Výstavbový projekt
Ing. Václav Tatýrek, Ph.D.
Doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.
29.9.2014
Výstavbový projekt
= komplexní, jedinečný, konečný proces přeměny myšlenky
dané v investičním záměru v provozuschopnou stavbu,
která je prostředkem k dosažení finálního cíle projektu.
Pojmy
• Výstavba je proces, kterým se uskutečňuje záměr
označovaný jako výstavbový projekt. (též projekt
spojený s výstavbou). Jedná se o investiční projekt,
jehož rozhodující součástí je zhotovení stavby na
vhodném pozemku.
• Výstavba jako proces prochází jednotlivými fázemi,
jejichž celek tvoří životní cyklus výstavbového
projektu. Je zahajován první myšlenkou na realizaci
projektu a ukončen ověřením provozní spolehlivosti
stavby vč. vyhodnocení celého projektu.
• Výstavbu zabezpečují účastníci výstavby.
29.9.2014
Pojmy
V průběhu výstavby je účelné odlišit procesy:
• proces navrhování - projektování,
• proces realizace návrhů - vlastní výstavba,
• proces řídící - management ve výstavbě
(plánování, organizování, vedení lidí,
rozhodování, kontrola).
29.9.2014
Pojmy
Základní parametry úspěchu výstavbového
projektu:
• dodržení termínů výstavby (čas),
• dosažení požadované jakosti,
• nepřekročení plánovaných nákladů,
• dosažení minimálně plánovaných výnosů.
29.9.2014
Pojmy
Nemovitost:
• Pozemky
• Stavby, spojené se zemí pevným základem
– Stavba hlavní
– Stavba vedlejší (doplňková, pomocná funkce,
= příslušenství)
• Porosty (součást pozemků)
• Vodní plochy
29.9.2014
a) stavby pozemní
• budovy,
• venkovní úpravy,
b) stavby inženýrské a speciální pozemní:
•
•
•
•
•
•
dopravní,
vodní,
pro rozvod energií a vody, kanalizace,
věže, stožáry, komíny,
plochy a úpravy území,
studny,
c) vodní nádrže a rybníky,
d) jiné stavby.
29.9.2014
Pojmy
• Pozemek je část zemského povrchu oddělená od
sousedních částí hranicí územně správní, evidenční,
vlastnickou, kvalitativní či rozlišenou způsobem využití
• Parcela je pozemek, který:
– je geometricky a polohově určen,
– zobrazen v katastrální mapě,
– označen parcelním číslem.
29.9.2014
Pojmy
a) Stavební pozemky
b) Zemědělské pozemky - evidované v katastru nemovitostí
jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad,
louka a pastvina
c) Lesní pozemky - lesní pozemky evidované v katastru
nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky,
d) Vodní nádrže a vodní toky
e) Jiné pozemky - například hospodářsky nevyužitelné
pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s
kamením, ochranná hráz, močál, bažina.
29.9.2014
Pojmy - Stavební pozemek
• nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí
v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným
územním rozhodnutím určeny k zastavění
• pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu
pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu
pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy,
které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a
ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se
stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí
v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem
jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného
subjektu,
• plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez
ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí,
29.9.2014
Katastr nemovitostí České republiky
= soubor údajů o nemovitostech v České republice
zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a
polohové určení, jeho součástí je evidence vlastnických
a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených
práv k těmto nemovitostem
• práva k nemovitostem vznikají právoplatným
rozhodnutím Katastrálního úřadu o povolení vkladu do
Katastru nemovitostí
• Vklad = zápis do KN, který vyvolává právní účinky
vzniku, změny nebo zániku smluvně založeného práva k
nemovitostem
• Záznam, Poznámka
29.9.2014
vlastník
vč.podílu
pozemky
budovy
29.9.2014
http://nahlizenidokn.cuzk.cz
29.9.2014
29.9.2014
Pozemky – dle stavebního zákona
• zastavěné území ("intravilán") = území vymezené
územním plánem; nemá-li obec takto vymezené
zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná
část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v
mapách evidence nemovitostí,
• nezastavěné území = pozemky nezahrnuté do
zastavěného území nebo do zastavitelné plochy,
• stavební pozemek = pozemek, jeho část nebo soubor
pozemků, vymezený a určený k umístění stavby
územním rozhodnutím anebo regulačním plánem,
• zastavěný stavební pozemek = pozemek evidovaný v
katastru nemovitostí jako stavební parcela a další
pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením,
tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými
budovami.
29.9.2014
Pozemky – dle stavebního zákona
• nezastavitelný pozemek = pozemek, jenž nelze
zastavět na území obce, která nemá vydaný územní
plán, a to:
– pozemek veřejné zeleně a parku, sloužící obecnému užívání;
– v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor sousedících
zemědělských pozemků o výměře větší než 0,5 ha, bez zahrad o
výměře menší než 0,1 ha a zastavěných stavebních pozemků;
– v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních
pozemků o výměře nad 0,5 ha,
• zastavitelná plocha = plocha vymezená k zastavění v
územním plánu obce nebo v zásadách územního
rozvoje (na úrovni kraje).
29.9.2014
Stavba dle SZ
• Stavba = veškerá stavební díla, která vznikají stavební
nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich
stavebně technické provedení, použité stavební výrobky,
materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.
• Dočasná stavba = stavba, u které stavební úřad
předem omezí dobu jejího trvání, např. stavby zařízení
staveniště, stavby zřizované ke krátkodobému účelu
apod.
29.9.2014
Stavba dle SZ
Změna dokončené stavby :
• nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
• přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která
je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
• stavební úprava, při které se zachovává vnější
půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební
úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
Změna stavby před jejím dokončením = změna v
provádění stavby oproti jejímu povolení nebo
dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem
29.9.2014
Stavební objekt (SO) = prostorově ucelená nebo alespoň
technicky samostatná část stavby, která plní
vymezenou funkcí.
Provozní soubor (PS) = soubor strojů a technologických
zařízení vyžadující montáž a tvořící samostatný
funkční celek, plnící ucelenou technicko-ekonomickou
(pevně zabudován).
Staveniště = místo, na kterém se provádí stavba nebo
udržovací práce a které zahrnuje stavební pozemek,
popř. zastavěný stavební pozemek nebo část stavby,
popř. i jiný pozemek nebo část jiné stavby v rozsahu
vymezeném stavebním úřadem.
29.9.2014
Účastníci výstavby
• přímí účastníci (např. investor (vlastník), finančník,
vedoucí a členové projektového týmu, uživatel,
dodavatel, projektant)
• nepřímí účastníci – jejich zájmy mohou být
realizovaným projektem pozitivně nebo negativně
dotčeny (např. dotčené orgány státní správy - DOSS,
veřejnost - vlastníci sousedících pozemků, sdělovací
prostředky, dočasně a trvale lobující organizace – např.
občanská sdružení a společnost jako celek).
29.9.2014
Investor
(také objednatel, zadavatel, stavebník, vlastník, developer,
odběratel, kupující)
= právnická nebo fyzická osoba, z jejíchž prostředků se
stavba financuje a která zpravidla zabezpečuje její
přípravu a realizaci. Investor se zpravidla stane
vlastníkem nebo uživatelem stavby.
Kontrolní činnost během realizace stavby je obvykle
zajišťována smluvně prostřednictvím odborně způsobilé
právnické nebo fyzické osoby (technický dozor investora
- TDI).
29.9.2014
Projektant
(také autorizovaný architekt, inženýr, technik, dodavatel
projektové dokumentace)
= právnická nebo fyzická osoba oprávněná k projektování
podle zvláštních předpisů (z.č. 360/1992 Sb., o výkonu
povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání
autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě,
ve znění pozdějších předpisů).
Má všeobecnou zodpovědnost za potřebné průzkumy
(podklad pro projektování) a zpracovanou projektovou
dokumentaci.
Je-li k tomu smluvně zavázán investorem, vykonává též
autorský dozor nad realizací stavby.
29.9.2014
Dodavatel
(zhotovitel, stavební podnikatel, zpracovatel, prodávající)
= právnická nebo fyzická osoba, která je pověřená
dodáním výrobků, provedením prací nebo služeb podle
typu a předmětu smlouvy.
Dodavatel, který zajišťuje dodávku stavby jako celku a
nese záruky za její soulad s projektovou dokumentací a
za dodržení standardů (kvalitu), bývá označován jako
vyšší, generální či finální dodavatel.
Dodavatel nepřímý, subdodavatel, poddodavatel - není
v přímém vztahu s investorem, uzavírá smlouvu
v rozsahu dodávky dílčích prací s vyšším dodavatelem.
29.9.2014
Výstavbový projekt
= komplexní, jedinečný, konečný proces přeměny
myšlenky dané v investičním záměru v
provozuschopnou stavbu, která je prostředkem k
dosažení finálního cíle projektu.
29.9.2014
Životní cyklus výstavbového projektu
• předinvestiční (přípravná) fáze – od první myšlenky na
investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě
projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude
pokračovat,
• investiční fáze :
– investiční příprava – do zadání dodavatelům realizace stavby,
– realizační příprava – do zahájení prací na staveništi,
– realizace(zhotovení) stavby na staveništi – do ověření všech
funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a
uvedení stavby do provozu,
• fáze užívání (provozování) nebo též ukončování – po
dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti
stavby a vyhodnocení
29.9.2014
29.9.2014
Životní cyklus stavby
•
•
•
•
předinvestiční fáze
investiční fáze
provozní fáze
fáze likvidace
Fáze
Předinvestiční
• vznik myšlenky
• rozhodnutí o
realizaci záměru
29.9.2014
Investiční
Provozní
• plánování záměru
• užívání stavby
• realizace záměru
zakončená
kolaudačním
souhlasem nebo
ohlášením
• rozhodnutí o likvidaci
stavby
Likvidace
• fyzické odstranění
stavby
I. Předinvestiční fáze
• Předběžná studie proveditelnosti (Pre-feasibility study),
• Studie proveditelnosti (Feasibility study),
• Studie příležitostí (Opportunity study),
• ... analýzy trhu, analýza nákladů a přínosů (Cost-Benefit
analysis) apod.
29.9.2014
Opportunity Study
(Studie příležitostí)
• definuje možné ekonomicky výnosné příležitosti
• výstupem studie příležitostí je soubor potenciálních
investic
• důvodem k vyřazení projektu může být jeho vysoké
riziko nebo nízká ziskovost, obvykle také vysoká
kapitálová náročnost
• studie příležitostí obsahuje o každé z potenciální
investičních možností pouze základní informace a
odhady.
29.9.2014
Prefeasibility Study
(Předběžná studie proveditelnosti)
• strategie projektu, technické a technologické řešení,
marketingové pojetí, lokalizace a velikost (kapacita)
projektovaného provozu, personální a organizační
uspořádání, harmonogram realizace.
• variantní řešení a jejich ekonomické dopady jsou
kvantifikovány do podoby finančních toků.
• na základě předběžné studie proveditelnosti by se měl
investor rozhodnout, zda uvolní další finanční a jiné
zdroje na dopracování detailní studie proveditelnosti
nebo zda přípravné práce na projektu zastaví.
29.9.2014
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
1.
2.
3.
4.
Úvodní informace
Stručné vyhodnocení projektu - zásadní závěry vyplývající ze
zpracované Studie proveditelnosti, například v tabulce uvedené
zásadní ukazatele a jejich hodnoty
Stručný popis podstaty projektu a jeho etap - název, smysl a
zaměření projektu, služby a produkty poskytované projektem,
řešený problém, investor (resp. vlastník, provozovatel) projektu,
kapacita (velikost) projektu, lokalizace, etapy, variantní
zpracování, apod.
Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a
marketingový mix - popis všech marketingových aspektů projektu
- potřeby finálních uživatelů a konkurenceschopnost výstupů
projektu.
29.9.2014
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
5.
6.
7.
8.
Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a
marketingový mix
Management projektu a řízení lidských zdrojů - plán a uspořádání
problémů souvisejících s otázkou samotného managementu
projektu, tzn. veškeré plánování, organizování, řízení a kontrola
všech procesů, organizačních jednotek a veškerých lidských
zdrojů.
Technické a technologické řešení projektu – podstatné technické
a technologické aspekty projektu, jako je zvolená technologie,
technické parametry jednotlivých zařízení, výhody a nevýhody
těchto předpokládaných řešení, vyplývající technická rizika,
potřebné energetické a materiálové toky, údaje o životnostech
jednotlivých zařízení, potřebné údržbě a nákladnosti oprav,
změny v provozní náročnosti vlivem opotřebení apod.
Dopad projektu na životní prostředí – výčet veškerých kladných i
negativních vlivů plynoucích z realizace projektu v jeho
jednotlivých etapách
29.9.2014
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
Zajištění investičního majetku - vymezení struktury dlouhodobého
majetku, určení výše investičních nákladů, servisní podmínky a
případné znovupořízení, amortizační schéma apod.
10. Řízení pracovního kapitálu (oběžný majetek) - vymezení struktury
a velikosti oběžného majetku, jaké druhy materiálu, nedokončené
výroby, výrobků a zboží bude nutné skladovat a v jakých
objemech, vzniklé pohledávky resp. krátkodobé závazky,
náročnost projektu na držbu hotovostních prostředků a jejich
řízení,
11. Finanční plán a analýza projektu - komplexní finanční zohlednění
předchozích bodů.
a) Základní kalkulace a analýza bodu zvratu
b) Finanční plán - plán průběhu nákladů a výnosů, plánované stavy
majetku a zdrojů krytí, plán průběhu cash flow (příjmů a
výdajů).
9.
29.9.2014
Feasibility study
(Studie proveditelnosti)
12.
13.
14.
15.
16.
Hodnocení efektivity a udržitelnosti projektu - vyhodnocení
projektu pomocí kriteriálních ukazatelů kalkulovaných z finančních
toků (resp. nákladů, výnosů) - NPV, IRR, doba návratnosti, index
rentability a finanční analýza projektu.
Analýza a řízení rizik (citlivostní analýza) - vymezení největších
zdrojů rizika v projektu, uvedení jejich pravděpodobností a
opatření na jejich snížení, výsledky citlivostní analýzy.
Harmonogram projektu - časový plán jednotlivých činností a fází
projektu, začátky a konce činností, navazující a překrývající se
činnosti.
Závěrečné shrnující hodnocení projektu - výsledné posouzení
projektu ze všech uvažovaných hledisek a vyjádření k
realizovatelnosti a finanční rentabilitě projektu.
Přílohy
29.9.2014
Cost-Benefit Analysis
(Analýza nákladů a přínosů)
• veřejně prospěšné projekty,
• metodický postup, postupně zodpovídající základní
otázku: „Co komu realizace investičního projektu přináší
a co komu bere?“
• dopady akce jsou následně agregovány, převedeny na
hotovostní toky a zahrnuty do výpočtu rozhodujících
ukazatelů - na jejich základě lze rozhodnout o
přínosnosti projektu pro společnost,
• v případě srovnávání dvou nebo více projektů umožňuje
stanovit jejich pořadí podle vypočtených ukazatelů nebo
určit preferenci jednoho projektu před druhým.
29.9.2014
Činnost investora :
• definuje cíle projektu a stanovuje strategii postupu,
• zpracovává investiční záměr (scénáře nebezpečí a
výpočet rizik),
• stanovuje rozsah potřeb, kvalitativní standard a
sestavuje s pomocí projektanta orientační stavební
program (architektonická studie, studie stavby). Na
základě stavebního programu se provádí odhad
pořizovacích nákladů stavby,
• zajišťuje vhodný pozemek,
• stanovuje způsob organizace a řízení výstavbového
projektu výběrem subjektů zúčastněných na projektu,
určením jejich kompetencí a způsobu výměny informací,
• způsob financování projektu z hlediska vlivu na
očekávané výnosy - součástí studie proveditelnosti.
29.9.2014
Pořizovací náklady
Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a
průzkumné práce
Náklady na stavební objekty
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby
Ostatní investice (pozemek)
Náklady na provozní soubory
Náklady na stroje, zařízení a inventář
Ostatní náklady
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Rezerva na rizika
Pořizovací náklady celkem
29.9.2014
Výše
nákladů
[Kč]
Činnosti v předinvestiční fázi
na příkladu komerčního projektu
Identifikace investičních příležitostí, studie příležitostí
Definování účelu a cílů, strategie projektu:
výběr s zpracování předinvestičních studií
-finanční analýza (Financial Analysis)
-analýza nákladů a užitku (Cost Benefit Analysis)
Vyhledání lokality a zajištění potřebných povolení
Rozhodnutí o způsobu organizace , řízení a financování
Studie proveditelnosti (Feasibility Study)
Projektová dokumentace a územní rozhodnutí
Investiční rozhodnutí
29.9.2014
Investiční
a realizační
příprava
Předinvestiční fáze - shrnutí
Smyslem předinvestiční fáze je definovat účel a cíle
projektu včetně zpracování potřebné dokumentace v
takové míře podrobnosti, aby byla jasným podkladem
pro činnosti ve fázi investiční.
V předinvestiční fázi je ještě mnoho neznámých, které musí
být pouze odhadnuty a v dalším průběhu projektu
zpřesněny.
29.9.2014
II. Investiční fáze - plánování
• průzkumy (inženýrsko-geologický průzkum,
hydrogeologický průzkum, stavebně historický průzkum,
stavebně technický průzkum),
• zajištění pozemku (nákupem nebo pronájmem, tzn.
uzavření kupní nebo nájemní smlouvy, žádost o vklad do
Katastru nemovitostí),
• výběr inženýringové společnosti,
• výběr projektanta,
• dokumentace pro územní řízení a projednání v rámci
územního řízení, získání územního rozhodnutí nebo
souhlasu,
• dokumentace pro stavební povolení a projednání ve
stavebním řízení, získání stavebního povolení.
29.9.2014
II. Investiční fáze - příprava realizace
• zadávací dokumentace,
• výběr zhotovitele (výběrové řízení nebo přímé oslovení
investorem, smlouva o dílo),
• dokumentace pro provedení stavby.
29.9.2014
Činnosti v etapě investiční a realizační přípravy
Projektová činnost
- zpracování projektové dokumentace
Inženýrská činnost
- obstarání stavebního povolení
- organizování
- časové plánování (zdroje, náklady)
- financování
Výběr dodavatele stavby
- zadávací řízení
- (nabídková příprava dodavatele)
Uzavírání smluv
29.9.2014
Etapa
realizace
Projektování, příprava - Shrnutí
Smyslem této etapy je konkretizovat koncepci z
předinvestiční fáze, zpracovat příslušnou projektovou
dokumentaci stavby, získat stavební povolení, uzavřít
potřebné smlouvy a tak umožnit zahájení realizace
stavby.
29.9.2014
II. Investiční fáze - vlastní realizace
• předání a převzetí staveniště,
• realizace stavebních objektů (dokumentace pro
změnová řízení, stavební deník),
• autorský dozor, technický dozor investora
• controlling stavby
• předání a převzetí stavby (protokol),
• závěrečné vyúčtování (konečná faktura),
• dokumentace skutečného provedení stavby,
• zkušební provoz,
• kolaudační souhlas nebo oznámení stavebnímu úřadu.
29.9.2014
Dokumentace v etapě realizace
• stavební deník,
• dokumentace jakosti (zkoušky, certifikáty a atesty),
• protokoly prokazující dodržení parametrů daných
projektem stavby, technickými normami a stavebním
povolením (např. revizní zprávy elektrických zařízení,
vodovodu, plynovodu, kanalizace, popřípadě protokoly o
komplexních zkouškách),
• podklady pro závěrečné vyúčtování stavby,
• protokol o předání stavby,
• dokumentace skutečného provedení stavby a
fotodokumentace.
29.9.2014
Činnosti v etapě realizace
Investor
Předání staveniště
Dozory na stavbě
Controlling
Finanční úhrady dle SOD
Převzetí stavebního díla
Uvedení stavby do užívání
Dokumentace skutečného provedení
Dodavatel
Převzetí staveniště, budování zařízení staveniště
Výrobní příprava
Realizační (výrobní) dokumentace
Vlastní výstavba
Operativní řízení
Stavební deník
Dokumentace skutečného provedení stavby
Předání stavebního díla
Odstranění vad a nedodělků
Finanční vypořádání, likvidace zařízení staveniště
29.9.2014
F
á
z
e
u
ž
í
v
á
n
í
Etapa realizace - shrnutí
Smyslem etapy realizace je provést stavbu podle
uzavřených smluv za stanovenou cenu, ve stanoveném
čase a jakosti.
Převzít ji plně funkční (ev. ověřenou zkušebním provozem)
a získat kolaudační souhlas k užívání (provozování)
stavby.
Skončením zkušebního provozu nejen končí etapa
realizace, ale i fáze investiční. Stavba je schopná
běžného užívání.
29.9.2014
III. Provozní fáze
• zabezpečování provozní spolehlivosti stavby
prováděním údržby a obnovy za účelem zajištění
optimálního fungování v průběhu celé životnosti,
• rekonstrukce nebo modernizace budovy
(rekonstrukcí uvedeme budovu do původního stavu,
modernizací zvyšujeme její standard).
29.9.2014
Činnost investora
• podmínky pro užívání stavby (provozní dokumentace –
např. podmínky údržby a oprav stavby),
• nabytí vlastnictví k nemovitosti vkladem do katastru
nemovitostí,
• uzavírání smluv s dodavateli energie, vody, plynu,
služeb (ostraha, úklid, recepce) a mnohé jiné,
• kontrola stavby v záruční lhůtě a odstraňují se
reklamované závady,
• vypořádávání vnějších a vnitřních finančních
závazků výstavbového projektu (k peněžním ústavům,
dodavatelům, projektantům),
• archivace dokumentace projektu (dokumentace
skutečného provedení stavby, stavební deník, smlouvy,
faktury, aj.)
29.9.2014
Činnosti ve fázi užívání
Vklad do katastru nemovitostí
Uzavření smluv s dodavateli
- voda, elektro, plyn, odpad, služby aj.
Pojištění nemovitosti
Vlastní provoz – užívání
Zaruční servis – revize
Vyhledání nájemců, kupců
Finanční vypořádání závazků
Vyhodnocení projektu
29.9.2014
U
k
o
n
č
e
n
í
V
P
Fáze užívání - shrnutí
Smyslem fáze užívání je splnění poslání a účelu stavby,
pro kterou byla budována.
U komerčních projektů je cílem dosažení zisku a plánované
rentability.
29.9.2014
předinvestiční fáze
investiční fáze
provozní fáze
křivka nákladů
křivka možnosti ovlivnění výše nákladů včetně dalších vlastností produktu + riziko
29.9.2014
IV. Likvidace
• dokumentace a povolení k odstranění stavby,
• uložení stavebních hmot na skládku nebo recyklace,
• rekultivace území, případně úprava pro novou stavbu.
29.9.2014
29.9.2014
kdo výběr proj., dodavatele.
nabídková př.
- zprac.nabídky
(nabídkový rozpočet,
výrobní kalkulace
časový plán, …)
realizace
kontrola
- termínů
- jakosti
- nákladů (dle sml.
podmínek)
výrobní příprava
- řízení n, t, j
- výr. faktura
- podrobné a dílčí
čas. plány
Provozní fáze
ukončení VP užívání stavby
vyhodnocení provoz
projektu
údržba
opravy
finanční
rekonstrukce
vypořádání modernizace
závazků
odstranění vad
a nedodělků
záruční servis
vyhodnocení
stavby
odstranění stavby (demolice)
Dodavatel
jak projektová dok.
kdy časový plán
kde správní řízení
za kolik
kontrolní rozpočet
finanční zajištění
smlouva o dílo (stav. povolení)
Investor
Investiční fáze
investiční a realizační příprava
rozhodnutí o inv. (územní řízení)
Účastíci
Předinvestiční fáze
Rozhodování o investici
co
cíle
jak
strategie
kdy
časový horizont
kde
umístění
za kolik ocenění (propočet)
možnosti financování
studie proveditelnosti
kdo
organzace projektu
marketingový průzkum
předání a převzetí st. (uvedení do užívání)
Životní cyklus stavby
Životní cyklus výstavbového projektuo
Investorská příprava stavby
Výběr lokality
Výběr dodavatele
29.9.2014
Základní parametry pro vyhledání
pozemku:
• vhodnost pozemku z hlediska účelu a funkčního využití stavby – tj.
charakter lokality z hlediska atraktivnosti, velikosti, orientace,
svažitosti, dopravních možností aj.,
• soulad požadovaného typu stavby s využitím pozemku podle
územně plánovací dokumentace a dalších předpisů jejichž účelem
je ochrana veřejných zájmů (ochrana území, přírody a krajiny,
životního prostředí apod.), (např. zastavitelnost pozemku, ochranná
pásma, opatření o stavební uzávěře),
• možnosti napojení na veřejnou infrastrukturu,
• znalost stávajících vlastnických práv, jejich omezení (např. věcná
břemena, pohledávky (např. zástavní právo), plomby apod.,
• přijatelnost ceny z hlediska investičního záměru,
• hydrogeologické poměry na pozemku a jiné fyzikální vlastnosti
pozemku včetně ostatních složek životního prostředí.
29.9.2014
Možnost napojení na veřejnou infrastrukturu
•
•
•
•
dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah,
vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení,
technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby a s nimi provozně
související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy,
kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby a zařízení pro nakládání s
odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení veřejné
komunikační sítě a elektronické komunikační zařízení veřejné komunikační
sítě, produktovody ;(inženýrské sítě v souběhu s komunikacemi),
občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky sloužící
například pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodiny,
zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva,
veřejné prostranství, zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu.
U příslušných správců lze zjistit, zda je možné připojení v požadované kapacitě
(příkon el. energie, kapacita kanalizace, vodovodní a plynovodní sítě
apod.). U některých typů technické infrastruktury existuje také možnost
individuálního řešení např. zdroje vody (studna), likvidace odpadních vod
(domovní čistírna odpadních vod, vyvážená žumpa).
29.9.2014
Vyhledání dodavatele stavby
• Zadávací řízení je proces výměny různých druhů
informací o budoucí zakázce mezi nositeli poptávky, tj.
zadavateli (investory) a nositeli nabídky, tj. uchazeči
o zakázku (dodavateli, zhotoviteli).
• Zadavatel vyhlašuje podmínky zadání a uvádí svoje
požadavky v zadávací dokumentaci.
• Uchazeči na tuto zadávací dokumentaci podávají svoje
nabídky.
29.9.2014
Vyhledání dodavatele stavby
• Jasné a jednoznačné vymezení předmětu plnění je
jedním ze základních předpokladů úspěchu nejen zadání
zakázky, ale i realizace stavby.
• Předmět plnění má několik základních vazeb, zejména
na:
– lhůty výstavby,
– formu ceny,
– výši nabídnuté ceny a předpoklady jejího dodržení,
– kvalitativní dodací podmínky, jakost,
– další podmínky smlouvy o dílo (záruční lhůta, sankční
ujednání, apod.).
29.9.2014
Zadavatel by měl zhodnotit ekonomické, technické a
organizační důsledky lhůty výstavby a požadovaného
termínu zahájení a termínu dokončení stavby.
• Musí zvážit, zda je schopen zajistit termín zahájení
(např. s ohledem na zpracování dokumentace stavby a
vydání stavebního povolení, na předání staveniště aj.).
• Měl by vzít v úvahu i to, zda termín umožňuje provést
dodavateli nezbytnou výrobní přípravu stavby.
• Při posuzování lhůty výstavby by si zadavatel měl být
vědom, že optimální lhůta výstavby stavební firmy je
zpravidla delší než optimální lhůta výstavby z pohledu
investora a příp. počítat i s vyšší cenou stavby.
• Se lhůtou výstavby a termíny zahájení a dokončení
souvisí ještě otázka rizika
29.9.2014
Download

Doplněk - Náklady životního cyklu při přípravě stavební investice