1
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 5744 - 47 / 2014
o ceně nemovitosti:
podniku Lombart emotion, s.r.o. se stavbami, pozemky p.č. 2161/5
zastavěná plocha a p.č. 2161/1, 2161/2 a 2172/14 ostatní plocha a p.č. 3445/4
orná půda s příslušenstvím na LV 1482 v k.ú. Rýmařov.
Katastrální území
Obec
Okres
Objednavatel posudku:
Účel ocenění:
:
:
:
Rýmařov
Rýmařov
Bruntál
Skopal Dalibor Ing., Červenská 1335/27, 784 01 Litovel.
Je stanovení ceny nemovitosti pro převod vlastnického práva k nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb.,
č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a
č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 21.8.2014 (datum šetření)
znalecký posudek vypracoval:
Ing. Přemysl Klas, Tršice 270, 783 57 Tršice
Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Tršicích 9.9.2014
Přehledka
2
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol
Ocenění nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000
Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb.
a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 21.8.2014 - datum šetření.
2. Základní informace
Název předmětu ocenění:
podniku Lombart emotion, s.r.o. se stavbami, pozemky p.č. 2161/5
zastavěná plocha a p.č. 2161/1, 2161/2 a 2172/14 ostatní plocha a p.č.
3445/4 orná půda s příslušenstvím na LV 1482 v k.ú. Rýmařov
Adresa předmětu ocenění:
Rýmařov
795 01 Rýmařov
Kraj:
Moravskoslezský
Okres:
Bruntál
Obec:
Rýmařov
Katastrální území:
Rýmařov
Počet obyvatel:
8 560
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 510,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu
č.
Pi
O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel
I
0,95
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v III
0,85
okresech Praha-východ, Praha-západ
1,01
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo IV
oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku
silnice do 10 km včetně
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod,
I
1,00
kanalizace a plyn
II
0,95
O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční
zastávka, nebo autobusová zastávka
O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod,
I
1,00
služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby,
sportovní a kulturní zařízení aj.)
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 395,15 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.8.2014 za přítomnosti znalce a objednavatele pana Ing.
Skopala. Byly zaměřeny údaje a zjištěny skutečnosti pro ocenění nezbytné.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
- výpis z katastru nemovitostí z LV č. 1482 v k.ú. Rýmařov , obec Rýmařov ze dne 21.8.2014
- snímek katastrální mapy zájmového území
- dokumentace výrobního areálu Rojana Rýmařov pro stavební řízení, z května 2001, projektant Ing.
arch. K. Bařinka
- stavebně technický posudek původního objektu „Malá mlékárna Rýmařov” s možností přestavby na
výrobní objekt „Výroba truhlářských prvků”, zpracoval Ing. Petr Kalivoda v únoru 2001
- mapa okresu Bruntál se správním rozdělením M 1:100000 pro stanovení sousedních měst a obcí pro
určení základní ceny stavebních pozemků
- geometrický plán č. 382-412/2001 z roku 2001 na zaměření výrobního objektu Rojana pro zápis do KN
3
- geometrický plán č. 1022-192/2002 z roku 2002 na oddělení pozemku p.č. 3445/4
- zaměření provedení přípojek inženýrských sítí a komunikací z roku 2001
- dokumentace přípojky vodovodu z roku 2001
- dokumentace přípojky kanalizace z roku 2001
- platný územní plán obce Rýmařov
- znalecký posudek číslo 4936-33/2007 ze dne 30.3.2007 znalce Ing. Klase na ocenění nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje
LIST VLASTNICTVÍ číslo 1482 pro obec Rýmařov a k.ú. Rýmařov
Vlastnické právo
1/1
Skopal Dalibor Ing.
bytem Červenská 1335/27, 78401 Litovel
Nemovitosti
Pozemky
Výměra (m2) Druh pozemku
2161/1
4509
ostatní plocha
2161/2
3490
ostatní plocha
2161/5
1335
zast. plocha a nád.
Součástí je stavba: Rýmařov, č.p. 1288, výroba
Stavba stojí na pozemku p.č.: 2161/5
2172/14
799
ostatní plocha
3445/4
7363
orná půda
Pozemky jsou v užívání vlastníka nemovitosti.
RČ 770514/5327
Způsob využití
manipulační plocha
manipulační plocha
Způsob ochrany
manipulační plocha
zem.půdní fond
B1 - Jiná práva Věcné břemeno vedení a umístění inženýrských sítí, oprávnění pro parcelu č. 2172/14 s
povinností k parcele č. 2172/1
C - Omezení vlastnického práva - bez zápisu
6. Dokumentace a skutečnost
Vlastnické a evidenční údaje odpovídají skutečnosti. Předmětem ocenění je podnik Lombart emotion,
s.r.o. v k.ú. Rýmařov. Nemovitosti se nachází v jihovýchodní okrajové části města Rýmařov, v
průmyslové zóně, na pravé straně příjezdové komunikace do Rýmařova od Uničova. Jedná se o
samostatný areál s jednou hlavní budovou, která v sobě zahrnuje administrativní a výrobní část. K areálu
je vybudované dobré komunikační napojení na silniční komunikaci z Rýmařova do Uničova. Původně
zde byl v roce 1994 záhájen a v roce 1995 ponechán v rozestavěném stavu objekt „Malá mlékárna
Rýmařov”. Tento objekt byl ponechán až do roku 2001 v rozestavěném nezabezpečeném stavu.
Účinkem povětrnostních vlivů došlo v následujících letech k poškození částí konstrukcí, především
provlhnutím a následným promrznutím výplňového zdiva a poškození některých částí dřevěného krovu.
Na základě těchto skutečností bylo na podzim roku 2000 vedeno řízení o odstranění stavby, protože
původní investor nebyl schopen zajistit realizaci ani řádné zabezpečení stavby. Investor Rojana s.r.o.
provedl šetření skutečného stavu a posouzení možnost i přestavby objektu na výrobní objekt pro
truhlářskou výrobu. Na základě stavebního povolení č.j. Výst.Žid5011/332/7/93 ze dne 13.12.1993 byl
postaven nedokončený objekt „Výstavba malé mlékárny Rýmařov”. Pod č.j. Výst.West.4320/330/01
vydal rozhodnutí stavební úřad povolení změny nedokončené stavby na výrobní areál ROJANA s
truhlářským provozem. Stavba byla zkolaudována pod č.j. Výst.West.3492/330/02 ze dne 28.5.2002 a
dána do provozu. Stavba výrobního areálu ROJANA byla zaměřena geometrickým plánem číslo
382-412/2001 z roku 2001. Geometrickým plánem číslo 1022-192/2002 byl oddělen oceňovaný
pozemek p.č. 3445/4. Předložená stavební dokumentace odpovídá skutečnému stavu. Životnost stavby
podniku je ovlivněna odlišným stavem nosných stavebních konstrukcí a opotřebení je pro různé stáří
stanoveno analytickou metodou. Objekt podniku je v převážné části výrobní halou a v menší části s
4
využitím pro administrativu. Tyto části jsou oceněny samostatně dle skutečného využití. V roce 2006
přešel areál do vlastnictví nového majitele - Ing. Skopal Dalibor.
K pozemku p.č. 2172/1 je zřízeno věcné břemeno oprávnění vedení inženýrských sítí přes tento
pozemek ve prospěch podniku. Toto věcné břemeno se oceňuje samostatně. Ocenění je provedeno pro
potřeby objednavatele. Bližší popis nemovitosti je uveden dále v části ocenění. Oceňované pozemky
byly prověřeny s ohledem na skutečný stav užívání a na určení užití pozemků dle platného územního
plánu města Rýmařova. Pozemek p.č. 3445/2 je situován v průmyslové zóně s určením pro zastavění
výrobními objekty. Objekt nebyl k datu ocenění pronajímán.
7. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Objekt - výrobní část
1.1.2. Objekt - administrativa
1.1.3. Zpevněná plocha komunikace
1.2. Příslušenství
1.2.1. Přípojka vodovodu
1.2.2. Vodoměrná šachta
1.2.3. Kanalizace
1.2.4. Obrubníky betonové
1.2.5. Betonové opěrné zídky
1.2.6. Vstupní schody
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
Věcná břemena oceňovaná samostatně
1. Věcné břemeno vedení inženýrských sítí
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000
Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb.,
č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož
součástí je stavba (stejný vlastník)
3. Změny v okolí - Bez vlivu
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,970
i=1
č.
II
IV
Pi
-0,03
0,00
III
II
IV
0,00
0,00
1,00
5
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:
Název znaku
1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním
celku
2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí
3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku
4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné
komunikace
5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Velmi
výhodná
6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č.
I
Pi
0,40
I
0,00
II
II
0,00
0,00
I
0,00
II
0,00
6
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,400
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,388
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Objekt - výrobní část
Objekt podniku Lombart emotion, s.r.o. s výrobou truhlářských výrobku je v převážné části
průmyslovým výrobním objektem s typovým zařazením jako hala, protože jde o stavbu o více podlažích,
ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi,
podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru
minimálně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby a zastavěná plocha haly činí
více než 150 m2.
Oceňovaná stavba domu je situována jako stavba samostatně stojící v jihovýchodní okrajové části města
Rýmařova. Stavba má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží. První podzemní a první nadzemní
podlaží jsou využity k výrobním účelům. Druhé nadzemní podlaží je využito jako administrativní
objekt. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné a z keramických tvárnic POROTHERM, stavba je překryta
sedlovou střechou s krytinou plechovou a nad 2.NP je provedeno atypické zastřešení ve tvaru
půloblouku s profilovými hliníkovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného
plechu, venkovní a vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, schody převážně kovové na ocelové konstrukci a
u vstupu betonové s keramickým povrchem, dveře vstupní hliníkové prosklené a v části prosklené
výkladce v hliníkovém rámu, ostatní dveře kovové a dřevěné rámové a plné a prosklené, vrata lamelová
plastová, okna plastová a kovová, úprava povrchů keramická dlažba, beton + PVC a beton + koberce,
beton, ústřední kotel na vytápění s centrálním ohřevem teplé vody, kotelna v 1.NP objektu,
elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty, bleskosvod proveden, rozvod studené a
teplé vody, odkanalizování všech hygienických zařízení a vpustí, vybaveny šatny se sociálním zařízením
s WC, pisoáry a s umyvadly a sprchami. Další vybavenost žaluzie okenní, požární hydranty a
zabezpečení alarmem.
Funkčně je stavba výrobním objektem bez jeřábových drah s dalším příslušenstvím.
Dům je napojen na tyto inženýrské sítě: přípojka vody z veřejného vodovodu, přípojka na veřejnou
kanalizační síť splaškovou dešťovou, elektropřípojka.
Technický stav objektu odpovídá celkovému stáří stavby. Životnost je stanovena dle skutečného stavu
6
na 80 roků pro zhoršený stav stavebních konstrukcí původní stavby mlékárny. Tyto konstrukce vykazují
větší opotřebení a drobné statické narušení s prasklinami. Popis stavebních prvků objektu a vybavenost
je uvedena dále v ocenění. Opotřebení stavby je stanoveno analytickou metodou.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Hala § 12:
Svislá nosná konstrukce:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Přístavby, nástavby a vestavby
Název
Přístavba 2002
E. průmysl (bez jeřábových drah)
zděná
1251
Popis
K původnímu objektu mlékárny byla přistavěná část objektu u
vstupu, zadní část a nadstavba 2.NP s využitím pro administrativu
(tato je oceněna zvlášť).
Výpočet jednotlivých ploch
Podlaží
Plocha
1.PP - suterén
46,60*25,90
1.NP - přízemí
46,60*25,90
[m2]
= 1 206,94
= 1 206,94
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Podlaží
Přístavby
1.PP - suterén
1.NP - přízemí
Součet
Původní část
Původní část
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Zastavěná
plocha
1 206,94 m2
1 206,94 m2
2 413,88 m2
PVP =
PZP =
Konstr.
Součin
výška
3,55 m 4 284,64
3,85 m 4 646,72
8 931,36
8 931,36 /2 413,88
2 413,88 / 2
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
1.PP - suterén
(46,60*25,90)*(3,55)
1.NP - přízemí
(46,60*25,90)*(3,85)
1.NP - přízemí část 1.
(9,43*11,07)*(5,35)
1.NP - přízemí část 2.
(10,30*1,80)*(3,50)
zastřešení
37,40*12,42*1,05+9,32*25,95*1,50
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
Přístavba
1.PP - suterén
Původní část
1.NP - přízemí
Původní část
1.NP - přízemí část 1.
Přístavba 2002
1.NP - přízemí část 2.
Přístavba 2002
zastřešení
Přístavba 2002
Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
=
=
=
=
=
Typ
PP
NP
NP
NP
Z
= 3,70 m
= 1 206,94 m2
4 284,64 m3
4 646,72 m3
558,49 m3
64,89 m3
850,51 m3
Obest. prostor
4 284,64 m3
4 646,72 m3
558,49 m3
64,89 m3
850,51 m3
10 405,25 m3
7
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé nosné konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienická vybavení:
24. Výtahy (u více podlažních hal):
25. Ostatní:
Provedení
betonové pasy s narušenou izolací
zděné z plných cihel tl. 45 cm a
keramické tvárnice POROTHERM tl.
30-45 cm
nespalné s upraveným podhledem,
rovné
atypické zastřešení ve tvaru půloblouku,
sedlová střecha
profilové hliníkové desky,plechová
úplné z pozinkovaného plechu
dvouvrstvé vápenné omítky
vápenné dvouvrstvé omítky
Část
[%]
100
100
S
100
S
100
S
S
S
S
X
S
S
100
100
100
100
100
100
100
S
S
S
100
100
100
S
S
S
S
S
100
100
100
100
100
X
N
X
S
X
S
100
100
100
100
100
100
kovové, keramické
dřevěné plné, kovové a dřevěné rámové,
prosklené
lamelová
plastová, kovová
běžná keramická dlažba, PVC,
beton+koberec
ústřední kotel centrální
světelná třífázová pojistkové automaty
bleskosvod
rozvod studené a teplé vody
odkanalizování od hygienických
zařízení a provozních vpustí
centrální ohřev teplé vody
WC, umyvadla, sprchové kouty
žaluzie, požární hydranty, alarm
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé nosné konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
Hodnocení
standardu
P
S
Obj. podíl [%]
P
S
S
S
S
S
S
S
X
S
S
S
9,40
20,30
8,20
10,20
2,90
0,70
6,90
3,90
0,00
0,80
3,20
2,30
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
4,32
20,30
8,20
10,20
2,90
0,70
6,90
3,90
0,00
0,80
3,20
2,30
8
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienická vybavení:
24. Výtahy (u více podlažních hal):
25. Ostatní:
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
S
S
S
S
S
S
S
X
N
X
S
X
S
5,20
4,80
1,30
8,30
0,40
0,90
0,80
0,00
0,40
0,00
2,20
0,00
6,90
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
5,20
4,80
1,30
8,30
0,40
0,90
0,80
0,00
0,62
0,00
2,20
0,00
6,90
95,14
0,9514
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP Část [%] K
UP
PP St. Živ. Opot. Opot. z
[%]
[%] [%]
části
celku
9,40 100,00 0,46
4,32 4,54 19 165 11,52 0,5230
1. Základy včetně zemních prací: P
S 20,30
86,00 1,00 17,46 18,35 19 120 15,83 2,9048
2. Svislé nosné konstrukce:
S 20,30
14,00 1,00
2,84 2,98 11 120
9,17 0,2733
2. Svislé nosné konstrukce:
S
8,20
86,00 1,00
7,05 7,41 19 110 17,27 1,2797
3. Stropy:
S
8,20
14,00 1,00
1,15 1,21 11 115
9,57 0,1158
3. Stropy:
S 10,20 100,00 1,00 10,20 10,72 11 90 12,22 1,3100
4. Krov, střecha:
S
2,90 100,00 1,00
2,90 3,05 11 50 22,00 0,6710
5. Krytiny střech:
S
0,70 100,00 1,00
0,70 0,74 11 35 31,43 0,2326
6. Klempířské konstrukce:
S
6,90 100,00 1,00
6,90 7,25 11 55 20,00 1,4500
7. Úprava vnitřních povrchů:
S
3,90
100,00
1,00
3,90 4,10 11 40 27,50 1,1275
8. Úprava vnějších povrchů:
S
0,80 100,00 1,00
0,80 0,84 11 110 10,00 0,0840
10. Schody:
S
3,20 100,00 1,00
3,20 3,36 11 60 18,33 0,6159
11. Dveře:
S
2,30 100,00 1,00
2,30 2,42 11 40 27,50 0,6655
12. Vrata:
S
5,20 100,00 1,00
5,20 5,47 11 60 18,33 1,0027
13. Okna:
S
4,80 100,00 1,00
4,80 5,05 11 30 36,67 1,8518
14. Povrchy podlah:
S
1,30 100,00 1,00
1,30 1,37 11 30 36,67 0,5024
15. Vytápění:
S
8,30 100,00 1,00
8,30 8,72 11 30 36,67 3,1976
16. Elektroinstalace:
S
0,40
100,00
1,00
0,40 0,42 11 40 27,50 0,1155
17. Bleskosvod:
S
0,90 100,00 1,00
0,90 0,95 11 30 36,67 0,3484
18. Vnitřní vodovod:
S
0,80 100,00 1,00
0,80 0,84 11 40 27,50 0,2310
19. Vnitřní kanalizace:
N
0,40
100,00
1,54
0,62 0,65 11 20 55,00 0,3575
21. Ohřev vody:
2,20 100,00 1,00
2,20 2,31 11 30 36,67 0,8471
23. Vnitřní hygienická vybavení: S
S
6,90 100,00 1,00
6,90 7,25 11 15 73,33 5,3164
25. Ostatní:
Opotřebení:
25,0 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP):
=
*
*
*
1 620,1,0750
0,9255
1,0568
9
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená
[Kč/m3]
*
*
*
=
0,9514
1,0000
2,0950
3 395,-
Plná cena:
10 405,25 m3 * 3 395,- Kč/m3
Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % /100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
=
*
=
*
=
35 325 823,75 Kč
0,750
26 494 367,81 Kč
0,388
10 279 814,71 Kč
Objekt - výrobní část - zjištěná cena
=
10 279 814,71 Kč
1.1.2. Objekt - administrativa
Objekt podniku Lombart emotion, s.r.o. s výrobou truhlářských výrobku je v převážné části
průmyslovým výrobním objektem. Administrativní část objektu je samostatně provedena ve druhém
nadzemním podlaží s typovým zařazením jako budova.
Svislé konstrukce jsou zděné cihelné a z keramických tvárnic POROTHERM, stavba je překryta
sedlovou střechou s krytinou plechovou a nad 2.NP je provedeno atypické zastřešení ve tvaru
půloblouku s profilovými hliníkovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného
plechu, venkovní a vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, schody převážně kovové na ocelové konstrukci a
u vstupu betonové s keramickým povrchem, dveře vstupní hliníkové prosklené a v části prosklené
výkladce v hliníkovém rámu, ostatní dveře kovové a dřevěné rámové a plné a prosklené, vrata lamelová
plastová, okna plastová a kovová, úprava povrchů keramická dlažba, beton + PVC a beton + koberce,
beton, ústřední kotel na vytápění s centrálním ohřevem teplé vody, kotelna v 1.NP objektu,
elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty, bleskosvod proveden, rozvod studené a
teplé vody, odkanalizování všech hygienických zařízení a vpustí, vybaveny šatny se sociálním zařízením
s WC, pisoáry a s umyvadly a sprchami. Další vybavenost žaluzie okenní, požární hydranty a
zabezpečení alarmem.
Funkční zařazení je administrativní objekt s dalším příslušenstvím.
Dům je napojen na tyto inženýrské sítě: přípojka vody z veřejného vodovodu, přípojka na veřejnou
kanalizační síť splaškovou dešťovou, elektropřípojka.
Technický stav objektu odpovídá celkovému stáří stavby. Životnost je stanovena dle skutečného stavu
na 80 roků pro zhoršený stav stavebních konstrukcí původní stavby mlékárny. Tyto konstrukce vykazují
větší opotřebení a drobné statické narušení s prasklinami. Popis stavebních prvků objektu a vybavenost
je uvedena dále v ocenění. Opotřebení stavby je stanoveno analytickou metodou.
Ocenění staveb nákladovým způsobem
Objekt - administrativa
Objekt podniku s výrobou truhlářských výrobku je v převážné části průmyslovým výrobním objektem.
Administrativní část objektu je samostatně provedena ve druhém nadzemním podlaží s typovým
zařazením jako budova.
Svislé konstrukce jsou zděné cihelné a z keramických tvárnic POROTHERM, stavba je překryta
sedlovou střechou s krytinou plechovou a nad 2.NP je provedeno atypické zastřešení ve tvaru
půloblouku s profilovými hliníkovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného
plechu, venkovní a vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, schody převážně kovové na ocelové konstrukci a
u vstupu betonové s keramickým povrchem, dveře vstupní hliníkové prosklené a v části prosklené
výkladce v hliníkovém rámu, ostatní dveře kovové a dřevěné rámové a plné a prosklené, vrata lamelová
plastová, okna plastová a kovová, úprava povrchů keramická dlažba, beton + PVC a beton + koberce,
beton, ústřední kotel na vytápění s centrálním ohřevem teplé vody, kotelna v 1.NP objektu,
elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty, bleskosvod proveden, rozvod studené a
teplé vody, odkanalizování všech hygienických zařízení a vpustí, vybaveny šatny se sociálním zařízením
10
s WC, pisoáry a s umyvadly a sprchami. Další vybavenost žaluzie okenní, požární hydranty a
zabezpečení alarmem.
Funkční zařazení je administrativní objekt s dalším příslušenstvím.
Dům je napojen na tyto inženýrské sítě: přípojka vody z veřejného vodovodu, přípojka na veřejnou
kanalizační síť splaškovou dešťovou, elektropřípojka.
Technický stav objektu odpovídá celkovému stáří stavby. Životnost je stanovena dle skutečného stavu
na 80 roků pro zhoršený stav stavebních konstrukcí původní stavby mlékárny. Tyto konstrukce vykazují
větší opotřebení a drobné statické narušení s prasklinami. Popis stavebních prvků objektu a vybavenost
je uvedena dále v ocenění. Opotřebení stavby je stanoveno analytickou metodou.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova § 12:
Svislá nosná konstrukce:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní
zděná
122
Výpočet jednotlivých ploch
Podlaží
Plocha
2.NP-patro
37,40*13,48
=
[m2]
504,15
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Zastavěná
plocha
504,15 m2
504,15 m2
Podlaží
2.NP-patro
Součet
Průměrná výška podlaží:
Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP =
PZP =
Konstr.
Součin
výška
4,50 m 2 268,67
2 268,67
2 268,67 /504,15
504,15 / 1
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr
Název
Obestavěný prostor
2.NP-patro
(37,40*13,48)*(4,50+3,20)/2
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Název
2.NP-patro
Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se,
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce
Provedení
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
=
Typ
NP
= 4,50 m
= 504,15 m2
1 940,99 m3
Obest. prostor
1 940,99 m3
1 940,99 m3
Hodnocení
standardu
betonové pasy s narušenou izolací
P
zděné z plných cihel tl. 45 cm
S
rovné nespalné s upraveným podhledem
S
atypické zastřešení ve tvaru půloblouku,
S
sedlová střecha
profilové hliníkové desky, plechová
S
úplné z pozinkovaného plechu
S
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
11
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienické vybavení:
24. Výtahy:
25. Ostatní:
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
dvouvrstvé vápenné omítky
vápenné dvouvrstvé omítky
běžné obklady keramické hygienických
zařízení
kovové, keramické
kovové,hladké plné dveře, vstupní
kovové prosklené
plastová, kovová
keramické dlažby, PVC, koberce, beton
ústřední
světelná a třífázová, pojistkové
automaty
bleskosvod
rozvod studené a teplé vody
odkanalizování všech hygienických
zařízení
chybí
centrální ohřev teplé vody
WC, umyvadla, sprchové kouty
nákladní výtah
žaluzie, požární hydranty, alarm
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení
1. Základy včetně zemních prací:
2. Svislé konstrukce:
3. Stropy:
4. Krov, střecha:
5. Krytiny střech:
6. Klempířské konstrukce:
7. Úprava vnitřních povrchů:
8. Úprava vnějších povrchů:
9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody:
11. Dveře:
12. Vrata:
13. Okna:
14. Povrchy podlah:
15. Vytápění:
16. Elektroinstalace:
17. Bleskosvod:
18. Vnitřní vodovod:
19. Vnitřní kanalizace:
20. Vnitřní plynovod:
21. Ohřev vody:
22. Vybavení kuchyní:
23. Vnitřní hygienické vybavení:
Obj. podíl [%]
P
S
S
S
S
S
S
N
S
S
S
X
S
S
S
S
S
S
S
C
S
X
S
8,20
17,40
9,30
7,30
2,10
0,60
6,90
3,30
1,80
2,90
3,10
0,00
5,20
3,20
4,20
5,70
0,30
3,20
3,10
0,20
1,70
0,00
3,00
Část
[%]
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
S
N
S
100
100
100
S
S
100
100
X
S
S
S
S
100
100
100
100
100
S
S
S
100
100
100
C
S
X
S
S
S
X
100
100
100
100
100
100
100
Koef.
0,46
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,54
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,00
1,00
1,00
1,00
Upravený
obj. podíl
3,77
17,40
9,30
7,30
2,10
0,60
6,90
5,08
1,80
2,90
3,10
0,00
5,20
3,20
4,20
5,70
0,30
3,20
3,10
0,00
1,70
0,00
3,00
12
24. Výtahy:
25. Ostatní:
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
Součet upravených objemových podílů
Koeficient vybavení K4:
S
S
X
1,40
5,90
0,00
100
100
100
1,00
1,00
1,00
1,40
5,90
0,00
97,15
0,9715
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP Část [%] K
UP
PP St. Živ. Opot. Opot. z
[%]
[%] [%]
části
celku
8,20 100,00 0,46
3,77 3,89 19 175 10,86 0,4225
1. Základy včetně zemních prací: P
S 17,40
86,00 1,00 14,96 15,40 19 140 13,57 2,0898
2. Svislé konstrukce:
S 17,40
14,00 1,00
2,44 2,52 11 140
7,86 0,1981
2. Svislé konstrukce:
S
9,30
86,00 1,00
8,00 8,23 19 140 13,57 1,1168
3. Stropy:
S
9,30
14,00 1,00
1,30 1,34 11 140
7,86 0,1053
3. Stropy:
S
7,30
100,00
1,00
7,30
7,51
11
110
10,00
0,7510
4. Krov, střecha:
S
2,10 100,00 1,00
2,10 2,16 11 60 18,33 0,3959
5. Krytiny střech:
S
0,60 100,00 1,00
0,60 0,62 11 55 20,00 0,1240
6. Klempířské konstrukce:
S
6,90
100,00
1,00
6,90 7,10 11 65 16,92 1,2013
7. Úprava vnitřních povrchů:
N
3,30 100,00 1,54
5,08 5,23 11 45 24,44 1,2782
8. Úprava vnějších povrchů:
S
1,80 100,00 1,00
1,80 1,85 11 40 27,50 0,5088
9. Vnitřní obklady keramické:
S
2,90 100,00 1,00
2,90 2,99 11 140
7,86 0,2350
10. Schody:
S
3,10 100,00 1,00
3,10 3,19 11 65 16,92 0,5397
11. Dveře:
S
5,20 100,00 1,00
5,20 5,35 11 65 16,92 0,9052
13. Okna:
S
3,20 100,00 1,00
3,20 3,29 11 47 23,40 0,7699
14. Povrchy podlah:
S
4,20 100,00 1,00
4,20 4,32 11 35 31,43 1,3578
15. Vytápění:
S
5,70
100,00
1,00
5,70 5,87 11 37 29,73 1,7452
16. Elektroinstalace:
S
0,30 100,00 1,00
0,30 0,31 11 40 27,50 0,0852
17. Bleskosvod:
S
3,20 100,00 1,00
3,20 3,29 11 35 31,43 1,0340
18. Vnitřní vodovod:
S
3,10
100,00
1,00
3,10 3,19 11 45 24,44 0,7796
19. Vnitřní kanalizace:
S
1,70 100,00 1,00
1,70 1,75 11 30 36,67 0,6417
21. Ohřev vody:
3,00 100,00 1,00
3,00 3,09 11 45 24,44 0,7552
23. Vnitřní hygienické vybavení: S
S
1,40 100,00 1,00
1,40 1,44 11 40 27,50 0,3960
24. Výtahy:
S
5,90 100,00 1,00
5,90 6,07 11 55 20,00 1,2140
25. Ostatní:
Opotřebení:
18,7 %
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]:
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP):
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená
[Kč/m3]
=
*
*
*
*
*
*
=
Plná cena:
1 940,99 m3 * 3 852,51 Kč/m3
Koeficient opotřebení: (1- 18,7 % /100)
=
*
7 477 683,38 Kč
0,813
Rojana objekt - administrativa - zjištěná cena
=
6 079 356,59 Kč
2 807,0,9390
0,9331
0,7667
0,9715
1,0000
2,1030
3 852,51
13
Rekapitulace nákladové ceny staveb:
Rojana objekt - administrativa
=
6 079 356,59 Kč
6 079 356,59 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
6 079 356,59 Kč
Ocenění výnosovým způsobem
Zatřídění pro potřeby ocenění
Druh objektu:
Nemovitosti pro administrativu
Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 %
Míra kapitalizace (dle příl. č. 22):
6,50 %
Výnosy z nepronajatých částí
Název
Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2]
Kancelář 203
Kancelář 204
Kancelář 205
Kancelář 206
Kancelář 207
Kancelář 208
Kancelář 209
Kancelář 210
Kancelář 211
Výnosy celkem
42,50
25,70
29,00
17,00
42,00
17,10
24,80
23,20
14,30
800,800,800,800,800,800,800,800,800,-
Nájemné
[Kč/měsíc]
2 833,33
1 713,33
1 933,33
1 133,33
2 800,1 140,1 653,33
1 546,67
953,33
Výnos [Kč]
34 000,20 560,23 200,13 600,33 600,13 680,19 840,18 560,11 440,188 480,-
Ocenění
Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
- cena stavebního pozemku:
1 553 591,56 Kč
- výměra stavebního pozemku:
10 133,00 m2
- skutečně zastavěná plocha:
504,15 m2
- cena skutečně zastavěné plochy:
77 296,28 Kč
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
3 864,81 Kč
Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného:
188 480,00 * 40 %
Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5:
Míra kapitalizace 6,50 %
=
/
75 392,- Kč
109 223,19 Kč
6,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
1 680 356,80 Kč
188 480,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování
Skupina:
C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost
má rozvojové možnosti
Ocenění nákladovým způsobem
CN =
6 079 356,59 Kč
Ocenění výnosovým způsobem
CV =
1 680 356,80 Kč
14
Rozdíl
R
=
4 398 999,79 Kč
Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C):
CV + 0.20 R
Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
2 560 156,76 Kč
=
2 560 156,76 Kč
1.1.3. Zpevněná plocha komunikace
Na příjezdu a vedle objektu podniku Rojana jsou provedeny zpevněné plochy z asfaltového krytu z
kameniva prolévaného živicí.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Inženýrské a speciální pozemní stavby:
Typ stavby:
Objekt
Konstrukční charakteristika (materiálová
konstrukce krytu):
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Množství:
§ 17
5. Komunikace pozemní
Plochy charakteru pozemních komunikací
z kameniva prolévaný živicí
211
1 870,00 m2 plochy komunikace
Ocenění
Základní cena dle přílohy č. 15:
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena Kč/m2
Plná cena:
1 870,00 m2 * 1 779,06 Kč/m2
=
*
*
=
796,1,0000
2,2350
1 779,06
=
3 326 842,20 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 12 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 40 = 30,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
*
=
*
=
0,700
2 328 789,54 Kč
0,388
903 570,34 Kč
Zpevněná plocha komunikace - zjištěná cena
=
903 570,34 Kč
1.2. Příslušenství
1.2.1. Přípojka vodovodu
Vodovodní přípojka je k objektu je přivedena od veřejné vodovodní sítě.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Délka:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
Délka:
95+18 = 113,00 m
1.1.6.3. Přípojka vody DN 50 mm
95+18 = 113,00 m
2222
15
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m]
=
*
*
=
465,1,0000
2,3020
1 070,43
Plná cena:
=
120 958,59 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 13 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 50 = 26,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 26,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
*
=
*
=
0,740
89 509,36 Kč
0,388
34 729,63 Kč
Přípojka vodovodu - zjištěná cena
=
34 729,63Kč
113,00 m * 1 070,43 Kč/m
1.2.2. Vodoměrná šachta
Vodoměrná šachta je betonová s litinovým poklopem umístěná mimo vlastní pozemky.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Výměra:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.2. Vodoměrná šachta - betonová s ocelovým
poklopem
1,80*1,00*2,00 = 3,60 m3 obestavěného prostoru
2222
Výměra:
1,80*1,00*2,00 = 3,60 m3 obestavěného prostoru
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m3]
=
*
*
=
3 500,1,0000
2,3020
8 057,-
3,60 m3 * 8 057,- Kč/m3
=
29 005,20 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 12 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 50 = 24,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 24,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
*
=
*
=
0,760
22 043,95 Kč
0,388
8 553,05 Kč
Vodoměrná šachta - zjištěná cena
=
8 553,05Kč
Plná cena:
1.2.3. Kanalizace
Kanalizační přípojka je k objektu přivedena od veřejné kanalizační sítě.
16
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Délka:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.1.2. Přípojka kanalizace DN 200 mm
73,00 m
2223
Délka:
73,00 m
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m]
=
*
*
=
1 450,1,0000
2,2960
3 329,20
Plná cena:
=
243 031,60 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 12 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 68 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 80 = 15,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 15,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
*
=
*
=
0,850
206 576,86 Kč
0,388
80 151,82 Kč
Kanalizace - zjištěná cena
=
80 151,82Kč
73,00 m * 3 329,20 Kč/m
1.2.4. Obrubníky betonové
Vedle zpevněných ploch asfaltových jsou osazeny betonové obrubníky silniční.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Délka:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
9.9. Krajník silniční z lomového kamene, lože
kamenivo
225+84 = 309,00 m
211
Délka:
225+84 = 309,00 m
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m]
=
*
*
=
Plná cena:
309,00 m * 223,50 Kč/m
=
69 061,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 12 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 50 = 24,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 24,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
*
=
*
0,760
52 486,74 Kč
0,388
100,1,0000
2,2350
223,50
17
Cena stavby CS
=
20 364,86 Kč
Obrubníky betonové - zjištěná cena
=
20 364,86Kč
1.2.5. Betonové opěrné zídky
Těsně vedle objektu podniku jsou provedeny opěrné betonové zídky vedle vjezdů do 1.PP a 1. NP.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Výměra:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu
24,40 m3 obestavěného prostoru
242
Výměra:
24,40 m3 obestavěného prostoru
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m3]
=
*
*
=
2 100,1,0000
2,2910
4 811,10
=
117 390,84 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 12 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 38 roků
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 12 / 50 = 24,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 24,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
*
=
*
=
0,760
89 217,04 Kč
0,388
34 616,21 Kč
Betonové opěrné zídky - zjištěná cena
=
34 616,21Kč
Plná cena:
24,40 m3 * 4 811,10 Kč/m3
1.2.6. Vstupní schody
U hlavního vstupu do objektu je provedeno schodiště z teracových desek na ocelové konstrukci.
Zatřídění pro potřeby ocenění
Venkovní úprava § 18:
Délka:
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
12.5. Schodiště betonové s teracem na terén
6,00 m
242
Délka:
6,00 m
Ocenění
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m]
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce):
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
Základní cena upravená cena [Kč/m]
=
*
*
=
295,1,0000
2,2910
675,85
Plná cena:
=
4 055,10 Kč
6,00 m * 675,85 Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou
Stáří (S): 11 roků
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků
18
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 50 = 22,0 %
Koeficient opotřebení: (1- 22,0 % / 100)
Nákladová cena stavby CSN
Koeficient pp
Cena stavby CS
*
=
*
=
0,780
3 162,98 Kč
0,388
1 227,24 Kč
Vstupní schody - zjištěná cena
=
1 227,24Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
Oceňovaný pozemek parcelní číslo 2161/5 v kultuře zastavěná plocha je pozemek pod stavbou objektu
č.p.1288 v jihovýchodní okrajové části území města Rýmařova. Pozemky jsou nepravidelného tvaru,
mírně svažitého charakteru.
Oceňované pozemky p.č. 2161/1, 2161/2 a 2172/14 v kultuře ostatní plocha jsou pozemky vedle stavby
výrobního objektu č.p.1288 a tvoří s ním jednotný funkční celek. Pozemky jsou nepravidelného tvaru,
mírně svažitého charakteru.
Pozemek p.č. 3445/2 je situován v průmyslové zóně s určením pro zastavění výrobními objekty dle
platného územního plánu města Rýmařova.
Cena pozemků je stanovena dle počtu obyvatel města Rýmařova s uvážením všech cenových srážek a
přirážek.
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku
č.
Pi
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15%
IV
0,00
včetně; ostatní orientace
2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
III
0,00
3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma
I
0,00
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání
I
0,00
5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití
II
0,00
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů.
II
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970
Index polohy pozemku IP = 0,400
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,400 = 0,388
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena
Upr. cena
Zatřídění
Index
Koef.
2
[Kč/m ]
[Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří
§ 4 odst. 1
395,15
0,388
153,32
§ 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění
§ 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1)
395,15
0,388 0,300
46,00
19
Typ
Parcelní
číslo
2161/5
2161/1
2161/2
2172/14
3445/4
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha
§ 4 odst. 1
ostatní plocha
§ 4 odst. 1
ostatní plocha
§ 4 odst. 1
ostatní plocha
§ 9 odst. 3 (§ 4 orná půda
odst. 1)
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra
[m2]
1 335,00
4 509,00
3 490,00
799,00
7 363,00
Jedn. cena
[Kč/m2]
153,32
153,32
153,32
153,32
46,00
Cena
[Kč]
204 682,20
691 319,88
535 086,80
122 502,68
338 698,1 892 289,56
Pozemky - zjištěná cena
=
1 892 289,56 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
Dřeviny běžných kvalitativních odrůd, stanovištní podmínky průměrné, ošetřování žádné, stav
zhoršený, porosty v částečném zápoji.
Okrasné rostliny: příloha č. 39.
Název
Typ
Jedn. cena [Kč /
jedn.]
javor klen
Listnaté stromy II
Součet:
Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39):
Koeficient polohy K5 (příl. č. 20)
Celkem - okrasné rostliny
11 280,-
Trvalé porosty - zjištěná cena
Stáří
Úpravy [%]
17 roků
- 50 %
Počet / Výměra
Upr. cena
Cena
[Kč / jedn.]
[Kč]
5,00 ks
5 640,28 200,28 200,*
0,450
*
1,000
=
12 690,- Kč
=
12 690,- Kč
Věcná břemena oceňovaná samostatně
1. Věcné břemeno vedení inženýrských sítí
Pro vedení inženýrských sítí pro podnik přes pozemek p.č. 2172/1 v majetku Města Rýmařov je zřízeno
právo věcného břemene s oprávněním pro parcelu p.č. 2172/14. Cena věcného břemene je zjištěna
pomocí ceny pozemku.
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům
Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny
Obvyklé nájemné:
vedení inženýrských sítí:
Výměra: 100,00 m2
Jednotková cena: 416,19 Kč/m2
Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,50 %
Obvyklé nájemné: 100,00 m2 * 416,19 Kč/m2 * 4,50 % = 1 872,86 Kč/rok
Stupeň omezení vlastnického práva: 100 %
1 872,86 Kč/rok * 100 % = 1 872,86 Kč
Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 872,86 Kč
Věcné břemeno na dobu neurčitou.
Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let
1 872,86 Kč * 5 let = 9 364,30 Kč
Ocenění věcného břemene činí
=
9 364,30 Kč
20
C. REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH CEN
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Objekt - výrobní část
1.1.2. Objekt - administrativa
1.1.3. Zpevněná plocha komunikace
1.2. Příslušenství
1.2.1. Přípojka vodovodu
1.2.2. Vodoměrná šachta
1.2.3. Kanalizace
1.2.4. Obrubníky betonové
1.2.5. Betonové opěrné zídky
1.2.6. Vstupní schody
10 279 814,70 Kč
2 560 156,80 Kč
903 570,30 Kč
34 729,60 Kč
8 553,- Kč
80 151,80 Kč
20 364,90 Kč
34 616,20 Kč
1 227,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
13 923 184,50 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1. Pozemky
1 892 289,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 892 289,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů
3.1. Trvalé porosty
12 690,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
12 690,- Kč
Celkem
15 828 164,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
15 828 164,10 Kč
15 828 160,- Kč
slovy: Patnáctmilionůosmsetdvacetosmtisícjednostošedesát Kč
Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně
1. Věcné břemeno vedení inženýrských sítí
9 364,30 Kč
Hodnota věcných břemen činí
hodnota věcného břemene slovy: Devěttisíctřistašedesátčtyři Kč
9 364,- Kč
21
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne
15.5.1989 č.j. Spr 2450/89 pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí.
Otisk kulaté pečeti znalce:
Podpis znalce :
Ing. Klas Přemysl, Tršice 270
E. SEZNAM PŘÍLOH
1) Výpis z katastru nemovitostí LV 1482
2) Kopie katastrální mapy
3) Fotodokumentace stavby
(strana 22)
(strana 23)
(strana 24)
22
23
24
Download

ZNALECKÝ POSUDEK