2014
N 29
BİRİNCİ
ÇEYREK
1
İSTANBUL OFİS PAZARI
GENEL BAKIŞ
www.propin.com.tr
PROPIN olarak ofis pazarındaki uzmanlığımızın
getirdiği kalite ve verimlilikle
Piyasa Araştırma Raporları
hizmetimizi butik şekilde sürdürüyoruz.
İSTANBUL
ANKARA
KURUMA ÖZEL
KAPSAMLI RAPOR
İstanbul, Ankara ve İzmir’deki ofis yatırımlarınızı
yönlendirebilmeniz için ihtiyacınız kapsamında
“kurumunuza özel” araştırma raporları hazırlıyoruz.
Rapor talepleriniz için [email protected] adresinden
ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
İZMİR
İşimizi özenle yapıyoruz.
PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet
sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve
danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması
süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip
eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.
04
ÖZET VE ÖNGÖRÜLER
06
EKONOMİK GÖRÜNÜM
09
BOŞLUK ORANLARI
11
KİRA ORTALAMALARI
14
STOK DEĞİŞİMLERİ
Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.
Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz,
hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.
ÖZET VE
ÖNGÖRÜLER
İstanbul Ofis Piyasası’nın
2014 Birinci Çeyrek Dönem verileri
aşağıda özetlenmektedir.
Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarında genel boşluk oranı %15,1 seviyesine
geriledi. B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %6,9 seviyesinde gerçekleşti.
MİA’da ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binaları için 31 ABD Doları /m² /ay olarak
gözlendi. MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 16,2 ABD Doları /m² /ay’dır.
MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı 2014 birinci çeyrek
dönemde %14,6 seviyesine yükseldi. A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması 19,9
ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu.
MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı 2014 birinci çeyrek
dönemde %15,2 seviyesine geriledi. A sınıfı ofis binalarının genel kira ortalaması
20,4 ABD Doları /m² /ay’dır.
Talep edilen en yüksek kira bedeli, Süzer Plaza’da istenen 49 ABD Doları /m² /ay kira
değeriyle Taksim-Nişantaşı’nda oldu. Levent ve Beşiktaş-Balmumcu’daki istenen en
yüksek kira bedeli 45 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
4
www.propin.com.tr
İstanbul Ofis Piyasası’ndaki hareketlilik 2013 yılının ardından 2014 birinci çeyreğinde de devam etti. 30 Mart 2014’teki yerel
seçimler öncesinde kurumsal firmaların ofis arayış talepleri etkilenmedi. Ofis satın almayı düşünen kurumsal firmaların
arayışları seçim öncesi birinci çeyrek dönemde yavaşladı, seçim sonrası ise belirgin bir şekilde ivme kazandı. 2014
birinci çeyrek döneminde İstanbul Ofis Pazarı’nda yaklaşık 90.000 m2 ofis işlemi gerçekleşmiş olması ofis sektöründeki
hareketliliğin en belirgin göstergesidir.
Asya Yakası’nın en prestijli projesi olan ve Propin tarafından pazarlanan Rönesans Tower’da, Daikin, genel merkez ofisi için
2.614 m2 alan kiraladı. 2014 Eylül ayında açılacak olan Rönesans Tower’da gerçekleşen bu kiralama, binanın açılışına 6 ay
kala yapılan bir ön-kiralama işlemidir. Denizbank, 2013 yılında gerçekleştirdiği Esentepe’de yer alan Ciner Binası’ndaki
21.000 m2’lik kiralama işleminin ardından, 2014 birinci çeyrek dönemde Torun Tower’da 60.000 m2’lik bir kiralama
sözleşmesine imza attı. Torun Tower’ın 2014 üçüncü çeyrek dönemde tamamlanması planlanıyor. Bu iki işlem gibi pazarda
artan ön-kiralama ve ön-satınalma işlemleri gösteriyor ki, artık yeni ofislerini arayan kullanıcılar, finansman problemi
olmayan ve geliştirme sürecini doğru yürütebilecek kurumsal malsahipleriyle proje teslim edilmeden el sıkışmaya açıklar.
Maslak’ta inşaat halinde olan projelerin tamamlanma aşamasına gelmesi, bölgedeki hareketliliği arttırdı. Deloitte için
kapsamlı bir çalışma yürüten Propin, 2014 birinci çeyrek dönemde kısa süreli kiralama için iki farklı işlem gerçekleşmesinde
aracılık sürecini yürüttü. Deloitte, genel merkezini taşıyacağı ofis projesi teslim edilene kadar kullanacağı ofisler için
Groupama Plaza’da 3.000 m2 ve Nurol Plaza’da 1.400 m2’lik ofis alanı kiraladı.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri olarak tanımlanan, Ataşehir, Bomonti-Piyalepaşa, Kartal-Maltepe ve Kağıthane’de stok
büyümeye devam etti. Kartal-Maltepe bölgesindeki artan stokla birlikte gelişmekte olan ofis bölgelerinin toplam stok
içindeki payı %7 seviyesine ulaştı. Kağıthane’nin kuzeyinde bulunan Seyrantepe ve Ayazağa’da yer alacak yeni projelerin
duyuruları teker teker yapılmaktadır. Bu projeler, İstanbul ofis stokunun belirgin şekilde büyümesine neden olacaktır.
2014’ün ilerleyen dönemlerinde, 5.000 m2 üstü büyük ölçekli kullanıcıların kiralama ve satış işlemlerinin devam edeceğini
öngörüyoruz.
Her iki yakada inşaatı devam eden ve tamamlanmış olan duraklarla genişleyen metro ağı, İstanbul Ofis Pazarı’nda
talebin yoğunlaştığı bölgelerin dengesini değiştirecektir. Firmaların ofislerini seçerken metro ağına yürüme mesafesinde
ya da karşılıklı seferlerle (shuttle) kısa sürede ulaşabilecekleri mesafede olmayı tercih etmesi, metro duraklarına yakın
bölgelerdeki A sınıfı binalardaki boşluğun emilim hızını dikkat çekici şekilde artırdı. Kozyatağı’nda boşluk oranının bir
önceki çeyrek döneme göre azalmasının en güçlü nedenlerinden biri yeni hizmete giren metronun ulaşımı rahatlatmasıdır.
2014 yılı birinci çeyrek itibariyle yeni ofis arayışını gündeme alan farklı ölçekteki, neredeyse tüm kullanıcı tiplerinde; metro
hattına kısa mesafede olmak, arayış kriterleri listesinin başlarında yer alıyor.
Tüm hakları saklıdır.
5
EKONOMİK
GÖRÜNÜM
DÖVİZ KURLARI (USD/ TL - EURO/ TL)
MART 2013 - MART 2014
3,5
3
2,5
2
1,5
DOLAR
2014-3
2014-2
2014-1
2013-12
2013-11
2013-10
2013-9
2013-8
2013-7
2013-6
2013-5
2013-4
2013-3
1
USD/ TL
EUR/ TL
EURO
GRAFİK NO.1 KAYNAK: PROPİN
MAKRO EKONOMİ
Türkiye ekonomisi 2013 yılında %4 büyüdü. Gayri safi yurtiçi
hasıla (GSYİH) 2013’te 1 trilyon 561 milyar liraya çıktı. Türkiye
İstatistik Kurumu’nun açıkladığı verilere göre, ekonomi dolar
bazında ise %4,3 büyüdü ve GSYİH 820 milyar dolar olarak
belirlendi.
Bu gelişmeler sonucunda, Türkiye’de kişi başına yıllık gelir 2013
yılında cari fiyatlarla 20.531 TL oldu. Böylece, 2013 yılı döviz
kurlarına göre kişi başına gelir dolar bazında ise 10.782 dolara
çıktı. Buna karşılık, güncel döviz kurları ile kişi başına gelir
9.500 dolar düzeylerine kadar geriledi.
Türkiye ekonomisi 2013 yılının son çeyreğinde ise %4,4
büyüdü; böylece yıllık büyüme %4 düzeyinde gerçekleşti. TÜİK
verilerine göre 2013 yılında büyümenin lokomotifi bankalar
oldu. Ağırlığını bankaların oluşturduğu mali aracı kuruluşlar,
2013 yılında %9,8 büyüdü.
Büyümeyi tetikleyen bir başka etken de devletin yaptığı
tüketim harcamaları oldu. Hane halklarının 2013 yılında nihai
tüketim harcamaları %4,6 artarken, devletin nihai tüketim
harcamalarındaki yükseliş %5,9’u buldu. Hane halklarının nihai
tüketim harcamaları 2013 yılında mevcut fiyatlarla 1 trilyon 107
milyar TL’yi buldu. Devletin tüketim harcamaları da 235 milyar
TL’yi geçti. Dış ticaretin büyüme üzerindeki net etkisi ise negatif
oldu. İhracattaki artış yalnızca %0,1 düzeyinde kalırken, ithalat
%8,5 yükseldi.
Finans tarafındaki yüksek büyümeye karşılık üretimde
büyüme düşük düzeylerde gerçekleşti. İmalat sanayiinde 2013
yılındaki büyüme, %3,8 ile ortalama büyümenin altında kaldı.
İŞSİZLİK
ENFLASYON
TÜİK tarafından açıklanan verilere göre mevsimsellikten
arındırılmış işsizlik Aralık ayında %9,4 ile önceki aya göre 0,4
puan, geçen senenin aynı ayına göre 0,1 puan azalış gösterdi.
İlk çeyreğin son ayında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) %1,13,
Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) %0,74 daha arttı ve
bununla birlikte yıllık enflasyon tüketici fiyatlarında %8,39,
yurt içi üretici fiyatlarında %12,31 oldu.
2013’ün son çeyreğinde hızlanan ekonomik büyüme
sayesinde, istihdam yaratma hızlandı. Ancak ekonomistler
bu durumun kalıcı olmayacağına ve önümüzdeki aylarda
işsizlikte yukarı yönlü eğilimin artacağına inanıyorlar. Genel
beklenti işsizliğin %10,5 seviyesine yükseleceği yönünde
oldu.
6
www.propin.com.tr
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Mart ayına ilişkin TÜFE ve
Yİ-ÜFE verilerini açıkladı; buna göre, Mart ayı itibarıyla 12 aylık
ortalamalara göre enflasyon tüketici fiyatlarında %7,70, yurt
içi üretici fiyatlarında ise %6,95 artış gösterdi.
İSTANBUL OFİS PAZARI
TERİMLER
Propin Ofis Pazarı Genel Bakış’ta
sıklıkla kullanılan bazı terimlerin
genel açıklamaları aşağıda
verilmiştir:
KİRALIK
m2
10.000 NDI
KIRALA
Ataşehir
No.2
RÖNESANS
TOWER
• 45.000 m² toplam ofis alanı
• Adalar manzaralı 1.400 m²
büyüklükte geniş ofis katları
A Sınıfı Ofis Binası:
İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine
sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır.
Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark
alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina
yönetimine sahip binalardır.
B Sınıfı Ofis Binası:
A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın
içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan
tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş
binalardır.
Birim Kira:
Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt
alana oranıdır.
Boşluk Oranı:
Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.
Kapanış Fiyatı:
Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer
alan kira bedelidir.
Kayıp Alan Oranı:
Net alanın brüt alana oranıdır.
Kiralanabilir Alan:
Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan
toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya
müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın,
kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.
KİRALIK ve SATILIK Zincirlikuyu
No.1
ISTANBLOOM
• 9.361 m2 ofis alanı
• 1.944 m2 , 2.797 m2 , 4.613 m2
3 ofis katı
• Katlarda iç bahçe ve terasa
çıkma olanağı
• Tamamlanma tarihi
2014 1. Çeyrek
• 250 m²’den başlayan ofis alanları
• Kullanıcılar: Rönesans Holding,
Daikin
• Tamamlanma tarihi
2014 3. Çeyrek
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Kira Ortalaması:
Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis
alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı
hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.
Kullanıcılar:
Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.
Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının
çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.
Liste Fiyatı:
Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen
kira bedelidir.
Mal Sahibi Temsilciliği:
Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama
işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.
Ortak Alan:
Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana
lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında
kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.
Ön Kiralama Yapılmış Alan:
Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce
kiralanmış olan alan miktarıdır.
Toplam Kapalı Alan:
Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı
otopark, ortak alanlar
Toplam Ofis Kullanım Alanı:
Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Tamamlanma Tarihi:
Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.
Tüm hakları saklıdır.
7
İSTANBUL MERKEZİ
İŞ ALANI SINIRLARI
Uluslararası standartlar
çerçevesinde ofis bölgelerini
incelerken Merkezi İş Alanı
(MİA) ve Merkezi İş Alanı
Dışı (MİA Dışı) olmak üzere
sınıflandırmaya gidilir. MİA,
profesyonel ofis binalarının
yoğunlaştığı bölgeler olup,
yaya-araç trafiğinin ve hizmet
sektörünün en yoğun ve
talebin en yüksek olduğu ofis
bölgelerini kapsar.
8
www.propin.com.tr
İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor
kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak
oluşturulmuştur.
İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi
boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks;
Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu
bölgelerini kapsar.
Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır.
İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler,
Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır. Bu doğrultuda MİA DışıAvrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden
oluşmaktadır.
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer
almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri
bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.
Aşağıdaki haritada yıldızlarla gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Piyasası’na
katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dört
bölgenin verileri, 2014 birinci çeyrek raporunda “Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri”
kapsamında geçmekte olup, gelecek dönemlerde grafiklere yansıtılacaktır.
İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARI
GENEL BOŞLUK
ORANLARI
KİRALIK
Ataşehir
2014 Birinci Çeyrek
No.3
RÖNESANSBİZ
ATAŞEHİR
50%
• 44.000 m² toplam ofis alanı
30%
• Ataşehir merkezine, TEM ve E-5
Otoyoluna yakın lokasyonda
10%
• Konumuyla yüksek görünürlük ve
reklam potansiyeline sahip
11,4
15,2
6,9
20%
14,6
15,1
26,6
40%
• Tamamlanma tarihi
2015 4. Çeyrek
0%
MİA
A Sınıfı
MİA
MİA Dışı - Asya
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı- Avrupa
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPİN
İstanbul Ofis Piyasası 2014 birinci çeyrek dönemindeki Genel Boşluk
Oranları Grafik 2’de verilmiştir.
MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15,1 seviyesinde
gerçekleşti. B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %6,9 seviyesinde oldu.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %14,6, B
sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranıysa %26,6 olarak görüldü.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15,2, B sınıfı
ofis binalarındaki boşluk oranı %11,4 seviyesinde oldu.
BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI
2014 Birinci Çeyrek1
37,4
50%
15,3
13,2
12,9
9,8
13,8
10,8
9,7
19,0
16,8
12,0
9,7
6,5
6,2
7,5
0,7
0%
Levent
14,5
15,1
9,1
10%
5,1
20%
11,7
17,0
30%
9,9
28,4
40%
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
MİA Dışı- Avrupa
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı- Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
MİA Dışı- Avrupa
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.3 KAYNAK: PROPİN
İstanbul’daki on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki
ortalama boşluk oranları Grafik 3’te verilmiştir.
Kavacık ve Altunizade’deki boşluk oranlarının bir önceki çeyrek döneme
göre azaldığı gözlendi.
Levent’te A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %5,1 seviyesine geriledi.
Ümraniye’deki boşluk oranlarında bir önceki çeyrek döneme göre dikkat
çekici bir değişiklik olmadı. 2014 birinci çeyrekte A sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranı %15,3 seviyesinde oldu.
Maslak’taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %15,1 seviyesindedir.
Maslak’ta stoka katılacak yeni nesil (A+) ofisler bölgenin prestijini artırıyor.
İnşaatı devam eden projelerdeki ön kiralama işlemleri devam ediyor.
Uzun yıllardır Maslak’ta ofisi bulunan şirketlerin büyük kısmının, yeni ofis
taşınmalarında Maslak’ta kalmaya devam etmesi dikkat çekiyor.
Taksim-Nişantaşı’nda yer alan A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %6,2,
Şişli-Fulya-Otim’deki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12
seviyesinde oldu.
Kozyatağı’nda gerçekleşen kiralama işlemlerinin etkisiyle boşluk oranının
azaldığı ve %19 seviyesinde olduğu görüldü.
Propin tarafından pazarlanan Büyükhanlı Plaza Ataşehir’de, Sırma’nın
1.212 m2 kiralamış olması, 2014 birinci çeyreğinde gerçekleşen
işlemlerdendir.
Her iki yakada inşaatı devam eden ve tamamlanmış olan duraklarla
genişleyen metro ağı, İstanbul ofis pazarında talebin yoğunlaştığı
bölgelerin dengesini değiştirecektir.
Firmaların ofislerini seçerken metro ağına yürüme mesafesinde ya da
karşılıklı seferlerle(shuttle) kısa sürede ulaşabilecekleri mesafede olmayı
tercih etmesi, metro duraklarına yakın bölgelerdeki A sınıfı binalardaki
boşluğun emilim hızını dikkat çekici şekilde artırdı.
Kozyatağı’nda boşluk oranının bir önceki çeyrek döneme göre
azalmasının en güçlü nedenlerinden biri yeni hizmete giren metronun
ulaşımı rahatlatmasıdır.
¹ Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı % 6,06 seviyesine gerilemektedir.
Tüm hakları saklıdır.
9
İSTANBUL OFİS PAZARI
BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ
BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
Son Dört Çeyrek
SATILIK
Maslak
m2
19.600 I
D
IL
T
SA
35%
ECLIPSE
MASLAK
30%
• 34.000 m² toplam ofis alanı
25%
• 127 m² - 1.500 m² değişen
kat alanları
20%
15%
10%
No.5
14,5
11,6
11,2
16,1
16,7
15,2
16,0
16,2
12,5
12,2
15,1
14,6
• Giriş - çıkışı tamamen
bağımsız ofis alanları
• Tamamlanma tarihi
2014 3. Çeyrek
5%
0%
‘13 2.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
‘13 3.Ç
‘13 4.Ç
‘14 1.Ç
MİA Dışı- Asya
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.4 KAYNAK: PROPİN
Lokasyon kategorilerine göre A sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk
oranlarının 2013 ikinci çeyrek dönemiyle 2014 birinci çeyrek dönemi
arasındaki değişimi Grafik 4’tedir.
2013 ikinci çeyrek döneminden itibaren stokların artmasıyla birlikte,
MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının yükseldiği görüldü.
2014 birinci çeyrekte MİA’daki A sınıfı ofis binalarında gerçekleşen
kiralama işlemlerinin etkisiyle boşluk oranında düşüş oldu.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranları 2013
üçüncü ve dördüncü çeyrek dönemde aynı seviyede kaldı. 2014 birinci
çeyrek dönemde tamamlanan ofis binalarının stoka eklenmesi, boşluk
oranını etkiledi. Buna göre, 2013 dördüncü çeyrek dönemde %12,2
olan boşluk oranı, 2014 birinci çeyrekte %14,6 seviyesine yükseldi.
MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranları MİA’daki boşluk oranlarına paralel
seviyede seyretti. Kozyatağı’nda gerçekleşen işlemlerin sonucu olarak,
MİA Dışı-Asya’daki boşluk oranı 2014 birinci çeyrekte %15,2 seviyesine
geriledi.
B SINIFI BİNALARDAKİ
BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ
Son Dört Çeyrek
35%
30%
27,8
28,2
28,1
26,6
25%
20%
15%
10%
5%
8,8
6,2
10,4
7,5
11,7
11,4
7,9
6,9
0%
KİRALIK-SATILIK Kağıthane
‘13 2.Ç
No.4
MİA (Büyükdere Aksı)
‘13 3.Ç
‘13 4.Ç
MİA Dışı- Asya
‘14 1.Ç
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.5 KAYNAK: PROPİN
BİKUR
PLAZA
Lokasyon kategorilerine göre B sınıfı ofis binalarındaki genel boşluk
oranlarının 2013 ikinci çeyrek dönemiyle 2014 birinci çeyrek dönemi
arasındaki değişimi Grafik 5’tedir.
• 8.014 m² toplam ofis alanı
MİA’daki B sınıfı ofis binalarının boşluk oranları 2013 ikinci çeyrek
dönemiyle 2013 son çeyrek dönemi arasında yakın seyretti.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki boşluk oranının düşmesi,
2014 birinci çeyrek dönemde MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki
boşluk oranlarının da düşmesine neden oldu.
• 815-971 m² kat alanları
• Cendere Caddesi’nde yüksek
görünürlük
• Güçlü ulaşım bağlantıları
• Tamamlanma tarihi
2014 4. Çeyrek
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
10
www.propin.com.tr
MİA Dışı-Avrupa’da, 2013 yılı içinde boşluk oranlarının değişmediği,
2014 birinci çeyrekte boşluk oranlarının düşüşe geçtiği görüldü. Bu
düşüşte, Havaalanı’nda yer alan B sınıfı ofis binalarında gerçekleşen
kiralama işlemleri etkili oldu.
MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki talebin, son dört çeyrek
dönemde normal seyrinde devam ettiği görüldü.
İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARI
GENEL
KİRA ORTALAMALARI
KİRALIK
2014 Birinci Çeyrek
Küçükyalı
m2
22.000 NDI
A
L
KIRA
50$
No.6
RÖNESANSBİZ
KÜÇÜKYALI
• 47.000 m² ofis alanı
31,0
40$
20,4
• Adalar manzaralı 2.500 m²
büyüklükte geniş ofis katları
13,7
20$
13,2
19,9
• E-5’le doğrudan bağlantı,
metroya yürüme mesafesi
16,2
30$
• Tamamlanma tarihi
2014 3. Çeyrek
10$
0$
MİA
m²/ay
A Sınıfı
MİA
MİA Dışı - Asya
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Avrupa
MİA Dışı- Asya
B Sınıfı
MİA
MİA Dışı- Avrupa
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.6 KAYNAK: PROPİN
İstanbul Ofis Piyasası 2014 birinci çeyrek dönemi genel kira ortalamaları
Grafik 6’da verilmiştir.
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2014 birinci çeyrek
dönemde 31 ABD Doları /m² /ay’dır.
MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki ortalama kira rakamı 19,9
ABD Doları /m² /ay olarak tespit edildi.
MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki ortalama kira rakamının 20,4
ABD Doları /m² /ay olduğu gözlendi.
BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI
2014 Birinci Çeyrek2
20,5
9,6
12,2
17,0
14,1
22,4
16,0
14,8
10,6
14,6
10$
22,1
26,4
40,1
25,6
19,6
36,9
16,1
31,1
27,2
13,0
20$
18,8
30$
20,8
31,9
40$
34,2
50$
0$
m²/ay
Levent
Etiler
Maslak
A Sınıfı
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
MİA
Beşiktaş
Balmumcu
MİA Dışı- Avrupa
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı- Asya
Şişli
Fulya Otim
B Sınıfı
MİA
Havaalanı
MİA Dışı- Avrupa
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.7 KAYNAK: PROPİN
2014 birinci çeyrek dönemi için, İstanbul’da on iki ofis bölgesindeki
A ve B sınıfı binalarda ortalama kira ortalamalarını gösteren grafik
yukarıda verilmiştir.
Taksim-Nişantaşı’nda A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, bölge
ortalamasının üstünde kira rakamı talep edilen Süzer Plaza’daki boş
alanların etkisiyle 40,1 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.
Levent’teki kira ortalaması 2013 son çeyrek dönemine göre yaklaşık
2 ABD Doları /m² /ay artarak 34,2 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.
Havaalanı’ndaki ofis stokunun artmasına rağmen, bölgedeki kira
ortalamasının değişmediği ve 14,8 ABD Doları /m² /ay seviyesinde
olduğu görüldü. Havaalanı’nda nitelikli A sınıfı ofis projeleri stoka
eklenmeye başladı. Nitelikli ofis projelerindeki bu artış, hem kiralama
hem de satın alma taleplerinin yükselmesini sağladı.
Maslak’taki kira ortalaması 27,2 ABD Doları /m² /ay seviyesinde
olup, kira ortalamasında bir önceki çeyrek döneme göre herhangi bir
değişim görülmedi.
Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’de A sınıfı ofis binalarında kira
ortalaması 2014 birinci çeyrekte 31,1 ABD Doları /m² /ay‘dır. Dedeman
Plaza’daki talep edilen kira rakamının geçen çeyrek döneme göre 3
ABD Doları /m² /ay artması ortalamayı yükseltti.
2
Kozyatağı’nda A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamaları bir önceki
çeyrek döneme göre değişmedi. Gelecek dönemlerde tamamlanıp
stoka eklenecek olan nitelikli ofis projeleriyle Kozyatağı’nda kira
ortalamasının yükselmesi bekleniyor.
Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.
Tüm hakları saklıdır.
11
İSTANBUL OFİS PAZARI
KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER
A SINIFI BİNALARDAKİ
KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ
KİRALIK
Son Dört Çeyrek
35$
30$
25$
30,0
m2
13.590 NDI
KIRALA
31,1
MASLAK
NO/1
31,0
30,3
19,1
21,1
20,6
20,9
20,4
• 1.042 m² kat alanı
19,2
19,9
• Metroya yürüme mesafesinde,
güçlü lokasyon
• Ofis katlarında kat bahçeleri ve
yeşil teraslar
10$
5$
• Kullanıcılar: Koçkaya Grup,
Deloitte
0$
m²/ay
No.8
• 23.150 m² toplam ofis alanı
20,9
20$
15$
Maslak
‘13 2.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
‘13 3.Ç
‘13 4.Ç
MİA Dışı- Asya
‘14 1.Ç
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.8 KAYNAK: PROPİN
Lokasyon kategorilerine göre A sınıfı
ortalamalarının
2013
ikinci
2014
birinci
çeyrek
dönemi
Grafik 8’dedir.
ofis binalarındaki kira
çeyrek
dönemiyle
arasındaki
değişimi
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalamaları son dört çeyrek
dönemde değişiklik göstermedi.
MİA Dışı-Asya’daki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2013 son
çeyrekte 20,9 ABD Doları /m² /ay iken, 2014 birinci çeyrekte 20,4 ABD
Doları /m² /ay’a geriledi.
MİA Dışı-Avrupa’da, 2013 ikinci çeyrek dönemiyle 2014
birinci çeyrek dönemi arasındaki A sınıfı ofis binalarındaki
kira ortalamaları inişli çıkışlı oldu. Her çeyrek değişen A sınıfı
ofis binalarındaki kira ortalamaları, 2013 dördüncü çeyrekte
19,2 ABD Doları /m² /ay iken, 2014 birinci çeyrekte yükselerek 19,9 ABD
Doları /m² /ay seviyesinde oldu.
SATILIK
Ayazağa
No.7
VADİ
İSTANBUL
BULVAR
• Türkiye’nin en büyük ofis
kompleksi
• 180.000 m² ofis alanı
• Ofislerde %78 – 80 kat alan
verimliliği
• 5.800 araçlık otopark
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
12
www.propin.com.tr
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
B SINIFI BİNALARDAKİ
KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ
Son Dört Çeyrek
35$
30$
25$
20$
17,3
15$
13,9
10$
13,0
17,9
14,4
11,9
18,2
16,2
13,9
12,6
13,7
13,2
5$
0$
m²/ay
‘13 2.Ç
MİA (Büyükdere Aksı)
‘13 3.Ç
‘13 4.Ç
MİA Dışı- Asya
‘14 1.Ç
MİA Dışı- Avrupa
GRAFİK NO.9 KAYNAK: PROPİN
Lokasyon kategorilerine göre B sınıfı ofis binalarındaki kira
ortalamalarının 2013 ikinci çeyrek dönemiyle 2014 birinci çeyrek
dönemi arasındaki değişimi Grafik 9’dadır.
MİA’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2013 yılında her
çeyrek dönemde artış gösterdi.
MİA Dışı-Asya’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarında son
dört çeyrekte değişim görülmedi.
MİA Dışı-Avrupa’daki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamalarının,
2013 üçüncü çeyrek döneminden itibaren yükselişe geçtiği grafiklere
yansıdı.
İSTANBUL OFİS PAZARI
EN YÜKSEK KİRA ORTALAMALARI
İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN
“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARI3
Son Dört Çeyrek
60
70$
16
24
24
25
25
25
25
30
30
31
35
35
28
Şişli
Fulya Otim
20$
30
26
25
25
Taksim
Nişantaşı
23
23
23
32
35
35
35
30$
30
30
39
41
46
43
45
35
35
35
35
35
35
38
40
35
40$
40
45
40
45
45
50$
49
51
60$
10$
0$
Levent
m²/ay
Etiler
Maslak
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
13-2Ç
13-3Ç
Beşiktaş
Balmumcu
13-4Ç
MİA 14-1Ç
Havaalanı
MİA Dışı-Asya 14-1Ç
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı-Avrupa 14-1Ç
GRAFİK NO.10 KAYNAK: PROPİN
2013 ikinci çeyrek dönemiyle 2014 birinci çeyrek dönemi arasındaki,
bölgelere göre talep edilen en yüksek kira liste rakamlarının kıyaslandığı
grafik yukarıda verilmiştir.
MİA Dışı-Avrupa’daki diğer ofis bölgelerinde istenen en yüksek kira
değerlerinin değişmediği görüldü.
MİA’da yer alan Levent ve Beşiktaş-Balmumcu 45 ABD Doları /m²
/ay’la en yüksek kiranın talep edildiği ikinci bölge oldu. MİA Dışı-Avrupa
bölgesinde 49 ABD Doları /m² ay’la en yüksek kira Taksim-Nişantaşı’nda
talep edildi.
MİADışı-Asyabölgesi içerisinde, Altunizade bir önceki çeyrek döneme göre
azalma olsa da en yüksek kiranın talep edildiği bölgedir. Altunizade’deki
en yüksek kira rakamı 31 ABD Doları /m² /ay’dır. Ümraniye’de
talep edilen en yüksek kira rakamı 25 ABD Doları /m² /ay’dır.
Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır.
Bölgelerdeki genel kira ortalamaları 11. sayfada yer almaktadır.
3
KİRALIK
9.200 m DI
N
KIRALA
2
Ataşehir
No.9
KİRALIK
Altunizade
No.10
BÜYÜKHANLI
PLAZA
VERA
PLAZA
• 16.968 m² toplam ofis alanı
• 1.795 m² ofis alanı
• 1.212 m² kat alanı
• 217 m² - 506 m² kat alanı
• Anadolu Yakası’nda, ulaşım
ağının merkezinde
• Müstakil ya da kat kat
kiralanabilme olanağı
• Kullanıcılar: Peugeot,
Herbalife, Schneider Electric,
Sırma
• Boğaziçi Köprüsü’ne kolay
ulaşım
• İskan belgeli
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
Tüm hakları saklıdır.
13
İSTANBUL OFİS PAZARI
A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI
A SINIFI BİNALARDA BÖLGELERE GÖRE
KARŞILAŞTIRMALI STOKLAR
2014 Birinci Çeyrek
2014 birinci çeyrek dönemine ait A sınıfı ofis binalarını içeren İstanbul Ofis
Pazarı’ndaki mevcut on iki bölge ve gelişmekte olan dört ofis bölgesini içeren
stok bilgileri Grafik 11 ve Grafik 12’de verilmiştir.
İSTANBUL TOPLAM OFİS ALANI DAĞILIMI
Gelişmekte Olan
Ofis Bölgeleri
MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu - Esentepe - Gayrettepe, Beşiktaş Balmumcu]; yeni gelişmekte olan bölgelere talebin artmasıyla, MİA’nın 2013
son çeyreğine göre toplam stok içindeki payı azaldı. Buna göre; 2013 son
çeyrekte %39 olan pay, 2014 birinci çeyrek döneminde %38 oranına geriledi.
%7
MİA Dışı
Asya
MİA
%38
%34
MİA Dışı-Avrupa [Taksim - Nişantaşı, Şişli - Fulya - Otim, Havaalanı]; 2013
son çeyrekte %20 olan toplam stok içindeki pay, % 21 oranına yükseldi.
Havaalanı’nda tamamlanan ofis binaları, bölgenin toplam stok içindeki payının
artmasına neden oldu.
MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]; toplam stokun
% 34’ünü oluşturdu. 2014 birinci çeyrekte Ümraniye dışındaki diğer bölgelerdeki
stokların değişmediği görüldü.
MİA Dışı
Avrupa
%21
Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal Maltepe, Ataşehir]; bölgedeki stokta artış olup, toplam stok içindeki payı %7’ye
yükseldi. 2014 birinci çeyrek dönemde Kartal - Maltepe’de stoka eklenen ofis
projeleri, payın artmasını sağladı.
GRAFİK NO.11 KAYNAK: PROPİN
100.000
%15,3
%12,9
%10,8
%16,8
%11,7
200.000
1
* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir.
%19,0
2
300.000
%14,5
400.000
%12,0
%5,1
500.000
%6,2
600.000
%28,4
%15,1
A SINIFI TOPLAM OFİS STOK (m2)
3
0
m²
Levent
Etiler
Maslak
Zincirlikuyu
Esentepe
Gayrettepe
Beşiktaş
Balmumcu
MİA
Taksim
Nişantaşı
MİA Dışı- Avrupa
Şişli
Fulya
Otim
Havaalanı
Kozyatağı
Altunizade
Kavacık
Ümraniye
MİA Dışı- Asya
GRAFİK NO.12 KAYNAK: PROPİN
KİRALIK
m2
3.400 NDI
A
L
KIRA
Levent
No.11
APA NEF
• 12.117 m² toplam ofis alanı
• 728 m² kat alanı
• İstenilen metrekarelerde ofise
sahip olma imkanı
• Tamamlanma tarihi
2014 1. Çeyrek
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
14
www.propin.com.tr
KİRALIK
Maslak
1.800 mNDI
KIRALA
AKSOY PLAZA
2
No.12
• 15.000 m² toplam ofis alanı
• 1.678-1.927-1.734 m² kat
alanları
• Her katta balkon alanları
• Kullanıcılar:
Turcas Petrol
Aracılık hizmeti ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve
detaylı bilgi için www.propin.com.tr
PROPIN, 2006 senesinden itibaren İstanbul Ofis Pazarı icin
hazırlanan 3 aylık piyasa raporlarını paylaşmaktadır.
Hazırlanan raporlarda uluslararası standartlarda sınıflandırılmış
12 ofis bölgesi, karşılaştırmalı olarak incelenmektedir.
İstanbul Ofis Pazarı
RAPOR ARŞİVİ için
İstanbul Ofis Pazarı Rapor Arşivine
propin.com.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
ARACILIK HİZMETLERİ
Kullanıcı Danışmanlığı
Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı
İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
Malsahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı
Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı
Kontrat Yenileme Danışmanlığı
DANIŞMANLIK HİZMETLERİ
Piyasa Araştırma Raporları
Ofis Fizibilite Raporları
Proje Geliştirme Danışmanlığı
Büyükdere Caddesi Gökfiliz İş Merkezi No 8 Kat 9 Mecidiyeköy / İstanbul
T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 [email protected]
www.propin.com.tr
Download

istanbul ofis pazarı genel bakış