opping centres shopping centres shopping centres sho
80
investment | country | city | office | shopping centres | tenants | finance | residential
logistics and industry | construction | design | facility management | faces | trade fairs
Multifunkční projekt Centrum Pivovar Děčín propojí historickou architekturu s novostavbou ■ Zdroj: SB Property Services
Centrum Pivovar Děčín nabírá obrátky
Centrum Pivovar a.s. a Nemovitostní fond
skupiny RSJ Private Equity plánují letos
v létě spustit realizaci multifunkčního projektu Centrum Pivovar Děčín. Někdejší
brownfield se po komplexní rekonstrukci
a dostavbě, jejíž dokončení se očekává na
podzim roku 2013, změní v moderní nákupní centrum se 60 obchodními jednotkami
a originálními prostory pro gastronomii
a zábavu na ploše 17 500 m2. Developerem
je společnost Settimo Development. Pod
archi­tektonickým návrhem je podepsán
arch. Václav Hlaváček ze Studia acht. Jaké
jsou hlavní milníky projektu, jak reflektuje
specifika regionu a na co se mohou těšit
zákazníci? Nejen o tom hovoříme se zástupkyněmi společnosti SB Property Services,
která zaštiťuje pronájem a koncepční řešení centra – s generální ředitelkou Michaelou
Semanovou a místopředsedkyní představenstva Martinou Bártek.
Jak postupuje příprava projektu Centrum
Pivo­var? Co ho čeká v letošním roce?
MB: V současné době se soustředíme zejména
na aktivní medializaci a pronájem obchodních
prostor a díky tomu, že se blíží zahájení stavby,
zájem úměrně roste. Paralelně se vedou jednání
s dodavateli stavby a finalizují se výběrová řízení. Kompletně dokončena je prováděcí dokumentace stavby, na které se podílí firma Helika
společně s projektovým managerem společnosti Edifice. Finišují se jednání s bankou, přičemž
půjde o jednu z místních finančních institucí. Vše
směřuje k tomu, aby výstavba začala letos v létě.
Jak pokračují pronájmy?
MB: Odezva je poměrně pozitivní, protože v Děčíně, který má 52 000 obyvatel a primární spádovou oblast téměř 85 500 lidí, dosud žádné moderní nákupní centrum není. Je to jeden z mála
projektů, které dnes vznikají. Výstavba stagnuje,
naopak většina maloobchodních řetězců již opět
obnovila své expanzní plány. Navíc jde o projekt
s velmi originální architekturou a místo, které má
v Děčíně velkou tradici. Několik minut chůze je
vlakové a autobusové nádraží a také řada institucí včetně magistrátu, policie, školy nebo děčínského divadla, kina a zoo. Je to frekventovaná
lokalita, kterou lidé dobře znají.
MS: Jednáme dnes se všemi většími řetězci
zastoupenými na našem trhu a řada z nich se
již byla v Děčíně podívat. Jsou mezi nimi módní
značky jako C&A, H&M, Takko a další, ale také
obuv, sport, elektro, knihkupectví, hračky, potraviny atd. Je férové říci, že registrujeme otázky
ohledně kupní síly v regionu, která je ale vyvážena finanční nabídkou co do nájemného a servisních služeb. Rozhodně nabízíme podmínky, které
umožní nájemcům dlouhodobé fungování. Máme
řadu zkušeností z projektů, které již prošly našima
rukama, a proto vytváříme retailmix, který je zajímavý a především životaschopný. V době zahájení stavby chceme mít polovinu plochy obsazenou.
Centrum Pivovar Děčín picking up steam
This summer Centrum Pivovar a.s. and the
RSJ Private Equity group’s Property Fund are
planning to launch the construction of the
multifunctional Centrum Pivovar Děčín project. After the comprehensive reconstruction
and construction, slated for completion in the
autumn of 2013, this former brownfield will
be transformed into a modern shopping centre with 60 retail units and original spaces for
restaurants and entertainment on an area of
17,500 m2. Settimo Development is the develo­
per. Architect Václav Hlaváček from Studio
acht is behind the architectural design. What
are the project’s main milestones, how does
it reflect the specifics of the region and what
can the customers look forward to? We talked
about this and more with representatives of
SB Property Services, which provides the
leasing and conceptual design of the centre
– with Managing Director Michaela Semanová
and Member of the Board Martina Bártek.
How is the preparation of the Centrum Pivo­
var project progressing? What is in the
cards for it this year?
MB: We are currently concentrating primarily on
the active media promotions and leasing of the
retail space and thanks to the fact that we are
nearing construction, interest is increasing proportionally. Talks are being held in parallel with
the building suppliers and the tender is being finalised. The construction’s implementation document, to which Helika contributed together with
the Project Manager of Edifice, has been completely finished. Negotiations with the bank are
winding up, though it is one of the local financial
institutions. Everything points to the construction
getting underway in the summer.
How is the leasing coming?
MB: The response has been relatively positive, because so far no modern shopping centre stands in Děčín, which has a population of
Representatives of SB Property Services: Managing director Michaela Semanová
and Member of the Board Martina Bártek
Centrum Pivovar Děčín – shopping mall
52,000 and a primary catchment area of almost
85,500 people. It is one of the few projects getting off the ground these days. Construction is
stagnant, while most of the retail chains have
already renewed their expansion plans. Plus this
is a project with very original architecture and
a place with a strong tradition in Děčín. The train
and bus stations are only a few minutes’ walk
away, as are several institutions including city
hall, the police, schools or the Děčín Theatre,
cinema and Zoo. It is a busy location that people
know very well.
MS: These days we are negotiating with all the
chains represented on our market and several
of them have already been to Děčín to take
a look. These include fashion brands such as
C&A, H&M, Takko and others as well as shoes,
sporting goods, electronics, books, toys, grocery stores, etc. It is fair to say that we have
registered questions regarding the purchasing
power in the region, which is balanced, however, by the financial offer with regard to the
rent and services. We definitely offer conditions
that make it possible for tenants to function in
the long term. We have a lot of experience from
projects that have already passed through our
hands and so we create a retail mix that is interesting and, primarily, viable. We want to have
half the space occupied by the time construction begins.
opping centres shopping centres shopping centres sho
investment | country | city | office | shopping centres | tenants | finance | residential
logistics and industry | construction | design | facility management | faces | trade fairs
81
opping centres shopping centres shopping centres sho
82
investment | country | city | office | shopping centres | tenants | finance | residential
logistics and industry | construction | design | facility management | faces | trade fairs
Jak je uzpůsobeno složení nájemců děčín­
skému regionu?
MB: V Děčíně je v porovnání s ostatními městy
poměrně nízký průměrný věk a velká populace
mladých lidí i dětí. Tomu se snažíme sortiment
přizpůsobit, s akcentem na střední a nižší cenovou kategorii módy a zábavu. Vedle mladé módy
bude hodně prostoru věnováno sportu, protože
nedaleko Děčína se nachází přírodní rezervace
České Švýcarsko, a nebude chybět ani menší
elektro, hračky, drogerie, lékárna a další služby.
V současné době se ale koncentrujeme převážně na velké kotevní nájemce. Nákupní galerie
bude zahrnovat cca 54 obchodů, dvě kavárny,
restauraci a menší food court s nabídkou pizzy,
čínské nebo řecké kuchyně atd. Perličkou pak
bude originální restaurace s vlastním minipi­
vovarem, která naváže na původní tradici objektu. Máme dvě hlavní obchodní patra. Par­
koviště je umístěno na střeše (díky svažitosti
terénu přístupné z ulice) a hlavní vstup v úrovni
přízemí směřuje přímo na hlavní třídu od centra města. Tzn. obě podlaží galerie budou rovnocenná s kvalitním přístupem. V přízemí bude
mít majoritu móda, v prvním patře pak počítáme
s umístěním supermarketu a služeb – jako např.
dm drogerie, elektro, hračky, food court atd.
Co chystáte v oblasti zábavy?
MS: Chceme nabídnout něco, co by nás na trhu
výrazně odlišovalo. A protože disponujeme nádhernými historickými prostory, vznikne v nich velké centrum rodinné zábavy. Provozovatelem
Hopsárium – dětské centrum v Centru Pivovar Děčín
Centrum Pivovar Děčín – pohled z hlavní třídy
bude společnost Hopsárium. Bude to 800 m2
plochy pro zábavu a veškeré aktivity dětí od 2 do
12 let. Najdou tam např. velké prolézací věže
a skluzavky s nafukovacími obručemi, obří trampolíny, bludiště, skákací matrace, dětské dopravní hřiště s motokárami, lezeckou stěnu, malý
svět pro batolata, dětskou galerii a také hřiště.
Součástí konceptu bude také kavárna (nebo
dětské bistro), kde se mohou rodiče občerstvit
a hlavně děti pořádat své dětské oslavy a narozeninové párty – včetně dárků nebo dortu a animačních programů. Tenhle koncept je ohromně
populární a můžete ho vidět např. v Českých
Budějovicích, kde ho využívají i školy a školky.
Ale v celých severních Čechách nic podobného
není. Proto předpokládáme, že přiláká i návštěvníky z dalších měst v okolí.
Centrum Pivovar spojí historické budovy
s novostavbou… Kdy se plánuje otevření?
MB: Propojení historických a moderních prostor
je určitě unikátní a nabízí využití nejen pro klasické obchody, jak je známe z ostatních pasáží, ale
i pro kreativní obchodní koncepty. Tím budeme
opět jedineční. Navíc se s projektem dokážou
obyvatelé Děčína, jako s tradiční dominantou
města, daleko rychleji ztotožnit. V historickém
duchu bude provedena mimo jiné i zmíněná res­
taurace s vlastní výrobou piva. Bude jakýmsi
srdcem centra a má připomínat interiérem i vybavením původní atmosféru. Zaplní cca 500 m2
v prvním podzemním a prvním nadzemním
podlaží. Počítáme se samostatným vstupem,
aby mohla fungovat nezávisle na provozní době
pasáže, a její součástí bude i letní terasa. Otevření Centra Pivovar plánujeme na podzim
roku 2013.
Kdo je investorem projektu a jakou roli zde
hraje společnost SB Property Services?
MS: Investorem je společnost Centrum Pivovar
a.s. společně s uzavřeným investičním fondem
RSJ Private Equity, který investuje také do
bytových, hotelových a dalších komerčních projektů, ale působí např. i v oblasti energetiky. SB
Propety Services začala na projektu Centrum
Pivovar pracovat v květnu loňského roku. Podíleli
jsme se na realizační studii a finančním modelu.
Tomu samozřejmě předcházela podrobná analýza regionu z pohledu kupní síly, zájmové a věkové struktury obyvatel, konkurence, dostupnosti
a sladění všech parametrů s možnostmi projektu,
uvažovanou poptávkou, předpokládanou investicí a očekávaným výkonem centra. Zajišťujeme
How is the composition of the tenants gea­
red to the Děčín Region?
MB: There is a relatively low average wage and
a large population of young people and children
in Děčín when compared to other cities. We are
trying to adapt the assortment to reflect this, with
an accent on middle and lower price categories of
fashions and entertainment. In addition to young
fashions there will be a lot of space set aside for
sports, because the Bohemian Switzerland nature
reservation is not far from Děčín, and there will
also be smaller electronics and toy shops, a drug
store, chemist’s and other services. But we are
currently concentrating primarily on the large anchor tenants. The shopping mall will contain about
54 shops, two cafés, restaurants and a small
food court with an offer of pizza, Chinese or Greek
cuisine, etc. The cherry on top will be the original
restaurant with its own microbrewery, a nod to
the building’s historic tradition. We have two main
floors of shopping. The parking lot is located on
the roof (accessible from the street thanks to the
steepness of the terrain) and the main entrance
from ground level leads directly to the main street
leading from the centre of the city. This means that
both of the mall’s floors will be equal with excellent
accessibility. Fashion will be in the forefront on the
ground floor, then we are planning to locate the su-
Centrum Pivovar Děčín – shopping mall ■ Source: SB Property Services
permarket and services such as dm drogerie, electronics, toys, the food court, etc. on the first floor.
What are you planning along the lines of en­
tertainment?
MS: We want to offer something that would set us
apart significantly on the market. And because we
have wonderful historical spaces at our disposal,
a family entertainment centre will be going up in
them. Hopsárium will be the operator. It will be 800
m2 of space for entertainment and all kinds of activities for children from 2 to 12 years of age. They will
find, for example, large climbing towers and slides
Centrum Pivovar Děčín – restaurant with the summer garden
with inflatable hoops, huge trampolines, a maze,
jumping mattresses, a child’s traffic playground with
go-carts, a climbing wall, a tiny world for toddlers,
a children’s gallery and also a playground. The concept will also include a café (or children’s bistro),
where parents can get refreshments and children,
mainly, can hold their celebrations and birthday parties – including gifts and a cake and organised programmes. This concept is wildly popular and can
be seen, for example, in České Budějovice, where
even preschools and schools make use of it. But
there is nothing at all like it in all of Northern Bohemia. Thus we assume that it will also attract visitors
from other cities in the area.
Centrum Pivovar joins historical and new
buildings… When is the opening planned?
MB: The connection of historical and modern
spaces is definitely unique and they can be used
not only for classic shops, as we know them in
other malls, but also for creative retail concepts.
This will once again make us unique. Plus the inhabitants of Děčín will be able to identify with the
project, as a traditional dominant feature of the
city, much faster. The previously mentioned res­
taurant with its own beer production will also
be designed with a historic spirit. It will be a kind
of heart of the centre and its interior and fittings
should bring the original atmosphere to mind. It will
opping centres shopping centres shopping centres sho
investment | country | city | office | shopping centres | tenants | finance | residential
logistics and industry | construction | design | facility management | faces | trade fairs
83
centres shopping centres shopping centres sho
84
investment | country | city | office | shopping centres | tenants | finance | residential
logistics and industry | construction | design | facility management | faces | trade fairs
také jeho pronájem a do budoucna správu. SB
Property Services se zaměřuje primárně na asset a property management komerčních nemovitostí, tzn. retailových projektů, administrativních
budov, ale také Mix Use projektů. Na rozdíl od
konkurence jsme ale schopni poskytnout stejně
kvalitní servis i menším budovám od velikosti
3 000 m2, kde vidíme značnou mezeru na trhu,
jak v Praze, tak v regionech.
MB: Upřednostňujeme u každé budovy osobní
a individuální přístup. Snažíme se vytvořit optimální koncept a business plán na míru, aby dosahovala daná nemovitost maximálních výnosů.
A to i v současné době, kdy se řada objektů, ať
už kancelářských, nebo obchodních (zejména
menších), potýká s problémy. Téměř každý projekt lze kvalitním asset managementem výrazně
posunout. Působíme v oboru 15 let, a proto se
neobáváme ani projektů, které nejsou na první
pohled úplně jednoduché…
Michaela Semanová, ředitelka a spolumajitelka
SB Property Services působila v předchozích
letech např. v pozici Head of Asset Management společnosti ING Real Estate Investment
Managament pro ČR, SR a Rakousko, kde
se podílela na řízení portfolia v hodnotě přes
500 mil. eur – mimo jiné OC Nisa Liberec nebo
Olympia Plzeň, a jako generální manažerka
společnosti Euro Mall Centre Managment. Martina Bártek, místopředsedkyně představenstva
a spolumajitelka SB Property Services, založila
v roce 2001 první středoevropskou pobočku firmy Donaldsons (dále DTZ) a následně působila
ve Velké Británii v investičních týmech Donaldsons a Mosaic Property LPP.
SB Property Services
Krakovská 25, Praha 1
Tel.: 222 231 467
[email protected]
[email protected]
www.sbps.cz
www.centrumpivovar.cz
fill about 500 m2 on the first underground level and
ground floor. We are planning to make a separate
entrance so that it can operate independently of
the shopping mall’s opening hours and it will also
include a summer terrace. We are planning to
open Centrum Pivovar in the autumn of 2013.
Who is the project investor and what role
does SB Property Services play here?
MS: The investor is Centrum Pivovar a.s. together with the closed RSJ Private Equity investment fund, which also invests in residential, hotel
and other commercial projects, but also operates,
Centrum Pivovar Děčín – Hopsárium children’s play area
for example, in the area of energy. SB Property
Services began to work on the Centrum Pivovar
project last May. We contributed to the feasibility
study and financial model. This, of course, was
preceded by a detailed analysis of the region from
the perspective of the purchasing power, interest
and age structures of the population, competition, accessibility and the coordination of all the
parameters with the project’s possibilities, the expected demand, investments and performance of
the centre. We are also arranging its leasing and,
in the future, its administration. SB Property Services is oriented primarily on the asset and property management of commercial real estate, i.e.
retail projects, office buildings and also Mix Use
projects. Unlike the competition, however, we are
also able to provide the same quality of service for
smaller buildings from sizes of 3,000 m2 and up,
where we see a considerable hole in the market,
both in Prague and in the regions.
Centrum Pivovar Děčín – shopping mall
MB: Our priority for each building is a personal
and individual approach. We try to create an optimal concept and tailored business plan so that the
given property achieves maximum revenues, even
at the current time, when many buildings, whether
they be office or retails projects (especially smaller
ones) are running into problems. With quality asset
management, almost every project can move significantly forward. We have been operating in the
field for 15 years and thus we are not even scared of
projects that do not seem very easy at first glance…
Michaela Semanová, the Director and Co-Owner
of SB Property Services worked in previous years,
for example, as the Head of Asset Management
for ING Real Estate Investment Management
for the Czech and Slovak republics and Austria,
where she contributed to the management of
portfolios valued at over 500 million euros – including the OC Nisa Liberec and Olympia Plzeň
shopping centres, and as the General Manager
of Euro Mall Centre Management. Martina Bártek,
the Member of the Board of Directors and CoOwner of SB Property Services, founded the first
Central Bohemian branch of Donaldsons (hereinafter referrd to as DTZ) and she subsequently
worked in Great Britain on the Donaldsons and
Mosaic Property LPP investment teams.
SB Property Services
Krakovská 25, Prague 1
Tel.: 222 231 467
[email protected]
[email protected]
www.sbps.cz
www.centrumpivovar.cz
Download

Centrum Pivovar Děčín nabírá obrátky