Sn. ………………
…………….. A.Ş
………… Mah.
………….. Cad. No:…..
………………. / İstanbul
Konu : Değerleme Raporu
Talebiniz üzerine Bostanlı Mah. ….. Sk No:.. Apt. D:.. Karşıyaka İzmir adresindeki …………’a ait mülk
……2014…tarihinde gezilerek dikkatle incelenmiştir. Talep edilen mülke ilişkin Değerleme Raporumuzu yazım
ekinde takdim ediyorum.
Yaptığım piyasa araştırması ve değerleme hesapları sonucunda konu mülkün bugünkü durumuyla ve
güncel piyasa şartlarında, …….2009 tarihi itibariyle, peşin ve nakit kat irtifak hakkı değerini,
200.000
YTL
(İkiyüzbin Yeni Türk Lirası)
TCMB Satış Kuru
USD
YTL
EURO
YTL
olarak tahmin ettiğimi, bu değerle mülkün makul bir pazarlama süreci içinde ‘’satılabilir’’ olduğunu, tapu
kayıtlarında herhangi bir yasal kısıtlama bulunmadığını bilgilerinize arz ederim.
Saygılarımla,
GİRİŞ
Bu rapor, ……………….nin ………… tarihli yazılı talebi üzerine hazırlanmıştır. Raporun düzenleme
amacı Bostanlı Mah. 6352 Sk No: ….. Apt. D: … Karşıyaka İzmir adresindeki mülkün değerinin tespit
edilmesidir.
İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler. Mahallesi, ….. pafta, ……Ada, …. parselde yer alan mülkün değer
tespiti amacıyla, konu mülk …… 2014 tarihinde, tarafımdan gezilmiş, ayrıntılı bilgiler alınmış ve konu
mülkün güncel piyasa koşullarında değeri takdir edilerek işbu Değerleme Raporu düzenlenmiştir.
İÇİNDEKİLER
1. Tapu Bilgileri
2. İmar Durumu Bilgileri
3. Deprem Etüdü
4. Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri
5. Gayrimenkulün Fiziksel Tanımı
6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri
7. Değerleme
8. Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler
9. Sonuç - Uzlaşma
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
REFERANS NO
DEĞERLEMEYİ
TALEP EDEN
GAYRİMENKULÜN
ADRESİ
………………..
DEĞERLEME TARİHİ
………..2009
Bostanlı Mah. …..Sk No: …Apt. D:…. Karşıyaka İzmir
1. TAPU BİLGİLERİ
İLİ
İzmir
PAFTA
11/70
İLÇESİ
Karşıyaka
ADA
9531
BUCAĞI
-
PARSEL
8
MAHALLESİ
Şemikler
YEVMİYE NO
7128
KÖY
-
CİLT NO
186
SOKAK
-
SAYFA NO
18722
MEVKİİ
-
SIRA NO
-
YÜZÖLÇÜMÜ
749 m²
TARİH
02.05.2009
NİTELİĞİ
Arsa
SAHİBİ
-
BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ
SAHİBİ
Tuncay Doğrul
MÜLKİYET TÜRÜ
Kat İrtifakı
BLOK NO
-
PROJE NO
-
KAT
3
BÖLÜM NO
11
ARSA PAYI
24/300
NİTELİĞİ
Mesken
YASAL KISITLAMALAR
İzmir İli, Karşıyaka Tapu Sicil Müdürlüğü'nden …….2009 tarihinde alınan şifahi bilgiye göre değerlemeye konu mülk
üzerinde,tapu sicili beyanlar hanesinde aşağıdaki şerh vardır;
Bahçe duvarı yapımı suretiyle 0,75 + 1,75 /2 x32,20 =40,25 m² tecavüzü olduğu. 01.10.1969 tarih 4386 Yevmiye
nolu şerh.
2. İMAR DURUMU BİLGİLERİ
PLAN/ÖLÇEK/TARİH Uygulama imar planı
FONKSİYON ALANI
Konut
YAPI NİZAMI
Ayrık
RUHSAT TARİHİ
22.05.1989
TAKS
-
KAT İRTİFAKI
Mevcut
KAKS
-
KAT MÜLKİYETİ
Yok
YÜKSEKLİK
Beş kat
İSKAN BELGESİ
Mevcut (10.06.1989)
AÇIKLAMALAR
İzmir İli, Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden …….2014 tarihinde alınan şifahi bilgiye göre değerlemeye konu
mülk, 1:1000 ölçekli, Uygulama imar planı sınırları içinde kalmaktadır. Fonksiyon alanı konut, yapılaşma ayrık
nizamdır. Maksimum yapı yüksekliği 5 kattır.
Değerlemeye konu mülke ait mimari proje Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenmiş olup, konu mülk
mimari projesine uygundur.
Konu mülke ait 10.06.1989 tarihli yapı kullanma izin belgesi alınmıştır.
3. DEPREM ETÜDÜ
Zemin etüdü ve binanın depreme dayanıklılığı uzmanlık alanımız olmamakla birlikte, konu gayrimenkul 1 derece
deprem bölgesinde kalmaktadır.
4. GAYRİMENKULÜN KONUMU ve ÇEVRE ÖZELLİKLERİ
Değerlemeye konu mülk; İzmir İli Karşıyaka İlçesinin en çok tercih edilen konut yerleşim semtlerinden Bostanlı
Mahallesindedir. Konut, sahile Aşık Veysel Caddesi üzerinden 500 metre mesafededir ve bu caddeye dik çıkan
6352 sokak üzerinde … kapı numaralı apartmanın 3. katında arka (bahçe) cephede 11 nolu dairedir. Konutun 100
metre kuzeyinde Başkent Üniversitesi Zübeyde Hanım Araştırma Hastanesi, 500 metre batısında Emlak Bankası
İlköğretim Okulu ve Bostanlı sağlık ocağı vardır. Ulaşım belediye otobüsleri ve dolmuş minibüslerle sağlanmaktadır.
Şema 2. Gayrimenkulün Konumu
(Kaynak : İzmir B.Ş.Bld. )
5. GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL TANIMI
Değerlemeye konu mülk; 749 m² arsa üzerine bodrum kat üzeri 5 katlı 16 daireli apartmanda konut dairedir.
Apartmanın yola cepheli (zemin kat + 4 normal kat) 5 katın her katında 2 daire vardır, bahçeye cepheli (bodrum kat
+ zemin kat + 4 normal kat) 6 katın her katında 1 daire vardır. Konu daire tamamı bahçeye cepheli olmak üzere
Bodrum kat + zemin kat üzeri 3. Normal kattadır.
Daire, salon + 3 oda + mutfak + banyo + WC + 2 balkon bölümlüdür ve yapı kullanım izin belgesine göre alanı143
m²'dir. Konutun, iç duvarları saten boyalı, tavan bileşimleri kartonpiyer süslemeli, iç kapılar Amerikan panel ahşap,
dış doğrama alüminyum, girişi çelik kapılıdır. Dairede zeminler salon ve odalarda laminant parke diğer yerlerde
seramiktir. Mutfak, pres kaplama dolaplı, krom-nikel tezgahlı ankastre hazır mutfaktır, banyosu küvetli ayaklı
lavaboludur. Isınma sobalı olmakla birlikte dairede kalorifer boruları döşeli ve doğal gaz tesisatı daire içine çekilmiş
olup, doğalgaz daire kapısında abonelik alımına hazır durumdadır. Daire genel olarak çok bakımlı iyi durumdadır.
YAPI CİNSİ
Betonarme
İNŞA YILI
1989
CEPHE
Güney-Doğu- Batı
BÜYÜKLÜK
143 m²
KULLANIMI
Konut (Eşyalı)
ODA SAYISI
3 oda 1 salon
WC SAYISI
2
BALKON SAYISI
2
BANYO SAYISI
1
KİLER
Var
KÖMÜRLÜK
Var
ÇAMAŞIR ODASI
-
ÜTÜ ODASI
-
ŞÖMİNE
Var
BARBEKÜ
Var
OTOPARK
Yok
MANZARA
Yok
ZEMİN DÖŞEMELERİ
SALON
Laminant Parke
ODALAR
Seramik
MUTFAK
Seramik
HOL
Seramik
BANYO
Seramik
WC
Seramik
DOĞRAMALAR
GİRİŞ KAPISI
Çelik
İÇ KAPILAR
Amerikan panel ahşap
PENCERELER
Alüminyum
PANJUR
PVC
6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ
6.1. ELEKTRİK
ŞEHİR ŞEBEKESİ
Mevcut
TRAFO
JENERATÖR
Yok
SOKAK AYDIN.
Mevcut
ŞEHİR ŞEBEKESİ
Mevcut
SU KUYUSU
Yok
SU DEPOSU
Yok
HİDROFOR
Yok
Yok
6.2. SU
6.3. YOL
KAPLAMA
Kilit Taş
KALDIRIM
Mevcut
DURUMU
Bakımlı
HAT ADEDİ
Yeterli
SANTRAL
Yok
İNTERNET BAĞ.
Mevcut
KABLO TV
Mevcut
6.4. TELEFON
(ADSL)
6.5. ASANSÖR
ASANSÖR
Yok
ADET
-
MARKA
-
KAPASİTE
-
HAVALANDIRMA
Mevcut
6.6. ISITMA – SOĞUTMA SİSTEMİ
ISITMA
Soba
YAKIT
Doğalgaz
KLİMA
Mevcut
Kömür
6.7. YANGIN ÖNLEMLERİ
YANGIN ALGILAMA
Yok
YANGIN ALARMI
Yok
YANGIN MERDİVENİ
Yok
YANGIN TÜPÜ
Yok
DUMAN DEDEKTÖRÜ
Yok
SPRİNKLER
Yok
6.8. GÜVENLİK
GÜVENLİK
Diafon
Yok
7. DEĞERLEME
Konu mülkün değer tespitinde Emsallerin karşılaştırılması yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuştur.
7.1. EMSALLERİN KARŞILAŞTIRILMASI YAKLAŞIMI
Bu yaklaşımda bölge için belirlenen emsal satış rakamları baz alınarak değer tespiti yapılmıştır.
Emsal teşkil etmesi amacı ile, değerlemesi yapılan mülk çevresinde satılık/kiralık emsal satış rakamları bölgede
yapılan araştırmalardan derlenerek aşağıda sunulmuştur.
ÖZELLİKLER
ADRES
FİYAT
6352 Sk No:6 Atay Apt.
2. kat 180 m² alanlı asansörlü çok bakımlı (talep ediliyor)
230.000 YTL (1.277 YTL/m²)
Referans Tel:0232 3629772
İsmet Yazar Sk. No:19
1. kat 3 cepheli bakımlı 150 m² alanlı 3 oda 1 salon
250.000 YTL (1.666 YTL/m²)
asansörlü (talep ediliyor) Referans Tel:0232 3370337
İsmet Yazar Sk. No:13 3.kat 3 cepheli 150 m² alanlı, bakımlı asansörlü (talep
230.000 YTL (1.553 YTL m²)
Beril Apt
ediliyor) Referans Tel:0232 3300609
Çevrede yapılan araştırmalardan elde edilen verilere göre, bölgede benzer nitelikte gayrimenkullerin birim fiyatlarının
1.277 YTL/m² - 1.666 YTL/m² aralığında değiştiği gözlenmektedir. Konu mülkün konumu, büyüklüğü, çevresel
özellikleri, ulaşım olanakları, inşaat kalitesi ve işçiliği, bina yaşı, vb. kriterler dikkate alınarak birim satış değeri 1.398
YTL/m² takdir edilmiştir.
Bu veriye göre mülkün değeri;
143 m² x 1.398 YTL/m² = 199.914 YTL yuvarlatılarak 200.000 YTL takdir edilmiştir.
Mülkün sigortaya esas değeri; 49.000 YTL’dir.
8. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER
Gayrimenkülün değerini etkileyen faktörler olumlu ve olumsuz kriterler olmak üzere iki başlıkta incelenmiştir.
8.1. OLUMLU KRİTERLER
Şehir Merkezinde Olması
Ulaşımın Kolay Olması
Ara Kat Olması
Bakımlı Olması
8.2. OLUMSUZ KRİTERLER
Bina Yaşının Büyük Olması
Kat Mülkiyerinin Olmaması
9. SONUÇ - UZLAŞMA
Değerlemeye konu mülkün yerinde yapılan incelemede, konum, büyüklük, mimari özellik, inşaat kalitesi gibi sahip
olduğu fiziksel şartları, değerine etki edebilecek olumlu - olumsuz kriterleri, çevrede yapılan piyasa araştırmalarını,
bölgede yer alan benzer mülklerin doluluk boşluk oranlarını ve günümüz piyasa koşullarını değerlendirerek …..2009
tarihi itibariyle, peşin ve nakit kat irtifakı hakkı değerini,
200.000 YTL
(İkiyüzbin Yeni Türk Lirası)
TCMB Satış Kuru
USD
…………..
….. YTL
EURO
……………
….. YTL
olarak takdir ettiğimizi, bu değerle mülkün makul bir pazarlama süreci içinde;
Satılabilir
olduğunu bilgilerinize arz ederim..
RAPORU HAZIRLAYAN
:
Mehmet İzzet ARDIÇ
7. FOTOĞRAFLAR
Apartmanın Ön Görünümü ( Daire arka bahçe cephesindedir)
Apartmanın Arka Cephesinde
Dairenin Konumu
Salondan Görünümü
Mutfaktan Görünümü
Oda Görünümü
Banyo Görünümü
Download

örnek EKSPERTİZ RAPORU