Of isler Metro ile
Doluyor
Aralık, 2014
Giriş
Türkiye’nin ekonomik dönüşüm süreci özellikle 2001 yılında yaşanan kriz
sonrasında yeni bir ivme kazanmıştır. Ülkedeki doğrudan yabancı yatırımların
artması ve yerel piyasasının sıcak para girişi ile hareket kazanması sonucu
birçok yerli ve yabancı firma için İstanbul bir çekim merkezi haline gelmiştir.
İstanbul, Türkiye’nin toplam GSYH’nın yaklaşık %35’ini,
endüstriyel üretiminin %40’ını, vergi gelirlerinin %45’ini
ve dış ticaretinin %50’sini sağlamaktadır.
İstanbul / Türkiye
GSYH
%35
Vergi
Gelirleri
%45
2
Endüstriyel
Üretim
%40
Dış
Ticaret
%50
Son yıllarda artan altyapı yatırımları ile birlikte,
İstanbul uluslararası şirketlerin, özellikle Doğu
Avrupa, Orta Doğu ve Kuzey Afrika ülkelerine
yönelik operasyonları için bir merkez haline
gelmiştir.
Ekonomi Bakanlığı’nın verilerine göre
İstanbul’da faaliyet gösteren yabancı
sermayeli şirket sayısı Mayıs 2014 yılı
itibariyle 23,381’e ulaşmıştır.
İstanbul’daki yabancı sermayeli şirket sayısı
23.381
Mayıs
Kaynak: Ekonomi Bakanlığı
Nüfus artış hızında da Moskova,
Paris, Londra ve New York
gibi merkezleri geride bırakan
İstanbul’un nüfusu, Türkiye İstatistik
Kurumu’nun(TÜİK) tahminlerine
göre, 2023 yılı itibariyle 16.6 milyona
ulaşacaktır.
Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın
verilerine göre, Türkiye’nin en büyük 500
sanayi kuruluşunun yaklaşık %50’si İstanbul
Sanayi Odası’na kayıtlıdır. Ülkedeki en büyük
şirketler, holdingler, bankalar, sigorta kuruluşları
ile pazarlama, reklam, basın alanında faaliyet
gösteren kuruluşlar genel merkez yapılanması için
İstanbul’u tercih etmektedirler.
Türkiye’de ticaret sektöründe yaratılan toplam
katma değerin yaklaşık %30’u İstanbul tarafından
oluşturulmaktadır. 14 milyon nüfusuyla İstanbul,
Türkiye’nin ve Avrupa’nın en fazla nüfusa sahip
şehridir. Ülkenin en önemli sanayi ve ticaret
merkezi olmasının yanında, dünya çapında
talep gören turizm merkezlerinin başında gelen
İstanbul, Türkiye’de en yüksek net göç alan ildir.
İstanbul 2023 Nüfus Tahmini
16.6 milyon
Kaynak: TÜİK
3
Son on yıla bakıldığında, yıl bazında
ortalama 250,000 yeni aracın İstanbul
trafiğine katıldığı görülmektedir.
Nüfus ve trafiğe çıkan araç sayısının
artmasıyla ortaya çıkan trafik sorunu,
İstanbul’daki iş yaşamını oldukça
olumsuz etkilemektedir.
Firmaların çalışanlarına teşvik amaçlı sundukları
servisle ulaşım olanağı, servislerin benzer
saatlerde trafiğe dahil olmaları nedeniyle,
günlük trafikte ek bir yoğunluk yaratmakta ve
çalışanların yolculuk sürelerinin uzamasına
sebep olmaktadır.
İstanbul’da her yıl artan araç sayısı
x
1 yıl
x
250.000
Kaynak:Yandex
Yandex tarafından 2012 ve 2013 Ekim ayları baz alınarak İstanbul’un trafiğini analiz etmek üzere
hazırlanan araştırmaya göre, şehrin kenar semtlerini şehir merkezine bağlayan en önemli cadde
ve sokaklardan arabayla geçmek için gereken sürelerde,
Ekim 2012 yılı ile Ekim 2013 yılı karşılaştırıldığında, sabahları %17 ve akşamları
%12 oranında artış yaşandığı görülmektedir.
İstanbul’da her yıl artan trafik yoğunluğu
2012
2013
+ %17
+ %12
Kaynak:Yandex
Yapılan yeni yatırımlara bağlı olarak gelişen toplu taşıma altyapısı ile birlikte, çalışanların servis
araçları yerine daha çok metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu taşıma araçlarını tercih ettikleri
gözlemlenmektedir. Çalışanların davranışlarındaki bu değişimle birlikte, ofis arayışında olan şirketlerin
daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih ettikleri görülmektedir.
Bu araştırma raporunda, metro hattında konumlanan ofis alt bölgelerine ve ofis
binalarına yönelik kullanıcı taleplerindeki değişim incelenmektedir.
4
Of is Pazarı’nı
Etkileyen Önemli
Altyapı Projeleri
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin raylı sistem
yatırımlarına yönelik planlaması incelendiğinde, 2019 yıl
sonuna kadar yaklaşık 157 km uzunluğunda yeni metro
hattının hizmete girmesinin hedeflendiği görülmektedir.
Söz konusu yatırımların toplam maliyetinin yaklaşık olarak
8.6 milyar dolara ulaşacağı öngörülmektedir.
İstanbul’da Gelecek Metro Yatırımları
Hat
Hat Uzunluğu
Maliyet
Açılış Yılı
Yolculuk Süresi
Kartal-Kaynarca
4.5 km
USD 137 milyon
2014
8 dk
Üsküdar-Sancaktepe
20 km
USD 916 milyon
2015
26 dk
Levent-Rumeli Hisarüstü
3.3 km
USD 100 milyon
2015
6 dk
Mecidiyeköy-Mahmutbey
18 km
USD 1.2 milyar
2017
27 dk
Bakırköy İDO-Bağcılar Kirazlı
9 km
USD 585 milyon
2017
13.5 dk
İncirli-Büyükçekmece TÜYAP
25 km
USD 1.4 milyar
2017
37.5 dk
Sabiha Gökçen Havalimanı-Pendik
9 km
USD 405 milyon
2017
13.5 dk
3.5 km
USD 228 milyon
2017
6 dk
Yenikapı-İncirli
7 km
USD 455 milyon
2018
10.5 dk
Başakşehir-Kayaşehir
3 km
USD 195 milyon
2018
4.5 dk
Çekmeköy-Taşdelen
5.2 km
USD 286 milyon
2018
8 dk
Kabataş-Mecidiyeköy
6.5 km
USD 423 milyon
2019
6 dk
Kirazlı-Halkalı
9.4 km
USD 423 milyon
2019
14 dk
Dudullu-Bostancı İDO
13.4 km
USD 603 milyon
2019
21 dk
Mahmutbey-Bahçeşehir
12.5 km
USD 813 milyon
2019
19 dk
Çekmeköy-Sultanbeyli
7.5 km
USD 413 milyon
2019
11 dk
156.8 km
USD 8.6 milyar
Kaynarca-Tuzla Tersane
Toplam
Kaynak: İBB
5
Park Et - Devam Et
İstanbul Büyükşehir Belediyesi İspark tarafından geliştirilen “Park Et Devam Et”, trafiğin yoğun olduğu noktalarda, yolcuların özel araçlarını proje
kapsamındaki otoparklara park ederek, metrobüs ya da metro gibi toplu
taşıma araçlarına aktarma yapmalarını amaçlayan bir projedir. Bu otoparklar
günlük ortalama 500 aracın trafikten çekilmesine katkı sağlamaktadır.
Şu anda 34 noktada 10,000 araca hizmet eden “Park Et Devam Et” otoparklarından bir yıl içerisinde ise yaklaşık
4 milyon araç sahibinin yararlandığı tahmin edilmektedir.
“Park Et - Devam Et” Otoparklarından Yararlanan Kişi Sayısı
x
34 nokta
1 yıl
x
4 milyon
araç sahibi
Kaynak: İBB
6
“Park Et - Devam Et” kapsamındaki otopark
alanlarının ücretlerinin diğer otoparklara
oranla düşük olması, bu alanların kullanımının
yaygınlaştırılması için yapılan teşviklerdendir.
Aşağıdaki tabloda başlıca “Park Et - Devam Et”
otopark noktaları yer almaktadır.
“Park Et - Devam Et” ile sadece
trafiğin azaltılması değil, toplu
taşımaya teşvik, zararlı egzoz
emisyonlarının azaltılması, daha az
yakıt tüketimi ve zaman kazanımı
hedeflenmektedir.
“Park Et - Devam Et” Noktaları
“Park Et - Devam Et “noktaları
Aktif Metro Hatları
Metro
Planlanan Metro Hatları:
2014
Atatürk Havalimanı
2015
Sabiha Gökçen Havalimanı
2017
İnşaat Halindeki Yollar
E5 Karayolu
TEM Karayolu
E5
2018
TEM
2019
Kaynak: İBB, JLL
7
Sayılarla
Toplu Taşıma
Bu bölümde yer alan grafikler, İstanbul’da kara, raylı sistem
ve deniz taşımacılığı payları ile ulaşım türüne göre günlük
yolcu sayılarını göstermektedir.
İstanbul’da Kara, Deniz ve Raylı Ulaşım Dağılımları
%85
KARA
%13
RAYLI
%2
DENİZ
8
Kaynak:İBB
İstanbul’da Kara Ulaşımı Günlük Yolculuk Payları
Minibüs
2,100,000
Servis (Kayıtlı)
%21.71
ÖHO
%17.81
1,441,334
%14.90
İETT
927,546
%1.14
1,100,000
Metrobüs
800,000
%8.27
Okul Servisi
(Kayıtlı)
795,504
%8.22
Taksi Dolmuş
Taksi
%11.37
%9.59
Otobüs AŞ
1,722,854
677,146
%7
110,000
Toplam
9,674,384
Kaynak:İBB
9
İstanbul’da Raylı Ulaşım Günlük Yolculuk Payları
613,062
Metro
497,230
Tramvay
%38.19
%30.97
308,420
Hafif Metro
%19.21
Marmaray
129,895
%8.09
Tünel - Füniküler
48,837
%3.04
5,966
Teleferik
%0.37
Nostaljik Tramvay
1,983
1,605,393
Toplam
%0.12
Kaynak:İBB
İstanbul’da Deniz Ulaşımı Günlük Yolculuk Payları
Özel Tekne
/ Motor
137,285
Şehir Hatları
%52
İDO
%7.8
106,357
%40.2
20,610
Toplam
264,252
Kaynak:İBB
10
İstanbul
Of is Pazarı
Türkiye’nin en gelişmiş ofis pazarı olan İstanbul, ülke çapındaki yüksek
kalitede modern ofis arzının yaklaşık %80’ini sağlamaktadır. İstanbul, ülkeye
giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında yer
almakta ve pazar büyümeye devam etmektedir. Örneğin, UNDP Avrupa ve
Orta Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı’na (MİA)
taşıma kararı almıştır.
2014 yılında MİA’da Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane
ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümraniye, Ataşehir,
Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal; yerel ve
uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen
bölgeler olarak öne çıkmıştır.
Ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler
Metro
MİA
MİA Dışı Avrupa
Aktif Metro Hatları
Planlanan Metro Hatları:
MİA Dışı Asya
Atatürk Havalimanı
Sabiha Gökçen Havalimanı
E5 Karayolu
TEM Karayolu
İnşaat Halindeki Yollar
E5
TEM
2014
2015
2017
2018
2019
Kaynak: İBB, JLL
11
Türkiye’deki ofis kullanıcıları, dünyadaki değişen
eğilimlerle uyumlu şekilde, çalışma alanı
stratejilerini oluştururken çalışanlarını odak olarak
kabul etmektedir. Yer seçimi konusunda çalışan
verimliliği ile ofis alanlarının verimli kullanımı
birlikte değerlendirilerek karar verilmektedir.
Ofislerde çalışanların kullandığı özel alanlar
azalırken; kullanıcı dostu, yüksek teknoloji ile
desteklenmiş toplantı odaları ve kafeteryalarla,
çalışanların bir araya gelerek iletişim ve işbirlikleri
geliştirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen
işlerde yalnız kalabilecekleri alanların oranında
artış olduğu gözlemlenmektedir.
Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok,
1,000 m2’den büyük kiralanabilir alana sahip
ofis alanları tercih edilmektedir. Ayrıca gelişen
verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik
talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini
şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey
olarak tasarlanmış ofislerle kıyaslandığında, aynı
orandaki kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın
yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis
alanlarının daha verimli kullanılmasını sağlayan
yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da tercih
edilmeye devam etmesi beklenmektedir.
Dikey Of is Düzeni
12
Yatay Of is Düzeni
Aktif ve İnşaat Halinde A Tipi Ofis Arzı, İstanbul
Alt Pazar
Avrupa
MİA
MİA Dışı
Asya
Toplam
Aktif
İnşaat Halinde*
Toplam
Birim
44
58
102
TKA (m²)
1,415,591
420,313
1,835,904
Birim
108
131
239
TKA (m²)
1,135,597
557,648
1,693,245
Birim
107
132
239
TKA (m²)
1,278,750
1,662,010
2,940,760
Birim
259
321
580
TKA (m²)
3,829,938
2,639,971
6,469,909
3. Çeyrek 2014
Kaynak: JLL, (*) 2017 yıl sonuna kadar tamamlanması beklenen
Kiralama İşlem Hacmi (%)
%100
%43
%56
%33
%1
%26
%54
%52
%11
%3
%80
%60
%40
%31
%17
%9
%20
%26
%44
%42
%30
%39
%85
2009
2010
2011
2012
2013
3Ç 2014
%0
Avrupa MİA
Avrupa MİA Dışı
Asya
Kaynak: JLL
13
Avrupa Yakası
İstanbul A sınıfı ofis pazarı arzının %33’ünü sağlayan MİA, ulaşım ve altyapı yatırımlarının yanı sıra, iş
yaşamı bakımından prestij kaynağı olmaya devam etmektedir. MİA, nitelikli iş gücü kaynağını çekebilmek
ve kurum imajını yükseltmek için birçok yerli ve yabancı firmanın tercihi haline gelmiştir. Bölge özellikle
birçok finans kuruluşunun genel merkezlerine ev sahipliği yapmaktadır.
Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet (FSM) köprülerinin bağlantı yollarının arasında konumlanan Levent
bölgesi, MİA’nın en gözde ofis alt pazardır. MİA Bölgesi’ne yakın olması sebebiyle, son yıllarda sanayi
alanlarının dönüşümü ile nitelikli ofis arzının görülmeye başlandığı Kağıthane Bölgesi, ofis kullanıcılarının
tercihleri arasındaki yerini almıştır.
Bu bölümde var olan ve geliştirilmekte olan metro hattı projelerinin, Levent,
Maslak ve Kağıthane ofis pazarlarına olan etkileri değerlendirilecektir.
Metro
MİA
Aktif Metro Hatları
Planlanan Metro Hatları:
MİA Dışı Avrupa
Atatürk Havalimanı
E5 Karayolu
TEM Karayolu
İnşaat Halindeki Yollar
E5
TEM
2014
2015
2017
2018
2019
Kaynak: İBB, JLL
14
Levent
15-20 yıl öncesine kadar Levent’te “Fabrikalar Bölgesi” olarak anılan bölge, Büyükdere Caddesi aksı
üzerinde geliştirilen karma projelerle birlikte, günümüzde uluslararası ofis kullanıcıları tarafından
İstanbul’un en fazla tercih edilen ofis bölgesi haline dönüşmüştür. Bölgede öne çıkan projeler arasında
yer alan Tekfen Towers Tekfen’in ampul fabrikasının, Metrocity Philips TV Fabrikası’nın, Kanyon
Eczacıbaşı İlaç Fabrikası’nın, Levent 199 projesi ise Deva İlaç’ın eski fabrikasının bulunduğu arsaların
üzerinde geliştirilmiştir. 2000 yılında hizmete giren Taksim-4. Levent metro hattı, Levent bölgesinin
ulaşılabilirliğine katkı sağlayarak bölgeye olan talebi güçlendirmiştir. Ayrıca Metrocity, Kanyon ve
Özdilek Park ofis projelerinin metroya direk bağlantılarının bulunmasının, projelere olan talebi arttırdığı
görülmektedir. Şirketlerin ağırlıklı olarak Büyükdere Caddesi boyunca uzanan Merkezi İş Alanı’nı (MİA)
tercih etmelerine bağlı olarak, bu bölgede yeni projelerin hayat geçirilmesi beklenmektedir.
Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar)
09dk
Levent
Maslak
12dk
14dk
15dk
23dk
36.5dk
41dk
64.5dk
Taksim
Yenikapı
Hacıosman
Üsküdar
Kadıköy
Göztepe
Kartal
Levent
3Ç 2014
A Sınıfı TKA (m2)
551,951
İnşaat Halindeki Projeler (m2)
128,390
A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı
27,598
Kira rakamları
Talep
Levent Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi
250
2.00 TL
200
1.60 TL
1.40 TL
150
1.20 TL
1.00 TL
100
0.80 TL
0.60 TL
50
Yıllık Dolar Kuru (TCMB)
*2005=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır.
1.80 TL
0.40 TL
0.20 TL
0
2005
2006
2007
2008
2009
Levent
2010
2011
2012
2013
0.00 TL
USD/TL
Kaynak: JLL,
*Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır.
Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir.
15
Maslak
İstanbul’un nüfusundaki artış ve gelişen ekonomik faaliyetlere paralel olarak artan ofis kullanıcı talepleri
ile birlikte, Büyükdere Caddesi’nin kuzeyinde yer alan Maslak Bölgesi’ndeki sanayi alanları da Levent
Bölgesi’ndeki dönüşümden etkilenerek, günümüzde gökdelenlerin yükseldiği önemli bir ofis pazarı haline
gelmiştir. Bölgedeki artan ofis arzı ile birlikte, Maslak’taki ofis kullanıcılarının sayısında ve trafikte önemli
bir artış görülmüştür. Artan trafik sorunu, bölgeye olan talebi oldukça olumsuz etkilemiştir, ancak 2009
yılında metro hattının Maslak bölgesine hizmet vermeye başlamasını takip eden dönemlerde, bölgeye
yönelik kiracı talepleri ile geliştirilen yeni projelerde artış yaşandığı gözlemlenmiştir. Bu durum Maslak
bölgesinin ofis piyasasının gelişim döngüsünde metro hattının, hem kira rakamları, hem de boşluk
oranları bakımından önemli bir rol oynadığını göstermektedir. Bölgedeki belli bir yaşın üzerindeki binalara
talep halen düşük olsa da; pazara yeni giren Saral Şirketler Grubu, Altınbaş Holding, Koçkaya Holding
ortaklığında geliştirilen Maslakno/1 ile Orjin Group tarafından Maslak’ta metro istasyonuna yaklaşık bir
dakikalık yürüme mesafesinde geliştirilen Orjin Maslak Plaza projesinin kiralama süreçlerinin oldukça hızlı
ilerlediği görülmektedir. Maslakno/1’in önemli kiracıları arasında Deloitte, Koçkaya Holding ve Plus Kitchen
yer alırken, Zürich Sigorta, Paksoy Hukuk, Ernst & Young ve AIG gibi kurumsal firmalar da Orijin Maslak
Plaza’yı tercih edilmiştir. Gerçekleştirilen işlemler, A sınıfı ofis standartlarına göre geliştirilen projelerin talep
gördüğünü göstermektedir.
Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar)
Maslak
11dk
20dk
22dk
30dk
44.5dk
49dk
69.5dk
Hacıosman
Taksim
Yenikapı
Üsküdar
Kadıköy
Kozyatağı
Kartal
Maslak
3Ç 2014
A Sınıfı TKA (m2)
432,182
İnşaat Halindeki Projeler (m2)
110,973
A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı
21,609
Kira rakamları
Talep
Maslak Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi
2.00 TL
1.80 TL
300
1.60 TL
250
1.40 TL
1.20 TL
200
1.00 TL
150
0.80 TL
0.60 TL
100
Yıllık Dolar Kuru (TCMB)
*2005=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır.
350
0.40 TL
50
0.20 TL
0
2005
2006
2007
2008
2009
Maslak
2010
USD/TL
2011
2012
2013
0.00 TL
Kaynak: JLL,
*Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır.
Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir.
16
Kağıthane
İstanbul’un öne çıkan sanayi bölgelerinden biri olan Kağıthane, uygulanan kentsel dönüşüm süreci ile
birlikte, Tekfen-Oz tarafından geliştirilen Kağıthane Ofispark, Mesa-Ferko tarafından geliştirilen Papirus
Plaza ve Fiba tarafından satın alınan Ofishane gibi pek çok ofis projesine ev sahipliği yapmaktadır.
Cendere Vadisi’nin kuzeyinde, Seyrantepe bölgesinde geliştirilen Vadistanbul ve Skyland projeleri,
bölgede öne çıkan diğer önemli projeler arasındadır. Kağıthane Ofispark Projesi bölgedeki ilk A sınıfı
ofis projesi olma özelliğinin yanı sıra, Coca Cola, Avon, WPP Medya ve VDF gibi kurumsal kiracılara ev
sahipliği yapmaktadır. Kağıthane bölgesinin kurumsal kullanıcılar tarafından talep görmesinin en önemli
nedeni, Levent-Maslak aksına olan yakınlığı ve MİA’ya görece düşük kira oranları ile nispeten nitelikli
ofis arzına sahip olmasıdır. Günümüzde bölgeye sınırlı ana ulaşım aksı ile erişilebildiği için ciddi bir trafik
sorunu yaşanmaktadır. 2017 yılında tamamlanması beklenen Kağıthane metro bağlantısı ile ulaşım
sorununun ciddi bir şekilde çözüleceği ve bölgeye olan talebin de hızla artarak, kira rakamlarında yukarı
yönlü bir etki yaratması beklenmektedir.
Metro ile Ulaşım Süreleri (Projelendirilen Hatlar)
Kağıthane
4.5dk
10dk
26dk
Mecidiyeköy
Üsküdar
Beşiktaş
Kağıthane
3Ç 2014
A Sınıfı TKA (m2)
104,283
İnşaat Halindeki Projeler (m2)
443,861
A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı
5,214
Kira rakamları
Talep
Kağıthane Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi
2.00 TL
1.80 TL
120
1.60 TL
100
1.40 TL
1.20 TL
80
1.00 TL
60
0.80 TL
0.60 TL
40
Yıllık Dolar Kuru (TCMB)
*2011=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır.
140
0.40 TL
20
0.20 TL
0
2011
2013
2012
Kağıthane
USD/TL
0.00 TL
Kaynak: JLL,
*Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır.
Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir.
17
Asya Yakası
Boğaziçi ve FSM köprülerinin bağlantı yolları ile ulaşılabilirliği artan Asya yakası, sanayi alanlarından
dönüşen arsa stoku ile pek çok nitelikli A sınıfı ofis projesinin bölgede geliştirilmesine olanak sağlamıştır.
Sunduğu nitelikli arz ve kullanıcılar için avantajlı kira rakamları ile Asya Yakası zaman içerisinde, Kavacık,
Ümraniye, Kozyatağı gibi farklı alt pazarlarla, MİA ve MİA dışı Avrupa’ya rakip olmuştur. Asya yakasında
metro hattının belli bölümlerinin faaliyete geçmesi ile ulaşılabilirlik güçlenmiş, bölgeye olan talepte de
önemli bir artış yaşanmıştır. İnşaatına başlanan ve planlanan yeni metro hatları ile Asya Yakası’nın
ofis piyasası açısından önümüzdeki dönemlerde daha da gelişmesi ve yeni alt pazarlar oluşması
beklenmektedir.
Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı-İçerenköy ve Küçükyalı-Maltepe-Kartal, bu
bölümde metro hattı ile olan ilişkileri bakımında değerlendirilecek olan ofis
bölgeleridir.
Metro
MİA
Aktif Metro Hatları
Planlanan Metro Hatları:
Sabiha Gökçen Havalimanı
E5 Karayolu
TEM Karayolu
İnşaat Halindeki Yollar
E5
TEM
2014
2015
2017
2018
2019
Kaynak: İBB, JLL
18
Kavacık
FSM Köprüsü’nün Asya Yakası’ndaki ilk çıkış noktasında yer alan Kavacık bölgesi, İstanbul’un iki
yakasına da erişim açısından stratejik bir konuma sahiptir. 1990’lardan beri bölgede yer alan m2 bazında
düşük kira seviyelerinde olan A sınıfı ofis arzı, 2000’li yıllarla birlikte diğer alt bölgelerde olduğu gibi bir
ivme kazanmıştır.
Bölgedeki A sınıfı aktif ofis stoku, 2010 yılından itibaren ofis arzında görülen kayda değer büyümeyle
birlikte 3Ç 2014 itibariyle 169,000 m2 toplam kiralanabilir alan seviyesine ulaşmıştır. Kira seviyelerinin
gelişimi de TKA gelişimine paralel bir çizgide ilerleyerek bölgeye yönelik kullanıcı taleplerindeki yukarı
yönlü gelişimi göstermektedir. Bölge Avrupa ve Asya yakalarına ulaşım açısından merkezi bir konumda
bulunmasına rağmen, özellikle mesai başlangıç ve bitiş saatlerinde yaşanan yoğun trafik ve herhangi bir
raylı ulaşım sisteminin olmaması sebebiyle, konumunu avantaja çevirememektedir.
Kavacık
3Ç 2014
A Sınıfı TKA (m )
169,102
İnşaat Halindeki Projeler (m2)
-
A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı
8,455
2
Kira rakamları
Talep
160
2.00 TL
140
1.80 TL
1.60 TL
120
1.40 TL
100
1.20 TL
80
1.00 TL
60
0.80 TL
0.60 TL
40
Yıllık Dolar Kuru (TCMB)
*2008=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır.
Kavacık Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi
0.40 TL
20
0.20 TL
0
2008
2009
2010
2011
Kavacık
2012
2013
0.00 TL
USD/TL
Kaynak: JLL,
*Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır.
Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir.
19
Ümraniye
Asya Yakası’nda yer alan Ümraniye ilçesi, 1960’lardan sonra organize sanayi bölgesi ilan edilmesiyle
yoğun göç alarak gelişmeye başlamış, özellikle Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün hizmete girmesiyle ve
TEM bağlantılarının tamamlanması sonucunda yüksek erişilebilirliğe sahip olmuştur. İki köprü arasında
yer alan konumu, büyük metrekareli yeni ve Buyaka gibi karma projelerin bileşeni olarak gelişen A sınıfı
ofis projeleri ile, MİA’ya göre daha düşük kira oranları ile birleşince Ümraniye önemli bir ofis alt piyasası
haline gelmiştir. MİA’da yer alan firmaların çalışanlarının önemli bir yüzdesinin Asya Yakası’nda yaşıyor
olmaları, Ümraniye’nin ofis piyasası olarak gelişmesindeki önemli etkenlerden biri olarak gösterilmektedir.
2015 yılında tamamlanması planlanan Üsküdar-Çekmeköy metro hattı kapsamında, Ümraniye bölgesinin
Marmaray ve metrobüs bağlantıları ile Avrupa Yakası’na ve Kadıköy-Kartal metro bağlantısı ile Asya
Yakası’ndaki ana ulaşım akslarına erişecek olması, gelecek dönemde ofis talebini arttıracak en önemli
faktör olarak ortaya çıkmaktadır.
Metro ile Ulaşım Süreleri (Projelendirilen Hatlar)
Ümraniye
13.5dk
30dk
58dk
58.5dk
68dk
Üsküdar
Taksim
Avcılar
Atatürk
Havalimanı
Esenyurt
Ümraniye
3Ç 2014
A Sınıfı TKA (m2)
597,280
İnşaat Halindeki Projeler (m2)
163,100
A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı
29,864
Kira rakamları
Talep
160
2.00 TL
140
1.80 TL
1.60 TL
120
1.40 TL
100
1.20 TL
80
1.00 TL
60
0.80 TL
0.60 TL
40
Yıllık Dolar Kuru (TCMB)
*2008=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır.
Ümraniye Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi
0.40 TL
20
0.20 TL
0
2008
2009
2010
2011
Ümraniye
2012
2013
0.00 TL
USD/TL
Kaynak: JLL,
*Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır.
Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir.
20
Kozyatağı - İçerenköy
Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün açılması ve otoyol bağlantılarının tamamlanması, Ümraniye’ye göre
daha merkezi bir konumda yer alan Kozyatağı bölgesinde, A sınıfı ofis arzının gelişmeye başlamasına
yol açmıştır. Fakat Ümraniye kadar proje geliştirilebilecek arsa arzına sahip olmayan bölge, ofis arzı
bakımından 2005 yılına kadar paralel gelişim gösterdiği Ümraniye ile 2006 yılından itibaren piyasaya
giren nitelikli ofis projeleri ile rekabet edememeye başlamıştır. Ancak 2005 yılında temelleri atılan ve
2012 yılında hizmete giren Kadıköy-Kartal metro hattı ile bölgenin kullanıcılar ve geliştiriciler tarafından
tercih edilen bir bölge haline geldiği görülmektedir. Metro hattının açılışı ile Kozyatağı’nın, henüz metro
ile erişimi bulunmayan Ümraniye’ye karşı rekabet gücünü de arttığı gözlemlenmektedir. Büyükhanlı
Plaza, Rönesans Tower ve Palladium Tower gibi projeler özellikle metro hattının aktif hale gelmesinden
ve Marmaray gibi farklı hatlara bağlantılarının tamamlanmasından sonra Kozyatağı ofis alt pazarında
öne çıkan projeler olmuştur. Anadolu Plaza gibi inşaatı devam eden projeler bölgedeki A sınıfı ofis arzını
arttıracak olsa da, bölgeye artan talep yükselen kira rakamları ile birlikte değerlendirildiğinde, Kozyatağı
ofis pazarının Istanbul’un öne çıkan ofis bölgelerden biri olmaya devam etmesi beklenmektedir.
Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar)
Kozyatağı
17dk
20dk
27dk
49dk
Kadıköy
Kartal
Yenikapı
Maslak
Kozyatağı - İçerenköy
3Ç 2014
A Sınıfı TKA (m )
228,141
İnşaat Halindeki Projeler (m2)
134,418
A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı
11,407
2
Kira rakamları
Talep
160
2.00 TL
140
1.80 TL
1.60 TL
120
1.40 TL
100
1.20 TL
80
1.00 TL
60
0.80 TL
0.60 TL
40
Yıllık Dolar Kuru (TCMB)
*2008=100 Endeksi olarak hesaplanmıştır.
Kozyatağı - İçerenköy Yıllara Göre Birincil Kira Gelişim Endeksi
0.40 TL
20
0.20 TL
0
2008
2009
2010
2011
Kozyatağı - İçerenköy
2012
2013
0.00 TL
USD/TL
Kaynak: JLL,
*Endeks USD döviz cinsi birinci ofis kiraları baz alınarak hazırlanmıştır.
Sabit gözüken dönemlerde döviz kuru hareketlerinin etkisinin daha iyi anlaşılabilmesi için USD/TL paritesinin yıllara göre değişimi de verilmektedir.
21
Küçükyalı - Maltepe - Kartal
Kadıköy-Kartal metro hattının açıldığı yıl olan 2012 ve öncesine kadar Küçükyalı, Maltepe ve Kartal
bölgelerinde kullanıcı ve geliştirici talepleri açısından bir hareketlilik gözlemlenmezken, metro hattının
açılışı ile bölgelerin yeni gelişen ofis alt pazarları olarak ortaya çıktığı görülmektedir. Küçükyalı-Maltepe
bölgesinde 2010 yılına kadar 15,000 m2 seviyesinde olan A sınıfı toplam ofis arzı, tamamlanan projelerle
birlikte 2013 yılında 80,000 m2 seviyesine ulaşmıştır.
2013 yılında Kadıköy-Kartal metrosunun Marmaray projesine bağlanması ile birlikte bölgeye yönelik talep
artmış, artan talep doğrultusunda birçok projede inşaat ya da planlama aşamasına geçilmiştir.
Piyasada gerçekleşen kiralama işlemleri ve Rönesans Küçükyalı gibi başlanan yeni A sınıfı ofis projeleri
göz önünde bulundurulduğunda, Bostancı sınırının aşıldığı ve talebin Maltepe’de yoğunlaşarak Kartal’a
ulaştığı gözlemlenmektedir. Özellikle bankalar ve ilaç şirketleri bölge müdürlükleri için Maltepe-Kartal
hattını tercih etmektedir.
Metro ile Ulaşım Süreleri (Aktif Hatlar)
52.5dk
41.5dk
Maltepe
22
Taksim
Kartal
Taksim
Küçükyalı - Maltepe - Kartal
3Ç 2014
A Sınıfı TKA (m2)
126,918
İnşaat Halindeki Projeler (m2)
97,800
A Sınıfı Ofis Çalışan Sayısı
6,346
21dk
Küçükyalı
Kadıköy
Kira rakamları
Talep
Sonuç
Metro hattına yakınlık kavramı, önümüzdeki dönemde ofis piyasasında kiracılar
ve geliştiriciler açısından belirleyici unsurlardan biri olmaya güçlenerek devam
edecektir. Artan maliyetler doğrultusunda yeni projelerde kısıtlanması öngörülen
otopark kapasiteleri, artan nüfus ve araç sayısı ile birleştiğinde, özellikle kiracılar
açısından metro hattı ile ulaşım sağlanabilecek noktalarda yer almak öncelikli
tercih haline gelecektir.
“Park Et - Devam Et” projesi, uzun mesafeli araç yolculuklarının süresini
kısaltarak, iki yaka arasındaki yolculuklar için raylı sistem ile ulaşımı cazip
hale getirecektir. Ayrıca hükümet tarafından yapılan açıklamalar, önümüzdeki
dönemde trafikte önemli bir yoğunluk yaratan servisler ile ilgili yeni düzenlemeler
yapılacağının sinyallerini de vermektedir. Planlar arasında raylı sistemlerin
otopark alanları ile entegrasyonu ve ulaşım ücreti ile otopark ücretlerinin
ilişkilendirilmesi de yer almaktadır.
Ticari gayrimenkul gelişiminin olduğu ve metro istasyonunun bulunduğu
noktalarda ofis talebi güçlenirken, metro ağının gelişmesine paralel olarak, gider
yönetimi bakış açısıyla şirketlerin servis maliyetini sıfırlayarak, metro duraklarının
çevresinde konumlanmış projelerde yer almayı tercih edecekleri öngörülmektedir.
Öngörüler
Nüfus
Ofislerin Otopark
Kapasitesi
Şirket
Servisleri
Metro Hattına Yakın
A sınıfı Ofislerin
Kira Rakamları
Metro Hattına
Yakın Ofislere
Kullanıcı Talebi
Alt Bölgelere Göre Ofis Saati
Şişli - Zincirlikuyu - Beşiktaş
Etiler - Levent
Maslak
Kira Artışı
Yavaşlıyor
Kira
Düşüyor
Kira Artışı
Hızlanıyor
Kira Dipten
Dönüyor
Kavacık - Kartal
Kağıthane
Ümraniye
Küçükyalı - Maltepe
Kozyatağı - İçerenköy
Kaynak: JLL
23
JLL Türkiye
İstanbul
MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat: 1
34340 Levent - İstanbul, TÜRKİYE
Tel: +90 (212) 350 0800
Faks: +90 (212) 350 0806
Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX
Ülke Başkanı
Tel: +90 (212) 350 0882
[email protected]
Volkan Müller
COO, CFO
İcra Kurulu Üyesi
Tel: +90 (212) 350 0805
[email protected]
Burçin Yıldıran Sezen, MRICS
Yardımcı Direktör
Danışmanlık Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0823
[email protected]
Ece Sert Özcan
Kıdemli Analist
Danışmanlık Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0874
[email protected]
Gün Gökkaya
Yardımcı Direktör
Ofis ve Lojistik
Tel: +90 (212) 350 0857
[email protected]
Mahir Mermer
Müdür
Ofis Kiralama Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0871
[email protected]
Ümit Kurt, MRICS
Direktör
Kiracı Temsilciliği
Proje ve Geliştirme Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0866
[email protected]
Gökçe Erkaya
Yardımcı Direktör
Proje ve Geliştirme Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0865
[email protected]
Yavuz Can Parlar
Analist
Danışmanlık Hizmetleri
Tel: +90 (212) 350 0808
[email protected]
Gülnur Erol Bağlan
Müdür
Kiracı Temsilciliği
Tel: +90 (212) 350 0848
[email protected]
www.jll.com.tr
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior
written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty
that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
Download

Türkiye