Yorum ve makaleler
YÖNTEM YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK ve BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş.
Not: Makaleler yazarın kişisel görüşünü ifade etmekte olup kaleme alındığı tarihteki mevzuat düzenlemeleri açısından geçerlidir.
Daha sonra meydana gelecek değişimler uygulamada farklılık yaratabilir. Bu nedenle makale tarihini göz önünde tutunuz.
26.03.2015
Konu: Konutlarda Net Alan Tanımına Ve İade Alınabilecek KDV
Tutarına Danıştay Ayarı
Konutlardaki KDV Uygulamasında Tarihsel Süreç
Bilindiği üzere, KDV uygulamasında, küçük konutlar lehine düzenlemeler yapılagelmiştir.
İlk uygulama, 1985 yılında “net alan 150 metrekareye” kadar olan konutların tesliminde istisna
getirilmesi şeklinde başlatılmıştır.
Daha sonra, KDV Kanununda 2007 yılında yapılan değişiklikle bu istisna kaldırılmış, “net alanı” 150
m2 ye kadar olan konutların tesliminde indirimli oranda (%1) KDV uygulamasına geçilmiştir.
Konutlardaki KDV oranı ile ilgili son düzenleme, 6322 Sayılı Kanunla yapılmış, Bakanlar Kuruluna
arsa ve konutun bulunduğu yer ve “vergi değerini” esas alarak yeni KDV oranları belirleme yetkisi
verilmiştir.
Bakanlar Kurulu da, yeni düzenlemenin kendisine verdiği yetkiyle, sadece “Büyükşehir Belediyeleri
sınırları içerisindeki lüks veya birinci sınıf olarak yapılan inşaatlara” yönelik bir düzenleme
yaptı.(2012/4116 Sayılı BKK)
Yeni düzenleme ile (yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projelerinde) yapı
ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29.
maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde
KDV oranı % 1,
b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde KDV oranı % 8 oldu.
Bu uygulama halen devam etmektedir.
Net Alan Tanımı
Yazımızın konusuna oluşturan net alan tanımı bu güne kadar çeşitli tartışma ve hatta mağduriyetleri
de beraberinde getirdi.
Konut teslimlerinde istisna uygulandığı dönemde KDV ye tabi olup olmama açısından, indirimli oran
döneminde de KDV oranı açısından idare ile mükellefler arasında sürekli sorun yaşandı.
İdare, bu konudaki ilk belirlemeyi istisnanın başladığı dönemdeki uygulamalara yön vermek amacıyla
31.12.1984 tarihinde yayınlanmış olan 9 seri no.lu KDV tebliğinde yaptı.
Anılan tebliğdeki net alan tanımı “faydalı alan” olarak belirtilmiş, faydalı alan da “konut içerisinde
İşçiler Cad. 1213 Sok. Key Plaza No:47 D:503 Alsancak /İzmir
Tel (0232) 421 52 00 – Faks (0232) 421 53 00
e-posta : [email protected]
web: www.yontemymm.com.tr
Yorum ve makaleler
YÖNTEM YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK ve BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş.
duvarlar arasında kalan temiz alandır” şeklinde tanımlanmıştı.
Uygulama bu şekliyle sorun yaratmazken, Bakanlık 1988 yılında görüş değiştirdi ve
KDV uygulamasında da, “Konut İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda
Vergi, Resim ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması Hakkındaki 2982 Sayılı Kanun” uygulamasında
esas aldığı faydalı alan tanımını benimsedi.
Hatırlanacağı üzere, anılan 2982 Kanun kapsamında, konut inşaatının teşviki amacıyla 150 m2 den
küçük inşa edilecek konutlarda harç, emlak vergisi, kredilerde BSMV istisnası gibi birçok muafiyet ve
istisna getirilmişti.
2982 Kanun kapsamında esas alınan faydalı alan tanımı da 15.11.1968 tarih ve 13052 sayılı Resmi
Gazete'de yayımlanan “Halk Konutu Standartlarındaki Esaslar” a bağlanmıştı.
İşte 30 no.lu KDV Genel Tebliğinde faydalı alan bu esaslara bağlı olarak yeniden tanımlandı ve
tebliğde aşağıdaki şekilde yer aldı:
“a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde
gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak,
- konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları;
-karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa
zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların
etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana
gelen teraslar;
-çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan
konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler;
-bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük
olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer
dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık;
-bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan
garajlar, faydalı alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun
faydalı alanına dahil edilirler. “
Daha sonra, tüm KDV tebliğlerinin tek bir tebliğde toplanma çalışması sonucunda yayınlanan ve şu an
için güncel olan KDV Genel Uygulama Tebliğinin “2.1.3” Bölümü”nde de de aynı tanım korundu.
Ancak bu arada Maliye Bakanlığı, KDV oran tespiti ve iade uygulamalarında bu tanımları esas alırken
imar ve ruhsat uygulamaları da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip İmar
Yönetmeliği’ne paralel olarak yürümektedir.
Bu yönetmelikte ise, kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar,
duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri
boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız
İşçiler Cad. 1213 Sok. Key Plaza No:47 D:503 Alsancak /İzmir
Tel (0232) 421 52 00 – Faks (0232) 421 53 00
e-posta : [email protected]
web: www.yontemymm.com.tr
Yorum ve makaleler
YÖNTEM YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK ve BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş.
bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve
arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, faydalı alan içerisinde sayılmamaktadır.
Danıştay’ın Yürütmeyi Durdurma Kararı
Yapılan bir başvuru üzere Danıştay, yukarıda bahsettiğimiz KDV Genel Uygulama Tebliğinin, net alan
tanımının yapıldığı 2.1.3 bölümünün yürütmesini durdurdu.
Peki, yürütmeyi durdurma ne anlama geliyor?
Yürütmenin durdurulması iptal anlamına gelmese de idarenin yürütmesi durdurulan konu hakkında
uygulama yapmasını engelliyor. Yani şu an net alan tanımına göre bir karar verilmesi gereken idari bir
işlem olsa Maliye Bakanlığının tebliğdeki tanımına değil Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı uygulamasına
göre işlem yapılması lazım.
İdari Yargılama Usulü Kanununun 27/7’nci maddesine göre, yürütmenin durdurulması kararı verilen
dava dosyaları öncelikle incelenir ve karara bağlanır. Be nedenle esastan kararın fazla
gecikmeyeceğini düşünüyoruz. Bu konuya ilişkin yürütmenin durdurulmasına oy birliği ile karar
verildiği için de dava sonucunda tebliğin o bölümünün iptal edilmesi kuvvetle muhtemel.
Bahsi geçen Danıştay 4’ncü Dairesinin 2014/4835 Esas Sayılı Kararında “net alanı 150 m2’ye kadar
konut”un tanımlanmasında bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği
bulunan Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin
dikkate alınması gerektiği, bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye
Bakanlığı’na her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de bu yetkisi sınırsız olmayıp uzman
kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi
bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “idarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis
ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin, idare hukuku ilkesinin” bir gereği olup bu
ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuka uyarlık görülmediği belirtiliyor.
Kararda Önemli Bir Şey Daha Var
Kararda net alan tanımı dışında yürütmesi durdurulan bir uygulama daha var.
Maliye Bakanlığı uygulamasında, 150 m2’nin altındaki konut teslimlerine yönelik olarak sadece konutun
yapımı için zorunlu olan harcamalara isabet eden KDV iade hesabına dahil edilebiliyor.
İade hesabına dahil edilebilecek KDV tutarı yukarıda bahsi geçen KDV Genel Uygulama Tebliğinin
3.1.3 İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen katma değer vergisi bölümünde“ tanımlanıyor ve
“3.1.3.1” alt başlığında da konuya yönelik bir örnek veriliyor.
Bahis geçen “Örnek 2” deki açıklama şöyle:
“Örnek 2: 150 m2’nin altındaki bir konutun inşasına yönelik olarak yapılan harcamalar (arsa bedeli
dâhil), genel yönetim giderleri (akaryakıt, büro malzemeleri, reklam, komisyon, temizlik malzemeleri
ve benzeri) ve ATİK’lerden işleme isabet eden paya ilişkin olarak yüklenilen KDV, işlemin bünyesine
giren vergiler kapsamında değerlendirilecektir.
150 m2’nin altındaki konut teslimlerine yönelik iade taleplerinde, konutun yapımıyla ilgili harcamalar
nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilebilecek, konutun yapımı için zorunlu olmayan
harcamalar nedeniyle yüklenilen vergiler iade hesabına dâhil edilmeyecektir.
İşçiler Cad. 1213 Sok. Key Plaza No:47 D:503 Alsancak /İzmir
Tel (0232) 421 52 00 – Faks (0232) 421 53 00
e-posta : [email protected]
web: www.yontemymm.com.tr
Yorum ve makaleler
YÖNTEM YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK ve BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş.
Dolayısıyla bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları
karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi,
spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar
nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dâhil edilemeyecektir.
Ancak arazinin yapısından dolayı yapılması zorunlu olan site içi çevre düzenlemeleri (istinat duvarı,
perde duvarı, site çevre duvarları, site içi zemin sertleştirme ve benzeri işler) nedeniyle yüklenilen
vergilerin iade hesabına dâhil edilmesi mümkündür,”
şeklinde düzenlenmiştir.
İşte anılan Danıştay Kararı ile tebliğin bu örneğin bulunduğu bölümünün de yürütmesi durduruluyor.
Karar da, “dava konusu edilen “Örnek 2”de ise iade hesabına dahil edilebilecek katma değer vergisine,
indirimli orana tabi teslimle ilgili olsa dahi, zorunlu değilse iade hesabına dahil edilemeyecektir. Kanunda
açıkça söz konusu teslimle “ilgili” olması ölçütüne yer verilmişken, zorunlu harcama ölçütüne göre verilen
örnek şeklinde düzenleme açıkça yasaya aykırıdır.” Açıklamasına yer veriliyor.
Eğer bu konuyla ilgili olarak da iptal kararı çıkarsa 150 m2 den küçük konut teslimlerine yönelik iade
alınabilecek KDV tutarı artacak ve bir arada bulunan konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve
kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole,
kamelya, çim ekimi, spor alanı, alışveriş merkezi gibi alanlara ilişkin yüklenilen KDV ler de iade
alınabilecek.
Bu konuya ilişkin yürütmenin durdurulması kararı ise oybirliği ile değil oy çokluğu ile alınmış. Ayrışık
oy sahibi Danıştay üyesi “indirimli orana tabi olmayan teslim ve hizmetler ile indirimli orana tabi
işlemlerle ilgisi bulunmayan giderler dolayısıyla yüklenilen vergilerin iade hesabına dâhil edilemez”
görüşü bildirmiştir.
Yani üyeler net alan tanımında olduğu gibi bu konuda tam mutabakat sağlamamışlardır. Bu nedenle
bu konuda iptal kararı çıkması diğer konu kadar yüksek olasılık değildir.
Sonuç Olarak
Danıştay’ın esasa ilişkin kararı iptal çıkarsa hem konut imal edenle hem de konut alıcılar açısından
sevindirici olacak.
Danıştay’ın bu konudaki kararını sabırla bekliyoruz.
Bir başka beklentimizde Maliye İdaresinden.
Niye sürekli tartışma yaratacak uygulamalarda ısrar edilir ki?
Bu konunun uygulayıcısı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının oldukça yeni olan 2013 tarihinde belirlediği
net alan tanımı yerine neden 1968 tarihli bir düzenleme esas alınır?
Beklentimiz hazır bir yargı kararı da çıkmışken bu karmaşık tanımlara son verilerek herkesi
rahatlatacak yeni bir düzenleme yapılması.
(Hazırlayan Atila Y. DÖLARSLAN; YMM)
İşçiler Cad. 1213 Sok. Key Plaza No:47 D:503 Alsancak /İzmir
Tel (0232) 421 52 00 – Faks (0232) 421 53 00
e-posta : [email protected]
web: www.yontemymm.com.tr
Download

Konutlarda Net Alan Tanımına Ve İade Alınabilecek KDV Tutarına