Dňa 1. júla 2014 NR SR schválila poslanecký návrh zákona, ktorý s účinnosťou od
1.10.2014 novelizuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov.
Novela bola uverejnená v Zbierke zákonov dňa 26.7.2014 pod číslom 205/2014 Z. z.
I. Definícia pojmov v zákone
Zákonodarca dáva jednotlivým pojmom, ktoré sa pri správe bytových domov vyskytujú,
jednoznačnejšie vyjadrenie.
Ide o rozšírenie § 2 zákona č. 182/1993 Z. z.
„(8) Prevádzkou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné
udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého
pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie
technických zariadení podľa osobitného predpisu.5a)
(9) Údržbou sa na účely tohto zákona rozumejú činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie
pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,
ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.
(10) Opravou sa na účely tohto zákona rozumie odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania
alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich
uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.
(11) Rekonštrukciou sa na účely tohto zákona rozumejú zásahy do spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických
parametroch.
(12) Modernizáciou sa na účely tohto zákona rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie
vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.“.
Dôvodová správa: Novo sa definujú pojmy, ktoré už platný zákon používa, a nie sú upravené.
Pojmy prevádzka, údržba a opravy sa spájajú hlavne s výdavkami fondu prevádzky, údržby a opráv.
Keďže v praxi vznikali pochybnosti o rozsahu financovaných činností a potrieb, definuje sa obsah
týchto pojmov, a tým rozsah činností krytých z prostriedkov tohto fondu.
Prevádzkou sa rozumejú každodenné činnosti, ktorých cieľom je zabezpečiť
prevádzkyschopnosť bytového domu v požadovanej kvalite. Súčasťou prevádzky sú aj servisné
kontroly, ktoré zabezpečuje zmluvne dohodnutá odborne spôsobilá osoba, ak správca alebo
spoločenstvo nemá na výkon takejto kontroly odbornú spôsobilosť.
Údržba znamená kontrolu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a
príslušenstva a pri zistení nedostatkov ich odstránenie (podľa pokynov výrobcu a v súlade so
všeobecne záväznými predpismi). Ide o pravidelné a plánované činnosti, ktoré vykonávajú osoby s
odbornou spôsobilosťou, napr. kontroly a revízie tepelných, plynových, elektrických,
protipožiarnych zariadení, výťahov atď. Nedostatky zistené kontrolou musia byť spravidla
1
odstránené do určeného termínu.
Pojem oprava bezprostredne súvisí s prevádzkou a údržbou spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu a príslušenstva. Opravy predstavujú činnosti, ktoré vzniknú následkom
uskutočnenej kontroly a revízie alebo v dôsledku havárie. Sú to všetky nepredvídané činnosti
spojené s opravou a výmenou častí budovy a technických zariadení v dôsledku poškodenia alebo
technických porúch.
Rekonštrukciou sa rozumie kvalitatívna zmena domu. Rekonštrukciou by sa spoločné časti
domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo mali dostať do pôvodného stavu.
Za modernizáciu sa podľa návrhu zákona považujú všetky činnosti, ktoré súvisia so
zlepšením štandardu domu a spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.
Modernizácia predstavuje zlepšenia, ktoré sa nezahŕňajú do údržby. Z dlhodobého hľadiska ide o
efektívnejšie ekonomické riešenie, než údržba a opravy. V závislosti od veku, technického stavu a
finančnej situácie spravovaného domu môže modernizácia zahŕňať energetické, estetické a funkčné
zvýšenie pôvodného štandardu nehnuteľnosti.
Poznámka pod čiarou k odkazu 5a znie:
„5a) Napríklad zákon č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní
zhody a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 314/2001
Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a
ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov,
zákon č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení
niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.“
Dôvodová správa: Ide o legislatívno-technickú pripomienku, ktorou sa pojem „pozemok“ nahrádza
príslušnou legislatívnou skratkou zavedenou v § 2 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. a do definície
prevádzky sa dopĺňajú povinné revízie technických zariadení, ktoré sa vykonávajú podľa
osobitných predpisov demonštratívne vymenovaných v poznámke pod čiarou k odkazu 5a.
II. Nové povinnosti správcu
1. V § 8a ods. 4 prvá veta znie:
„Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej
činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby
a opráv a úhrad za plnenia v lehote podľa odseku 2, nemá až do ich predloženia nárok na platby
za správu; nárok na platbu za správu nemá správca aj vtedy, ak nepredloží do 30. novembra
bežného roka ročný plán opráv podľa § 8b ods. 2 písm. h) na nasledujúci kalendárny rok.“
Dôvodová správa: Týmto ustanovením sa sankcionuje správca v prípade, že vlastníkom bytov
a nebytových priestorov v dome v lehote do 30. novembra nepredloží ročný plán opráv. Uvedenú
povinnosť mu ukladá § 8b ods. 2, písm. h) zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého je správca
povinný vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav
spoločných častí domu a spoločných zriadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky,
údržby a opráv domu na kalendárny rok. Ak správca tento plán v ustanovenej lehote nepredloží,
nemá až do jeho predloženia nárok na platbu za správu. Predloženie plánu opráv na nasledujúci
rok súvisí aj so schvaľovaním výšky preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorú si
vlastníci podľa § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov určujú spravidla na jeden rok vopred tak,
aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu,
spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého
pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.
2
2. V § 8b sa odsek 2 dopĺňa písmenom l), ktoré znie:
„l) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na
webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci
zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných
činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.“.
Dôvodová správa: Povinnosť správcu na obvyklom vlastníkmi dostupnom mieste v spoločných
častiach a spoločných zariadeniach bytového domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má
zriadené, priebežne zverejňovať postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci
zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných
činnostiach spojených so správou bytového domu navrhujeme zaviesť najmä z dôvodu
transparentnosti a zachovania konkurencie trhu pri obstarávaní týchto činností.
3. § 9 sa dopĺňa odsekom 4
„Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického
zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia,5a) ak
bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome.“
Dôvodová správa: Správca alebo spoločenstvo bude môcť aj bez súhlasu vlastníkov odstrániť
závažné chyby, ktoré boli zistené odbornými kontrolami a revíziami, ak zistené nedostatky
bezprostredne ohrozujú život, zdravie a majetok. Vychádzajúc z poznatkov praxe môžu vlastníci
bez odbornej spôsobilosti vyhodnotiť opravu ako nepotrebnú, teda neodsúhlasia odstránenie
zistených nedostatkov. Tým ohrozujú nielen bezpečnosť života a zdravia, ale aj majetok
ostatných vlastníkov, prípadne aj tretích osôb.
4. V § 11 sa doplnil ods. 8. druhá veta
“ Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového
priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo
nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.”
Dôvodová správa: Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru robí stavebné úpravy, mal by
umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva za
účelom kontroly dodržiavania stavebného zákona. Navrhovaná právna úprava má vytvoriť
legislatívne podmienky na odstránenie častých nejasností a sporov v týchto veciach. Správca
alebo predseda spoločenstva budú oprávnení posúdiť stavebné úpravy v byte alebo nebytovom
priestore a pri podozrení z neoprávnených zásahov budú povinní oznámiť takéto konanie
stavebnému úradu. To isté platí aj vtedy, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru
nesprístupní byt alebo nebytový priestor.
III. Nové povinnosti vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov
1. V § 10 ods. 1 sa na konci pripája táto veta:
„Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných
3
zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.“
Dôvodová správa: Na základe poznatkov z praxe sa novo ustanovuje spôsob tvorby fondu
prevádzky, údržba a opráv domu v prípadoch, keď s bytom alebo nebytovým priestorom je
spojené užívanie len určitých spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu. Tvorba
fondu prevádzky, údržby a opráv je upravená inak v tých prípadoch, kedy vlastníci nebytových
priestorov neužívajú spoločné zariadenia domu a ani všetky spoločné časti domu, teda nemajú
osoh z ich opravy alebo rekonštrukcie. Prax ukázala, že napr. v domoch sa nezatepľujú garáže
alebo nebytové priestory v prízemí, aj keď ich vlastníci sa preddavkami do fondu prevádzky,
údržby a opráv domu podieľajú na financovaní zateplenia celého domu, ako aj na splácaní úveru.
Navrhovaná úprava má umožniť, aby boli pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv
zohľadnené špecifiká niektorých domov a obmedzené užívanie spoločných priestorov vlastníkmi
nebytových priestorov a garáží pri zachovaní princípu veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Vlastníkom nebytových priestorov alebo garáží bude umožnené podieľať sa na tvorbe fondu inou
výškou preddavku, než vlastníkom bytov, ktorá však taktiež bude vychádzať z veľkosti
podlahovej plochy nebytového priestoru alebo garáže.
2. § 10 sa dopĺňa odsekom 7, ktorý znie: „(7) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome,
ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu
prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu.“
Dôvodová správa: Niektorí vlastníci, ktorí v byte nebývajú alebo nebytový priestor nevyužívajú,
nie sú ochotní platiť preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby
za správu, pričom argumentujú svojou neprítomnosťou v dome. Vzhľadom na skutočnosť, že
náklady na správu domu vznikajú bez ohľadu na to, či sú byty, nebytové priestory, spoločné
časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok vlastníkmi využívané alebo nie,
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný uhrádzať ich po vklade vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností.
3. § 11 sa dopĺňa odsekmi 7, 8 a 9, ktoré znejú:
„ (7) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie
nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia.5a) Ak vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických
zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody.
Dôvodová správa: Legislatívno-technické zmeny vzhľadom na novo zavedenú poznámku pod
čiarou 5a) a navrhovaným znením § 9 ods. 4 návrhu zákona. Navrhuje sa upraviť niektoré ďalšie
povinnosti pre vlastníkov tak, aby bolo zabezpečené nerušené a bezpečné bývanie. Predovšetkým
sa navrhuje uložiť povinnosť vlastníkom, aby umožnili správcovi alebo spoločenstvu odstrániť
poruchy zistené revíziami, pretože vlastníci často z rôznych dôvodov nedovolia realizovať
potrebné opravy, ktoré vyplývajú z revíznych správ. V tomto prípade nejde o bezprostredné
ohrozenie života, zdravia a majetku, ako v časti II. bod 2 tohto metodického listu. Vlastníci, ktorí
znemožnia odstránenie porúch, preberajú zodpovednosť za škody, ktoré týmto vzniknú.
Prvá veta odseku „(8) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne
upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo
nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy
neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu.“
4
Dôvodová správa: Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru robí stavebné úpravy, mal by
umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva za
účelom kontroly dodržiavania stavebného zákona. Navrhovaná právna úprava má vytvoriť
legislatívne podmienky na odstránenie častých nejasností a sporov v týchto veciach. Správca
alebo predseda spoločenstva budú oprávnení posúdiť stavebné úpravy v byte alebo nebytovom
priestore a pri podozrení z neoprávnených zásahov budú povinní oznámiť takéto konanie
stavebnému úradu. To isté platí aj vtedy, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru
nesprístupní byt alebo nebytový priestor
„ (9) Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu
zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt
neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.“.
Dôvodová správa: Navrhuje sa, aby každý vlastník bytu, ktorý byt užíva alebo ho prenecháva na
užívanie iným osobám, bol povinný nahlásiť správcovi alebo spoločenstvu počet osôb, ktoré sa
zdržiavajú byte. Ak vlastník v byte nebýva, mal by ohlásiť aj svoju trvalú adresu, aby ho bolo
možné v prípade potreby kontaktovať. Súčasná prax ukazuje, že vlastníci bytov často byty
prenajímajú, počet osôb bývajúcich v byte je neznámy, v dôsledku čoho vznikajú pri rozúčtovaní
nákladov spory. Mnohokrát je adresa vlastníka neznáma a nie je mu možné doručovať poštu,
ktorá sa ho ako vlastníka týka.
IV. Ochrana osobných údajov
§ 9 sa dopĺňa odsekom 3, ktorý znie:
„(3) Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia,
rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická
adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené za účelom ochrany
majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu
prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur. V zozname sa uvedie
meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na
preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa
zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“
Dôvodová správa: V súlade s § 10 ods. 2 zákona č. 122/2013 Z. z. spoločenstvo alebo správca
môže spracovať osobné údaje bez súhlasu dotknutej osoby, ak účel spracúvania osobných údajov,
okruh dotknutých osôb a zoznam osobných údajov ustanovuje osobitný zákon, a to len v rozsahu
a spôsobom, ktorý ustanovuje osobitný zákon. Preto je potrebné spracúvané osobné údaje v tomto
zákone definovať ich presným zoznamom alebo rozsahom osobných údajov dotknutých osôb, ktoré
je spoločenstvo alebo správca oprávnený spracúvať.
V. Zastupovanie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na základe udelenej plnej
moci
Zastupovanie vlastníka na schôdzach na základe splnomocnenia upravuje novela v § 14 odsek 6
5
nasledovne: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne
overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou
splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak
nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo
nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na
začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi
bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu
zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v
dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže
splnomocniť na zastupovanie správcu“.
1. Z uvedeného znenia novely vyplýva, že vlastníka môže zastupovať iná osoba (môže to byť ako
fyzická osoba, tak aj právnická) pri hlasovaní, a to na základe písomne udelenej plnej moci.
Vlastník buď udelí tejto osobe tzv. generálnu plnú moc (novela hovorí o splnomocnení v celom
rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome) alebo
v splnomocnení uvedie rozsah splnomocnencovho oprávnenia vrátane určenia (zákon hovorí, že
súčasťou, obsahom splnomocnenia musí byť aj príkaz) ako má splnomocnenec hlasovať pri
konkrétnych otázkach.
2. Novela súčasne negatívne vymedzila aj tie prípady, kedy zastúpenie INOU OSOBOU na základe
splnomocnenia nie je možné:
a) vlastník bytu alebo nebytového priestoru sa nemôže dať zastupovať správcom pri hlasovaní,
b) kandidáti na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu
alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe,
c) kandidáti na volené funkcie v spoločenstve nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom
bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe.
3. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov
rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového
priestoru v dome.
4. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom splnomocnenia (ak nie je
pripojený k hlasovacej listine) overovateľom a prípadne tomu, kto zisťuje výsledok hlasovania.
5. V oboch prípadoch tu hore uvedených (3. a 4.) odporúčame urobiť si fotokópiu listinnej podoby
splnomocnenia.
VI. Overenie podpisu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru
1. Zákon rozoznáva overovanie podpisu vlastníka nasledovne:
a) Overiť podpis vlastníka na udeľovanej plnej moci v listinnej podobe pri jeho zastupovaní
inou osobou u oboch foriem hlasovania (na schôdzi a pri písomnom hlasovaní) musí vždy
len notár alebo obec; ide tu o úradné overenie, ktoré taxatívne zákon vyžaduje;
b) Overenie podpisu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru sa však vyžaduje pri
rozhodovaní písomným hlasovaním v týchto prípadoch:
 o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
 o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
 o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku
k nej,
 o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
 o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
 o zmene formy výkonu správy,
 ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale,
 ak sa rozhoduje o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo
priľahlého pozemku alebo ich častí .
6
2. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine podľa
predchádzajúceho odseku potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi
vlastníkov; podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže overiť aj notár alebo
obec.
3. Ak je vlastník pri hlasovaní zastúpený na základe udelenej plnej moci, overovatelia pri hlasovaní
overia, či splnomocnená osoba má splnomocnenie k hlasovaniu s úradne overeným podpisom
vlastníka. Následne overovatelia overia podpis splnomocnenej osoby. Je vhodné, keď sa
k hlasovacej listine pripojí kópia splnomocnenia.
4. Novela umožňuje, aby si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v zmluve o
spoločenstve alebo zmluve o výkone správy určili, rozšírili o prípady (okrem zákonných), kedy
je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní či už na schôdzi vlastníkov alebo písomnom
hlasovaní. Novela hovorí o úradnom overení podpisov a nie o overovaní overovateľmi
zvolenými na schôdzi vlastníkov.
VII. Hlasovanie – všeobecne
Novelou sa zrovnoprávňujú oba základné spôsoby hlasovania, t.j. na schôdzi vlastníkov
a písomným hlasovaním.
Novela prináša tzv. inštitút uznášaniaschopnosti schôdze vlastníkov bytov a nebytových
priestorov a ďalej dosť podstatné zmeny v počte účastníkov hlasovania nevyhnutne potrebných pre
platnosť prijatých rozhodnutí (tzv. kvórum) podľa spôsobu hlasovania, ktoré sa dajú zhrnúť do
týchto základných znakov:
1. Schôdza vlastníkov:
a) pre uznášaniaschopnosť schôdze sa vyžaduje účasť a prítomnosť vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome,
b) na prijatie rozhodnutia sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov na
schôdzi,
c) náhradné hlasovanie – hodinu po oznámenom začatí schôdze.
2. Písomné hlasovanie
a) je možné písomne hlasovať o všetkom o čom je možné hlasovať na schôdzi, teda už aj
zmluve o spoločenstve a zmluve o výkone správy,
b) pre prijatie rozhodnutia je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov; okrem v zákone
uvedených vecí, u ktorých je potrebná 2/3 väčšina všetkých vlastníkov § 14 ods. 4 a 5, alebo
jednoznačne súhlas všetkých vlastníkov podľa § 14 ods. 4 a 5,
c) ak bolo písomné hlasovanie neúspešné, musí byť predmet hlasovania prerokovaný na
schôdzi vlastníkov.
3. Tzv. opakované hlasovanie o tej istej veci sa rozdeľuje do jedného roka od prijatia uznesenia
a po jednom roku od platnosti uznesenia v závislosti od kvóra pôvodného hlasovania. Pri hlasovaní
o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri
ktorej sa pri pôvodnom hlasovaní vyžaduje dvojtretinová väčšina.
7
4. Tzv. náhradné hlasovanie – len u schôdze vlastníkov, a to hodinu po oznámenom začatí
schôdze.
VIII. Hlasovanie na schôdzi vlastníkov
1. Všeobecne
Jedným zo základných spôsobov hlasovania je hlasovanie na schôdzi vlastníkov. Novela
prináša zmeny do kvóra hlasovania na schôdzi vlastníkov. Podľa § 14 ods. (3) „Schôdza vlastníkov
je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú
aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie
rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. Ak schôdza
vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na
prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2
písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.“
Základom rozhodovania na schôdzi vlastníkov je uznášaniaschopnosť schôdze a súhlas
nadpolovičnej väčšiny prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome.
Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je teda potrebná účasť a prítomnosť aspoň
dvoch tretín hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a potrebný súhlas
nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
2. Veci, o ktorých sa rozhoduje inak ako v prítomnosti dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých
vlastníkov a za súhlasu nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov
Zákon taxatívne vymedzuje prípady (veci), u ktorých sa rozhoduje inak ako pri veciach, kde je
potrebná uznášaniaschopnosť schôdze (t.j. 2/3 hlasov všetkých vlastníkov) a súhlas nadpolovičnej
väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ide o tieto prípady
(veci) v ktorých sa rozhoduje:
a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s
právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej,
d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
f) o zmene formy výkonu správy,
g) o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale; tu sa zároveň vyžaduje súhlas všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí,
h) o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo
ich častí; tu sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
i) o novom rozhodnutí, ktoré je namiesto pôvodného rozhodnutia t.j. ak vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza
predchádzajúce rozhodnutie,
- pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas
8
nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina,
- ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej
istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome.
Pri veciach pod a) až g) sa rozhoduje dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov.
3. Náhradné hlasovanie
3. 1. V žiadnom prípade nie je možné hlasovať hodinu po oznámenom začatí schôdze t.j. musia byť
prítomní všetci vlastníci na schôdzi a súhlasiť všetci vlastníci pri rozhodovaní o prevode
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí.
3. 2. V žiadnom prípade nie je možné hlasovať hodinu po oznámenom začatí schôdze t.j. rozhoduje
sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v týchto prípadoch:
- § 14, odsek 4:
a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú
s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej,
d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
f) o zmene formy výkonu správy,
g) o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale; vyžaduje sa okrem súhlasu
dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov zároveň súhlas všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí.
3. 3. V žiadnom prípade nie je možné hlasovať hodinu po oznámenom začatí schôdze
- § 14, odsek 5 :
a) Pri novom rozhodnutí, ktoré je namiesto pôvodného rozhodnutia t.j. ak vlastníci bytov a
nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza
predchádzajúce rozhodnutie.
b) Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas
nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina.
c) Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej
istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome.
3. 4. Náhradné hlasovanie – čiže hlasovanie hodinu po oznámenom začatí schôdze je možné aj
v tých prípadoch, ak je prítomná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a rozhodnutie je prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Jedná sa o tieto prípady:
a) § 7a ods. 1 – „Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a
nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná
9
väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri zmene formy správy domu je
potrebný súhlas so zmluvou o spoločenstve najmenej dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je
záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve
nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.“
b) § 7c ods. 3 - „Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne
zvolený nový predseda; ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných
dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia
nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.“
c) § 8a ods. 1 a 6 - „ (1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom
písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa
schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou
väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný
schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v
dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e)
Zmluva o výkone správy obsahuje najmä:
1) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,
2) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných
nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
3) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu
oprávnenia disponovať s nimi,
4) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,
5) zásady určenia výšky platieb za správu,
6) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.“
„ (6) Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe
rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace , ak sa zmluvné strany v zmluve o
výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho
mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.“
d) § 8b ods. 2 písm. i) – správca je pri správe domu povinný podať návrh na vykonanie
dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok
podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome.
e) § 16 ods. 3 a 4 - „(3) Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú
právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako
nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový
priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva; ak spoločenstvo nevznikne,
vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v dome vlastník
a nájomca bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník nebytového priestoru
jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, ktorou bolo porušené
právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu nebytového priestoru, na
vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.“
10
„(4) Prevod vlastníctva nebytového priestoru podľa § 27 ods. 4 z vlastníctva bytového družstva
do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný len po predchádzajúcom súhlase
spoločenstva, a ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej
väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva
nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.“
3.5. Náhradným hlasovaním nie je možné hlasovať o výške preddavku do fondu prevádzky,
údržby a opráv.
4. Nové rozhodnutie o tej istej veci
Pri novom rozhodnutí o tej istej veci, ktoré je prijímané namiesto pôvodného rozhodnutia, t.j.
ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci
nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Hlasovanie sa uskutoční podľa nasledovných pravidiel:
pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas
nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina,
b) ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej
veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome.
a)
IX. Písomné hlasovanie
1. Charakter písomného hlasovania
Písomné hlasovanie je rovnocenné s hlasovaním na schôdzi vlastníkov, čo znamená, že oboma
spôsobmi možno rozhodnúť o všetkých veciach. Odlišnosti od hlasovania na schôdzi vlastníkov
sú najmä:
a) v kvóre vlastníkov,
b) v právoplatnosti rozhodnutia,
c) v overovaní plnej moci,
d) v lehotách pre uskutočnenie hlasovania,
e) v lehotách pre oznamovanie výsledkov hlasovania,
f) v nemožnosti opakovať písomné hlasovanie na rovnakú otázku, otázky, ibaže o takomto
písomnom hlasovaní rozhodla schôdza vlastníkov. Pri tzv. neúspešnom písomnom hlasovaní
musí byť dodržaný postup, že o veci sa rozhoduje ďalej na schôdzi vlastníkov.
2. Vyhlasovanie písomného hlasovania
Písomné hlasovanie môže vyhlásiť:
a) predseda,
b) rada,
c) správca,
d) štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil
písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti,
11
e) o písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj
hlasovaním podľa odseku § 14, ods.3 novely zákona.
Pozn.: Oproti predchádzajúcej právnej úprave, už nie je oprávnený písomné hlasovanie vyhlásiť
zástupca vlastníkov.
3. Oznámenie o konaní písomného hlasovania
Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem
kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a
mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým.
4. Oznamovanie výsledkov pri písomnom hlasovaní:
Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej
štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania (novela
vypustila povinnosť účasti dvoch vlastníkov pri zisťovaní výsledku hlasovania) a oznámi ho do
piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.
5. Obsah hlasovacej listiny
Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného
návrhu, musí byť uvedený
a) deň konania hlasovania,
b) meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
c) otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami.
6. Vyjadrenie súhlasu alebo nesúhlasu pri písomnom hlasovaní
Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným
podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine; zmluva o spoločenstve alebo zmluva
o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné overenie podpisov pri hlasovaní. Ak
vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je
hlas neplatný.
7. Právoplatnosť písomného hlasovania
Písomné hlasovanie je právoplatné, ak bol s otázkou vyjadrený súhlas nadpolovičnej väčšiny
hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o
nasledovných otázkach :
a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú
s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej,
d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
f) o zmene formy výkonu správy,
g) o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale; vyžaduje sa okrem súhlasu
dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov v dome, zároveň súhlas všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí,
h) o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku
alebo ich častí; vyžaduje sa súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome.
Pri rozhodovaní pod písm. a) až f) je potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov.
Zároveň sa v uvedených prípadoch vyžaduje overenie podpisu vlastníka dvomi overovateľmi
zvolenými na schôdzi vlastníkov, prípadne podpis vlastníka môže overiť obec alebo notár.
12
X. Hlasovanie o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu
Novela zákona upravuje hlasovanie o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
bytového domu nasledovne:
1.Na schôdzi vlastníkov je rozhodnutie o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv
bytového domu prijaté len v prípade, ak je schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, t. j. je prítomná
dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a rozhodnutie je
schválené nadpolovičnou väčšinou hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
2. Na platnosť rozhodnutia o výške preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu
pri písomnom hlasovaní je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome.
XI. Prijímanie rozhodnutí podľa kvóra a podľa spôsobu hlasovania
Základom pre prijímanie rozhodnutí je uznášaniaschopnosť a súhlas vyjadrený potrebným počtom
hlasov, podľa toho, o čom sa hlasuje. Rozoznávame nasledovné druhy hlasovania podľa kvóra
a hlasov potrebných pre prijatie rozhodnutia takto:
1. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov je potrebný pri rozhodovaní o
prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich
častí. (§ 14 odsek 4 a odsek 7). Osobitne je upravený v novele potrebný súhlas všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na najvyššom poschodí, ak sa dvojtretinovou
väčšinou rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale.
2. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri hlasovaní do
jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci.
3. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:
a) o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
b) o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
c) o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú
s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej,
d) o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
e) o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
f) o zmene formy výkonu správy,
g) o nadstavbe alebo o vstavbe; zároveň sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov na najvyššom
poschodí .
4. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome t.j. vždy pri písomnom hlasovaní ( ak sa
nevyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny) a potom v týchto prípadoch na schôdzi vlastníkov:
a) § 7a ods. 1 - Písomnú zmluvu o spoločenstve pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo
nebytového priestoru v dome uzatvára vlastník domu s každým novým vlastníkom bytu a
nebytového priestoru v dome, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná
väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
13
b) § 7c ods. 3 - Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne
zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z
iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do
zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.
c) § 8a ods. 1 - (1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom
písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa
schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je
záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný
nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom.
d) § 8b ods. 2 písm. i) - podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo
nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený
nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) § 16 ods. 3 - Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú
právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva v tomto poradí; iným ako
nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno
nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva; ak spoločenstvo
nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Pri hlasovaní má za každý byt v
dome vlastník a nájomca bytu jeden hlas a za každý nebytový priestor v dome vlastník
nebytového priestoru jeden hlas. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v
dome, ktorou bolo porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na
nájomcu nebytového priestoru, na vlastníka bytu alebo nájomcu bytu alebo nebol daný
predchádzajúci súhlas, je neplatná.
f) § 16 ods. 4 - Prevod vlastníctva nebytového priestoru podľa § 27 ods. 4 z vlastníctva
bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný len po
predchádzajúcom súhlase spoločenstva, a ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa
predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome.
Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný
predchádzajúci súhlas, je neplatná.
g) Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov
všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (okrem písomného hlasovania)
platí aj v prípade § 14, ods.5 novely t.j. „pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od
platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje
dvojtretinová väčšina“. Tu možno hovoriť o tzv. opakovanom hlasovaní.
5. Rozhodnutie, kde sa na jeho platnosť vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov
prítomných vlastníkov :
a) v prípade, že je schôdza vlastníkov uznášaniaschopná, t.j. je prítomná dvojtretinová
väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, hlasuje sa
nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, okrem
prípadov uvedených v predchádzajúcich bodoch 1.-4.,
b) v prípade, že schôdza vlastníkov nie je uznášaniaschopná, t.j. nie je prítomná
dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome ani hodinu
po oznámenom začatí schôdze, hlasuje sa nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov
bytov v dome, okrem prípadov uvedených 1.-4.
14
XII. Lehoty pre oznamovanie
1. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme
doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť
pracovných dní pred dňom konania schôdze.
2. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem
kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a
mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým.
3. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo
rada do 15 dní od doručenia žiadosti.
4. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných
dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým.
5. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca jednej
štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho
do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.
XIII. Pojem „spôsobom v dome obvyklým“
Oznamovanie a doručovanie (písomností, rozhodnutí, oznámení, uznesení a iné vyskytujúce
sa v bytovom dome) „spôsobom v dome obvyklým“ znamená, že to je taký spôsob, na ktorom sa
vlastníci dohodli buď na schôdzi vlastníkov, písomným hlasovaním alebo to majú zahrnuté do
zmluvy o výkone správy poprípade do zmluvy o spoločenstve, resp. takéto oznamovanie
a doručovanie praktizujú celé roky a vlastníci sú s tým uzrozumení.
XIV. Právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru obrátiť sa na súd a lehoty na
uplatnenia práva na súde týkajúce sa rozhodovania vlastníkov
Novela v § 14 odsek 8 taktiež prináša v tomto jednu zmenu. Ide naďalej o prekluzívne
(prepadné) lehoty, t.j. také, na ktoré súd prihliada z úradnej povinnosti, a ak sa návrh nepodá včas,
jeho právo zaniká. Začiatok plynutia týchto lehôt je tiež upravený rozdielne. Kým u lehoty počítanej
podľa dní, začína lehota plynúť prvým dňom po oznámení o výsledku hlasovania, u druhej počítanej podľa mesiacov, koniec lehoty pripadá na deň ktorý sa pomenovaním alebo číslom
zhoduje s dňom, na ktorý pripadá udalosť, od ktorej sa lehota začína t.j. konanie schôdze resp.
skončenie písomného hlasovania /pozri § 122 OZ/.
1. Novela predĺžila túto lehotu o 15 kalendárnych dní z pôvodných 15 t.j. teraz je táto lehota 30
dňová. V § 14 odsek (8) je to upravené nasledovne: „Prehlasovaný vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o
výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Návrh nemôže podať
na súd vlastník, ktorý sa schôdze, prípadne písomného hlasovania nezúčastnil.
2. K predĺženiu lehoty však nedošlo v prípade: „Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch
mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká“
3. S uvedeným úzko súvisí aj nové ustanovenie, podľa ktorého: „Prehlasovaný vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného
pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného
predpisu“ t. j. podať návrh na predbežné opatrenie, o ktorom v zákonnej lehote musí rozhodnúť súd.
Tento návrh však musí byť podaný v hore vedených lehotách, inak súd návrh na predbežné
opatrenie zamietne. Občiansky súdny poriadok a súdna prax však kladie vysoké nároky na obsah,
odôvodnenie a petit t.j. toho, čoho sa navrhovateľ domáha prostredníctvom predbežného opatrenia.
15
4. „Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa § 14 odsekov 3 a 4
nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome
súd.“ Uvedené znamená, že v prípade rovnosti hlasov alebo ak nedôjde k rozhodnutiu tam, kde
sa vyžaduje prítomnosť 2/3 väčšiny všetkých vlastníkov a rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou
prítomných (ods. 3) a tam kde sa vyžaduje rozhodnutie prijaté 2/3 väčšinou všetkých vlastníkov
(ods. 4 ), rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd.
XV. Priorita zákona pred zmluvou o výkone správy a pred zmluvou o spoločenstve
Pri predchádzajúcich novelách sme boli zvyknutí na to, že novela dala určitú dobu na zosúladenie
novoprijatých ustanovení zákona so zmluvou o výkone správy. Tentoraz zákonodarca prijal také
ustanovenie, ktoré hovorí o tzv. prednosti ustanovení zákona pred zmluvou o výkone správy a pred
zmluvou o spoločenstve a to§ 25a novely takto:
„Ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako to
ustanovuje tento zákon, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia tohto zákona.“
Dôvodová správa: V snahe eliminovať uplatňovanie práv v súdnych konaniach, navrhuje sa
aplikačné pravidlo pre tie prípady, kedy je sporné, či ustanovenia zmluvy o výkone správy alebo
zmluvy o spoločenstve sú v súlade so zákonom
XVI. Ďalšie zmeny v novele
1. V § 18 ods.1 sa slová „určí ju Ministerstvo financií Slovenskej republiky“ nahrádzajú slovami
„stanoví sa jeho východisková hodnota znaleckým posudkom podľa osobitného predpisu.24aa)“.
Poznámka pod čiarou k odkazu 24aa znie:
„24aa) Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení
všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.“
Dôvodová správa: V nadväznosti na zmenu cenových predpisov Ministerstvo financií SR už
nemôže byť osobou oprávnenou na stanovenie obstarávacej ceny domu, ak vlastník domu nevie
zistiť obstarávaciu cenu domu. Z uvedených dôvodov sa navrhuje, aby obstarávacia cena domu
bola v tomto prípade zistená znalcom, ako výpočet východiskovej hodnoty podľa prílohy č. 3
bodu C.1 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení
neskorších predpisov.
Gramatická a pojmová úprava navrhovaného textu v súlade so znením vyhl. MS SR č. 492/2004
Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.
2. V § 24 odsek 1 znie:
„(1) Ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré
nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená
na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné
budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 7, 7a, 7b, 7c a 7d, § 29 a 29a ods. 1.“
Dôvodová správa: Z dôvodu ochrany bývania sa tento zákon bude vzťahovať aj na niektoré
domy, ktoré nemajú znaky bytového domu podľa tohto zákona, pretože v nich neprevažuje
funkcia bývania. Ich charakteristika korešponduje s definíciou polyfunkčného domu v zákone č.
607/2003 Z.z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, podľa ktorého sú
na výstavbu takýchto domov poskytované aj prostriedky zo Štátneho fondu rozvoja bývania.
Ďalšou zmenou sa umožní výkon správy podľa tohto zákona aj v prípade budov, ktoré nemajú
charakter bytového domu a majú najmenej štyri byty, ako sú napr. garážové domy,
16
administratívne budovy, ak sú ich nebytové priestory prevedené do vlastníctva jednotlivých
vlastníkov. V takýchto nebytových budovách doteraz nie je možné založiť spoločenstvo a ak sú v
nich situované byty, nie je povinnosť pôvodného vlastníka previesť tieto byty na nájomcu, ak o
prevod bytu požiada.
Podľa návrhu zákona sa ustanovenia tohto zákona vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter
bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú
najmenej štyri byty. Návrh zákona by sa tak nevzťahoval na budovy, ktoré nemajú charakter
bytového domu a nenachádzajú sa v nich žiadne byty alebo menej ako štyri byty. Navrhuje sa
úprava, ktorá obnoví doterajší právny stav, kedy sa zákon vzťahoval na všetky budovy, vrátane
všeobecných ustanovení týkajúcich sa správy budovy.
17
18
Download

Váš list