VÝROČNÁ INDIVIDUÁLNA A KONSOLIDOVANÁ SPRÁVA
BEST HOTEL PROPERTIES A. S.
2011
OBSAH
1. Príhovor predsedu predstavenstva
4
2. Profil Best Hotel Properties a.s.
7
3. Predstavenie portfólia
9
9
11
13
15
17
19
4. Analýza trhov a trendy vývoja hotelového odvetvia
20
5. Rizikové faktory a manažment rizík
24
6. Správa predstavenstva - súhrn výsledkov finančného roka
28
7. Výhľad a priority pre rok 2012
40
8. Zhodnotenie výsledkov hospodárenia
43
9. Správa a riadenie
50
10. Doplňujúce informácie
53
Prílohy
59
OBSAH
Hotel Baltschug Kempinski Moscow
Hotel Kadashevskaya
Kempinski Hotel River Park Bratislava
Crowne Plaza Bratislava
Grand Hotel Kempinski High Tatras na Štrbskom Plese
Buddha-Bar Praha
1. PRÍHOVOR BRANISLAVA BABÍKA,
PREDSEDU PREDSTAVENSTVA BEST HOTEL PROPERTIES A.S.
Vážení akcionári,
PRÍHOVOR PREDSEDU PREDSTAVENSTVA
dovoľte mi zrekapitulovať minulý rok z pohľadu finančných výsledkov. Ešte predtým by som sa však chcel
poďakovať celému tímu Best Hotel Properties a.s. a manažmentu hotelov v našom portfóliu za pozitívne
výsledky, ktoré sa nám podarilo dosiahnuť aj v ťažkom makroekonomickom prostredí ovplyvnenom dlhovou
krízou. Aj vďaka ľuďom, s ktorými máme tú česť spolupracovať, sme totiž vykázali konsolidovaný čistý zisk
vo výške 7,5 milióna EUR.
V uplynulom roku sme v BHP dosiahli konsolidované tržby v objeme viac ako 43,7 milióna EUR,
čo predstavuje 59% medziročný nárast. Prevádzkový zisk pred úrokmi, daňami a odpismi (EBITDA) v porovnaní
s minulým rokom narástol o viac než 157 % na 10,7 mil. EUR. Pod tento pozitívny vývoj sa podpísali najmä
akvizície ešte z roku 2010 a februára 2011, kedy sa nám podarilo získať Grand Hotel Kempinski High Tatras.
Rok 2011 však bol najmä rokom konsolidácie existujúceho portfólia. Dnes vlastníme viacero relatívne
novootvorených hotelov, z ktorých boli v minulom roku ešte tri v zábehovom období, ktoré trvá zhruba tri roky.
Zmena štruktúry portfólia sa prejavila na poklese hlavných prevádzkových ukazovateľov na úrovni
portfólia. Tento trend by však mal byť iba krátkodobý a očakávame, že portfólio bude z hľadiska efektívnosti
prevádzky už len rásť. Naše presvedčenie podporuje pozitívny trend vývoja prevádzkových ukazovateľov
výkonnosti jednotlivých hotelov, a to najmä obsadenosti, ktorá sa medziročne zvýšila vo všetkých hoteloch
v portfóliu.
Tá rástla aj vo vlajkovej lodi Skupiny - v hoteli Baltschug Kempinski v Moskve, kde sme zaznamenali
medziročný nárast o 3 percentuálne body, a to aj napriek aktuálne prebiehajúcej renovácii. Vnímame to ako
dôkaz kvality manažmentu, ktorému sa podarilo splniť cieľ zabezpečenia plynulého a bezproblémového chodu
hotela počas rekonštrukčných prác.
Od začiatku renovácie sa na projekte preinvestovalo takmer 8,6 mil. EUR. Pričom prvá fáza (lobby,
Kranzler Bar, Baltschug Grill a kongresové poschodie) bude oficiálne ukončená v prvej polovici tohto roka.
Finálna tretia fáza by mala byť ukončená v roku 2014. Ambíciou renovácie je stabilná pozícia medzi lídrami na
trhu moskovských luxusných hotelov.
4
V segmente štvorhviezdičkových hotelov v Moskve sme obzvlášť hrdí na vlastný projekt – boutique
hotel Kadashevskaya, ktorý prevádzkujeme pod hlavičkou BHP. Už počas dvoch rokov od otvorenia sa nám
podarilo stať sa jedným z najobľúbenejších hotelov v Moskve. Teší nás, že vďaka vynikajúcemu štandardu služieb
priemerná obsadenosť počas roka dosiahla až 70%, čo je viac než priemer trhu.
Väčšie výzvy nás čakali v Bratislave, kde hotelový trh už od roku 2009 trpí nadmernou ponukou najmä
ubytovacích kapacít 4* štandardu. Z tohto pohľadu hodnotíme ako úspešné uvedenie značky Kempinski Hotel
River Park a nábehovú fázu tohto hotela, ktorý si ako jeden z mála na trhu pripísal významné nárasty obsadenosti,
a to už v prvom celom roku fungovania a dokonca získal aj pozíciu lídra vo výške priemernej dennej ceny za izbu.
Jasne tak deklaroval svoju jedinečnosť a vymedzil svoju pozíciu v ponuke saturovaného bratislavského trhu.
Druhý bratislavský hotel v našom portfóliu, štvorhviezdičkový Crowne Plaza, pokračoval úspešne
a aj v náročnom období zvýšenej konkurencie dokázal prekonať minuloročnú mieru obsadenosti, aj keď na úkor
priemernej dennej ceny.
Z pohľadu akvizície najmladší hotel v portfóliu – Grand Hotel Kempinski High Tatras – zaznamenal
v minulom roku nárast popularity, ktorý sa prejavil najmä zvýšenou obsadenosťou, čo malo vplyv aj na nárast
tržieb v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi. Tento trend rastu očakávame aj ďalej, či už vďaka poskytovaným
službám, jedinečnej polohe, špeciálnym eventom, alebo aj výnimočnému dizajnu.
Okrem portfólia hotelov sme rozširovali aj personálnu bázu spoločnosti. V polovici roka náš tím významne
posilnil nový člen dozornej rady Joe Sita. Vnímame to ako veľ kú pridanú hodnotu a potenciál zúročiť jeho bohaté
skúsenosti z hotelového biznisu. Joe Sita pôsobí v tomto biznise už 30 rokov a aktuálne je prezidentom IFA Hotel
Investments v Dubaji s celkovou kapitalizáciou spoločnosti viac ako 1 miliarda dolárov.
Ing. Branislav Babík
Predseda predstavenstva
Best Hotel Properties a.s.
5
PRÍHOVOR PREDSEDU PREDSTAVENSTVA
Rok 2011 bol náročný a výhľad pre už prebiehajúci rok je plný nových výziev, či už z pohľadu situácie
na trhu a hotelového odvetvia, ale aj portfólia. Úlohou pre manažment je stabilizovať výkonnosť jednotlivých
aktív - dosiahnuť zvýšenie efektívnosti prevádzky a pre akcionárov tak ďalej generovať zisk, ktorý vytvorí
predpoklady pre vyplatenie dividendy, aby sme aj naďalej mohli napĺňať našu ambicióznu dividendovú politiku,
tak ako tomu bolo aj v roku 2011, kedy sme akcionárom vo forme dividend vyplatili 8,4 milióna EUR.
HLAVNÉ PREVÁDZKOVÉ VÝSLEDKY SKUPINY
HLAVNÉ PREVÁDZKOVÉ VÝSLEDKY SKUPINY
31.12.2010
31.12.2011
Medziročná
12 mesiacov
12 mesiacov
zmena %
720
818
13,6%
58,2%
51,1%
-12,2%
Priemerná denná cena za izbu
184
155
-15,8%
RevPAR
107
79
-26,1%
Tržby celkom
27 424
43 658
59,2%
GOP (Hrubý prevádzkový zisk)
10 075
12 003
19,1%
4 168
10 728
157,4%
V EUR
Počet izieb
Obsadenosť %
V tisícoch EUR
EBITDA
EBITDA %
15%
25%
61,7%
Čistý zisk*
4 227
7 454
76,3%
Zisk na akciu (v EUR)
0,119
0,213
79,0%
HLAVNÉ PREVÁDZKOVÉ VÝSLEDKY SKUPINY
* Individuálny čistý zisk BHP za 12 mesiacov 2011 dosiahol výšku 8,2 mil. EUR. Rozdiel je spôsobený faktom, že individuálne finančné výkazy sú vykazované v súlade so Slovenskými účtovnými
štandardmi (SAS), konsolidované výkazy podľa IFRS zahŕňajú všetky dcérske spoločnosti. Podľa slovenskej legislatívy, dividendy sa vyplácajú z výšky individuálneho čistého zisku materskej
spoločnosti.
6
2. PROFIL BEST HOTEL PROPERTIES A.S.
Best Hotel Properties a.s. – BHP – (materská spoločnosť alebo Spoločnosť) investuje
do hotelov v regióne strednej a východnej Európy formou kúpy aktív alebo podielov v dcérskych
spoločnostiach. Spoločnosť je kótovaná na Burze cenných papierov v Bratislave.
BHP od roku 2009 postupne získava do svojho portfólia prémiové a luxusné hotely prevádzkované
renomovanými hotelovými operátormi (Kempinski, Intercontinental Hotels Group), ktorí sú garanciou
kvality poskytovaných služieb. Jeden z hotelov si Spoločnosť prevádzkuje sama. Portfólio hotelov dopĺňa
50% podiel v reštaurácii patriacej do svetoznámej siete Buddha-Bar.
Skupina (materská spoločnosť a dcérske spoločnosti) predstavuje platformu pre prémiové hotelové
aktíva v regióne strednej a východnej Európy, poskytujúcu možnosti využívania synergií plynúcich z
vlastníctva viacerých hotelov. Každý hotel v unikátnej kolekcii BHP patrí medzi tzv. „trophy assets“ –
aktíva, ktoré svojou jedinečnosťou vytvárajú pridanú hodnotu nielen prevádzkovými výsledkami, ale
aj svojou „trophy“ rentou, teda hodnotou, ktorú sú investori ochotní zaplatiť za unikátnosť polohy, či
architektonické riešenie hotela. Postupnou akvizíciou jednotlivých aktív sa Skupina v priebehu posledných troch rokov rozvinula
do nasledujúcej podoby (stav k 31.12.2011):
Best Hotel Properties
Kempinski hotel River Park Bratislava
(Nehnutenosť)
DIAMOND HOTELS
WITTILY
BHP Tatry, s.r.o. CHERRES a.s.
SLOVAKIA s.r.o.
INVESTMENT
(Buddha-Bar Praha)
(Grand Hotel
(Hotel Crowne Plaza
LIMITED
Kempinski
v Bratislave)
(Cyprus)
High Tatras)
podiel - 100%
podiel - 100%
podiel - 100%
(Moskva)
(Hotel Baltschug
Kempinski v Moskve)
podiel - 99%
podiel - 75%
Rekonštrukcia /
Otvorenie
V portfóliu
BHP od
Podiel BHP
Operátor
Počet izieb
Baltschug Kempinski
v Moskve
1992
12/2009
75%
Kempinski
230
Kadashevskaya
v Moskve*
2009
8/2010
99%
BHP
35
Crowne Plaza
v Bratislave
2005
4/2010
100%
IHG**
224
Kempinski Hotel River Park
v Bratislave
2010
12/2010
100%
Kempinski
231
Grand Hotel Kempinski
High Tatras
2009
1/2011
100%
Kempinski
98
Hotely
BHP
Rusko
Slovensko
Baltschug, LLC
* Skupina má hotel v nájme
**IHG – Intercontinental Hotels Group
7
PROFIL BEST HOTEL PROPERTIES A.S.
LLC Hotel
Kadashevskaya
podiel - 50%
3. PREDSTAVENIE PORTFÓLIA
Hotel Baltschug Kempinski Moskva
Operátor
Kempinski
Počet izieb
230
1 100 m2
Konferenčné priestory
PREDSTAVENIE PORTFÓLIA
Historicky najprestížnejší hotel v Moskve s dlhoročnou tradíciou, v súčasnosti jeden z najluxusnejších
hotelov v meste, je situovaný v absolútnom centre Moskvy, len 5 minút chôdze od Kremľa. Táto jedinečná
historická budova, postavená v roku 1898, v spojitosti s neopakovateľnou atmosférou ponúka okrem luxusného
ubytovania aj 8 špičkových konferenčných sál, výnimočnú gastronómiu a exkluzívne spa s vnútorným bazénom.
Po ukončení renovácie v celkovej hodnote 30 miliónov EUR sa s 230 izbami vrátane jedinečných apartmánov
s výhľadom na Kremeľ, luxusnými kongresovými priestormia luxusným skybarom s impozantným výhľadom
na Kremeľ stane skvostom Ruskej federácie.
9
Hotel Kadashevskaya Moskva
Operátor
BHP
Počet izieb
35
Konferenčné priestory
N/A
PREDSTAVENIE PORTFÓLIA
Kadashevskaya Hotel sa pýši unikátnou polohou. Z moderne zariadených izieb je výhľad priamo
na rieku Moskvu či Kremeľ. Je vhodným miestom na obchodné rokovania ako aj na romantické víkendy.
V priestoroch hotela sa nachádza vychýrená talianska reštaurácia Mamma Giovanna pod vedením šéfkuchára
Massima Attanasia.
11
Kempinski Hotel River Park Bratislava
Operátor
Kempinski
Počet izieb
231
1 200 m2
Konferenčné priestory
PREDSTAVENIE PORTFÓLIA
Najluxusnejší 5* hotel v Bratislave, v novom, modernom centre mesta so špičkovou polohou
priamo pri rieke Dunaj, bol otvorený v júni 2010. Hotel ponúka 231 luxusných izieb vrátane apartmánov,
špičkové konferenčné priestory a luxusné ZION SPA umiestnené na najvyššom poschodí na rozlohe 1500 m2
s jedinečným výhľadom na rieku Dunaj a lužné lesy. Vďaka už spomenutým atribútom splnil svoju ambíciu byť
najlepším hotelom Bratislavy s cieľom uchádzať sa aj o získanie prestížnych medzinárodných konferencií, ktoré sa
v súčasnosti organizujú vo Viedni z dôvodu momentálnej absencie vhodných priestorov v Bratislave. Kempinski
Hotel River Park sa stal od roku 2010 vyhľadávaným miestom známych osobností svetového formátu.
Za posledný rok si luxusné hotelové priestory vychutnával Sting, speváčky Sade, či Sinéad O‘Connor, alebo
kapely The Rasmus a Duran Duran. Kempinski Hotel River Park sa spomedzi množstva ocenení môže popýšiť
aj prvým miestom v rebríčku Trend Top. V tomto hodnotení si cenu za someliéra odniesol aj Rastislav Šutak,
pričom veľmi dobre bola ohodnotená aj reštaurácia River Bank, ktorej šéfuje Bjoern Juhnke.
13
Crowne Plaza Bratislava
Operátor
IHG
Počet izieb
224
1 200 m2
Konferenčné priestory
PREDSTAVENIE PORTFÓLIA
Hotel situovaný v absolútnom centre hlavného mesta Slovenska, priamo oproti Prezidentskému
palácu, bol po úplnej rekonštrukcii znovu otvorený v auguste 2005. Ponúka 14 konferenčných miestností, ktoré
sú ideálne na rokovania, konferencie, recepcie a spoločenské udalosti. Crowne Plaza je tak skvelým miestom
na stretnutia, kde sa pohostinnosť a profesionalita spájajú so súčasnými štandardmi a modernou technikou.
15
Grand Hotel Kempinski High Tatras na Štrbskom Plese
Operátor
Kempinski
Počet izieb
98
325 m2
Konferenčné priestory
PREDSTAVENIE PORTFÓLIA
Hotel s bohatou históriou, ktorá siaha až do roku 1893, bol po úplnej rekonštrukcii znovu otvorený
v máji 2009. Hotel sa nachádza v bezprostrednej blízkosti najkrajšieho horského plesa na Slovensku – Štrbského
plesa v nadmorskej výške 1 351 m. n. m. Kombinácia plesa a nadmorskej výšky zaručuje jedinečné podmienky
na liečenie chorôb horných dýchacích ciest – tzv. klimatické spa. Nielen svojou polohou, ale aj spojením 98
luxusných izieb vrátane 22 apartmánov, konferenčných priestorov s najmodernejšou technikou a jedného
z najlepších a najkrajších ZION SPA v Európe s rozlohou 1 300 m2, vytvára možnosť celoročného využitia hotela
s elimináciou nízkej sezóny. Uvedené skutočnosti zaraďujú hotel celosvetovo medzi najexkluzívnejšie rezorty
v rámci siete Kempinski a posúvajú ho na pozíciu jedného z najlepších hotelov na slovenskom trhu v kategórii
„High End“.
17
Buddha-Bar Praha
PREDSTAVENIE PORTFÓLIA
Jedinečný a nezameniteľný koncept vizionára Davida Visana, zakladateľa spoločnosti George
V, prezentuje tzv. eatertainment – jedenie spojené so zážitkom. Jedinečnosť zážitku znásobujú nielen
kulinárske špeciality, ale aj prostredie secesnej budovy zo začiatku 20. storočia a tiež exotická atmosféra
– zmes chutí, vôní a hry svetiel. Buddha-Bar, ktorý slávi úspechy vo svetových centrách, ako sú Viedeň,
Londýn, Paríž či Dubaj, bol otvorený v apríli 2009 ako prvý koncept, ktorý okrem Buddha-Baru zahŕňa
aj Buddha-Bar Hotel. Projekt Buddha-Bar bol zrealizovaný ako spoločná investícia s českou hotelovou
spoločnosťou CPI, ktorá vlastní Buddha-Bar Hotel a reštauráciu Siddharta. Ihneď po otvorení sa BuddhaBar s kapacitou približne 150 miest stal jednou z najluxusnejších reštaurácií v Prahe. Buddha-Bar
za posledný rok posilnil svoje marketingové a PR aktivity, pričom sa predpokladá ich dopad na celkovú
návštevnosť a zvýšené tržby.
19
4. ANALÝZA TRHOV A TRENDY VÝVOJA HOTELOVÉHO ODVETVIA
Skupina primárne pôsobí v hotelovom odvetví cestovného ruchu na ruskom a slovenskom trhu. V Ruskej
federácii je jej pôsobnosť zastúpená dvomi hotelmi v Moskve; na Slovensku má dva hotely v Bratislave a jeden
vo Vysokých Tatrách.
Ruská federácia
Rast hrubého domáceho produktu (HDP) na úrovni 4,3%1 bol v roku 2011 ovplyvnený najmä zvýšením
výdavkov domácností a silným domácim dopytom, keď spotrebiteľské výdavky medziročne narástli až o 6,2%
(2010: 3,0%)2. Zvýšené výdavky spotrebiteľov, ovplyvnené rastom priemerných miezd, a nárast ceny ropy,
ktorý významne ovplyvnil export, pomohli znížiť negatívne vplyvy externého prostredia v podobe druhej vlny
nastupujúcej recesie v Európe. Tá sa začala v Rusku prejavovať najmä ku koncu roka, keď podiel zahraničných
investícií poklesol zo 4,6% medziročne v 3. kvartáli 2011 na 2,4%3 v poslednom štvrťroku.
Vybrané makroekonomické ukazovatele - Ruská federácia
Rast HDP % (medziročná zmena)
Inflácia %
ANALÝZA TRHOV A TRENDY VÝVOJA HOTELOVÉHO ODVETVIA
Zdroj: Oxford Economics Ltd.
Slovensko
V roku 2011 Slovensko zaznamenalo, vzhľadom na vývoj v regióne, dobrý rast HDP na úrovni 2,9%,
aj keď ekonomika celkovo rástla pomalším tempom ako v roku predchádzajúcom. Pozitívna bola najmä
obchodná bilancia – export narástol o 6,8% v porovnaní s predchádzajúcim rokom a bol podporený nižším
objemom importovaných tovarov. Výdavky spotrebiteľov však najmä kvôli rastúcej inflácii a pretrvávajúcej
vysokej nezamestnanosti medziročne už druhý rok po sebe klesli, aj keď len miernym tempom (-0,1% v 2011
vs. -0,3% v 2010) 4.
Vybrané makroekonomické ukazovatele - Slovenská republika
Rast HDP % (medziročná zmena)
Inflácia %
Zdroj: Oxford Economics Ltd.
1, 2, 3, 4
5
Zdroj: Oxford Economics Ltd.
World Tourism Organisation (UNWTO)
20
Cestovný ruch
Svetový cestovný ruch bol v roku 2011 na vzostupe, zotavujúc sa z významných ekonomických
turbulencií počas rokov 2008 a 2009. Pozitívny trend rastu svetovej ekonomiky sa odrazil na rekordnom počte
medzinárodných príjazdov (international trourist arrivals)5, ktorý dosiahol v roku 2011 historické maximum
vo výške 980 miliónov cestujúcich (medziročná zmena 4,4%).
V regióne strednej a východnej Európy sa medzinárodná návštevnosť medziročne zvýšila až o 8%,
pričom druhá polovica roka zaznamenala zhoršenie oproti prvým šiestim mesiacom kvôli nastupujúcej dlhovej
kríze a druhej vlne ekonomickej recesie.
Hotelový trh v regióne
Vyšší počet cestujúcich do regiónu strednej a východnej Európy sa prejavil na zvýšenej obsadenosti
ubytovacích zariadení v regióne. Celkovo v Európe sa obsadenosť hotelov medziročne zvýšila o 3,2%,
vo východnej Európe dokonca až o 6%6. Zvýšený záujem o hotelové ubytovanie sa prejavil aj na medziročnom
náraste priemerných cien za izbu, a to vo výške 2,5% v Európe, s najvyšším nárastom (cca 4%) v západnej
Európe7.
Konkrétne v Bratislave priemerné ceny poklesli o 2%. Obsadenosť naopak v priemere vzrástla až o 11%
(najmä vďaka spomínanému hokejovému šampionátu), čo spôsobilo, že RevPAR9 sa medziročne zvýšil o 9%.
V absolútnej hodnote vyjadrený RevPAR na úrovni 30 eur však naďalej patrí k najnižším v Európe10.
Ruský trh zaznamenal medziročný nárast obsadenosti vo výške 5,4%. Priemerné ceny na tomto trhu
v porovnaní s predchádzajúcim rokom narástli o 3,4%11. Konkrétne Moskva v 2011 zaznamenala dva po sebe
nasledujúce roky nárast v hodnotách RevPAR, aj keď absolútne hodnoty sú stále výrazne pod úrovňou roku
2007, kedy trh zažíval historické maximá. Obsadenosť v roku 2011 medziročne narástla o 3%; priemerné ceny
v lokálnej mene sa v porovnaní s predchádzajúcim rokom zvýšili o 8%. V mene euro tento nárast predstavoval
6%12.
Napriek dlhovej kríze a nastupujúcej druhej vlne recesie sa očakáva mierne pozitívny vývoj v segmente
turistického ruchu na trhoch, na ktorých Skupina pôsobí. Manažment Skupiny za hlavné faktory, ktoré ovplyvnia
odvetvie na relevantných trhoch pre BHP v nasledujúcich rokoch považuje:
Pokračujúci rast ekonomiky
Rast hrubého domáceho produktu (HDP) na Slovensku a v Ruskej federácii má aj naďalej pozitívny
výhľad mierneho rastu. V Ruskej federácii, kde je do veľ kej miery naviazaný na rast ceny ropy, je očakávaný
na úrovni okolo 3,5%13. Podľa výhľadu Národnej banky Slovenska by sa HDP v roku 2012 mal v Slovenskej
Republike pohybovať na úrovni 2,3%. Ďalší mierny rast (na úrovni okolo 3,5% - 3,8% je predikovaný pre oba
trhy aj v roku 201314.
6, 7
European Travel Commision, Jan. 2012
European Travel Commision, Jan. 2012
9
Revenue per Available Room – hlavný ukazovateľ výkonnosti hotelov; výška denných tržieb z ubytovania prepočítaná na každú dostupnú izbu
(obsadenú aj voľnú).
10
HVS 2012 European Hotel Valuation Index
13, 14
Standard & Poor’s, Oxford Economics Ltd.
8, 12
21
ANALÝZA TRHOV A TRENDY VÝVOJA HOTELOVÉHO ODVETVIA
Obsadenosť v slovenských hoteloch v priemere medziročne vzrástla až o 9%, a to najmä vďaka
Majstrovstvám sveta v hokeji, ktoré sa v Bratislave a Košiciach konali v máji 2011. Priemerné ceny za izbu však
oproti európskemu priemeru na Slovensku kvôli zvýšenej konkurencii poklesli, a to o 1,3% v porovnaní s rokom
20108.
Rast celosvetového objemu medzinárodných ciest
Vďaka väčšej dostupnosti leteckej dopravy sa celosvetovo zvyšuje počet medzinárodných cestujúcich.
Podľa UNWTO by mal počet medzinárodných príjazdov v roku 2012 dosiahnuť celosvetovo nové maximum,
a to viac než jednu miliardu cestujúcich, čo znamená medziročný nárast o 3% - 4%. V regióne Európy je medziročný
nárast odhadovaný v intervale 2% - 4%. Z dlhodobého hľadiska je rastový trend podporený odhadom viac než
1,8 miliardy celosvetových medzinárodných príjazdov v roku 2030.
Cyklickosť hotelového odvetvia
Hotelové odvetvie sa v závislosti od miery ponuky a dopytu na trhu správa cyklicky. S narastajúcim
dopytom sa zvyšujú na trhu ceny ubytovania, čo zvyšuje záujem investorov o daný trh. Po rozšírení ponuky
vďaka novým investíciám sa trh saturuje, konkurencia sa zvyšuje a ceny klesajú. Dopad cyklickosti hotelového
odvetvia na výkonnosť hotelov na trhu sa bez ohľadu na vplyv ekonomickej krízy z roku 2009 prejavil v Bratislave
po zvýšení ponuky na trhu 4* hotelov. V roku 2011 sa Bratislava nachádzala v rámci cyklu hotelového trhu
v štádiu, keď sa pád ukazovateľa výkonnosti hotelov preklopil do spomalenia poklesu a je predpoklad,
že v nasledujúcich rokoch bude rásť. V Moskve ukazovateľ RevPAR po dramatickom prepade v roku 2008
zaznamenáva postupný rast viac rokov za sebou a je predpoklad, že v najbližších rokoch bude jeho hodnota
taktiež ďalej rásť.
ANALÝZA TRHOV A TRENDY VÝVOJA HOTELOVÉHO ODVETVIA
Demografické zmeny
Ako populácia starne a stáva sa bohatšou, najmä na rozvinutých trhoch sa cestovanie a hotelové
pobyty stávajú bežnou súčasťou trávenia voľného času starnúcej populácie. Naopak, mladšia generácia
sa pokúša dosiahnuť balans medzi pracovným a súkromným životom, a preto má čoraz vyššie nároky
na kvalitu ubytovania pri svojich cestách. Tento trend má viacero pozitívnych implikácií najmä
na voľnočasovú turistiku, pričom jedným z hlavných dôsledkov je zvýšený dopyt po hoteloch, ktoré patria medzi
celosvetovo známe značky.
Tržby BHP podľa geografickej lokácie zákazníka
6%
3%
Ruská fedrácia
16%
Slovensko
Nemecko
Spojené štáty americké
27%
21%
Veľ ká Británia
Európa - ostatné krajiny
Ázia - ostatné krajiny
Ostatné
6%
6%
15%
8, 12
European Travel Commision, Jan. 2012
Revenue per Available Room – hlavný ukazovateľ výkonnosti hotelov; výška denných tržieb z ubytovania prepočítaná na každú dostupnú izbu
(obsadenú aj voľnú).
10
HVS 2012 European Hotel Valuation Index
13, 14
Standard & Poor’s, Oxford Economics Ltd.
9
22
Pokračujúci trend rastu podielu korporátnej klientely na turistickom ruchu
Napriek tomu, že v roku 2011 tvoril podiel výdavkov korporátnych klientov v cestovnom ruchu len 23,3%
z celkových 3 862 miliárd dolárov, očakáva sa, že tento podiel bude ďalej stúpať (UNWTO), keďže po obmedzení
výdavkov na cestovanie ako dôsledok ekonomickej krízy 2008 – 2009 korporátni klienti opäť vo výraznejšej
miere cestujú na medzinárodné konferencie, mítingy, výstavy a korporáciami sponzorované zahraničné cesty.
Keďže klientela BHP podľa tržieb až zo 70% tvorená práve korporátnymi cestujúcimi, tento trend môže mať
významný vplyv na ďalší vývoj obsadenosti portfólia.
23
5. RIZIKOVÉ FAKTORY A MANAŽMENT RIZÍK
Skupina je vystavená viacerým rizikám, medzi ktoré patria napríklad trhové, prevádzkové a finančné
riziká. Predstavenstvo Spoločnosti nesie plnú zodpovednosť za definovanie a manažment rizík Skupiny. Niektoré
typy rizík (najmä viaceré trhové alebo menové riziká ) sú z hľadiska ich povahy mimo kontrolu manažmentu.
Trhové riziká
Riziká súvisiace s politickým a ekonomickým vývojom trhov
Skupina je vystavená inherentnému riziku celosvetového a regionálneho politického a ekonomického
vývoja, vrátane recesie, inflácie, menových výkyvov, a iných, ktoré by mohli mať negatívny vplyv na vývoj
výnosov. Ekonomická recesia znižuje ochotu a schopnosť cestovať či už v prípade turistických alebo korporátnych
klientov, a má teda vplyv na vývoj obsadenosti, priemerných cien za ubytovanie a iných služieb, ktoré hotely
ponúkajú. Skupina je z tohto pohľadu najviac vystavená rizikám týkajúcich sa trhov Európskej Únie a Ruskej
Federácie.
.
Riziká typu „force majeure“
Priemerné ceny za ubytovanie a obsadenosť hotelov môžu byť ovplyvnené udalosťami s potenciálnym
negatívnym dopadom na domácu alebo zahraničnú turistiku. Medzi takéto udalosti, ktoré predstavujú riziká
tzv. „vyššej moci,“ patria napríklad teroristické útoky, vojny, epidémie, prírodné katastrofy (sopka na Islande,
požiare v Moskve). Nad nepredvídateľnými situáciami tohto typu nemá manažment žiadnu kontrolu.
Riziká súvisiace s nadmernou ponukou a cyklickosťou dopytu hotelového odvetvia
Budúca prevádzková výkonnosť Skupiny môže byť do istej miery ovplyvnená nadmernou ponukou
(počet izieb v kategóriách hotelov portfólia) a slabým dopytom na trhoch, kde Skupina pôsobí.
Na minimalizovanie tohto rizika manažment systematicky sleduje novovznikajúcu konkurenciu na lokálnych
trhoch a taktiež aj vývoj cien u etablovaných konkurenčných hotelov.
RIZIKOVÉ FAKTORY A MANAŽMENT RIZÍK
Závislosť na reputácii značiek prevádzkovateľov hotelov v portfóliu
Akákoľvek udalosť, ktorá by mohla materiálne ovplyvniť reputáciu a dobré meno značky niektorého
z prevádzkovateľov hotelov v portfóliu Skupiny, alebo neschopnosť týchto značiek udržať si svoju zákaznícku
platformu, môže nepriaznivo ovplyvniť výkonnosť portfólia. Skupina taktiež nemá kontrolu nad preferenciami
potenciálnych zákazníkov a ich vnímaním značiek hotelov v portfóliu. Za účelom budovania dobrého mena
jednotlivých hotelov Skupina spolupracuje na tvorbe PR stratégie každého hotela v portfóliu.
Sezónnosť
Model podnikateľskej činnosti spoločnosti BHP je do istej miery závislý od sezónnosti. Aj keď v portfóliu
je väčšina mestských hotelov, ktoré nie sú výhradne citlivé na sezónnosť v zmysle ročných období (leto, zima),
keďže sú primárne zamerané na korporátnu klientelu, ich výkonnosť zväčša klesá počas víkendov. Jediný hotel
rezortnej povahy v portfóliu, Grand Hotel Kempinski High Tatras je situovaný v turistickej, vysokohorskej
destinácii, a preto jeho obsadenosť osciluje v závislosti od turistickej sezóny v oblasti. Obdobie s najvyšším
počtom návštevníkov trvá od januára do marca, najmä čo sa počtu lyžiarov týka a od júla do septembra,
čo sa týka návštevníkov prichádzajúcich do Tatier kvôli letnej vysokohorskej turistike. Manažment neustále
pracuje na tom, aby prilákal návštevníkov do tohto hotela aj mimo sezóny napríklad prostredníctvom organizácie
eventov v mimosezónnych obdobiach.
24
Finančné riziká
Menové kurzy
Nestálosť menových kurzov vo vzťahu ruského rubľa k euru je externý rizikový faktor, ktorý
ovplyvňuje výnosy Skupiny, keďže dva z hotelov v portfóliu sú prevádzkované v Ruskej federácii. Manažment
Skupiny pravidelne sleduje vývoj pracovného kapitálu v cudzej mene. Pomerne významný objem peňažných
prostriedkov a vkladov v bankách v mene ruský rubeľ manažment nepovažuje za rizikový, keďže tieto prostriedky
sú určené na renováciu hotela Baltschug a s ňou spojené budúce náklady/kapitálové investície v lokálnej mene.
Zdroj: Bloomberg
Vývoj ceny EUR vs RUB
44.00
42.75
41.50
40.25
39.00
1/4/11
2/18/11
4/6/11
5/23/11
7/7/11
8/23/11
10/7/11
11/23/11
Rozsah tohto rizika je rovný sume úročeného majetku a úročených záväzkov, pri ktorých je úroková
sadzba v dobe splatnosti alebo v dobe zmeny odlišná od súčasnej úrokovej sadzby. Obdobie fixnej sadzby
finančného inštrumentu preto odráža riziko pohyblivosti úrokových sadzieb. Úverové portfólio Skupiny je
zložené z krátko a dlhodobých bankových pôžičiek s fixnou mierou úročenia alebo s 3-mesačnou sadzbou
EURIBOR. Okrem bankových úverov Skupina drží časť svojich peňažných ekvivalentov vo forme zmeniek J&T
Private Equity s fixnou úrokovou sadzbou 7,5%, čím Skupina zmierňuje riziko poklesu úrokových sadzieb.
Finančné investície a úverové riziko
Skupina sa vystavuje tomuto riziku predovšetkým pri pohľadávkach z obchodného styku, pohľadávkach
z prenájmu, ostatných pohľadávkach, preddavkoch a poskytnutých úveroch. Rozsah tohto rizika je vyjadrený
v účtovnej hodnote aktív v súvahe. Účtovná hodnota pohľadávok, úverov a pôžičiek predstavuje najväčšie možné
riziko účtovnej straty, ktorá by musela byť vyúčtovaná v prípade zlyhania protistrany – protistrane sa nepodarí
plne splniť svoje zmluvné záväzky a všetky garancie a záruky by mali nulovú hodnotu. Z tohto dôvodu táto
hodnota výrazne prevyšuje očakávané straty v rezerve určenej na nedobytné pohľadávky. Návratnosť investície
z nástrojov peňažného trhu, J&T Private Equity zmeniek, dosahuje fixnú mieru 7,5% p.a. Skupina taktiež
vlastní cenné papiere určené na obchodovanie, akcie Tatry mounatin resorts, a.s. (TMR), ktoré sú obchodované
na Burze cenných papierov v Bratislave. Keďže na akcie TMR je spoločnosťou J&T Finance Group vyhlásená
do roku 2013 garancia s možnosťou odkúpenia akcií s výnosom vo výške 6 – 8 percent per annum, v prípade
poklesu ich trhovej hodnoty je riziko tejto investície znížené.
25
RIZIKOVÉ FAKTORY A MANAŽMENT RIZÍK
Úrokové miery
Likvidita
Riziko likvidity vzniká pri všeobecnom financovaní aktivít Skupiny a riadení finančnej pozície.
Zahŕňa v sebe riziko neschopnosti financovať aktíva podľa zmluvnej doby splatnosti a úrokovej sadzbe
a neschopnosť speňažiť aktíva za primeranú cenu v primeranom časovom rozpätí. Jednotlivé spoločnosti
v rámci skupiny používajú rozličné metódy na riadenie rizika likvidity. Manažment Skupiny sa zameriava
na riadenie a monitorovanie likvidity každej spoločnosti tak, aby bral do úvahy sezónnosť hotelového
odvetvia. Kvôli riadeniu likvidity manažment na mesačnej báze sleduje predpokladané budúce výdaje (náklady)
ako aj príjmy (tržby), ktoré vie s relatívne dobrou presnosťou odhadnúť na základe rezervačného systému.
Na základe predpokladaných príjmov vie odhadnúť aj splatnosť pohľadávok, na základe ktorej dokáže manažovať
likviditu Skupiny. Taktiež v súvislosti s vlastníctvom zmeniek, ktoré sú povinne splatné pri ich predložení,
má Spoločnosť zabezpečenú dostatočnú likviditu.
Prevádzkové riziká
Súvisia s rizikom sprenevery, neautorizovaných aktivít, chýb, omylov, neefektívnosti alebo zlyhania
IT systémov a bezpečnosti. Tieto riziká vznikajú pri všetkých aktivitách Skupiny a čelia mu všetky spoločnosti
v Skupine. Prevádzkové riziká zahŕňajú aj riziko súdnych sporov.
RIZIKOVÉ FAKTORY A MANAŽMENT RIZÍK
Manažment riadi prevádzkové riziká tak, aby preventívne zabránil finančným stratám a ujmám
na dobrom mene Skupiny. Manažment má hlavnú zodpovednosť za implementáciu kontrol súvisiacich
s riadením prevádzkových rizík v Skupine, a to prostredníctvom štandardov na riadenie prevádzkových rizík,
ktoré prostredníctvom oddelenia kontrolingu monitoruje na pravidelnej báze.
26
6. SPRÁVA PREDSTAVENSTVA – SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
Kúpou Grand Hotela Kempinski High Tatras na Štrbskom Plese vo februári 2011 sme uzavreli prvé
štádium akvizícií Skupiny. Portfólio BHP sa tak rozrástlo na päť hotelov, z ktorých tri (Kempinski River Park**,
Grand Hotel Kempinski High Tatras*** a hotel Kadashevskaya*) boli počas roka 2011 stále vo fáze nábehovej
prevádzky, ktorá bežne trvá dva až tri roky od otvorenia nového hotela v štandardnom trhovom prostredí.
V hoteli Baltschug Kempinski sme naplno rozbehli práce na inovácii prízemia hotela a niektorých F&B (food
and beverages – jedlá a nápoje) prevádzok (Kranzler Bar, Baltschug Grill). Všetky tieto faktory významne
ovplyvnili výkonnosť portfólia počas roka.
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
Skupine sa vďaka akvizíciám podarilo dosiahnuť historicky rekordné tržby vo výške 43,7 mil. EUR.
Miera prevádzkovej efektívnosti meraná EBITDA maržou vzrástla o 10 percentuálnych bodov a prevádzkový
zisk pred úrokmi, daňami a odpismi (EBITDA) v absolútnom vyjadrení medziročne stúpol o 157% na 10,7
mil. EUR. „EBITDA upravená“, teda prevádzkový zisk pred úrokmi, daňami a odpismi, ktorý je upravený
o náklady/výnosy nesúvisiace priamo s prevádzkovou činnosťou hotelov, a má tak z pohľadu manažmentu
najväčšiu výpovednú hodnotu o výkonnosti portfólia hotelov, za 12 mesiacov 2011 dosiahol výšku takmer
5 mil. EUR, čo je o 17% menej ako v predchádzajúcom roku. Medziročný pokles bol v tomto prípade spôsobený
nižšou prevádzkovou efektívnosťou Skupiny (EBITDA upravená marža 11%) ako dôsledok zmenenej
štruktúry portfólia, v ktorom bolo v priebehu roka 2011 viac relatívne novootvorených hotelov. Najväčší
vplyv na rozdiel medzi EBITDA a EBITDA upravená mal pritom výnos z precenenia pohľadávky na reálnu
hodnotu vo výške 5,2 mil. EUR (viď bod 12 konsolidovanej účtovnej závierky).
Zisk Skupiny po zdanení dosiahol výšku rekordných 7,5 mil. EUR, čo predstavuje medziročný nárast
o viac než 76%.
Z pohľadu prevádzkovej výkonnosti portfólia pozitívne možno hodnotiť fakt, že v priebehu posledných
troch rokov obsadenosť každého hotela v portfóliu pod našim manažmentom vykazuje stúpajúci trend, aj keď
celková priemerná obsadenosť portfólia medziročne poklesla o 7 percentuálnych bodov na 51%. Tento pokles
na úrovni Skupiny je spôsobený zmenou štruktúry portfólia, do ktorého pribudli počas rokov 2010 a 2011
viaceré novootvorené hotely v nábehovej fáze, v ktorých sa obsadenosť ešte neustálila na očakávanej úrovni.
Vývoj obsadenosti jednotlivých hotelov v rokoch 2009 - 2011
2009
2010
2011
*
Kadashevskaya hotel Moskva otvorený od októbra 2009
Kempinski Hotel River Park Bratislava otvorený od júna 2010
***
Grand Hotel Kempinski High Tatras otvorený od mája 2009
**
28
Hoci priemerná denná cena za izbu na úrovni portfólia kvôli už spomínanej zmene charakteru portfólia
poklesla o 16% na 155 EUR, pozitívne vnímame udržanie výšky priemernej dennej ceny v hoteli Baltschug
aj napriek prebiehajúcej rekonštrukcii a tiež viac ako 8% nárast priemernej ceny v hoteli Kempinski River Park****
v Bratislave. Práve Bratislava pritom patrí k trhom, na ktorých v posledných rokoch cena kvôli zvýšenej ponuke
ubytovacích zariadení v 4* štandarde klesala. Vplyv saturovanosti trhu sa napríklad podpísal aj na klesajúcom
trende priemernej ceny v hoteli Crowne Plaza Bratislava.
Vývoj priemernej ceny (v EUR) jednotlivých hotelov v rokoch 2009 - 2011
2009
2010
*
Kadashevskaya hotel Moskva otvorený od októbra 2009
Kempinski Hotel River Park Bratislava otvorený od júna 2010
***
Grand Hotel Kempinski High Tatras otvorený od mája 2009
**
Prehľad tržieb jednotlivých hotelov za obdobie 12 mesiacov 2010 a 2011 (v tis. EUR)
2010 (12M)
2011 (12M)
*
Kempinski Hotel River Park Bratislava otvorený v roku 2010 len 7 mesiacov
29
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
2011
Výkonnosť jednotlivých hotelov
Skupina BHP mala k 31.12.2011 v portfóliu päť hotelov, ktorých výkonnosť manažment sleduje
individuálne. V rámci výkonnosti jednotlivých hotelov sleduje manažment vývoj tržieb a nákladov podľa
ubytovania, stravovania – jedla a pitia, (food & beverages – F&B) a ostatných nákladov, medzi ktoré
patria najmä tržby z nájmov hotelových priestorov a parkovania. Pre rozdelenie konsolidovaného výkazu
o súhrnnom výsledku a konsolidovaného výkazu finančnej pozície pozri konsolidovanú účtovnú závierku – bod
4 Informácie o segmentoch.
Hotel Baltschug Kempinski Moskva
BALTSCHUG KEMPINSKI - HLAVNÉ FINANČNÉ ÚDAJE
2010
2011
Medziročná
12 mesiacov
12 mesiacov
zmena %
V tisícoch EUR
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
Tržby
21 972
22 573
2,7%
GOP (Hrubý prevádzkový zisk)
8 679
8 768
1,0%
EBITDA
6 610
6 170
-6,7%
EBITDA %
30%
27%
-9,1%
Čistý zisk / strata
288
-70
-124,4%
Na celkový medziročný nárast tržieb o takmer 3% na viac než 22,5 mil. EUR mal najväčší vplyv
nárast obsadenosti o 3 percentuálne body. Ten sa odrazil aj na celkovom objeme tržieb z ubytovania, ktoré
sa v porovnaní s rokom 2010 zvýšili o viac než 6% na 13,2 mil. EUR. Mierny pokles v tržbách z reštauračných
zariadení bol spôsobený vplyvom prebiehajúcej renovácie v F&B prevádzkach hotela, nakoľ ko viaceré
prevádzky (Kafe Kranzler, tri kongresové miestnosti) boli počas roka zatvorené.
Rozdelenie tržieb 12 mesiacov 2010 vs. 2011 (v tis. EUR)
2010 (12M)
2011 (12M)
30
Renovácia sa podpísala aj na výške prevádzkového zisku pred úrokmi, daňami a odpismi (EBITDA),
ktorý v porovnaní s minulým rokom poklesol o 7% na 6,2 mil. EUR najmä ako dôsledok dodatočných nákladov
v priamej spotrebe vo výške cca 200 tis. EUR a dočasnému prenájmu administratívnych priestorov.
Čistý zisk/strata, spôsobená najmä výškou odpisov (7,4 mil. EUR), sa medziročne znížila na -70 tis. EUR
vplyvom poklesu EBITDA a úrokových výnosov kvôli využitiu voľných peňažných zdrojov na renováciu.
Hotel Kadashevskaya Moskva
KADASHEVSKAYA - HLAVNÉ FINANČNÉ ÚDAJE
2010
2011
Medziročná
12 mesiacov*
12 mesiacov
zmena %
2 067
2 411
16,7%
652
932
43,0%
EBITDA
-343
98
128,7%
EBITDA %
-17%
4%
124,6%
Čistý zisk / strata
-479
-56
88,3%
V tisícoch EUR
Tržby
GOP (Hrubý prevádzkový zisk)
v portfóliu BHP od 08/2010
Tržby tohto moskovského boutique hotela manažovaného BHP sa v porovnaní s minulým rokom
zvýšili o takmer 17% najmä pod vplyvom nárastu obsadenosti o viac než 13 percentuálnych bodov. Tento
nárast sa manažmentu podarilo dosiahnuť hlavne vďaka zvýšeniu obsadenosti počas víkendov, a teda
oslovením nového typu klientely. Zvýšením podielu voľnočasových klientov sa mierne (cca 1% v lokálnej
mene ruský rubeľ) znížila priemerná denná cena za izbu. Tržby z F&B prevádzok a ostatné tržby ostali
na podobnej úrovni ako v predchádzajúcom roku.
Rozdelenie tržieb 12 mesiacov 2010 vs. 2011 (v tis. EUR)
2010 (12M)
2011 (12M)
Kladný EBITDA vo výške 98 tis. EUR sa v porovnaní s negatívnym výsledkom za rovnaké obdobie
2010 zlepšil hlavne ako dôsledok nižších cien nájmu (rozdiel vo výške nájmov predstavuje 215 tis. EUR) vďaka
úspešným negociáciám manažmentu pri akvizícii, nárastu tržieb a efektívnejšej prevádzke hotela. Čistá strata
vo výške 56 tis. EUR napriek úspešnému prevádzkovému výsledku bola spôsobená najmä jednorazovým
odpisom jednoročného nájomného kontraktu.
31
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
*
Crowne Plaza Bratislava
CROWNE PLAZA - HLAVNÉ FINANČNÉ ÚDAJE
2010
2011
Medziročná
*
12 mesiacov
12 mesiacov
zmena %
Tržby
6 752
6 443
-4,6%
GOP (Hrubý prevádzkový zisk)
1 478
1 610
8,9%
EBITDA
V tisícoch EUR
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
*
1 223
1 199
-2,0%
EBITDA %
18%
19%
2,7%
Čistý zisk / strata
-933
-1 103
-18,2%
v portfóliu BHP od 04/2010
Tržby v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka poklesli o 5% na cca 6,4 mil. EUR hlavne
ako dôsledok zníženia priemernej dennej ceny za izbu kvôli nárastu kapacít 4* hotelov na trhu v posledných
rokoch. Napriek saturovanému trhu sa manažmentu podarilo v roku 2011 medziročne zvýšiť obsadenosť
o takmer 2 percentuálne body, pričom tomuto výsledku nepochybne pomohol aj fakt, že v Bratislave sa počas
dvoch týždňov v mesiaci máj konali Majstrovstvá sveta v ľadovom hokeji. Celkovo v porovnaní s komparatívnym
setom15 za rok 2011 hotel vykázal druhé najvyššie percento obsadenosti na trhu a obsadil štvrtú priečku
z pohľadu výšky priemernej dennej ceny.
Rozdelenie tržieb 12 mesiacov 2010 vs. 2011 (v tis. EUR)
2010 (12M)
2011 (12M)
Napriek medziročnému poklesu tržieb z ubytovania o cca 5% na 3,3 mil. EUR, EBITDA v porovnaní
s predchádzajúcim rokom poklesol len o 2% na 1,2 mil. EUR hlavne vplyvom jednorazového výnosu
v súvislosti s odstupným z nájmu maloobchodného priestoru. Na čistú stratu po zdanení vo výške 1,1 mil. EUR
mali vplyv hlavne odpisy vo výške 1,4 mil. EUR a finančné náklady vo výške 1 mil. EUR.
15
Zdroj: STR Reports (komparatívny set zahŕňa hotely Kempinski River Park, Sheraton, Radisson Blu Carlton, Park Inn Danube a Falkensteiner
s priemernou obsadenosťou 47%, ADR 79 EUR.
32
Kempinski Hotel River Park Bratislava
KEMPINSKI HOTEL RIVER PARK - HLAVNÉ FINANČNÉ ÚDAJE
2010
2011
Medziročná
7 mesiacov*
12 mesiacov
zmena %
V tisícoch EUR
Tržby
2 176
7 428
241,3%
GOP (Hrubý prevádzkový zisk)
-866
107
112,3%
EBITDA
-933
-275
70,6%
EBITDA %
Čistý zisk / strata
*
-43%
-4%
91,4%
-2 335
-3 053
-30,7%
v portfóliu BHP od 12/2010
Výrazný nárast ostatných tržieb na takmer 1,5 mil. EUR bol ovplyvnený najmä výnosmi z nájmu
wellness centra.
Rozdelenie tržieb 2010 vs. 2011 (v tis. EUR)
2010 (12M)
2011 (12M)
Záporný EBITDA vo výške 275 tis. EUR vďaka zvyšujúcej sa efektívnosti prevádzky vykazuje rastový
trend. Výška čistej straty v hodnote cca 3,1 mil. EUR bola ovplyvnená najmä odpismi v hodnote 2,5 mil. EUR.
33
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
Počas druhého roka pôsobenia prvého 5* hotela na bratislavskom trhu narástli tržby Kempinski
Hotel River Park o viac než 241% na 7,4 mil. EUR. Okrem faktu, že hotel je otvorený od júna 2010
a v predchádzajúcom roku bol teda prevádzkovaný len 7 mesiacov, na náraste tržieb sa podpísal
aj medziročný rast obsadenosti o takmer 20 percentuálnych bodov a 8% rast priemernej dennej ceny za izbu,
vďaka čomu sa hotel stal lídrom vo výške priemernej dennej ceny za izbu (ADR) v Bratislave.
Grand Hotel Kempinski High Tatras na Štrbskom Plese
GRAND HOTEL KEMPINSKI HIGH TATRAS - HLAVNÉ FINANČNÉ ÚDAJE
2010
2011
Medziročná
12 mesiacov
*
12 mesiacov
zmena %
4 181
4 789
14,6%
21
176
740,0%
-119
-325
-173,4%
-3%
-7%
-138,6%
-4 579
-3 091
32,5%
V tisícoch EUR
Tržby
GOP (Hrubý prevádzkový zisk)
EBITDA
EBITDA %
Čistý zisk / strata
*
v portfóliu BHP od 02/2011
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
Nárast celkových tržieb Grand Hotela Kempinski High Tatras o takmer 15% na viac než 4,8 mil. EUR bol
ovplyvnený najmä 17% medziročným rastom tržieb z ubytovania . Tie rástli ako dôsledok zvýšenej obsadenosti
o 6 percentuálnych bodov. Priemerná cena oscilovala na podobnej úrovni ako v roku 2010.
Tržby z F&B medziročne poklesli o takmer 9% , na čo manažment inicioval kontrolu kvality kuchyne
hlavným šéfkuchárom siete Kempinski, na základe ktorej boli navrhnuté viaceré zmeny konceptu vrátane
doplnenia o regionálnu kuchyňu s dôrazom na sezónnosť produktov a výrazného zrýchlenia podávania jedál.
Ostatné tržby v porovnaní s predchádzajúcim rokom narástli o 103% najmä vďaka výnosom z nájmu wellness
centra a ďalších prenájmov.
Rozdelenie tržieb 12 mesiacov 2010 vs. 2011 (v tis. EUR)
2010 (12M)
2011 (12M)
Hrubý prevádzkový zisk medziročne narástol o 740% na 176 tis. EUR, čo indikuje zefektívnenie
prevádzky hotela v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Negatívny EBITDA na úrovni 325 tis. EUR bol
ovplyvnený najmä jednorazovými nákladmi na akvizíciu hotela a poplatkami na úver. Čistá strata na úrovni
3,1 mil. EUR bola zrealizovaná najmä ako dôsledok odpisov vo výške 1,3 mil. EUR a úrokovými nákladmi
vo výške 1,8 mil. EUR.
34
Významné aktivity operatívy BHP
Počas roka sme vyvíjali viaceré aktivity smerujúce k maximalizácii využitia kapacít v portfóliu
hotelov a zároveň znižovaniu prevádzkových nákladov. Okrem strategického smerovania obchodných aktivít
jednotlivých hotelov medzi tieto činnosti patria napríklad aktivity v oblasti Event manažmentu, centrálneho
nákupu, implementácie špecifického manuálu kvality, akcionárskeho klubu a vlastné prevádzkovanie hotelov.
Event manažment
V roku 2011 sme pokračovali v rozbehu pilotných aktivít v oblasti organizácie podujatí s cieľom podporiť
obsadenosť portfólia a zvýšiť tržby v mimosezónnych obdobiach a v novootvorených hoteloch. BHP tak vďaka
znalosti lokálneho trhu a svojim kontaktom poskytuje podporu operátorom hotelov v Skupine.
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
Cieľom bolo v rámci aktivít Event manažmentu v roku 2011 zorganizovať 11 podujatí. Napokon sme ich
zorganizovali celkovo sedem, z toho dva exkluzívne koncerty, štyri ochutnávky medzinárodných vín a víkendovú
školu kanoistiky s dvojnásobným olympijským víťazom Michalom Martikánom. Kulinárske podujatia plánované
pre hotel Baltschug Kempinski sme museli odložiť kvôli posunu v renovácii reštauračných prevádzok (Baltschug
Grill).
Doterajší dopad aktivít Event manažmentu na finančnú výkonnosť portfólia v prvom roku fungovania
nie je významný, avšak sme presvedčení o potenciáli tejto iniciatívy, preto v nej plánujeme pokračovať aj
v nasledujúcom roku. V procese prípravy produktu počas uplynulého roka sme získali cennú spätnú väzbu
a skúsenosti, ktoré chceme využiť aj v roku 2012. Počas tohto roka pripravujeme viaceré koncerty renomovaných
umelcov a iné kultúrne podujatia pre hotely v Skupine.
Akcionársky klub
Akcionársky klub má za sebou prvý rok fungovania. Snažili sme sa vytvoriť bližší vzťah našich akcionárov
k hotelom formou členských benefitov. Využitím zľavových kartiet a ubytovacích voucherov si členovia
Akcionárskeho klubu mohli vyskúšať všetky služby hotelov v našom portfóliu a zároveň nám poskytnúť spätnú
väzbu o ich kvalite. Aj keď zatiaľ bez významného dopadu na rozvoj tržieb, pre záujem členov bude Akcionársky
klub pokračovať s obdobnými benefitmi aj v roku 2012. Dôvodom je práve spätná väzba od našich akcionárov,
ktorej vedenie Spoločnosti pripisuje vysokú dôležitosť.
Centrálny nákup
Počas roka 2011 sme začali aktívne pracovať na rozvíjaní činností s cieľom centralizovať nákup pre
slovenské hotely v portfóliu. V uplynulom roku sa nám podarilo dosiahnuť úsporu vo výške 3,5% na nákupných
cenách pre hotely Kempinski v Bratislave a Vysokých Tatrách. V roku 2012 plánujeme v týchto aktivitách
pokračovať s cieľom medziročne znížiť náklady na nákup surovín a iných potravinárskych produktov a nápojov
až do výšky 8%.
Manuál kvality
V priebehu roku 2011 sme do praxe implementovali takzvaný „Manuál kvality“ s cieľom udržať výsadné
postavenie hotelov v našom portfóliu na miestnych trhoch; udržať ich lokálny a štátny význam. Na rozdiel
od manuálov kvality jednotlivých operátorov Manuál kvality BHP odzrkadľuje názory a nároky manažmentu
Skupiny na manažovanie jednotlivých hotelov. Je nástrojom na kontrolu kvality cez takzvanú anketu „Želania
majiteľa“, ktorou sa pravidelne monitoruje plnenie požiadaviek BHP voči riaditeľom hotelov v portfóliu.
36
Vlastné riadenie hotelov
Vďaka skúsenostiam zo spolupráce s hotelovými operátormi Kempinski a Intercontinental Hotels
Group a vďaka faktu, že sami prevádzkujeme hotel Kadashevskaya v Moskve, akumulujeme v BHP know - how,
ktoré môže byť v budúcnosti atraktívne pre riadenie hotelov tretích strán za poplatky. Práve manažérske
úspechy, ktoré zaznamenávame v hoteli Kadashevskaya a jeho obľúbenej reštaurácii Mamma Giovanna,
sú dôkazom toho, že táto ambícia je opodstatnená.
Vlastné riadenie hotelov je tiež efektívnym nástrojom na zbieranie informácií o lokálnych trhoch
a pomáha pri efektívnejšom vyjednávaní s hotelovými operátormi a spravovaní aktív portfólia.
Investičné projekty
Kúpou hotela Baltschug Kempinski v Moskve do portfólia BHP sme prevzali záväzok zrealizovať
rozsiahlu renováciu hotela v objeme 30 miliónov EUR. Táto strategická investícia bola pôvodne naplánovaná
v troch fázach od roku 2011 do roku 2013, pričom jej hlavným cieľom je potvrdiť pozíciu v prvej trojke na trhu
moskovských luxusných hotelov s ambíciou ašpirovať na pozíciu trhového lídra.
Oproti pôvodnému plánu sa niektoré rekonštrukčné práce (lobby, lobby bar, začiatok renovácie
kongresových priestorov na prvom poschodí) posunuli o približne šesť mesiacov ako dôsledok snahy
o minimalizáciu vplyvu renovácie na chod hotela s prihliadaním na situáciu na trhu.
V priebehu roka 2011 sme upravili plán renovácie, ktorým sa zmenilo načasovanie jednotlivých fáz tak,
aby sa strategicky do väčšej miery prispôsobili plánovanému otvoreniu nových 5* hotelov v Moskve.
V roku 2012 sme otvorili Kranzler Bar a Baltschug Grill, pokračovať budeme v renovácii lobby a lobby
baru, zväčšíme kongresovú plochu o 25% a dokončíme novú vzorovú izbu a nový vstup do hotela.
V roku 2013 plánujeme zrealizovať rozšírenie SPA na ploche 1 000 m2 a zrekonštruovať 82 hotelových
izieb v kremeľskom krídle vrátane 2 prezidentských apartmánov. Vznikne aj nový Skybar s exkluzívnym výhľadom
na Kremeľ. Renovácia sa skončí v roku 2014 renováciou Átria.
Financovanie renovácie je pokryté z vlastných zdrojov.
Iné významné kapitálové investície Skupina v období najbližších troch rokov neočakáva, keďže každý
z hotelov v portfóliu si tvorí vlastný fond na obnovu vnútorného vybavenia a zariadenia (Fixtures, Fittings and
Equipment Fund – FFnE fond). Táto stratégia je zárukou vysokého štandardu služieb a hotelového prostredia,
ktoré je obnovované na priebežnej báze.
37
SPRÁVA PREDSTAVENSTVA - SÚHRN VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA
K 31. decembru 2011 sa celkovo na projekte renovácie hotela Baltschug Kempinski preinvestovalo 8,6
miliónov EUR. V priebehu roka prebiehali práce na nových F&B prevádzkach na prízemí hotela (Kranzler Bar
a Baltschug Grill). Zrenovovaná bola tiež recepcia concierge a časť lobby.
7. VÝHĽAD A PRIORITY PRE ROK 2012
Priaznivý vývoj obsadenosti portfólia počas prvých troch mesiacov 2012 a stabilizovaná priemerná
denná cena za izbu (ADR) poukazujú na pozitívne trendy rastu tržieb z ubytovania Skupiny.
Potešujúci z pohľadu manažmentu je najmä nárast obsadenosti v Grand Hoteli Kempinski High Tatras,
ktorá počas prvého kvartálu 2012 dosiahla v priemere 56% a je dôkazom úspešne naštartovanej novej obchodnej
stratégie tohto jedinečného hotela, ktorý tento rok po prvých troch rokoch prevádzky od znovuotvorenia v máji
2009 uzavrie štádium nábehovej fázy.
Pozitívny je aj rast obsadenosti v novootvorenom Kempinski Hoteli River Park Bratislava. Ten je
taktiež dôsledkom novej stratégie obchodného oddelenia, ktorého výsledkom bolo prehodnotenie všetkých
zmlúv a nárast počtu korporátnych klientov. V priebehu leta 2011 sa uzatvorila fáza uvedenia hotela na trh
a v nasledujúcom období manažment očakáva, že sa výraznejšie prejaví pridaná hodnota vo forme zvýšenej
efektívnosti prevádzky a stabilnej úrovne poskytovaných služieb, ktoré sú Kempinski štandardom. Očakávaný je
tiež rast tržieb z reštauračných zariadení hotela ako dôsledok minuloročných aktivít na skvalitnenie F&B služieb
hotela (pravidelné ochutnávky vín, nový šéfkuchár Bjoern Juhnke).
Pre ďalší bratislavský hotel v portfóliu – 4* Crowne Plaza Bratislava – bude kľúčové udržať si doterajšiu
klientelu a využiť kongresový potenciál hotela.
Pre vlajkovú loď portfólia, moskovský hotel Baltschug Kempinski, bude vzhľadom na prebiehajúcu
renováciu pre manažment v najbližšom období rozhodujúce zabezpečiť plynulý a bezproblémový chod hotela
počas rekonštrukčných prác.
V súvislosti s pozitívne naštartovaným trendom rastu obsadenosti v hoteli Kadashevskaya v minulom
roku je z pohľadu manažmentu v blízkej budúcnosti prioritou udržať pozitívny trend v náraste počtu korporátnej
aj voľnočasovej klientely hotela a naďalej tak zvyšovať obsadenosť pri udržaní vysokej kvality poskytovaných
služieb.
VÝHĽAD A PRIORITY PRE ROK 2012
Po ukončení prvej fázy akvizícií a konsolidácii portfólia v uplynulom roku manažment za jednu
z hlavných priorít pre nasledujúce obdobie považuje rokovania o možných akvizičných cieľoch najmä na trhoch
v Prahe a Moskve. Tieto aktivity by mali smerovať k rozvíjaniu platformy BHP v duchu dlhodobého cieľa Skupiny
do roku 2015 postupne získavať do portfólia ďalšie prémiové a luxusné hotely v regióne.
Spoločenská zodpovednosť
Spoločnosť BHP vyvíja aktivity, ktoré bezprostredne súvisia s podporou regiónov, v ktorých sa nachádzajú
hotely jej portfólia v zmysle zodpovedného prístupu k prostrediu, v ktorom podniká.
V roku 2011 sa podpora týkala najmä Vysokých Tatier, kde spolupracuje s neziskovou organizáciou
Tatranský okrášľovací spolok (TOS).
V spolupráci s TOS Spoločnosť podporila vybudovanie unikátnej kondičnej dráhy, ktorá sa nachádza
v nadmorskej výške 1350 metrov. V auguste 2011 ju slávnostne otvoril slovenský dvojnásobný zlatý olympionik
vo vodnom slalome Michal Martikán, ktorý si počas prezentácie novej kyslíkovej dráhy s dĺžkou 2,2 kilometra
sám odskúšal šesť športových stanovíšť vyrobených z dreva.
40
V priebehu roka bola v blízkosti Grand Hotela Kempinski High Tatras otvorená bylinková záhradka.
Navrátenie sa k tradícii bylinkárstva v tejto oblasti je výsledkom takmer ročnej spolupráce hotela s Centrom
excelentnosti ekológie živočíchov a človeka Prešovskej univerzity v Prešove. Bylinkovú záhradku otvorila Emília
Vášaryová, ktorá je zároveň aj jej krstnom mamou.
V priebehu roka 2011 sa intenzívne pracovalo na vybudovaní najvyššie položeného otvoreného klziska
s výhľadom na nádhernú panorámu Tatier. V januári tohto roka ho otvoril legendárny hokejový reprezentant,
tréner a vyhľadávač mladých hokejových talentov, Zdeno Cíger, spolu s talentovanou mladou krasokorčuliarkou,
Lenkou Kolekovou.
Obchodní partneri
Skupina BHP spolupracuje s najvýznamnejšími svetovými operátormi, ktorí sa právom radia k tomu
najlepšiemu, čo hotelový trh ponúka.
Kempinski Hotels je najstaršou európskou hotelovou sieťou s vyše 110-ročnou tradíciou, ktorej
exkluzívny servis a privátny charakter uspokoja aj tú najnáročnejšiu klientelu na celom svete.
VÝHĽAD A PRIORITY PRE ROK 2012
InterContinental Hotels Group (IHG) je s viac než 620 000 izbami v 4 200 hoteloch v takmer 100
krajinách najväčšou hotelovou spoločnosťou na svete.
41
8. ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA
Finančná výkonnosť Skupiny
Konsolidovaný výkaz ziskov a strát je zostavený v súlade s Medzinárodnými štandardmi finančného
výkazníctva (IFRS) za rok 2011. Z dôvodu zmeny štruktúry portfólia (rastúce portfólio počas 2010 a akvizícia
ďalšieho hotela počas 2011) viaceré významné medziročné zmeny nemajú charakter porovnania totožných
portfólií. Vo výsledkoch sú náklady alokované do rôznych skupín tak, aby mali čo najlepšiu vypovedaciu hodnotu
z pohľadu manažovania hotelových aktív, a teda tak, ako ich vníma manažment.
PREHĽAD KONSOLIDOVANEJ FINANČNEJ VÝKONNOSTI SKUPINY
31.12.2010
31.12.2011
Počet izieb k 1.1.
230
720
Počet izieb k 31.12.
720
818
15 185
23 593
8 791
13 517
v tisícoch EUR
TRŽBY
v tisícoch EUR
Ubytovanie
F&B
Ostatné
3 448
6 548
27 424
43 658
Variabilné (ubytovanie, F&B, ostatné)
-9 579
-18 676
Režijné (energie, údržba, marketing, admin. a pod.)
-7 770
-13 584
TRŽBY SPOLU
Hrubý prevádzkový zisk (GOP)
10 075
12 003
Fixné náklady
-3 467
-6 384
Ostatné náklady / výnosy (netto)
-2 440
5 091
EBITDA
4 168
10 728
15%
25%
6 023
4 982
EBITDA %
EBITDA (upravená)*
EBITDA (upravená) %
22%
11%
Odpis a amortizácia
-9 005
-12 644
Úrokové a podobné výnosy / náklady (netto)
11 903
9 358
Čistý zisk po zdanení
FFnE Fond*
FINANČNÝ TOK Z PREVÁDZKY
*
pre bližšie informácie viď str. 45
43
4 227
7 454
-1 249
-1 487
4 774
3 495
ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA
NÁKLADY
Tržby
52% všetkých tržieb v roku 2011 generoval hotel Baltschug Kempinski. Napriek tomu, že v absolútnom
vyjadrení tržby tohto hotela medziročne narástli o 3% na 22,6 mil. EUR, jeho celkový podiel na tržbách Skupiny
sa znížil o 27 percentuálnych bodov kvôli zmene štruktúry portfólia.
Podiel jednotlivých hotelov na tržbách Skupiny v roku 2011
11%
Baltschug
17%
Kadashevskaya
52%
Crowne Plaza
River Park
Grand Hotel Kempinski High Tatras
15%
5%
Z pohľadu typu generovaných tržieb, v roku 2011 viac ako 54% (23,6 mil. EUR) celkových tržieb
plynulo z ubytovania a takmer 31% (13,5 mil. EUR) bolo z reštauračných zariadení. Ostatné tržby (parkovanie,
prenájom maloobchodných a administratívnych priestorov v hoteloch tretím stranám) s viac než 6,5 mil. EUR
tvorili zvyšných 15% všetkých tržieb.
ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA
Rozdelenie tržieb Skupiny podľa typu za 12 mesiacov k 31.decembru
Ostatné
F&B
Ubytovanie
Náklady
Sú rozdelené/alokované na základe najlepšieho uváženia manažmentu.
Vo variabilných nákladoch sa nachádzajú náklady na predaný tovar/služby, mzdové náklady na čašníkov,
kuchárov, chyžné a ostatné priame náklady súvisiace s tržbami. Najvýznamnejšie sú mzdové náklady a náklady
na predaj jedla a pitia (F&B).
44
Režijné náklady zahŕňajú náklady na administratívu, marketing, údržbu, opravy a iné. Vo fixných
nákladoch sú obsiahnuté manažérske poplatky hotelovým operátorom, poistenie, daň z nehnuteľností, náklady
manažmentu BHP a iné.
Ostatné výnosy/náklady sú najmä kurzové zisky/straty, náklady na poplatky a provízie a výnosy/
náklady spojené s precenením aktív na reálnu hodnotu.
Prevádzkový zisk pred zdanením, úrokmi a odpismi (EBITDA) v roku 2011 dosiahol úroveň 10,7 mil.
EUR. Najväčším percentom (58%) sa na ňom podieľal prevádzkový zisk hotela Baltschug, ktorého EBITDA
dosiahla výšku 6,2 mil. EUR.
Z pohľadu manažmentu má však väčšiu výpovednú hodnotu o výkonnosti portfólia hotelov ukazovateľ
„EBITDA upravená“, keďže je upravená o náklady/výnosy nesúvisiace priamo s prevádzkovou činnosťou hotelov.
Oproti EBITDA nezahŕňa kurzové zisky/straty nevyplývajúce z prevádzkovej činnosti hotelov (Baltschug, BHP)
a výnosy z akcií TMR, výnos z precenenia EBITDA pohľadávky ani náklady spojené s poplatkami a províziami
za úvery a zmenky.
EBITDA
10 728
- kurzové zisky/straty nevyplývajúce z prevádzkovej činnosti hotelov
- náklady na poplatky a provízie súvisiace s úložkami a zmenkami
- zisk/(strata) z precenení finančných nástrojov oceňovaných reálnou hodnotou do výsledku hospodárenia
EBITDA upravená
-346
669
-5 940
4 982
Odpisy a amortizácia
Úrokové výnosy/náklady
Úrokové výnosy vyplývajú z prostriedkov určených najmä na budúce akvizície. Pre viac informácií
viď konsolidovanú účtovnú závierku.
FFnE
FFnE je fond na obnovu hotela. Je to neúčtovná operácia, teda nie je zohľadnená vo finančných výkazoch.
Sú to prostriedky určené na kontinuálnu obnovu/výmenu zariadenia, aby hotely v portfóliu spĺňali požadované
vysoké štandardy. Keďže sa tieto prostriedky nemôžu použiť na iný účel, je o ich objem znížený finančný tok
z prevádzky Skupiny.
45
ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA
Najvýznamnejšou položkou sú odpisy hotela Baltschug 7,4 mil. EUR. Pri akvizíciách jednotlivých
spoločností/hotelov si nechal manažment vypracovať znalecké posudky za účelom čo najreálnejšieho
zohľadnenia opotrebenia každého hotela odpismi. Pre viac informácií o dĺžke a spôsobe odpisovania
viď konsolidovanú účtovnú závierku.
Finančný tok z prevádzky
Z pohľadu manažmentu chápaný ako peňažný príjem Skupiny, ktorý vygenerovala hlavná časť biznisu –
prevádzka hotelov.
EBITDA upravená
4 982
- FFnE
-1 487
Finančný tok z prevádzky
3 495
Finančná pozícia Skupiny
Celková hodnota aktív Skupiny v medziročnom porovnaní mierne poklesla zo 467 mil. EUR
k 31.12.2010 na 463 mil. EUR k 31.12.2011.
Štruktúra aktív Skupiny
Budovy, pozemky a zariadenia
Termínované vklady, peňažné
prostriedky a peňažné ekvivalenty
Pohľadávky z obchodného styku
Poskytnuté pôžičky
ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA
Ostatné
Budovy, pozemky a zariadenia
V priebehu roka 2011 Skupina obstarala Grand Hotel Kempinski High Tatras. Predmetom kúpnej
zmluvy je prevod pozemkov a stavieb, v ktorých je prevádzkovaný 5* hotel GHKHT za kúpnu cenu vo výške
31,4 mil. EUR, čo výrazným spôsobom ovplyvnilo aj nárast hodnoty budov, pozemkov a zariadení
z 249 mil. EUR k 31.12.2010 na 273 mil. EUR k 31.12.2011. Pre viac informácií viď konsolidovanú účtovnú
závierku.
Poskytnuté pôžičky a ostatné pohľadávky
Poskytnuté pôžičky a ostatné pohľadávky v hodnote 132 mil. EUR k 31.12.2011 sú z pohľadu
manažmentu prostriedky určené najmä na budúce akvizície.
Prijaté úvery a pôžičky
Tvorili k 31.12.2011 v objeme 41,4 mil. EUR necelých 11% vlastného imania. Manažment tento fakt
vníma ako pozitívny, keďže daný stav vytvára štartovaciu pozíciu pre budúce plánované akvizície, a teda ďalší
rast Skupiny.
46
Terminované vklady, peňažné prostriedky a peňažné ekvivalenty
Terminované vklady, peňažné prostriedky a peňažné ekvivalenty v hodnote 17 mil. EUR k 31.12.2011
sú prevažne prostriedky určené na renováciu hotela Baltschug a pracovný kapitál jednotlivých hotelov. Pre viac
informácií ohľadom renovácie viď kapitola „Investičné projekty“ Výročnej správy.
Ostatný majetok
Obsahuje najmä prevádzkový majetok hotelov ako zásoby, pohľadávky z obchodného styku
a taktiež ostatný finančný majetok Skupiny.
Vlastné imanie Skupiny
Vlastné imanie Skupiny pripadajúce osobám s kontrolným podielom dosiahlo k 31.12.2011
hodnotu 356,2 mil. EUR a oproti predchádzajúcemu roku pokleslo o približne 3,1 mil. EUR najmä ako dôsledok
vyplatenia dividendy za rok 2010 vo výške 8,4 mil. EUR akcionárom spoločnosti Best Hotel Properties a.s.
Vlastné imanie (nekontrolné podiely)
V objeme 27,6 mil. EUR k 31.12.2011 je časť patriaca minoritným akcionárom jednotlivých Spoločností
patriacich do Skupiny. Inými slovami je to časť, ktorá nepatrí akcionárom spoločnosti Best Hotel Properties a.s.
aj keď ovládajú tieto Spoločnosti t.j. majú v nich podiel na hlasovacích právach nad 50%. Pre viac informácií
o jednotlivých podieloch viď konsolidovanú účtovnú závierku.
Štruktúra vlastného imania a záväzkov Skupiny
Vlastné imanie
Odložený daňový záväzok
Ostatné záväzky
Odložený daňový záväzok
Odložený daňový záväzok k 31.12.2011 vo výške 30,1 mil. EUR vzniká z rozdielu medzi zostatkovou
účtovnou a daňovou hodnotou majetku. Prevažná časť odloženého daňového záväzku Skupiny súvisí s akvizíciou
hotelov Baltschug a Crowne Plaza a s následným precenením majetku spoločností vlastniacich tieto hotely.
Keďže dlhodobým zámerom Skupiny je vlastniť tieto hotely, a podľa daňového zákona by sa táto odložená daň
uplatnila len v prípade predaja samotného majetku týchto hotelov a nie spoločností, manažment neočakáva
splatenie tohto záväzku, a teda aj hodnotu čistého majetku považuje za vyššiu o túto hodnotu.
47
ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA
Prijaté úvery a pôžičky
Ostatné záväzky
Ostatné záväzky k 31.12.2011 vo výške 6,9 mil. EUR obsahujú prevažne záväzky z obchodného styku
v súvislosti s kúpou hotela Kempinski Hotel River Park.
Udalosti, ktoré nastali po dni, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka
Po skončení účtovného obdobia, došlo dňa 16. januára 2012 k akvizícii 100% podielu v spoločnosti
ZION SPA, s.r.o., ktorá je poskytovateľom wellness služieb v hoteloch vlastnených Skupinou v Slovenskej
republike. Obstarávacia cena spoločnosti bola 0 tis. EUR. Spoločnosť ku dňu obstarania mala záporné vlastné
imanie vo výške 97 tis. EUR. Reálna hodnota kúpenej spoločnosti zatiaľ nie je známa, keďže ocenenie ešte
prebieha. Odo dňa akvizície do 31. marca 2012 predstavoval výsledok spoločnosti zisk vo výške 31 tis. EUR.
ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA
V marci 2012 skupina nakúpila 144 dlhopisov spoločnosti J&T Global Finance II., v celkovej nominálnej
hodnote 14 400 tis. EUR. Kúpna cena týchto dlhopisov predstavovala 14 489 tis. EUR. Rozdiel medzi kúpnou
cenou a nominálnou predstavovali úroky od emitovania dlhopisov. Dlhopisy sú úročené úrokovou sadzbou
6,4% p.a. Kupóny sú vyplácane polročne a celková splatnosť dlhopisov je 6.2.2015. Hlavným zámerom
Skupiny pri nákupe dlhopisov bola diverzifikácia investičného rizika.
48
9. SPRÁVA A RIADENIE
Kódex správy a riadenia
Skupina dodržiava princípy dobrej správy a riadenia spoločnosti v zmysle Kódexu správy a riadenia
spoločnosti, ktorý tvorí súčasť Burzových pravidiel a je prístupný na stránke www.bsse.sk. Spoločnosť Best
Hotel Properties a.s. pripravuje vlastný Kódex správy a riadenia spoločnosti (ďalej aj „Kódex“), ktorý vychádza
z princípov formulovaných v Kódexe správy a riadenia spoločností na Slovensku. Tento Kódex spoločnosti
upravuje vzťahy vnútri spoločnosti a vzťahy spoločnosti s jej okolím na princípe otvorenosti, poctivosti
a zodpovednosti. Otvorený prístup k zverejňovaniu informácií o spoločnosti, v medziach daných jej postavením
v rámci konkurencie, je základom dôvery, ktorá musí existovať medzi spoločnosťou a tými, ktorí sa na jej úspechu
podieľajú, čiže akcionármi, zamestnancami, veriteľmi, dodávateľmi, odberateľmi a ďalšími zainteresovanými
skupinami. Poctivosť vyžaduje predkladanie pravdivých informácií o hospodárení a zámeroch spoločnosti
a budovanie časom prevereného pravdivého obrazu spoločnosti.
SPRÁVA A RIADENIE
Princíp zodpovednosti má zásadný význam pre vytváranie dôveryhodných vzťahov spoločnosti
a od členov predstavenstva a dozornej rady vyžaduje, aby prijali zodpovednosť za svoje rozhodnutia a vysvetlili
svoje konanie akcionárom a ostatným zainteresovaným skupinám. V rámci prípravy vlastného Kódexu
a pokračujúcej implementácie princípov dobrej správy a riadenia spoločnosť v roku 2012 pristúpila k zriadeniu
dvoch nových výborov a to výboru pre menovanie a výboru pre odmeňovanie. Spoločnosť rozhodla, že pokiaľ
bude mať dozorná rada spoločnosti najviac troch členov, funkcie týchto výborov bude vykonávať dozorná rada
spoločnosti; pokiaľ by počet členov dozornej rady v budúcnosti stúpol, budú tieto výbory kreované samostatne.
Spoločnosť tiež pristúpila k podrobnejšiemu spracovaniu postupov rokovania vnútorných orgánov spoločnosti,
ktorých výsledkom bolo prijatie rokovacích poriadkov predstavenstva, dozornej rady ako aj výboru pre menovanie
a výboru pre odmeňovanie. Spoločnosť pri orgánoch spoločnosti, ktorými sú predstavenstvo a dozorná rada,
zároveň zriadila pozíciu tajomníka. Vo zvyšnej miere, až do času úplnej implementácie všetkých postupov
vyplývajúcich z Corporate Governance, systém správy a riadenia spoločnosti dopĺňajú základné organizačné
normy spoločnosti, t.j.: stanovy, pokyny a zápisy zo stretnutí vedenia spoločnosti. Odchýlky od Kódexu správy
a riadenia spoločností na Slovensku vyplývajú z obsahu spoločnosťou zverejneného dokumentu: „Vyhlásenie
o dodržaní zásad Kódexu správy a riadenia spoločností na Slovensku“, ktoré spoločnosť zverejnila na svojej
webovej stránke.
50
Akcionárska štruktúra
Podľa informácií od akcionárov, akcionári medzi sebou uzavreli zmluvy, na základe ktorých dochádza
k úprave ich podielu na hlasovacích právach oproti ich podielu na základnom imaní. Podľa najlepších vedomostí
spoločnosti je vlastnícka štruktúra k 31.12.2011 nasledovná:
Akcionárska štruktúra BHP k 31.12.2011
(podľa podielu na hlasovacích právach)
12%
ANJOU ENTERPRISES LIMITED
17%
NIKROC INVESTMENTS LIMITED
5%
RMSM1 LIMITED
6%
J & T SECURITIES MANAGEMENT LIMITED
14%
J & T BANKA, a.s.
6%
DIAMOND HOTELS CYPRUS LIMITED
MINGLE CONSULTANCY LIMITED
8%
CLEARSTREAM BANKING S.A.
13%
Poštová banka, a.s.
9%
10%
Drobní akcionári
SPRÁVA A RIADENIE
Pre viac informácií ohľadne akcionárskej štruktúry (spracovaná aj podľa podielov na základnom imaní)
pozri bod 1.1 konsolidovanej účtovnej závierky.
51
10. DOPLŇUJÚCE INFORMÁCIE
Informácie o základnom imaní
Základné imanie spoločnosti je 350 250 000 EUR a je rozvrhnuté na 35 025 000 kusov kmeňových
akcií v zaknihovanej podobe vo forme na doručiteľa. Menovitá hodnota jednej akcie je 10,- EUR. Prevoditeľnosť
akcií nie je obmedzená. S akciami sú spojené rovnaké práva a povinnosti. Obmedzenia výkonu hlasovacích
práv vo vzťahu k akciám stanovy spoločnosti neupravujú. Spoločnosť nevydala iný druh akcií ako je 35 025 000
kusov kmeňových akcií; podiel kmeňových akcií na základnom imaní spoločnosti je 100%. Spoločnosť nemá
vydané dlhopisy. Všetky akcie z emisie č. SK 1120005105 sú prijaté a obchodované na burze cenných papierov
v Bratislave.
Vývoj ceny akcie BHP (v EUR)
Opis práv a povinností akcionárov. Práva akcionárov sú určené právnymi predpismi, najmä Obchodným
zákonníkom a stanovami spoločnosti (najmä čl. VI). Základnými právami akcionárov sú právo zúčastňovať
sa na riadení spoločnosti, na zisku spoločnosti a na likvidačnom zostatku spoločnosti. Právo zúčastňovať sa
na riadení spoločnosti akcionári uplatňujú svojou účasťou na valnom zhromaždení (osobne alebo v zastúpení).
Akcionári hlasujú o predložených návrhoch, majú právo požadovať informácie a vysvetlenia, ktoré súvisia
s predmetom rokovania valného zhromaždenia. Pri hlasovaní sa počet hlasov akcionára určuje pomerom
menovitej hodnoty jeho akcií k výške základného imania spoločnosti, pričom na každých 10,00 EUR menovitej
hodnoty jeho akcií pripadá jeden hlas. Akcionár má právo na podiel zo zisku spoločnosti (dividendu), ktorý
valné zhromaždenie určilo na rozdelenie akcionárom. Podiel akcionára na zisku určenom na rozdelenie sa určí
pomerom menovitej hodnoty akcionára k menovitej hodnote akcií všetkých akcionárov (teda k výške základného
imania). Po zrušení spoločnosti s likvidáciou má akcionár právo na podiel na likvidačnom zostatku. Osobitné
práva majú akcionári vlastniaci akcie, ktorých hodnota dosahuje najmenej 5% základného imania (tiež skupina
akcionárov, ktorí spolu vlastnia akcie v takomto objeme).
53
DOPLŇUJÚCE INFORMÁCIE
Akcie spoločnosti v súčasnosti nie sú prijaté na obchodovanie na zahraničnej burze. Žiadne iné akcie
spoločnosť neemitovala. Majitelia cenných papierov nemajú osobitné práva kontroly. Okrem zmlúv medzi
akcionármi upravujúcich ich podiel na hlasovacích právach oproti ich podielu k základnému imaniu, spoločnosti
nie sú známe dohody medzi akcionármi, ktoré môžu viesť k obmedzeniam prevoditeľnosti akcií a k obmedzeniam
hlasovacích práv. Spoločnosť nenadobudla žiadne vlastné akcie, dočasné listy, obchodné podiely a nedrží ani
nevydala žiadne dlhopisy.
Títo akcionári môžu žiadať zvolanie mimoriadneho valného zhromaždenia, ako aj požadovať zaradenie
nimi navrhovanej záležitosti na program už zvolaného valného zhromaždenia. S vlastníctvom akcií spoločnosti
sú spojené aj povinnosti. Základnými povinnosťami akcionárov sú: nevykonávať práva akcionára spôsobom,
ktorý je na ujmu práv a oprávnených záujmov ostatných akcionárov, splatiť emisný kurz upísaných akcií včas,
uskutočniť ponuku na prevzatie za splnenia podmienok v zmysle osobitných právnych predpisov.
Valné zhromaždenie a jeho činnosť
Valné zhromaždenie je najvyšší orgán spoločnosti. Valného zhromaždenia sa zúčastňujú akcionári
spoločnosti; konkrétne valné zhromaždenie pozostáva zo všetkých prítomných akcionárov. Valné zhromaždenie
zvoláva predstavenstvo najmenej raz za rok v lehote do 6 mesiacov po uplynutí účtovného obdobia. Právomoci
valného zhromaždenia vyplývajú z príslušných právnych predpisov (najmä Obchodný zákonník) a stanov
spoločnosti (čl. VIII).
Do pôsobnosti valného zhromaždenia patrí najmä: zmena stanov spoločnosti; rozhodnutie o zvýšení
a znížení základného imania spoločnosti; voľ ba a odvolanie členov predstavenstva; voľ ba a odvolanie členov
dozornej rady, voľ ba a odvolanie členov výboru pre audit; schvaľovanie riadnej individuálnej účtovnej závierky,
mimoriadnej individuálnej účtovnej závierky, rozhodnutie: o rozdelení zisku, úhrade strát a určení tantiém;
o premene akcií vydaných ako zaknihované cenné papiere na listinné cenné papiere a naopak; o zrušení
spoločnosti a zmene právnej formy; o skončení obchodovania sa akciami spoločnosti na burze a rozhodnutie
o tom, že spoločnosť prestáva byť verejnou akciovou spoločnosťou, o odmenách členov predstavenstva, členov
dozornej rady a výboru pre audit, o schválení zmluvy o prevode podniku/časti podniku ako aj o ďalších otázkach,
ktoré stanovy alebo zákon zverujú do pôsobnosti valného zhromaždenia.
Rozhodnutia valného zhromaždenia sa prijímajú vo forme uznesení. Rozhodnutie o zmene stanov,
zvýšení alebo znížení základného imania, poverení predstavenstva na zvýšenie základného imania, vydaní
prioritných dlhopisov alebo vymeniteľných dlhopisov, zrušení spoločnosti alebo zmene právnej formy vyžaduje
dvojtretinovú väčšinu prítomných hlasov a musí sa o ňom vyhotoviť notárska zápisnica. V ostatných záležitostiach
rozhoduje valné zhromaždenie jednoduchou väčšinou prítomných hlasov, ak zákon neustanovuje inak.
DOPLŇUJÚCE INFORMÁCIE
V roku 2011 sa konali tieto zasadnutia valného zhromaždenia spoločnosti:
Riadne valné zhromaždenie (29.6.2011) – valné zhromaždenie na svojom zasadnutí prerokovalo
a schválilo aj nasledovné dokumenty: riadna individuálna a konsolidovaná účtovná závierka za rok 2010,
výročná správa za rok 2010, návrh na rozdelenie zisku dosiahnutého za rok 2010. Valné zhromaždenie
sa na svojom zasadnutí oboznámilo aj so správou o činnosti dozornej rady spoločnosti za rok 2010. Valné
zhromaždenie rozhodovalo o návrhu predstavenstva na rozdelenie zisku spoločnosti dosiahnutého za rok 2010.
Valné zhromaždenie rozhodlo, že časť zisku vo výške 8 406 tis. EUR sa použije na výplatu dividend akcionárom
(na každú 1 akciu pripadla dividenda 0,24 centov). V nadväznosti na rozhodnutie o výplate dividendy,
valné zhromaždenie ďalej schválilo pravidlá pre výplatu dividendy a určilo, že rozhodujúci deň na určenie
osoby oprávnenej uplatniť právo na dividendu pripadne na dátum: 27.7.2011 a dividenda bude splatná dňa:
23.9.2011. Okrem uvedenej agendy valné zhromaždenie tiež rozhodlo o odvolaní doterajších členov dozornej
rady: Mgr. Miloša Badidu a Milana Kučeru a za člena dozornej rady zvolilo pána Joa Situ, pobytom Apt 506
Marina Residence, Palm Jumeirah, Dubai, Spojené arabské emiráty. Za externého audítora pre overenie
účtovnej závierky spoločnosti na rok 2011 valné zhromaždenie schválilo spoločnosť KPMG Slovensko spol. s r.o.
Valné zhromaždenie schválilo zmeny stanov spoločnosti v zmysle návrhu predloženého predstavenstvom, pričom
podstata zmien stanov sa týkala najmä prijatia úpravy pravidiel pri výkone akcionárskych práv v prípadoch
kedy sú akcie akcionára držané prostredníctvom správcu.
54
Predstavenstvo
Predstavenstvo je štatutárnym orgánom spoločnosti. Predstavenstvo riadi činnosť spoločnosti a je
oprávnené konať v mene spoločnosti. Predstavenstvo rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločnosti pokiaľ nie
sú Obchodným zákonníkom alebo stanovami vyhradené do pôsobnosti valného zhromaždenia alebo dozornej
rady. Spoločnosť zaväzujú súhlasným prejavom vôle najmenej dvaja členovia predstavenstva. O voľ be a odvolaní
členov predstavenstva rozhoduje valné zhromaždenie jednoduchou väčšinou hlasov akcionárov prítomných
na valnom zhromaždení. Predstavenstvo v roku 2011 nemalo vlastný štatút a nemá výbory. Na zasadnutí
predstavenstva konanom 5.3.2012 predstavenstvo schválilo dokument: rokovací poriadok predstavenstva
spoločnosti.
Predstavenstvo má kompetencie vyhradené Obchodným zákonníkom a stanovami spoločnosti, ku ktorým
patrí najmä výkon obchodného vedenia spoločnosti a zabezpečenie všetkých jej prevádzkových a organizačných
záležitostí, udeľovanie a odvolávanie prokúry, vedenie účtovníctva, zvolávanie valných zhromaždení,
predkladanie návrhov uznesení valnému zhromaždeniu na schválenie, vykonávanie uznesení prijatých valným
zhromaždením. Právomoc rozhodovať o vydaní akcií alebo spätnom odkúpení akcií predstavenstvo nemá.
V roku 2011 sa predstavenstvo spoločnosti zaoberalo najmä riešením otázok plynúcich z výkonu
obchodného vedenia spoločnosti. Predstavenstvo spoločnosti schválilo ručiteľský záväzok spoločnosti
za splácanie úveru banke, ktorý banka poskytla dcérskej spoločnosti BHP Tatry, s.r.o. Výška bankou
poskytnutého úveru bola v sume istiny 19 450 tis. EUR a spoločnosť ručí za splatenie poskytnutého úveru.
Predstavenstvo schválilo zostavené účtovné závierky spoločnosti za rok 2010 (individuálnu a konsolidovanú
účtovnú závierku) a výročnú správu spoločnosti za rok 2010. V súvislosti s valným zhromaždením konaným dňa
29.6.2011 predstavenstvo pripravilo potrebné návrhy uznesení, ktorých znenie bolo predmetom schvaľovania
na zasadnutí valného zhromaždenia (okrem iného aj návrh na rozdelenie zisku dosiahnutého spoločnosťou
za rok 2010, v rámci ktorého predstavenstvo navrhlo časť zisku vo výške 8 406 tis. EUR použiť na výplatu
dividend akcionárom). Predstavenstvo s cieľom vytvoriť predpoklady na zvýšenie hodnoty akcií spoločnosti
a možnosťou využitia synergií plynúcich z prítomnosti obidvoch spoločností v tatranskom regióne, ako aj
z dôvodu, že spoločnosť disponuje dostatkom voľných zdrojov, predstavenstvo schválilo zámer spoločnosti
ďalej pokračovať v nákupoch akcií spoločnosti Tatry mountain resorts, a.s. (TMR) na burze cenných
papierov v Bratislave a to v objeme najviac do 10% podielu na základom imaní/na hlasovacích právach TMR.
V roku 2011 predstavenstvo tiež rozhodlo realizovať investičný zámer spočívajúci v kúpe 100% obchodného
podielu v spoločnosti ZION SPA, s.r.o., prostredníctvom ktorej budú prevádzkované SPA welness centrá
nachádzajúce sa v hotelových prevádzkach spoločnosti na Slovensku. Predstavenstvo v roku 2011 zvažovalo
a aj v súčasnosti naďalej zvažuje možnosti realizácie nových akvizícií spočívajúcich v rozšírení existujúceho
hotelového portfólia spoločnosti.
K 31.12.2011 malo predstavenstvo troch členov v nasledovnom zložení:
DOPLŇUJÚCE INFORMÁCIE
Ing. Branislav Babík, predseda predstavenstva
Ing. Marián Mlynárik, člen predstavenstva
Ing. Rudolf Križan, člen predstavenstva
55
Dozorná rada
Dozorná rada je najvyšším kontrolným orgánom spoločnosti. Dohliada na výkon pôsobnosti
predstavenstva a uskutočňovanie podnikateľskej činnosti spoločnosti. Dozorná rada preskúmava účtovné
závierky, ktoré je spoločnosť povinná vyhotovovať podľa osobitného predpisu a návrh na rozdelenie zisku alebo
na úhradu strát a predkladá svoje vyjadrenie valnému zhromaždeniu. V prípade zistenia závažných nedostatkov
v hospodárení spoločnosti a v iných prípadoch, ak to vyžadujú záujmy spoločnosti, zvolá dozorná rada valné
zhromaždenie. Právomoci dozornej rady vyplývajú z platných právnych predpisov (Obchodný zákonník)
a zo stanov spoločnosti. Dve tretiny členov dozornej rady spoločnosti volí a odvoláva valné zhromaždenie a jednu
tretinu zamestnanci spoločnosti, ak má spoločnosť viac ako 50 zamestnancov v hlavnom pracovnom pomere
v čase voľ by.
V priebehu roka 2011 sa konali viaceré zasadnutia dozornej rady spoločnosti. Dozorná rada schválila
stanoviská k predloženým účtovným závierkam a výročnej správe spoločnosti za rok 2010. Dozorná rada
sa oboznámila s informáciami predstavenstva o zásadných plánovaných podnikateľských zámeroch spoločnosti
na rok 2011 ako aj s informáciami o prognózovaných hospodárskych výsledkoch spoločnosti na rok 2011.
Dozorná rada vzniesla požiadavku na kreovanie osobitných výborov v spoločnosti (výboru pre odmeňovanie
a výboru pre menovanie) a ďalej tiež na prijatie internej úpravy (rokovacích poriadkov) orgánov spoločnosti
(dozornej rady, predstavenstva), ako aj na prijatie zmeny stanov ohľadne fungovanie výboru pre audit v zmysle,
aby v prípade ak bude mať dozorná rada spoločnosti najviac 3 členov, a pri dodržaní podmienok zákona,
bola dozorná rada oprávnená sama vykonávať funkciu a činnosti výboru pre audit. Dozorná rada schválila zámer
predstavenstva realizovať nákup akcií spoločnosti Tatry mountain resorts, a.s. (TMR) na burze cenných papierov
v Bratislave v objeme najviac do 10% podielu na základom imaní/na hlasovacích právach TMR. Dozorná
rada na svojom zasadnutí konanom dňa 10.10.2011 zvolila za predsedu dozornej rady člena dozornej rady,
pána Joa Situ. Dozorná rada bola podrobne informovaná o aktivitách, priebežných finančných výsledkoch
dosahovaných spoločnosťou v roku 2011 ako aj o obchodných plánoch spoločnosti, vrátane informácií k novým
potenciálnym investičným príležitostiam spoločnosti. Dozorná rada v závere roka 2011 odsúhlasila zámer
predstavenstva realizovať kúpu obchodnej spoločnosti ZION SPA, s.r.o.
K 31.12.2011 mala dozorná rada troch členov:
Joe Sita, predseda dozornej rady
JUDr. Jarmila Jánošová, člen dozornej rady
Milan Kučera, člen dozornej rady*
DOPLŇUJÚCE INFORMÁCIE
Výbor pre audit
Spoločnosť má zriadený výbor pre audit. Výbor pre audit je účasťou systému vnútornej kontroly
v spoločnosti. Výbor sleduje zostavenie účtovnej závierky a odporúča schválenie audítora na výkon auditu
pre účtovnú závierku. V roku 2011 sa konalo zasadnutie výboru pre audit, výsledkom ktorého bolo prijatie
odporúčania výboru adresované predstavenstvu spoločnosti. Na základe tohto odporúčania predstavenstvo
podalo valnému zhromaždeniu návrh na schválenie spoločnosti KPMG Slovensko spol. s r.o. ako externého
audítora na overenie účtovných závierok spoločnosti na rok 2011. Na zasadnutí výboru pre audit konanom dňa
19.12.2011, výbor pre audit spoločnosti zhodnotil výsledky svojej činnosti dosiahnuté za rok 2011.
K 31.12.2011 mal výbor pre audit dvoch členov:
Ing. Jarmila Zaťková
Milan Kučera
*
člen dozornej rady pán Milan Kučera bol zvolený zamestnancami spoločnosti v zmysle ust. § 200 Obchodného zákonníka a to s účinnosťou od 1.8.2011
56
Návrh na rozdelenie zisku
Skupina dosiahla za rok končiaci 31. decembra 2011 konsolidovaný zisk vo výške 7 454 tis. EUR.
Zisk materskej účtovnej jednotky je vo výške 8 215 tis. EUR. Podľa slovenských právnych predpisov sa akcionárom
môže rozdeliť len čistý zisk spoločnosti (Dividenda), t.j. zisk spoločnosť znížený o povinné prídely do rezervného
fondu a o uhradené straty minulých období. Pre účely vyplatenia čistého zisku spoločnosti (Dividend) sa podľa
slovenských právnych predpisov vypláca zisk materskej účtovnej jednotky. Na základe tohto bude predstavenstvo
navrhovať rozdelenie zisku nasledovne:
1. časť zisku vo výške 10%, t.j. 821 tis. EUR sa použije na doplnenie rezervného fondu
2. časť zisku vo výške 7 358 tis. EUR za rok 2011 a časť zisku vo výške 348 tis. EUR za rok 2010 sa použije
na výplatu dividend akcionárom (t.j. 0,22 EUR / akcia)
3. zostatok zisku vo výške 36 tis. EUR sa prevedie na účet nerozdeleného zisku minulých období
Ostatné doplňujúce údaje
Spoločnosť nevynakladá žiadne náklady v oblasti výskumu a vývoja. Skupina nemá žiadny negatívny
vplyv na životné prostredie. Skupina zamestnávala v priebehu roka 2011 v priemere 462 zamestnancov
a pozitívne vplýva na zamestnanosť. Spoločnosť nemá vedomosť o údajoch, ktoré by vyplývali z osobitných
predpisov a ktoré by okrem informácií uvedených v tejto výročnej správe v nej mali byť obsiahnuté. Spoločnosť
nemá organizačnú zložku v zahraničí. Metodika riadenia súvisí s postavením a vymedzením vzájomných
vzťahov a kompetencií jednotlivých orgánov spoločnosti. Základné kompetencie orgánov spoločnosti, spôsobov
ich kreácie a vymedzenie ich vzájomných vzťahov vyplýva z príslušných právnych predpisov a z platných stanov
spoločnosti. Spoločnosť nie je zmluvnou stranou dohôd a ani neuzatvorila dohody s nižšie uvedeným obsahom:
1) významná dohoda, ktorej je zmluvnou stranou, a ktorá nadobúda účinnosť, mení sa alebo,
ktorej platnosť sa skončí v dôsledku zmeny jej kontrolných pomerov, ku ktorej došlo v súvislosti
s ponukou na prevzatie, a o jej účinkoch s výnimkou prípadu, ak by ju ich zverejnenie vážne poškodilo;
2) dohoda uzatvorená medzi ňou a členmi orgánov alebo zamestnancami, na ktorých základe sa im má
poskytnúť náhrada, ak sa ich funkcia alebo pracovný pomer skončí vzdaním sa funkcie, výpoveďou zo strany
zamestnanca, ich odvolaním, výpoveďou zo strany zamestnávateľa bez uvedenia dôvodu alebo sa ich funkcia
alebo pracovný pomer skončí v dôsledku ponuky na prevzatie.
57
DOPLŇUJÚCE INFORMÁCIE
Spoločnosť nevyužíva žiadne finančné deriváty, ktorými by zabezpečovala finančné riziká. Skupina
riadi finančné riziko, finančné toky a sleduje parametre likvidity. Vnútornú kontrolu skupina zabezpečuje
pravidelným sledovaním finančného plánu a celkovej finančnej situácie. Spoločnosť v sledovanom období nebola
vystavená cenovým rizikám. Úverovému riziku bola spoločnosť vystavená predovšetkým pri pohľadávkach
voči zmluvným partnerom z obchodného styku, pri pohľadávok zo zmeniek, pri poskytnutých preddavkoch
a pri poskytnutých úveroch a pôžičkách. Objem vystavenia sa tomuto riziku je vyjadrený účtovnou hodnotou
tohto majetku v súvahe. Účtovná hodnota pohľadávok, preddavkov a poskytnutých úverov (pôžičiek) vyjadruje
najvyššiu možnú účtovnú stratu, ktorá by musela byť zaúčtovaná v prípade, že protistrana úplne zlyhá pri plnení
svojich zmluvných záväzkov a všetky zábezpeky a záruky by mali nulovú hodnotu. Táto hodnota preto vysoko
prevyšuje očakávané straty. Riziko likvidity a riziko súvisiace s tokom hotovosti vznikajú v rámci všeobecného
financovania činností spoločnosti a riadenia finančných pozícií. Zahŕňa riziko neschopnosti financovať majetok
v dohodnutej dobe splatnosti a úrokovej sadzbe a taktiež riziko neschopnosti realizovať majetok za rozumnú
cenu v primeranom časovom horizonte. Pre viac informácií viď konsolidovanú účtovnú závierku.
VYHLÁSENIE PREDSTAVENSTVA SPOLOČNOSTI
Ing. Branislav Babík, predseda predstavenstva spoločnosti a Ing. Marián Mlynárik, člen predstavenstva
spoločnosti týmto vyhlasujú, že účtovná závierka, konsolidovaná účtovná závierka a výročná správa
spoločnosti boli vypracované v súlade s osobitnými právnymi predpismi a podľa ich najlepších znalostí tieto
dokumenty poskytujú pravdivý a verný obraz aktív, pasív, finančnej situácie a hospodárskeho výsledku Skupiny.
Výročná správa obsahuje pravdivý a verný prehľad vývoja a výsledkov obchodnej činnosti a postavenia
Skupiny s opisom hlavných rizík a neistôt, ktorým čelí.
Dátum: 31.12.2011
Ing. Branislav Babík
Predseda predstavenstva
Best Hotel Properties a.s.
Ing. Marián Mlynárik
DOPLŇUJÚCE INFORMÁCIE
člen predstavenstva
Best Hotel Properties a.s.
58
PRÍLOHY
Download

Výročná správa 2011 - Best Hotel Properties as