16.05.2014
İ.Ü. HUKUK FAKÜLTESİ
BORÇLAR HUKUKU ÖZEL BORÇ İLİŞKİLERİ FİNAL SINAVI
(Tek Numaralı Öğrenciler)
OLAY
Evlilik hazırlıklarını sürdüren B, A Yapı A.Ş.’nin satış ofisinde henüz inşaat halinde olan sitede
maket üzerinde gösterilen bir daireyi satın almak üzere A Yapı’nın yetkili temsilcisiyle yazılı bir
sözleşme imzalar. Tapuyu üzerine alan B, daireyi teslim almaya gittiğinde satış ofisindeki maket
ve broşürlerin aksine sitede herhangi bir spor tesisi ve yürüyüş alanı bulunmadığını görür.
B’nin nişanlısı M’nin böyle bir yerde oturamayacağını söylemesi üzerine B, K’dan 01.04.2014
tarihinden başlamak üzere bir yıllığına bir konut kiralar. Sözleşmenin imzalanması sırasında
kiraya veren K’nın güvence istemesi nedeniyle B, arkadaşı D’yi arar ve onun telefonda rıza
göstermesi üzerine, sözleşmeyi D adına, kefalet tarihini el yazısıyla ekleyerek kefil sıfatıyla da
ayrıca imzalar.
B, beyaz eşya satıcısı E’den buzdolabı, fırın ve bulaşık makinesi satın alır. Tarafların anlaşmasına
göre E, eşyaları o sırada belli olan düğün tarihine iki hafta kala B’nin yeni kiraladığı evde teslim
edecektir. Aynı zamanda B, terzi T ile B’nin bizzat temin edeceği kumaştan bir takım elbise
dikmesi ve düğüne bir hafta kala teslim edilmesi hususunda anlaşır. Bir süre sonra M, B’yi terk
eder. Teslim gününün gelmesi üzerine E, buzdolabı, fırın ve bulaşık makinesini B’nin kiraladığı
daireye getirir, ancak B teslimi kabul etmez ve E’yi kovar. Bunun üzere E, eşyaları apartman
kapısında bırakır. Gece yağan yağmur nedeniyle eşyalar bozulur. Ayrıca terzi T’nin işyerine hırsız
girer ve bir miktar para ile birlikte T’nin dikimini tamamladığı takım elbiseyi çalar.
Düğün masrafları nedeniyle B, kiraladığı dairenin kirasını ödemekte güçlüğe düşer. Ağustos 2014
kira bedelini gününde ödememesi üzerine K, usulüne uygun olarak B’ye bir ihtarname çeker. B
ihtarnameyi aldıktan hemen sonra kira bedelini K’ya öder. Ayrıca B, K’dan habersiz olarak
dairenin odalarını Erasmus Programı ile İstanbul’a gelen yabancı öğrencilere kiralamaya başlar. B,
Şubat 2015 kirasını geciktirince K yine usulüne uygun olarak bir ihtarname çeker. Bu sefer B, kira
bedelini K’nın posta çeki hesabına yatırır, bedel üzerinden 15 TL masraf kesilir.
SORULAR
1- B, sitede yürüyüş alanı ve spor tesisi bulunmadığı gerekçesiyle A Yapı’ya karşı bir talepte
bulunabilir mi? Gerekçesiyle birlikte açıklayınız.
Somut olayda taşınmaz satım sözleşmesi söz konusu olduğundan resmi şekle uyulması
gerekmekteydi ancak tarafların borçlarını ifa ettikleri anlaşıldığında bu durumun dikkate alınması
MK m. 2 uyarınca söz konusu olmayacaktır.
Sitede ilgili unsurların bulunmamasının hangi borca aykırılık kategorisine dâhil edileceği
tartışmalıdır. [Kabul edilen görüşün sonuçlarının yazılması yeterlidir.] Bir görüşe göre, bu durumda
eksik ifa hükümleri uygulanacaktır. Zira ortada taahhüt edilen bir edim hiçbir şekilde meydana
getirilmemiştir. Nitekim ayıba karşı sorumluluk hükümlerinin doğrudan bir uygulanması
mümkün olmayacaktır. Eksik ifa halinde ise, alacaklı B, tam iki taraflı sözleşmelere ilişkin borçlu
temerrüdü hükümlerine koşullarına uyarak başvurabilir. Buna göre B, eksik kısımların yapımı
(aynen ifa) ve gecikme tazminatını talep edebilir. TBK m. 123 uyarınca süre vererek sürenin
semeresiz kalması durumda aynen ifadan vazgeçerek, olumlu zararının giderilmesini veya
sözleşmeden dönerek olumsuz zararının giderilmesini talep edebilir. Somut olayda kısmi dönme
edimin niteliği gereği söz konusu olamayacaktır.
Bir diğer görüşe göre ise bu unsurların eksikliği daire kullanım amacı bakımından değerini ve
alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan bir ayıp oluşturur
ve ayıba karşı tekeffül hükümlerine gidilmesi gerekir. Ayıptan doğan sorumluluğa ilişkin
külfetlerin ve şartların yerine gelmesi kaydıyla, B sözleşmeden dönebilir, ayıbın yol açtığı değer
kaybı oranında satım bedelinin indirilmesini isteyebilir. Bunun dışındaki ücretsiz onarım hakkı
hem aşırı masraf hem de teknik olarak bir arızanın bulunmaması; ayıpsız benzeri ile değişim hakkı
da durumun tüm site bakımından geçerli olması nedeniyle somut olayda uygulanabilir değildir.
Öte yandan genel hükümler uyarınca olumlu zararın giderilmesi talebi saklıdır. Sözleşmeden
dönüldüğü takdirde B, satış bedelini faiziyle talep edebilir, yapılmışsa satılan için yapılan giderler
ile yargılama masraflarını, ayıptan doğan doğrudan zararın giderilmesini talep edebilir. Ayrıca A
kusursuzluğunu ispatlayamadığı ölçüde B’nin dolaylı (diğer) zararlarını da gidermekle
yükümlüdür.
2- B’nin eşyaları teslim almayı reddetmesi nedeniyle E, B’ye karşı hangi hukuki olanaklara
sahiptir? Açıklayınız.
Satılanı devralmak alıcı için hem bir borç hem de bir haktır. O nedenle alıcı, kendisine zamanında
ve sözleşmeye uygun olarak önerilen satılanı devralmaktan haksız olarak kaçınırsa temerrüde
düşecektir. Burada hem hak hem de borç söz konusu olduğundan hem alacaklı hem de borçlu
temerrüdü söz konusu olur.
Satıcı bu durumda kural olarak alacaklı temerrüdüne gidebilir. Alacaklı temerrüdü TBK m. 106108 arasında düzenlenmektedir. Olayın özellikleri çerçevesinde TBK m. 107 hükmünün
uygulanması gerekmektedir. Bu durumda satıcı borcundan kurtulmak için satılanı tevdi
ettirmekle yükümlüdür. Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirlemelidir. Ticari mallar hâkim
kararı olmadan da ardiyeye tevdi edilebilir. Olayda ticari mal söz konusu değildir.
Satıcı burada ayrıca borçlu temerrüdü hakkındaki hükümlere de başvurabilir. Ancak burada satıcı
TBK m. 125 hükmünde yer alan haklardan yalnızca tazminat talebinde bulunabilir. Teslim alma
yan yükümlülük olduğu için, dönme hakkının ve diğer seçimlik hakların kullanılması söz konusu
olmaz.
3- Buzdolabı, fırın ve bulaşık makinesinin yağmur yüzünden hasara uğraması sebebiyle somut
olayda taraflar birbirlerine karşı herhangi bir talepte bulunabilirler mi? Açıklayınız.
Somut olayda hasarın geçişiyle ilgili bir uyuşmazlık yoktur. Zira hasardan bahsedebilmesi için söz
konusu durumun taraflara yüklenmemesi gerekir. Oysa B’nin alacaklı temerrüdüne düşmesine
karşın, E alacaklı temerrüdünden doğan tevdi hakkını kullanmadıkça, E’nin satılanları sözleşmeye
uygun şekilde ifa etme borcu devam etmektedir. Bu durumda B, E’den satılanların ifasını talep
hakkını muhafaza eder ancak tazminat istemi bakımından B’nin alacaklı temerrüdüne yol açan
fiilleri birlikte kusur olarak değerlendirilebilecektir. E ise B’ye karşı herhangi bir talepte
bulunamayacaktır.
4- a. Hırsızlıktan sonra B, terzi T’den yeni bir elbise yapmasını talep edebilir mi? Açıklayınız.
Olayda B ile T arasında bir eser sözleşmesi bulunmaktadır. TBK m. 483’te eserde meydana gelen
hasarın kime ait olacağı ve kusursuz imkânsızlık nedeniyle eser sözleşmesinin sona ermesi hali
düzenlenmiştir. TBK m. 483’ün uygulanma koşulları şunlardır:
•Tamamlanınca ferdi ile belli olan (parça borcu haline gelen) bir eser bitirilmiş ve fakat teslim
edilmeden önce taraflara yüklenemeyen bir neden yüzünden (yangın, çalınma vb.) yok olmuş
bulunmalıdır. Eser kısmen veya tamamen yok olmuş olabilir, çalınma tamamen yok olmadır.
Yok olma taraflardan hiçbirine yüklenemeyen ve beklenmeyen bir olaydan kaynaklanmalıdır.
Eser tamamen yok olursa, bu durumda yüklenicin eseri teslim borcu, kusursuz ifa imkansızlığı
nedeniyle sona erer. Ancak hasar borçluya (yükleniciye) ait olacağı için, yüklenici yaptığı
giderleri ya da bedeli isteyemez.
•Hasarın teslimden önce yükleniciye ait olacağı kuralının istisnaları bulunmamalıdır. Bu
istisnalar şunlardır: a) İşsahibinin eseri teslim almada temerrüde düşmüş olması b) Kaza
sonucu telef olan malzeme iş sahibine ait ise, bu hasara işsahibi katlanır c) Eserin işsahibine
yüklenebilir bir sebepten dolayı telef olması d) İşsahibi ile ilgili beklenmedik bir olay sonucu
eserin tamamlanması mümkün olmaz ise.
Olayımız bağlamında da kaza sonucu telef olan malzeme işsahibi tarafından temin edildiğinden
hasara işsahibi katlanacaktır. Dolayısıyla hırsızlıktan sonra T’den yeni bir elbise yapmasını talep
edemeyecektir.
b. Artık takım elbiseye gereksinimi olmadığını düşünen B, bu sözleşmeyle bağlı olmaktan
herhangi bir şekilde kurtulabilir mi? Açıklayınız.
Somut olayda bir eser sözleşmesi söz konusudur. TBK m. 484 hükmüyle yasakoyucu işsahibine
eser tamamlanmadan önce eser sözleşmesini serbest bir şekilde tam tazminat karşılığında fesih
hakkı tanımıştır. Bu hüküm uyarınca sözleşme feshedilince, yüklenici eserin tamamlandığı ölçüde
bedele ve olumlu zararının giderilmesi talep hakkını kazanır. Olumlu zararın hesaplanmasında
yüklenicini doğrudan ifaya olan menfaati dışındaki zararları dikkate alınmaz. Ayrıca TBK m. 51-52
hükümleri de uygulama alanı bulmamaktadır. Bu şekilde B sözleşmeyle bağlı kalmaktan
kurtulabilir.
5- a. K’nın kira bedellerinin geç ödenmesi sebebiyle B’ye karşı başvurabileceği hukuki
imkânlar nelerdir? Şartlarıyla açıklayınız.
Somut olayda B, K’dan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süre ile konut kiralar. Bu nedenle
taraflar arasındaki belirli süreli kira sözleşmesine TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin
olarak özel düzenlemeler uygulanacaktır.
Olayda taraflar arasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 1 Nisan 2014 olup ilk kira yılı (1 Nisan
2014- 31 Mart 2014) tarihleri arasındadır. Kira parasının eksik ödenmesi ve geç ödenmesi ile ilgili
bulgular şu şekildedir:
•Kiracı Ağustos 2014 kirasını usulünce yapılan ihtar sonucunda süresi içerisinde öder (TBK
m. 352/ f. II uyarınca birinci haklı ihtar).
•Kiracı Şubat 2015 kirasını ihtar ile süresi içerisinde öder. Ancak posta havalesi ile ödenen
kira parasından 15 TL havale ücreti kira parasından kesilir (Eksik ifa).
Kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi ile ilgili olarak TBK m. 315 ve TBK m. 352/ II’de bir
takım hükümler vardır.
Kira sözleşmesinin türü ayrımı yapmaksızın kiraya verene, kira bedelini ifa etmeyen kiracıya
karşı kira bedelinin ifası konusunda süre tayin ederek kira sözleşmesini feshetme imkânı
tanınmıştır. Kiraya veren, kiracıya süre vermeli ve süre sonunda sözleşmeyi feshedeceğini
bildirmelidir. Bu bildirim yazılı olarak yapılmalıdır. Bildirimde “süre” ve “fesih” iradesinin
bulunması gereklidir. Yani ihtarlı olmalıdır. Süre sonunda ödeme gerçekleşmezse (kısmen veya
tamamen), sözleşme kiraya veren tarafından feshedilebilir. Kiraya veren, tahliye davası açabilir.
Bunun herhangi bir süresi yoktur. Ne var ki Yargıtay, davanın uzun süre açılmaması halinde MK
m. 2’nin daha sonra dava açmaya engel olacağı kanaatindedir.
TBK m. 315’de eski metinden farklı olarak sadece kira bedeli değil, yan giderlerin de feshe yol
açabileceği belirtilmiştir. Eskiden yan giderlerin ödenmesinde temerrüde düşerlerse tahliye
davasına yol açar mı tartışması vardı. Yargıtay uygulaması, yan giderlerin ancak kira bedeline
dâhil olduğu hallerde tahliyeye yol açacağı yönünde idi. Kanundaki hüküm ile bu uygulamaya bir
anlamda yer verilmiştir. Yan giderlerin ne olduğu tartışmalıdır. Eski metinden farklı olarak
kiracıya verilmesi gereken süre, kira müddetine göre değil; kiranın türüne göre belirlenmiştir.
Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında süre 30 gün; diğer kiralarda ise 10 gün olmalıdır.
Sürenin başlangıcı ile ilgili olarak eski metin, tebliğden itibaren; yeni metin ise tebliği izleyen
günden itibaren ifadelerine yer vermiştir. Bu düzenleme ile eski ifade, uygulamada da benimsenen
görüşe uygun hale getirilmiştir
Kiracı süre sonunda parayı ödemezse tahliye edilir. Ödeme yapılırsa tahliye edilemezse de TBK m.
352/II’deki ilk haklı ihtar gerçekleşmiş olur. Olayda kiracı Ağustos 2014 kirasını kendisine
usulsünce yapılan ihtardan hemen sonra ödediği için, artık kiraya veren sözleşmeyi TBK 315
uyarınca hemen feshedemez ise de bu ihtar TBK m. 352 uyarınca ilk haklı ihtar olur. birinci kira
yılı için ilk haklı ihtar koşulu gerçekleşmemiştir. Kiracı Şubat 2015 kirasını da ihtardan sonra süresi
içerisinde ve fakat posta havalesi yolu ile ödemiştir ve bu ücretten havale ücreti kesilmiştir. Bu
nedenle kiracı Şubat 2015 kirasını eksik ödemiştir. Bu durumda eğer kiracı tarafından kendisine
tanınan 30 gün içerisinde eksik ödenen kira parası ifa edilmez ise kiraya veren TBK 315 uyarınca
hiç ödememe sebebiyle sözleşmeyi süre sonunda ve ileriye etkili olarak derhal feshedebilir. Fesih
beyanı kiracıya ulaştığında sözleşme sona erer. Bu aşamada kiracı kiralananı tahliye etmez ise,
kiraya veren sözleşme sona erdiği gerekçesi ile kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir.
Doktrinde bir görüş, olayda olduğu gibi 15 TL’lik küçük bir kesinti sebebiyle kira sözleşmesinin
TBK m. 315 uyarınca feshinin, dürüstlük kuralına aykırılık nedeniyle mümkün olmadığı
görüşünde. Bu görüş kabul edilirse, kiraya veren bir kira yılı içerisinde kira parasının geç
ödenmesi yüzünden iki kere yazılı olarak haklı ihtar çekmesi nedeniyle birinci kira yılının
sonundan itibaren 1 aylık süre içerisinde TBK m. 352 uyarınca tahliye davası açabilir. En geç bu
süre sonuna kadar tahliye isteğini kiracıya yazılı olarak ulaştıran kiraya veren için dava açma
süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında şartların oluştuğu
görülürse hâkim sözleşmenin sona ermesine karar verir.
b. Somut olayda K, kiracı B’nin tahliyesini başka hangi yol veya yollarla sağlayabilir.
Açıklayınız.
Somut olayda B, içine düştüğü ekonomik sıkıntılar nedeniyle kiraladığı konutun belli odalarını
Erasmus Programı ile İstanbul’a gelen öğrencilere kiralamaya başlar. Söz konusu durumda kiracı
B, üçüncü kişiler ile alt kira sözleşmesi yapmıştır.
TBK’ya göre adi kiralarda kiracı, sözleşmede aksine bir düzenleme yok ise, kiralananı üçüncü
kişilere kiraya verenden izin almaksızın kiralayabilir iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında durum
tam tersinedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça
kiralananı üçüncü kişilere kiralayamaz (TBK m. 322). Söz konusu yazılı rıza, sözleşmede bir
madde olarak kararlaştırılabileceği gibi, kiraya veren tarafından sonradan da (sözleşme metninden
ayrı olarak) verilebilir. Somut uyuşmazlıkta bize verilen bilgilerden sözleşmede yahut sonradan K
tarafından B’nin alt kira yapabileceğine dair yazılı bir izin verildiği anlaşılamadığından, B
sözleşmeye aykırı şekilde alt kira yapmıştır.
B’nin alt kira sözleşmeleriyle öğrencilere oda kiralaması durumunda ne olacağına dair, TBK’da
ayrı bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak B’nin gerekli izni sağlamadan alt kira yapmasının
kiralananı özenle kullanma borcuna (TBK m. 316) aykırılık oluşturduğu kabul edilmektedir. Buna
göre TBK m. 316 uyarınca K, en az 30 günlük bir süre vermek suretiyle B’nin bu duruma son
vermesini, yani kira konusu konutta alt kiracı olarak bulunan kimseleri kiralanandan çıkarmasını,
aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı şekilde ihtar etmelidir (TBK m. 316/ f. II). İhtar
sonuçsuz kaldığında kira sözleşmesi feshedilmiş olur ve sözleşme ileriye etkili şekilde sona erer.
K, B’yi derhal açacağı tahliye davası ile tahliye ettirebilir. Sadece kiracının izinsiz olarak alt kira
yapması, kiralananın açıktan açığa kötü kullanılması sayılmayacağından kiraya veren K,
sözleşmeyi sırf bu sebebe dayanarak TBK m. 316/f. III uyarınca derhal feshedemez.
6- Somut olayda B’nin 3 aylık kira parasını hiç ödemediği varsayınız. K’nın, B’nin arkadaşı
D’ye karşı ödenmeyen kira bedellerine ilişkin olarak bir talepte bulunması durumunda, D
hangi savunmalarda bulunabilir? Açıklayınız.
D, temsil yolu ile kefil sıfatıyla kefalet sözleşmesi akdetmiştir. Bu durumda TBK m. 583 hükmü
uygulama alanı bulur. Buna göre kefil olmak için verilen yetki özel olarak verilmek ve genel olarak
kefalet sözleşmesinin geçerlilik şekline uygun olmak gerekir. Somut olayda telefon yolu ile D bu
yetkiyi B’ye vermiş olup yetkilendirme hükümsüzdür. Böylece D, kefalet sözleşmesinin hüküm
ifade etmediği ve borçlu olmadığı savunmasını yapabilir.
Download

Borçlar Hukuku Özel Hükümler Dersi Final Sınavı Cevap Anahtarı