TRGYO
09.04.2014
ENDEKSİN ÜZERİNDE GETİRİ
Yükselme Potansiyeli: 34%
TRGYO 31.12.2013 Mali Tablosu Bilgilendirme Notu ve Hedef
Fiyat Güncelleme


Şirket, 2013 yılının tamamında 193 milyon TL konut satış geliri ve
116 milyon TL kira geliri olmak üzere 343 milyon TL hasılat elde
etmiştir. Mall of İstanbul projesinde yer alan konut ve ofislerin
Aralık 2013’te teslim edilmesine başlanmasıyla konut satış
gelirleri 2012 yılına göre %128, kira gelirleri ise %13 artış
göstermiştir. Torun Center projesinin de portföye eklenmesi ile
31.12.2013 tarihi itibariyle Şirketin Toplam Portföy Değeri
5.730.348.000 TL’ye ulaşmıştır. Bu dönemde Şirket, 94 milyon TL
faiz gideri ve 184 milyon TL kur farkı gideri yazmış, net dönem karı
%43 gerileyerek 190 milyon TL olmuştur.
Devam Eden Projeler
Mall of İstanbul AVM ve Konut Projesi: Projedeki 1.081 konutun
921 adedinin ve 180 ofisin 126 adedinin taahhütlü ön satışı
yapılarak 536 milyon TL avans elde edilmiştir. Konut ve ofislerin
teslimine ise 2013 yılı Aralık ayı itibariyle başlanmıştır. 16 Mayıs
2014’te Mall of İstanbul Alışveriş Merkezinin açılması
planlanırken, 350 mağazanın bulunacağı AVM’nin %85’inin ön
kiralaması
tamamlanmıştır.
Şirketin
31.12.2013
tarihli
bilançosunda Mall of İstanbul projesinin ofis ve konutlarına ilişkin
satış taahhütlerinin toplamı 353 milyon TL’dir.
TRGYO Hisse Verileri
TL
Fiyat
GÜNCEL HEDEF FİYAT
3,42
4,58
ÖNCEKİ HEDEF FİYAT
4,39
Piyasa Değeri(Milyon TL)
1.710
Piyasa Değeri/Defter Değeri
0,57
Halka Açıklık Oranı(%)
14,00
Ortalama Günlük İşlem Hacmi(3Ay-Bin TL)
2.353
TRGYO Fiyat Performansı (%)
1 ay
3ay
1 yıl
TRGYO Performans (%)
11,23
13,70
-17,08
BIST Performans (%)
16,92
8,46
-15,69
ÖNEMLİ RASYOLAR
12A12
4Ç12
3Ç13
4Ç13
12A13
Brüt Kar Marjı (%)
61,6%
57,3%
62,0%
35,7%
48,2%
Faaliyet gider marjı (%)
7,6%
6,8%
4,7%
4,9%
7,6%
Net Esas Faaliyet Kar Marjı (%)
54,1%
50,5%
57,4%
30,7%
40,7%
FAVÖK Marjı (%)
54,3%
50,7%
57,4%
30,9%
40,9%
Net Kar Marjı (%)
80,1%
49,1%
-65,6%
-8,6%
-9,2%
Toplam Borç / Özsermaye (%)
57,9%
57,9%
104,0%
112,6%
112,6%
Özsermaye Karlılığı(%)
6,3%
1,9%
-1,5%
-0,6%
-1,1%
Endekse Göre Getiri
4,70
4,30


Torun Tower Projesi: Projenin 30 Haziran 2014’te teslim edilmesi
planlanmaktadır. 66.286 m2 kompleksin 60.133 m2 si Denizbank
tarafından 10 yıl süre ile kiralanmıştır.
3,90
3,50
3,10
2,70
2,30
Torun Center Projesi: %65’i Torunlar GYO’ya ait olan projenin ön
satışına 2013 yılı 2. çeyreğinde başlanmış ve 228,1 milyon TL ön
satış geliri elde edilmiştir. MAPFRE Genel Sigorta, ofis kulesinin
yüzde 18’ini yaklaşık 67 milyon USD karşılığında almıştır.
Devam Eden
Projeler
Torun Center
Mall of İstanbul
Torun Tower
Mevcut
Tamamlanma
Ekspertiz
Oranı
Değeri
(31.12.2013)
(31.12.2013)
38,50%
77,78%
51,20%
347.671.000
1.223.876.941
374.949.794
Porföy
Porföy
Tamamlanması
Toplamına Toplamına
Halinde
Eklenecek Eklenecek
Ekspertiz
(2014 yıl
(2015 yıl
Değeri
sonu için) sonu için)
530.820.828 91.574.914
1391255847 167.378.906
463.231.029 88.281.235
91.574.914
0
0
1,90
1,50
TRGYO
XU100
Bizim Menkul Değerler
Bitiş
Tarihi
2015
2014
2014
Rabia Kürün
+90(216)547 1345
ra bi a .cel i kta s @bmd.com.tr
TRGYO 31.12.2013 Mali Tablosu Bilgilendirme Notları…
Kira gelirleri
 Şirketin elde ettiği kira bedellerinin %63’ü €, %37’si USD şeklindedir. Şirket 2013 yılında Zafer Plaza, Korupark AVM,
Torium AVM ve Deepo Outlet Center’dan toplam 116 milyon TL kira geliri elde etmiştir. Bu taşınmazların ekspertiz
değerleri toplam portföyün %32’sini oluşturmaktadır. 2014 yılı Mayıs ayında açılacak olan Mall of İstanbul AVM ve
Haziran ayında açılacak olan Torun Tower projelerinin sırasıyla %85 ve %90 doluluk oranlarıyla işletileceği varsayılarak
2014 ve 2015 yılı toplam kira geliri tahmini yapılmıştır. 2014 yılı için toplam kira geliri beklentimiz %47 artışla 170
milyon TL olup 2015 yılı için ise 215 milyon TL’dir.
Kira Geliri Elde Edilen
Kira Gelirleri
Taşınmazların Ekspertiz
Toplamı (TL)
Değerleri Toplamı (TL)
2013
2014 T
2015 T
1.862.798.447
2.590.763.315
2.668.486.214
Kira F/K
116.000.000
170.268.667
214.852.000
16,1
15,2
12,4
Planlanan Projeler
 Paşabahçe Projesi: Paşabahçe arazisi için turizm projesi geliştirilmektedir.
 Finanskent 2: Kentsel dönüşüm kapsamında ihalesi kazanılan Eyüp’teki arazi için, KİPTAŞ işbirliği ile Finanskent 2
projesi gerçekleştirilecektir. Araziye sosyal içerikli konutlar, üniversite kampüsü, hastane ve sosyal alanlar yapılması
planlanmaktadır. İnşaat alanın %54,28'si Torunlar GYO'ya ait olacak ve proje kentsel dönüşüm alanında olduğu için
%8 KDV'ye tabi olacaktır.
Değerleme
 Torunlar GYO için devam eden projelerinin mevcut tamamlanma oranlarını ve bu projelerin açıklanan bitiş
tarihlerinde ulaşmaları öngörülen değerlerini dikkate alarak, 2015 yıl sonu tahmini NAD’ı 3.820 milyon TL olarak
tespit ettik. En son hazırladığımız 08/04/2014 tarihli NAD Prim/İskonto çalışmamızda sektörün 31/12/2013 tarihli
mali tablolar itibarıyla EKGYO hariç mevcut NAD’e göre iskonto oranını ise %45 olarak hesaplamıştık.
Tarihsel İskonto Tablosu
TRGYO NAD (bin TL)
TRGYO NAD İskonto Oranı
Sektör NAD İskonto Oranı*
31.03.2013 30.06.2013 30.09.2013 31.12.2013
2.592.144 2.386.480 2.672.185 3.381.321
28,40%
36,50%
31,50%
49,40%
41,30%
45,90%
37,70%
44,70%
*EKGYO hesaplamaya dahil edilmemiştir.

2015 yılı için Net Aktif Değerden %40 iskontolu işlem göreceğini düşündüğümüz TRGYO hisse senetleri için 4,39 TL
olan hedef fiyatımızı NAD’da yaşanacak artışı göz önüne alarak 4,58 TL olarak güncelliyor ve “Endeksin Üzerinde
Getiri” önerimizi koruyoruz.
Toplam Portföy Değeri* (bin TL)
Gayrimenkul Yatırımlarının Payı
İştiraklerin Payı
Para ve Sermaye Piyasası Araçları Payı
Net Aktif Değer* (bin TL)
Cari Piyasa Değeri (bin TL)
NAD*'e göre İskonto
Net Aktif Değer 2015 Tahmin (bin TL)
Varsayılan iskonto
Hedef Piyasa Değeri - TL
* 31/12/2013 Mati Tabloları itibarıyla
5.730.348
72,7%
9,3%
18,0%
3.381.321
1.710.000
49,4%
3.820.131
40%
4,58
TRGYO ÖZET BİLANÇO
31.12.2013 31.12.2012 Değişim %
Dönen Varlıklar
Nakit ve Benzeri Değerler
Kısa Vadeli Ticari Alacaklar
Stoklar
Diğer Dönen Varlıklar
Duran Varlıklar
Maddi Duran Varlıklar
Maddi Olmayan Duran Varlıklar
Ertelenen Vergi Varlıkları
Diğer Duran Varlıklar
Toplam Aktifler
1.874.100
1.033.198
207.231
485.489
148.182
4.477.871
2.297
150
0
4.475.424
6.351.971
1.111.080
434.630
156.784
487.622
32.044
3.383.335
1.375
159
0
3.381.801
4.494.415
69%
138%
32%
0%
362%
32%
67%
-6%
0%
32%
41%
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Kısa Vadeli Finansal Borçlar
UV Fin. Borçların Kısa Vadeli Kıs.
Kısa Vadeli Ticari Borçlar
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler
Uzun Vadeli Yükümlülükler
Uzun Vadeli Finansal Borçlar
Uzun Vadeli Ticari Borçlar
Ertelenen Vergi Yükümlülüğü
Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler
Öz Sermaye (Azınlık Payı Dahil)
Toplam Pasifler
Ana Ortaklık Dışı Özsermaye
Öz Sermaye (Ana Ortaklığa Ait)
Azınlık Payları
Toplam Pasifler
1.018.343
277.719
246.207
103.726
390.691
2.346.037
2.046.687
299.118
0
232
2.987.591
6.351.971
0
2.987.591
0
6.351.971
667.549
70.345
122.247
76.209
398.748
979.831
766.567
213.000
0
264
2.847.035
4.494.415
0
2.847.035
0
4.494.415
53%
295%
101%
36%
-2%
139%
167%
40%
0%
-12%
5%
41%
0%
5%
0%
41%
TRGYO ÖZET GELİR TABLOSU
Değişim %
4Ç13-4Ç12
Değişim %
4Ç13-3Ç13
343.769
65,2%
193,1%
177.953
149,0%
396,1%
165.816
2,9%
68,7%
12A12
4Ç12
3Ç13
4Ç13
12A13
Satış Gelirleri
225.031
111.403
62.816
184.089
Satışların Maliyeti (-)
86.339
47.539
23.864
118.381
Brüt Kar
138.692
63.864
38.952
65.708
Faaliyet Giderleri (-)
16.997
7.612
2.927
9.101
26.031
19,6%
210,9%
Net Esas Faaliyet Karı/Zararı
121.695
56.252
36.025
56.607
139.785
0,6%
57,1%
1.853
-113
1.219
-1.192
2.915
954,9%
-197,8%
Diğer Faaliyetlerden Gelir ve Karlar
Diğer Faaliyetlerden Zararlar ve Giderler (-)
3.014
295
580
-924
1.108
-413,2%
-259,3%
Faaliyet Karı veya Zararı
120.534
55.844
36.664
56.339
141.592
0,9%
53,7%
Özkaynak Yönt. Değer. Yat. Kar/Zarar Payları
11.776
6.934
-530
32.577
73.575
369,8%
-6246,6%
(Esas Faaliyet Dışı) Finansal Gelirler
87.718
7.797
9.190
12.015
33.449
54,1%
30,7%
(Esas Faaliyet Dışı) Finansal Giderler (-)
37.649
15.374
85.917
116.327
278.942
656,6%
35,4%
Net Finansal Gelirler/Giderler
50.069
-7.577
-76.727
-104.312 -245.493
1276,7%
36,0%
Vergi Öncesi Kar/Zarar
182.379
55.201
-40.593
-127,9%
-62,1%
Ödenecek Vergi ve Yasal Yükümlülükler (-)
-15.396
-30.326
2.132
448
599
497
1.321
10,9%
-17,0%
Net Dönem Karı/Zararı
180.247
54.753
-41.192
-15.893
-31.647
-129,0%
-61,4%
Ana Ortaklık Payları Net Dönem Karı/Zararı
180.247
54.753
-41.192
-15.893
-31.647
-129,0%
-61,4%
Amortisman Giderleri , İtfa Ve Tükenme Payları
FAVÖK
570
261
34
348
736
33,3%
923,5%
122.265
56.513
36.059
56.955
140.521
0,8%
57,9%
Bizim Menkul Değerler A.Ş
Araştırma Departmanı
Email : [email protected]
Telefon : 0216-444-1-263
0216-547-13-00
Önemli Uyarı
Burada yer alan bilgiler Bizim Menkul Değerler A.Ş. tarafından okuyucuyu bilgilendirme amacı ile hazırlanmıştır. Yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı
kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak
yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine
dayanmaktadır. Herhangi bir yatırım aracının alım-satım önerisi ya da belli bir getiri garantisi olarak yorumlanmamalıdır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri
tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun olmayan sonuçlar doğurabilir.
Burada yer alan bilgiler BMD’nin güvenilir olduğunu düşündüğü yayımlanmış bilgilerden ve veri kaynaklarından derlenmiştir. Kullanılan bilgilerin hatasızlığı ve/veya
eksiksizliği konusunda BMD hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. BMD Araştırma raporları şirket içi ve dışı dağıtım kanalları aracılığıyla tüm BMD müşterilerine eşzamanlı
olarak dağıtılmaktadır. Ayrıca, Burada yer alan tahmin, yorum ve tavsiyeler dökümanın yayınlandığı tarih itibariyle geçerlidir. BMD Araştırma Bölümü daha önce
hazırladığı ya da daha sonra hazırlayacağı raporlarda bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerden farklı ya da bu raporda sunulan görüş ve tavsiyelerle çelişen başka
raporlar yayınlayabilir. Çelişen fikir ve tavsiyeler bu raporu hazırlayan kişilerden farklı zaman dilimlerine işaret ediyor, farklı analiz yöntemlerini içeriyor ya da farklı
varsayımlarda bulunuyor olabilir. Böyle durumlarda, BMD’nin bu raporlardaki tavsiye ve görüşlerle çelişen diğer BMD Araştırma Bölümü raporlarını okuyucunun
dikkatine sunma zorunluluğu yoktur.
Bu çalışma kesinlikle tekrar çıkarılmak, çoğaltılmak, kopyalanmak ve/veya okuyucudan başkasına dağıtılmak üzere hazırlanmamıştır ve BMD Araştırma Bölümü’nün
izni olmadan kopyalanamaz ve çoğaltılıp dağıtılamaz. Okuyucuların bu raporun içeriğini oluşturan yatırım tavsiyeleri, tahmin ve hedef fiyat değerlemeleri de dahil
olmak üzere tüm yorum ve çıkarımların, BMD Araştırma ‘nün izni olmadan başkalarıyla paylaşmamaları gerekmektedir. BMD bu araştırma raporunu yayınlamaya,
müşterilerine ve gerekli yatırım profesyonellerine dağıtmaya yetkilidir. BMD Araştırma Bölümü gerekli olduğunu düşündüğünde düzenli olarak yatırım tavsiyelerini
güncellemekte ve temel analize dayalı araştırma raporları hazırlamaktadır. Bununla birlikte, bu çalışma herhangi bir hisse senedinin veya finansal yatırım
enstrümanlarının alımı ya da satımı için BMD ve/veya BMD tarafından direk veya dolaylı olarak kontrol edilen herhangi bir şirket tarafından gönderilmiş bir teklif ya
da öneri oluşturmamaktadır. Herhangi bir alım-satım ya da herhangi bir enstrümanın halka arzına talepte bulunma kararı bu çalışmaya değil, arz edilen yatırım aracı
ile ilgili kamuya duyurulmuş ve yayınlanmış izahname ve sirkülere dayanmalıdır. BMD ya da herhangi bir BMD çalışanı bu raporun içeriğindeki görüş ve tavsiyelere
uyulması sebebiyle doğabilecek doğrudan ya da dolaylı herhangi bir zarar ya da kayıpla ilgili olarak sorumlu tutulamaz.
Download

TRGYO - Bizim Menkul Değerler