Gayrimenkul Değerleme Esasları 2014 1. Dönem A kitapçığı Hatalı Sorular
Soru 7.
X Taşınmazı Toplam Birim = 5 / 0,10 = 50, Dolu Birim = 50 – 5 = 45
Y taşınmazı Toplam Birim = 3 / 0,12 = 25, Dolu Birim = 25 – 3 = 22
Toplam Dolu Birim 100 adet olduğuna göre; Z Taşınmazı Dolu Birim = 100 – 45 – 22 = 33
Z Taşınmazı toplam birim = 33 + 4 = 37
Z Boşluk oranı = 4 / 37 = 0,1081 = %10,81
Soruda %10,81’e en yakın cevap %11’dir. Ancak bu cevap olmadığından sorunun iptali gerekir.
Soruda “toplam dolu birim 100 adet” yerine “toplam birim 100” alınırsa Z’deki boşluk oranı 0,16
çıkmaktadır. Ancak soruda 3 taşınmazdaki “toplam dolu birim sayısı 100” olarak verildiğinden
yukarıda ele alındığı gibi cevaba ulaşılamamaktadır.
Sorunun yukarıda belirtilen gerçek cevabına ulaşılamadığından “iptal edilmesi” gerekir.
Soru 11.
Yatırım bandı yöntemi: ipotek kredisi kapitalizasyon oranı ve özkaynakkapitalizasyon oranı
kullanılarak, taşınmazın bütünleşik kapitalizasyon oranı şu şekilde bulunur:
RO = M x RM + E x RE
RO : Taşınmazın Bütünleşik Kapitalizasyon Oranı,
M: Kredi/Değer Oranı
RM: İpotek Kapitalizasyon Oranı (İpotek Sabiti)
E: Özkaynak/Değer Oranı
RE: ÖzkaynakKapitalizasyon Oranı.
Burada ipotek kapitalizasyon oranı; yıllık borç servisi (alınan kredinin taksit ödemelerinin yıllık
toplamı)’nin, alınan kredi (anapara) tutarına bölünmesi sonucu elde edilir.
Özkaynakkapitalizasyon oranı ise; Taşınmazın net faaliyet gelirinden yıllık borç servisinin çıkarılması
sonucu eled edilen özkaynağa nakit akımı (özkaynak temettüsü)’nın, taşınmazın satın alınmasında
kullanılan özkaynak tutarına bölünmesi sonucu elde edilmektedir.
Kaynak: Gayrimenkul Değerlemesi, (Tercüme Eden: Erbil Töre), İstanbul Üniversitesi Yayın No: 4487.
Sayfa 535-536.
İpotek Kapitalizasyon oranı, kredi verenlerin verdikleri kredinin % kaçı kadar bir yılda geri nakit
aldığını ifade eden bir kavram olup, borcun maliyetini ifade etmez.
Diğer yandan özkaynakkapitalizasyon oranı, özkaynaksahininin verdiği özkaynağın % kaçı kadar bir
yılda nakit elde ettiğini gösteren kavram olup, özkaynak maliyetini veya özkaynaksahininin yatırımdan
% kaç getiri elde ettiğini göstermez. Yıllık karlılığını gösterir. Özkaynakkapitalizasyon oranı, finansal
analizdeki özkaynak karlılığı (ROE) ile eşdeğer bir kavramdır. Diğer yandan bütünleşik kapitalizasyon
oranı da “ekonomik rantabilite oranı” ile eşdeğer bir kavramdır.
Soruda belirtilen borcun maliyeti ve özkaynak maliyeti ile taşınmazın finansmanında kullanılan
kaynakların mevcut yıldaki “ağırlıklı ortalama kaynak (sermaye) maliyeti” tespit edilebilir. Ve eğer
kaynak (sermaye) yapısı değişmeyecek ise, taşınmaz yatırımından gelecek yıllarda elde edilecek
nakitlerin bugüne iskonto edilmesinde “ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti” kullanılabilir. Ancak
borcun maliyeti ve özkaynak maliyeti kullanılarak mülkün kapitalizasyon oranının belirlenmesi
mümkün değildir.
Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti, yatırımdan gelecek yıllarda elde edilecek tüm nakitlerin bugüne
iskonto edilmesinde kullanılabilen bir oran iken, kapitalizasyon oranı, tek yılın gelirini değere
dönüştürmede kullanılan (aktif karlılığı, özkaynak karlılığı gibi) bir orandır.
Sonuç olarak kapitalizasyon oranı ile “sermaye maliyeti” aynı kavramlar değildir. Bu nedenle sorunun
iptali gerekir.
Soru 13.
Soruda her işyerinden 2000 TL kira geliri elde edildiği belirtilmiş olup, bu kira tutarının aylık dönemler
ile olması halinde sorunun cevabına ulaşmak mümkün olmaktadır. Eğer kira tutarının yanında bir
dönem belirtilmez ise bu tutarın yıllık olduğu varsayılır. (geçmiş yıllardaki sorulara bakınız) Eğer 2.000
TL kira tutarının yıllık olduğu düşünülür ise sorunun cevabı 100.000 TL olmaktadır. Bu cevap şıklarda
yer almamaktadır.
Sorunun iptali gerekir.
Soru 22.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile belirlenmiş usul
ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve
hizmetleri, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli
mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veyaözel cari ve katılma
hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla
paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu’nun 48 inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler
çerçevesinde olmak kaydı ile bu Tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası
kurumudur.
Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule
dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul
alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki varlıklardan kazanç elde eden gayrimenkul yatırım
ortaklığı, yılsonundabu kazancı, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde,
ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına
aktarabilmektedir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve
gayrimenkul projelerine portföy değerlerinin en az % 50'si oranında yatırım yapmak
zorundadırlar.
Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sermaye piyasası araçları
içinde değil, sermaye piyasası kurumları içinde “kollektif yatırım kuruluşları” altında yer almaktadır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul yatırımlarında kullanılan bir finansal araç değildir.
Gayrimenkullere yatırım yapan bir şirkettir.
Soruda iki yanlış cevap bulunduğundan sorunun iptal edilmesi gerekir.
Soru 24.
Uluslararası değerleme standartlarında; Yatırım Değeri şöyle tanımlanmıştır:
Bir mülkün belirli bir yatırımcı veya yatırımcılar grubu için, belirlenmiş yatırım hedefleri
doğrultusunda ifade ettiği değerdir. Bu sübjektif kavram, bir mülkü, tanımlanabilir yatırım hedefleri
ve/veya kriterleri bulunan belirli bir yatırımcı, yatırımcılar grubu veya kurumla ilişkilendirir. Bir varlığın
yatırım değeri, o varlığın Pazar Değeri’nden daha fazla veya daha az olabilir. Yatırım Değeri terimi
yatırım mülkünün Pazar Değeri ile karıştırılmamalıdır. Bununla birlikte Pazar Değeri, belirli bir mülke
birçok kişi tarafından atfedilen yatırım değerlerini yansıtabilir.
Bu tanım çerçevesinde, yatırım değeri, yatırımdan gelecekte elde edilecek nakitlerin, yatırımcının
istediği getiri oranı ile bugüne iskonto edilmesiyle elde edilen değerdir.
Nakit kavramı ile kar kavramı birbiri ile eşdeğer kavramlar değildir. Örneğin, muhasebede yer alan
amortisman kavramı, gider iken ve karı düşürürken, nakit çıkışı olmaz. Ve ilgili dönemde elde edilen
kar ile nakit birbirinden farklı olabilmektedir.
Yatırım değeri, gelecekte yatırımdan elde edilecek (kar değil) naktin (herhangi bir oran ile değil) ilgili
yatırımcının ilgili yatırımdan beklediği getiri oranı ile bugüne iskonto edilmesi ile elde edilen değerdir.
Soru tam açık olmaması ve tanımda yanlışlıklar içermesi nedeni ile iptali gerekir.
Download

Gayrimenkul Değerleme Esasları 2014 1. Dönem A kitapçığı Hatalı