EVA
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME
DANIŞMANLIK A.Ş.
ŞİRKET
TANITIM DOSYASI
OCAK 2015
Gayrimenkulde
“Gerçek Profesyonellik”
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.
TANITIM DOSYASI
İÇİNDEKİLER
1.) ŞİRKETİMİZ, BİZ KİMİZ?
2
2.) BİLGİ BİRİKİMİ VE SEKTÖR DENEYİMİ
2
3.) GİZLİLİK VE ETİK KURALLARIMIZ
3
4.) HİZMET ALANLARIMIZ
3
5.) STANDARTLARIMIZ
5
6.) HİZMET VERDİĞİMİZ KURUMLAR
5
7.) KAMUYU BİLGİLENDİRME PROJEMİZ
6
8.) REFERANSLARIMIZ
6
9.) DEĞERLEME ÇALIŞMASI, TANIMLAR, YÖNTEMLER VE METODOLOJİ
9
9.1.) DEĞERLEMEDE TANIMLAR VE METODOLOJISI
9
9.2.) DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER
9
9.2.1.) EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI (SALES COMPARİSON APPROACH)
9
9.2.2.)GELİRLERİN İNDİRGENMESİ YAKLAŞIMI (INCOME CAPİTALİZATİON APPROACH)
9
9.2.3.)MALİYET YAKLAŞIMI (COST APPROACH)
9
9.2.4) GELİŞTİRME YAKLAŞIMI (DEVELOPMENT APPROACH)
10
10.) BİZE ULAŞIN
11
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
1
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME DANIŞMANLIK A.Ş.
TANITIM DOSYASI
Firmamızı sizlere tanıtım amacı ile hazırladığımız; hizmetlerimiz, prensiplerimiz ve çalışmalarımızda
izlediğimiz metodolojilere yönelik tanıtımımız ekte bilgilerinize sunulmaktadır.
1.) Şirketimiz, Biz Kimiz?
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık, Eylül 2008 ‘de, İstanbul’da Anonim Şirket olarak
kurulmuştur.
Şirketimiz 23 Mart 2009 tarihi itibari ile Sermaye Piyasası Kurulu’nun Lisanslı Değerleme
Şirketleri Listesine alınmıştır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun 27.01.2011 tarih
ve 4030 sayılı kararı ile “Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve
Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden şirketimize bankalara değerleme
hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
Şirketimiz 2011 tarihi itibariyle, Birleşik Krallık içinde kurulmuş olan, halen dünyada yüzden fazla
ülkede, yüz bini aşkın üye sayısına sahip uluslararası bir meslek kuruluşu olan RICS (Royal
Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de ilk kez sertifika (Regulated by RICS
Certificate) verilen şirket olmuştur.
Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider
dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı
kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, üç senedir kurum tarafından
ödüle layık görülmektedir. 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye
En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması , 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best
Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması
ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne layık
görülmüştür. Ayrıca yine uluslararası bir kurum olan International Property Awards, EVA
Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi
Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"
2014 senesinde ise tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" olarak
seçmiştir.
ISO 9001 Kalite Yönetim Sistemi Belgesi bulunan şirketimiz, ayrıca sektöründe ilk ISO 14001 Çevre
Yönetim Sistemi Sertifikasına sahip olma özelliğini de taşımaktadır.
2.) Bilgi Birikimi ve Sektör Deneyimi
Şirketimizin bilgi birikiminin temelini kurucularımızın ve çalışanlarımızın sektörde uzun yıllardır elde
ettiği gayrimenkul ve makine parkı değerleme tecrübesinden almaktadır. Kurumumuz çalışanları ve
kurucuları gayrimenkul ve inşaat sektöründeki bilgi birikimi ve uzmanlığın temsilcileridir ve bu
tecrübelerden gelen profesyonellikleri ile sektöre öncülük etmektedirler.
Şirket çalışanlarımız sektörde uzun yıllar çalışmış; mimarlık, şehir planlama mühendislik, mimarlık
gibi değişik mesleki disiplinlerinden gelen çok profesyonel bir kadrodan oluşmaktadır. Şirket
kadrosunda ve kurucu statüsünde bulunan personelin 12 tanesi Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)
tarafından lisanslanmış kişilerdir. Ayrıca Şirketimiz genel müdürü ve yönetici ortağı Cansel Turgut
Yazıcı’nın bir İngiliz kurumu olan Royal Institue of Chartered Surveyors ‘dan (FRICS) ve
Direktörlerimizden Özdil Şahin’nin (MRICS) derecesi bulunmaktadır.
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
2
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
Yöneticilerimiz; sektör tecrübelerimizi birçok basın kanalı yolu ile okuyucularla paylaşmaktadırlar.
İnternet, süreli yayın ve bazı gayrimenkul eklerinde düzenli ve düzenli olmayan araştırmaya dayalı
görüşlerimizi belirten yazılar yayınlanmış ve yayınlanmaya devam etmektedir.
Bu faaliyetlerimiz dışında şirketimiz yöneticileri sektörde eğitimci olarak talep görmektedir. Bu
nedenle yöneticilerimiz zaman zaman değişik kurum ve üniversitelerde “Gayrimenkul ve Değerleme
Teknikleri” üzerine dersler vermekte, arzu edilirse danışmanlık kapsamında firmaların ihtiyaçlarına
yönelik gayrimenkul üzerine eğitimler düzenlemektedir.
3.) Gizlilik ve Etik Kurallarımız
Çalışmalarımızda en önemli prensiplerimiz ve etik kuralarımız: Gizlilik, Tam Bağımsızlık, Güvenilirlik
ve Tarafsızlıktır. Hizmetlerimiz profesyonel, kaliteli ve kesinlikle bilimsel olarak hazırlanmakta ve
sunulmaktadır.
Gizlilik prensibi nedeni ile raporlar ve çalışmalar müşterilerimizin yazılı onayı olmadıkça üçüncü
şahıslarla paylaşılmamaktadır.
4.) Hizmet Alanlarımız
Firmamız çalışanların engin tecrübeleri sayesinde çok farklı ihtisas isteyen alanlarda değerleme
faaliyetleri hizmeti verebilmektedir. Üç farklı hizmet kolunda, üç farklı departmanla faaliyette bulan
şirketimiz; konusunda uzman mühendislerle müşterilerinin ihtiyaçlarına uygun hizmetler
vermektedir. Departmanlarımız ve hizmet verdiğimiz konularla ilgili çalışmalarımızı aşağıdaki gibi
özetleyebiliriz:
Değerleme
ve
Danışmanlık
Departmanı
İnşaat
İzlemeTeknik
Departman
EVA +, Bankalar
DEpartmanı
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
3
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
I) DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK DEPARTMANI
Değerleme çalışmalarında değişik mesleki disiplinlerden gelen arkadaşlarımızın oluşturduğu matris
sistemi ile çalışmalar şekillendirilmektedir. Bu kapsamda değerleme ve danışmanlık departmanı
hizmetlerimiz;














Nitelikli Değerleme Çalışmaları,
Arsa ve araziler
Fabrikalar ve Üretim Tesisleri
Ticari amaçlı yapılar (Ofis, Dükkan …vs)
Alışveriş Merkezleri
Otel, Tatil Köyü, Konaklama Tesisleri
Marina ve Limanlar
Golf Tesisleri
Akaryakıt İstasyonları
Lojistik Kullanımlı Yapılar
İkamet Amaçlı Mülkler
Eğlence Tesisleri ve Temalı Parklar
Taş ve Maden Ocakları
Öğrenci Yurtları
Otoyol Dinlenme tesisleri
Gayrimenkule Dayalı Hak ve Faydaların Değerlemesi,
Kira Değeri Tespiti
Üst Hakkı Değeri Tespiti
Kaynak Hakları Tespiti (Su kaynağı ,Maden Ocakları …..vb)
Fizibilite Çalışmaları,
Proje Değerleme Çalışmaları,
Proje ve Yapıların Şerefiyelendirme Çalışmaları,
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı ve Şerefiyelendirmeleri
Yer Seçimi (Lokasyon) Analizleri
En İyi ve En Verimli Kullanım Etüdü Çalışmaları,
Pazar Analizleri ve Sektör Araştırma Raporları,
AVM Sektörü, Konut Sektörü, Otel sektörü, Öğrenci Yurtları, Ofis Sektörü, Petrol Sektörü,
Lojistik Sektörü..vb
İhale Süreci Yönetimi Danışmanlığı,
Portföy ve NPL değerlemeleri,
Tapu ve ruhsat mevcut durum değerlendirme raporları,
Gayrimenkullerle ilgili Değerlendirme Görüş ve Tavsiye Raporları,
Mimari çalışmalara destek olacak gayrimenkul danışmanlığı
II) İNŞAAT İLERLEME- TEKNİK DEPARTMAN
Finansal Kurumlar için ”İnşaat Yatırımları İlerleme Raporlarının Hazırlanması” Özellikle finans
kurumları finansman sağladıkları yatırımların harcamalarının kontrolü için bizimle çalışmaktadırlar.
Bu departmanımız mühendislik teknik hizmetleri içinde makine ve ekipman değerlemesi hizmet
vermektedir.

Makine ve Ekipman Değerlemesi,
Makine Parkı ve Sabit Kıymet Değerlemeleri
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
4
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
Sanayi Kullanımlı Tüm Makine ve Teçhizatların Değerlemesi
Çimento Tesisleri
Rafineriler
Gemiler
Tersaneler
Araç Filoları
Yenilenebilir Enerji Kaynakları Değerlemesi
o RES Tesisleri
o HES Tesisleri
III) EVA + BANKALAR DEPARTMANI
Firmamızın, EVA+ Departmanı, “Bankaların Kredi Değerlemelerine yönelik değerleme hizmeti”
vermekte olan departmanıdır. Departman, Türkiye genelinde çeşitli mesleki disiplinlerden gelen,
konusunda uzman, tarafımızdan her yönden teknik destek alabilen çözüm ortakları ile çalışmalarına
devam etmektedir.
5.) Standartlarımız
Çalışmalarımızda Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC) kullanılmakta, dünya çapında
uygulamalar yakinen takip edilmekte ve ayrıca Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) ’in
standartlarını tanımladığı “RED BOOK” ve Uluslar arası Muhasebe Standartlarından (IFRS)
yararlanılmaktadır.
Bunların dışında talep edilmesi durumunda Sermaye Piyasası Kurulunun (SPK) belirlediği standartlara
uygun rapor hazırlanması mümkündür.
Şirket olarak uluslararası etkinlikleri ve yenilikleri takip etmek; gelişmeleri müşterilerimizle
paylaşmak ve uygulanabilir teknikleri çalışmalarımızda uygulamak prensiplerimiz arasındadır.
Çalışmalar müşterilerimizin talepleri doğrultusunda Türkçe ve/veya İngilizce yapılabilmektedir.
6.) Hizmet Verdiğimiz Kurumlar















Gayrimenkul Yatırımcıları
Gayrimenkul Proje Geliştiricileri
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
Bankalar ve Finans Kurumları
Katılım Bankaları
Varlık Yönetim Şirketleri
Gayrimenkul Fonları
Finansal Kiralama Şirketleri
Sanayi İşletmeleri
Bağımsız Denetim Şirketleri
Sigorta Şirketleri
Özel Finans Kurumları
İnşaat Şirketleri
Hukuk Büroları
Enerji Şirketleri
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
5
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
7.) Kamuyu Bilgilendirme Projemiz
Şirketimiz araştırma grubu her üç ayda bir gayrimenkul sektöründeki gelişmelerden derlediği ve yakın
süreçte gayrimenkul sektörü ile ilgili gelişmeler için düşündüklerini yorumladığı “PERİSKOP” isimli
bir e-bülten hazırlayarak sektörün kullanımına sunmaktadır.
Bu yayınlara internet sitemizden ulaşabilirsiniz.
8.) Referanslarımız
Şirketimiz ulusal ve uluslararası firmalara hizmet vermektedir. Firmamız çalışanlarının engin
tecrübeleri sayesinde çok farklı ihtisas isteyen alanlarda değerleme faaliyetleri hizmeti
verebilmektedir.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş olarak referanslarımızdan bazıları aşağıda yer
almaktadır;
Referanslar: Değerleme ve Danışmanlık Çalışmaları:
Gayrimenkul Geliştirme ve İnşaat Şirketleri

CORIO GAY. YÖN. VE YATIRIM, VARDE PARTNERS EUROPE,DOLPHIN LLP,KREA GAY. GEL.,
MİRATUR GAY. YATIRIM, METRO MAM ASSET MANAGEMENT, DEMİR GROUP, KARSAN
KARADENİZ KİMYA SANAYİ, TESCO-KİPA KİTLE PAZARLAMA, TURKVEN REAL ESTATE, SİLVAN
SANAYİ, TRAKYA SAN., ARMADA OTEL, ALBAYRAK TURİZM SEYAHAT İNŞ., İNANLAR İNŞ., EGE
AKTİF TEKSTİL, ASTAY GAY., RÖNESANS GAY., ZORLU GAY, EFE AKTİF TEKSTİL, ERIA PARTNERS,
DAIHATSU ALC OTOMOTİV, APEC YAPI, SOYAK YAPI, MİLPA-MİLLİYET PAZARLAMA, FER YAPI,
EROĞLU GAY., BAINBRIDGE, AKDENİZ İNŞAAT (AĞAOĞLU), GEDİZLER OTOMOTİV, YAMATA,
DEDEMAN GAY. GELİŞTİRME, ESKİDJİ GAYRİMENKUL, İŞ KORAY, DUMANKAYA GAYRİMENKUL,
REGNUM GAY., UKRA İNŞAAT, KONYA GAY. GELİŞTİRME VE YATIRIM A.Ş., ORTAKLAR
GAYRİMENKUL, VENİVEST GAYRİMENKUL, MODERN YAPI, SUR YAPI, TİMUR GAY.(NEF), SEHA
YAPI, EMAAR GAYRİMENKUL GELİŞTİRME, PRIME DEVELOPMENT, CARREFOURSA, TÜRKERLER,
INWEST INTERNATIONAL, ORTAK GAYRİMENKUL, PERA KAPİTAL PARTNERS, NUR İNŞAAT, TEPE
İNŞAAT, ALEM GAYRİMENKUL YAT., MULTİ DEVELOPMENT, STEARNS INTERNATIONAL, ATAMAN
İNŞAAT, ABRAAJ INVESTMENT MANAGEMENT, CANOVATE, ARTEL KOYTUR, DOĞUŞ HOLDING,
NANDA YAPI, RETFUND, TOYA GAY. YAT, KURUÇEŞME GAY., SAĞLAM İNŞAAT, MAKRO İNŞAAT, EA
REAL ESTATE DEV.& CONS., PRIME DEVELOPMENT, ATILGAN İNŞAAT, TAT TURİZM İNŞAAT, ATA
GAY. GEL., ASTAY GAY. İNŞAAT, İSKAN GAYRİMENKUL, EMLAK CONCEPT, HOCHTIEF GAY.
GELİŞTİRME, HEBİL İNŞAAT, BLG CAPITAL LTD, OSEL ART, ANEMON TURİZM İNŞAAT, ORIX
CORPORATION, AYMET ÇANKAYA TURİZM VE TİCARET, BAINBRIDGE HOLDING, EGE YAPI, ASTRA
YAPI, ORKON İNŞAAT
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO’lar)

MARTI GYO, AKMERKEZ GYO, İŞ GYO, YEŞİL GYO, ATAKULE GYO, ÖZAK GYO, HALK GYO
İmalat Sanayi Şirketleri

UNILEVER TÜRK TİCARET, GOODYEAR, CP STANDART GIDA SANAYİ VE TİCARET, BESAN BESİN
SANAYİ VE TİCARET, EGEPLAST EGE PLASTİK TİCARET VE SANAYİ, KENT-CADBURY GIDA
MADDELERİ, TATA MOTORS LTD.-INDIA, DS SMITH COPIKAS, ALMANA YİYECEK İÇECEK (KATAR),
LC WAIKIKI TEMA MAĞAZACILIK, BAHÇIVAN GIDA, DR. F.FRIK İLAÇLARI, BETOPAN, GERSAN
ELEKTRİK, HIZIROĞLU SERNİKEL GRUBU, MEY İÇKİ, KONYA ŞEKER SANAYİ VE TİCARET A.Ş.,
MUTLU AKÜ, GOODYEAR, ARILI PLASTİK SANAYİ, OKÇU TEKSTİL, YAŞAR HOLDING, UNIPRO,
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
6
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
UNILEVER, METALSAC, NURYILDIZ TEKSTİL, KİLİM MENSUCAT, BIÇAKÇILAR TIBBİ CİHAZLAR,
GERSAN, VATAN KABLO, ÖNCÜ GRUP, METAL SAC, BAHÇİVAN GIDA, ADEL KALEMCİLİK, ORKİDE
YAĞLARI, FRITO LAY, UNIPRO, MAINETTI ASKI, HOBİM BİLGİ İŞLEM HİZMETLERİ, VİKO ELEKTRİK
Hukuk ve Danışmanlık Şirketleri

KRONUS KURUMSAL FİNANS DAN., BASE HUKUK BÜROSU, MOROĞLU&ARSEVEN&ÖZDEMİR
HUKUK BÜROSU, PRICEWATERHOUSE COOPERS KURUMSAL FİNANSMAN, ERKE DANIŞMANLIK,
EGELİ&CO HEDGE FOUND, GERSAN, VATAN KABLO, BIÇAKÇILAR TIBBİ CİHAZLAR, ÖNCÜ GRUP,
DÜ FİNANS
Diğer

SEDES HOLDING, ANADOLU SİGORTA, POAŞ-PETROL OFİSİ, TNT EXPRESS, SELAHATTİN BEYAZIT
MÜESSESESİ, HÜRRİYET GAZETECİLİK, ROSY BLUE-DGM, ÖZEL AYDEM SAĞLIK HİZMETLERİ,
OXFORD GROUP, DATATEKNİK BİLGİSAYAR SİS., TELLCOM İLETİŞİM, BİLGİLİ HOLDING, BIS
ULUSAL LOJİSTİK, DİLEK TEKSTİL, ERGO SİGORTA A.Ş., TÜVTÜRK, HIZIR VİNÇ, ARAS KARGO,
BURSA TAŞIT MUAYENE, AKTES DOĞALGAZ, DİREN YATIRIM, WEBER YAPI, DİMES, KREDİ
GARANTİ FONU, HAK-MET METAL, INAPA INVESTIMENTOS, ILICA HOTEL, VOYAGE TURİZM
HOTELCİLİK, BAYSAL TURİZM, MANCHES LLP, ETS GRUP, DOĞAN ORGANİK, İZMİR ATATÜRK OSB,
LUKOİL, ALJ OTOMOTİV, UYUM GIDA, MEDITERRA, MARTI OTEL İŞLETMELERİ, REGRUP DIŞ
TİCARET, DENSAN DENİZNAKLİYAT SANAYİİ, AREMAS GAYRİMENKUL PAZARLAMA, TEKNOSA,
PİRAMİT MENKUL DEĞERLER, TURING, YILDIZ HOLDING, ÜLKER GRUBU, KOMAGENE , DİLEK
PASTANELERİ, BAYCAN BİSİKLET, KARŞIYAKA SPOR KLÜBÜ, PETLINE , ENERGY PETROL, LUIK
OIL , SIRMA GRUP, GÜRSES OTOMOTİV (LEVENT TURZİM), YASEMİN TURİZM(PLAZE OTEL),
ERESİN OTELLERİ, ÇAYDAVUL ORMAN ÜRÜNLERİ,HATTAT TARIM, DİLEK TEKSTİL, EGE SERAMİK
(BTM) , REHAN MEDİN, GÜLAYLAR GROUP (CITI’S AVM), HYUNDAİ ASSAN, YAPI KREDİ SİGORTA,
EA REAL ESTATE DEV.& CONSTRUCTION, GARANTİ YATIRIM, ALDA PETROL, ALIŞAN
ULUSLARARASI NAKLİYAT, DOW CORNING, ALJEZEERATURK, DOĞAN GAZETECİLİK, KALE GRUP,
KALE MADEN, CEFIC JESTIYON AVM YÖNETİCİLİĞİ, ANADOLU VARLIK YÖNETİM, REMAX,
ŞAHİNLER HOLDING, ATA HOLDİNG, IMMERGAS ISITMA SİSTEMLERİ A.Ş
Finansal Kiralama Şirketleri

FORTİS LEASING, HALİÇ LEASING, A LEASING, BNP PARİBAS FİNANSAL KİRALAMA A.Ş., FON
FİNANSAL KİRALAMA, KREDİ GARANTİ FONU
Kamu, Vakıf, Birlik ve Dernekler

MILLI SAVUNMA BAKANLIGI, DARUSSAFAKA CEMIYETI, GALATASARAY SPOR KULUBU DERNEGI,
TURKIYE TURING VE OTOMOBIL KURUMU, TOPLU KONUT IDARESI-TOKI, SOSYAL GUVENLIK
KURUMU, ISTANBUL BUYUK SEHIR BELEDIYESI-IBB, IMAR BANKASI EMEKLI SANDIGI VAKFI,
ORTA ANADOLU IHRACATCI BIRLIKLERI, RASIM AKSU YAPI KOORERATIFI, TARIS PAMUK ve
YAGLI TOHUMLAR TARIM SATIS KOOP.BIRLİĞİ., GÜPGÜPZADE HACI EBUBEKİR AĞA VAKFI, SS
İSKİTLER TOPLU İŞYERİ YAPI KOOP.BİRLİĞİ, TEŞİS SENDİKASI, İSTANBUL SGK İL MÜDÜRLÜĞÜ,
İLLER BANKASI, TÜRK TELEKOM, GAVRAMZADE VAKFI , İLLER BANKASI , TÜRK EĞİTİM VAKFI,
İSTANBUL BÜYÜK ŞEHİR BELEDİYESİ, İSTANBUL KÜLTÜR SANAT VAKFI, T.C. BAŞBAKANLIK
VAKIFLAR İZMİR BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
7
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
Bankalar

VAKIFBANK, KUVEYT TÜRK, TBANK, TEB-TÜRKİYE EKONOMİ BANKASI, AKBANK, CITIBANK,
STANDART UNLU BANK, OASİS CAPITAL BANK, TÜRKİYE İŞ BANKASI, GARANTİ BANK, FİBA
BANK, AAREAL BANK, ALTERNATİF BANK, STANDARD CHARTERED BANK, YAPI VE KREDİ
BANKASI, FİNANSBANK, ING BANK, BANK POZİTİF, A&T BANK, DENİZBANK, BANK ASYA,
TÜRKİYE FİNANS, AKTİFBANK, TÜRKİYE FİNANS KATILIM BANKASI, HALKBANK
Referanslar :İnşaat İlerleme Raporları :



























AKBANK
GARANTI BANK
YAPI KREDİ BANK
T. İŞ BANKASI
T.C. ZİRAAT BANKASI
KARDEMİR A.Ş.
KİLER GYO
ENBATI ELEKTRİK ÜRETİM SAN. VE TİC. A.Ş.
ANKARA LOJİSTİK YATIRIMLARI VE AKARYAKIT A.Ş.
ERİA PRAMERİCA MED GAYRİMENKUL İNŞAAT YÖNETİM VE TİC. A.Ş.
T.C. BEYKENT ÜNİVERSİTESİ
GALATASARAY SPOR KULUBU
ATA GAYRİMENKUL GELİŞTİRME YATIRIM VE İNŞAAT A.Ş.
ANTALYA AKVARYUM İŞLETMECİLİĞİ İNŞ. TİC. LTD. ŞTİ.
KILIÇBEY TURİZM İŞL. SAN. VE TİC. A.Ş.
CEYLAN İNŞAAT VE TİCARET A.Ş.
SEVKON GAYRİMENKUL GEL. VE İNŞ.TUR.PAZ.VE TİC.A.Ş.
PD THREE DEVELOPMENT GAY. YATIRIM LTD.ŞTİ.
PROMESA İNŞAAT YATIRIM VE YÖNETİM A.Ş.
ELİF GRUP GAYR. İNŞAAT A.Ş.
AYTEMİZ MİMARLIK MÜH. İNŞAAT VE TURİZM SAN. TİC. LTD. ŞTİ.
ANEMON TURİZM VE İNŞAAT TİC. A.Ş.
TİMUR GAYRİMENKUL GELİŞTİRME YAPI VE YATIRIM A.Ş.
TÜRKİYE KALKINMA BANKASI A.Ş.
ALSAR MASLAK GAYRİMENKUL İNŞAAT SAN. VE TİC. A.Ş.
MET-SAN İNŞAAT TİCARET VE SANAYİ LTD. ŞTİ.
SON ENERJİ GAYRİMENKUL İNŞAAT A.Ş.
Şirketimiz personeli; bugüne kadar çalıştığı firmalarda Arsa, Konut, Mağaza, Bina, Plaza, Benzin
İstasyonu, Dolum Tesisi, Otel, Konaklama Tesisi, Golf Tesisi, Alışveriş Merkezi, Lojistik Yapılar,
Tersane, Liman, Marina vb. yüzlerce gayrimenkulün yanı sıra, Taş ve Maden Ocakları, Çimento
Tesisleri, Rafineriler, Araç Filoları, Elektrik Üretim Santralleri, Gemi Değerlemesi, Tekstil Tesisleri ve
birçok sektöre hizmet veren tesislere ait makine ve ekipman parkı değerlemesi hizmetinde
bulunmuştur. Gizlilik talebi nedeni ile bazı uluslararası müşterilerimizin isimleri referans olarak
verilememiştir.
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
8
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
9.) Değerleme Çalışması, Tanımlar, Yöntemler ve Metodoloji
9.1.) Değerlemede Tanımlar ve Metodolojisi
Değerleme ve danışmanlık hizmetlerine değişik amaçlara yönelik olarak ihtiyaç duyulabilir. Bu ihtiyaç
gayrimenkulün belirli bir değerleme tarihinde, tarafların her türlü bilgiye sahip olarak
gerçekleştirebilecekleri alım-satım için belirlenecek “Piyasa-Pazar Değeri” olabileceği gibi, Kıymet ve
Yatırım Değeri, Mevcut Kullanım değeri, İpotek Tesis Değeri, Zorunlu Likiditasyon Değeri, Düzenli
Likiditasyon Değeri ve/veya “Adil Değer” de olabilir.
9.2.) Değerlemede Kullanılan Yöntemler
Uluslararası kabul görmüş kavramlar içerisinde dört farklı değerleme yaklaşımı (yöntemi)
bulunmaktadır. Bu yöntemler “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelirlerin İndirgenmesi Yaklaşımı”,
“Maliyet Yaklaşımı” ve “Geliştirme Yaklaşımı”dır.
9.2.1.) Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Sales Comparison Approach)
Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları
kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi, konumu,
büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu çalışmada
amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer
takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate alınır.
9.2.2.)Gelirlerin İndirgenmesi Yaklaşımı (Income Capitalization Approach)
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve
indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. İki metodolojik yaklaşımla bu çalışma yapılabilmektedir.
Direkt Kapitalizasyon: Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel
gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul
değerinin hesaplanmasıdır.
Getiri Kapitalizasyonu (Gelir Kapitalizasyonu)
Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte elde
edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması,
Belli bir dönem sonuna kadar hesaplanan bu gelirlerin güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul
edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer
takdirinin yapılması işlemidir.
9.2.3.)Maliyet Yaklaşımı (Cost Approach)
Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana
geldiği kabul edilir.
Maliyet yaklaşımında, bir mülk yeniden inşa edilmesi durumunda veya yerine konacak inşaatın
maliyeti ile değerlendirilir. Yeniden inşa maliyeti girişimcilik karı da dahil olmak üzere tahmin
edilerek hesaplanır. Yöntemde, gayrimenkulün kalan bir ekonomik ömre sahip olduğu kabul
edilmektedir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik
açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı düşüncesi ile yeniden inşa maliyeti değerinden
yıpranma payı düşülür. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman
yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Bulunan bu değere gayrimenkulün arsa
değerinin eklenmesi sureti ile değer takdiri yapılır.
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
9
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
Çalışmalarda gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri,
binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen
binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize
dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete’de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren
cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmaktadır.
9.2.4) Geliştirme Yaklaşımı (Development Approach)
Bu yaklaşımda gayrimenkule teklif edilen bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli uygulanabilir.
Bu çalışmada planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla
modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak
azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır.
Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik
beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda
yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri
dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi
durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik
koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde
projenin performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü
değer hesabı yapılır. Aslında bu yaklaşım bir anlamda gelirlerin indirgenmesi yaklaşımının bir
modelidir.
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
10
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
10.) Bize Ulaşın
Değerleme ve danışmanlık konusundaki tüm ihtiyaçlarınızda, değerleme ile ilgili tüm teknik
sorularınızda, dünyada değerleme ile ilgili gelişmeler konusunda haberdar olmak istediğiniz
konularda bizimle bağlantıya geçmekten çekinmeyin. Uzmanlarımız en kısa sürede size döneceklerdir.
MERKEZ
EGE BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
Bostancı E-5 Kav, Tariki Has Sokak
Kültür Mahallesi 1378 Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:2 Kat:5-7-8
Akademi Apartmanı
34742 Bostancı/ İstanbul
No:6/A Kat:1 Daire:3
Tel:
0216 665 36 36
Alsancak/Konak/İzmir
Faks:
0216 361 5765
Tel:
0232 422 22 53
Faks:
0232 422 02 71
e-mail: [email protected]
www.evagyd.com
ANKARA BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
AVRUPA BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
Armada İş Merkezi, Beştepe Mahallesi,
Barış Mahallesi, Belediye Caddesi,
Dumlupınar Bulvarı No:6 A Blok Kat: 14
Bağımsız Bölüm 1427
No:30, Ginza Lavinya Kat:2, B Blok, Ofis
Yeni Mahalle/Ankara
Tel:
0 312 295 62 02
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
No:98 Beylikdüzü/İstanbul
Tel:
0 212 872 23 33
Faks: 0 212 872 17 77
11
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
KAYSERİ ŞUBESİ
BURSA ŞUBESİ
Serçe Önü Mahallesi Ahmet Paşa Caddesi
No:30/100
Altınova Mahallesi Buttim İş Merkezi E-4
Kocasinan Melikgazi/Kayseri
Tel: 0 352 220 50 51
No: 1316
Osmangazi/Bursa
Tel: 0 224 211 82 32
ANTALYA ŞUBESİ
SAKARYA ŞUBESİ
Kızılarık Mahallesi Köroğlu Bulvarı
Orta Mahalle Karaağaç Caddesi No:20/D
No:5 D:2
(BB13) Adapazarı/Sakarya
Muratpaşa/Antalya
Tel: 0 264 277 70 06
Tel: 0 242 325 00 11
Fax: 0 242 325 00 91
DİYARBAKIR ŞUBESİ
TRABZON ŞUBESİ
Yenişehir Mahallesi Lise 4. Sokak
Cumhuriyet Mahallesi Hüsamoğlu Sok.
Yılmaz Plaza No:3 D:6
No:2 D:35
Yenişehir/Diyarbakır
Ortahisar/Trabzon
Tel: 0 412 228 14 00
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
12
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Bostancı E5 Kavşağı Tariki Has Sokak
Tavukçuoğlu İş Merkezi No:10 Kat :5
34742 Bostancı Kadıköy/ İstanbul
Tel : 0216 665 36 36 Faks : 0216 361 57 65
www.evagyd.com
EVA/Ocak 2015
Regulated by RICS
13
Download

Türkçe - Eva Gayrimenkul Değerleme