FİYAT TESPİT
RAPORUNA
İLİŞKİN ANALİZ
RAPORU
KÖRFEZ GYO A.Ş.
22 Nisan 2014
ATIG YATIRIM MENKUL DEĞERLER A.Ş.
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
Önemli Not
İşbu rapor, ATIG Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 12/02/2013 tarihli ve
5/145 sayılı ilke kararına dayanılarak hazırlanmıştır. Rapor, Tacirler Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’nin
konsorsiyum lideri olarak Lider Faktoring A.Ş. (Lider Faktoring) için hazırladığı Halka Arz Fiyat Tespit
Raporu’nu değerlendirmek amacıyla hazırlanmıştır.
Bu rapor yanlızca aracı kurumun fiyat tespit raporu hakkındaki görüşü olup yatırımcıların pay alım satımına
ilişkin herhangi bir öneri ya da teklif içermemektedir. Yatırım kararlarının halka arza ilişkin olarak hazırlanan
izahnamenin incelenmesi sonucu verilmelidir. Rapor içerisinde bulunabilecek hata ve noksanlıklardan dolayı
ATIG Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz.
1
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
1.) HALKA ARZA İLİŞKİN GENEL BİLGİLER
Kaynak: Gedik Yatırım
2
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
Halka arz öncesi ortaklık yapısı aşağıdaki tabloda verilmektedir:
Kaynak: Körfez GYO 2013 Yıllık Faaliyet Raporu
Şirketin en büyük hissedarı %99.996 pay ile Kuveyt Türk’tür. Yönetim Kurulu’na aday gösterme imtiyazı taşıyan
nama yazılı A grubu hisseler de Kuveyt Türk’e aittir.
3
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
2.) ŞİRKETE İLİŞKİN BİLGİLER
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Körfez GYO) 1996 yılında ‘’Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt
Turizm Sanayi ve Ticaret AŞ’’ ünvanı ile kurulmuştur. Şirketin en büyük hissedarı %99.996 pay ile Kuveyt Türk
Katılım Bankası AŞ’’dir. Şirket Sermaye Piyasası Kurulu’nun 05.12.2011, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret
Genel Müdürlüğü’’nün 14.12.2011 tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu’nun 29.12.2011
tarihindeki tescili ile ‘’Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ’’ olarak unvan değişikliğine gitmiş ve
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’’na dönüşmüştür.
Şirket halka arz süreci için 30-31 Mayıs tarihlerinde SPK’dan izin almıştır, fakat piyasalarda yaşanan olumsuz
gelişmeler nedeniyle halka arz süreci için SPK’dan ek süre talep edilmiştir. SPK 12 Haziran 2012 tarihli yazısıyla
şirketin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) statüsünün korunarak şirkete 31 Aralık 2012 tarihine kadar halka
arz başvurusu yapması hususunda izin vermiştir. Şirket bunun üzerine 27 Aralık 2012 tarihinde SPK’ya
başvurarak halka arz sürecini başlatmıştır.
2013 yılında şirketin daha iyi şartlarda bir halka arz gerçekleştirebilmesi için sermaye artırımına gidilmesine
karar verilmiştir. Şirketin çıkarılmış sermayesinin 65.822.000 TL’den 49.500000 TL’ye azaltılması işlemi
07.08.2013 tarihinde tamamlanmıştır.
Körfez GYO, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve
gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak üzere kayıtlı sermayeli olarak kurulmuştur. Körfez GYO’nun
portföyünde ‘’Kartal Horizon Projesi’’, ‘’Kilyos Arsası’’ ve yıkım kararı olan Güre tesisi mevcuttur.
3.) FİNANSAL DURUM
Şirketin 2010, 2011, 2012 ve 2013 yıl sonu bilanço ve gelir tablosu açık ve anlaşılır bir şekilde hazırlanmıştır.
Finansal tablolar incelendiğinde 2013 yıl sonu bilançosunda görülen 22.199.574 TL’lik Ticari Borç dikkat
çekmektedir. 31.12.2013 tarihi itibariyle ilişkili taraflara olan borçlar Körfez Gayrimenkul İnşaat İş
Ortaklığı’nın hisse devrinden (brüt 16.332.000 TL) ve İstanbul Kartal ilçesindeki Kuveyt Türk’e ait olan arsanın
şirket tarafından satın alınmasından kaynaklanan (brüt 8.758.635 TL) ve Kuveyt Türk’e olan borçlardan
oluşmaktadır.
2013 yıl sonu bilançosunda nakit ve nakit benzerlerinde 2012 yıl sonuna göre yaklaşık 15.6 milyon TL artış
gözlenmiştir. Stoklar ise 2013 yıl sonunda 48.9 milyon TL’ye yükselmiştir. 2012 yıl sonuna göre stoklarda
meydana gelen artış Güre Tesisi’nin (%80.15) şirket portföyüne alınmasından kaynaklanmaktadır. 14.987.253
TL bedelle portföye dahil edilen Güre Tesisi’nin devre mülklere isabet eden 10.982.168 TL’lik kısmı stoklarda,
ticari ünitelere (otel, sosyal tesis ve iş yerleri) isabet eden 4.005.085 TL’lik kısmı ise yatırım amaçlı
gayrimenkullerde takip edilmeye başlamıştır.
4
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
Kaynak: Körfez GYO 2013 Yıllık Faaliyet Raporu
5
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
Kaynak: Körfez GYO 2013 Yıllık Faaliyet Raporu
Şirket 2010 yılından sonra satış geliri elde etmemiştir. Şirket bu dönemlerde mevcut nakdini finansal
yatırımlar yoluyla değerlendirmiş ve finansal gelir /gider elde etmiştir.
Yatırım faaliyetlerinden gelirler hesabında; Altın fonu değerleme geliri, Türev finansal araçlardan gelirler,
Katılım payı geliri ve kur farkı geliri yer almaktadır.
Yatırım faaliyetlerinden giderler hesabı; kısa vadeli borçlanma giderleri, altın fonu satış zararı, reeskont
giderleri, türev finansal araçlardan giderler ve kur farkı giderlerinden oluşmaktadır.
6
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
4.) DEĞERLEME
Gedik Yatırım tarafından yapılan ‘’Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ’’ değerleme çalışmasında ‘’Net
Aktif Değer Yöntemi’’, ‘’Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri ( PD/NAD)’’, ‘’Piyasa Değeri/Defter Değeri (PD/DD)’’
çarpanları kullanılarak değerleme yapılmıştır.
Nihai değere ulaşılırken her yönteme farklı ağırlıklar verilmiştir. Yapılan çalışmada net aktif değer analizine,
PD/DD ve PD/NAD çarpan analizlerine sırasıyla %50, %20 ve %30 ağırlık verilmiştir.
Yapılan değerlemeler sonucunda şirketin toplam piyasa değeri 78.36 milyon TL olarak belirlenmiştir. Halka
arz fiyatı %27.35 halka arz iskontosuyla 1.15 TL olarak belirlenmiştir.
Halka arz işlemi %33.3 sermaye artırımı yöntemiyle gerçekleştirilecektir. 16.5 milyon pay halka arz edilecek
olup, toplam halka arz büyüklüğünün 18.975.000 TL olması planlanmaktadır. Körfez Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı AŞ’nin 49.500.000 TL olan çıkarılmış sermayesinin halka arz sonrası 66.000.000 TL’ye ulaşması
beklenmektedir.
Körfez GYO Değerleme
Piyasa Değeri
Ağırlık
Piyasa Değeri
PD/DD Çarpan Sonucu
22.636.505
20%
4.527.301
Net Aktif Değer
113.790.117
50%
56.895.059
Çarpan Yöntemi
56.454.300
30%
16.936.290
Nihai Piyasa Değeri
78.358.649
Pay Başına Fiyat
Halka Arz Öncesi Sermaye
1.58 TL
49.500.000
İskontolu Halka Arz Piyasa Değeri
Piyasa Değerine Göre İskonto Oranı
İskontolu Pay Başına Fiyat
56.925.000
%27.35
1.15 TL
7
KÖRFEZ GYO A.Ş. FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU
5.) SONUÇ
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ için hazırlanan fiyat tespit raporunun açık, kapsamlı ve makul
olduğunu düşünmekteyiz. Gedik Yatırım tarafından yapılan değerleme çalışmasında 3 yöntem kullanılmış
olup; net aktif değer analizine %50, PD/DD analizine %20, PD/NAD analizine %30 ağırlık verilmiştir.
Değerleme sonucunda halka arz edilecek payların hisse başına satış fiyatı 1.15 TL olarak belirlenmiştir.
Şirketin toplam piyasa değeri 78.36 milyon TL, halka arz iskontosu %27.35 olarak belirlenmiştir. Yapılan
değerlendirme sonucunda ulaşılan halka arz fiyatı ve iskontosunun makul olduğunu düşünmekteyiz.
Halka arz işlemi %33.3 sermaye artırımı yöntemiyle gerçekleştirilecektir. 16.5 milyon pay halka arz
edilecek olup, toplam halka arz büyüklüğünün 18.975.000 TL olması planlanmaktadır. Körfez Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı AŞ’nin 49.500.000 TL olan çıkarılmış sermayesinin 66.000.000 TL’ye artırılması suretiyle
her pay için 1.15 TL fiyattan Borsa Birincil Piyasa’’da ‘’Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış Yöntemi’’ ile 24
ve 25 Nisan 2014 tarihlerinde KRGYO.BE koduyla satışa sunulacaktır.
Şirketin mevcut portföyünde henüz geliştirilmemiş bir arsa, üzerinde konut projesi geliştirilmiş ve inşaat
aşamasında olan bir arsa ve şirketin sabit getiri elde etme ihtimali olan ve turizm bölgesi içinde olan bir
arsa bulunmaktadır. Bu nedenle şirketi kira geliri veya satış geliri elde eden GYO şeklinde tanımlamak
çok mümkün olmamaktadır. Gedik Yatırım tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporu çalışmasında benzer
şirket analizi yapılırken net aktif değerini oluşturan gayrimenkullerden büyük oranda sabit getiri elde
eden şirketler (Akfen GYO, Akmerkez GYO, Doğuş GYO, Reysaş GYO, Servet GYO, TSKB GYO ve Panora
GYO) ve net aktif değeri 1 milyar TL’nin üzerinde olan şirketler benzer şirket değerlemesine dahil
edilmemiştir.
Şirketin portföyünü ele aldığımızda toplam 3 adet olan arsalar üzerinde geliştirilen ve geliştirilecek olan
projelerin tamamlanması orta ve uzun vadede ciroya önemli ölçüde olumlu katkı yapacaktır.
Kartal Horizon Projesi’’nde hasılat paylaşımı karşılığında arsa satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Bu
kapsamda Körfez GYO satış hasılatının %50’sini -82.000.000 TL’den az olmamak üzere- elde edecektir.
Proje şu an inşaat aşamasındadır.
Kilyos arsasının mevcut konumunu ele aldığımızda ilerleyen dönemlerde orada planlanacak proje Körfez
GYO gelirlerini olumlu etkileyebilir.
Güre Tesisi’nin bulunduğu bölge ise turizm alanı olarak gelişmektedir. Arsanın termal su potansiyelini de
değerlendirerek yılın on iki ayı hizmet verecek bir tesis inşa edilmesi halinde, iyi bir kira ve satış geliri elde
edilmesi beklenebilir.
Fakat Güre Tesisi ve Kilyos Arsası’ndaki projelerin ne zaman başlayacağı, Kartal Horizon Projesi’nin de ne
zaman tamamlanacağına dair bir bilgi bulunmadığından dolayı ilerleyen dönemlerde elde edilecek nakit
akımları önceden tahmin edilememektedir. Şu an için şirketin düzenli olarak elde ettiği bir geliri
bulunmamaktadır. Bu nedenle şirketin daha doğru değerlendirilmesi amacıyla proje planlamaları
sonrasında detaylı bir analiz yapılması gerektiğini düşünmekteyiz.
8
Download

FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN ANALİZ RAPORU