Odhad tržní hodnoty č. 2376
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk
soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň
K. H. Máchy 647/2
787 01 Šumperk
IČ: 47844582
DIČ: CZ460603459
č. obj.: USN 065 Ex 00662/11-040
ze dne: 8.2.2013
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00662/11-040
Podle stavu ke dni 13. 6. 2013 posudek vypracoval:
Adolf Pelár d.t.
soudní znalec
788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
13. 6. 2013
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol
Odhad obvyklé ceny nemovitostí:
Parcela č.
243/6
Druh: vodní plocha
Parcela č.
337
Druh: orná půda
Parcela č.
404/257
Druh: vodní plocha
zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj , Katastrální
pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269 pro účely
exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně,
Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 00662/11-040 ze dne 8.2.2013
2. Informace o nemovitosti
Nemovitost pozemek Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj ,
Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269
je druh: orná půda, využívána jako zemědělská půda, vodní plocha využívané jako vodné plocha
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 6. 2013 bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku
- USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex
00662/121-040 ze dne 8.2.2013
- LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice
- KM k LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice
Bochoř (zdroj čúzk)
- zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č.
257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo
456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhl 450/2012
Sb
- metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí
- informace RK a realitních makléřů z oblasti
- DeltaNem
- mapový server ČUZK,
- mapový server Google
–3–
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj:
Okres:
Obec:
Katastrální území:
Pardubický
Pardubice
Kostěnice
Kostěnice (670570)
List vlastnictví číslo: 269
Vlastník:
Ligmajerová Lucie
Hamerská 394, 58263 Ždírec nad Doubravou
6. Dokumentace a skutečnost
Dokumentace zapsaní na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj ,
Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Kostěnice, katastrální území Kostěnice na LV č. 269
souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod ocenění
Předpoklady pro vypracování ocenění
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem
související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Předpoklady
Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů.
Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů.
Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a
předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Věcné omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v
účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za
jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Metody oceňování
Obvyklá ceny
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by
byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
–4–
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,
rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
-
Nákladový (věcná hodnota)
-
Výnosový
-
porovnávací
Nákladová metoda
Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s
nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální
zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se
stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová
cena cenou úřední.
Věcná hodnota nemovitosti
Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace
Výnosová metoda
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu
pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita.
Srovnávací metoda
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi
nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena
na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a
statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi
absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí
výsledná hodnota.
Indexová metoda
Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí
tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je
rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody:
Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty:
–5–
A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra)
B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost)
C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel
D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská)
E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby,
zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku)
F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku)
Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s – jednotková cena pozemku
s indexem I = 1,00.
SJTCs = JTCs/Is
Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io
násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek.
Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo
Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o – standardní jednotková tržní
cena se násobí indexem oceňovaného pozemku.
JTCo = SJTCs x Io
Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové tržní ceny
oceňovaného pozemku jeho plochou.
CPo = JTCo x PPo, kde:
PPo…….plocha pozemku oceňovaného
Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti:
kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená „úřední cenou“ dle BPEJ),
podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků,
druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné),
poloha pozemků a atraktivnost lokality,
celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků,
přístup k pozemkům,
průběh pozemkových úprav v lokalitě,
evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí),
konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
okolní zástavba
Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej
zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 35800 je stanovena cena 11,59
Kč/m2 Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 80 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro
BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 20,86 Kč
Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Kostěnice 6,26 Kč/m2 + přirážky 100 %
Popis oceňované nemovitosti - pozemků.
Pozemek
parcela č. 243/6 vodní plocha – koryto vodního toku umělá výměra 720 m2
Vodní tok Kostěnický potok Situovaný na V od zastavěného území obce
–6–
Pozemek
parcela č.337 orná půda výměra 4316 m 2
BPEJ 31100 výměra 4316 m2
Pozemek situován v extravilánu obce Kostěnice východně od zastavěného území obce
Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván.
Charakteristika dle BPEJ
35800
Region:
teplý, mírně vlhký
Suma teplot nad 10°C:
2500 - 2800
Vláhová jistota:
4-7
Suchá vegetační období: 10 - 20 dní
Expozice:
všesměrová
Průměrná roční teplota: 7°C - 9°C
Roční úhrn srážek:
550 - 700 mm
Sklonitost:
rovina
Hloubka půdy:
Skeletovitost:
hluboká
0° - 3°
>60 cm
Půdní typy:
Hnědozemě modální včetně slabě oglejených
Podloží:
Váha:
spraše a soliflukční hlíny (prachovice)
středně těžké s těžší spodinou
Skeletovitost:
Vododržnost:
bez skeletu
s příznivými vlhkostními poměry
Pozemek
žádná, s příměsí
do 10%
parcela č. vodní plocha – koryto vodního toku umělá výměra 720 m 2
Vodní tok Kostěnický potok Situovaný na JZ od zastavěného území obce Kostěnice.
8. Obsah posudku
a) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 269
b) Věcná břemena
1) Věcné břemeno
–7–
B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
Okres:
Pardubice
Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů
a) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 269
b) Věcná břemena
1) Věcné břemeno
Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují.
Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
Ocenění
a) Pozemky
a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
a.1.1) Pozemky na LV číslo 269 – § 29, 31
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 105,– Kč.
Cena je určena podle písm. f): ZC = Cp × 3,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno
na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 523 obyvatel v obci.
§ 29 – Zemědělské pozemky
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku
Úprava podle přílohy č. 23:
Obce s 50–100 tisíci obyvateli – území
sousedních obcí
+
100 %
Úprava celkem:
+
100 % ×
Koeficient prodejnosti Kp:
×
2,000
1,000
Jedn. cena [Kč/m2]
BPEJ Výměra [m2] základní upravená
31100
4 316
12,85
25,7000
Cena [Kč]
110 921,20
Název
orná půda
Parc. č.
337
§ 31 odst. 5 – Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků
Koeficient prodejnosti Kp:
1,000
–8–
Jednotková cena [Kč/m2]
Výměra [m2] základní
upravená
720
105,– × 7 %
10,0000*
Název
Parc. č.
vodní plocha 243/6
koryto vodního
toku umělé
vodní plocha 404/27
492
105,– × 7 %
10,0000*
koryto vodního
toku umělé
Součet:
1 212
*) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 269 – zjištěná cena:
Cena [Kč]
7 200,–
4 920,–
12 120,–
123 041,20 Kč
123 041,20 Kč
b) Věcná břemena
b.1) Obecná metoda
b.1.1) Věcné břemeno
Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
Roční užitek z břemene (U):
Doba trvání břemene (n):
Míra kapitalizace (u):
Míra kapitalizace setinná (i): u / 100%
Úročitel (q): 1 + i
qn – 1
Hodnota věcného břemene: U × ————
qn × i
0,– Kč
0
roků
0,00 %
0,0000
1,0000
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
–1
0,– Kč
–9–
C. Rekapitulace
Pozemky na LV 269 jsou situovány v extravilánu obce Kostěnice.
Profil a výměra a geomorfní podmínky a zařazení mimo územního plánu pozemku zde
neumožňuje stavební práce a jeho využití je pouze jako zemědělská půda, nebo vodní plocha
koryta vodního toku.
Na obvyklou cenu pozemků má vliv především:
kvalita pozemků
druh pozemků,
možnosti územního plánu
poloha pozemků a atraktivnost lokality,
celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků,
přístup k pozemkům,
průběh pozemkových úprav v lokalitě,
konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě.
Pro odhad obvyklé ceny znalec stanovil cenu v úrovni BPEJ.
Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej
zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 31100 je stanovena cena 12,85
Kč/m2 Znalec zde ponechal zvýšení ceny o 100 % z důvodu polohy. Což tedy znamená, že pro
BPEJ 35800 znalec stanovil cenu 25,70 Kč.
Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Kostěnice 6,26 Kč/m2 s přirážkou + 100 %.
Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují.
Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč
– 10 –
Cena pozemků podle BPEJ + přirážky
Obecná cena věcných břemen
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny
123 040,– Kč
0,– Kč
123 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
123 000,– Kč
Cena slovy: jednostodvacettřitisíce Kč
– 11 –
D. Seznam příloh
1. LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice
2. KM k LV 269 k.ú. Kostěnice, obec Kostěnice
3. mapy místa
4. mapy LPIS (registr zemědělské půdy
Download

Znalecký posudek - Exekutorský úřad Šumperk