Doc. Ing. Michal H O L Í K, PhD., znalec v odbore Stavebníctvo, odvetvia Pozemné
stavby, Dopravné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností,
Mozartova 23, 811 02
Bratislava,
2072 3840,
0903 633 489, E - mail : [email protected]
______________________________________________________________
____
Zadávateľ znaleckého posudku : MH Consulting, spol. s r.o. pre BKB Partners, spol. s r.o.,
Záhradnícka 68, 821 08
Bratislava
Číslo uznesenia (objednávky) : mailom zo dňa 27.02.2013 - JUDr. Juraj Baláž
ZNALECKÝ POSUDOK
č. 23 / 2013
vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností – rozostavanej prevádzkovej stavby – „
Hala ALK VARIANT SHOP“ bez súpisného čísla s príslušenstvom na pozemkoch parcelné čísla
3661/8, 3662/40 a 3662/79 na Panónskej ceste v Bratislave, ako aj pozemkov parcelné číslo
3661/8,
3661/10
a 3662/40,
3662/79,
3662/80,
3662/81,
3662/82,
3662/83,
3662/84, katastrálne územie Petržalka, obec Bratislava – mestská časť Petržalka, okres Bratislava
V. Nehnuteľnosti sú vedené na LV č. 4238
Počet strán posudku (z toho príloh) : 42 (18)
Počet odovzdaných vyhotovení : 5
V Bratislave 2.04.2013
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca :
Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností – VŠH , ktoré sú bližšie špecifikované
na titulnej strane znaleckého posudku
2. Účel znaleckého posudku :
Stanovenie
všeobecnej
hodnoty
nehnuteľností
ako
podkladu
pre
výkon
dobrovoľnej
dražby - § 12, ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z.
3. Dátum vyžiadania posudku:
27.02.2013
4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok ( rozhodujúci pre zistenie
stavebnotechnotechnického stavu ):
25.03.2013
5. Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje :
2.04.2013 – deň ukončenia prác na znaleckom posudku
6. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku :
6.1 Dodané vlastníkom stavby:
Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku, JUDr. Juraj Baláž, BKB
Partners, spol. s r.o., dražobná spoločnosť, Bratislava, 27.02. 2013-03-29
Rozhodnutie č. UKSP 14939-TX1/2008-Kb-30 o dodatočnom povolení zmeny stavby
„Prevádzkový objekt HALA ALK VARIANT SHOP“ , Mestská časť Bratislava –
Petržžalka, 4.12.2008, právoplatnosť 29.12.2008
Časť projektovej dokumentácie akcie „ PREVÁDZKOVÝ OBJEKT ALK VARIANT“
Bratislava, Panónska ul., Ing. Arch. Ľubor Hollý, autorizovaný architekt,
číslo autorského osvedčenia – 0963 AA, 06/2008
Znalecký posudok č. 62/2009, znalec Ing. Branislav Ivan, 6.11.2009
6.2 Obstarané znalcom :
Obhliadka nehnuteľností, zameranie
Zhotovenie fotodokumentácie
Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z LV č. 4238, vytvorený cez katastrálny
portál, GKÚ Bratislava, 16.03.2013
Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál, GKÚ
Bratislava, 16.03.2013
Informácie z webovskej stránok www.reality.sk, www.trh.sk,
www.googlemaps.com a ďalších
7. Použitý právny predpis :
Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku uverejnená v čiastke 209 Zbierky zákonov Slovenskej republiky 1.09.2004 v znení
neskorších predpisov
8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra :
1. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 490, ktorou sa vykonáva zákon č.
382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch, prekladateľoch a o zmene a doplnení
niektorých zákonov uverejnená v čiastke 208 Zbierky zákonov Slovenskej
republiky 1.09.2004 v znení neskorších predpisov
2. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 491 o odmenách, náhradách výdavkov
a náhradách za stratu času znalcov, tlmočníkov a prekladateľov uverejnená v
čiastke 208 Zbierky zákonov Slovenskej republiky 1.09.2004 v znení neskorších
predpisov
3. Zákon č. 50/1976 Zb.
neskorších predpisov
o
územnom
plánovaní
a
stavebnom
4. Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností a
inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, 2001
poriadku
stavieb,
Ústav
v
znení
súdneho
5. Výpočtový program HYPO, KROS, spol. s r.o. Žilina, upgrade 10.55, júl 2012
6. Index vývoja cien v stavebníctve pre 4.Q 2012,
Stavebnej fakulty STU v Bratislave, 1.02.2013
7. Ilavský, M., Nič,
Bratislava, 2012
M.,
Majdúch,
D.:
Ústav
Ohodnocovanie
súdneho
znalectva,
nehnuteľností,
MIpress
8. Zákon o dobrovoľných dražbách č. 527/202 Z. z.
9. Osobitné požiadavky zadávateľa :
Neboli na znalca vznesené
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a. Výber použitej metodiky :
Metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku stanovuje Vyhláška MS
SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, konkrétne príloha č.
3.
Znalec
:
pri stanovení všeobecnej hodnoty túto stanovuje nasledovnými metódami
a. porovnávacia metóda
b. kombinovaná metóda
c. výnosová metóda ( len pri pozemkoch)
d. metóda polohovej diferenciácie
Vzhľadom k tomu, že ako znalec nemám dispozícii preskúmateľné podklady od
prevodov, alebo prechodov vlastníctva obdobných nehnuteľností
a stavieb v danom
mieste a čase, nemôžem použiť porovnávaciu metódu.
V
súvislosti
prinášať
výnos
s
faktom,
formou
že
prenájmu
sa
jedná
mala
by
o
stavbu,
byť
ktorá
použitá
by
bola
kombinovaná
schopná
metóda.
Podmieňovací spôsob je použitý z toho dôvodu, že stavba je rozostavaná a teda ešte
nie je schopná prinášať výnos formou prenájmu – a preto táto metóda nemôže byť
použitá.
Z uvedených dôvodov bude použitá metóda polohovej diferenciácie, kde v zmysle
ustanovení bodu D.3
technická hodnota stavby je upravená koeficientom polohovej
diferenciácie, ktorý vyjadruje vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na
všeobecnú hodnotu v mieste a čase.
Pri výpočte východiskovej hodnoty stavby budú použité katalógy ukazovateľov
uverejnené v Metodike výpočtu VŠH nehnuteľností a stavieb, ÚSI Žilinská univerzita,
2002, ktoré sú schválené MS SR.
Všeobecná
hodnota
pozemkov
sa
pri
tejto
metóde
stanovuje
z
jednotkovej
východiskovej hodnoty pozemku určenej v bode E.3.1 vyhlášky úpravou koeficientom
polohovej diferenciácie vyjadrujúcim vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich
na všeobecnú hodnotu v danom mieste a čase.
Vlastný výpočet je vykonaný výpočtovým programom HYPO, verzia 10.55, verzia
júl 2012.
b. Vlastnícke a evidenčné údaje :
o
List vlastníctva č. 4238 ( vybrané údaje) :
A. MAJETKOVÁ PODSTATA:
p. č. 3661/8
p. č. 3661/10
p. č. 3662/40
p. č. 3662/79
p. č. 3662/80
p. č. 3662/81
p. č. 3662/82
p. č. 3662/83
p. č. 3662/84
1 m2
10 m2
678 m2
175 m2
153 m2
7 m2
26 m2
1011 m2
277 m2
zastavané plochy a nádvoria
zastavané plochy a nádvoria
zastavané plochy a nádvoria
zastavané plochy a nádvoria
zastavané plochy a nádvoria
zastavané plochy a nádvoria
ostatné plochy
ostatné plochy
ostatné plochy
26
22
26
26
25
25
25
25
25
1
1
1
1
1
1
prevádz. objekt HALA ALK VARIANT SHOP
prevádz. objekt HALA ALK VARIANT SHOP
1
1
1
1
1
Stavby
na p. č. 3661/8
na p. č. 3662/40
21
21
na p. č. 3661/79
21
prevádz. objekt HALA ALK VARIANT SHOP
1
B. VLASTNÍCI A INÉ OPRÁVNENÉ OSOBY:
1
PANON OFFICE, s.r.o. Holíčska 42, Bratislava, PSČ 851 05, SR
Spoluvlastnícky podiel :
1/1
C. ŤARCHY:
1
Záložné právo v prospech UniCreditBank Slovakia, a.s. .......
podľa V-29499//09, zo dňa 23.12.2009 .......
1
Záložné právo v prospech UniCreditBank Slovakia, a.s. .......
podľa V-24185/10, zo dňa 18.10.2010........
1
Záložné právo v prospech UniCreditBank Slovakia, a.s. .......
časť „C“ LV v prílohe znaleckého posudku
podľa V-28665/11 zo dňa 28.11.2010 .... bližšie pozri
c. Údaje o obhliadke predmetu posúdenia :
Miestnu
obhliadku
ohodnocovaných
25.03.2013 v dopopoludňajších hodinách
a
Ing.
Ladislava
spevnených
plôch,
Kianičku.
vzhľadom
nehnuteľností
znalec
osobne
dňa
za účasti objednávateľa JUDr. Juraja Baláža
Dodatočne
k tomu,
vykonal
že
bolo
dňa
predtým
27.03.2013
boli
vykonané
zasnežené.
domeranie
Fotodokumentácia
exteriéru stavby bola vykonaná dňa 23.03.2013 za slnečného počasia.
V rámci týchto obhliadok bolo vykonané potrebné zameranie ako aj per – partes
bola zrealizovaná fotografická dokumentácia, ktorej časť sa nachádza v prílohovej
znaleckého
časti
dokumentácia
na
posudku,
CD
zvyšok
nosičoch
bola
ostáva
archivovaný
doručená
u
znalca.
i objednávateľovi
–
Fotografická
JUDr.
Jurajovi
Balážovi
d. Porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so skutkovým stavom :
Objednávateľ
základe
predložil
znalcovi
časť
projektovej
dokumentácie.
Na
porovnania tejto dokumentácie so skutkovým stavom - konštatujem súlad.
e. Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným stavom :
Na
základe
porovnania
majetkovej
dokumentácie
vo
forme
LV,
kópii
z
katastrálnej mapy a skutkového stavu zisteného pri obhliadke konštatujem súlad.
f. Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré sú predmetom ohodnotenia :
1. Prevádzková stavba – rozostavaná stavba HALA ALK VARIANT SHOP na pozemkoch p. č. 3661/8, 3662/40 a 3662/79
2. Vonkajšie úpravy
3. Pozemky p. č. 3661/8, 3661/10 a 3662/40, 3662/79, 3662/80, 3662/81, 3662/82, 3662/83, 3662/84
g. Vymenovanie jednotlivých stavieb a pozemkov, ktoré sú nie sú predmetom ohodnotenia :
Predmetom ohodnotenia nie sú vonkajšie úpravy – najmä spevnené plochy –
parkovacie státia a komunikačné plochy, ktoré sa nachádzajú na pozemkoch parcelné
čísla 3662/12 a 4354/1 vzhľadom k tomu, že tieto pozemky nie sú vo vlastníctve
vlastníka prevádzkovej stavby. Využívanie týchto spevnených plôch malo byť riešené
formou dohody s m. č. Bratislava - Petržalka v určitých časových reláciách dňa.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 NEBYTOVÉ BUDOVY
2.1.1 Prevádzková stavba – HALA ALK VARIANT bez s. č. na pozemkoch p. č. 3661/8,
3662/40 a 3662/79
Predmetom
podpivničený
posúdenia
objekt
a
následného
pôdorysne
ohodnotenia
nepravidelného
je
samostatne
geometrického
tvaru
stojací,
s
jedným
podzemným a 11 - timi nadzemnými podlažiami situovaný na teréne rovinatej výškovej
konfigurácie.
Z
skelet
konštrukčného
so
stropnými
železobetónovej
hľadiska
sa
jedná
bezprievlakovými
doske
o
hrúbke
1
o
stavbu
doskami.
300
mm,
navrhnutú
Objekt
zvislé
je
ako
železobetónový
založený
nosné
na
masívnej
konštrukcie
tvoria
železobetónové steny, stĺpy a piliere, stropné konštrukcie u typických podlaží sú
realizované v hrúbke 200 mm, nad posledným
železobetónová
doska
o
hrúbke
280
mm
nadzemným podlažím je zrealizovaná
vzhľadom
k
tomu,
že
tu
bolo
uvažované
s heliportom, strecha je plochá opatrená viacerými izolačnými vrstvami, na ktorých
sa nachádza štrková vrstva .
Z dispozičného hľadiska 1. podzemné podlažie pozostáva z dvoch schodísk, 6*
skladov, 2 miestností, ktoré majú slúžiť ako archív, dvoch technických miestností
a troch výťahov (2* osobný, 1* nákladný výťah). 1. nadzemné podlažie (prízemie)
pozostáva
z dvoch
vstupnej
haly,
schodísk,
sociálneho
chodieb,
zázemia
showroomu,
a výťahov.
2.
čajovej
nadzemné
kuchynky,
zádveria,
podlažie
pozostáva
analogicky z dvoch schodísk a chodieb, priestoru na prenájom, v ktorom sa uvažovalo
s výdajom
stravy,
sociálneho
zázemia
a výťahov.
3.
–
8.
nadzemné
podlažie
sú
typickými podlažiami prevádzkovej budovy, ktoré pozostávajú z dvoch schodísk, 3
chodieb, čajovej kuchynky a sociálneho zázemia, miestnosti pre server, zasadačky
a výťahov. 9. nadzemné podlažie opätovne pozostáva z dvoch schodísk a 3 chodieb,
kuchynky,
čajovej
sociálneho
zázemia,
miestnosti
pre
server,
zasadačky
a výťahov.
10. nadzemné podlažie pozostáva z dvoch schodísk, chodieb, strojovne
chladenia,
čajovej
kuchynky
a sociálneho
zázemia,
prenajímateľných
priestorov,
výťahov a terasy. 11. nadzemné podlažie pozostáva zo schodiska, chodby, výťahov
a priestoru,
kde
sa
mal
nachádzať
heliport.
Podmieňovací
spôsob
u heliportu
je
uvedený z toho dôvodu, že sa nepodarilo v priebehu realizácie získať povolenia pre
prípadné
využívanie
heliportu,
všetkých
prenajímateľných
tak
priestorov
ako
je
bolo
pôvodne
variabilnosť
uvažované.
ich
Veľkou
možného
výhodou
dispozičného
usporiadania vrátane toho, že je vytvorená možnosť samostatného merania elektrickej
energie v jednotlivých parciálnych častiach.
Z hľadiska stavebných materiálov možno konštatovať, že boli použité veľmi
kvalitné stavebné materiály. V suteréne (1.PP) sú podlahy betónové s cementovým
poterom,
v priestoroch
prízemia
a 2.
nadzemného
podlažia
predovšetkým
kamenné
dlažby, v sociálnom zázemí sa nachádzajú keramické dlažby a keramické obklady do
výšky 210 cm. Na chodbách je použitý gres. Podlahy v prenajímateľných priestoroch
jednotlivých podlaží sú dvojité drevené, ktoré by mali byť opatrené kobercovými
úpravami.
Výplne
fasádnych
otvorov
sú
hliníkové
s izolačným
dvojsklom,
vstupné
vráta a dvere z chodieb sú taktiež hliníkové. Ostatné interiérové dvere sú hladké
v drevených
zárubniach.
z horúcovodu
cez
z juhozápadnej
Vykurovanie
výmenníkovú
strany
prevádzkovej
stanicu,
budovy
bola
neskôr
budovy
došlo
zrealizovaná
plynová
bolo
pôvodne
k tomu,
že
kotolňa
uvažované
na
s 2
prízemí
plynovými
kotlami VIESSMANN VITOCROSSAL 200 a zásobníkom na prípravu TÚV. Vykurovacie telesá
sú
typu
KORAD
klimatizácia
s termohlavicami.
V objekte
je
navrhnutá
a sčasti
i zrealizovaná
a vetranie; vetranie suterénu – garážových stojísk je prirodzené,
pretože pohyb vozidiel nie je vlastnou silou. Teplovzdušné vetranie a chladenie
prenajímateľných priestorov 1. a 2.NP by mali zabezpečovať kompaktné klimatizačné
jednotky plochej konštrukcie osadené v podhľadoch jednotlivých priestorov, tieto
zabezpečujú
nútený
rekuperátorom
Odvetranie
osadenými
prívod
spätného
miestnosti
priamo
a odvod
získavania
sociálneho
v stropoch
vzduchu,
tepla,
zázemia
pričom
ohrievačom,
je
odvetrávaných
sú
vybavené
chladičom
zabezpečené
miestností.
filtrom,
a ventilátormi.
odsávacími
Chladenie
ventilátormi
a vykurovanie
prenajímateľných priestorov 3. až 11.NP zabezpečujú decentralizované jednotky –
fan-coily
v štvortrubkovom
prevedení,
pričom
všetky
sú
vybavené
vlastnou
automatickou reguláciou. Nútený prívod hygienickej dávky čerstvého vzduchu a odvod
vzduchu
z prenajímateľných
priestorov
má
zabezpečovať
klimatizačná
jednotka
umiestnená na streche. Objekt je vybavený EZS, EPS. V objekte sa nachádza 1 výťah
o nosnosti 1 000 kg, 2 výťahy o nosnosti 630 kg a jeden malý nákladný výťah s tromi
nástupnými
stanicami
a taktiež
i zdvíhacie
zariadenia
v garážach
Parklift
413
Komfort.
Prevádzkový objekt je napojený na kompletné inžinierske siete, taktiež je
napojený na optický (GTS) kábel.
Miestna
zrealizovaný
obhliadka
do
stavu
nehnuteľností
nedokončenej
poukázala
stavby,
pričom
na
je
skutočnosť,
potrebné
že
objekt
zrealizovať
je
ešte
niektoré dokončovacie práce, najmä : je potrebné dokončiť opláštenie budovy a to
najmä v spodnej časti z juhozápadnej strany, podobne juhozápadnú hranu po celej
výške budovy, ďalej chýba opláštenie v spodnej časti severovýchodnej strany (od
železnice), ako aj drobné opláštenie z konštrukcie striešky nad vstupnými vrátami
z Panónskej cesty. Na streche prevádzkovej budovy chýbajú klimatizačné jednotky,
nie sú dokončené vzduchotechnické zariadenia, nie je dokončené opláštenie atiky
a taktiež nie je dokončená štrková vrstva. Na 9. a 10. nadzemnom podlaží nie sú
zrealizované dvojité drevené podlahy, tieto sú kompletné zrealizované až počnúc 8.
nadzemným podlažím. Nie sú osadené klimatizačné jednotky, ktoré majú byť zabudované
v podhľadoch vo všetkých prenajímateľných priestoroch budovy. Na dvoch podlažiach
nie sú dokončené podružné rozvádzače elektrickej energie. V priestoroch mezzaninu
(2.NP) nie je dokončená podlaha v zasadačke, taktiež nie sú tu osadené vykurovacie
telesá. Na malom schodisku v oblasti prízemia nie sú vyspravené dodatočne osadené
vetracie mriežky, v suteréne nie je dokončené elektrické osvetlenie. Taktiež bude
potrebné
vymaľovať
niektoré
priestory
stavby.
Vlastník
pri
miestnej
obhliadke
uviedol, že už bolo zahájené kolaudačné konanie, vzhľadom k tomu, že nedošlo ku
ukončeniu stavby, toto bolo pozastavené.
Na základe uvedených skutočností odhadol vlastník stavby náklady na kompletné
ukončenie stavby na cca 600 tis. EUR.
OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY
Obstavaný priestor stavby celkom
31 685,56
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Zatriedenie stavby:
JKSO:
KS:
Rozpočtový ukazovateľ:
Koeficient konštrukcie:
budovy administratívne (správne )
1220 Budovy pre administratívu
RU = 2 802 / 30,1260 = 93,01 €/m3
kK = 1,158 (monolitická betónová tyčová)
Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu
Priemerná zastavaná plocha: (738,5 + 702,45 + 702,45 + 827,87 + 827,87 + 827,87 +
827,87 + 827,87 + 827,87 + 419,81) / 11 = 759,85 m2
Priemerná výška podlaží: (738,5 * 4,05 + 702,45 * 3,3 + 702,45 * 3,3 + 827,87
827,87 * 3,3 + 827,87 * 3,3 + 827,87 * 3,3 + 827,87 * 3,3 + 827,87 * 3,3 +
3,3 + 419,81 * 4,1 + 56,93 * 2,7) / (738,5 + 702,45 + 702,45 + 827,87 +
827,87 + 827,87 + 827,87 + 827,87 + 827,87 + 419,81 + 56,93) = 3,40 m
827,87 +
* 3,3 +
827,87 *
827,87 +
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 759,85) = 0,9516
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3,4) = 0,9176
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo
Názov
Cenový
podiel RU
[%] cpi
Koef.
štand.
ksi
Cenový
Úprava
podiel
podielu
hodnotenej
cpi * ksi
stavby [%]
Dokonč.
[%]
Výsledný
podiel
prvku na
dokonč.
[%]
Konštrukcie podľa RU
1
Základy vrát. zemných prác
8,00
0,50
4,00
5,14
100
5,14
2
Zvislé konštrukcie
17,00
0,60
10,20
13,14
100
13,14
3
Stropy
9,00
0,80
7,20
9,26
100
9,26
4
Zastrešenie bez krytiny
7,00
0,50
3,50
4,50
100
4,50
5
Krytina strechy
2,00
1,15
2,30
2,96
100
2,96
6
Klampiarske konštrukcie
1,00
0,25
0,25
0,32
100
0,32
7
Úpravy vnútorných povrchov
7,00
0,40
2,80
3,60
100
3,60
8
Úpravy vonkajších povrchov
3,00
2,25
6,75
8,68
95
8,25
9
Vnútorné keramické obklady
2,00
0,30
0,60
0,77
100
0,77
10
Schody
3,00
1,20
3,60
4,63
100
4,63
11
Dvere
3,00
0,25
0,75
0,96
100
0,96
12
Vráta
0,00
1,00
0,00
0,00
100
0,00
13
Okná
5,00
0,65
3,25
4,18
100
4,18
14
Povrchy podláh
3,00
1,00
3,00
3,86
75
2,90
15
Vykurovanie
4,00
1,25
5,00
6,43
100
6,43
16
Elektroinštalácia
6,00
1,00
6,00
7,72
97
7,49
17
Bleskozvod
1,00
0,35
0,35
0,45
100
0,45
18
Vnútorný vodovod
3,00
0,10
0,30
0,39
100
0,39
19
Vnútorná kanalizácia
3,00
0,15
0,45
0,58
100
0,58
20
Vnútorný plynovod
1,00
0,15
0,15
0,19
100
0,19
21
Ohrev teplej vody
2,00
0,05
0,10
0,13
100
0,13
22
Vybavenie kuchýň
0,00
0,25
0,00
0,00
100
0,00
23
Hygienické zariadenia a WC
3,00
1,00
3,00
3,86
100
3,86
24
Výťahy
1,00
0,25
0,25
0,32
100
0,32
25
Ostatné
6,00
1,40
8,40
10,80
100
10,80
Ďalšie konštrukcie
26
Vybavenie kuchýň
-
-
0,15
0,19
0
0,00
27
Vráta
-
-
0,10
0,13
100
0,13
28
Mont. oznamov. a zabezp. zariadení.
-
-
1,90
2,44
100
2,44
29
Montáže VZT
-
-
2,80
3,60
20
0,72
30
Montáže prev. a MaR zariadení
-
-
0,60
0,77
100
0,77
77,75
100,00
Spolu
100,00
Rozostavanosť stavby:
Nedokončenosť stavby:
Koeficient vplyvu vybavenosti:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien:
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
Východisková hodnota na MJ:
kM
95,30
95,30 %
4,70 %
kV = 77,75 / 100 = 0,7775
kCU = 2,211
kM = 1,15
VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK *
[€/m3]
VH = 93,01 €/m3 * 2,211 * 0,7775 * 0,9516 *
0,9176 * 1,158 * 1,15
VH = 185,9230 €/m3
TECHNICKÝ STAV
Výpočet
odhadom
opotrebenia
lineárnou
metódou
so
stanovením
životnosti
odborným
Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
Rozostavaná prevádzková
stavba ALK Panónska cesta
2013
0
100
100
0,00
100,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov
Východisková hodnota
dokončenej stavby
Nedokončenosť
Výpočet
Hodnota [€]
31685,56 m3 * 185,9230 €/m3
-4,70 % z 5 891 074,37
Východisková hodnota
Technická hodnota
5 891 074,37
-276 880,49
5 614 193,88
100,00 % z 5 614 193,88 €
5 614 193,88
Dokončenosť stavby: (5 614 193,88€ / 5 891 074,37€) * 100 % = 95,30 %
2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.2.1 prípojka vody
Jedná so o vodovodnú prípojku HD PE D 110, ktorá ide rovnobežne s Panónskou
cestou, uvažovaná je však len dĺžka prislúchajúca ohodnocovanej stavbe
Technická hodnota
98,57 % z 2 259,78 €
2 227,47
2.2.2 kanalizačná prípojka I
Jedná so o dažďovú prípojku, ktorá je vedená rovnobežne s komunikáciou pozdĺž
spevnených plôch
Technická hodnota
98,57 % z 19 605,55 €
19 325,19
2.2.3 kanalizačná prípojka II
Jedná so o splaškovú kanalizáciu z rúr DN 600
Technická hodnota
98,57 % z 12 396,30 €
12 219,03
2.2.4 odlučovač ropných látok
Ide o odlučovač ropných látok ORL 40, ktorý sa nachádza medzi kanalizačnými
šachtami Š1 a Š2 severovýchodne od stavby ALK. Rozmery odlučovača boli prevzaté z
ponuky firmy KLARTEC
Technická hodnota
98,57 % z 3 712,37 €
3 659,28
2.2.5 kanalizačné šachty
Jedná sa o 7 ks šácht, ktoré sú osadené na dažďovej kanalizácii (prevzaté z PD)
Technická hodnota
98,57 % z 5 405,78 €
2.2.6 vsakovacie zariadenie
5 328,48
Jedná sa o vsakovacie zariadenie z prvkov CONTROLBOX - celkom 244 ks zariadenie sa nachádza pri odlučovači ropných látok
Technická hodnota
98,00 % z 10 392,17 €
10 184,33
2.2.7 spevnené plochy I
Jedná o spevnené plochy zo zámkovej dlažby, ktoré slúžia predovšetkým ako
plochy pre parkovacie státia
Technická hodnota
97,78 % z 45 783,37 €
44 766,98
2.2.8 spevnené plochy II
Jedná o spevnené plochy z betónovej dlažby, ktoré sa nachádzajú predovšetkým
po obvode prevádzkovej budovy
Technická hodnota
97,78 % z 35 838,64 €
35 043,02
2.2.9 spevnené plochy III - a
Jedná sa o komunikačné plochy z asfaltového betónu
Technická hodnota
98,00 % z 32 258,41 €
31 613,24
2.2.10 spevnené plochy III - b
Jedná sa o cementobetónový
z asfaltového betónu
Technická hodnota
podklad
podklad
pod
komunikačnými
98,00 % z 23 132,26 €
plochami
22 669,61
2.2.11 obrubníky okolo parkovacích státi
Ide o betónové obrubníky okolo parkovacích státi
Technická hodnota
97,78 % z 4 818,89 €
4 711,91
2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov
Rozostavaná prevádzková stavba ALK Panónska cesta
Východisková hodnota
[€]
5 614 193,88
Technická hodnota [€]
5 614 193,88
prípojka vody
2 259,78
2 227,47
kanalizačná prípojka I
19 605,55
19 325,19
kanalizačná prípojka II
12 396,30
12 219,03
odlučovač ropných látok
3 712,37
3 659,28
kanalizačné šachty
5 405,78
5 328,48
vsakovacie zariadenie
10 392,17
10 184,33
spevnené plochy I
45 783,37
44 766,98
spevnené plochy II
35 838,64
35 043,02
spevnené plochy III - a
32 258,41
31 613,24
spevnené plochy III - b
23 132,26
22 669,61
4 818,89
4 711,91
5 809 797,40
5 805 942,42
obrubníky okolo parkovacích státi
Celkom:
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
a. Analýza polohy nehnuteľností :
Ohodnocované
území
nehnuteľnosti
sa
nachádzajú
v Bratislave,
v katastrálnom
Petržalka, konkrétne na Panónskej ulici, v časti Dvory III.
Uvedená
lokalita
z juhovýchodnej
časti
vymedzená
nosnou
štvorpruhovou
komunikáciou Panónska ulica (pôvodne urbanizačná línia A), zo severozápadnej časti
traťovým telesom železničnej stanice Bratislava – Petržalka, na severnej strane
komunikáciou
Rusovská
cesta,
z južnej
časti
sa
nachádza
ďalšia
dokončovaná
prevádzková stavba.
V priľahlom priestore – na náprotivnej strane Panónskej cesty sa nachádza
obchodné a predajné centrum automobilov Renault.
Jedná sa o lokalitu, kde po oboch stranách Panónskej cesty sa nachádzajú
prevažne prevádzkové budovy administratívneho charakteru, čerpacie stanice PHM, na
Kopčianskej
ulici
sa
nachádza
železničná
stanica
Bratislava
–
Petržalka,
v jej
tesnej blízkosti obytný komplex Vienna Gate. Na náprotivnej strane Panónskej cesty
za prirodzenou bariérou prevádzkových stavieb po oboch stranách Belinskeho ulice sa
nachádzajú obytné domy.
Lokalita
z Panónskej
prevádzkovej
ulice,
stavby
konštrukčné
síce
riešenie
je
v pásme
a použité
šírenia
stavebné
dopravného
materiály
hluku
prakticky
úplne eliminujú tento dopravný hluk.
V tesnej blízkosti prevádzkovej stavby sa nachádzajú zastávky MHD, veľkou
výhodou
je
existencia
dostatočného
počtu
parkovacích
státi
predovšetkým
juhovýchodne od stavby siahajúcich až po plochu pod nadjazdom Rusoveckej cesty.
Časť parkovacích státí je situovaná aj severozápadne – rovnobežne s prevádzkovou
stavbou.
Lokalita prevádzkovej stavby je mimoriadne výhodná aj z hľadiska napojenia na
diaľničné privádzače okolo Bratislavy, do 10 minút jazdy autom je možné dosiahnuť
Letisko M. R. Štefánika, do 3 minút pešej chôdze ŽS Bratislava – Petržalka a odtiaľ
do
45
minút
centrum
Viedne,
ako
i ďalšie
dôležité
aktivity
Hlavného
mesta
SR
Bratislavy.
V areáli nehnuteľností sa nachádzajú kompletné inžinierske siete. Životné
prostredie v danej lokalite je narušené len dopravným hlukom z Panónskej cesty,
železničná
doprava
vzhľadom
k intenzitám
nespôsobuje
podstatnejšie
zaťaženie
hlukom.
Pre
všetky
nehnuteľností
tieto
atribúty
po
komplexnom
zhodnotení
považujem
polohu
pre plánovaný účel využitia ako mimoriadne výhodnú
b. Analýza využitia nehnuteľnosti :
Jedná sa rozostavanú stavbu moderného prevádzkového objektu s príslušenstvom,
ktorý po dokončení bude poskytovať vyšší štandard administratívnych priestorov vo
veľmi dobrej lokalite mesta. Niet dôvodov, aby stavba v budúcnosti slúžila inému
účelu, než pre ktorý bola určená.
c. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností:
Podľa výpisu z LV č. 4238 na nehnuteľnostiach viazne ťarcha záložného práva
v prospech UniCreditBank Slovakia, a.s., navyše v zmysle poznámky P-544/13 je na
liste vlastníctva uvedené začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom formou
dobrovoľnej dražby.
Práve z uvedeného dôvodu pre účel dobrovoľnej dražby je spracúvaný tento
znalecký posudok.
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY
S ohľadom
na
architektonické
stvárnenie,
konštrukčné
riešenie
budovy,
použité stavebné materiály, výbornú lokalitu nehnuteľností, ale predovšetkým na
situáciu
na
trhu
nehnuteľností
v segmente
administratívnych
budov
v Bratislave,
ďalej aj s ohľadom na skutočnosť, že sa jedná o nedokončenú stavbu v pokročilom
štádiu
dokončenosti
stanovujem
hodnotu
priemerného
koeficientu
polohovej
diferenciácie – kpd = 0,65
0,65
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,650 + 1,300)
1,950
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
1,300
III. trieda
Priemerný koeficient
0,650
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,358
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,650 - 0,585)
0,065
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo
Popis
1
Trh s nehnuteľnosťami
2
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k
centru obce
dopyt v porovnaní s ponukou je nižší
časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a
vybraných sídlisk
3
Výsledok
kPDI*vI
IV.
0,358
13
4,6540
II.
1,300
30
39,0000
I.
1,950
8
15,6000
II.
1,300
7
9,1000
II.
1,300
6
7,8000
I.
1,950
10
19,5000
Príslušenstvo nehnuteľnosti
príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na
cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší
ako 20%
6
Váha
vI
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a
služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a
pod.
5
kPDI
Súčasný technický stav nehnuteľností
veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť
4
Trieda
Typ nehnuteľnosti
veľmi priaznivý - obchodný a prevádzkový objekt s
parkoviskom a dvorom
7
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera
nezamestnanosti
dostatočná ponuka pracovných možností v mieste,
nezamestnanosť do 5 %
8
Skladba obyvateľstva v mieste stavby
9
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
I.
1,950
9
17,5500
II.
1,300
6
7,8000
III.
0,650
5
3,2500
I.
1,950
6
11,7000
I.
1,950
7
13,6500
I.
1,950
7
13,6500
I.
1,950
10
19,5000
V.
0,065
8
0,5200
III.
0,650
9
5,8500
III.
0,650
8
5,2000
V.
0,065
7
0,4550
II.
1,300
4
5,2000
III.
0,650
20
13,0000
180
212,98
priemerná hustota obyvateľstva
orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a
čiastočne nevhodná
10
Konfigurácia terénu
11
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%
elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia,
telefón, diaľkové vykurovanie, kábelová televízia
12
Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba, letisko,
lodná doprava a pod.
13
Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav.,
obchody, služby, kultúra)
krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola,
nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb
14
Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí
15
Kvalita životného prostredia v bezprostrednom
okolí stavby
zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy
16
Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj,
vplyv na nehnut.
bez zmeny
17
Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna možnosť rozšírenia
18
Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
zvýšený záujem o prenájom nehnuteľností
19
Názor znalca
priemerná nehnuteľnosť
Spolu
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 pod budovou a priľahlé
Jedná sa o sústavu 9 – tich pozemkov pravidelného i nepravidelného tvaru, z ktorých
tri
pozemky
sú
zastavané
prevádzkovou
stavbou,
poloha
pozemkov
je
bližšie
špecifikovaná
v časti 3a znaleckého posudku – v podstate možno ich polohu bližšie charakterizovať, že zo
severozápadnej
strany
sú
ohraničené
železničnou
traťou
a pozemkom
vo
vlastníctve
HM
SR
Bratislavy,
z juhovýchodnej
strany
tvorí
hranicu
Panónska
ulica.
Zo
severnej
strany
sa
nachádza cestný nadjazd – Rusovská cesta, z južnej stavby ďalšia prevádzková budova.
Pozemky
inžinierske.
sú
rovinatej
výškovej
konfigurácie,
výhodou
pozemkov
je
Veľkou
ich
na
pozemkoch
atraktívna
poloha
sa
nachádzajú
v koeficiente
kompletné
som
kR
zohľadnil negatívne účinky dopravného hluku v okolí budovy.
Označenie a názov
koeficientu
Hodnotenie
Hodnota
koeficientu
kS
koeficient všeobecnej
situácie
7. veľmi dobré obchodné oblasti v mestách od 50 000 do 100 000
obyvateľov a kúpeľných mestách, vedľajšie ulice v centre miest nad 100
000 obyvateľov, nákupné centrá vo veľkých obytných častiach mimo
centra miest nad 100 000 obyvateľov s dobrými dopravnými možnosťami
1,50
5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so
štandardným vybavením, 5 – 7-podlažné, vysoké využitie pozemku
1,10
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou
úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
2. obchodná poloha a byty
1,25
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3)
1,50
kV
koeficient intenzity
využitia
kD
koeficient dopravných
vzťahov
kP
koeficient obchodnej a
priemyselnej polohy
kI
koeficient technickej
infraštruktúry pozemku
kZ
koeficient povyšujúcich
faktorov
kR
koeficient redukujúcich
faktorov
1,00
4. rušivý hluk z cestnej alebo železničnej dopravy
0,85
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov
Koeficient polohovej diferenciácie
Jednotková hodnota pozemku
Všeobecná hodnota pozemku
Výpočet
kPD = 1,50 * 1,10 * 1,00 * 1,25 * 1,50 * 1,00 *
0,85
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 66,39 €/m2 * 2,6297
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 338,00 m2 * 174,59
€/m2
Hodnota
2,6297
174,59 €/m2
408 191,42 €
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH
Názov
parcela č. 3661/8
Všeobecná hodnota
pozemku v celosti [€]
174,59
parcela č. 3661/10
1 745,90
parcela č. 3662/40
118 372,02
parcela č. 3662/79
30 553,25
parcela č. 3662/80
26 712,27
parcela č. 3662/81
1 222,13
parcela č. 3662/82
4 539,34
parcela č. 3662/83
176 510,49
parcela č. 3662/84
48 361,43
Spolu
408 191,42
III. ZÁVER
1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE :
Názov : Rozostavaná prevádzková stavba na pozemkoch p. č. 3661/8, 3662/40 a 3662/79 s príslušenstvom a pozemkami parcelné
čísla 3661/8, 3661/10 a 3662/40, 3662/79, 3662/80, 3662/81, 3662/82, 3662/83, 3662/84
Adresa : Panónska cesta , Bratislava
Vlastník : PANON OFFICE, s.r.o., Holíčska 42, 851 05 Bratislava
spoluvlastnícky podiel : 1/1
Výpis z KN, LV č. 4238, k. ú. Petržalka, okres Bratislava V
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou :
6 868 429,88 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie:
408 191,42 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov
Všeobecná hodnota [€]
Stavby
Rozostavaná prevádzková stavba ALK Panónska cesta
prípojka vody
6 641 591,36
2 635,10
kanalizačná prípojka I
22 861,70
kanalizačná prípojka II
14 455,11
odlučovač ropných látok
4 328,93
kanalizačné šachty
6 303,59
vsakovacie zariadenie
12 048,06
spevnené plochy I
52 959,34
spevnené plochy II
41 455,89
spevnené plochy III - a
37 398,46
spevnené plochy III - b
26 818,15
obrubníky okolo parkovacích státi
5 574,19
Pozemky
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3661/8 (1 m2)
174,58
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3661/10 (10 m2)
1 745,80
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3662/40 (678
m2)
118 365,24
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3662/79 (175
m2)
30 551,50
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3662/80 (153
m2)
26 710,74
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3662/81 (7 m2)
1 222,06
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3662/82 (26 m2)
4 539,08
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3662/83 (1 011 m2)
pod budovou a priľahlé - parc. č. 3662/84 (277
176 500,38
m2)
48 358,66
Spolu VŠH
7 276 621,30
7 280 000,00
Zaokrúhlená VŠH spolu
Slovom: Sedemmiliónovdvestoosemdesiattisíc EUR
Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich
najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď
kupujúci a predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou
pohnútkou
V Bratislave 2.04.2013
Doc. Ing. Michal
PhD.
IV. PRÍLOHY
H O L Í K,
Fotografická dokumentácia – 2 A4
Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku– 2 A4
Výpis z katastra nehnuteľností – LV č.4238– 2 A4
Kópia z katastrálnej mapy – 1 A4
Rozhodnutie – dodatočné povolenie – 2 A4
Grafická dokumentácia – pôdorysy podlaží a rezy – 9 A3
Download

ZNALECKÝ POSUDOK č. 23 / 2013