İNŞAAT SEKTÖRÜNDE
MUHASEBE ve VERGİ
UYGULAMALARI
İBRAHİM DEĞİRMENCİ
Yeminli Mali Müşavir
Kocaeli SMMMO
16.09.2015
İZEN YMM
1
İbrahim Değirmenci 1959 yılında Çanakkale’de
doğmuştur.
1981
yılında
Siyasal
Bilimler
Fakültesi’nden mezun olduktan sonra 1982 yılında
Maliye Bakanlığı’nda Gelirler Kontrolörü olarak
göreve başlamıştır. Burada 12 yıl denetim elemanlığı,
iki yıl ise Gelirler Kontrolörleri Başkan Yardımcılığı
görevinde bulunmuştur.
1994 yılında Maliye Bakanlığı’ndan ayrılarak
Yeminli Mali Müşavirlik yapmaya başlamış olup bu
arada 5 yıl süreyle Ankara Ticaret Odası’nın mali
danışmanlığını yürütmüştür. 2001 - 2002 yıllarında
Ankara YMM Odası Yönetim Kurulu, 2008-2013
yılları arasında ise TÜRMOB Disiplin Kurulu üyeliği
yapmıştır.
2
Eğitim Verilen İller
3
EĞİTİM KONULARI
İbrahim Değirmenci’nin gerek kamuda, gerekse özel sektördeki denetim
çalışmaları yanında çeşitli dergi ve gazetelerde yayınlanmış çok sayıda
makalesi bulunmaktadır. Diğer taraftan YMM ve SMMM odalarında;
1- İnşaat Sektöründe Muhasebe ve Vergi Uygulamaları
2- Mali Bilanço Analizi
3- Ar-Ge ve Sınai Üretim Teşvikleri
4- TTK ve VUK Açısından Dönem Sonu İşlemleri
5- Gelir / Kurumlar Vergisi Beyanname Düzenleme Esasları
6- Turizm Sektöründe Muhasebe ve Vergi Uygulamaları
7- UFRS’ye Uygun Finansal Tablo Düzenleme ve
Bağımsız Denetime Tabi Olma Esasları
8- Vakıf ve Derneklerde Muhasebe ve Vergi Uygulamaları
9- Sermaye Şirketlerinde Genel Kurul Esasları
4
İZEN YMM
GENEL OLARAK
İNŞAAT SEKTÖRÜ
5
İnşaat sektörü Türk ekonomisinde çok büyük paya
sahiptir. Bu sektör doğrudan ve dolaylı yoldan
hemen hemen tüm sektörleri etkilemektedir. Diğer
taraftan istihdam ağırlıklı olması nedeniyle de
işsizlik sorununun önlenmesinde ciddi katkıları
bulunmaktadır.
Bu nedenle inşaat sektörünün genel ekonomi
içindeki ağırlığı dikkate alınarak, muhasebe ve
vergi sorunlarının da ayrıntılı olarak tartışılarak
çözümlenmesi gereği vardır.
6
İnşaat Sektörü Neden Önemli?
Komşu Komşu! HUU!
Hey Neighbour!
7
“İnşaat” hayat demek
“İnşaat sektörü cari açığın ilacı olabilir” dendiğinde sektör
insandan çok uzakmış gibi durur. Halbuki inşaat;
- ev demek,
- iş yeri demek,
- manzarasında anı biriktirdiğimiz köprü demek,
- annenize giden yol demek,
- arkadaşınız ile piknik yaptığınız park demek,
dolayısıyla nerdeyse hayatınız demektir.
Hem kişiye hem ekonomiye bu denli değdiğindendir ki,
sektörün söz söyleyeni de söyleyecek sözü de çoktur.
Her kafadan bir ses çıkabilir ve siz bu sesli ortamda neye
inanacağınıza şaşırabilirsiniz.
8
Herkesi “AKILLI CESARET”in temsilcisi
olmaya davet ediyorum.
Bu kültür;
- Bilineni eleştirmek,
- Kabul edileni sorgulamaktır.
9
İZEN YMM
İNŞAAT
İŞLERİNİN
SINIFLANDIRILMASI
10
İnşaat İşlerinin
Sınıflandırılması
Kullanım Amacına
Göre
Yaptırana Göre
Muhasebe ve
Vergiye Göre
11
Kullanım
Amacına
Göre
Sınıflandırma
Konut
ve
işyeri
Mal
ve
Hizmet
Alt Yapı
ve
Bayındırlık
Elektrik
Üretim
12
Yaptırana Göre
Sınıflandırma
Yatırımcı
Kuruluşlar
DSİ, TOKİ
Gerçek ve Tüzel
Kişiler
Kooperatifler
13
Muhasebe
ve
Vergiye Göre
Sınıflandırma
Özel
İnşaat İşleri
Yap - Sat
Taahhüt
Şeklindeki
Yatırıma
Yönelik
Kooperatif
14
A- SATIŞ AMAÇLI İNŞAAT İŞLERİ:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Genel Olarak Satış Amaçlı İnşaat İşleri:
Arsanın Temin Edilmesi:
İnşaat Ruhsatının Alınması:
Maliyet İşlemlerinin Muhasebeleştirilmesi:
İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar:
Satışların Muhasebe Kaydı:
KDV Açısından Vergiyi Doğuran Olay:
Gayrimenkul Satışlarında KDV Oranları:
Net Alan Hesabı:
Tapu Harcına Esas Tutar:
İndirimli Orana Tabi Gayrimenkul Satışlarında
KDV İadesi:
15
B- ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ:
Arsa Sahibi İle Yapılan Sözleşme:
Konuya İlişkin Gelir İdaresinin Görüşü:
Konuya İlişkin Danıştay Görüşü:
Konunun Değerlendirilmesi:
Fatura Düzenleme Tarihi:
Arsa Sahibine Düzenlenecek Fatura Bedelinin Tespiti:
Arsa Sahibi Adına Yapılan Diğer Ödemeler:
Müteahhide Kalan Dairelerin Arsa Payı Bedelinin Tespiti:
Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Kesilen Faturanın Muhasebe Kaydı:
Müteahhite Kalan Dairelerin Arsa Payı Maliyet Kaydı:
Arsa Sahibi Açısından Müteahhite Teslim Edilen Arsa Payının Muhasebe
Kaydı:
12. Gerçek Kişi Arsa Sahibi Açısından Müteahhite Teslim Edilen Arsa Payının
Vergilendirilmesi:
13. Arsa Sahibi Gerçek Kişiler Tarafından Müteahhitten Alınan Konut ve
İşyerlerinin Üçüncü Kişilere Satışı:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
16
C- HASILAT PAYLAŞIMI KARŞILIĞI ARSA
TESLİMİ
1. Uygulamada Hasılat Paylaşımı:
2. Bağımsız Birimlerin Satışı:
3. Konuya İlişkin Bakanlık Özelgeler:
17
D- KOOPERATİFLERDE İNŞAAT İŞLERİ:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Defter Tutma ve Muhasebe Usulü:
Kooperatiflerin Kurumlar Vergisi Muafiyeti:
Yapı Kooperatiflerinin KDV Mükellefiyeti:
Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine Yaptığı
Teslimlerde KDV Matrahı:
Yapı Kooperatiflerinde Tapu Harcı:
Yapı Kooperatiflerinin Üyelerine Yaptığı
Teslimlerde KDV İadesi:
Kooperatiflere Yapılan İnşaat Taahhüt İşleri:
Yapı Kooperatiflerinde Arsa Payı Karşılığı
İnşaat İşleri:
18
E- YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ:
1. Şahsi Kullanım Amaçlı İnşaatlar:
2. Mal ve Hizmet Üretiminde Kullanılacak
İnşaatlar:
3. Yap-İşlet-Devret Kapsamındaki İnşaatlar:
19
F- YILLARA SARİ İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Yıllara Sari Olma Koşulları:
İşe Başlama Tarihi:
Yıllara Sari Taahhüt İşlerinin Muhasebesi:
Amortismanların Dağıtımı:
Müşterek Giderlerin Dağıtımı:
Faiz ve Kur Farklarının Beyanı:
Tevkifat Uygulaması:
Kazancın Beyan Zamanı:
20
G- TAAHHÜTE DAYALI DİĞER İNŞAAT İŞLERİ:
1. Beyan Zamanı:
H- YURT DIŞI İNŞAAT VE ONARIM İŞLERİ:
1. Kapsama Giren İnşaat İşleri:
2. Muhasebe Kayıtlarının Tutulma Yeri:
3. İşin Tamamlanmasından Sonra Ödenen Faiz ve Kur
Farklarının Durumu:
4. Merkez ve Şubeler Arasındaki Cari Hesapların
Değerlemesi:
5. Kazanç veya Hasılatın Türkiye’ye Döviz Olarak
Getirilmesi Halinde Doğacak Kur Farklarının Durumu:
21
İZEN YMM
ARSA PAYI KARŞILIĞI
İNŞAAT İŞLERİ
22
Arsa Payı İnşaat İşi Nedir ?
23
1- Arsa Sahibi İle Yapılan Sözleşme:
Müteahhit firma ile Arsa Sahibi arasında noterde
“Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul
Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlenmektedir. Bu sözleşmede
tarafların birbirlerine karşı yükümlülükleri belirtilirken; “Mal sahibi,
sözleşme hükümlerine göre yapımcı firmanın uhdesinde kalan
dairelerin ve diğer ticari vasıfta mekanların tapu dairesi
nezdinde gerekli ferağını vermeyi (arsa paylarını devir
etmeyi) ve yapımcı firma da arsa sahibine ait arsa üzerine
bu sözleşme esasları dairesinde bina inşa etmeyi ve bu iş
için mal sahibinden bir bedel talep etmemeyi karşılıklı olarak
tamamen kabul ve taahhüt ederler.” şeklinde belirlenmektedir.
24
2- İnşaat Ruhsatı:
Arsa Sahibi
İnşaatın Sahibi
İnşaatı Yapan
Müteahhit
25
Gelir İdaresi’nin Görüşü Nedir ?
26
Konuya İlişkin Gelir İdaresinin Görüşü:
Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur.
Bunlardan birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhide
arsa teslimi,
Arsa Sahibi
Teslim
Arsa Payı Teslimi
27
İkincisi ise; müteahhit tarafından arsaya karşılık
olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri
teslimidir.
Konut / İş Yeri
Teslim
Müteahhit
Dolayısıyla arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması halinde,
konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi
KDV’ye tabidir. Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın
karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden
KDV uygulanır. ( KDV Genel Uygulama Tebliği )
28
Yargının Görüşü Nedir ?
29
Konuya İlişkin Danıştay Görüşü:
Danıştay’ın konuya ilişkin bir çok kararı
bulunmasına rağmen, aşağıda belirtilen
Dava Daireleri Genel Kurulu’nun iki kararı
yargının esas görüşlerini özetler niteliktedir.
30
a) Uyuşmazlığın esası; kat karşılığında
mülkiyeti başkasına ait arsa üzerinde inşaat
yapılarak oluşturulan işyeri niteliğindeki
bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim
edilmesi halinde katma değer vergisi
mükellefiyetinin
doğup
doğmadığına
ilişkindir.
31
“Arsa karşılığı inşaatta, arsanın mülkiyetinde
değişiklik yapılmaksızın, üzerine inşa edilen bağımsız
bölümlerin arsa sahibi ile müteahhit arasında
paylaşıldığı, bağımsız bölümlerin bir kısmının
müteahhit tarafından arsa sahiplerine verilmesinin
trampa muamelesi olmadığı, yükümlü şirketin arsa
karşılığı inşa edip sözleşme uyarınca arsa sahiplerine
bıraktığı bağımsız bölümlerin katma değer vergisine
tabi olmayacağı gerekçesiyle ısrar kararında hukuka
aykırılık görülmediğinden temyiz isteminin reddine oy
çokluğuyla karar verilmiştir.” (Danıştay Vergi Dava
Daireleri Genel Kurulu 25.12.1998 tarih E:1997/415
K:1998/444 Sayılı Karar)
32
b) “... Arsa karşılığı arsa sahibine bağımsız
bölüm verilmesi katma değer vergisinin
konusuna girmediğinden, olayda arsa
sahibine teslim edilen ... nolu dairenin teslimi,
katma değer vergisine tabi olmadığından bu
daire nedeniyle yüklenilen katma değer
vergisinin iadesinin de mümkün olmadığı”
(19.05.2013 tarih ve E:2011/350, K:2013/259
sayılı Vergi Dava Daireleri Kurulu Kararı)
33
Yargının (a)’da belirtilen görüşü KDVK’nun
4/2. maddesine açıkça aykırıdır. (b)’de
belirtilen kararı ise (a)’da belirtilen kararın
doğal sonucu olup KDVK’nun 30/a
maddesine uygundur. Danıştay’ın (b)’de
belirtilen kararından sonra yargı kararları
mükellef lehine olmaktan çıkmıştır.
34
Konunun Değerlendirilmesi:
Konuya İlişkin Yasa Hükümleri:
i. “Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi
veya diğer bir hizmet olması halinde
bunların her biri ayrı işlem olup hizmet veya
teslim
hükümlerine
göre
ayrı
ayrı
vergilendirilmesi gerekir.”( KDVK md. 4/2)
35
ii. Vergiye tabi olmayan veya vergiden
istisna edilmiş bulunan malların teslimi ve
hizmet ifası ile ilgili alış vesikalarında
gösterilen veya bu mal ve hizmetlerin
maliyetleri içinde yer alan katma değer
vergisi,
hesaplanan
katma
değer
vergisinden indirilemez. (KDVK Mad:30/a)
36
iii. “Elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların
satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi,
takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine
sermaye olarak konulmasını ifade eder.” (GVK Mükerrer Md. 80/6)
Bize göre yukarıda belirtilen yasa hükümleri ve arsa sahibi ile
müteahhit arasında yapılan sözleşme içeriği dikkate alındığında,
olayın gerçek mahiyetinin mal (arsa payı) karşılığı hizmet alımı
(inşaat işi) olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle Gelir İdaresinin
görüşündeki ikinci ifadenin “arsaya karşılık olarak müteahhit
tarafından arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut
veya işyeri) yapılmasıdır.” şeklinde olması gerektiğini
düşünmekteyiz.
37
Doğru
İnşaat Yapım
Hizmeti
Bizim
Görüşümüz
Müteahhit
Diğer taraftan, Yargı Kararlarına göre olay “trampa”
kapsamına girmemekle birlikte, mal karşılığı hizmet alımı
olduğundan KDVK’nun 4/2’nci maddesi kapsamında
verginin konusuna girdiği açıkça anlaşılmaktadır.
38
Fatura Düzenlenecek Mi?
Düzenlenecek İse Ne Zaman?
39
Fatura Düzenleme Tarihi:
“Arsa payı karşılığı inşaat işlerinde vergiyi
doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı
konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa
sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu
tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi
doğuran olay vuku bulmaktadır.”
40
Fatura Bedeli Ne Olacak?
41
Bize göre olaya arsa sahibinin müteahhide teslim
ettiği arsa payının emsal bedelinin ne olduğu
yönüyle bakılması gerekmektedir. Karşılıklı
teslimde bilinmeyen arsa payının bedelidir.
Burada açıklığa kavuşturulması gereken husus,
müteahhit bu arsayı satın alsaydı ne kadar
BEDEL ödemesi gerekirdi sorusunun cevabıdır.
Bu cevap Gelir İdaresi Başkanlığınca 09.09.2011
tarih ve 1553 sayılı özelge ile verilmiştir. Söz
konusu özelge hükmüne göre;
42
“Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa
payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire
ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların
toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa
karşılığında müteahhit firma tarafından arsa
sahibine verilecek daireler için yapılan
harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit
firma açısından arsa sahibinden alınan arsa
payının maliyet bedeli olacaktır.” Gelir İdaresi
Başkanlığı’nın konuya ilişkin görüşü hiçbir
tereddüde yer bırakmayacak kadar açıktır.
43
Yukarıdaki özelgeden anlaşılacağı üzere; emsal bedel
olarak, arsa sahibine verilen dairelerin inşaat maliyeti
dikkate alınarak;
Müteahhit
Arsa
Payı
Maliyeti
=
Arsa Sahibine
Verilen
Dairenin
İnşaat Maliyeti
+
Arsa Sahibine
Verilen
Nakit Toplamı
Hesabıyla arsa sahibine düzenlenecek faturanın bedeli tespit
edilmelidir. Bakanlığın bu görüşü KDVK 27’nci maddesindeki
“Bedeli bulunmayan veya bilinmeyen işlemler ile bedelin
mal, menfaat, hizmet gibi paradan başka değerler olması
halinde matrah, işlemin mahiyetine göre emsal bedeli veya
emsal ücretidir.” hükmüne de uygun düşmektedir.
44
Arsa Sahibi Adına Yapılan Diğer Ödemeler:
Arsa sahibi adına müteahhit tarafından aşağıda belirtilen
kapsamda yapılan ödemelerde müteahhidin kendisine kalan
dairelerin arsa payı maliyetine dahil edilmek suretiyle
muhasebeleştirilmesi gerekir.
- Yapı Denetim Firmasına Yapılan Ödemeler
- Arsa Sahibi Adına Ödenen Vergi ve Harçlar
- Ödenen Kira Bedelleri
- Ödenen Diğer Nakit Bedeller
45
KDV Oranı Ne Olacak ?
46
Genel KDV Oranı:
Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir
işlem için %10’dur. (KDVK mad:28). Ancak
Bakanlar Kurulu Kararı ile Genel KDV Oranı
%18 olarak belirlenmiştir. (2007/13033 Sayılı
B.K. Kararı)
47
İnşaat İşlerinde KDV Oranı:
Bakanlar Kurulu Kararı ile:
- Net alanı 150 m²'ye kadar konut teslimleri,
- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt
işleri,
- Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve
belediyelere yapılan sadece 150 m2’ye kadar
konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,
için KDV oranı (%1), diğer teslimlerde %18 olarak
tespit edilmiştir.
48
Büyükşehir Belediye Sınırları İçindeki
Konut Teslimlerinde KDV Oranı;
150 m²’ye kadar konutlardan;
-
Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan, (Kentsel
dönüşüm alanları hariç )
-
01.01.2013 tarihinden itibaren, yapı ruhsatının alındığı
tarihte; üzerine yapıldığı arsanın EVK’nun 29’uncu
maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi
değeri;
* 1 TL ile 500 TL arasında %1,
* 500 TL ile 1.000 TL arasında %8,
* 1.000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18,
vergi oranı uygulanacaktır.
49
Arsa Sahibine Düzenlenecek Fatura’da
KDV Oranının Tespiti:
Daha önce belirtildiği üzere; Gelir İdaresinin görüşündeki
ikinci ifadenin “arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından
arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut veya
işyeri) yapılmasıdır.” şeklinde değiştirilmesi halinde,
müteahhit tarafından arsa sahibine düzenlenecek faturadaki
katma değer vergisi oranı, inşa edilen bağımsız birimin
niteliğine bakılmasızın %18 olacaktır.
Bugünkü uygulamada arsa sahibine inşa edilen 150m²’nin
altındaki konutlar için düzenlenen faturalarda %1 oranı
dikkate alınmaktadır.
50
Müteahhite Kalan Dairelerin
Arsa Maliyeti Nasıl Hesaplanır ?
51
Bilindiği üzere bir konut yada iş yeri maliyeti iki temel
unsurdan oluşmaktadır.
Toplam Maliyet
=
Arsa Maliyeti
(1)
+
İnşaat Maliyeti
(2)
Bu maliyetlerden en önemlisi arsa maliyetidir. Bu nedenle
arsa maliyetine katlanmak istemeyen bazı müteahhitler arsa
teminini, arsa sahiplerine yapacakları inşaat işleri karşılığı
sağlamaktadırlar.
52
Yukarıda belirtilen Gelir İdaresi Özelgesine göre; “müteahhite
kalan bağımsız birimlerin arsa maliyet bedelini, arsa payı
karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin
yapımı için katlanılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır.
Buna göre ;
1 Daire
Arsa Payı
Maliyeti
=
Arsa Sahibine
Verilen Dairelerin
İnşaat Maliyeti
+
Arsa Sahibine
Verilen
Nakit Toplamı
/
Müteahhite
Kalan Daire
Sayısı
/
m² Büyüklüğü
53
Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; (A) şahsı arsasını
(B) Ltd. şirketi’ne inşaat karşılığı vermiştir. İnşa edilen konut
ve işyerlerinin özellikleri ile taraflar arasındaki dağılımı
aşağıdaki gibidir.
Konut ve İş Yeri Adedi
:
10 + 2
Müteahhide Kalan
:
8+1
Arsa Sahibine Verilen
:
2+1
Toplam İnşaat Maliyeti
:
2.400.000,00 TL
Toplam İnşaat m²’si
:
1.205 m²
54
Arsa sahibine inşa edilen bağımsız birimlerin inşaat
maliyetleri; 2.400.000,00/1.205 x bağımsız birimin m²’si
formulüyle aşağıdaki gibi hesaplanmalıdır.
No
m²
Cinsi
İnşaat Maliyeti
1
60
İşyeri
119.502
5
105
Konut
209.129
12
160
Konut
318.672
Toplam
325 m²
647.303
55
Örneğimize göre; arsa sahibine yapılan inşaat maliyet bedeli
647,303 TL olduğuna göre, emsal bedel olarak bu maliyet
bedeli esas alınarak, müteahhide kalan dairelerin her birinin
arsa payları yukarıdaki gibi hesaplanmalıdır.
No
m²
Cinsi
2
3,4
6,7,8,
9 ve 10
11
Topla
m
60
105
İşyeri
Konut
90
160
880 m²
İnşaat
Arsa Payı
Maliyeti
Maliyeti
119.502
44.134
Toplam
Maliyet
163.636
418.258
154.470
572.728
Konut
896.265
331.008
1.227.273
Konut
318.672
117.691
436.363
1.752.697
647.303
2.400.000
56
Arsa Sahibine Kesilen Fatura
Nasıl Muhasebeleştirilir ?
57
Müteahhidin arsa sahibine kestiği fatura kendisi
tarafından aşağıdaki gibi muhasebeleştirilmelidir.
-------------------------------/-----------------------------------------120 Alıcılar
763.818
620 Satılan Mamül Maliyeti
647.303
600 Yurtiçi Satışlar
391 Hesaplanan KDV
152 Mamul Maliyeti
647.303
116,515
647.303
Arsa Sahibine Kesilen Fatura Kaydı
-------------------------------/-----------------------------------------58
İnşaat Devam Ederken
Yapılan Satışlar Ne Zaman
Gelir Yazılır?
59
İnşaat devam ederken gerçekleştirilen satışlar nedeniyle
yapılan tahsilatlar, fatura düzenlenip düzenlenmediğine
bakılmaksızın o yılın geliri olarak muhasebeleştirilemez.
Erken satışlar nedeniyle fatura düzenlenmiş ise, “Gelecek
Yıllara Ait Gelirler”, fatura düzenlenmemiş ise “Alınan
Sipariş Avansları” olarak kaydedilmelidir.
----------------------------/------------------------------------------------102. Bankalar
600.000
440.Alınan Sipariş Avansları
600.000
480.Gelecek Yıllara Ait Gelirler 600.000
---------------------------/---------------------------------------------------
60
Müteahhide Kalan Dairelerin
Arsa Payı Maliyeti
Nasıl Muhasebeleştirilir ?
61
----------------------------/-------------------------------------------151 Arsa Payı Maliyeti (inşaat)
647,303
151 Arsa Payı Maliyeti (KDV)*
116,515
120 Alıcılar
763.818
Müteahhide Kalan Dairelerin Arsa Payı Maliyet Kaydı
---------------------------/--------------------------------------------* KDV tutarının arsa sahibinden tahsil edilmediği
varsayıldığından, KDV tutarı arsa maliyetine, diğer nakit
ödemeler olarak ayrıca dahil edilmiştir.
62
Arsa Sahibi Açısından Müteahhide Teslim Edilen
Arsa Payının Muhasebe Kaydı
Örneğimizdeki arsanın ticari faaliyette bulunan
bir Ltd. Şti. aktifine 400,000 TL bedelle kayıtlı
olduğunu varsayarsak, bu arsanın 292.116 TL’lık
kısmı müteahhite kalan dairelerin arsa payını,
107.884 TL’lık kısmı ise arsa sahibinin kendisine
kalan dairelerin arsa payını oluşturacaktır. Bu
durumda arsanın iktisadi işletmenin aktifine
kayıtlı olması nedeniyle arsa sahibi Ltd. Şti.
tarafından müteahhite arsa payı faturası
kesilmesi ve aşağıdaki şekilde muhasebe kaydı
yapılması gerekmektedir.
63
-----------------------------------------/------------------------------------120 Alıcılar (Müteahhit)
763.818
250 Arsalar
391 Tahsil KDV
679 M.D.V.Satış Karı
292.116
116.515
355.187
Müteahhide Kesilen Arsa Faturasının Muhasebe Kaydı
----------------------------------------/--------------------------------------
64
Çünkü gayrimenkullerin alım, satım ve inşa
işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden
doğan
kazançları
ticari
kazanç
olarak
vergilendirilmesi gerektiğinden, arsa sahibi
gerçek ve tüzel kişilerin bu kapsamda olmaları
durumunda arsa maliyet bedeli ile satış bedeli
(müteahhidin fatura bedeli) arasındaki fark ticari
kazanç olarak vergilendirilecektir.
Teslime konu arsa işletmenin maddi duran
varlıkları arasında yer alan bir arsa ise, bu
durumda maddi duran varlık satış kazancı olarak
vergilendirme yapılacaktır.
65
Ancak kurumlar vergisi mükellefleri açısından
Kurumlar Vergisi Kanununun 5’inci maddesinin
birinci fıkrasının (e) bendindeki; "Kurumların, en
az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan
taşınmazların satışından doğan kazançların
%75’lik kısmı kurumlar vergisinden müstesnadır”
hükmünden yaralanabileceklerdir.
Arsa sahibi Ltd. Şti.’nin ayrıca kendisine kalan
bağımsız birimlerin aktifleştirilmesine (arsanın
binaya
dönüşmesine)
ilişkin
aşağıdaki
muhasebe kaydını da yapması gerekecektir.
66
---------------------------------/----------------------------------252 Binalar (İnş. Maliyeti)
647.303
252 Binalar (Arsa Payı)
107.884
191 İndirilecek Kdv
116.515
250 Arsalar
320 Satıcılar (Müteahhit)
107.884
763.818
Müteahhidin Kestiği Faturanın Muhasebe Kaydı
---------------------------------/-----------------------------------
67
Gerçek Kişi
Arsa Sahibi Açısından
Gelir Vergisi Doğar Mı?
68
1- Arsanın Teslimi Nedeniyle
Değer Artış Kazancı:
Müteahhide teslim edilen arsa payının iktisap tarihinin
üzerinden 5 yıl geçmemiş ise GVK’nın mükerrer 80’inci
maddesine göre değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi
gerekecektir. Çünkü GVK’nun aynı maddesindeki ifadeye
göre; “Elden çıkarma deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların
satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa
edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret
şirketlerine sermaye olarak konulması ifade eder”
şeklindedir.
69
2- Müteahhitten Alınan Konut ve İşyerlerinin
Üçüncü Kişilere Satışı:
a) Değer Artış Kazancı Olarak:
İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler
hariç) 70. Maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7)
numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap
tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından
doğan kazançlar değer artış kazancıdır. (GVK mad. mük.
80/6)
70
b) Ticari Kazanç Olarak:
Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle
devamlı olarak uğraşanların bu işlerden doğan
kazançları ticari kazançtır. (GVK mad. 37/4)
Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan
arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde
parsellenerek bu müddet içinde veya daha
sonraki
yıllarda
kısmen
veya
tamamen
satılmasından; elde edilen kazançlar. (GVK mad.
37/6)
71
c) Değer Artış Kazancı / Ticari Kazanç Ayrımı:
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin
niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur
“faaliyetteki devamlılık” tır.
Burada devamlılık unsurunu belirleyen en
belirleyici
ölçüt
kazanç
doğuran
işlem
sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk
gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden
fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında
art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
72
Alım satım işlemlerinin birden fazla olması
halinde kazanç şeklinin belirlenebilmesi için
ikinci önemli unsur olan “satışın hangi
amaçla
yapıldığı”nın
tespit
edilmesi
gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen
gelirin niteliğinin belirlenmesinde üçüncü
önemli
unsur
ise
“ticari bir organizasyonun varlığı”dır.
73
Gayrimenkul alım satım işlemi "ticari
kazanç"
hükümleri
kapsamında
değilse, elde edilen kazanç "değer
artış kazancı" hükümlerine göre
tespit edilir.
74
d) İktisap Tarihinin Tespiti:
Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa
edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi
sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi
sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul
edilmesi gerekir.
Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin
fiilen kullanımına bırakıldığı, söz konusu gayrimenkulleri fiilen
kullandıklarını tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik,
telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik
etmeleri halinde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi
yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi
gerekir. (GVK Sirküleri 2011/2)
75
e) Satılan Gayrimenkullerin
Maliyet Bedelinin Tespiti:
Bilindiği üzere bir konut / iş yeri maliyeti iki temel
unsurdan oluşmaktadır.
Toplam Maliyet
=
Toplam Arsa
Maliyeti (1)
+
Toplam
İnşaat Maliyeti (2)
Kat Karşılığı arsa devrine ilişkin inşaat sözleşmesi
gereği iktisap ettiğiniz dairelerin maliyet bedeli;
76
E-mail: [email protected]
77
Download

Arsa Sahibi