40-41_lizing.qxd
26. 9. 2008
9:02
StrÆnka 2
radíme
Nový pohľad na financovanie
Lízing nehnuteľností
Poslaním lízingu nehnuteľností je
komplexné financovanie predovšetkým
podnikateľského prostredia v oblasti obstarania nehnuteľností.
JUDR. PETRA CUPANÍKOVÁ, ADVOKÁTKA
Ako prebieha?
Podpísanie zmluvy
o budúcej zmluve o nájme
nehnuteľnosti s následnou
možnosťou jej kúpy
(predbežná lízingová zmluva)
podpísanie kúpnej zmluvy
na predmet lízingu
podpísanie návrhu na vklad
vlastníckeho práva do katastra
nehnuteľností
predloženie listu vlastníctva
preukazujúceho vlastníctvo
lízingovej spoločnosti
k predmetu lízingu
podpísanie zmluvy o nájme
nehnuteľnosti s následnou
možnosťou jej kúpy
(lízingová zmluva)
podpísanie splátkového
kalendára
predloženie vinkulácie
poistného plnenia za predmet
lízingu
podpísanie preberacích
protokolov a dodanie
predmetu lízingu do
dlhodobého užívania
žiadateľovi.
40
hn
reality
I
de hlavne o financovanie nových a
starších (používaných) nehnuteľností, v rozsahu od malých nehnuteľností a nebytových priestorov až
po nehnuteľnosti s rozsiahlym projektovým a realizačným zabezpečením.
Po skrátení minimálneho trvania lízingu a úplnom zrušení dane z prevodu a
prechodu nehnuteľností je obstaranie nehnuteľnosti prostredníctvom finančného
lízingu výhodnou alternatívou.
Definícia a právna úprava
Pojem lízing pochádza z anglického slova „lease“ (najať, prepožičať) a bežne sa
používa v našej obchodnej a finančnej
terminológii. Čiže lízing = prenájom. Lízingové operácie rozdeľujeme najčastejšie
na dlhodobý a krátkodobý lízing. Na základe toho vznikli dve základné skupiny
lízingových zmlúv, a to lízing finančný a
operatívny.
Lízing je z právneho hľadiska nájomný vzťah založený nájomnou zmluvou.
Operatívny lízing je upravený v § 663 až
684 a § 721 až 723 Občianskeho zákonníka a tiež v zákone o dani z príjmov.
Zmluva o nájme veci s dojednaným právom kúpy prenajatej veci – finančný prenájom – je upravená v § 2 písm. s) zákona o daniach z príjmov a čiastočnú úpravu nájdeme aj v § 489 až 496
Obchodného zákonníka (zmluva o kúpe
prenajatej veci). V skutočnosti však finančný lízing v slovenskom právnom poriadku komplexne upravený nie je, ide o
osobitný druh nepomenovanej (inominátnej) zmluvy, ktorá je kombináciou viacerých druhov zmlúv upravených v
Občianskom a Obchodnom zákonníku
(napr. zmluva o pôžičke, nájomná zmluva alebo zmluva o kúpe prenajatej veci).
Lízing je dvojstranný záväzkový vzťah,
pri ktorom nájomca, v prospech ktorého
je prenechané užívanie veci a poberanie
úžitku, platí prenajímateľovi za používa-
nie predmetu lízingu dohodnuté nájomné
formou jednotlivých splátok počas trvania
lízingu. Prenajímateľ je tá strana nájomného vzťahu, ktorá prenecháva druhej
strane – nájomcovi – určitú vec do nájmu
s cieľom jej užívania, pričom po celé obdobie prenájmu zostáva vlastníkom tejto
veci – predmetu nájmu.
Finančný lízing nehnuteľností
Finančný lízing (finančný prenájom) je
v zákone o dani z príjmov definovaný ako
obstaranie hmotného majetku na základe nájomnej zmluvy s dojednaným právom kúpy prenajatej veci, pri ktorom cena, za ktorú prechádza vlastnícke právo k
prenajatému majetku z prenajímateľa na
nájomcu, je súčasťou celkovej sumy dohodnutých platieb, ak vlastnícke právo
má prejsť bez zbytočného odkladu po
skončení nájmu na nájomcu a doba trvania nájmu je najmenej 60 % riadnej doby
odpisovania a nie menej ako tri roky (doba odpisovania sa pri nehnuteľnostiach
skráti z 20 na 12 rokov). Ide o tzv. dlhodobý prenájom nehnuteľnosti s následným prevodom vlastníckych práv k tejto
nehnuteľnosti na nájomcu po ukončení
nájomnej zmluvy. Právnym vlastníkom
predmetu lízingu je počas trvania lízingovej zmluvy lízingová spoločnosť, ekonomickým vlastníkom je nájomca.
Lízingové financovanie sa zabezpečuje nehnuteľnosťou, ktorá je predmetom lízingu alebo súborom nehnuteľností, a nie
je nutné dodatočné zabezpečenie.
Postup pri vybavovaní
Predmetom lízingu nehnuteľností môžu
byť okrem iného administratívne a kancelárske budovy, polyfunkčné budovy, obchodné a skladovacie priestory, výrobné
haly, priemyselné objekty, iné stavby výrobného, obchodného alebo kancelárskeho charakteru, nebytové priestory či stavebné pozemky.
Komu je určený?
Z uvedeného (predmet lízingu) vyplýva,
že žiadateľom o tento druh lízingu môže
byť buď fyzická osoba – podnikateľ, alebo právnická osoba.
Spôsobom financovania predmetu lízingu môže byť spätný lízing nehnuteľnosti
(prefinancovanie nehnuteľností, ktoré už
žiadateľ vlastní), kúpa už existujúcej nehnuteľnosti podľa výberu žiadateľa a jej
následné poskytnutie do dlhodobého užívania, kúpa rozostavanej nehnuteľnosti, jej
dokončenie a následné poskytnutie do dlhodobého užívania, alebo financovanie
výstavby nehnuteľnosti podľa projektu
predloženého žiadateľom a po dokončení
jej poskytnutie do dlhodobého užívania.
Podmienky
Podmienky lízingu nehnuteľností sú v lízingových zmluvách zväčša upravené nasledovne: doba lízingu je 12 rokov, splácanie lízingových splátok na mesačnej alebo
štvrťročnej báze, splácanie lízingových splátok môže byť rovnomerné alebo nerovnomerné, výška akontácie a odpredajnej hodnoty nehnuteľnosti sa na základe požiadaviek žiadateľa dohodne individuálne.
Potrebné doklady: k predmetu lízingu treba spravidla predložiť aktuálny výpis z príslušného listu vlastníctva, z katastrálnej mapy a geometrického plánu z
katastra nehnuteľností, aktuálny znalecký posudok k nehnuteľnosti, rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla, kolaudačné rozhodnutie a podmienky
užívania stavby (účel užívania nehnuteľnosti), relevantné dokumenty a informácie týkajúce sa nadobudnutia vlastníckeho práva súčasného vlastníka k nehnuteľnosti, dokumenty týkajúce sa prevodov
a prechodov vlastníckych práv k nehnuteľnosti počas ostatných 10 rokov, kópie
nájomných a iných užívateľských zmlúv
týkajúce sa nehnuteľnosti, dokumenty a
informácie týkajúce sa prípadných súd-
Download

I Lízing nehnuteľností