KONUT POLİTİKASI HAKKINDA DİR İRDELEME
T ^ m a n AKTÜRE
TÜBİTAK,
Yapı Araştırma
Enstitüsü
1. G İ R İ Ş
Bu çalışma, Dördüncü Beş Yıllık (1979-1983) K a l k ı n m a Planında
ifadesini b u l a n , "Devletin K o n u t Politikası" hakkında bir değerlendirme y a p m a y ı amaçlamaktadır.
K a l k ı n m a planları, yasama meclislerince onaylanarak yürürlüğe kon a n , yasa h ü k m ü n d e ve devlet politikalarını belirleyen, temel belgelerdir. Dördüncü Beş Yıllık K a l k ı n m a Planı da, Millet Meclisi Genel
K u r u l u ' n u n 29-30/11/1978 tarihli 15. Birleşiminde o n a y l a n m ı ş ,
Resmi Gazete'nin 1 2 / 1 2 / 1 9 7 8 gün ve 16487 sayılı nüshasında yayınlanarak yürürlüğe k o n m u ş , bu nitelikte, temel bir belgedir.
K a l k ı n m a Planı, plan d ö n e m i i ç i n , her alanda o l d u ğ u gibi, k o n u t
alanında d a , yapılacak her türlü araştırma, geliştirme ve uygulama
çalışmasında uyulması zorunlu temel politik tercihleri saptar; bunları gerçekleştirecek ilke ve politikaları belirler.
Burada yapılmak istenen, k o n u t alanında, b u temel tercihler arasında bir tutarlılık irdelemesi yapmaktır.
1711 no.lu paragrafta ise, D ö r d ü n c ü Plan d ö n e m i i ç i n hesaplanan
k o n u t gereksinimi ve k o n u t yatırım hedefleri özetlenmiştir. Gereksinim hesaplamasında, kentler i ç i n , nüfus artışı, ailelerin k ü ç ü l m e
eğilimleri ve yenileme faktörünün göz ö n ü n d e t u t u l d u ğ u bildirilmekte, kırsal yerleşmeler için de, yıllık 7 5 . 0 0 0 birimlik bir yenileme öngörülmektedir. Plan d ö n e m i k o n u t gereksinmesi tablosu aktarılırken, bu kırsal k o n u t gereksinmesi de eklenmiştir: 4
Dördüncü Plan d ö n e m i n d e k o n u t yatırım hedefleri ise, şöyle saptanmıştır: 5
T O P L A M K O N U T Y A T I R I M L A R I (Milyon TL)
214 900
A. ö z e l Yatırımlar
B. K a m u Yatırımları
15 000
1. K o n u t uygulamaları k a m u katkısı
2. K ö y k o n u t uygulamaları
3. Diğer kamu k o n u t yatırımları
10.250
2 500
2 250
Toplam
2. KALKİNMA PLANINDA KONUT
Dördüncü Beş Yıllık K a l k ı n m a Planı başlıca iiç kesimden oluşmaktadır. İlk kesim, ü ç ü n c ü Plan d ö n e m i n d e k i e k o n o m i k ve toplumsal
gelişmeleri değerlendirmektedir. İkinci kesimde, D ö r d ü n c ü Plan dönemi i ç i n genel e k o n o m i k ve toplumsal hedefler ve politikalar belirlenmekte, son kesimde ise, b u hedefler ve politikalar sektörler özelinde detaylandırılmaktadır. 1
Biz tartışmamızı, b u son kesimin yedinci b ö l ü m ü n d e belirtilen kon u t sektörüne ilişkin değerlendirmeler, ilke ve politikalar bağlamında yürüteceğiz.
Bu b ö l ü m d e , " ü ç ü n c ü Plan D ö n e m i n d e G e l i ş m e l e r " altbaşlığı altınd a , bazı temel, plan ilke ve politikalarını belirleyecek olan saptama
ve değerlendirmeler yapılmaktadır.
Bunlardan, 1688 no.lu paragrafta, devletin bu alandaki görevini tanımlayan saptama, tartışmamız b a k ı m ı n d a n ö n e m l i d i r :
"Konut sektöründe arz ve talep arasındaki dengenin oluşumu, tüketim mallarına oranla çok güç olmaktadır.
Sınırlı kaynaklara
salıip
olan kişilerin konut piyasasında gerek nitelik, gerek konut
fiyatları
olarak fazla seçim olanağı yoktur. Bu gruplar, kendilerine
teklif
edilen en düşük standartlı konutları
kabullenmek
zorundadır.
Bu
nedenle, bu grupların minimum
standartlı konutlarda
yaşama sorumluluğu
kamuya ait olmaktadır.
Kamunun görevi ekonomik, sosyal ve fiziki planları giderek artan konut taleplerini optinıal
ölçekte
karşılayacak bir entegrasyon içinde yapmaktır, 2 "
1707-1710 no.lu paragraflarda, ilk üç k a l k ı n m a planında saptanan
k o n u t gereksinmesi ile gerçekleştirilen üretim özetlenmekte, üç beş
yıllık plan d ö n e m i n d e ortaya ç ı k a n yaklaşık 500.000 birimlik üret i m a ç ı ğ ı n ı n , kent çevrelerini saran gecekondularla kapatıldığı ifade
edilmektedir. 3
229 900
Yatırım hedeflerinin, " İ l k e ve Politikalar" alt başlığı altın a yapılan açıklamalardan da a ç ı k ç a anlaşılacağı gibi, arsa ve altyapı giderlerinin de, hiç değilse bir b ö l ü m ü n ü içerdiği anlaşılmaktadır/'
K o n u t gereksinimini, d o ğ r u verilerin ışığında saptanmış nesnel bir
gerçeklik - yatırım hedeflerini de, planın temel stratejisi ışığında yapılmış, sektörlerarası dengeli bir kaynak d a ğ ı l ı m ı n ı n sonucu ortaya
ç ı k a n bir karar olarak k a b u l edebiliriz.
3. İRDELEME
I
ü ç ü n c ü Plan d ö n e m i n d e , ruhsatlı kent konutlarında ortalama alanın 100 m 2 d o l a y ı n d a kaldığı belirtilmesine karşın, irdeleme i ç i n ,
İmar ve skan Bakanlığı'nca geliştirilen ve u y g u l a n m a k t a olan bir
"Asgari Nitelikteki Halk K o n u t u Projesi" örnek olarak seçildi.
i
Seçilen örnek ; beş katlı ve merdivenli, her katta bir o t u r m a , iki yatak odası, m u t f a k , b a n y o ve WC'si o l a n , soba ile ısınan, betonarme
bir taşıyıcı iskelet ve tuğla dolgu duvarları olan bir apartman bloğudur. Projede, çatının marsilya tipi kiremitle kaplanacağı, pencere ve
kapıların çıralı ç a m d a n yapılacağı ve yağlı b o y a ile boyanacağı, iç
duvar yüzlerinin kireç badana, dış duvarların püskürtme sıva, döşemelerin düz mozaik d ö ş e m e kaplaması ile kaplanacağı öngörülmüştür.
Bir k o n u t b i r i m i n i n net faydalı alanı, sıva kalınlığı 2.5 cm. kabulü
ile 46.00 m 2 , b u n a b a l k o n alanlarının % 50'si;ıin eklenmesi ile,
K O N U T G E R E K S İ N M E S İ (1979 - 1983)
K e n t K o n u t u Gereksinmesi
Demografik
Değişmelerden
Yıllar
1979
1980
1981
1982
1983
Toplam
Doğacak
Gereksinme
192
230
250
269
297
1 240
641
460
143
544
677
465
Yenilenme
Gereksinmesi
85
89
93
98
99
464
000
000
000
000
600
600
I
4
B u . k a b u l , bizleri, yatırım hedeflerini aşmadan k o n u t gereksinmesini karşılamayı amaçlayan araştırma, geliştirme ve uygulama programlarına götürür. Çalışmalarımızı böylesi bir hedefe yöneltirken,
hedefin yeterince gerçekçi ve tutarlı o l d u ğ u n u n irdelenmesinde yarar vardır.
Kent İ ç i n
Toplam
277
319
343
367
397
1 705
641
460
143
544
277
065
Kır K o n u t u
Gereksinmesi
75
75
75
75
75
375
000
000
000
000
000
000
Toplam Konut
Gereksinmesi
352
394
418
442
472
2 080
641
460
143
555
277
065
c2
47.70 m 'dir. Brüt inşaat alanı ise, d ı ş duvar dış yüzünden, sıva hariç, ortak duvar aksına ö l ç m e k , merdiven b o ş l u ğ u n u düşmek ve
brüt balkon alanını % 50 oranında k a t m a k k o ş u l u ile, t o p l a m 61.85
m 2 ' d i r . B o d r u m d a bir sığınak, bir ortak ç o c u k arabası, bisiklet yeri
ve her k o n u t birimi için alanı yaklaşık 3 m 2 olan bir kömürlük vardır. Konutların tavan yüksekliği, d ö ş e m e üstünden tavan altına kadar, net, 2.40 m . o:acak şekilde tasarlanmıştır.
Şekil'de pro„e h a k k ı n d a şematik oilgi sunulmuştur.
artışı olmayacağını, plan d ö n e m i boyunca maliyetlerin 1978
düzeyinde kalacağını varsayarak, bir irdeleme yapılabilir.
ılı
Yukarıda özelliklerini özetlediğimiz k o n u t birimi maliyeti, arsa ve
altyapı payları hariç, 1978 yılı birim fiyatları ile ve birinci keşif özeti sonuçlarına göre 260.000,- TL'dır. Bilindiği gibi bina üretiminde
ö n keşif ile gerçekleşme maliyeti arasında ciddi farklar olmaktadır.
Bu farkların oluşmasında, genel fiyat artışları yanısıra, uygulamada
tasarım kararlarının değişmesi, birinci keşife esas olan metrajın fazla toleranslı olması gibi etkenler de rol oynamaktadır. İrdelemede,
bir an i ç i n , b u etkilerin de plan d ö n e m i n d e söz konusu olmayacağını varsayabiliriz.
Bu d u r u m d a , plan d ö n e m i n d e üretilmesi söz konusu, toplam k o n u t
biriminin üretilebilmesi için, arsa ve altyapı giderleri hariç:
2 080 0 6 5 k o n u t birimi X 260 000,- T L / b i r i m = 340 817 m i l y o n
TL'Iık parasal kaynak gerekecektir.
Kat
Planda ayrılan t o p l a m kaynak 229.000 m i l y o n T L o l d u ğ u n a göre,
plan d ö n e m i n d e bina maliyetlerinin 1978 yılı düzeyinde sabit kalacağı, uygulamada ö n keşifler ile kesin hesaplar arasında bir fark
d o ğ m a y a c a ğ ı , arsa ve altyapı gereksiniminin hiçbir parasal kaynak
kullanılmadan karşılanabileceği varsayımı ile t o p l a m k o n u t gereksin i m i n i n , bu kaynak sınırlaması aş'ılmaksızın karşılanabilmesi i ç i n ,
ortalama k o n u t birimi standardının, maliyette 1/3 oranında bir düşm e yaratacak mertebede düşürülmesi gerekecektir.
Planı
İrdeleme t ç i n Seçilen
Varsayımlarımızın gerçekçi varsayımlar o l m a d ı ğ ı açıktır.
ÖRNEK PROJE
İmar ve İskan Bakanlığı
Mesken Genel Müdürlüğü
Ülkemizde bina maliyetleri sabit kalmak bir yana, son yıllarda artan bir hızla sürekli yükselmektedir. T Ü B İ T A K Y a p ı Araştırma
Enstitüsü'nde yapılan bir araştırmada, örnek olarak seçilen betonarme karkas bir k o n u t binası için, maliyet artışını gösterir indeks değerleri:
1102 Bl. Tipi K o n u t Bloğu
(10 K o n u t Birimli)
1
2
3
4
5
6
7
8
Salon
Oda
Oda
Banyo
Mutfak
W.C.
Balkon
Balkon
1968
1969
1970
1971
1972
1973
19.33 m 2 (net)
11.79 "
"
5.72 "
"
2.71 "
"
5.05 "
"
1.40 "
"
1.95 "
"
1.45 "
"
^
ö
p
a
n r n
n
n
o r m
n
a
ü
1
-o-
n
Bl
1974
1975
1976
1977
1978
1979
yılı
yılı
yılı
yılı
yılı
yılı
225.74
274.59
316.28
436.91
623.97
933.46
Bu çalışma için bizim seçtiğimiz örnek üzerinde, Bayındırlık Ba
kanlığı 1978 ve 1979 birim fiyatları ile karşılaştırmalı bir keşif hazırlanmıştır. 1978-1979 yılları arasındaki maliyet artışı, Haziran
1979 zamlarını içermeyen Bayındırlık Bakanlığı birim fiyatları ile
% 48.91'dir. Yer darlığı nedeniyle, aşağıda, sadece keşif özetleri ve
t o p l a m ı yer alıyor:
•o-
n
100.00
105.54
105.35
122.30
133.71
152.06
şeklinde ortaya çık mıştır.
Kesit
OJH a
yılı
yılı
yılı
yılı
yılı
yılı
m
a
m
m°D0
m°D0
mam
Görünüş
Tasarım la, arsa payı, nitelik ve m e k a n standartlarının en azda tutulması yolu ile k o n u t birimi maliyetinin, olabildiğince, diişük gerçekleşmesinin a m a ç l a n d ı ğ anlaşılmaktadır.
K o n u t gereksinin sin n, ortalama yukarıda özetlediğimiz niteliklere
sahip konutlar ile karşılanacağını, inşaat sektöründe içbir maliyet
İmar ve İskan Bakanlığı Mesken Genel Müdürlüğü
1 1 0 2 Bl. Tipi K o n u t B l o ğ u (10 k o n u t birimli)
BİRİNCİ K E Ş İ F ÖZETLERİ
İnşaat işleri
Sıhhi tesisat
işleri
Elektrik işleri
TOPLAM
Bir k o n u t
maliyeti
1978 Yılı ( T L )
1979 Y ı l ı ( T L )
Yıllık Artış (%)
2.337.302,-
3.441.342.14
47.24
205.575,57.123,-
324.525.76
105.783.70
57.86
85.19
2.600.000,-
3.871.651.60
48.91
260.000,-
387.165.16
48.91
Y A E " i n ş a a t Maliyet İndeksleri" araştırması, tek örneğe dayanmanın sakıncasını taşımaktadır. A n c a k , kabul edilebilir bir tolerans sınırı içinde, irdelememiz için yeterli bir kaynak olarak nitelenebilir.
Bu araştırmada elde edilen indeks değerlerine göre, ü ç ü n c ü Plan
d ö n e m i n d e , k o n u t maliyetlerindeki yıllık ortalama artış % 33 civarında o l m u ş t u r , ü ç ü n c ü Plan d ö n e m i n e % 48 gibi yüksek bir yıllık
maliyet artışı ile girilmiş, d ö n e m ortasında yıllık artış % 15 düzeyine i n m i ş , d ö n e m sonunda ise, tekrar yükselerek, % 43'lük bir artış
hızına ulaşmıştır. 1978-1979 yılları arasındaki artış, indeks değerlerine göre % 49.60 düzeyine varmıştır. Bu değer, irdelemede kullandığımız örnekteki artışa ( % 4 8 . 9 1 ) ç o k yakın bir değerdir. Her
iki değerlendirme de, Haziran 1979 demir zamlarını kapsamamaktadır. Ayrıca, indeks değerlerinin geliştirilmesinde hesaplama dışı
t u t u l a n tesisat ve elektrik işleri maliyetlerindeki artışın da hesaplamalara katılması ile 1979 yılı için farkın % 55-60'a ulaşacağı söylenebilir.
Bu bilgilerin ışığında, izlenecek e k o n o m i k politikalar bilinmemekle
birlikte, D ö r d ü n c ü Plan d ö n e m i n d e k i maliyet artışları konusunda,
bazı kaba kabuller yapılabilir.
iyimser bir yaklaşımla D ö r d ü n c ü Plan d ö n e m i n d e , inşaat maliyetlerindeki artışı hızlandıran etkenlerin denetim altına alınabileceğini
ve maliyet artış hızının giderek düşürüleceğini varsayalım. 1979 yılından başlayarak, yıllık % 10 düzeyinde bir artış hızı düşürülmesi
ile Dördüncü Plan dönemlerindeki yıllık bina maliyeti artış hızlarının aşağıdaki gibi olacağı varsayılarak, D ö r d ü n c ü Plan d ö n e m i tahmini ve ü ç ü n c ü Plan d ö n e m i maliyet artışı, şöyle belirlenmektedir:
Ü Ç Ü N C Ü PLAN D Ö N E M İ Y I L L I K KONUT MALİYETİ
A R T I Ş I (%)
1973-1974
1974-1975
1975-1976
1976-1977
1977-1978
yılları
yılları
yılları
yılları
yılları
araa
arası
arası
arası
araa
48.45
21.64
15.18
38.14
42.81
Böyle bir yaklaşımla, planda, k o n u t gereksinmesi adı altında öngörülen üretim hedefinin gerçekleştirilmesi için gerekli k a y n a k , arsa
ve altyapı giderlerinin, inşaat giderlerinin % 25'i düzeyinde kalacağı
Varsayımı ile " D ö r d ü n c ü Plan D ö n e m i K o n u t Sektörü Kaynak Gereksinmesi" tablosunda gösterildiği şekilde ortaya çıkacaktır.
Oysa D ö r d ü n c ü Kalkınma Planı'nda k o n u t üretimi i ç i n ayrılan toplam kaynak (229 900 m i l y o n T L ) b u n u n yaklaşık 1/10'u düzeyindedir. İrdeleme için seçtiğimiz örneğin m e k a n ve nitelik standartlarını, k o n u t birim maliyetini 1/10'a indirecek düzeyde düşürerek konut gereksinimini karşılamak, söz konusu değildir. Gerçekte seçilen örnek, ancak ç o k düşük gelirlilerce k a b u l edilebilecek, nitelikleri o l d u k ç a sınırlandırılmış bir k o n u t birimidir. Bu niteliklerde ciddi
sınırlamalar, plan d ö n e m i n d e ortalama hane halkı büyüklüğünün
yaklaşık 5 kişi olacağı varsayımı 9 da hatırlandığında, k o n u t birimini, güvenlik, sağlık ve k o n f o r b a k ı m ı n d a n sakıncalı kılar, m ü m k ü n
değildir.
Plan d ö n e m i ortalama yıllık maliyet artışı % 33.24
D Ö R D Ü N C Ü PLAN DÖNEMİ Y I L L I K KONUT M A L İ Y E T L E R İ
A R T I Ş I T A H M İ N İ (%)
1978-1979
1979-1980
1980-1981
1981-1982
1982-1983
1983-1984
yılları
yılları
yılları
yılları
yılları
yılları
arası
araa
arası
arası
arası
arası
4. SONUÇ
Bu d u r u m d a , Dördüncü Beş Yıllık K a l k ı n m a Planı'nda ifadesini bulan devletin k o n u t politikasının, k o n u t gereksiniminin yalnızca bir
b ö l ü m ü n ü karşılamak o l d u ğ u yargısına varılabilir. Planda gösterilen
kaynaklarla karşılanması a m a ç l a n a n k o n u t gereksinimi, toplam gereksinimin 1/10'u düzeyindedir. Gereksinimin geri kalan 9 / 1 0 ' u önceki plan dönemlerinde o l d u ğ u gibi, e k o n o m i k sistemde görülmeyen kaynaklarla ve gecekondu y a p ı m ı şeklinde karşılanacaktır, denebilir.
60
50
40
30
20
10
Plan d ö n e m i ortalama yıllık maliyet artışı % 30
İrdeleme için seçtiğimiz örnek k o n u t b i r i m i n i n , birinci keşif özetlerine göre, yıllar itibariyle maliyeti şöyle oluşacaktır:
Ö R N E K K O N U T B İ R İ M M A L İ Y E T İ ( T L / K o n u t Birimi)
1978
1979
1980
1981
1982
1983
yılı
yılı
yılı
yılı
yılı
yılı
birim
birim
birim
birim
birim
birim
fiyatları
fiyatları
fiyatları
fiyatları
fiyatları
fiyatları
260.000,387.000,580.500,812.700,1.056.500,1.267.800,-
ile
ile
ile
ile
ile
ile
Bu yargı bizi, Dördüncü Plan d ö n e m i n d e k o n u t gereksiniminin karşılanması için benimsenen devlet politikasının, gecekondu üretimini
teşvik, destekleme o l d u ğ u sonucuna götürür.
Böylesi bir temel politika seçmesinin, Anayasa'mızın 49. maddesi
ve D ö r d ü n c ü K a l k ı n m a Planının bu yazıda aktardığımız, bu Anayasa h ü k m ü ışığında düzenlenmiş 1688 no.lu paragrafı ışığında, mümkün o l u p olamayacağı ve bu politik seçmenin sosyal, ekonomik ve
teknik sonuçlarını tartışmak, bu yazının amacını aşar.
Bu irdelemede yapılan, yetkililerin k o n u y u tartışmalarına yardımcı
olacağı u m u l a n , teknik bir hazırlıktan ibarettir.
D Ö R D Ü N C Ü PLAN DÖNEMİ KONUT S E K T Ö R Ü K A Y N A K GEREKSİNMESİ
Yıllar
1979
1980
1981
1982
1983
Toplam
Toplam K o n u t
Gereksinmesi
(Birim)
352
394
418
442
472
2 080
Konut
Birim
Maliyeti
(Milyon TL)
641
460
143
555
277
065
1. " D ö r d ü n c ü Beş Yıllık K a l k ı n m a Planı", Resini
16 487, 12.12.1978, sayfa 3, 141, 224.
Toplam
Konut
Maliyeti
(Milyon T L )
387
580
813
1.056
1.268
Gazete,
136
228
339
467
598
1 771
Sayı:
2. y.a.g.e., sayfa 324.
472
787
950
338
847
394
Arsa ve
Altyapı
(% 25)
34
57
84
116
149
442
118
197
988
835
712
850
T o p l a m Kaynak
Gereksinmesi
(Milyon TL)
170 590
285 9 8 4
424938
584 173
7 4 8 559
2 214 244
likle kentlerde, sosyal ve .teknik altyapısıyla birlikte bir anda
ç o k sayıda k o n u t u n üretilmesine olanak veren teknoloji ve örgütlenmelere gerek vardır. Öncelikle kentlerde tek tek üretim yerine, toplu k o n u t üretim y ö n t e m i ile üretim gerçekleştirilecektir." ifadpleri, böyle bir yargıya varmamıza yol açmaktadır.
3. y.a.g.e., sayfa 328.
7. y.a.g.e., sayfa 325, paragraf 1690.
4. y.a.g.e., sayfa 329, Tablo: 273.
5. y.a.g.e., sayfa 329, Tablo: 274.
6. y.a.g.e., sayfa 329, paragraf 1712-3 ve 5.
Paragraf 1712-3'te "...kentsel gelişme alanlarında u z u n d ö n e m d e
k o n u t gereksinimini sağlamak üzere kentsel arsa üretimine öncelik verilecektir." Paragraf 1712-5'te ise "Gereksinmenin ulaştığı
ö l ç e ğ i n büyüklüğü karşısında sağlıklı bir k o n u t çevresinin, geleneksel tek tek üretim ile gerçekleştirilmesi olanağı yoktur, özel-
8. D i n ç , T. ve R . Avşar, İnşaat Maliyet indeksleri ve Bina Yapıın
Girdilerinin Belirlenmesi, Ankara: T Ü B İ T A K - Y A E , 1978, s.154.
İndeks değerleri, yalnızca inşaat işleri maliyet girdileri göz önünde tutularak geliştirilmiştir; tesisat maliyetlerinde artışı yansıtmaz. 1979 yılı değerleri araştırıcılar tarafından ayrıca geliştirilmiştir.
^
9. " D ö r d ü n c ü Boş Yıllık K a l k ı n m a P l a n ı " , Resmi
16 487, 12.12.1978, Sayfa: 328, T a b l o : 272.
Gazete,
Sayı:
Download

konut politikası hakkında dir irdeleme