěná cena dle vyhlášky
176 400,00 Kč
Současný stav
176 366 Kč
176 366 Kč
161 355 Kč
Obvyklá cena ½ pozemků p.č.
2000/1, 2001 a 2002/4
8 565 Kč
Obvyklá cena ½ pozemků p.č.
1965/2, 1965/5 a 2059/11
79 635 Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých
oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i
záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout
žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní
dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská
situace.
Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto
základní skutečnosti a ovlivňující aspekty:
a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni, jedná se většinou a pozemky s
investicí do budoucna (možnost zastavění)
b) parametry povyšující cenu: nezjištěny
c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, pozemky netvořící celek
V Praze 10.6.2013
MONTEKALA, spol. s r.o.
Hálova 34
190 00 Praha 9
Znalecká
doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným
MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro
znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle
ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a
ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů
do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru
ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí,
nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných
papírů, podniků a obchodních společností.
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4069/2013 znaleckého deníku.
Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.
9
B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049,
předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný
majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané
živnostenským odborem
úřadu městské části Praha 5 pod č.j.
ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č.
118/2013.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
Podklady a přílohy
Mapa oblasti
Snímek katastrální mapy ze dne 1.2.2013
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 253 ze dne 31.1.2013
10
počet stran A4 příloze
1
3
13
11
Download

118 2013 pol pozemků Horní Lomná Kawulová