Türkiye Konut Fiyatları
Dünya Ülkeleri Konut Fiyatları Karşılaştırma Analizi
Yönetici Özeti
• İstanbul’da konutların geri dönüş süresi 13 yıl iken m²
başına konut satış fiyatı 2.800 TL, kira fiyatları ise 18
TL’dir.
• Türkiye’de konutların ortalama geri dönüş süresi İstanbul
hariç tutulduğunda 17 yıla ulaşırken, bu ortalamaya
İstanbul dahil edildiğinde 13 yıla düşmektedir.
• Türkiye konut fiyatlarına İstanbul dahil edildiğinde m²
başına konut fiyatları Türkiye ortalamasını %53 oranında
yükseltirken m² başına kira fiyatlarını %100 oranında
yükseltmektedir.
• İstanbul’daki konut fiyatları Türkiye ortalamasında seyretse
ve İstanbul şartlarında 13 yıl geri dönüş süresi olursa m²
başına düşen konut fiyatı 2.800 TL’den 2.135 TL’ye
gerilemektedir.
IMF Başkanı Lagarde ile başlayan konut balonu
uyarısı ardından ünlü ekonomist Roubini’nin de
benzer bir görüşte bulunması sonucunda
gündeme gelen Türkiye Konut Piyasası’nın
dinamiklerini Türkiye’nin 5 büyük ili ve
uluslararası konut piyasasının önemli ülkelerini
kapsayacak şekilde inceledik.
Araştırmamızda İstanbul’un Türkiye konut
piyasası üstündeki etkisi dikkatimizi çekerken
yapılan
karşılaştırmalar
ile
İstanbul
ve
Türkiye’nin konut fiyatlarının Türkiye Kişi Başı
Milli Gelirine göre ne kadar olabileceğini
hesapladık.
• İstanbul’da bir konut için verilen aylık kira Türkiye Kişi Başı
Milli Gelirinin %10’una denk gelirken bu oran Türkiye için
%9’dur.
Besfin İletişim
• Türkiye’de %9 olan Kira Tutarının Kişi Başı Milli Gelire
Oranı AB ülkelerinde %4,4 ABD’de ise %3,3’tür.
Ferda Besli
CEO
[email protected]
• ABD’de konutların ortalama geri dönüş süresi 12 yıla
ulaşırken bu süre AB ülkeleri için 32 yıldır.
• Türkiye’de bir konutun ortalama fiyatı 130 bin USD iken
Türkiye şartlarında ABD’deki bir konut 49 bin USD’dir.
Ece Taştan
Kurumsal Finans Yöneticisi
[email protected]
2
Konut Fiyatı Endeksi ve Makro Veriler
• Türkiye konut fiyat endeksine bakıldığında 2013 – 2014 Nisan
ayları arasında bir önceki yılın aynı aynına göre yükseliş %12 ile
%14 bandında hareket etmektedir. Aynı dönemde Enflasyon ise
%6 ile %9 arasında hareket ederek son 1 yılda Türkiye’deki
konut fiyatlarının enflasyon hızlı bir şekilde yükseldiği
görülmektedir.
• Yükselen konut fiyatlarıyla beraber %20’lik gelir gruplarına göre
ayrılan tüketiciler arasından en düşük ve orta gelir grubu (1. 2.
ve 3.) arasında bulunan tüketicilerin Konut ve Kira
harcamalarının toplam harcamaları içindeki payı yükselmekte ve
Türkiye ortalamasının üstüne çıkmaktadır.
• 2013 yılından itibaren konut kredisi ve mevduat faiz oranlarına
bakıldığında 2013’ün 2. yarısında yükselişe geçen faiz oranları
düşse de yükselen konut fiyatlarının etkisiyle piyasada kiralık
konutlara talep artmakta ve bu durum konut kiralarını da
yükseltmektedir.
3
İllere ve Türkiye’ye Göre Konut Fiyatları
2014
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Bursa
Türkiye
Satılık m² fiyatı TL
2.800
1.390
1.720
1.348
1.159
2.154
Kaynak: Hürriyet Emlak, REIDIN
Yıllık Değişim
28%
18%
13%
12%
2%
23%
Kiralık m² fiyatı TL
18
7
8
7
6
14
Konut Ortalamaları
Yıllık Değişim m² Oda
29%
116
9%
129
8%
125
9%
129
2%
136
23%
126
Sayısı Konut Fiyatı - TL*
2
324.800
3
179.310
3
215.000
3
173.892
3
157.624
3
271.404
Konut Kiraları - TL*
2.088
903
1.000
903
816
1.764
Amortisman (Yıl)
13
16
18
17
17
13
BESFİN Analiz *
• Türkiye ve 5 büyük ilin konutlarına bakıldığında İstanbul kira ve satış
fiyatı bakımından diğer illerin oldukça üstündeyken konutların geri
dönüşü 13 yılı bulmaktadır.
• İstanbul’daki konutların geri dönüş süresinin diğer illere göre düşük
olmasının başlıca sebebi İstanbul’da ortalama 116 m²’lik bir konut
için ayda ödenen kira 2.000 TL’ye ulaşırken bu değer kişi başı milli
gelirin %10’una denk gelmektedir.
• Türkiye ortalaması içerisinde İstanbul bulunduğunda Konut Fiyatları
%49 oranında artarken Konut Kiraları %94 oranında artmaktadır.
Bunun sonucunda 17 yıl olan Konut Geri Dönüş süresi 13 yıla
gerilemektedir.
4
Konut Fiyatları Eğrisi
• İstanbul’un dahil olduğu konut ortalamalarına bakıldığında Ankara, Bursa, İzmir ve Antalya’nın konut geri dönüş süresi 16 ile 18 yıl
arasında değişirken m² başına konut kiraları Bursa’da 6 TL, Ankara ve Antalya’da 7 TL ve İzmir’de 8 TL’dir.
• Türkiye’de ise m² başına konut kiraları 14 TL’ye ulaşırken ortalamaya dahil olan İstanbul’da m² başına konut kiraları 18 TL
olmuştur.
• Bunun sonucunda Türkiye’nin konut geri dönüş süresi 13 yıl olarak hesaplanmaktadır.
5
Konut Fiyatları Eğrisi – İstanbul Fiyatları Hariç
• Türkiye ortalamasını oldukça yükselten İstanbul, Türkiye konut ortalamasından hariç tutulduğunda ise Türkiye’deki konutların;
• Satılık m² fiyatı: 1.404 TL
• Kiralık m² fiyatı: 7 TL
• Ortalama konut büyüklüğü: 130 m²
• Geri Dönüş Süresi: 17 yıl olmaktadır.
• Böylece Türkiye’de satılan bir konutun ortalama satış fiyatı 271 bin TL’den 182 bin TL’ye, aylık konut kirası 1.764 TL’den 908 TL’ye
gerilerken ve Aylık Kira Giderinin Kişi Başı Milli Gelire Oranı %9’dan %4’e gerilemektedir.
6
İstanbul Konut Fiyatı – Durum Senaryoları
2014
Güncel
Senaryo - 1
Senaryo - 2
Senaryo - 3
Satılık m² fiyatı TL
2.800
2.800
3.672
2.135
İstanbul Konut Piyasası
Kiralık m² fiyatı TL m² Konut Fiyatı - TL
18
116
324.800
14
116
324.800
18
116
425.952
14
116
247.669
Konut Kiraları - TL
2.088
1.592
2.088
1.592
Amortisman (Yıl)
13
17
17
13
• İstanbul’daki konut piyasasının bu kadar yüksek olması sebebiyle Türkiye ortalamasının yükseldiği görülürken şayet İstanbul’un
konut piyasası Türkiye ortalamasına uygun bir şekilde hareket etseydi nasıl bir tablo ortaya çıkacaktı?
• Yapılan analizlerde İstanbul’da kira tutarlarının ortalamanın oldukça üstünde olduğu dikkat çekerken bunun temel sebebinde artan
nüfusla beraber şehir merkezlerine olan yüksek talep yatmaktadır. İstanbul’da yapılan yeni konutlar genellikle şehrin dışına yapılan
projeler olduğu dikkat çekerken şehir merkezlerinde bulunan yüksek kira ve satış fiyatları şehir dışında bulunan konutlarında
yüksek fiyatlara ulaşmasını tetiklemektedir.
• İstanbul için alternatif konut fiyatları hesaplanırken 3 farklı
senaryo ele alınmıştır.
• 1. Senaryo; Konut Geri Dönüş Süresi Türkiye ortalaması olan 17
yıl olsaydı 2.800 TL olan satılık m² fiyatıyla İstanbul’daki
konutların kiralık m² fiyatı 14 TL olmakta ve Aylık Kiralar 2.088
TL’den 1.592 TL’ye gerilemektedir.
• 2. Senaryo; Konutların Geri Dönüş Süresi 17 yıl ve kiralık m²
fiyatları 18 TL ile sabit olsaydı konutların satılık m² fiyatı 3.672 TL
olacak ve Satılık Konut Fiyatı 324.800 TL’den 425.952 TL’ye
yükselecekti.
• 3. Senaryo; Türkiye ortalamasına göre hesaplanan kiralık m²
fiyatı olan 14 TL ile İstanbul’un günümüz koşullarına göre 13 yıl
olan geri dönüş süresiyle satılık konutların m² fiyatı 2.135 TL
olurken Satılık Konut Fiyatı 247.669 TL hesaplanmıştır.
7
İstanbul İlçelere Göre Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
• İstanbul’da Eyüp, Şişli ve Beyoğlu
ilçelerine bulunan konutların geri dönüş
süresi İstanbul ortalamasının altındadır.
İstanbul'un En Değerli Semtleri
Sıra
Satılık
Kiralık
1
Bebek
Bebek
2
Yeniköy
Vişnezade
3
Etiler
Levent
4
Arnavutköy Esentepe
5
Ulus
İstinye
Kaynak: Hürriyet Emlak
8
Ankara İlçelere Göre Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
Ankara'nın En Değerli Semtleri
Sıra
Satılık
Kiralık
1 Çukurambar
Oran
2 Oran
Çankaya
3 Çiğdem
Üniversiteler
4 Mutlukent
Altay
5 Prof. Dr. Ahmet Taner Kışlalı Çukurambar
• Satılık Konut Fiyatlarının Ankara’da ilçelere göre ortalamasına
bakıldığında Çankaya, Yenimahalle ve Gölbaşı’nın Ankara
ortalamasının üstünde olduğu görülmektedir.
• Konut Kiralarında ise Çankaya, Ankara ortalamasının üstündedir.
• Bu verilere göre Çankaya’da bulunan Konutların Geri Dönüş Süresi
16 yıl olan Ankara’dan daha kısa sürede tamamlamaktadır.
Kaynak: Hürriyet Emlak
9
İzmir İlçelere Göre Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
İzmir'in
Sıra
1
2
3
4
5
En Değerli
Satılık
Ilıca
Alaçatı
Mavişehir
Yenikale
Alsancak
Kaynak: Hürriyet Emlak
Semtleri
Kiralık
Alaçatı
Alsancak
Mavişehir
Kazımdirik
Bostanlı
• İzmir’de Çeşme’nin Kiralık Konutları mevsimsel etkiler sebebiyle m² başına
162 TL olarak hesaplanmıştır.
• Konut Satış Fiyatı ve Kiraları ele alındığında İzmir’de Konak ilçesinde bulunan
konutların geri dönüş süresi en kısa olan ilçeler arasında ilk sırada
bulunmaktadır. Bunun başlıca sebebi İzmir ortalamasının altında Konut Satış
Fiyatı ve İzmir Ortalamasının üstünde Konut Kiralarından kaynaklanmaktadır.
10
Antalya & Bursa İlçelere Göre Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
Antalya'nın En Değerli Semtleri
Sıra
Satılık
Kiralık
1
Gürsu
Fener
2
Arapsuyu
Liman
3
Uncalı
Şirinyalı
4
Uluç
Çağlayan
5
Molla Yusuf Güzeloba
Kaynak: Hürriyet Emlak
• Antalya Muratpaşa’da bulunan konutların geri dönüş süresi
Antalya ortalamasının altındadır.
Bursa'nın En Değerli
Sıra
Satılık
1
Beşevler
2
Halitpaşa
3
Demirtaş
• Bursa Osmangazi’de bulunan konutların geri dönüş süresi
Bursa ortalamasından daha kısadır.
Semtleri
Kiralık
Demirtaş
Halitpaşa
Beşevler
Kaynak: Hürriyet Emlak
11
Uluslararası Piyasalar ve Türkiye Konut Fiyatları
Birim USD
Almanya Belçika Fransa Hollanda İngiltere
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
1.528 1.547 1.720 1.896
2.044
m² başına Konut Fiyatı
4.230 3.449 6.896 4.645
5.353
Kişibaşı Milli Gelir
39.500 37.800 35.700 41.400 37.300
Kira Gideri / Kişibaşı Milli Gelir 3,9% 4,1% 4,8% 4,6%
5,5%
Konut Fiyatı/ Kişibaşı Milli Gelir 13,5x 11,5x 24,3x 14,1x
18,1x
Amortisman (Yıl)
29
23
42
26
27
İspanya
1.162
4.172
30.100
3,9%
17,5x
38
İtalya Portekiz Yunanistan AB Ortalaması
1.466 1.043
595
1.445
6.172 2.225
2.197
4.371
29.600 22.900
23.600
33.100
5,0% 4,6%
2,5%
4,4%
26,3x 12,2x
11,7x
16,6x
44
22
39
32
Kaynak: Numbeo
Rusya
1.462
2.528
18.100
8,1%
17,6x
18
ABD
1.729
1.943
52.800
3,3%
4,6x
12
BAE Türkiye
3.353 851
4.533 1.031
29.900 9.823
11,2% 8,7%
19,1x 13,2x
14
13
*13 yıl Amortisman Süresine göre
USD Kur: 2,09017 TL
• Türkiye konut fiyatlarının uluslararası çapta ülkelerle beraber değerlendirildiğinde;
• Kira Giderlerinin Kişi Başı Milli Gelire oranı BAE’de %11 iken bu oran Türkiye için %9, Yunanistan’da %2,5, ABD’de %3,3,
İspanya’da %4, Analize dahil edilen AB ülkelerinin ortalaması ise %4,4’dür.
• Ortalama Konut Fiyatının Kişi Başı Milli Gelire göre oranı BAE’de 19,1x iken Türkiye’de bu oran 13,2x, Yunanistan’da 11,7x,
ABD’de 4,6x, İspanya’da 17,5x ve AB ülkeleri 16,6x’dır.
• Konutların Geri Dönüş Sürelerine bakıldığında ise BAE 14, Türkiye 13, Yunanistan 39, ABD 12, İspanya 38 ve AB ülkeleri
32 yıldır.
• Türkiye konut sektörünün uluslararası rakiplerine göre karşılaştırmasına bakıldığında konut kiralarının karşılaştırılan ülkelerin kişi
başı milli gelirine göre göreceli olarak yüksek olmasından dolayı Konutların Geri Dönüş süresinin düşük olduğu dikkat çekmektedir.
• Türkiye’de bir kişi konut alabilmek için ülke kişi başı milli gelirinin 13,2 katı kadar ödeme yapması gerekirken bu ABD’de 4,6 katı
kadar olması dikkat çekmektedir.
12
Uluslararası Piyasalar ve Türkiye Konut Fiyatları
• Kira Giderlerinin Kişi Başı Milli Gelire oranına bakıldığında
Türkiye’nin ABD, Rusya ve AB ülkelerine göre yüksek bir orana
sahip olduğu görülmektedir.
• Konut Fiyatlarının Kişi Başı Milli Gelire oranına bakıldığında ise
Türkiye AB ülkeleri ortalamasının, Rusya’nın ve BAE’nin altında
olduğu görülürken AB ülkeleri arasında Yunanistan, Portekiz ve
Belçika’nın üstündedir.
• Konutların Geri Dönüş süreleri ise Türkiye 13 yıl ile ABD’nin
ardından 2. sıradadır.
• Türkiye’nin konut fiyatları ortalamasına İstanbul dahil edilmesi
sonucunda değerlerin yükselmesi dikkat çekerken yüksek kira
giderleri konutların geri dönüş süresini kısaltmaktadır.
13
Uluslararası Piyasalara Göre Türkiye Kiralık Konut Fiyatı
Birim USD
Almanya Belçika
1.528 1.547
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
m² başına Konut Fiyatı
4.230 3.449
Kişibaşı Milli Gelir
39.500 37.800
Kira Gideri / Kişibaşı Milli Gelir
3,9%
4,1%
Konut Fiyatı/ Kişibaşı Milli Gelir 13,5x
11,5x
Amortisman (Yıl)
29
23
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
Kaynak: Numbeo
USD Kur: 2,09017 TL
380
402
Fransa Hollanda İngiltere İspanya İtalya Portekiz Yunanistan AB Ortalaması Rusya ABD BAE Türkiye
1.720 1.896
2.044
1.162 1.466 1.043
595
1.445
1.462 1.729 3.353
851
4.172 6.172 2.225
2.197
4.371
2.528 1.943 4.533 1.031
6.896 4.645
5.353
35.700 41.400 37.300 30.100 29.600 22.900
23.600
33.100
18.100 52.800 29.900 9.823
4,8%
4,6%
5,5%
3,9% 5,0%
4,6%
2,5%
4,4%
8,1% 3,3% 11,2% 8,7%
24,3x
14,1x
18,1x
17,5x 26,3x
12,2x
11,7x
16,6x
17,6x 4,6x 19,1x 13,2x
42
26
27
38
44
22
39
32
18
12
14
13
Ülke ve Bölgelere Göre Türkiye'nin Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
473
450
538
379
486
447
248
429
793
322 1.102
851
*13 yıl Amortisman Süresine göre
• Kiralık konutların aylık tutarlarını her ülkenin Kişi
Başı Milli Geliri içerisinden Kira Giderlerinin aldığı
payı Türkiye’nin Kişi Başı Milli Gelirine göre USD
bazından hesaplanınca;
• Güncel durumda 851 USD olan Türkiye’nin
aylık konut kirası AB ülkelerine göre 429 USD,
• Rusya’ya göre 793 USD,
• ABD’ye göre 322 USD,
• BAE’ne
göre
1.102
USD
olarak
hesaplanmıştır.
• Türkiye ortalamasından İstanbul hariç tutulduğunda
ise Türkiye’deki ortalama kira gideri 435 USD
olmaktadır.
• İstanbul’un konut değerleri Türkiye ortalamasına
göre uyarlandığında ise Türkiye’nin ortalama kira
gideri 600 USD olarak hesaplanmıştır.
14
Uluslararası Piyasalara Göre Türkiye Satılık Konut Fiyatı
Birim USD
Almanya Belçika
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
1.528
1.547
m² başına Konut Fiyatı
4.230
3.449
Kişibaşı Milli Gelir
39.500 37.800
Kira Gideri / Kişibaşı Milli Gelir
3,9%
4,1%
Konut Fiyatı/ Kişibaşı Milli Gelir 13,5x
11,5x
Amortisman (Yıl)
29
23
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
Satılık Konut Fiyatı
Kaynak: Numbeo
Fransa Hollanda İngiltere İspanya İtalya Portekiz Yunanistan AB Ortalaması Rusya ABD BAE Türkiye
1.720
1.896
2.044
1.162 1.466
1.043
595
1.445
1.462 1.729 3.353
851
6.896
4.645
5.353
4.172 6.172
2.225
2.197
4.371
2.528 1.943 4.533 1.031
35.700 41.400 37.300 30.100 29.600 22.900
23.600
33.100
18.100 52.800 29.900 9.823
4,8%
4,6%
5,5%
3,9%
5,0%
4,6%
2,5%
4,4%
8,1% 3,3% 11,2% 8,7%
24,3x
14,1x
18,1x
17,5x 26,3x
12,2x
11,7x
16,6x
17,6x 4,6x 19,1x 13,2x
42
26
27
38
44
22
39
32
18
12
14
13
Ülke ve Bölgelere Göre Türkiye'nin Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
380
402
473
450
538
379
486
447
248
429
793
322 1.102
851
132.529 112.929 239.073 138.853 177.625 171.558 258.067 120.270 115.206
163.438
172.859 45.554 187.618 129.848
*13 yıl Amortisman Süresine göre
USD Kur: 2,09017 TL
• Analize dahil edilen ülkelerin Kira Giderlerinin Kişi
Başı Milli Gelire göre oranından Türkiye Kişi Başı
Milli Gelirine göre hesaplanan Kira Aylık Tutarlarının
her ülkenin Konut Geri Dönüş Süresine göre Satılık
Konut Fiyatlarına bakıldığında;
• 130 bin USD olan Türkiye’deki ortalama konut
Satış Fiyatı
• AB ortalamasına göre 163 bin USD
• Rusya’ya göre 173 bin USD
• BAE’ne göre 188 bin USD
• ABD’ye göre 46 bin USD çıkmaktadır.
• Türkiye ortalamasından İstanbul hariç tutulduğunda
ise 130 bin USD olan ortalama konut satış fiyatı 87
bin USD’ye gerilemektedir.
15
Uluslararası Piyasalara Göre Türkiye Satılık Konut Fiyatı
Birim USD
Almanya Belçika
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
1.528
1.547
m² başına Konut Fiyatı
4.230
3.449
Kişibaşı Milli Gelir
39.500 37.800
Kira Gideri / Kişibaşı Milli Gelir
3,9%
4,1%
Konut Fiyatı/ Kişibaşı Milli Gelir 13,5x
11,5x
Amortisman (Yıl)
29
23
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
Satılık Konut Fiyatı*
Kaynak: Numbeo
380
57.984
Fransa Hollanda İngiltere İspanya İtalya Portekiz Yunanistan AB Ortalaması Rusya ABD BAE Türkiye
1.720
1.896
2.044
1.162 1.466
1.043
595
1.445
1.462 1.729 3.353
851
6.896
4.645
5.353
4.172 6.172
2.225
2.197
4.371
2.528 1.943 4.533 1.031
35.700 41.400 37.300 30.100 29.600 22.900
23.600
33.100
18.100 52.800 29.900 9.823
4,8%
4,6%
5,5%
3,9%
5,0%
4,6%
2,5%
4,4%
8,1% 3,3% 11,2% 8,7%
24,3x
14,1x
18,1x
17,5x 26,3x
12,2x
11,7x
16,6x
17,6x 4,6x 19,1x 13,2x
42
26
27
38
44
22
39
32
18
12
14
13
Ülke ve Bölgelere Göre Türkiye'nin Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
402
473
450
538
379
486
447
248
429
793
322 1.102
851
61.364 72.246 68.671 82.170 57.893 74.244 68.283
37.801
65.435
121.100 49.110 168.163 129.848
*13 yıl Amortisman Süresine göre
USD Kur: 2,09017 TL
• Analize dahil edilen ülkelerin Kira Giderlerinin Kişi
Başı Milli Gelire göre oranından Türkiye Kişi Başı
Milli Gelirine göre hesaplanan Kira Aylık Tutarlarının
Türkiye’nin Konut Geri Dönüş Süresine göre Satılık
Konut Fiyatlarına bakıldığında;
• 130 bin USD olan Türkiye’deki ortalama konut
Satış Fiyatı
• AB ortalamasına göre 65 bin USD
• Rusya’ya göre 121 bin USD
• BAE’ne göre 168 bin USD
• ABD’ye göre 49 bin USD çıkmaktadır.
• İstanbul’un konut değerleri Türkiye ortalamasına
göre uyarlandığında ise Türkiye’nin ortalama konut
satış fiyatı 120 bin USD olarak hesaplanmıştır.
16
EKLER – Hesaplama Yöntemi
Birim USD
Almanya Belçika
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
1.528 1.547
m² başına Konut Fiyatı
4.230 3.449
Kişibaşı Milli Gelir
39.500 37.800
Kira Gideri / Kişibaşı Milli Gelir
3,9%
4,1%
Konut Fiyatı/ Kişibaşı Milli Gelir 13,5x 11,5x
Amortisman (Yıl)
29
23
Fransa Hollanda İngiltere İspanya İtalya Portekiz Yunanistan AB Ortalaması
1.720 1.896
2.044
1.162 1.466 1.043
595
1.445
6.896 4.645
5.353
4.172 6.172 2.225
2.197
4.371
35.700 41.400 37.300 30.100 29.600 22.900
23.600
33.100
4,8%
4,6%
5,5%
3,9% 5,0%
4,6%
2,5%
4,4%
24,3x 14,1x
18,1x
17,5x 26,3x 12,2x
11,7x
16,6x
42
26
27
38
44
22
39
32
Ülke ve Bölgelere Göre Türkiye'nin Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları
380
402
473
450
538
379
486
447
248
429
132.529 112.929 239.073 138.853 177.625 171.558 258.067 120.270 115.206
163.438
57.984 61.364 72.246 68.671 82.170 57.893 74.244 68.283
37.801
65.435
Rusya
1.462
2.528
18.100
8,1%
17,6x
18
Kiralık Konut Fiyatı (Aylık)
Satılık Konut Fiyatı
Satılık Konut Fiyatı*
793
322 1.102
851
172.859 45.554 187.618 129.848
121.100 49.110 168.163 129.848
Kaynak: Numbeo
ABD
1.729
1.943
52.800
3,3%
4,6x
12
BAE Türkiye
3.353
851
4.533 1.031
29.900 9.823
11,2% 8,7%
19,1x 13,2x
14
13
*13 yıl Amortisman Süresine göre
USD Kur: 2,09017 TL
• Konut Fiyatı/Kişibaşı Milli Gelir: m² başına Konut Fiyatıyla Türkiye'deki Ortalama konut büyüklüğü olan 126 m²'nin çarpımıyla
bulunan Ortalama Satılık Konut Fiyatının Kişibaşı Milli Gelire oranı.
• Amortisman: 126 m²'lik bir konutun m² başına Konut Fiyatıyla bulunan Satılık Konut Fiyatının, Yıllık Kiralık Konut Fiyatına
bölünmesiyle bulunmaktadır.
• Ülke ve Bölgelere Göre Türkiye'nin Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları Hesaplaması;
• Kiralık Konut Fiyatı (Aylık): Türkiye'deki Kişibaşı Milli Gelirin ilgili ülkelerin Kira Gideri / Kişibaşı Milli Gelir Oranına çarpılmasıyla
bulunmaktadır.
• Satılık Konut Fiyatı: Ülkelerin Kira Gideri/Kişibaşı Milli Gelir oranından hesaplanan Türkiye'nin ilgili ülke şartlarına göre Kiralık
Konut Fiyatının yıllık baza çevirip, ilgili ülkenin Konut Geri Dönüş Süresiyle (Amortisman) çarpılmasından bulunmaktadır.
• Satılık Konut Fiyatı*: Ülkelerin Kira Gideri/Kişibaşı Milli Gelir oranından hesaplanan Türkiye'nin ilgili ülke şartlarına göre Kiralık
Konut Fiyatının yıllık baza çevirip, Türkiye'nin Konut Geri Dönüş Süresiyle (Amortisman) çarpılmasından bulunmaktadır.
17
EKLER – Temel Veriler
Satılık Konut m² Fiyatı TL
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Bursa
Haz.13 Tem.13 Ağu.13 Eyl.13 Eki.13 Kas.13 Ara.13 Oca.14 Şub.14 Mar.14 Nis.14 May.14
2.200
2.250
2.294 2.375 2.450
2.500 2.586
2.632
2.685
2.733 2.778
2.800
1.191
1.208
1.222 1.250 1.273
1.292 1.308
1.320
1.343
1.353 1.375
1.390
1.531
1.552
1.571 1.600 1.611
1.615 1.615
1.630
1.667
1.684 1.710
1.720
1.218
1.214
1.194 1.192 1.182
1.170 1.167
1.200
1.227
1.277 1.319
1.348
1.143
1.143
1.114 1.100 1.088
1.107 1.113
1.144
1.164
1.196 1.167
1.159
CAGR
2,22%
1,41%
1,06%
0,93%
0,13%
Haz.13 Tem.13 Ağu.13 Eyl.13 Eki.13 Kas.13 Ara.13 Oca.14 Şub.14 Mar.14 Nis.14 May.14
14
15
15
16
16
16
16
16
17
17
18
18
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
6
6
6
7
7
7
6
6
6
6
7
7
6
6
6
6
5
5
5
6
6
6
6
6
CAGR
2,31%
0,00%
0,00%
1,41%
0,00%
Kaynak: Hürriyet Emlak
Kiralık Konut m² Fiyatı TL
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Bursa
Kaynak: Hürriyet Emlak
Satılan Konut Adedi
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Bursa
Haz.13 Tem.13 Ağu.13 Eyl.13 Eki.13 Kas.13 Ara.13 Oca.14 Şub.14 Mar.14 Nis.14 May.14
19.357
20.668 14.930 18.514 14.866 20.935 23.922 17.489 17.121 17.718 17.130 17.852
11.692
12.428
9.636 12.206 8.231 11.981 12.285 10.141
9.386 10.693 9.249 11.004
6.379
7.010
4.961 5.969 4.599
6.202 6.903
5.300
5.128
5.851 5.181
5.877
4.581
5.202
3.857 4.830 3.866
5.416 6.055
5.105
4.503
4.692 4.807
5.007
3.466
3.928
2.874 3.396 2.647
3.694 4.110
3.426
3.104
3.225 3.100
3.197
Kaynak: TÜİK
18
EKLER – Temel Hesaplar
Haz.13
Tem.13
Ağu.13
Eyl.13
Eki.13
İstanbul 4.939.906.400 5.394.348.000 3.972.932.720 5.100.607.000 4.224.917.200
Ankara 1.796.347.188 1.936.680.096 1.518.999.768 1.968.217.500 1.351.670.127
İzmir
1.220.781.125 1.359.940.000 974.216.375 1.193.800.000 926.123.625
Antalya
719.775.882 814.664.412 594.078.282 742.699.440 589.479.948
Bursa
538.782.768 610.599.744 435.422.496 508.041.600 391.671.296
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Bursa
Haz.13
255.200
153.639
191.375
157.122
155.448
Tem.13
261.000
155.832
194.000
156.606
155.448
Ağu.13
266.104
157.638
196.375
154.026
151.504
Eyl.13
275.500
161.250
200.000
153.768
149.600
Satılan Konut Geliri - TL
Kas.13
Ara.13
Oca.14
Şub.14
Mar.14
Nis.14
May.14
Toplam
6.071.150.000 7.176.025.872 5.339.601.568 5.332.506.660 5.617.102.104 5.520.108.240 5.798.329.600 64.487.535.364
1.996.849.308 2.072.872.620 1.726.809.480 1.626.096.342 1.866.324.141 1.640.541.375 1.973.127.240 21.474.535.185
1.252.028.750 1.393.543.125 1.079.875.000 1.068.547.000 1.231.635.500 1.107.438.750 1.263.555.000 14.071.484.250
817.436.880 911.537.865 790.254.000 712.748.349 772.927.236 817.915.857 870.677.244 9.154.195.395
556.139.088 622.122.480 533.030.784 491.375.616 524.565.600 492.007.200 503.923.928 6.207.682.600
Eki.13
284.200
164.217
201.375
152.478
147.968
Satılan Konut Başına Gelir - TL
Kas.13
Ara.13
Oca.14
290.000
299.976
305.312
166.668
168.732
170.280
201.875
201.875
203.750
150.930
150.543
154.800
150.552
151.368
155.584
Şub.14
311.460
173.247
208.375
158.283
158.304
Mar.14
317.028
174.537
210.500
164.733
162.656
Nis.14
322.248
177.375
213.750
170.151
158.712
May.14
324.800
179.310
215.000
173.892
157.624
Ortalama
292.736
166.894
203.188
158.111
154.564
Şub.14
33.762.612
8.475.558
5.128.000
3.485.322
2.532.864
Mar.14
34.939.896
9.655.779
5.851.000
3.631.608
2.631.600
Nis.14
35.767.440
8.351.847
5.181.000
4.340.721
2.529.600
May.14
37.274.976
9.936.612
5.877.000
4.521.321
2.608.752
Toplam
412.788.668
116.425.596
69.360.000
47.917.308
31.354.936
Şub.14
13
16
17
17
16
Mar.14
13
16
18
18
17
Nis.14
13
16
18
16
16
May.14
13
17
18
16
16
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Bursa
Haz.13
31.435.768
10.557.876
6.379.000
3.545.694
2.828.256
Tem.13
35.962.320
11.222.484
7.010.000
4.026.348
3.205.248
Ağu.13
25.978.200
8.701.308
4.961.000
2.985.318
2.345.184
Eyl.13
34.361.984
11.022.018
5.969.000
4.361.490
2.771.136
Eki.13
27.591.296
7.432.593
4.599.000
3.490.998
1.799.960
Kiralanan Konut Geliri - TL
Kas.13
Ara.13
Oca.14
38.855.360
44.399.232
32.459.584
10.818.843
11.093.355
9.157.323
6.202.000
6.903.000
5.300.000
4.890.648
4.686.570
3.951.270
2.511.920
2.794.800
2.795.616
İstanbul
Ankara
İzmir
Antalya
Bursa
Haz.13
13
14
16
17
16
Tem.13
13
14
16
17
16
Ağu.13
13
15
16
17
15
Eyl.13
12
15
17
14
15
Eki.13
13
15
17
14
18
Amortisman Süresi - Yıl
Kas.13
Ara.13
13
13
15
16
17
17
14
16
18
19
Oca.14
14
16
17
17
16
Ortalama
13
15
17
16
17
19
Besfin Finansal Hizmetler
Danışmanlık ve Tic. A.Ş.
Tel: +90 212 609 83 50
Faks: +90 212 609 83 49
Avrupa Rezidans
Karayolları Mah. Abdi İpekçi Cad.
No:30 27. Kat 34250
Küçükköy Gaziosmanpaşa İSTANBUL
www.besfin.com
Bu çalışma, Besfin tarafından özel olarak hazırlanmıştır.
Çalışmanın içeriği Besfin’in bilgisi dışında kopyalanıp
yayınlanamaz. Çalışmanın kapsadığı görüşler ve yorumlar genel
kabul görmüş teorik yaklaşımlar olup, gerçekleşmeleri koşullara
bağlıdır. Çalışmanın içeriğinin Besfin bilgisi dışında direkt
kullanımından doğacak olan zararlardan Besfin ve çalışanları
sorumlu tutulamaz.
©2014 Besfin Finansal Hizmetler Danışmanlık ve Tic. A.Ş.
Download

Yükle - Besfin