OCEŇOVÁNÍ
NEMOVITOSTÍ
LUCIE MAŘÁKOVÁ
Obsah
Obsah
Obsah ...................................................................................................................................................... 2
Definice základních pojmů....................................................................................................................... 3
Katastr nemovitostí.................................................................................................................................. 5
Analýzy trhu nemovitostí ......................................................................................................................... 7
1) Ekonomické a sociální vztahy v daném segmentu ...................................................................... 9
2) Vlastní tržní charakteristiky ........................................................................................................ 10
Ocenění nemovitosti.............................................................................................................................. 11
Tržní hodnota......................................................................................................................................... 11
„Verkehrswert“ Definice SRN dle § 194 stavebního zákoníku: ......................................................... 11
“Open Market Value” Definice UK dle tzv. New Red Book:............................................................... 11
„Cena obvyklá“ Definice ČR – cena obvyklá dle zákona o oceňování.............................................. 11
Metody oceňování ................................................................................................................................. 12
Oceňování pozemků.............................................................................................................................. 12
Cenotvorné faktory pozemku............................................................................................................. 12
Výpočet hodnoty pozemku srovnáním............................................................................................... 12
Zdroje srovnatelných cen ............................................................................................................... 12
Příklad výpočtu............................................................................................................................... 13
Indexová metoda ............................................................................................................................... 14
Naegeliho metoda - metoda třídy polohy........................................................................................... 15
Oceňování staveb.................................................................................................................................. 20
Výnosová hodnota................................................................................................................................. 24
Výnosová metoda s prostou kapitalizací ........................................................................................... 24
Výnosová metoda se zohledněním hodnoty pozemku ...................................................................... 26
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost různých typů nemovitostí..................... 30
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost rodinných domů a bytů .................... 30
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost skladových a výrobních hal a areálů 30
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost admin. budov ................................... 30
Znalecký posudek - obsah, forma, struktura ......................................................................................... 30
Struktura posudku.............................................................................................................................. 30
Formální stránka posudku ................................................................................................................. 31
Oceňování nemovitostí pro účely dlouhodobého financování .............................................................. 31
Charakteristika požadavků na oceňování nemovitostí z pohledu hypotečního a jiného dlouhodobého
financování......................................................................................................................................... 31
Omezení tržní hodnoty pro ocenění zajištění hypotečního (dlouhodobého) úvěru........................... 32
Zadlužitelná hodnota.......................................................................................................................... 33
Vliv evropské harmonizace na oceňování nemovitostí pro hypoteční banky.................................... 36
Věcná břemena a způsob jejich oceňování .......................................................................................... 37
Věcná práva ....................................................................................................................................... 37
Právní aspekty věcných břemen........................................................................................................ 37
Ekonomické aspekty věcných břemen .............................................................................................. 38
Základní principy oceňování věcných břemen .................................................................................. 39
Globalizace trhu nemovitostí ................................................................................................................. 41
Národní standardy oceňování............................................................................................................ 41
2
Oceňování nemovitostí
Definice základních pojmů
Nemovitost - nemovitostí rozumíme pozemky a stavby pevně spojené se zemí (spojené se
zemí pevným základem).
Pozemek - část zemského povrchu (včetně toho pokrytého např. vodou), tedy něco, co je
dáno a nelze vyrobit ale ani spotřebovat. Množství pozemků je omezené, další
charakteristikou je prakticky nekonečná životnost.
Parcela - představuje takový pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v
(katastrální) mapě a označen parcelním číslem
Stavba - objekt (rozestavěný nebo dokončený) pevně s pozemkem spojený (jinak věc
movitá), který není součástí pozemku (platí zásada superficies solo non cedit –
pozemek bez stavby existovat může, naopak nikoliv – při různých vlastnících
pozemků a staveb na nich)
Vlastnické právo k nemovitosti – právo
1) věc užívat (a její plody a užitky)
2) s věcí disponovat (prodat, darovat …)
3) věc držet (nikdo nás toho nemůže zbavovat)
Evidence nemovitostí
- účetnictví podniku - nemovitost = dlouhodobý hmotný majetek (021 - budovy, haly a
stavby, 081 oprávky k budovám, halám a stavbám, 031 pozemky (neodepisují se))
Ocenění
- pořizovací cena
- vlastní náklady
- reprodukční pořizovací cena
- katastr nemovitostí
- finanční úřady - majetek a příjem z něj jako předmět zdanění
- stavební úřady – orgány státní správy, které se řídí stavebním zákonem
- musíme dodat projektovou dokumentaci a oni nám vydají po schválení
stavební povolení (projektová dokumentace – základ pro ocenění)
- vydávání stavebních povolení, kolaudačních rozhodnutí, demoličních
výměrů a pod. (je zde archivována projektová dokumentace). V kompetenci
stavebních úřadů je rovněž územní rozhodování a plánování a stavební
řízení. Stavební řízení - účastníci (stavebník, vlastníci sousedních pozemků
a dotčené orgány státní správy), závazné podmínky pro provedení a
užívání staveb, možnost odvolání, nabytí právní moci, dvouletá platnost
(musíme začít stavět do dvou let)
Potřeba ocenění
- účetnictví (pořizovací cena, výpočet odpisů)
- daně
- z příjmu
- majetkové - převod nemovitostí (ocenění dle vyhlášky)
- z nemovitostí (pozemek a stavby)
- právní pře a spory
- bankovní zástava (podle zákona o dluhopisech 70% ceny obvyklé)
- rozhodování o prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti
- oceňování podniku
Pokud se nám dostane do rukou ocenění nemovitosti, je strašně důležité kdo, kdy a za
jakým účelem toto ocenění zhotovil
Účetní ocenění nemovitostí
Účetní ocenění nemovitostí je určeno hmotným vyjádřením (nemovitého) majetku měřeným
ve fyzických jednotkách a přiřazením oceňovací veličiny k takto vyjádřenému majetku.
V účetnictví se zpravidla uplatňuje princip historických cen, tj. takových cen, které jsou (byly)
platné v okamžiku, kdy byl majetek pořizován. Ocenění nemovitostí je v souladu se zákonem
o účetnictví možné jedním z následujících tří způsobů:
3
Definice základních pojmů
1. pořizovací cenou, tj. cenou, za kterou byl majetek získán včetně nákladů souvisejících
s jeho pořízením (tzv. vedlejší pořizovací náklady - VPN). pořizovací cena = cena pořízení
+ VPN. Jedná se ale zpravidla (narozdíl od tržní hodnoty) o cenu včetně vedlejších
pořizovacích nákladů, které se v účetnictví také aktivují. V účtové osnově je možné nalézt
její vyjádření ve skupinách 02 (021 - Budovy, haly a stavby) resp. 03 (031 - Pozemky).
Tato hodnota se v čase nemění, není bezprostředně závislá na vývoji faktorů ovlivňujících
tržní hodnotu nemovitosti (např. na vývoji trhu nemovitostí, poptávce, nabídce, inflaci a
pod.) a nemusí proto nutně odrážet skutečnou hodnotu daného nemovitého majetku.
Vzhledem ke svému statickému charakteru bývá označována jako cena historická.
Úprava hodnoty nemovitosti v bilanci je omezena principem opatrnosti. Dojde-li
k přechodnému snížení hodnoty takového majetku, je možné vytvořit opravnou položku
na zvláštním účtu (sk. 092) tak, že pořizovací cena v účetnictví zůstane zachována.
V případě pominutí snížení hodnoty se opravná položka ruší. Přecenění směrem nahoru
(v podvojném účetnictví bezprostředně spojené s růstem zisku) se neprovádí.
2. reprodukční pořizovací cenou - tedy cenou, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy
se o něm účtuje. Ta se použije tehdy, kdy bylo nabytí nemovitosti bezúplatné, tedy např.
v případě daru a představuje analogii pořizovací ceny v takových případech. Zatímco
ostatní dva způsoby ocenění jsou orientovány na skutečné ceny (v případě pořizovací
ceny na cenu pořízení a VPN a v případě vlastních nákladů na cenu vstupů resp. režie)
představuje tento způsob ocenění odraz hodnoty majetku. Vzhledem k podmínkám jejího
použití (bezúplatný převod, darování, zjištění při inventarizaci a pod.) se tento způsob
nejvíce přibližuje oceňování nemovitostí dle pojetí z oblasti znalectví. Reprodukční
pořizovací cena je determinována cenou, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se
o něm účtuje, a představuje proto také cenu (hodnotu) historickou. Pouze v teoretickém
případě, že by se nemovitý majetek periodicky pomocí reprodukční pořizovací ceny
přeceňoval, odpovídala by v každém okamžiku podmínkám panujícím na příslušném
segmentu trhu nemovitostí). Účetní pojem reprodukční pořizovací cena je rozdílný od
pojmu reprodukční hodnota používaný při oceňování nemovitostí, který představuje cenu,
za kterou by bylo možné oceňovanou stavbu nově vybudovat k datu ocenění. Oba pojmy
mají určité společné ale zejména rozdílné znaky:
společné
• Obě ceny jsou stanoveny k určitému datu (datum účtování resp. ocenění).
• Nepředstavují skutečně zaplacenou cenu, ale pouze odpovídající hodnotu
• Od obou cen se odečítají odpisy - od reprodukční pořizovací ceny během
následujících účetních období, od reprodukční ceny v rámci postupu ocenění
formou opotřebení
rozdílné
• V případě „starých“ nemovitostí představuje reprodukční pořizovací cena hodnotu
již po zohlednění stáří nemovitosti (a jejím opotřebení), zatímco v případě
reprodukční ceny se jedná o stanovení hodnoty nově vybudované stavby
• Reprodukční pořizovací cena zahrnuje jak hodnotu (odepisovaných) staveb resp.
budov a hal, tak hodnotu (neodepisovaných) pozemků. Reprodukční cena se týká
pouze staveb resp. budov a hal
• Zatímco reprodukční pořizovací cena představuje výsledek oceňovacího postupu,
je reprodukční cena pouze mezi výsledkem ke stanovení (tržní) hodnoty
nemovitosti.
3. vlastními náklady, které zahrnují jak přímé náklady vynaložené na výrobu a popř.
nepřímé náklady vztahující se k této činnosti. Vlastní náklady se použijí tehdy, je-li
stavebníkem sama účetní jednotka. Z pohledu oceňování nemovitostí představuje
stanovení hodnoty nákladovou metodou, neboť takové ocenění je dáno součtem přímých
ale i nepřímých nákladů bezprostředně souvisejících s vytvářeným majetkem. Vztah
k tržní hodnotě k datu ocenění není jednoznačný, neboť náklady představují pouze jeden
faktor určující hodnotu nemovitosti (a při tržním oceňování se zpravidla použije i jiných
metod než jen nákladové - např. výnosová nebo porovnávací). Ani ocenění na bázi
4
Oceňování nemovitostí
vlastních nákladů není v čase proměnlivé a není bezprostředně závislé na vývoji faktorů
ovlivňujících tržní hodnotu nemovitosti (např. na vývoji trhu nemovitostí, poptávce,
nabídce, inflaci a pod.). Nemusí proto nutně odrážet skutečnou hodnotu daného
nemovitého majetku.
Katastr nemovitostí
Představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a
polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
Předmět evidence
- pozemky v podobě parcel
- budovy spojené se zemí pevným základem
- byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky
- rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory
- stavby, o nichž to stanoví zvláštní zákon
Veřejnost katastru
- katastr je veřejný a každý má právo do něj za přítomnosti pracovníka KÚ nahlížet a
pořizovat si z něho pro svoji potřebu opisy, výpisy nebo náčrty (bezplatně).
- výpis z katastru nemovitostí
- kopie katastrální mapy (veřejné listiny)
- od léta 2001 je umožněn dálkový přístup do katastru nemovitostí pomocí internetu; jedná
se o placenou službu se sazebníkem obdobným jako v případě pořizování výpisu z katastru
resp. kopie katastrální mapy u přepážky KÚ. Tyto dokumenty však nemají charakter
veřejné listiny
Způsob zápisu
- vklad - převod vlastnického práva k nemovitostem
- zřízení zástavního práva
- věcná břemena (in rem, in personam)
- předkupní právo
- převod bytu a nebytových prostor
- vydání věci v rámci restitucí
- vklad nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti
- vypořádání společného jmění manželů
- vypořádání podílového vlastnictví
- prohlášení vlastníka budovy
- smlouva o výstavbě
- záznam (státní orgány př. neoprávněná stavba)
- poznámka (soud, správce daně)
Zásady
Oficiality – oficiálně zapíší do katastru všechno, co požaduje zákon, i když to neobsahuje
smlouva
Veřejné víry – každý, kdo jedná na základě informací z katastru nemovitostí,jedná v dobré
víře, že skutečnosti zde uvedené souhlasí s realitou
Formální publicity (veřejnosti) – každý má právo sem nahlédnout a pořídit si opisy a výpisy
Priority – zápis návrhů v pořadí, v jakém byly doručeny. Vedou zde o návrzích protokoly,
navíc na podatelně dostaneme razítko s datumem a časem
Legality – katastr zapíše smlouvu pouze tehdy, je-li legální
Dispoziční – katastrální úřad nezapisuje sám od sebe ni, pouze na naši žádost
Konstitutivní - (intabulační) – pokud neuzavřeme smlouvu v písemné podobě a nepodáme na
katastr, jakoby se nic nestalo. Účinnost nabývá datem podání na katastr.
5
Katastr nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí
- list vlastnictví – všechny nemovitosti vlastněné nějakou osobou
- obec, okres
- katastrální území (jeden okres jich může mít více)
Část A: informace o vlastnících
Část B: parcelní číslo pozemku, výměra, druh pozemku, způsob využití (př: budova + list
vlastnictví číslo…), způsob ochrany, u budov navíc číslo popisné
Pokud je před parcelním číslem
P … vede se nějaké řízení
* … nedořešený právní vztah
St … dvojitá číselná řada (stavba)
X … nedořešený právní vztah a zároveň se vede nějaké řízení
Část B1: jiná práva – pokud bylo například vydáno ve prospěch vlastníka nějaké věcné
břemeno
Část C: Omezení vlastnického práva:
- věcné břemeno (smluví)
- předkupní právo
- zástavní právo
Část D: jiné zápisy (návaznosti na jiný list vlastnictví apod. ⇒ zápisy organizačního
charakteru)
Část E: Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
- k jakému datu vznikly právní účinky
- smlouvy o výstavbě,věcných břemenech, předkupní práva, zástavní práva, kupní
smlouvy atd.
Část F: Bonitní díly (pokud by to vyla zemědělská půda, může být specifikovaná její bonita
Kulaté razítko a kolek – potom je to veřejná listina
Přístup on-line – zpoplatněná forma
Kopie katastrální mapy
- geometrické zobrazení pozemků v podobě parcel
- silné čáry – hranice pozemků, tenké čáry – ohraničují stavby na pozemcích
- některé pozemky jsou označeny tečkou – ta označuje zastavěnou plochu
- typy pozemků – označeny značkami
⇒ z kopie katastrální mapy poznáme tvar pozemku a staveb
- geometrická zaměření vycházejí z průmětu do roviny (i ta výměra vychází z průmětu
do roviny)
- geometrický plán – podklad pro zobrazení do katastrální mapy (část grafická a část
tabulková)
Podmínky:
a) musí to udělat oprávněný geodet
b) musí mu katastr odsouhlasit nová parcelní čísla
Pokud geometrický plán nebude na katastr podán, to co je na něm uvedeno není
platné.
6
Oceňování nemovitostí
Analýzy trhu nemovitostí
Oceňování nemovitostí
- právní stránka
- ekonomická stránka
- technická stránka
Základem a nezbytným předpokladem pro kvalifikované stanovení správné tržní
hodnoty je důkladná znalost trhu nemovitostí. Trh nemovitostí je součástí širších
ekonomických vztahů, které mají spolu s technickými (stavebními) vlastnostmi zásadní vliv
na ocenění nemovitostí.
Trh nemovitostí, stejně jako jiné ekonomické systémy můžeme rozdělit na objekty
trhu, subjekty které se trhu účastní a na vzájemné vazby mezi nimi. Objektem trhu
nemovitostí jsou přirozeně nemovitosti nebo lépe vlastnická práva k nim. Připomeňme si, že
se jedná zejména o stavby, zastavěné nebo nezastavěné pozemky a bytové a nebytové
jednotky.
Základní dva subjekty pohybující se na trhu nemovitostí představují prodávající, kteří
jsou vlastníky nemovitosti a chtějí ji prodat, a kupující, kteří se naopak chtějí vlastníky
nemovitostí stát. Tyto dvě kategorie subjektů zároveň zosobňují nabídku a poptávku na trhu
nemovitostí.
Kupující – užitek
vlastní využití
koupě
nájem
výstavba
investiční nástroj
nemovitost
jiné instrumenty
Prodávající - potřeba hotovosti
- změna investičního instrumentu
- změna potřeby
- zisk
z pohybu cen na trhu
developer
Kupující - poptávka
Kupující chce získat nemovitost proto, aby mu přinášela užitek. Tento užitek může být
způsoben buď potřebou získat místo (např. byt, kancelář nebo sklad) pro vlastní využití
spočívající v bydlení nebo podnikatelské činnosti. V tomto případě je reálnou alternativou ke
koupi nemovitosti její nájem spojený s platbou nájemného. Nájemné jakož i kupní cena
představují pro potencionálního kupujícího náklad, který bude muset vynaložit na zajištění
potřebných ploch. Takový kupující se pak bude zřejmě rozhodovat podle toho, aby svoje
náklady minimalizoval a výše nájemného se za předpokladu fungujícího trhu s nemovitostmi
stává faktorem ovlivňujícím poptávku po nemovitostech.
Jiným užitkem, který nemovitost může vlastníkovi přinášet jsou příjmy resp. výnosy
z pronájmu nemovitostí. Koupě nemovitosti pak má zpravidla charakter „investování“ a
nemovitost má podobu investičního instrumentu. Typickou vlastností takového instrumentu je
jeho dlouhodobost a v porovnání s mnoha alternativními aktivy i menší míra rizika. A právě
výnosnost spolu s rizikem alternativních investičních instrumentů mají vliv na poptávku po
nemovitostech.
Poptávku po nemovitostech však nemusí uspokojovat výlučně jejich koupě. Další
možností nabytí vlastnického práva k nemovitosti je také její výstavba. Subjekt poptávající
nemovitost se stává stavebníkem a náklady pro něj nepředstavuje kupní cena (s výjimkou
kupní ceny pozemku) ale zejména stavební náklady. Z toho je vidět, že poptávka je rovněž
závislá na výši stavebních nákladů resp. na vývoji cen stavebních prací.
Možnost, jak získat nemovitost představuje rovněž leasing. I když leasing nemovitostí
v podmínkách České republiky v porovnání s leasingem věcí movitých není příliš rozvinutý,
je rovněž leasing a jeho podmínky faktorem, který ovlivňuje poptávku po nemovitostech.
Leasing je přitom na rozhraní mezi způsobem nabytí vlastnického práva a způsobem
financování nemovitostí. Např. při mnohdy uplatňovaném modelu sale and lease back, kdy
7
Analýzy trhu nemovitostí
vlastník nemovitost odprodá leasingové společnosti a získá tak ihned finanční prostředky,
které splácí formou leasingových splátek se jedná právě spíše o způsob financování.
Obecně lze financovat koupi nemovitostí buď ze zdrojů vlastních nebo cizích. V případě
vlastních zdrojů sice kupující neplatí přímo žádné prostředky za získání zdrojů ale implicitně
přichází o náklady obětované příležitosti, tím, že by tyto vlastní prostředky mohl použít jiným
způsobem.
U cizích zdrojů se jedná o již výše zmíněný leasing, mnohem častěji ale o bankovní
úvěry poskytované zejména hypotečními bankami. Ve vztahu k poptávce po nemovitostech
hraje velkou roli nejen výše úroků a jiných nákladů spojených se získáním úvěru (např.
poplatky za zpracování či vedení účtu) ale také dostupnost úvěrových zdrojů resp. cizích
zdrojů obecně.
Shrňme nyní motivy a alternativy kupujícího do několika bodů:
motivy vlastnictví nemovitostí:
- investiční instrument
- vlastní užívání
tržní možnosti nabytí vlastnického práva: - koupě
- výstavba
- leasing
financování koupě nemovitostí:
- vlastní zdroje
- cizí zdroje
Prodávající - nabídka
V případě vlastního využití vlastník nabízí nemovitost na trhu zpravidla tehdy, když již
užitek z vlastnictví plynoucí neodpovídá jeho potřebám. Je to například tehdy, kdy stávající
nemovitost již kapacitně nestačí (rodina roste, výrobní program se rozšiřuje) a danou
nemovitost není možné rozšířit, nebo naopak, když náklady spojené s provozem nemovitosti
přesahují možnosti vlastníka a ten vyhledává nemovitost menší. Někdy již poloha
nemovitosti není vyhovující (stěhování za prací, přemístění výroby do lokality s levnější
pracovní silou).
Významným faktorem podporujícím nabídku je také výstavba za účelem dosažení
zisku. Vlastníkem nemovitosti se zpravidla stává developer, který projekt zrealizuje a celou
nemovitost nebo její části prodá zájemcům. Děje se tak nejen v sektoru bydlení (např.
výstavba nových bytů) ale i u nemovitostí s komerčním využitím jako kanceláře, výroba,
sklady a pod.
Základní vztahy na trhu nemovitostí
Vztah kupujícího a prodávajícího spočívá v koupi resp. prodeji nemovitosti a to za
smluvně dojednaných podmínek, zejména pak za smluvně stanovenou cenu. Kromě koupě a
prodeje však na trhu nemovitostí existuje ještě další důležitý vztah, kterým je pronájem resp.
nájem nemovitosti. Zde stojí na jedné straně pronajímatel, kterým je zpravidla vlastník
nemovitosti, a na straně druhé nájemce, který chce danou nemovitost užívat. Nájemce platí
pronajímateli nájemné. Nájemní vztah vzniká na základě smlouvy. Nájemné je pak placeno
zpravidla periodicky (nejčastěji měsíčně, ale třeba i čtvrtletně, půlročně či ročně) a je
stanovené v peněžních jednotkách buď za celou pronajímanou nemovitost nebo její část a
nebo v peněžních jednotkách na 1 m˛. Peněžní jednotkou jsou v České republice zpravidla
Kč, u některých segmentů trhu nemovitostí jako např. rezidenční bydlení, kanceláře
v dobrém až velmi dobrém standardu pronajímané zahraničním nájemcům a pod. potom
v cizích měnách, nejčastěji zřejmě v EUR.
Subjekty na trhu nemovitostí
V předchozích částech již byla zmíněna celá řada subjektů, které spoluvytvářejí trh
nemovitostí. Nyní se je pokusme shrnout. Nejdůležitějšími dvěma subjekty je prodávající a
kupující. Ti spolu uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v úzkém smyslu slova. O trhu
můžeme hovořit tehdy, vytváří-li nikoli ojedinělí prodávající resp. kupující, ale je-li vytvářen
větším množstvím dobrovolně jednajících prodávajících a kupujících. Na základě střetu
8
Oceňování nemovitostí
nabídky a poptávky, které prodávající a kupující vytvářejí, dochází k ustanovení tržních cen
nemovitostí.
Dalšími dvěma významnými subjekty na trhu nemovitostí jsou pronajímatel a
nájemce. Zatímco pronajímatel nabízí k pronájmu jím nevyužívané nemovitosti (nemusí se
jednat vždy jen o stavby ale mnohdy také o nezastavěné či zastavěné pozemky), nájemce
představuje na daném segmentu trhu poptávku. Na rozdíl od prodeje a koupě zde
předmětem obchodu není vlastnické právo a ale pouze právo užívání dané nemovitosti. Také
zde vzniká za předpokladu dostatečné nabídky a poptávky tržní cena - tržní nájemné.
Významnou roli pro trh nemovitostí představují realitní makléři. Ti hrají na trhu
nemovitostí roli prostředníka mezi prodávajícími a kupujícími resp. pronajímateli a nájemci,
soustřeďují v daném čase na jednom místě poptávku a nabídku nemovitostí, často aktivně
nabídku resp. poptávku vyhledávají a svůj zisk vytvářejí pomocí provizí, které jim smluvní
strany platí. Kromě této základní zprostředkovatelské úlohy zpravidla využívají svých znalostí
a know how i k jiným činnostem vázajícím s k obchodu s nemovitostmi, jakými jsou např.
poradenství při koupi či prodeji nemovitostí, převod vlastnických práv v katastru nemovitostí,
správa nemovitostí a mnohdy i oceňování nemovitostí.
Dalším subjektem, vytvářejícím trh nemovitostí jsou banky. Ty mimo jiné poskytují
úvěry určené k financování nemovitostí. V případě hypotečních bank, to jsou v České
republice takové banky, kterým udělila Česká národní banka pro tuto činnost licenci,
poskytují zpravidla tzv. hypoteční úvěry. Ty se poskytují oproti zajištění formou zástavního
práva k nemovitostem, přičemž zákon omezuje maximální výši úvěru na 70% tzv. ceny
obvyklé nemovitosti. Oproti pohledávkám vzniklým poskytováním hypotečních úvěrů mohou
banky emitovat hypoteční zástavní listy, které představují dluhopisy s poměrně malou mírou
rizika. Úvěry jsou v závislosti na měně úvěru, jeho výši, dlouhodobosti, sjednaném pevném
úročení jakož i bonitě dlužníka zpoplatňovány úroky. Další náklad představují poplatky
spojené s poskytnutím úvěru resp. vedením účtu klienta.
Podobnou roli jako banky hrají na trhu nemovitostí leasingové společnosti.
⇒ SUBJEKTY TRHU NEMOVITOSTÍ:
- Kupující X Prodávající
- Nájemce X Pronajímatel
- uzavřou nájemní smlouvu (Kč/m2 p. a. nebo EUR/m2 p. m. nebo Kč respektive EUR
za celou jednotku)
- na dobu určitou nebo neurčitou, pokud na dobu určitou, tak se i po vypršení lhůty
(pokud s tím pronajímatel souhlasí) automaticky prodlužuje
Součást ceny - energie, teplo, …
- DPH (v případě, že oba jsou plátci daně, mohou se na tom
dohodnout – 5%)
- Realitní makléři
- Banky – poskytují úvěry na nákup, rekonstrukci …
- Leasingové společnosti – na našem trhu zaostává
- Developer – staví za účelem dalšího prodeje, nese i náklady finančního charakteru,
nejen ty stavební
- Institucionální investoři – penzijní fondy atd.
Popis trhu nemovitostí
1) Ekonomické a sociální vztahy v daném segmentu
• počet obyvatel
• počet domácností
• struktura zaměstnanosti, věková a vzdělanostní struktura
• míra nezaměstnanosti
• makroekonomické ukazatele - HDP na obyvatele, inflace
• kupní síla, průměrná mzda
9
Analýzy trhu nemovitostí
2) Vlastní tržní charakteristiky
• dosahované a požadované kupní ceny a jejich struktura podle typu nemovitostí, místa…
• dosahované a požadované nájemné a jeho struktura (jiné nájemné na Jižním a Starém
městě)
• objem transakcí na trhu (jak živý je ten trh, jak dlouho potřebuji na to, abych mohl svou
nemovitost prodat resp. Jinou koupit) – v peněžních jednotkách, m2, počtech kanceláří,
bytů, domů apod.
• počet pronajatých m² kanceláří ročně
• celková nabídka - celkový počet bytů, kancelářských ploch a pod.
• stavební aktivita
• míra neobsazenosti – specielně u kanceláří (změny této míry jsou indikátorem vývoje trhu
s nemovitostmi)
• investice
10
Oceňování nemovitostí
Ocenění nemovitosti
- za jakým účelem byla hodnota stanovena je nedílnou součástí každého posudku
- hodnota tržní (prodej, nákup apod.)
- hodnota pro jiné účely - stát – daňová hodnota = cena obvyklá (metody, které jsou spra vedlivé a efektivní
- pojištění – reprodukční hodnota (abych z toho pojistného plnění
dokázal tu nemovitost obnovit)
- zástava (v zákoně o dluhopisech – do 70% ceny obvyklé)
- likvidační hodnota – hodnota v časové tísni
Tržní hodnota
„Verkehrswert“ Definice SRN dle § 194 stavebního zákoníku:
Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možné dosáhnout k datu, ke kterému je
ocenění zpracováváno, v běžném obchodním styku při zohlednění všech právních
skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného
předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy.
⇒ cena
⇒ běžný obchodní styk
⇒ datum ocenění
⇒ vyloučení osobních vazeb
“Open Market Value” Definice UK dle tzv. New Red Book:
Fikce nejlepší ceny, kterou by bylo možné docílit k datu ocenění při prodeji nemovitosti bez
jakýchkoli podmínek při platbě v hotovosti za následujících předpokladů:
• Prodávající je ochoten prodat;
• Před datem ocenění byla dostatečně dlouhá doba k prodeji;
• Poměry na trhu nemovitostí a tržní ceny byly v předcházející době, kdy se uzavírala
kupní smlouva, identické s těmi k datu ocenění;
• Nabídky kupujících s osobními zájmy se nezohledňují;
• Obě smluvní strany znají k datu transakce všechny relevantní skutečnosti a jednají
racionálně a bez nátlaku
⇒ nejlepší cena
⇒ dostatečná doba na realizaci
⇒ vztah k určitému datu
⇒ racionální chování
⇒ bez osobních poměrů
⇒ hodnota odpovídající jednorázové platbě
„Cena obvyklá“ Definice ČR – cena obvyklá dle zákona o oceňování
Zákon 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla
dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné
nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv
zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího
nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí
zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.
Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající
z osobního vztahu k nim.
⇒ dosažitelná cena (spíše průměr)
⇒ bez vlivu mimořádných okolností
⇒ bez vlivu zvláštní obliby
⇒ vztah k určitému datu
⇒ bez osobních poměrů
Souhrn
- odraz uskutečnitelných transakcí
- k datu, které je v ocenění vymezeno
- měly by být vyloučeny všechny nestandardní vztahy (i Kupující vs. Nemovitost!)
- jaká definice je byla k odhadu použita
11
Metody oceňování
Metody oceňování
Metody oceňování
Ocenění pozemků
Ocenění staveb
Srovnávací metoda
Metoda THU
Indexová metoda
Rozpočtová metoda
Ocenění nemovitosti jako celku
Srovnávací metoda
Naegeliho metoda
(metoda tříd polohy)
Reziduální metoda
Metody na bázi výnosu
Výnosová metoda
s prostou kapitalizací
Výnosová metoda
se zohledněním
hodnoty pozemku
Metoda
diskontovaných
peněžních toků
Oceňování staveb – metody věcné hodnoty
THU – technicko-hospodářské ukazatele
Jednokriteriální metody – ocenění pouze jedním kritériem
Vicekriteriální metody – určím hodnotu pomocí více metod a pak udělám vážený průměr
Oceňování pozemků
Cenotvorné faktory pozemku
- mají vliv na hodnotu pozemku
• poloha
- makro (rozdíl mezihodnotou pozemku v Praze a v nějaké vesnici)
- mikro (různé hodnoty mezi pozemky ležícími vedle sebe)
• celková plocha
↑ plocha [m2] ⇒ ↑ hodnota [Kč]
↑ plocha [m2] ⇒ ↓ hodnota [Kč/m2]
• způsob využití (zemědělské, stavební pozemek, komunikace, ...)
• míra využití (index zastavěných ploch podlaží, index zastavěné plochy, rezerva –pokud
způsob využití ještě není nejlepší možný) – lépe stavebně využitelný pozemek bude
dražší
• tvar pozemku
• přípojky (elektřina, plyn, kanalizace, vodovod, telefon)
• (ekologická) zátěž z minulosti
Výpočet hodnoty pozemku srovnáním
Zdroje srovnatelných cen
¾ vlastní databáze
¾ cenové mapy
¾ vyhláška o oceňování
¾ realitní kanceláře
¾ inzertní časopisy
¾ internet (nemovitosti.cz, praha-město.cz, reality.cz, relgate.cz …)
12
Oceňování nemovitostí
Příklad: Vypočtěte srovnávací metodou hodnotu pozemku v Brně Řečkovice, máte-li
k dispozici srovnání pozemků uvedených v následující tabulce. Pro posouzení kvality dat
použijte výpočet variačního koeficientu.
Obec
Brno
Brno
Brno
Brno
Brno
Brno
Velikost pozemku m2
2 560
2 260
955
2 560
1 898
2 560
Čtrvť
Řečkovice
Bystrc
Komín
Řečkovice
Řečkovice
Řečkovice
Kupní cena Kč
2 900 000
2 712 000
1 800 000
3 840 000
3 840 000
3 584 000
1)
2)
3)
Údaje o podobných nemovitostech, které se prodaly
Přepočteme pozemky na cenu za m2 – vypočteme průměr
Údaje o pozemcích upravíme o koeficienty vztahující se k velikosti:
- jako koeficient 1 bereme velikost 2000
- pozemky nad 2000 násobíme koeficientem vyšším než 1
- koeficienty násobíme ceny za m2 a vypočítáme průměr
4) Údaje upravíme o koeficienty vztahující se k poloze
- lepší pozemky vynásobíme koeficientem nižším než 1
- horší pozemky vynásobíme koeficientem vyšším než 1
5) Vynásobíme upravené ceny za m2 koeficienty a uděláme průměr
6) Můžeme zvolit další obdobné koeficienty např. pro úroveň infrastruktury apod.
Koeficienty: vycházíme ze statistiky, měly by mít rozumné meze
Kvalita dat – měří se variačním koeficientem v x =
rozptyl
var x = x − x
2
var x
x
2
Příklad výpočtu
Vý p o č e t s ro v n a te ln é h o d n o ty p o z e m k u
p lo c h a p o ze m k u = 1 200 m 2
k u p n í ce n a
p oř . čís lo d a t u m
K č/m 2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
pr ů m ěr
I V-0 0
I -0 1
VI I I -0 0
XI I -0 0
V-0 0
XI I -9 9
I I -0 0
XI -0 0
X-0 0
I I I -0 0
1
1
2
1
1
1
2
1
1
1
500
430
100
890
745
380
600
100
450
430
1 673
1
1
2
2
2
1
3
1
1
1
p loch a
m2
Kč
500
716
730
268
792
104
120
650
740
287
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
1
1
1
1
1
000
200
300
200
600
800
1 200
1 500
1 200
900
k oe ficie n t
p loch a
p oloh a
0 ,9
1
1 ,0 5
1
1 ,2
0 ,8
1
1 ,1 5
1
0 ,8 5
1 ,2 5
1 ,2
0 ,8
1
1
1 ,3
0 ,7 5
1 ,3
1 ,2
1 ,3
k u p n í ce n a u p r a ve n á
K č/m 2
Kč
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
688
716
764
890
094
435
950
645
740
580
1
2
2
2
3
1
2
2
2
1
687
059
293
268
350
148
340
466
088
422
500
200
200
000
400
160
000
750
000
135
1 775
13
Oceňování pozemků
Indexová metoda
Na základě polohových charakteristik počítáme hodnotu indexu
1) Musíme znát hodnotu pozemku za m2
2) Vytvoříme index daný polohou, velikostí, typem …
3) Přepočteme známou hodnotu pomocí indexu
nebo uděláme index na základě míry využití pozemku – ovšem otázka, jak stanovíme míru
využití pozemku
Příklad: pozemek 2000 m2, stavba 25 x 20 m, jednopodlažní, kupní cena pozemku 1 mil Kč
Úkol: stanovit hodnotu pozemku stejně velkého, se stejnou zastavěnou plochou, ale se
stavbou dvoupodlažní
index =
∑ zastavěných _ ploch _ jednotlivých _ podlaží
plocha _ pozemku
(maximální hodnota u jednopodlažních staveb je 1) ⇒
20 * 25 500
2 * 20 * 25 1000
=
= 0,25
index B =
=
= 0,5
2000
2000
2000
2000
I B0,682
Vztah indexu k hodnotě: 0, 682 * H 1 = H 2 … promítnutí indexů do hodnoty pozemku
IA
index A =
A) 2 000 m2 za 1 mil Kč ⇒ 500 Kč/m2
B)
0,623
* 500 = 800 Kč/m2
0,389
Koeficienty pro zjištění jednotkové ceny stavebního pozemku v nových spolkových zemích
SRN:
A
ÚZEMNÍ STRUKTURA
dle jednotlivých spolkových zemí
0,6 - 1,5
B
TYP STAVEBNÍHO
POZEMKU
C
TŘÍDA VELIKOST
OBCE (podle počtu
obyvatel)
D
OBCHODNÍ RESP.
PRŮMYSLOVÁ
POLOHA
E
ÚZEMNÍ
PŘIPRAVENOST A
INFRASTRUKTURA
F
SPECIÁLNÍ CHARAKTERISTIKY (volitelné)
Index = A x B x C x D x E x F
14
stavebně připravený
stavebně nepřipravený
jiný stavební pozemek
< 2 000
2 000 - 5 000
5 000 - 20 000
20 000 - 50 000
20 000 - 100 000
100 000 - 200 000
200 000 - 500 000
500 000 - 1 000 000
> 1 000 000
obchodní
obchodní a byty
obytné domy
průmyslová oblast
venkovská oblast
špatná
střední
dobrá
velmi dobrá
při znehodnocení imisemi, zátěži
z minulosti
při zhodnocení
1,5
0,5
0,4
0,4
0,6
0,7
0,8
1,2
1,5
1,8
2,2
3,5
2,5
2,0
1,3
0,5
0,7
0,5
0,75
1,0
1,25
0,3 - 0,9
1,0 - 1,5
Oceňování nemovitostí
Naegeliho metoda - metoda třídy polohy
Vychází z předpokladu:hodnota pozemku a reprodukční hodnota stavby představují 100%
(reprodukční hodnota stavby – bez opotřebení)
Podle třídy polohy má různý vliv hodnota pozemku a hodnota stavby
Tím, jak roste úroveň polohy, roste také význam hodnoty pozemku
1) Musíme určit třídu polohy – pozemkům se přiřadí klíč od 1 – 7; aritmetický průměr z klíčů
vstupuje do tabulky třídy polohy ⇒ podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě
2) Musíme určit reprodukční hodnotu stavby
1.
1
2
3
4
5
6
7
8
2.
1
2
3
4
5
6
7
8
klíč:
všeobecná situace
zemědělské oblasti značně vzdálené od větších obcí a dopravy, vesnice bez
cizineckého ruchu rekreačně nevyužitelné
stavební území malých a středních vesnic okrajové části malých měst
obytná místa malých měst a místa rekreačních oblastí s turistickým ruchem, středy
středně velkých vesnic, obytná místa na předměstích velkých měst s dlouhou jízdní
dobou do centra města
středy měst menších, obytná místa větších měst a jejich rychle dosažitelných předměstí,
předměstské oblasti vilových či venkovských domů uvnitř i vně města, oblasti
rekreačních objektů v důležitých centrech cizineckého ruchu
velmi dobrá obchodní místa ve středně velkých městech, nejlepší obchodní místa v
malých městech, obytná centra velkoměst, luxusní velkoměstské obytné oblasti s
dobrým osluněním a výhledem, exkluzivní oblasti rodinných domů v dosahu velkoměsta
nejlepší obchodní místa ve středně velkých městech a významných lázních, vedlejší
ulice v centru velkoměst, nákupní centra ve velkých obytných částech s dobrými
příjezdovými možnostmi vně velkoměst
přednostní nákupní ulice a místa v užším centru velkoměst, nejlepší místa pro obchod
ve středně velkých městech
nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech
klíč:
intenzita využití pozemku
nepatrné využívání, jednoposchoďové skromné rekreační domky, 1-2-podlažní stavby
bez komfortu, nepodsklepené nízké stavby
obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s
nepatrným technickým vybavením
rodinné domy s průměrným vybavením, běžné obytné nájemní domy středního využití,
3-4 podlaží domy se 2-3 byty na jednom podlaží, přístupnými z jednoho schodiště,
obytné domy s průmyslovými místnostmi, řemeslnické (živnostenské) místnosti,
průmyslové a řemeslnické stavby s běžným průmyslovým vybavením, nákladními
výtahy, vzduchotechnikou atd. středně velká intenzita využití pozemku
komfortní rodinné domy, obytné bloky s malými byty, apartmá, terasové domy byty v
osobním vlastnictví, skladové místnosti, 3-5 podlaží, vícepodlažní podnikové stavby se
vším technickým zařízením klimatizací pohyblivým zařízením
exkluzivní obytné a rodinné domy, smíšené obytné + obchodní domy (v přízemí
skladové místnosti, restaurace, v horních podlažích byty s praxí, kanceláře, apartmá,
byty v osobním vlastnictví) 4-6 podlaží, vysoké užití pozemku
čistě obchodní domy a jejich skladovací místnosti, kina, restaurace, praxe lékařů a
právníků, kanceláře, vícepodlažní obchody, 5-7 podlaží nadzemních a 1-2 podlaží
podzemní; velmi vysoké užití pozemku
obchodní domy jako v bodě 6 s nadprůměrným vybavením a komfortem (klimatizace,
rychlovýtahy, eskalátory) a více podzemních podlaží; velmi vysoké využití pozemku
jako v bodě 7, avšak exkluzivní místa jako např. Praha, Brno; velmi vysoké využití
pozemku
15
Oceňování pozemků
3.
klíč:
dopravní relace k velkému centru
Popis - platí pro hlavní město Prahu, u menších měst se použije obdobné zařazení, podle
velikosti a významu města o 1 -2 třídy nižší
1 pozemky v odlehlých, vysloveně nepříznivých dopravních
polohách, cesty bez
dokončovacích prací (nezpevněné apod.) cestovní čas k městu více jak jedna hodina
2 objekty na okraji velkoměstských aglomerací, malé obce se železniční zastávkou, pro
dojíždějící do práce právě ještě přijatelně dosažitelné
3 lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému
dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem
běžné silniční bavení
4 přednostní obytná místa v těsné blízkosti veřejného dopravního prostředku, dobrá
úprava silnic krátké jízdní časy vlastním vozem do středu (15 minut), území velkého
města a předměstí
5 nákupní ulice na území velkého města, nákupní centra větších předměstí, čilý chodecký
provoz centrum veřejné dopravy (vlak, autobus, tramvaj, podzemní dráha
6 vysloveně obchodní místa středu velkého města se širokými ulicemi a parkovacími
možnostmi, autobusy a tramvaje s hustou frekvencí provozu
7 prvotřídní prodejní místa velkoměsta, intenzivní chodecký provoz, křižovatka veřejných
dopravních prostředků ve středu města
8 ohnisko velkoměstského dopravního systému s velmi hustým provozem chodců
4.
1
2
3
4
5
6
7
8
5.
1
2
3
4
5
16
klíč:
obytný sektor:
venkovské obytné stavby, sídliště turistické ubytovny, kempy dominující venkovský ráz,
malé kulturní a nákupní možnosti, bez výhledu a zeleně, silné dopravní imise, rodinné
domy bez zahrad
obytné budovy bez individuálního uspořádání, málo komfortu malé a střední obce,
omezené nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné oslunění, malý rozhled, prosté
zahrad u rodinných domů
běžné obytné domy prefabrikované stavby, venkovské domy s průměrným
komfortem, vesnické hospůdky, širší nákupní a kulturní možnosti, výhled do zeleně,
malé dopravní imise individuálně udržované zahrad
obytné bloky pro střední a vyšší nároky, domy terasové s podloubím, individuálně
vybudované a bavené byty v osobním vlastnictví rodinné domky, motely
luxusní obytné objekty, hotely dolní cenové třídy, rodinné domky s nejlepším bavením
hotel střední cenové třídy
hotel pro vysoké nároky
luxusní hotely s velkolepým prostorovým tvářením
klíč:
výroba, průmysl, administrativa obchod:
štěrkovny a pískovny, lomy, pily, deponie, skladovací plochy, venkovní plochy prodejen
stavebnin a podniků
sklady pro neskladný materiál, suroviny, prefabrikáty, vozidla, dílny ručních prací
(truhlář, klempíř malíř)
sklady a výstavní plochy velkoobchodů, jejich zastoupení, parkoviště, garáže,
opravárenské dílny výletní restaurace
expediční sklady zdravotnických a kosmetických odvětví, jednotlivé prodejní plochy,
bankovní a pojistné agentury, ateliéry, kanceláře a praxe svobodných povolání ve
spojení s bydlením vlastníků
obchodní místnosti kanceláře sekretariáty, restaurace praxe lékařů a právníků, galerie
Oceňování nemovitostí
6
7
8
kanceláře a praxe s komfortním vybavením, speciální obchody, kina, restaurace, bary,
zábavní místnosti bankovní filiálky, kiosky
vynikající speciální obchody, premiérová kina, stylové hospody, restaurace se
specialitami, nákupní centra, obchodní domy, banky, cestovní kanceláře, praxe lékařů
specialistů právníků etážové obchod
luxusní obchody, obchodní domy, velké banky, obchodní sídla význačných koncernů a
firem, cestovních kanceláří a restauračních podniků, objekty s kancelářemi nebo praxí
známých osobností hospodářství a akademických povolání
6. klíč:
povyšující faktory
Zvýšení o jednu třídu lze provést v těchto tří případech:
- obytné objekty které v důsledku výhledového plánování jsou určeny k vyššímu stupni
užití než ke kterému nyní slouží
- rohové parcely pro obchodní účely
- pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích - obchodní parcely v místech
se silným cizineckým ruchem pokud to již nebylo zohledněno dříve
- oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků
7. klíč:
redukující faktory
Snížení o maximálně jednu třídu lze provést v následujících případech:
- předpokládá-li se v nejbližší budoucnosti nižší stupeň využití než je dosud
praktikován
- rušivý hluk ze silniční letecké nebo železniční dopravy u obytných objektů
- blízko ležící, rušivě působící průmyslová zařízení u obytných, administrativních nebo
hotelových objektů
- mimořádné zastínění obytných objektů (les, skály severní úbočí ap.)
Klíče, které nelze uplatnit, se neuvažují (například V. u čistě obytných budov). Ze
zbylých se aritmetickým průměrem vypočítá třída polohy a podle ní pak se lineární
interpolací v tabulce zjistí příslušné procento, které zaujímá pozemek z celku stavba +
pozemek. Poněvadž tato metoda je na jedné straně ověřena v tržním hospodářství na druhé
straně se zde hovoří o procentech, nikoliv o markách nebo francích, vnucuje se přímo úvaha
o využití na české poměry (tedy počítat v korunách jak reprodukční hodnotu budovy na
pozemku existující nebo uvažované, tak pomocí třídy polohy právě z ní odvodit hodnotu
pozemku).
Z níže uvedené tabulky plyne, že v nejnepříznivějších polohách u nejméně
atraktivních nemovitostí činí cena pozemku 5 %, cena stavby je zbytkem do sta, tedy 95 %.
Naopak např. pozemek v Praze na Národní třídě, na němž by bylo možno postavit
vícepodlažní bankovní dům, by měl cenu přibližně takovou, jako dům, který by se na něm
postavil. Vztah pro výpočet ceny celého pozemku CP bude CP = RH *
PP
,
100 − PP
kde
RH … reprodukční hodnota staveb (bez odpočtu opotřebení) ke dni odhadu (Kč),
PP … procentuální podíl pozemku na celkové ceně, zjištěný podle třídy polohy (%).
Je-li požadována cena za 1 m2, pak je třeba výsledek dělit výměrou pozemku. Pokud se týká
velikosti pozemku, který je možno ocenit v závislosti na ceně na něm stojící budovy, je
možno za přijatelný považovat až trojnásobek zastavěné plochy objektu; zbytek je nutno
ocenit samostatně bud podle fiktivní budoucí stavby pokud je možno pozemek rozumně
zastavět, nebo jinou metodikou.
U ucelených přijatelně resp. optimálně zastavěných továrních areálů je třeba spočítat
výchozí hodnotu všech staveb a z ní vypočíst hodnotu všech pozemků areálu jako celku
(samozřejmě sem nepočítáme rezervní nezastavěné pozemky, určené pro budoucí možnou
expanzi podniku, i když jsou třeba v těsném sousedství). Jedná-li se o nezastavěný stavební
pozemek, pak je nutno reálné zvažovat, jaký nejlukrativnější objekt by na něm bylo možno
17
Oceňování pozemků
vystavět, vypočíst si jeho reprodukční cenu a z této vycházet. Pokud by se jednalo o
pozemek stavebně nepřipravený (bez přípojek, bez příjezdu ap.), je nutno náklady na jejich
vybudování odečíst od ceny pozemku, pokud je bude muset na své náklady vybudovat
budoucí vlastník. Pokud se bude podílet částečně pak poměrnou část. Tímto způsobem ceny
některých stavebně nepřipravených pozemků velmi klesnou.
Metoda třídy polohy má řadu výhod:
zjišťuje se vlastně hodnota pozemku v tržním hospodářství, i když toto ještě není
dlouhodobě rozvinuto a stabilizováno a není tedy možno zodpovědně použít výnosovou
metodu,
i kdyby tržní hospodářství již bylo, pro danou metodu není nutno znát konkrétní výši
nájemného, obvykle stačí zjistit obestavěný prostor budovy a spočítat reprodukční cenu
(což je stejně zapotřebí pro hodnotu věcnou),
metoda přitom svým způsobem supluje i metodu výnosovou,
neuplatní se zde hledisko výběru úrokové míry, které může okamžitou výnosovou
hodnotu nemovitosti velmi podstatně ovlivnit. Metoda naopak stabilizuje ceny pozemků
bez vlivu okamžitého kolísání; vzhledem ke specifice nemovitostí jako věcí
dlouhodobého trvání je toto jistě přiměřené a žádoucí.
Naegeliho metoda je závislá na správném zjištění reprodukční hodnoty stavby a správném
zařazení do tříd.
Příklad: Pozemek o výměře 500 m2 ve středu větší vesnice, na pozemku postaven
jednoduchý obchodní dům – samoobsluha o jednom podlaží. Reprodukční hodnota objektu 3
miliony Kč.
Zařazení do jednotlivých klíčů:
I
2
II
1
III
1
∅2 = 3,3% (podle tabulky)
V
4
CP = 3mil *
3,3
= 102400 na 1m2 = 204,76
100 − 3,3
Pokud by průměr vyšel jinak (například 2,6) udělali bychom lineární přepočet:
(3,3; 4,5) ⇒ 4,02 ⇒ CP = 125 651,- Kč
18
Oceňování nemovitostí
N a e g e lih o m e to d a
h od n ot a p oze m k u
r e p r od u k čn í
h od n ot a s t a v b y
+
T ř íd a p oloh y
1
P od íl h od n ot y p oze m k u v % *) 5
P od íl h od n ot y s t a v b y v %
95
C e lk e m v %
100
2
6 ,5
9 3 ,5
100
3
9
91
100
4
13
87
100
=
100%
5
1 7 ,5
8 2 ,5
100
6
23
77
100
7
30
70
100
8
38
62
100
Podíl hodnoty pozem ku podle Naegeliho z hodnoty nemovitosti
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1
2
3
4
5
6
7
8
T řída polohy
*) p r ov ozn í ob je k t y , m ě s t a n a d 1 0 0 0 0 0 ob y v a t e l
P r a m e n : B r a d á č A., F ia la J .: N e m ov it os t i - O ce ň ov á n í a p r á v n í v zt a h y , L in d e P r a h a 1 9 9 9 , s t r . 1 4 2
P o d íl h o d n o ty p o ze m k u z c e lk o v é h o d n o ty n e m o v ito s ti p ro je d n o tliv é tříd y
Tř ída poloh y
objekt y pr ovozn í, m ěst a n a d 100
t is. obyva t el
objekt y pr ovozn í, m ěst a do 100
t is. obyva t el
1
2
3
5,0
6,5
9,0
13,0
17,5
23,0
30,0
38,0
4,0
5,2
7,2
10,4
14,0
18,4
24,0
30,4
objekt y pr ovozn í, ost a t n í obce
obyt n é, r egu lova n é n á jem n é, bez
pr ovozn ích pr ost or
2,5
3,3
4,5
6,5
8,8
11,5
15,0
19,0
1,0
1,3
1,8
2,6
3,5
4,6
6,0
7,6
Obytný objekt, třída 1
4
5
6
7
8
Provozní objekt > 100 tis. obyvatel, třída 8
pozemek
1%
pozemek
38%
stavby
62%
stavby
99%
19
Oceňování staveb
-
Metoda reziduální
používá se tam, kde využití stavby na pozemku není optimální
musíme znát náklady na odstranění toho, co tam stojí resp. Ekologické zátěž
dále náklady na dobudování té nové stavby (reprodukční hodnota stavby)
dále hodnotu nemovitosti jako celku při optimálním využití
HNC – NNS – NOS = HP
Viz výše uvedený příklad se samoobsluhou:
Odstranění stavby by stálo 300 000,- Kč, reprodukční hodnota stavby je 3 000 000,- Kč,
hodnota nemovitosti jako celku 3 500 000,- Kč
⇒ 3 500 000 – 3 000 000 – 300 000 = 200 000,- Kč
Oceňování staveb
-
zpravidla metodou věcné hodnoty (je zaměřená na náklady související s pořízením dané
nemovitosti)
Schéma výpočtu věcné hodnoty
věcná hodnota
hodnota pozemků
hodnota budov
rozpočtová metoda
metoda THU
reprodukční h. opotřebení =
časová hodnota
hodnota
hodnotavenkovvenních úprav
kovních
úprav
časová hodnota
paušálně
Rozpočtová metoda – budeme vyjadřovat každou část, potom vyjádříme její náklady, jejich
sečtením dostaneme hodnotu ⇒ poměrně pracná metoda, nicméně
pokud se dělá pořádně, tak velmi přená.
- kalkulace nákladů na výstavbu daného objektu dle jednotlivých
položek rozpočtu
Výhoda – přesnost
X
Nevýhoda – pracnost
Metoda THU – m3 obestavěné plochy
m2 plochy
Výhoda – efektivnost
X
ÚRS a. s. – publikuje informace v Kč/m3
THU … technicko-hospodářský ukazatel
20
Nevýhoda – menší přesnost
Oceňování nemovitostí
Příklad: Vypočtěte hodnotu skladové haly, víte-li, že reprodukční hodnota daného typu
stavby a konstrukce je 2 100 Kč/m3, hala byla postavena v roce 1995 a její celková životnost
je 50 let. Pozemek o velikosti 2 021 m2 má hodnotu 250 Kč/m2.
1) zastavěná plocha:
30m x 18m + 4m x 9m = 540 + 36 = 576m2
2) výška první části 4m ⇒ 2 304,0 m3
2,5 * 9
* 30 = 337,5 m3
2
1* 9
4) druhá střecha
* 30 = 135,0 m3
2
3) první střecha
5) celková kubatura
Σ 2 776,5 m3
Jestliže je reprodukční hodnota dané stavby a
konstrukce stanovena na 2 100Kč/m3, potom je
reprodukční hodnota haly 5 830 650,- Kč.
Jelikož ovšem byla postavena v roce 1995,
musíme zohlednit opotřebení:
- technický faktor (technické zastarání)
- ekonomický faktor (neúnosný provoz)
Opotřebení:
• celková životnost 40 – 100 let
• stáří objektu
3 hlavní přístupy:
* analytická metoda – každá práce na celku má
nějaké procento, jednotlivým částem dám vlastní
životnost; podle toho, jak jsou jednotlivé prvky
opotřebeny, zjistím vážený aritmetický průměr
Ad příklad:
Celk. životnost Zbylá životnost
HSV 41,4%
120
60
PSV 32,6%
40
20
M
26,0%
30
10
⇒
60
= 50% * 0,414 = 20,7
120
20
= 50% * 0,326 = 16,3
40
20
= 67% * 0,26 = 17,42
30
⇒ Vážený aritmetický průměr je 54,42%
Tato metoda se používá zejména tehdy, má-li část stavby (např. po rekonstrukci) výrazně
odlišnou životnost.
*lineární metoda – postavena na principu opotřebení [%] =
C−Z
S
* 100 = * 100 , kde
C
C
C … celková životnost, Z … zbývající životnost, S … stáří ⇒ C = Z + S
Ad příklad:
7
* 100 = 14%
50
Vychází se z toho, že nemovitost stárne rovnoměrně.
21
Oceňování staveb
* Rossova metoda – předpokládá, že na začátku stárne nemovitost pomaleji, potom se to
zrychluje:
C −Z ⎡ C −Z⎤
* ⎢1 +
* 50
C
C ⎥⎦
⎣
Ad příklad: 0,14*(50 + 7) = 7,98%
Srovnání Lineární a Rossovy metody:
Ad příklad:
Vycházíme z reprodukční hodnoty stavby od které
odečteme opotřebení.
Dostáváme časovou hodnotu stavby.
Lineární metoda
86,00% * 5 830 650
5 014 359,- Kč
Rossova metoda
92,02% * 5 830 650
5 365 364,- Kč
Hodnota venkovních úprav – paušální metoda (3% 5% časové hodnota budovy)
Ad příklad: bereme 5% ⇒
Lineární metoda
Rossova metoda
105% * 5 014 359
105% * 5 365 364
5 265 077,- Kč
5 633 632,- Kč
Pozemek má hodnotu 250Kč/m2 a rozlohu 2 021m2, tudíž má celkovou hodnotu 505 250,-Kč
⇒ věcná hodnota nemovitosti
5 770 327,- Kč
6 138 882,- Kč
Příklad: Vypočtěte věcnou hodnotu nemovitosti, která se skládá z pozemků o celkové
výměře 19 000 m2, tří zateplených, skladových hal podle nákresu a venkovních úprav
(komunikace, oplocení a pod.). Pro výpočet hodnoty pozemku použijte
a) Naegeliho metodu - jedná se o pozemek na okraji okresního města,
b) přepočet pomocí indexu zastavěných ploch podlaží víte-li, že srovnatelný pozemek s
tímto indexem - 0,3 má hodnotu 200 Kč/m2.
Pro hodnotu staveb metodu THU a opotřebení
a) lineární metodou
b) metodou dle Rosse.
Hala A - rok výstavby = 1992, Hala B - rok výstavby = 1977 a Hala C - rok výstavby = 2002.
Celková doba životnosti hal je 40 let. Administrativní budova byla postavena v roce 1997
a má životnost 60 let. Venkovní úpravy paušálně ve výši 5% hodnoty staveb.
1) výpočet obestavěného prostoru
Hala A:
Zastavěná pl.: 60*20 = 1 200m2
20*60*9 + 10*60*3 = 12 600m3
Hala B:
Zastavěná pl.: 60*15 = 900m2
60*15*9 + 30*15*3 = 9 450m3
Hala C:
Zastavěná pl.: 60*15 = 900m2
60*15*12 + 30*15*3 =12 150m3
Administrativní budova:
Zastavěná pl.: 20*20 = 400m2
2 podlaží, celkem 2*400 = 800m2
20*20*9 + 10*10*2 + 10*20*2*
= 3 933m3
22
1
3
Oceňování nemovitostí
2) reprodukční hodnota
Hodnota THU nemůže být u všech hal stejná, protože
a) jsou postaveny jinými technologiemi (jiné roky)
b) u haly C je velké množství obestavěného vzduchu (je hodně vysoká)
RHA = 12 600m3 * 900Kč/m3 = 11 340 000,- Kč
RHB = 9 450m3 * 850Kč/m3 = 8 032 500,- Kč
RHC = 12 150m3 * 800Kč/m3 = 9 720 000,- Kč
RHAB = 3 933m3 * 3 900Kč/m3 = 15 338 700,- Kč
Celkem
44 431 200,- Kč
3) opotřebení – časová hodnota
Lineární metoda
10 ⎡ 10 ⎤
* 1+
* 50
40 ⎢⎣ 40 ⎥⎦
25 ⎡ 25 ⎤
Budova B
* 1+
* 50
40 ⎢⎣ 40 ⎥⎦
25% ⇒ 8 505 000,- Kč
15,625% ⇒ 9 568 125,- Kč
62,5% ⇒ 3 012 187,- Kč
50,78% ⇒ 3 953 496,- Kč
Budova A
Budova C – nová, neopotřebená
Admin. b.
5 ⎡
5⎤
* ⎢1 + ⎥ * 50
60 ⎣ 60 ⎦
Rossova metoda
9 720 000,- Kč
8,33% ⇒ 14 060 475,- Kč
9 720 000,- Kč
4,51% ⇒ 14 646 328,- Kč
4) venkovní úpravy paušálně ve výši 5% časové hodnoty staveb – výsledná hodnota
Budova A
105%
8 930 250,- Kč
10 046 531,- Kč
Budova B
105%
3 162 796,- Kč
4 151 171,- Kč
Budova C
105%
10 206 000,- Kč
10 206 000,- Kč
Admin. b.
105%
14 763 499,- Kč
15 378 644,- Kč
Celkem budovy
37 062 545,- Kč
39 782 346,- Kč
5) ocenění pozemku
a) Naegeliho metoda
Zařazení do jednotlivých klíčů:
44431200 *
I
II
III
V
3
2
2
3
∅2,5 = 6,2%
6,2
= 2936817 ,- Kč ⇒ 155,- Kč/m2
100 − 6,2
Hodnota nemovitosti celkem
39 999 362,- Kč
42 719 163,- Kč
b) Indexová metoda
index =
1200m 2 + 900m 2 + 900m 2 + 800m 2
= 0,2
19000m 2
0,2 0, 619
* 200 Kč / m 2 = 155,60 Kč / m 2 ⇒ hodnota pozemku =2 956 400,- Kč
0 , 619
0,3
Hodnota nemovitosti celkem
40 018 945,- Kč
42 738 746,- Kč
23
Výnosová hodnota
Výnosová hodnota
Výnosové metody oceňují nemovitost jako celek, vycházejí z užitku (výnosu) od kterého
odečítáme provozní náklady ⇒ jde o to, stanovit současnou hodnotu zisku (peněžních toků)
z nemovitosti.
V případě rodinného domu o není nejlepší metoda, zatímco v případě administrativních
budov považována za nejpřesnější.
Hodnota je funkce výnosů, nákladů a výnosové míry.
Výnosová míra - stanovení s ohledem na trh, velmi citlivá
- pokud se nájemné inflačně indexuje (v čase roste), musíme počítat
s reálnou úrokovou mírou; pokud budeme brát stále konstantní nájemné,
musíme brát nominální úrokovou míru
- měla by být funkcí bezrizikové úrokové míry a funkcí rizika (čím vyšší riziko,
tím vyšší)
- obecně se pohybuje od 8% - 16% podle objektu (% na domy
s regulovaným nájemným tato metoda nelze použít)
Výnosová metoda s prostou kapitalizací
Schéma výpočtu výnosové hod.
Čisté roční nájemné
-
Provozní náklady
=
Čistý roční výnos
/
výnosová míra
=
Výnosová hodnota
= Nájemné Kč/m2 p.m. x plocha m2 x 12
= Náklady na správu + náklady opravy a udržování
+ riziko výpadku nájemného + odpisy
=> výnos po nekonečně dlouhou dobu
Příklad: Vypočtěte výnosovou a věcnou hodnotu supermarketu, víte-li že
• výměra pozemků, na kterých supermarket stojí, je 4 000 m2
• hodnota 1 m2 pozemku je 1 200 Kč
• obestavěný prostor supermarketu je 6 500 m3 a plocha je 900 m2
• supermarket byl postaven v roce 1999
• reprodukční hodnota 1 m3 supermarketu je 3 100 Kč
• správní náklady 3% výnosu, náklady na udržování 200 Kč/m2 – odvozené z fungování
trhu, riziko výpadku nájemného kalkulujeme také na základě výnosů (5%)
• výnosová míra 12%
• nájemce provozující supermarket platí měsíční nájemné ve výši 207 900 Kč včetně DPH,
v nemovitosti je dále provozována drogerie o velikosti 450 m2 pronajímatelné plochy
s nájemným 250 Kč/m2 p.m. a řeznictví o ploše 50 m2 s čtvrtletním nájemným 840 Kč/m2
24
Oceňování nemovitostí
Řešení:
Věcná hodnota
1) obestavěný prostor = 6 500 m3
2) reprodukční hodnota (RH) = obestavěný prostor x RH/m3 = 6 500 m3 x 3 100Kč/m3
= 20 150 000,- Kč
3) časová hodnota (ČH) = RH – opotřebení (pro náš příklad lineární)
= 20 150 000,- Kč -
3
* 20 150 000 = 18 638 750,- Kč
40
4) venkovní úpravy (5%) = 105% z 18 638 750,-Kč = 19 570 687,50 Kč
5) ocenění pozemku = 1 200,- Kč/m2 x 4 000 m2 = 4 800 00,- Kč
Hodnota nemovitosti celkem 24 370 687,50 Kč
Rossova metoda
25 120 000,- Kč
Výnosová hodnota – s prostou kapitalizací
1) čisté roční nájemné
Supermarket
207 900,- Kč p.m. vč. DPH 5% ⇒ 198 000,- Kč p.m. bez DPH
2 376 000,- Kč p.a.
Drogerie
450m2 x 250 Kč/m2 p.m. = 112 500,- Kč p.m.
1 350 000,- Kč p.a.
Řeznictví
50m2 x 840 Kč/m2 p.q. = 42 000,- Kč p.q.
168 000,- Kč p.a.
Čisté roční nájemné
3 894 000,- Kč p.a.
2) provozní náklady
Správní náklady - většinou nějak odpovídají výnosu, náš případ - 3% z 3 894 000,- Kč
116 820,- Kč p.a.
Náklady na opravy a udržování – odvozené z fungování trhu 200 Kč/m2 x 1 400 m2
280 000,- Kč p.a.
Riziko výpadku nájemného
- kalkulujeme na základě výnosů (ukončení smlouvy,
hledání nového nájemce) – 5% z 3 894 000,- Kč
194 700,- Kč p.a.
Odpisy – vypočteme z časové hodnoty (ČH), výnosové míry (i) a zbývající životnosti (n);
čím vyšší stáří, tím vyšší hodnota
O = ČH *
i
0,12
= 18 638 750 *
n
(1 + i ) − 1
(1 + 0,12) 37 − 1
Roční provozní náklady
34 288,- Kč p.a.
625 808,- Kč p.a.
3) čistý roční výnos
Rozdíl mezi nájemným a náklady : 3 894 000,- Kč – 625 808,- Kč = 3 268 192,- Kč
4) výnosová hodnota
Výnosová hodnota =
čistý _ výnos 3268192
=
= 27 349 333,30 Kč
i
0,12
25
Výnosová hodnota
Výnosová metoda se zohledněním hodnoty pozemku
Schéma výpočtu výnosové hod.
= Nájemné Kč/m2 p.m. x plocha m2 x 12
Čisté roční nájemné
-
Provozní náklady
=
Čistý roční výnos
-
Podíl připadající na pozemek
=
Čistý roční výnos budov
x
Multiplikátor (zásobitel)
=
Výnosová hodnota budov
+
Hodnota pozemku
=
Výnosová hodnota
Multiplikátor (zásobitel) =
-
= Náklady na správu + náklady opravy a udržování
+ riziko výpadku nájemného
= Hodnota pozemku x výnosová míra
= Funkce výnosové míry a zbývající životnosti
1
i
+i
(1 + i ) n − 1
má v sobě střádací (odpisy) i zásobovací funkci (nájemné)
klesající funkce výnosové míra a rostoucí funkce zbývající životnosti
Výnosová hodnota - se zohledněním hodnoty pozemku
1) čisté roční nájemné
3 894 000,- Kč p.a.
– viz minulé řešení
2) provozní náklady – musí být BEZ ODPISŮ, jelikož pozemek nestárne a nepotřebujeme
tvořit rezervu na jeho obnovu - 591 520,- Kč p.a.
3) čistý roční výnos - 3 302 480,- Kč p.a.
4) podíl nájemného připadající na pozemek – jestliže hodnota pozemku =
analogicky
N p = H p * i = 4 800 000,- Kč * 0,12 = 576 000,- Kč p.a.
Np
i
, potom
5) čistý roční výnos budov – 2 726 480,- Kč p.a.
6) výnosová hodnota budov = čistý roční výnos * multiplikátor (n = 37, i = 0,12)
= 2 726 480,- Kč * 8,2075 = 22 377 585,- Kč
7) výnosová hodnota = výnosová hodnota budov + hodnota pozemku = 27 177 585,- Kč
26
Oceňování nemovitostí
Ekonomické nájemné
- když někdo do nemovitosti vloží prostředky, tak aby se mu vrátily nějakou obvyklou mírou
návratnosti
- výpočet jde „od výsledku“
⇒ Hodnota nemovitosti * i
+ Provozní náklady
= Roční ekonomické nájemné
Ekonomické nájemné
Ohodnotíme-li výše uvedenou nemovitost věcně na 25 milionů, potom:
25 000 000 * 0,12 = 3 000 000,- Kč
provozní náklady
+ 625 808,- Kč
3 625 808,- / 12 = 302 150,- / 1 400 m2 = 216,- Kč/m2
Příklad:
Oceňovaná nemovitost je komerční budova, která se skládá
z prodejen a kanceláří.
Prodejna 1 je pronajata za 29 400,- Kč p.m. (600,-Kč/m2),
prodejna 2 za 45 000,- Kč p.m. (1 000,- Kč/m2 p.m.),
prodejna 3 slouží k vlastním potřebám vlastníka, ale
musíme zohlednit nějaké nájemné – 33 600,- Kč p.m. (700)
Kancelář 1 a 2 má pronajat jeden nájemce za 35 100,- Kč
p.m. (450,- Kč/m2 p.m.). Dále je každé patro celé od schodů
dále pronajímáno jednomu nájemci:
2. podlaží za 540,- Kč/m2
3. podlaží za 1 260,- Kč/m2
4. podlaží vlastník (obvyklé nájemné 540,- Kč/m2)
27
Výnosová hodnota
Nájemné ve 3. podlaží je přemrštěné, měli bychom vycházet z obvyklého nájemného (místně
a časově) ⇒ 540,- Kč/m2 p.m. Výpočet výnosové hodnoty – zohlednění výrazně dobrého
resp. Špatného pronájmu nemovitosti.
Dobrý pronájem = pronájem za vyšší než tržní nájemné (tzv. OVER RENT)
Špatný pronájem = pronájem za nižší než tržní nájemné (tzv. UNDER RENT)
Měsíční nájemné 2. – 4. patro 174 960,- Kč p.m.
Celkem z nemovitosti 667 980,- Kč p.m. * 12m = 8 015 760,- Kč p.a.
Provozní náklady:
Správa 3% z 8 015 760,- = 240 473,- Kč
Opravy 1 192 m2 (pronajímatelná plocha) * 300,- Kč/m2 = 357 600,- Kč p.a.
Riziko výpadku nájemného 3% z 8 015 760,- = 240 473,- Kč
Celkem:
838 546,- Kč p.a.
⇒ čistý roční výnos budovy 7 177 214,- Kč
Hodnota pozemku = 800m2 * 45 000,- Kč/m2 = 36 000 000,- Kč
Výnosová míra 10%
⇒
3 600 000,- Kč
Nájemné připadající na budovy
3 577 214,- Kč (7 177 214 – 3 600 000)
Multiplikátor =
1
0,1
+ 0,1
56
1,1 − 1
Výnosová hodnota budov
+ hodnota pozemku
Výnosová hodnota
= 9,9519
(56 let zbývající životnosti)
= 35 600 076,- Kč
+ 36 000 000,- Kč
= 71 600 076,- Kč
Dále musíme vypočítat hodnotu OVER RENT:
1 260,- Kč/m2 p.m. uzavřená smlouva na dalších 5 let. Pokud bereme obvyklé nájemné 540,je nájemné nadhodnoceno o 720,- Kč.
Pronajímaná plocha je 324 m2 ⇒ 233 280,- Kč p.m., což je 2 799 360,- Kč p.a., vynásobeno
zásobitelem pro 5 let a 10% (3,790787) = 10 611 777,- Kč. Míra pravděpodobnosti, že dojde
k dosažení tohoto nájemného je 75% ⇒ 7 958 832,- Kč
⇒ Celková hodnota nemovitosti je 7 958 832,- + 71 600 076,- = 79 558 832,- Kč
Zaokrouhleno = 79 600 000,- Kč
Metoda diskontovaných peněžních toků
- nevychází z výnosů a nákladů, ale z příjmů a výdajů
- nesleduji nemovitost staticky v jednom roce, ale simuluji peněžní toky v období 5 – 15 let
- budu simulovat, že na konci tohoto období nemovitost prodám
Příklad: Vypočtěte hodnotu nemovitosti metodou diskontovaných peněžních toků, víte-li o
nemovitosti následující:
nájemce A
nájemce B
plocha m2
3 000
2 000
Nájemné Euro/m2 p.a.
210
180
indexace
ano
ne
zbývající platnost nájemní smlouvy let
10
5
Na základě znalostí trhu nemovitostí potom odvodíte následující parametry:
Inflace je 4% p.a., výpadek nájemného činí 4% ročních příjmů, náklady spojené s opravou a
udržováním jsou 10 Euro/m2 p.a., Index růstu nákladů na opravy a udržování je 4,5% p.a.,
náklady na správu jsou 3% ročních příjmů, míra kapitalizace je 13% p.a., očekávaná kupní
cena za 10ti násobek nájemného, vedlejší pořizovací náklady jsou 5% kupní ceny.
Zvolme 8 let jako dobu než nemovitost prodáme:
28
Oceňování nemovitostí
Rok
Nájem A
Nájem B
Celkem
N - riziko
N - údržba
N - správa
CF
Odúročitel
Disk. CF
Rok
Nájem A
Nájem B
Celkem
N - riziko
N - údržba
N - správa
CF
Odúročitel
Disk. CF
1
2
3
4
5
6
630 000
655 200
681 408
708 664
737 011
766 491
360 000
360 000
360 000
360 000
360 000
510 994
990 000 1 015 200 1 041 408 1 068 664 1 097 011 1 277 485
-39 600
-40 608
-41 656
-42 747
-43 880
-51 099
-50 000
-52 250
-54 601
-57 058
-59 626
-62 309
-29 700
-30 456
-31 242
-32 060
-32 910
-38 325
870 700
891 886
913 909
936 799
960 595 1 125 752
0,8850
0,7831
0,6931
0,6133
0,5428
0,4803
770 570
698 436
633 385
574 556
521 372
540 720
7
8
9
797 151
829 037
862 198
531 434
552 691
574 799
1 328 585 1 381 728 1 436 997
-53 143
-55 269
-65 113
-68 043
-39 858
-41 452
1 170 471 1 216 964
0,4251
0,3762
497 521
457 773
Celkem
Disk.
prodejní
cena
4 694 333
48%
5 135 139
52%
9 829 472
100%
Kritérium, jaký model zvolit, je poměr diskontované prodejní ceny
1436997 * 10 * 0,95
(1 + 0,13)8
a
diskontovaných peněžních toků (nesmí to být v neprospěch toho nájemného, protože to
bychom si rovnou mohli říci, že to prodáme za x-násobek prodejní ceny a na plánování
peněžních toků se můžeme …)
29
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost různých typů nemovitostí
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost
různých typů nemovitostí
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost rodinných domů
a bytů
plocha
-
poloha
dopravní spojení
infrastruktura
kvalita prostředí
stav
vlastnictví
dispoziční řešení
umístění v domě
vybavení
parkování
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost skladových a
výrobních hal a areálů
obecné faktory
- poloha
- dopravní napojení
- infrastruktura
specifické faktory
- příjezd pro nákladní dopravu
- způsob výstavby
- světlá výška haly (kolik se tam vejde na výšku)
- nosnost
- energetický koncept
- flexibilita
- integrované kancelářské plochy
- dostatečné rozdělení mezi výrobní a správní částí
Faktory ovlivňující hodnotu a prodejnost resp. pronajatelnost admin. budov
-
poloha
dispoziční řešení
klimatizace
telekomunikace
dostupnost
počet parkovacích stání
reprezentativnost
okolí
Znalecký posudek - obsah, forma, struktura
Struktura posudku
• Titulní list
• Informace o posudku
• účel posudku
• oceňovaný stav nemovitosti (např. po dokončení, v současném stavu)
• výchozí podklady (výpis z katastru nemovitostí, projektová dokumentace, …)
• datum prohlídky a posudku
• zpracovatel
30
Oceňování nemovitostí
• Popis použité metodiky ocenění
• Popis a posouzení oceň. nemovitosti
• pozemek (poloha, typ, tvar, IS, ekologická zátěž)
• budovy (konstrukce, vybavení, stav)
• venkovní úpravy
• Zhodnocení pozice nemovitosti na trhu
• Výpočet hodnoty
• dle popsané metodiky
• např. věcná, výnosová a srovnávací
• stanovení tržní hodnoty
• Shrnutí
• Přílohy
• fotodokumentace
• LV, kopie katastrální mapy
• stavební povolení, kolaudační rozhodnutí
• výňatek z projektové dokumentace
Formální stránka posudku
•
•
•
•
Číslování listů a údaj o celkovém počtu listů a příloh
Vazba neumožňující snadnou manipulaci s posudkem
Strukturovanost
Podpis znalce
• Údaj o počtu výtisků
Oceňování nemovitostí pro účely dlouhodobého financování
Charakteristika požadavků na oceňování nemovitostí z pohledu hypotečního a
jiného dlouhodobého financování
Proto, abychom mohli stanovit požadavky na hodnotu nemovitosti v případě
hypotečního financování, je třeba nejprve analyzovat základní principy, na kterých je
(hypoteční) banka založena. V případě banky se jedná o instituci, která shromažďuje volné
peněžní zůstatky od různých subjektů na peněžním resp. kapitálovém trhu. To mohou být jak
drobní střadatelé, tak i velcí institucionální investoři (fondy, pojišťovny a pod.). V případě
hypoteční banky je jedním ze způsobů získání prostředků emise hypotečních zástavních listů
(HZL)- speciálního druhu cenného papíru (dluhopisu), který je krytý hodnotou nemovitostí
zatížených zástavním právem ve prospěch dané hypoteční banky. Tento tzv. pasivní
bankovní obchod (přijaté peněžní prostředky pro banku představují závazek vůči jejich
poskytovateli - z účetního hlediska pasivum) je přirozeně jen jedním ze způsobů, jak subjekty
nabízející volné peněžní zůstatky mohou svoje prostředky zhodnotit. HZL tak musí svojí
kombinací výnosu a rizika obstát v konkurenci jiných investičních instrumentů, jiných bank
resp. jiných účastníků peněžního a kapitálového trhu. Hypoteční banka je trhem nucena
minimalizovat rizika a maximalizovat výnosy těchto dluhopisů. Zároveň jí jsou s cílem
ochrany věřitelů předepsána v závislosti na druhu úvěru určitá pravidla týkající se povinnosti
vytvářet rezervy a také krýt část poskytovaných úvěrů vlastními prostředky - tzv. pravidla
kapitálové přiměřenosti.
Banka získané prostředky transformuje z hlediska času, místa a objemu a nabízí
jiným subjektům, kteří peněžní prostředky poptávají. Tato tzv. aktivní část bankovních
obchodů se v případě hypotečních bank odehrává prostřednictvím poskytování hypotečních
úvěrů. Peněžní prostředky tak představují určitý druh statku, banka místo jeho směny a
úroky vyjadřují jeho cenu.
Poskytování úvěrů je spojenou s celou řadou rizik, mezi nejvýznamnější rizika, se
kterými se každá banka v rámci svojí činnosti setkává, patří úvěrové riziko. Úvěrové riziko
31
Oceňování nemovitostí pro účely dlouhodobého financování
představuje nebezpečí, že klient banky nedodrží sjednané podmínky finanční transakce a
bance tím vznikne finanční ztráta. Toto celkové riziko se skládá dále z celé řady složek,
přičemž pro naše účely je nejdůležitější riziko zajištění, které je spojeno s možností vzniku
ztráty i v případě plně zajištěného úvěru, pokud se bance nepodaří plně pokrýt nedobytný
úvěr ze zajišťovacího instrumentu.
Základním zajišťovacím instrumentem v případě hypoteční banky je zástavní právo
k nemovitostem. Zástavní právo představuje pro banku možnost uspokojit přednostně svoji
pohledávku zpeněžením zastavené nemovitosti. Hodnota nemovitosti hraje tudíž klíčovou
úlohu při řízení resp. eliminaci rizika zajištění a stanovení vhodné hodnoty je důležitým
nástrojem rizikové politiky banky. Hypoteční úvěr představuje zpravidla dlouhodobý obchodní
vztah mezi bankou a úvěrovým dlužníkem, přičemž riziko zajištění existuje po celou (tedy
dlouhou) dobu tohoto vztahu. Realizace zástavního práva, tedy zpeněžení zastaveného
nemovitého majetku je spojeno s náklady, které mají jednak přímý charakter (např. poplatky,
náklady na dražbu a pod.) jednak jsou implicitně způsobeny tím, že ceny dosahované při
některých způsobech realizace zástavy leží pod tržní úrovní.
Z výše uvedeného vyplývá, že hypoteční banka by měla při stanovení hodnoty
nemovitostí, kterými jsou zajištěny jí poskytované úvěry, mít na zřeteli zejména následující
požadavky:
1. Předmětem obchodního vztahu mezi bankou a úvěrovým dlužníkem je úvěr. Nemovitost
pouze slouží coby forma zajištění k řízení (snížení) úvěrového rizika.
2. Hypoteční úvěry a s nimi spojené riziko zajištění mají zpravidla dlouhodobý charakter. Je
proto nutné, aby si nemovitost hodnotu, která je stanovena na počátku úvěrového
vztahu pomocí ocenění, uchovala rovněž dlouhodobě.
3. Prodejní cena dosažená při realizaci zástavního práva se zpravidla pohybuje po úrovní
tržní hodnoty resp. ceny dosažené při dobrovolném jednání prodávající a kupujícího.
Omezení tržní hodnoty pro ocenění zajištění hypotečního (dlouhodobého)
úvěru
Ceny nemovitostí se v závislosti na situaci na trhu nemovitostí mění. Podle toho, jaké
převládají tendence na trhu nemovitostí a jaká panují očekávání týkající se míry výnosnosti,
pohybují se tržní hodnoty ve velkých intervalech. V dobách, kdy panuje na trhu velká
poptávka a pouze malá nabídka nemovitostí (trh prodávajících), jsou kupní ceny
srovnatelných objektů zpravidla vyšší než v časech „trhu kupujících“ (velká nabídka
nemovitostí, malá poptávka). V případě obchodování dojednávají kupující a prodávající
aktuální cenu, která je v souladu s aktuálním stavem nabídky a poptávky po daném druhu
objektů.
Odrazem takové ceny by při oceňování měla být tržní hodnota. V českém prostředí je
vnímán pojem tržní hodnota jako velmi obecný, a proto ani její definice není konkrétně
vymezena. České zákony se odkazují na tak zvanou cenu obvyklou, která je vymezena
zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Přijměme proto její definici, tak jak je
zakotvena v § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku, zároveň za definici tržní hodnoty:
„... Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy
mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní
obliby. Mimořádnými okolnostmi se nerozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména
vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní
oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního
vztahu k nim.“
Podívejme se optikou zásad stanovených v první části na vhodnost použití tržní
hodnoty (ceny obvyklé) pro ocenění zajištění dlouhodobého úvěru. Tržní hodnota je
z definice hodnotou ke dni ocenění, tedy k jednomu konkrétnímu datu. Cenová tvorba
ovlivňuje výpočet tržní hodnoty, což vede k velkým výkyvům. Tržní hodnota nemovitosti
32
Oceňování nemovitostí
tvořící zástavu se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí a část úvěru může
v případě poklesu tržní hodnoty nebýt pokryta zajištěním, jak to ukazuje následující obrázek:
Lze namítnou, že hypoteční úvěry v České republice jsou poskytovány nikoli do plné
tržní hodnoty (ceny obvyklé) ale pouze do výše 70%, což by mělo dostatečně pokrýt
případný pokles hodnoty nemovitostí. To je ovšem argument do značné míry sporný. Jak
jsem již uvedl, realizace bankovní zástavy není běžný obchod. Okolnosti prodeje můžeme
spíše označit ve smyslu shora uvedené definice za mimořádné. Dosažená cena prodeje
bývá pod úrovní ceny tržní. Navíc zástavní právo zaručuje v případě dražby zástavnímu
věřiteli právě jen maximálně 70% z celkového výnosu.
Druhým protiargumentem může být sám minulý vývoj. Jak známo, potýkalo se hlavní
město Praha po roce 1989 s nedostatkem kvalitních kancelářských západního standardu.
Proti vysoké poptávce zejména z řad zahraničních investorů, vystupovala pouze malá
nabídka odpovídajících ploch. Této nerovnováze odpovídalo i placené nájemné, které
dosahovalo až úrovně 70 DM/m2 p.m. Tržní hodnota administrativních nemovitostí byla velmi
vysoká. Dnes je situace jiná. Kvalitní, nové kancelářské plochy v centru Prahy si lze
pronajmout zhruba za 40 DM/m2 p.m. To samo představuje pokles o více než 40%.
Z výše uvedeného vyplývá, že tržní hodnota, která je v čase proměnlivá, není
vzhledem k volatilitě trhu nemovitostí bez dalšího schopna plnit oceňovací funkci pro
hypoteční financování. Ani případná paušální srážka sama o sobě z tržní hodnoty neudělá
hodnotu odpovídající potřebám hypotečního financování.
Zadlužitelná hodnota
Z hlediska banky by samozřejmě pro minimalizaci úvěrového rizika bylo výhodné znát
detailně budoucí vývoj na trhu nemovitostí a úměrně výši očekávaného poklesu a datu, kdy
k němu nastane, stanovit výši úvěru a jeho splátkový kalendář. Takto přesné prognózování
je však prakticky nemožné, a proto byl původně v německy mluvících zemích vyvinut
koncept tzv. zadlužitelné hodnoty - Beleihungswert. Tato svébytná hodnota se přitom
v poslední době rozšířila i do dalších zemí kontinentální Evropy jako jsou Francie, Lotyšsko,
Lucembursko nebo Polsko.
V SRN je zadlužitelná hodnota definována v § 12 zákona o hypotečních bankách
(HBG): „... Při stanovení hodnoty nemovitosti je možné zohlednit pouze trvalé vlastnosti
nemovitosti a výnosy, kterých může dosáhnout trvale každý vlastník při řádném hospodaření
s nemovitostí.“ Svaz německých hypotečních bank potom zadlužitelnou hodnotu definuje
takto: „Zadlužitelná hodnota nemovitosti je taková hodnota, o které můžeme na základě
poznatků odvozených z dlouhodobého chování trhu k datu ocenění na základě trvalých, v
budoucnu jistých známek s velkou jistotou očekávat, že bude moci být realizována v
dlouhém do budoucnosti zaměřeném časovém období v běžném obchodním styku.“
Povšimněme si přitom zejména následujících formulací z definice:
- na základě poznatků odvozených z dlouhodobého chování trhu
Jedná se o stanovení zadlužitelné hodnoty na základě analýzy a interpretace
dlouhodobého vývoje trhu nemovitostí v minulosti a přítomnosti a o obezřetné promítnutí
všech faktorů do budoucnosti při zohlednění současné situace a rizik budoucího vývoje.
- na základě trvalých, v budoucnu jistých známek
33
Oceňování nemovitostí pro účely dlouhodobého financování
Lze zohlednit pouze takové vlastnosti a výnosy určující hodnotu nemovitosti, které jsou
k datu ocenění z dlouhodobého hlediska jisté a o kterých lze s vysokou mírou
pravděpodobnosti předpokládat, že budou mít trvání i v budoucnosti.
- v dlouhém do budoucnosti zaměřeném časovém období
Vyžaduje se co možná nejdelší platnost stanovené hodnoty, více let.
Vlastnosti zadlužitelné hodnoty můžeme tedy shrnou do následujících bodů:
• co možná nejdelší, do budoucnosti zaměřenou neměnnost zjištěné hodnoty,
• zohlednění pouze takových cenotvorných prvků, které byly odvozeny z chování trhu v
minulosti a přítomnosti a jsou považovány po dobu prognózovaného časového období za
stálé a trvalé,
• eliminace všech nejistých faktorů budoucího růstu hodnoty a výnosů,
• zohlednění pouze takových vlastností a výnosů, které jsou k datu ocenění prokazatelné a
které může dlouhodobě dosahovat každý vlastník nemovitosti při řádném hospodaření s
ní,
• překontrolovatelnost výpočtu zadlužitelné hodnoty týkající se všech provedených
výpočtů, použitých hodnot a cenotvorných faktorů,
• svědomitý odhad trvalé možnosti realizace dané nemovitosti na trhu (pronajatelnost a
prodejnost),
• kritické posouzení možnosti alternativního využití nebo dostatečné využitelnosti třetí
osobou
• výčet podstatných rizik spojených s daným objektem jako východisko pro rozhodování při
schvalování úvěru.
Tím, že je kladen důraz na opatrnost a zejména dlouhodobost, odlišuje se
zadlužitelná hodnota výrazně od hodnoty tržní:
Tržní hodnota v normálním případě tvoří maximální hranici pro hodnotu zadlužitelnou.
Zadlužitelná hodnota, která je vypočtena podle konzervativních měřítek, nevyžaduje
principielně kromě případů, kdy existují konkrétní známky ohrožení zajištění úvěru, nového
výpočtu (aktualizace).
Principům zadlužitelné hodnoty odpovídá metodika výpočtu, kterou lze shrnout do
následujících bodů:
1. Výpočet hodnoty probíhá na bázi výpočtu věcné a výnosové hodnoty (princip dvou pilířů).
Ve vhodný případech lze použít porovnávací metody pro výpočet hodnoty pozemku a
hodnoty bytu v osobním vlastnictví užívaného majitelem k vlastnímu bydlení.
2. Při výpočtu hodnoty staveb, coby součásti věcné hodnoty, by měly být uplatněny srážky.
Je tomu tak vzhledem k principu opatrnosti, který je pro zadlužitelnou hodnotu typický.
3. Vedlejší stavební náklady mohou být zohledněny pouze v přiměřené výši jako podíl na
čistých stavebních nákladech. Náhradu celkových takto vzniklých nákladů totiž dle
zkušeností není možné v případě prodeje třetí osobě prosadit. Náklady na financování
jsou zohledněny v rámci vedlejších stavebních nákladů.
34
Oceňování nemovitostí
4. Pro výpočet výnosové hodnoty lze použít pouze dlouhodobě dosažitelné, místně obvyklé
nájemné. Prvotní styčný bod zde tvoří současná úroveň tržního nájemného. Časově
ohraničené výnosy nad úrovní trhu (overrent) nesmějí být v případě zadlužitelné hodnoty
zohledněny.
5. Při kalkulaci provozních nákladů, které hradí pronajímatel, je třeba zohlednit jejich
stanovené minimální hodnoty dle jednotlivých nákladových položek. Alternativně mohou
být provozní náklady uplatněny paušálně. Přitom by neměly být nižší než obvyklé, pro
daný objekt typické provozní náklady.
6. Výnosová míra používaná ke kapitalizaci čistých výnosů se nachází zpravidla v určitém
intervalu, přičemž jeho dolní mez bývá považována za minimální možnou hodnotu pro
výnosovou míru – rozdílně pro obytné objekty a objekty s komerčním využitím. V SRN
platí minimální hranice 5 % u obytných a 6 % u komerčních nemovitostí, přičemž
výnosová míra používaná při výpočtu tržní hodnoty se nachází běžně pod těmito limity.
Podle polohy, způsobu využívání, stavu objektu, pronájmu a zhodnotitelnosti je třeba
specifické riziko objektu zohlednit individuálně – vyšší mírou kapitalizace.
7. Při odhadování dlouhodobé dosažitelnosti výnosu nemovitosti
je nutné kritické
posouzení možnosti alternativního využití nebo dostatečné využitelnosti třetí osobou.
8. V ocenění je třeba doložit výčet podstatných rizik spojených s daným objektem jako
podklad pro rozhodování při schvalování úvěru.
9. U všech objektů, u kterých jsou zjištěna omezení vlastnického práva, která ovlivňují
hodnotu (nájemné za pozemek, doživotní a časové důchody, právo bydlení atd.), existují
pro výpočet zadlužitelné hodnoty vlastní pravidla. Vzhledem k významu, jaký hraje pořadí
při zajištění zástavním právem, se počítá zásadně zadlužitelná hodnota nemovitosti bez
omezení. Omezení se převedou na peněžní hodnotu a samostatně ocení.
10. Výpočet zadlužitelné hodnoty smějí provádět pouze takoví znalci resp. vhodní pracovníci,
kteří mají v sektoru hypotečního oceňování potřebnou kvalifikaci, mohou prokázat
dostatečné zkušenosti a bance jsou známy jako důvěryhodné osoby. Až do tzv. hranice
malých úvěrů je možné používat zjednodušenou metodiku bez vystavení formálního
ocenění, pokud je za pomoci vhodných organizačních a kontrolních opatření zajištěno
bezpečné oceňování.
11. V případě objektů s různými druhy využití je nutné rozdělit výpočet výnosové hodnoty na
část obytnou a komerční.
12. V rámci výpočtu zadlužitelné hodnoty se musí znalec vyjádřit k možnosti uplatnění dané
nemovitosti na trhu (pronajatelnost a prodejnost).
Znalecký posudek zpracovaný podle výše uvedených zásad by měl tedy obsahovat
následující části:
1. Popis oceňované nemovitosti
2. Výčet a analýza podstatných rizik spojených s danou nemovitostí
3. Zhodnocení prodejnosti a pronajatelnosti nemovitosti s ohledem na dlouhé časové
období
4. Výpočet věcné hodnoty = hodnota staveb + hodnota pozemku - srážka nebo
5. Výpočet hodnoty porovnávací metodou (zejména u bytů v osobním vlastnictví)
6. Výpočet výnosové hodnoty = dlouhodobě dosažitelné nájemné - provozní náklady (aspoň
v minimálně požadované výši) x kapitalizace (výnosová míra použitá pro kapitalizaci musí
dosahovat aspoň předepsaných minimálnách hodnot a zohledňovat rizika spojená
s nemovitostí)
7. Stanovení zadlužitelné hodnoty (= pro rodinné domy a byty zpravidla věcná resp.
porovnávací metoda, pro ostatní druhy nemovitostí výnosová metoda)
8. Samostatné ocenění omezení vlastnického práva (omezení zástavním právem se
zpravidla nezohledňuje)
9. Přílohy (fotodokumentace a jiné relevantní přílohy)
35
Oceňování nemovitostí pro účely dlouhodobého financování
Vliv evropské harmonizace na oceňování nemovitostí pro hypoteční banky
Legislativní harmonizace probíhající v rámci Evropské unie se pochopitelně nevyhýbá
ani bankovnímu sektoru. „V důsledku stále větší otevřenosti evropského trhu pro
mezinárodní bankovní obchody se stává zřetelnější potřeba vyšší transparentnosti ocenění
nemovitostí pro účely poskytování dlouhodobých bankovních úvěrů. V jednotlivých zemích
se vyvinuly rozdílné tradice, a proto je pro úvěrové věřitele důležité, aby chápali kontext a
specifika různých používaných metod oceňování.“ Hodnota nemovitosti a způsob jejího
stanovení mají velký vliv na výši úvěrového rizika. Jeho minimalizace je právě v souvislosti s
již zmíněnou rostoucí otevřeností bankovního trhu z mezinárodního hlediska předmětem
úprav pomocí směrnic EU. Harmonizaci při stanovení kapitálové přiměřenosti a s tím
spojenou problematiku hranice zadlužitelnosti a ocenění nemovitostí upravuje směrnice
98/32/EG Evropského parlamentu a Evropské rady ze dne 22. června 1998, kterou se
mění směrnice 89/647/EWG, jež stanoví poměr rizikově vážených aktiv k vlastnímu jmění
banky (tedy kapitálovou přiměřenost). Tato změna si klade za cíl zajistit stejné podmínky
činnosti bank ve všech zemích Evropské unie.
Při přípravě uvedené změny směrnice EU přitom bylo konstatováno, že:
• hypoteční úvěry představují ve všech státech EU oproti nezajištěným úvěrům
podstatně nižší (úvěrové) riziko,
• dodržení hranice hodnoty pro poskytování dlouhodobých úvěrů společně s použitím
přísných zásad pro oceňování vedou k výraznému snížení rizika a
• metodika oceňování používaná v SRN (Beleihungswert), zaměřená na posuzování
dlouhodobých vlastností nemovitosti, přináší řadu výhod a vede ke stabilitě trhu
nemovitostí.
Dále bylo statisticky zjištěno, že pravděpodobnost ztrát vzniklých při hypotečním
financování komerčních subjektů je při dodržení 60% hranice zadlužitelnosti zanedbatelná a
signifikantně se zvyšuje až nad úrovní úvěru přesahující 80% hodnoty nemovitosti. To také
bylo zohledněno ve schválené směrnici.
Podle ní je možné vyjít při stanovení hranice zadlužitelnosti buď z tržní hodnoty
nemovitosti, kdy je za tuto hranici považováno 50% tržní hodnoty, nebo z hodnoty
zadlužitelné, kde je stanovena hranice 60%.
Protože tržní hodnota je pouze odrazem prodejních cen nemovitostí k danému datu,
musí ji stanovit dva nezávislí znalci. Pro stanovení hranice zadlužitelnosti se vychází z
nižšího z obou odhadů. Takové ocenění je nutno alespoň 1x ročně aktualizovat.
V případě zadlužitelné hodnoty, kdy je obezřetně stanovena dlouhodobá prodejnost
a pronajatelnost nemovitosti a jsou zohledněny pouze trvalé vlastnosti nemovitosti a možnost
jejího alternativního využití, dostačuje ocenění pouze jedním znalcem. Zadlužitelnou
hodnotu resp. předpoklady budoucího vývoje trhu nemovitostí, z nichž se při ocenění
vycházelo, je nutno podrobit aktualizaci resp. přezkoumání pouze každé 3 roky nebo tehdy,
kdy ceny na trhu poklesnou o více než 10 %.
Přehledně můžeme povinnosti bank vyplývající z použití tržní resp. zadlužitelné
hodnoty shrnout do následující tabulky:
hranice
počet ocenění pro 1
pravidla aktualizace
zadlužitelnosti
zástavu
Tržní hodnota
50 %
2
Zadlužitelná hodnota
1x ročně
1x za 3 roky, nebo
klesne-li trh o více
než 10 %
Koncept zadlužitelné hodnoty pochází z Německa, postupně se však rozšířil i do dalších
evropských zemí a dnes lze jeho uplatnění nalézt nejen v SRN ale rovněž ve Francii, Polsku,
Lucembursku, Lotyšsku atd.
60 %
36
1
Oceňování nemovitostí
Věcná břemena a způsob jejich oceňování
Věcná práva
→ zástavní právo
→ předkupní právo
→ věcná břemena
Právní aspekty věcných břemen
Institut věcných břemen je v České republice po právní stránce definován Občanským
zákoníkem, který se věcných břemen dotýká v § 151n a následujících. § 151n, odst. 1)
definuje věcná břemena takto: „Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve
prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat.
Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti,
nebo patří určité osobě.“
Z této definice vyplývá, že se jedná o omezení vlastníka nemovitosti, který má povinnost
konat, strpět nebo se něčeho zdržet. Vlastník nemovitosti, na které vázne věcné břemeno,
vystupuje jako povinný vůči někomu, v jehož prospěch je věcné břemeno zřízeno a který
tedy vystupuje v daném vztahu jako oprávněný. Přitom oprávněným nemusí být jen vlastník
nějaké jiné nemovitosti, ale prospěch z práva odpovídajícího věcnému břemenu může mít i
určitá osoba. Občanský zákoník přitom taxativně nevyjmenovává druhy věcných břemen, jež
lze zřídit, a ta tak mohou nabývat různých druhů.
Podle toho, je-li prospěch vyplývající z věcného břemena omezen na konkrétní osobu, nebo
má-li prospěch každý budoucí vlastník nemovitosti, rozlišují se věcná břemena in
personam, u kterých je oprávněným konkrétní osoba a věcná břemena in rem, tedy taková,
kdy je oprávněným každý vlastník nemovitosti.
Rovněž vznik věcného břemena je upraven Občanským zákoníkem. „Věcná břemena
vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví,
schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo
odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení
§ 134 zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do
katastru nemovitostí.“
Jedná se tedy o právní vztah mezi oprávněným a povinným, který vzniká nejčastěji na
základě smlouvy mezi nimi. Tato smlouva musí mít písemnou formu, a proto, aby nabyla
platnosti, musí být tato smlouva vložena do katastru nemovitostí. Zjistit, zda je nemovitost
zatížená nějakým věcným břemenem můžeme v katastru nemovitostí. Na Výpisu z katastru
nemovitostí jsou věcná břemena uvedena v těchto jeho částech:
Část B1 – Zde mohou, ale nemusejí být zaznamenána taková věcná břemena, u nichž
vlastník evidované nemovitosti vystupuje v pozici oprávněného. Taková věcná břemena
představují pro vlastníka nemovitosti určité právo.
Část C – Zde musí být zanesena všechna věcná břemena, která vznikla na základě smlouvy
proto, aby nabyla účinnost. Tato věcná břemena představují omezení vlastnického práva.
Věcná břemena jsou na Výpisu z katastru nemovitostí popsána pouze heslovitě, např. Věcné
břemeno chůze a jízdy pro parcelu 1111 s odkazem na listinu (smlouvu), na jejímž základě
byl vklad věcného břemena proveden, např. Smlouva o věcném břemeni V3 12345/00. Podle
tohoto označení je možné a pro ocenění nemovitosti s věcným břemenem resp. ocenění
samotného věcného břemena nutné smlouvu získat. Přístup k listině resp. listinám vyplývá z
principu formální publicity (veřejnosti) katastru nemovitostí zajištěného § 21 zákona č.
344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) v platné znění.
Možnost zjistit věcné břemeno přímo z katastru nemovitostí ovšem není tehdy, je-li věcné
břemeno zřízeno ze zákona. Sem patří kromě jiných např. věcné břemeno k cizímu
zastavěnému pozemku, které vzniklo na základě zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů v
platném znění ve prospěch vlastníků bytových jednotek, kteří neměli k 31.12.2000 sjednanou
s vlastníky pozemků písemnou smlouvu o úpravě práv k pozemku. Obsah takového věcného
břemene je možné zjistit pouze z příslušného zákona.
37
Věcná břemena a způsob jejich oceňování
Rovněž zánik věcných břemen je upraven Občanským zákoníkem:
„(1) Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku
práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí.
(2) Věcné břemeno zanikne, nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit
potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti; přechodnou
nemožností výkonu práva věcné břemeno nezaniká.
(3) Vznikne-li změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou
oprávněného, může soud rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu
omezuje nebo zrušuje. Nelze-li pro změnu poměrů spravedlivě trvat na věcném plnění, může
soud rozhodnout, aby se namísto věcného plnění poskytovalo peněžité plnění.
(4) Patří-li právo odpovídající věcnému břemeni určité osobě, věcné břemeno zanikne
nejpozději její smrtí nebo zánikem.“
Z uvedeného vyplývají dva nejčastější způsoby, jak věcné břemeno zaniká. Je to jednak
smlouva, v níž se oprávněný a povinný dohodnou na zániku věcného břemene, jednak smrt
fyzické resp. zánik právnické osoby v případech, kdy je věcné břemeno zřízeno ve prospěch
určité osoby.
Ekonomické aspekty věcných břemen
Z ekonomického hlediska je důležité rozlišovat věcná břemena z pohledu povinného a
oprávněného. Pro povinného představuje věcné břemeno jistou újmu, naopak oprávněný má
ze zřízeného věcného břemena užitek.
Újma povinného a užitek oprávněného se mohou, ale nemusejí rovnat. Například právo
odpovídající věcnému břemenu chůze a jízdy může mít v případě, že se jedná o jedinou
možnost přístupu k nemovitosti, pro oprávněného obrovský užitek (může svoji nemovitost
plnohodnotně využívat), zatímco újma povinného může být poměrně malá. Nelze tedy
automaticky vycházet z rovnosti újma povinného = užitek oprávněného, ale v případě
ocenění nemovitosti, jejíž vlastnické právo je omezeno právem odpovídajícím věcnému
břemenu, je nutné důsledně vycházet z újmy povinného a její kvantifikace.
Z ekonomického úhlu pohledu můžeme rovněž rozlišit věcná břemena, která vznikají za
úplatu a věcná břemena zřízená bezplatně. V případě úplatně zřízených věcných břemen je
újma povinného kompenzována ze strany oprávněného úhradou. Tato kompenzace může být
přitom částečná, úplná nebo dokonce vyšší než způsobená újma. Je-li úhrada jednorázová,
splatná při vzniku věcného břemene, pak na hodnotu nemovitosti nemá (pozitivní) vliv, neboť
každý další vlastník nemovitosti kupuje nemovitost zatíženou věcným břemenem a stává se
tak povinným bez jakékoli kompenzace ze strany oprávněného. Takových věcných břemen je
přitom valná většina. Pouze v případě sjednaných budoucích úhrad (např. v podobě
nájemného) se újma povinného bude i v budoucnu pravidelně snižovat a hodnota nemovitosti
zatížené daným věcným břemenem bude pozitivně ovlivněna i pro každého dalšího vlastníka.
Tento vliv je potřeba při oceňování zohlednit.
Věcná břemena představují pro povinného újmu. Věcná břemena můžeme rozlišit podle
doby, po kterou představují pro povinného újmu:
• věcná břemena způsobující dočasnou, časově omezenou újmu a
• věcná břemena způsobující trvalou újmu
Důležitá je rovněž skutečnost, jakým mechanismem je újma povinnému způsobena. Rozlišit
můžeme dva hlavní způsoby:
• rostoucí výdaje / náklady v souvislosti s věcným břemenem
• klesající příjmy / výnosy resp. omezení užitku plynoucího z vlastnictví nemovitosti v
souvislosti s věcným břemenem
Dále rozlišujeme jestli
• jsou bezúplatné
• oprávněný pravidelně hradí úplatu
Zde uvedené třídění věcných břemen není samoúčelné. Vlastnosti, podle nichž je třídění
provedeno, totiž určují základní přístupy k ocenění věcných břemen a věcná břemena lze na
38
Oceňování nemovitostí
jejich základě sestavit do příbuzných skupin, které budou mít shodný nebo obdobný model
ocenění. Vzhledem k tomu, že výčet věcných břemen není zákonem nijak omezen, lze
pomocí přiřazení i méně obvyklých věcných břemen do příslušné skupiny odvodit základní
model jejich ocenění.
Věcná
břemena
dočasně zvyšující
výdaje / náklady
dočasně omezující využití
resp. snižující příjmy / výdaje
trvale omezující využití
resp. snižující příjmy / výnosy
povinnost výplaty
důchodu po pevně
definovanou dobu
právo bezplatného
bydlení
právo přechodu nebo
přejezdu pozemku
povinnost výplaty
důchodu na dožití
právo bezplatného
užívání nebytového
prostoru
právo veřejné
cesty
povinnost
opatrování oprávněného
právo bydlení
za úplatu
právo přístupu
vlastníka přes
pozemek
právo užívání
nebytového prostoru
za úplatu
čerpání vody
ze studny
právo užívání
zastavěného pozemku
Schéma: 1 Rozdělení vybraných věcných břemen z ekonomického hlediska
Základní principy oceňování věcných břemen
Zřejmě nejrozšířenějším principem, z něhož vychází jak česká, tak zahraniční literatura,
je princip výnosový (výnosová metoda). Tento princip vychází z pohledu na nemovitost jako
na investiční instrument, tedy něco, co si vlastník pořizuje za účelem budoucích (v případě
nemovitostí dlouhodobých) výnosů. V teorii oceňování má tato metoda sice několik variant,
lze ji ale zobecnit takto:
[1] hodnota nemovitosti = V - N +
kde
V-N
V−N
V−N
+ ...+
+
2
1 + i (1 + i)
(1 + i)n
V… výnos plynoucí z nemovitosti,
N… náklady spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti,
i … výnosová míra v desetinném vyjádření a
n … doba životnosti nemovitosti, někdy pro zjednodušení
n=∞
Věcné břemeno potom zpravidla ovlivňuje hodnotu nemovitosti prostřednictvím poklesu výše
výnosů resp. růstu nákladů. Srovnání hodnoty nemovitostí nezatížené věcným břemenem a
nemovitosti zatížené věcným břemenem snižujícím výnosy resp. zvyšujícím náklady ukazuje
následující graf:
výnosy
výnosy
výnosy
hodnota nemovitosti
hodnota nemovitosti
náklady
čas
hodnota nemovitosti
náklady
čas
náklady
čas
Graf: 1 Ovlivnění hodnoty nemovitosti věcným břemenem
Výnosové ocenění věcného břemene pak obecně předpokládá stanovení následujících
veličin a postupů:
39
Věcná břemena a způsob jejich oceňování
1. Velikost snížení výnosů resp. zvýšení nákladů kvůli věcnému břemenu v peněžních
jednotkách
2. Určení, zda bude snížení resp. zvýšení trvalé nebo dočasné. V případě dočasnosti
kvantifikovat počet let, po které ke snížení resp. zvýšení dojde
3. Nalezení vhodného způsobu zohlednění nižší současné hodnoty budoucích výnosů /
nákladů
4. Určit výnosovou míru pro výpočet
Kromě výnosové metody se můžeme setkat v literatuře i s metodou nákladovou. Ta
představuje přístup k věcnému břemenu jako k vadě nemovitosti, kterou je možné odstranit.
Přitom odstranění takové vady je spojeno s náklady, které musí vlastník nemovitosti
vynaložit. Tento přístup lze do značné míry charakterizovat jako spekulativní. Zatímco
skutečnost, že hodnota nemovitosti zatížené věcným břemenem je oproti nemovitosti bez
takové zátěže nižší, lze považovat v naprosté většině případů za jistou, je možnost
odstranění vady ve formě věcného břemena většinou spojena s nutností dohody povinného
a oprávněného. Možnost odstranění takové vady představuje tudíž pouze určitou míru
pravděpodobnosti. Vždy bude záležet na tom, zda existuje taková varianta řešení, která je
jak pro povinného, tak pro oprávněného výhodnější, než je současný stav.
Například v situaci, kdy má oprávněný doživotní právo bezúplatného bydlení, bude
ochoten vzdát se tohoto práva tehdy, bude-li takové vzdání se spojeno se zajištěním
stejného nebo vyššího celkového užitku než doposud (např. bezúplatné bydlení v jiné
nemovitosti). Naopak povinný bude takovému řešení nakloněn tehdy, vyrovná.li nebo převýší
růst hodnoty nemovitosti náklady vynaložené v souvislosti odstraněním věcného břemena
(např. je-li pořizovací cena náhradního bytu pro oprávněného nižší než přírůstek hodnoty
vlastníkovy nemovitosti).
Vzhledem k tomu, že v případě nedohody oprávněného a povinného zůstává věcné
břemeno zachováno a že dohoda je možná pouze za určitých (často subjektivních)
podmínek, domnívám se, že pro účely oceňování zajištění dlouhodobých úvěrů není
nákladová metoda vhodná.
Další teoreticky použitelnou metodu ocenění věcných břemen představuje metoda
srovnávací. Ta vychází ze srovnání většího množství cen obdobných nemovitostí
zatížených věcným břemenem a výpočtu aritmetického průměru takových cen (po
zohlednění vlastností, jimiž se odlišují). Rozdíl hodnoty nemovitosti nezatížené věcným
břemenem a takto zjištěné hodnoty představuje hodnotu věcného břemena. Věrohodnost
takto zjištěné hodnoty lze ověřit pomocí statistických nástrojů, jakými jsou například variační
koeficient nebo hladina pravděpodobnosti. Kritické množství takových srovnatelných dat,
které má znalec k dispozici, však většinou zabrání tomu, aby bylo možné považovat
stanovenou hodnotu ze statistického hlediska za věrohodnou.
40
Oceňování nemovitostí
Globalizace trhu nemovitostí
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
Propojování kapitálových trhů
Zesílené propojování trhů nemovitostí
Fúze ve všech oblastech (hospodářství, bankovnictví, pojišťovnictví …)
Činnost fondů
Privatizace nejen v ČR
Sjednocující se zákonodárství
Statistiky ukazují na nárůst mezinárodního obchodu v posledních letech a tento trend
bude jistě pokračovat, tempo se bude spíše zrychlovat, objemy zvyšovat
Účast mezinárodních společností na lokálním trhu vede k silnému zpětnému ovlivňování
těchto trhů mezinárodními účastníky
Účastníci trhu
o Lokální vlastník
o Lokální odhadce
o Mezinárodní odhadce
Představy o hodnotě
• Vyhlášková cena
• OMV – nejlepší cena, Market value
o
o
•
•
Mezinárodní investor
Financující instituce
(lokální X mezinárodní)
Hrubý propočet, srovnání
Mezinárodní praxe investic, DCF
Národní standardy oceňování
Velká Británie
- oceňování stojí na 3 komponentech:
• Zákony
• Precedenční případy
• Technické normy – nejvýznamnější z nich Red Book – RICS (Královská komora
odhadců) – Appraisal and Valuation Manual – stanoví cíle, jichž je třeba při
oceňován dosáhnout
- Open Market Value (OMV) - Fikce nejlepší ceny
ceny, kterou by bylo možné docílit k datu
ocenění při prodeji nemovitosti bez jakýchkoli podmínek při platbě v hotovosti za
následujících předpokladů:
• Prodávající je ochoten prodat;
• Před datem ocenění byla dostatečně dlouhá doba k prodeji;
• Poměry na trhu nemovitostí a tržní ceny byly v předcházející době, kdy se
uzavírala kupní smlouva, identické s těmi k datu ocenění;
• Nabídky kupujících s osobními zájmy se nezohledňují;
• Obě smluvní strany znají k datu transakce všechny relevantní skutečnosti a
jednají racionálně a bez nátlaku
Další pojmy: *
Forced Sale Value (OMV – srážka 20% - 50%)
*
Estimated Realisation Price – doba nabízení nemovitosti na trhu teprve
začne, její dálku stanovuje odhadce (nová koncepce hodnoty
stanovená především na základě požadavků bank)
*
Existing Use Value (současný způsob využití zůstane nezměněn – FÚ)
*
Alternative Use Value
*
Depreciated Replacement Cost (věcná hodnota – málo používané)
Metody oceňování:
- Comparison Method – (obytné nemovitosti, nezastavěné pozemky)
- Investment Method - DCF
- Cost Method – velmi zřídka – rafinerie ..
- Profit Method – nemovitosti spojené s managementem – benzínky,
hotely, restaurace
- Residual Method – současná hodnota nezastavěných pozemků
41
Globalizace trhu nemovitostí
Francie
- Žádné zákonné předpisy pro oceňování
- Soudy se řídí precedenčními případy
- IFEI – instituce „tvorby teoretických názorů“
- Značný vliv RICS
- Pouze doporučení, nikoliv závazné normy
- Oceňování pro 3 oblasti: Nemovitostní fondy, Banky, Pojišťovny
Německo
- Zákony (Stavební zákon, Zákon o hypotečních bankách, další předpisy)
- Větší konzervativnost, dlouhodobost
- Tržní hodnota - „Verkehrswert“ Definice SRN dle § 194 stavebního zákoníku:
Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možné dosáhnout k datu, ke
kterému je ocenění zpracováváno, v běžném obchodním styku při zohlednění
všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy
nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo
osobní vztahy.
Mezinárodní standardy oceňování TEGoVA
Blue Book
- pojmy:
Market Value
Market Value For Existing Use
Alternative Use Value atd.
- metody:
Capital Comparison
Capitalisation of Rental Income
Depreciated Replacement Cost
DCF
Residual Value
Evropský hypoteční svaz
- Zvláště ve vztahu k financování nemovitostí (pro banky, klienty bank, …)
- Principy: opatrné posuzování budoucí prodejnosti transparentní a jednoznačné
oceňovací metody, odhadci by měli být přiměřeného vzdělání atd.
42
Download

Oceňování nemovitostí - Lucie Mařáková *blog