taşınmaz değerlemesi
ders planı
1. Giriş
2. Değerleme yöntemleri – Karşılaştırma yöntemi
3. Değerleme yöntemleri – Gelir yöntemi
4. Değerleme yöntemleri – Maliyet yöntemi
5. Değerleme yöntemleri – Diğer yöntemler
6. Çok Ölçütlü Karar Destek Sistemleri
7. Proje Geliştirme
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2014
taşınmaz değerlemesi
temel kavramlar
Taşınmaz: Medeni Kanunu uyarınca; arazi (parsel) ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız
bölümlerdir. Üst hakkı ve kaynak hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikteyse tapu kütüğünün ayrı
sayfalarına taşınmaz olarak tescil edilir.
Taşınmaz değerlemesi: Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da ayni hakların değerleme
günündeki tanımlanmış değerinin, bağımsız, yansız ve objektif ölçütlere dayanarak
kestirimidir.
Değer: Bir şeyin önemini belirtmeye yarayan soyut ölçü, karşılık, kıymet, paha. Değer bir
malın alım-satımı sırasındaki para karşılığı, ederi anlamına gelen fiyatla ölçülür.
Fiyat: Bir malın pazarda gerçekleşmiş para karşılığıdır.
Fiyat somut bir gerçek iken, biçilen değer bir incelemenin sayısal sonucudur.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
temel kavramlar
Tekil taşınmaz değerlemesi
Değerlemeye konu taşınmazın klasik değerleme yöntemleriyle tanımlanmış değerinin biçilmesini
amaçlar.
Genel yöntemler: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri
Özel yöntemler: Kalıntı, puanlama, iskontolu nakit akış vd. yöntemler
Küme değerlemesi
Çok sayıdaki taşınmazın değerleme günündeki tanımlanmış değerlerinin standartlaştırılmış
süreçler ve istatistiksel testlerle belirlenmesi işlemidir. Özellikle vergilendirme amacıyla kullanılır.
Tek taşınmaz değerlemesi ile aynı ilkelere dayalıdır, ancak pazar analizleri, modelleme ve kalite
kontrol süreçleri farklıdır.
Yöntemler: Çoklu regresyon, yapay sinir ağları vd. istatistiksel teknikler
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerlemenin uygulama alanları
Taşınmaza dayalı vergi ve harçlar
•Emlak vergisi
•Veraset ve intikal vergisi
•Gelir vergisi
•Katma değer vergisi
•Tapu ve kadastro harçları
Toprak düzenlemeleri
•Kentsel ve kırsal toprak düzenlemeleri
•Kentsel dönüşüm uygulamaları
Taşınmaz Geliştirme
Mülkiyet haklarının değişimi
•Taşınmaz alım-satımı, taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak kurulması vd.
Sermaye piyasası uygulamaları
•Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul sertifikaları vd.
•Bankacılık uygulamaları
•İpotekli taşınmaz alımı (mortgage)
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değer kavramları
Net aktif değeri: Bir iktisadi kurumun varlıklarının rayici ile alacakları toplamından, borçlarının
düşülmesiyle ulaşılan değerdir.
Nominal değer: Bir iktisadi kurumun net aktif değerinin hisse senedi sayısına bölünmesiyle,
ulaşılan değerdir.
Yıllık kira değeri: Taşınmazdan sağlanan yıllık net kira parası tutarıdır.
Maliyet değeri: Bir yapının değerleme günündeki yeniden yapım giderlerinden, yıpranma
payının düşülmesiyle ulaşılan değerdir.
Maliyet bedeli: Bir iktisadi bir varlığın edinilmesi ve değerinin artırılması için yapılan
ödemelerin toplamıdır.
Gerçek değer: Anayasa’da geçer. Taşınmazların kamulaştırılması ya da devletleştirilmesi
durumunda taşınmaz sahibine ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan
teorik bir kavramdır. Sürüm değeri ya da rayiç bedeli ifade eder.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değer kavramları
Rayiç bedel (sürüm değeri): Belli bir zaman aralığı içinde alıcı ve satıcı tarafların ödeme
güçlerinin, isteklerinin ve piyasaya ilişkin yeterli bilgilerinin bulunduğu koşullar altında oluşan
peşin para değeridir.
Almanya Taşınmaz Değerleme Tüzüğünde şöyle tanımlanmaktadır: “Rayiç bedel, taşınmazın
özelliklerine, niteliklerine ve konumuna göre normal olmayan ve bireysel davranışlar dikkate
alınmaksızın değerleme günü normal alım-satımda ulaşılması mümkün olan fiyattır.”
Rayiç bedel, pazar-piyasa değeri, normal alım satım değeri, sürüm değeri kavramları ile eş
anlamlıdır.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri
Değerleme verileri

Tapu-kadastro verileri: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri – tapu ve kadastro
müdürlükleri, LİHKAB

İmar planı verileri: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri – belediyeler

Yapı nitelikleri: gelir ve maliyet yöntemleri – belediyeler, fiziksel inceleme

Yapı maliyet bedelleri ve yıpranma oranları: maliyet yöntemi – piyasa analizi ve resmi
veriler

Güncelleme endeksleri: karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleri – piyasa analizi ve
resmi veriler
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – tapu sicili (ana siciller)
Tapu kütüğü: Tapu sicilinin temel unsurudur; taşınmazlar üzerindeki ayni haklar bu deftere
kaydedilir. Özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin mülkiyet hakkı ve mevzuat hükümlerine
göre tescili veya şerhi gereken bütün haklar ve yükümlülükler tapu kütüğüne kaydedilir.
Kat mülkiyeti kütüğü: Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlere ilişkin ayni hakların
tescil edildiği kütüktür.
Yevmiye defteri: Tapu kütüğüne tescil edilen ayni hakların sıralarını belirlemede kullanılan bir
defterdir.
Resmi belgeler: Resmi senet, vekâletname, mahkeme ilamı, veraset senedi gibi kütükteki
kayıtların yapılmasına dayanak olan ve kaydın yapılmasını sağlayan belgelerdir.
Tapu plânları, tapu siciline tescili gereken taşınmazlarla ilgili mülkiyet ve irtifak haklarının
sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi
ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen harita ve planlardır. Bu planlar,
(i) Kadastro paftaları, (ii) Kadastro paftalarının yenilenmesi, sayısallaştırma veya düzeltme
çalışmaları sonucu düzenlenen planlar, (iii) İlgili idarelerce yapılan veya yaptırılan, (iv) talebe
bağlı değişiklikler sonucu düzenlenen harita ve plânlar ile diğer harita ve plânlardır.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – tapu verileri – irtifak hakları
İrtifak haklarının tescili
İrtifak hakları, kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilir.
Kişisel irtifak hakları, ilgili taşınmazın kütük sayfası irtifak hakları sütununda mükellefiyet
anlamına gelen "M" harfi ile gösterilir. Hak sahibinin adı, soyadı, baba adı ve irtifak hakkının
çeşidi belirtilerek ve varsa süresi yazılarak tescil edilir.
Arzi irtifak hakları, lehine irtifak hakkı tesis edilen yararlanan (hakim) arazinin kütük
sayfasında hak anlamına gelen "H" harfi ile, aleyhinde irtifak hakkı tesis edilen yükümlü
(hadim) arazisinin kütük sayfasında ise, "M" harfi ile gösterilir. Yararlanan arazinin kütük
sayfası irtifak hakları sütununda hangi taşınmaz mal aleyhine nasıl bir irtifak hakkı olduğu
tescil edilir. Gerekiyorsa planında da gösterilir. Yükümlü taşınmaz malın kütük sayfasında ise
hangi taşınmaz mal lehine nasıl bir irtifak hakkı olduğu tescil edilir (TST, mad. 30).
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – tapu verileri – rehin hakları
Rehin haklarının tescili
Rehin haklarının tescili, kütük sayfası özel kısmında aşağıdaki şekilde yapılır (TST, mad. 31):
a) Her bir rehin hakkı; A, B, C gibi harfler altında tescil edilir.
b) Tescilde, ipotek "İ", ipotekli borç senedi "İ.B.", irat senedi "İ.S." harfleriyle gösterilir.
c) Alacaklının adı, soyadı ve baba adı, tüzel kişinin unvanı yazılır. İpotekli borç senedi hamiline
yazılı ise, bu durum belirtilir.
d) Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehin derecesi, rehin müddeti ile tescil tarihi ve yevmiye
numarası yazılır. Serbest dereceden yararlanma hakkı veren sözleşmeler şerhler sütununda
gösterilir.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
Kütüğün şerhler sütununa (i) kişisel haklar, (ii) temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan
şerhler, (iii) tescille ilgili geçici şerhler ile kanunların öngördüğü hususlar yazılır (TST, mad.
54).
Kişisel haklara ilişkin şerhler: «Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım,
önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça
öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz
üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir» (MK, mad. 1009).
Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler: «Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi
kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir: (i) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin
mahkeme kararları, (ii) Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre, (iii) Aile yurdu
kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Tasarruf
yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların
sahiplerine karşı ileri sürülebilir» (MK, mad. 1010).
Diğer kanunlarla tanımlanmış tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler: (i) Kamulaştırma şerhi
(KK, mad. 7), (ii) Bölünemez nitelikte tarımsal arazi (Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu,
mad. 8), (iii) ...
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
İhtiyati tedbir: Dava konusu olan bir taşınmazın, dava sırasında başkasına devredilmesini önlemek
için, taşınmazın dava süresince başkasına devrinin yasaklanmasına karar verebilir. Bu karara ihtiyati
tedbir kararı denilir. İhtiyati tedbir kararının tapu siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu
taşınmazı başkasına devredemez.
Haciz: Kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya
ait ve haczi olanaklı bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir. Tapu siciline
kaydedilmek üzere haciz durumu ve ne miktar meblağ için yapıldığı icra dairesi tarafından tapuya
bildirilir. Hacze yeni alacaklılar iştirak eder veya haciz kalkarsa bu hususlar da yukarıda adı geçen
dairelere haber verilir. Haciz; taşınmazın devrine ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir. Yani
hacizli bir taşınmazın satış, bağış, trampa, ölünceye kadar bakma akdi gibi işlemlere konu olması ve
bu yolla mülkiyetinin başkasına geçirilmesi mümkündür.
Kamulaştırma şerhi: Mahkemece tarafından kamulaştırılacak taşınmazın sahibine yapılan tebligat,
davet veya ilanen tebliğden sonra taşınmaz malın başkasına devrini önlemek amacıyla tapu siciline
şerh verilir.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
Aile konutu: Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanunun 19.
Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere "yerleşim yeri" adı verilmiştir. Buna göre; yerleşim
yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir,
ancak bunlardan sadece birisi medeni kanunun aradığı anlamda aile konutudur.
Askeri yasak bölge: Yurt savunması bakımından hayati önem taşıyan askeri tesis ve bölgelerin
çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir. Askeri yasak
bölgeler 1 inci ve 2 inci askeri yasak bölgeler olmak üzere ikiye ayrılır. 1 inci derece askeri yasak
bölgeler içerisindeki taşınmazlar kamulaştırılır. 2 inci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı
uyruklu kimseler taşınmaz edinemezler, edinmişlerse tasfiye edilir . Yabancılar izin almadan bu
bölgede taşınmaz kiralayamazlar. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır. Yetkili
komutanlıkça izin verilmeyen her türlü inşaat durdurulur.
Bağışlama vaadi: Bağışlama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağışlamayı taahhüt niteliğinde
önakitdir. Bağışlama vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün
şerhler sütununa şerh edilmesi mümkündür.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – tapu verileri - şerhler
Bağıştan rücu edilerek taşınmazın geri dönmesi: Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış yapılması
mümkündür. Buradaki rücu şartı sadece bir tek şart olabilir. O da bağışı kabul edenin bağışlayandan
önce ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği şartıdır. Bunun dışında bir şartla
taşınmaz geri dönmez. Ancak bir tüzel kişi lehine rücu şartlı bağış yapılmış olup da tüzel kişilik son
bulursa bu da bir bağıştan dönüş (vazgeçme) sebebidir.
Kira şerhi: Kira şerhi, bir taşınmazın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu
kütüğünün şerhler sütununa islenmesidir. Böyle bir şerhin yaptırılması zorunlu değildir. Ancak şerh
yaptırılırsa kiracının, kira hakkı daha güvence altında olur.
Satışa arz şerhi (İİK 150/c): İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu ipoteğin paraya çevrilmesidir.
Alacaklı gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alır. İcra ve İflas Kanunun
150/C maddesi, icra müdürünü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu sicil
müdürlüğüne haber vermeye mecbur tutmuş ve bu hususun gayrimenkulün kütük sayfasına şerh
verilmesini öngörmüstür.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – kadastro verileri
Kadastro çapı (Plan örneği), parselin kadastro paftası
ya da tapu planından (haritasında) aynen alınan
örneğidir.
Kadastro çapı (Plan örneği), ilgili parselin sınırları,
komşu parseller ve yollarla olan durumunu gösteren,
ölçekli belgedir. İlgili kadastro müdürlüklerinden alınır.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Aplikasyon
krokisi: Parselin
aplikasyon ölçü
değerleri
ile
parsel
sınır
noktalarının
sabit tesislere
ve
kontrol
noktalarına
bağlı
olarak
zeminde alınan
röperli
ölçülerini
gösteren
krokidir.
Aplikasyon
krokileri, lisanslı
büroların
bulunduğu
yerlerde
bu
bürolardan,
diğer yerlerde
kadastro
müdürlüklerind
en alınır.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – kadastro verileri
Vaziyet plânı: Parsellerde inşa
edilecek yapıların ve
eklentilerinin, teknik alt
yapıların, yapı ruhsatına esas
projeleri ile yerleşim plânındaki
ölçülerine göre, kontrol
noktalarına dayalı biçimde,
teknik mevzuata uygun olarak
sayısal ve çizgisel şekilde
düzenlenen, kat irtifakına veya
kat mülkiyetine esas
konumlarını gösteren harita ve
plânıdır. Harita mühendislerince
yapılır, belediyelerden ve tapu
sicil müdürlüklerinden edinilir.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
kadastro verileri
Bağımsız bölüm planı: Kat
irtifakı veya kat mülkiyeti
kurulmasına esas teşkil eden
taşınmaz üzerine inşa
edilecek yapı ve eklentilerin,
bağımsız bölümlerin
konumlarını ve numaralarını
ruhsatına, projelerine,
vaziyet planındaki ölçülerine
ve teknik yöntemine uygun
olarak sayısal ve çizgisel
sekilde gösteren ilgili
Belediye veya Valilikçe tasdik
edilmiş plan ve projesidir.
Harita mühendislerince
yapılır, belediyelerden ve
tapu sicil müdürlüklerinden
edinilir.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
NAZIM İMAR PLANI
UYGULAMA İMAR PLANI
Taban alanı
• Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların
tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan
kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır.
• Ana yapının dışında kalan binaya ait arıtma tesisi ve
trafolar, akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak
üzere .., yangın merdivenleri …, temele kadar inen
toprağa dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık
ayrıştırma bacaları, …., iç bahçeler, açık havuzlar, …,
kameriye, bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya
bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü
açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin
terasları, …, kontrol kulübeleri, açık otoparklar, …..
taban alanına dahil edilmez.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Taban alanı kat sayısı (TAKS)
• Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.
Yapı inşaat alanı
Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere,
• bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan
mekânlar,
• çatı veya kat bahçeleri,
• çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık
çıkmalar ile
• binadaki ortak alanları dahil
yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.
Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal)
• Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına
oranından elde edilen sayıdır.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal)
• İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya
net parsele göre belirleneceğine ilişkin
hüküm bulunmaması halinde uygulamalar
net imar parseli alanına göre yapılır.
• Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde
kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk
edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları
bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin
brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak
ruhsat düzenlenemez.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Yapı Nizamı
•
Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık nizam, blok nizam ve bitişik nizamdan
biridir.
•
İmar planında belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır.
•
Bir parselde birden fazla yapının inşa edilebildiği hallerde imar planı ile serbest
nizam kararı verilen hallerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın
yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam
uygulanabileceği gibi her üç nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak
uygulanabilir.
Ayrık nizam
•
Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.
Blok nizam
•
İmar planı veya TİP İmar Yönetmeliğinde cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği
belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden
fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.
Bitişik nizam
•
Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Bitişik
nizam binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanır.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Dilatasyon: Yan yana yapılan ve birbirinden bağımsız olan yapıların arasında oluşturulan boşluğa
denir. Farklı genleşmelerinden dolayı oluşabilecek hasarları önlemek için bırakılır.
Ön bahçe
• Bina ön cephe hattı ile parselin ön cephesi arasında kalan
parsel bölümleridir. Yoldan yüz alan bütün bahçeler ön
bahçe statüsündedir. Ön bahçe mesafesi imar planında
belirlenen ön cephe hattına veya ön bahçe mesafesine
göre, planda belirlenmemişse idarelerin imar
yönetmeliklerine veya imar yönetmeliklerinde hüküm
bulunmaması halinde TİP İmar Yönetmeliği esaslarına
göre belirlenir.
Yan bahçe
• Parselin ön ve arka bahçeleri dışında kalan bahçeleridir.
Arka bahçe
• Ön bahçeye komşuluğu bulunmayan bina arka cephesi ile
arka komşu parsel sınırı arasında kalan parsel bölümüdür.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Parsel cephesi
• Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir.
• Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında
belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir.
• Yolların eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir.
• Bitişik nizama tabi olup, farklı kat adedi ve farklı kotları haiz
yollara cepheli köşe başı parsellerde yolların kat rejimini
bozmamak üzere en az 6 metrede bir kademelendirme yapılır.
Parsel derinliği
• Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından
indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Yapı yaklaşma sınırı
• Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu
parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.
Bina derinliği
• Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak
noktası arasındaki en fazla yaklaşabileceği sınırdır.
Saçak seviyesi
• Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.
Bina yüksekliği
• Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar
olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte
öngörülen yüksekliktir.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
İmar Durumu
İlgili parselin, meri (geçerli) uygulama imar planı ve plan notlarına göre ne şekilde tasarruf
edilebileceğini gösteren belgedir.
İmar durumu belgesinde;
• arsa üzerinde ne tür yapılaşma olabileceği (konut, ticaret, sağlık, okul, vs),
• yapı nizamı (ayrık, bitişik, blok),
• arsanın üzerinden ne kadar inşaata izin verileceği (emsal veya kullanım alanı kat sayısı
(K.A.K.S)),
• yapılacak yapıların arsanın en fazla ne kadarlık bölümüne oturabileceği (taban alanı
kat sayısı (T.A.K.S)),
• bina derinliği, bina yüksekliği (hmax),
• bahçe mesafeleri (ön, yan ve arka bahçe),
• binanın kot aldığı nokta,
• tevhid veya ifraz koşulları,
• parsele ait plan notları ve
• varsa kamuya yapılması gereken terkler yer alır.
İlgili parselin bağlı olduğu belediyelerden alınır.
İmar durumu ile sadece proje tanzim edilebilir, inşaat yapılamaz.
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
Prof. Dr. Hülya DEMİR, 2013
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – yapı verileri
Mimari proje: Mimarlar tarafından onaylı imar planına göre hazırlanan konum planı (1:1000, 1:500 ölçekte),
tüm katların kat planları, çatı planı ile bunlara ilişkin en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş (1:200, 1:100,
1:50 ölçekte), gerektiğinde sistem kesitleri, mahal listesi ve nokta detayları (1:20, 1:10, 1:5, 1:2, 1:1 ölçekte),
bulunan kesin ve uygulama projeleri ile harita mühendisi tarafından hazırlanan aplikasyon belgesi (1:200,
1:100, 1:50 ölçekte) ve yapının özelliği nedeniyle ilgili idarece istenecek peyzaj projelerinden oluşur.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – güncelleme verileri
Üretici fiyatları endeksi (ÜFE)
ÜFE, belirli bir referans döneminde ülke ekonomisinde üretimi yapılan ve yurtiçine satışa konu olan ürünlerin
üretici fiyatlarını zaman içinde karşılaştırarak fiyat değişikliklerini ölçen fiyat endeksidir. 2005 yılından
itibaren TÜİK, üretici enflasyonunu belirlemek için ÜFE'yi kullanmaktadır. Emlak vergisi ve gelir vergisi
uygulamalarında taşınmaz fiyatlarının güncellenmesinde ÜFE’den (yeniden değerleme oranı)
yararlanılmaktadır.
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)
TÜFE, hane halklarının tüketimine yönelik mal ve hizmet fiyatlarının zaman içindeki değişimini ölçmektedir.
TÜFE'nin amacı, piyasada tüketime konu olan mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi ölçerek enflasyon oranını
hesaplamaktır. Bu amaca yönelik olarak hane halklarının, yabancı ziyaretçilerin ve kurumsal nüfusun yurtiçinde
yaptığı tüm nihai parasal tüketim harcamaları dikkate alınmıştır.
Taşınmaz değer endeksleri
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
değerleme verileri – güncelleme verileri
Değer güncelleme
D j  Di
Ej
ya da
Ei
s 

D j  Di 1 

100 

n
Ej: j’inci aya/yıla ilişkin ÜFE ya da TÜFE
Ei: i’inci aya/yıla ilişkin ÜFE ya da TÜFE
n: geçen süre
Di: Kesin değerin bilindiği aydaki taşınmaz değeri (TL),
Dj: Değerleme tarihindeki aydaki taşınmaz değeri (TL),
s: Değişim oranı (%)
Değer değişim oranı
s 

 1 

Ei
100 

Ej
n
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
karşılaştırma yöntemi
Giriş
Karşılaştırma yöntemi kullanılarak örnek taşınmazların öznitelikleri ile konu taşınmazın
özniteliklerini karşılaştırarak ve örnek taşınmazların satış fiyatlarını kullanarak konu
taşınmazın değeri biçilir.
Yöntem özellikle arsa değerlerinin belirlenmesinde kullanılır. Ancak, arazi ve yapılı taşınmaz
değerlemesinde de kullanılabilir.
Kamulaştırma mevzuatına göre arsa kamulaştırma bedeli, ‘kamulaştırma gününden önceki
özel amacı olmayan örnek satışlara göre’ belirlenmelidir.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
karşılaştırma yöntemi
Karşılaştırma ölçütleri
Kadastral durum: Yüzölçüm
İmar verileri ve yapılanma koşulları: Kentsel bölge türü (konut, ticaret, sanayi), yapılanma
koşulları (inşaat emsali, TAKS, KAKS, toplam inşaat alanı-hacmi, yapı yüksekliği vb.)
Parsel niteliği: Arsa, arsa sayılacak parsellenmemiş arazi, arazi, kadastro parseli, imar parseli
Ayni haklar: Mülkiyeti kısıtlayan ayni haklar (irtifak hakları, rehin hakları vb.)
Topoğrafik-jeolojik içerikler: Eğim durumu, toprak yapısı, manzara durumu vb.
Kentsel tesislere yakınlık: Teknik altyapı ve sosyo-kültürel donatı olanakları (okul, hastane,
park, yeşil alana yakınlık)
Piyasa yapısı: Taşınmaz piyasasının durumu, kira paraları vb.
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
taşınmaz değerlemesi
karşılaştırma yöntemi
Temel ilke
Örnek (emsal) taşınmazların, değeri saptanacak taşınmazla aynı bölgede, aynı nitelikte,
benzer yapılanma koşullarına sahip ve değerleme tarihine yakın zamanda satış görmüş
olmalıdır.
Emsal olabilecek satışlar
 Özel kişiler arasında piyasa koşullarına uygun olarak serbestçe yapılan alım satımlar,
 Taşınmazın kendi satış değeri
 İcra ve ihale yoluyla yapılan satışlar
Emsal olarak kullanılamayacak satışlar





Kamulaştırma amacıyla yapılan satışlar
Bankaların yaptığı satışlar
Artık parsel satışları
Paydaşlar ya da yakın akrabalar arasındaki satışlar
Kamulaştırma gününden sonraki satışlar (kamulaştırma için)
Yrd. Doç. Dr. Volkan Çağdaş, 2012
Örnek Arsa 1
Sürüm Değeri TL/m
Tarih Yıl/Ay
Kentsel Bölge Türü
TAKS
Kat Adedi
KAKS
Yapı Düzeni
Cephe
Derinlik
Al an
Altyapı durumu
Diğer Etmenler
Pafta/Ada/Parsel
140Q
1985/3
Konut
0,20
1
0,20
Ayrık
20 m
30 m
600 m 2
Y, S, K, E
Aşırı Gürültü
5/140/8





Karşılaştırma
Değeri TL/m
Kısaltmalar
Y: Yol
S: Su
K: Kanalizasyon
E: Elektrik
T: Telefon
Örnek Arsa
Olasıysa
5<n<10
Örnek Arsa 2
155 Q
1987/1
Konut
0,20
2
0,40
Ayrık
25 m
30 m
1100 m 2
Y, S, K, E, T
Şekli Kötü
5/141/6
165 Q
1980/7
Konut
0,20
2
0,40
Ayrık
15 m
50 m
750 m 2
Y, S, K, E, T
Kuzey Yamaçta
5/148/12
2
DEĞERE
GETİRİLECEK DÜZELTMELER m /TL
Fiyat istatistikleri ve bölgedeki sürüm değerleri gelişimine göre değerleme
tarihindeki sürüm bedeline dönüştürme
İmar verilerindeki farklıklar için düzeltmeler
Bağlantı (altyapı) tesisleri farklılıkları için düzeltmeler
Sosyal donatı farklılıkları için düzeltmeler
Konum ve diğer etmenler için düzeltmeler
165 Q
168 Q
165 Q
........ Q
Ortalama Değer


Diğer Yöntemlerin Analizi
=
Yerel Piyasaya Uyarlama
=
SÜRÜM DEĞERİ 167 Q TL/m
Karşılaştırma Yöntemi
2
=
Karşılaştırma ölçütleri
(a) Satış fiyatı(TL)
Emsal 1
Emsal 2
Emsal 3
Emsal 4
Konu taşınmaz
400.000
300.000
369.436
333.000
-
390,00
259,00
319,81
209,00
340,56
1.025,64
1.158,30
1.155,17
1.593,30
-
(ç) Satış günü TEFE
10.187,78
10.277,57
7.923,50
8.805,20
-
(d) Değerleme günü TEFE
12.781,02
12.781,02
12.781,02
12.781,02
-
1.286,71
1.440,44
1.863,34
2.312,72
-
(f) Vergi değeri (TL/m2)
570
360
450
360
450
(g) Vergi değeri düzeltmesi [f / 450]
1,27
0,80
1,00
0,80
-
3
5
5
5
4
(h) Kat sayısı düzeltmesi [ğ / 4]
0,75
1,25
1,25
1,25
-
(ı) TAKS
0,25
0,25
0,30
0,30
0,25
(i) TAKS düzeltmesi [ı / 0,25]
1,00
1,00
1,20
1,20
4
4
3
5
(k) Altyapı tesis sayısı düzeltmesi [j / 5]
0,80
0,80
0,60
1,00
(l) Emsal taşınmaz değerinin konu taşınmaz değerine oranı [g x h x i x k]
0,76
0,80
0,90
1,20
1.693,04
1.800,55
2.070,38
1.927,27
(b) Yüzölçümü (m2)
(c) Birim değeri (TL/m2) [a / b]
(e) Değerleme günü birim fiyat (TL/m2) [c x d / ç]
(ğ) Kat sayısı
(j) Yararlanılan altyapı tesis sayısı
(m) Konu taşınmazın emsale göre hesaplanan birim değeri [e / l]
5
-
(n) Konu taşınmazın ortalama birim değeri (TL/m2) [m / 4]
1.827,81
(o) Ortalamadan sapma aralığı (TL/m2) [n x 1,15]
2.153,73
(ö) Ortalamadan sapma aralığı (TL/m2) [n x 0,85]
1.591,89
(p) Taşınmaz değeri (TL) [b x n]
622.478,97
Download

Taşınmaz değerlemesi