6502 SAYILI KANUN ÇERÇEVESİNDE ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMELERİ
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (“Yeni Kanun”), 28 Kasım 2013
tarihli ve 28835 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Yeni Kanun, yayım tarihinden 6
ay sonra -28 Mayıs 2014 tarihinde- yürürlüğe gireceğinden 4077 sayılı Eski Tüketicinin
Korunması Hakkında Kanun (“Eski Kanun”) yürürlükten kalkacaktır.
“Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri”, Yeni Kanunda 40 ve 46. Maddeler arasında
düzenlenmiş olup getirilen düzenlemeler ışığında bu sözleşmelerin kapsamı
genişletilmiştir.
Eski Kanununun, 7. Maddesinde “Kampanyalı Satışlar” başlığı altında düzenlenen ve
piyasada maketten satış veya sat-yap olarak adlandırılan bu tür sözleşmelerde, ortada
henüz bir konut olmadan, tüketicilerin para ödemeye başlaması nedeniyle özel bir
koruma ihtiyacı bulunduğundan, Eski Kanundan farklı olarak Yeni Kanunda ön ödemeli
konut satış sözleşmelerine ayrıntılı bir şekilde yer verilmiştir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri, Yeni Kanunun 40. maddesinde, tüketicinin konut
amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da
bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim
etmeyi üstlendiği sözleşmedir, şeklinde tanımlanmıştır.
Yeni Kanun uyarınca, tüketici sözleşmelerinin ve ön bilgilendirme formlarının en az 12
punto ve koyu siyah harflerle düzenlenmesi, içeriğinin tüketicinin anlayabileceği şekilde
açık ve anlaşılır dille yazılmış olması ve bir nüshasının tüketiciye yazılı ya da elektronik
ortamda teslim edilmesi öngörülmüştür. Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az
bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek
zorundadır. Bu hükme aykırılık durumunda her bir sözleşme için 1000.-TL idari para
cezası ödenmesi gerekmektedir.
Yeni Kanun ile getirilen en önemli yeniliklerden biri ise, ilgili 40. maddenin 3. Fıkrası
gereğince yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi
yapılamayacağıdır. Satışın bu düzenlemeye aykırı olarak gerçekleşmesi durumunda
satıcıya 100.000.-TL idari para cezası verilecektir.
Yeni Kanunun 41. Maddesinde ise şekil şartları düzenlenmiş ve ön ödemeli konut
satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme
şeklinde yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu şekil şartına uyulmaması halinde satıcı,
sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri
süremeyecektir. Satıcı, taraflar arasında geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça
tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan
herhangi bir belge vermesini isteyemez. Satıcı, şekil şartına aykırı davrandığı tespit
edilen beher sözleşme için 200.-TL idari para ceza ödeyecektir.
Detaylı bilgi için:
[email protected]
www.moral.av.tr
Yeni Kanun öncesi dönemde, tüketicilerin zarara uğramaları halinde tazmin edilecek
tutarların sigortadan ödenebilmesi, kampanya izni verilen kişilerin veya şirketlerin
kararına bağlıydı. Yeni Kanunun 42. Maddesiyle “teminat” düzenlenmiş olup, bu madde
hükmüyle bu tür mağduriyetlerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır. İlgili madde hükmüne
göre; Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre
belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına
başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca
belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer
teminat ve şartları sağlaması zorunludur. Bina tamamlama sigortası kapsamında
sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil
edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz. Yeni
Kanuna göre söz konusu teminat yükümlülüğüne uymayan satıcılara, Bakanlık önce
aykırılığın düzeltilmesi için 1 aylık süre verecek; bu süre içinde de aykırılık düzeltilmez
ise 500.000.-TL idari para cezası verilecektir.
Tüketicilerin korunması amacıyla Yeni Kanunun 43. maddesinde düzenleme alanı bulan
“cayma hakkı” getirilen en önemli yeniliklerden biridir. Cayma hakkını düzenleyen Yeni
Kanunla tüketici lehine etkili bir koruma mekanizması yaratılması amaçlanmıştır.
Düzenlemeye göre; Tüketici, sözleşme imza tarihinden itibaren on dört gün içinde
herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart/tazminat ödemeksizin ön ödemeli
konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair
bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı
konusunda tüketicinin Sözleşme imzalanmasından önce bilgilendirildiğini ispat etmekle
yükümlüdür.
Aynı madde hükmüne göre; Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması
durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak
üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girecek ve Konut
finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal
yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemeyecektir.
Cayma hakkının kullanılmasıyla, satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her
türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade
edecektir.
Eski Kanunun 7. Maddesinin 7. Fıkrası Kampanyalı satışlarda malın teslim ya da hizmetin
ifa süresi on iki ayı aşamayacağını ve Konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar için bu
sürenin otuz ay olduğu düzenlenmiştir. Yeni yasanın 44. Maddesine göre ise Konutun
Teslimi başlığı altında yer alan ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi
sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu
siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış
sayılır. 36 aylık teslim süresine uyulmaması halinde, teslim edilmeyen her konut için
20.000.-TL idari para cezası öngörülmüştür.
Yeni Kanun ile getirilen önemli yeniliklerden bir diğeri de 45. maddede düzenlenen
tüketicinin “Sözleşmeden Dönebilmesi” halidir. Bu hükme göre, Ön ödemeli konut
satışında, tüketici, konutun devir ve teslim edilmesine kadar herhangi bir gerekçe
Detaylı bilgi için:
[email protected]
www.moral.av.tr
göstermeden sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı;
konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal
yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar
tazminatın ödenmesini isteyebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine
getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.
Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle
ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla
yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından
kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir
bedel talep edilemez.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi
borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren
en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç
altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde
edinimlerini iade eder.
Diğer hususlar başlığı altında düzenlenen 46. maddeyle de sözleşme öncesi
bilgilendirme, sözleşmenin zorunlu içeriği, tüketici ile satıcının hak ve yükümlülükleri,
cayma hakkı ve sözleşmeden dönme ile diğer uygulama usul ve esaslarının yönetmelikle
belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Detaylı bilgi için:
[email protected]
www.moral.av.tr
Download

6502 sayılı kanun çerçevesinde ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri