STATIKUM s.r.o.
znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00,
IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: [email protected]
Znalecký posudek
č. 1185-168-2014
Ve věci :
O ceně nemovitosti včetně příslušenství zapsaných na listu
vlastnictví č. 1220 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský
kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, pro obec Hustopeče,
k.ú. Hustopeče u Brna.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta
soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město
Horní 729/32, 639 00 Brno
IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního
řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02306/13-071;
provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného
Josefa Šnajda, bytem Štěpánovice čp. 30, Štěpánovice, 666
02, dat.nar. 22.8.1956.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem
spravedlnosti ČR
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka,
Ing. Ivana Bilíková
Počet stran posudku: 11+ 6 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
Obsah
1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3
1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena ............................................................................................. 3
1.5
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.6
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.7
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6
2.1
Vyhláška 441/2013 Sb................................................................................... 7
2.2
Ocenění porovnávací metodou ..................................................................... 9
2.2.1
Pozemky – orná půda ............................................................................. 9
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 10
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 11
PŘÍLOHY................................................................................................................ 12
Seznam příloh
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list
Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 3 listy
Příloha č. 3: Výmaz omezení vlastnického práva………………………..…. 2 listy
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
1. NÁLEZ
1.1 Identifikace předmětu ocenění
Nemovitosti povinného Josefa Šnajda, bytem Štěpánovice čp. 30, Štěpánovice, 666
02, dat.nar. 22.8.1956.., zapsané na listu vlastnictví č. 1150 u Katastrálního úřadu
pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, pro obec Hustopeče kat.
území Hustopeče u Brna, a to:
-
Pozemek na parcele 4754/61 o výměře 4139 m2, orná půda
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti
Hustopeče jsou město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, 30 km jižně od Brna.
Žije zde téměř šest tisíc obyvatel a město se rozkládá na ploše 2447ha. Městem
protéká říčka Štinkovka.
Hustopeče se nachází v oblasti jednoho z nejstarších osídlení na jižní Moravě,
severně od hráze Nových Mlýnů. Město je dobře dostupné, neboť leží při dálnici
D2 spojující Brno s Bratislavou a 1.
železničním
koridoru (Děčín-Praha-BrnoBřeclav).
Celá oblast patří ke klimaticky nejteplejším v České republice, což prospívá
pěstování kvalitního vína i turistické atraktivitě regionu.
V obci se nachází veškerá základní občanská vybavenost, tedy škola, knihovna,
zdravotnické zařízení, lékárna, obchod, pošta a kulturní i sportovní zařízení. V obci je
vybudován obecní vodovod, plynovod a kanalizace.
1.3 Popis nemovitosti
Dle výpisu z katastru nemovitostí je pozemek zařazen jako orná půda, což odpovídá i
jeho skutečnému využití dle provedeného místního šetření.
Pozemek se nachází mezi obcemi Hustopeče a Šakvice a je přístupný po
nezpevněné polní cestě. Pozemek je úzký a je obdélníkového tvaru. V jeho okolí se
nacházejí vesměs pozemky stejného charakteru, nejbližší zástavbou je cca 1km
vzdálený průmyslový areál.
Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených
nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která
nezaniknou dražbou, vyjma těch, která jsou uvedena v kapitole 1.4 tohoto
posudku.
Movité ani nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným
nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
1.4 Věcná břemena
Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 5.3.2014 na nemovitosti vázne následující
věcné břemeno:
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
Bližší informace k tomuto věcnému břemeni byly vyžádány na Katastrálním úřadě pro
JM kraj, katastrální pracoviště Hustopeče. Dle poskytnutých listin se jedná se o
věcné břemeno dle přídělové listiny z roku 1973, původně k pozemku 46/43, u něhož
do současné doby proběhlo dvojí přečíslování. Věcné břemeno zní na jmenovitou
hodnotu 230Kčs.
Dle objednatelem poskytnutého dokumentu došlo dne 22.5.2014 k doplacení částky
230Kč povinným na účet Ministerstva zemědělství, čímž došlo k zániku výše
uvedeného věcného břemena. Dokument tvoří přílohu č. 3 tohoto posudku.
Dle nejaktuálnějších dostupných informací tedy na dražených nemovitostech
neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou.
1.5 Vlastnické a evidenční údaje
Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 5.3.2014 je na listu vlastnictví č. 1220 pro
k.ú. Hustopeče u Brna, obec Hustopeče, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj
jako vlastník zapsán:
Vlastnické právo
Podíl
Šnajd Josef, č.p. 30, 66602 Štěpánovice
1.6 Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 9.5.2014 za přítomnosti
zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Michala Meluzína
1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
 Výpis z katastru nemovitostí pro obec Hustopeče, k.ú. Hustopeče u Brna, u
Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hustopeče,
pro nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1220; vyhotovený dne 5.3.2014;
 Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem;
 Informace z realitního serveru;
 Vlastní databáze znalce;
 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a
fotodokumentace z místního šetření, ze dne 9.5.2014;
 Projektová dokumentace poskytnutá povinným
 Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“
(zákon o oceňování majetku);
 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006
Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012;
 Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých
zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.,
vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb.,
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od 1. 1.
2014;
 BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a
doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009;
 ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství
Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007;
 DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká
škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006;
 ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací
nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
 BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství
CERM, 2010;
 HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia
s.r.o., 2009;
 ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání,
nakladatelství Oeconomica 2010;
 IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou,
Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
2. OCENĚNÍ
Pro stanovení obvyklé (= tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici
je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb.
o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších
zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:
“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s
nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2
odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem:
“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se
zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají
vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího
ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně
prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními
poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota
přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”
V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již
dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových
cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné
slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže
konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co
do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností
k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li
jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně
uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku.
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo
zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové
sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace,
apod.),
- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými
účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření
apod.),
- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např.
jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné
živnosti, pro větší společnosti apod.),
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či
podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího
rozvoje, variabilní apod.),
- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve
vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality,
exkluzivní, zcela jedinečné),
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální,
regionální, celostátní, nadnárodní),
- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a
představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní.
2.1 Vyhláška 441/2013 Sb.
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění
zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č.
188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR
č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní informace
Adresa předmětu ocenění:
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Počet obyvatel:
679 04
Jihomoravský
Břeclav
Hustopeče
Hustopeče u Brna
5 883
Ocenění pozemků
Ocenění
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6
Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5:
Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území:
Celková úprava ceny:
80 %
80,00 %
Parcelní
Výměra
JC
Úprava
BPEJ
číslo
[m2]
[Kč/m2]
[%]
orná půda
4754/61 00 100 4 139,00
16,77 80,00
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6
Celkem:
4 139,00 m2
UC
Cena
[Kč/m2]
[Kč]
30,19 124 956,41
Pozemek - zjištěná cena
=
Název
124 956,41
124 956,41 Kč
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků
1.1. pozemek
124 956,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
124 956,40 Kč
Celkem
124 956,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení,
celkem
124 956,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků
1.1. pozemek
124 956,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
124 956,40 Kč
Celkem
124 956,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle §
50:
124 956,40 Kč
124 960,- Kč
slovy: Jednostodvacetčtyřitisícdevětsetšedesát Kč
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
2.2 Ocenění porovnávací metodou
2.2.1 Pozemky – orná půda
Pozemky vybrané k porovnání :
Název
Nabídková Výměra
cena [Kč]
[m2]
Jedn.
cena
(JC)
Kp
Kk
Váha
Upravená
jedn.
cena
[Kč/m2]
[Kč/m2]
Pozemek
Horní
Věstonice
105 000
9 200
11,4
0,85
0,90
1,00
14,90
Pozemek
Kostice
127 416
10 618
12
0,85
0,90
1,00
15,69
Pozemek
Borkovany
72 585
4 839
15
0,90
0,90
1,00
18,52
Pozemek
Krumvíř
273 000
21 000
13
0,90
0,85
1,00
16,99
Upravená jedn. cena = JC / (Kp x Kk)
Kp – zohledňuje atraktivitu lokality a dostupnost pozemku
Kk – zohledňuje redukci na pramen ceny, kvalitu, velikost a využitelnost pozemku
Minimální jednotková cena za m2:
9,03 Kč
Průměrná jednotková cena za m2 (∑(JC × V) / ∑ V):
16,50 Kč
Maximální jednotková cena za m2:
11,34 Kč
Jednotková obvyklá cena pro pozemek p.č. 4754/61 činí po zaokrouhlení: 16,50
Kč/m2.
V případě výše uvedeného pozemku se nejedná o stavební parcely dle § 56
odst. 2 zák. o DPH.
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
3. REKAPITULACE
Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou
porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí
vycházíme právě z této metody.
Cena nemovitostí podle cenového předpisu
Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím
způsobem
Ostatní movité věci a příslušenství
124 960 Kč
68 290 Kč
0 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) všech oceňovaných
nemovitostí je dle odborného odhadu
68 290 Kč
Cena slovy: šedesátosmtisícdvěstědevadesát Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR
ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne
11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a
ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do
prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
 stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí
pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské
vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových,
ocelových a dřevěných konstrukcí.
 ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady:
nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku,
nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování
a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 1185-168-2014.
V Brně dne 2.6.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu
…………………………….
Ing. Lukáš Pejchal
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1185-168-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření
Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy
Příloha č. 3: Výmaz omezení vlastnického práva
Str. 12
Fotodokumentace z místního šetření
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 05.03.2014 21:55:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03623/13 pro Exekutorský úřad Brno město
Mgr. Jan Krejsta
soudní exekutor
Okres: CZ0644 Břeclav
Kat.území: 649864 Hustopeče u Brna
Obec: 584495 Hustopeče
List vlastnictví: 1220
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Podíl
Vlastnické právo
Šnajd Josef, č.p. 30, 66602 Štěpánovice
Způsob využití
Z-3199/2009-735
POLVZ:578/1974
Z-2300578/1974-735
Z-6333/2013-735
Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 159 EX02306/2013 -017 ze dne 15.11.2013.
Z-6333/2013-735
Z-6334/2013-735
Z-6334/2013-735
Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 159 Ex-02306/2013 -016
ze dne 15.11.2013. Právní moc ke dni 21.01.2014. Právní účinky zápisu ke dni
27.02.2014. Zápis proveden dne 05.03.2014.
Z-643/2014-735
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735.
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
prokazující stav evidovaný k datu 05.03.2014 21:55:02
Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03623/13 pro Exekutorský úřad Brno -
Okres: CZ0644 Břeclav
Kat.území: 649864 Hustopeče u Brna
Obec: 584495 Hustopeče
List vlastnictví: 1220
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě
Plomby a upozornění - Bez zápisu
E
Listina
o Rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.-1009/2009
-Tu ze dne 02.04.2009. Právní moc ke dni 23.04.2009.
Z-3199/2009-735
RČ/IČO: 560822/0310
F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Výměra[m2]
4139
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735.
Vyhotovil:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
05.03.2014
22:14:40
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR
Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hustopeče, kód: 735.
strana 2
Download

Znalecký posudek č. 1185-168-2014 - Exekutorský úřad Brno