2.
NEWS
podzim / autumn 2013
Čtvrtletník společnosti / Quarterly newsletter
EDIFICE construction & consulting, s.r.o.
1
ČÍSLO
TOHOTO
VYDÁNÍ
3 757 500 000 Kč
NUMBER OF
THE ISSUE
3 757 500 000 CZK
2
2013: Aktuálně pracujeme na projektech pro naše klienty v celkové investiční hodnotě 3 757 500 000 Kč. Mezi naše
největší projekty patří zajišťování služeb správce stavby Městského Divadla v Plzni, řízení obchodního centra Pivovar Děčín, řízení dodávek
interierů pětihvězdičkového hotelu na ostrově Fushivelavaru v souostroví
Malediv, business development výškové administrativní budovy Triangle
Tower Opatov, řízení výstavby rezidenčního projektu Rezidence Zlatice
park Vítkov nebo komplexní řízení relokace pražského sídla významné
konzultační společnosti Ernst & Young. Prohlédněte si podrobně naše
reference na www.edifice.cz
2013: We’re currently managing projects for our clients
with a total investment value of 3 757 500 000 CZK. Some of
our largest projects include construction management of the City Theatre in Plzeň, management of the Pivovar Děčín shopping centre, management of the supply of a five-star hotel complex on the island of Fushivelavaru in the Maldives, business development for the Triangle Tower
Opatov administrative tower, construction management for the Rezidence Zlatice residential project and complete management of the relocation of renowned consultants, Ernst & Young. View our references in more
detail at www.edifice.cz
ÚVOD | INTRODUCTION
Vážení přátelé a obchodní partneři,
Dear friends and business partners,
druhé číslo našeho čtvrtletníku jsme tematicky zaměřili na investování do
nemovitostí. Většina článků tohoto čísla se tedy ať přímo či nepřímo týká
tohoto tématu: od výběru profilového rozhovoru s naším ředitelem analytického a cenového oddělení Tomášem Fettersem, přes hlavní rozhovor
čísla s ředitelem uzavřeného realiního fondu RSJ private equity Lukášem
Musilem, až po prezentaci našich aktuálních projektů, u nichž řešíme zejména otázky business developerských služeb.
Jak správně investovat do realit jako investičního nástroje, pravidelně pro
naše klienty z řad developerů, institucionálních investorů, realitních investičních fondů nebo privátních investorů, řeší naše analytické oddělení
v rámci služeb business developmentu realitních projektů. Řešení otázky
jak investovat do nemovitostí jako do investičního nástroje, je sice velmi
prozaické: jako u jakéhokoliv jiného investování je řešením investovat
pouze po sestavení realistického business plánu. Ten v naší terminologii
nazýváme modelováním, a to na samém počátku investice a následným
důsledným monitoringem investice s cílem maximalizace časového výnosu investovaného vlastního kapitálu.
Přestože řešení tématu nastoleného pro toto číslo EDIFICE NEWS je velmi přímočaré, jde o úkol vyžadující od řešitele tu nejkomplexnější znalost oboru: počínaje schopností profesionálního a realistického odhadu
časové náročnosti a provázanosti jednotlivých procesů v komplexním pohledu a to jak přípravy, legislativních kroků tak výstavby, dále vyžadující
schopnosti profesionálního kvalifikovaného odhadu veškerých nákladů
spojených s modelovaným projektem až do jeho exitu. Stejně tak to vyžaduje odbornou znalost trhu nemovitostí, na který exit projektu cílí, od
znalosti jeho saturace, cenové úrovně až po jeho vývoj v čase exitu poskytující podklad pro odhad exitu projektu. Z výše popsaného je patrné,
že jde o úkol z pohledu přidané hodnoty naprosto zásadní, při němž se
rozhoduje o úspěchu či neúspěchu projektu. O úkol, který je třeba řešit
od počátku ještě před oslovením architekta nebo projektanta, a přesto
jde o úkol, který v mnoha případech až do pozdních fází rozpracovanosti projektové dokumentace mnozí investoři vůbec neřeší s odkazem
na neznalost vstupních informací nutných k sestavení kvalitního business
plánu, resp. modelování obchodního případu.
V tomto čísle bychom rádi nastolili některé otázky k zamyšlení na dané
téma, stejně jako bychom rádi ukázali, že jsme schopni se daného úkolu
v rámci služeb realitního business developmentu odborně a kvalifikovaně
ujmout již ve zcela úvodních fázích. Našimi službami umíme klientovi přinést vysokou přidanou hodnotu již na samém počátku projektu.
V profilovém rozhovoru představíme Tomáše Fetterse, dalšího z klíčových
odborníků naší společnosti, vedoucího analytického a cenového oddělení. S ředitelem uzavřeného investičního fondu RSJ private equity Lukášem
Musilem jsme hovořili o investicích do nemovitostních fondů, jejich výnosech a právě formách sledování investic a jejich nastavení jako nástroje
profesionálního investování.
Rádi bychom vás také upozornili, že na začátku podzimu proběhla prezentace naší dceřiné realitní společnosti EDIFICE real estate & financing,
s.r.o. projektu Rezidence Zlatice park Vítkov u pražského obchodního
centra Atrium Flora a také jste mohli navštívit náš výstavní pavilon na
pražské přehlídce Designblok.
Přejeme vám příjemné čtení a věříme, že vám téma tohoto vydání EDIFICE NEWS přinese odborné informace, které oceníte.
We’ve focused the second issue of our quarterly newsletter on the topic
of investing in property. As such, most articles in the issue either directly
or indirectly relate to this topic: from the profile interview with our Head
of the Analytics and Pricing Department , Tomáš Fetters, through this
issue’s main interview with the Director of RSJ private equity real estate
investment fund, Lukáš Musil, to a presentation of our current projects in
which we look mainly at development services business issues.
Our Analytics Department regularly looks into the best way to invest in
real estate as an investment tool for clients such as developers, institutional investors, real estate investment funds and private investors, all as
part of our real estate project business development services. The issue
of how to invest in property as an investment tool is somewhat prosaic:
as for any other kind of investment the solution is only to invest after a
realistic business plan has been set up. In our terminology, we call this
modelling, which happens right at the beginning of the investment, and
this is followed by rigorous monitoring of the investment with the goal of
maximising returns on the invested capital over time.
Although this topic is dealt in a very straightforward manner for this
issue of EDIFICE NEWS, it is a task which requires a comprehensive
knowledge of the field: beginning with the ability to give a professional
and realistic estimate of the time demand and the interdependence of
separate processes from an overall perspective, from preparation and
legal procedures and construction; plus, it requires the ability to give a
professional qualified estimate of all the costs related to modelling the
project right up until exit. It also requires an expert knowledge of the
real estate market on which the project exit is aimed, from knowledge of
its saturation and price level to its development at exit time, providing a
basis for an estimate of the project exit. The above makes it clear that it
is an absolutely essential task in terms of added value which will decide
on the success or failure of the project: a task which must be dealt with
right from the beginning before an architect or designer is chosen; and
yet it is a task which in many cases many investors simply do not look at
until later phases of project documentation preparation because of their
ignorance of the initial information required to set up a good quality
business plan, or business case modelling.
We’d like to ask a few questions around this issue to reflect on this topic,
and we’d also like to demonstrate that we are capable of undertaking
the task as part of our real estate business development services in a
professional and qualified manner right from the beginning phases. We
know how to ensure our services give our clients high added value right
from the very beginning of the project.
In our profile interview, we’ll introduce Tomáš Fetters, another of our
company’s key specialists, Head of the Analytics and Costing Department. We spoke with the Director of RSJ private equity closed-end
investment fund on investing in property funds, their yields, and forms
of monitoring investments and setting them up as tools for professional
investment.
We’d also like to let you know that our subsidiary EDIFICE real estate
& financing, s.r.o.’s Rezidence Zlatice Vítkov Park project had a presentation at the beginning of autumn in Prague’s Atrium Flora shopping centre,
and you could visit our exhibition pavilion at Prague’s Designblok show.
We wish you pleasant reading and trust that the topic this issue of
EDIFICE NEWS looks into will give you the specialist information you
appreciate.
Jan Horčička, jednatel a ředitel
Jan Horčička, Executive Director
3
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE
DYNAMICKÉ MODELOVÁNÍ
VÝNOSU NEMOVITOSTI
PROPERTY YIELD
DYNAMIC MODELLING
NOVOSTAVBA, PRAHA 5
MULTIFUNKČNÍ ADMINISTRATIVNĚ
REZIDENČNÍ PROJEKT
REKONSTRUKCE BUDOVY, PRAHA 1
MULTIFUNKČNÍ OBCHODNĚ
ADMINISTRATIVNÍ PROJEKT
V minulém měsíci jsme v rámci našich služeb realitního
business developmentu pro soukromého investora řešili
přípravu business plánu formou dynamického modelování dvou vzájemně provázaných projektů.
Jde o multifunkční administrativně rezidenční projekt novostavby
v ulici Radlická, kde jsme řešili optimalizaci velikosti stavby rezidenčního bytového bydlení a posouzení stávajícího projektu pro
stavební povolení s návrhem optimalizace řešení rekonstrukce kancelářské budovy v bloku mezi ulicemi Na Příkopě a Jindřiská. Na
projektu v ulici Radlická bylo pro investora velmi zajímavé modelové ověření, že nejvyšší výnos vlastního kapitálu v čase v projektu
nemá řešení zvyšující koeficient využití území a maximalizující jeho
4
využití na absolutní objemové maximum, ale naopak projekt velikostně optimálně nastavený na schopnosti rychlosti prodejů bytů,
a to zejména nemožnosti etapizace projektu. Na stejném projektu jsme dále prokazovali mnohokrát prokázanou skutečnost, že
stejně jako ve většině případů je u starých, nicméně udržovaných
budov investičně významně efektivnější jejich prodej než demolice a nahrazení novým objemem s vyšším výnosem. U staré budovy
na řešeném pozemku se prokázalo opět toto pravidlo. Doporučili
jsme investorovi objekt prodat a nedemolovat.
U projektu rekonstrukce kancelářské budouvy v bloku mezi ulicemi Na Příkopě a Jindřiská jsme potom při posouzení stávajícího
projektu zpracovaného architekty bez investičního zadání prokázali, že při realizaci rekonstrukce objektu při porovnání stávající tržní hodnoty objektu před rekonstrukcí a hodnoty budovy po
rekonstrukci stanovené výnosovou metodou s tržním yeildem po
odečtení nákladů dojde k čisté ztrátě přibližně 30% stávající tržní
hodnoty. Navrhli jsme proto řešení změny projektu umožňující na
projektu realizovat namísto čisté ztráty přibližně 15% IRR z investovaných prostředků. Věříme, že tyto úvodní fáze projektu naleznou
pokračování v návazných etapách realitního developmentu uvedených projektů a umožní investorovi realizovat úspěšné projekty dle
jeho představ a doufáme, že EDIFICE bude při tom.
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE
NEWBUILD, PRAGUE 5
MULTIFUNCTIONAL
ADMINISTRATIVE-RESIDENTIAL PROJECT
RENOVATION OF BUILDING, PRAGUE 1
MULTIFUNCTIONAL
SHOPPING-ADMINISTRATION PROJECT
As part of our real estate business development services for a private investor, we prepared a business plan
last month in the form of a dynamic modelling of two interlinked projects.
It involves a multifunctional administrative and residential new-build
project on Radlická street, where we looked at optimising the size
of the residential apartment buildings and assessed the current project for building approval with a proposal for optimising the design
for the renovation of the Nekázanka 11 office building. For the
project on Radlická, the investor was particularly interested in our
model verification that the project’s highest equity yield over time
has no solution increasing the land-use co-efficient and maximi-
sing its use to an absolute maximum volume, but rather the project
is set up to its optimum size in terms of the ability to sell apartments
fast, in particular that it should not be undertaken in phases. On
this same project, we also showed the oft-verified fact that, as for
most old but well-maintained buildings, investment is more effective
when it is sold that when it is demolished and replaced with a new
unit with higher yield. This rule was again demonstrated for the old
building on the land. We recommended the investor sell the building and not demolish it.
For the renovation project at Nekázanka 11, in assessing the current project prepared by the architect without an investment task,
we demonstrated by comparing the current market value of the
building before renovation and the value of the building after renovation determined by the yield method using the market yield after
subtracting costs, that implementing the building renovation would
result in a net loss of roughly 30% of the current market value. We
therefore proposed changes to the project resulting in roughly 15%
IRR on the invested funds instead of a net loss.
We trust that these initial phases of the projects will be continued in
the subsequent stages of the real estate development of these projects, allowing the investor to implement the successful projects they
expect, and we hope that EDIFICE will be there too.
5
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS
TOMÁŠ FETTERS
Jedním z klíčových specialistů
EDIFICE je Tomáš Fetters, jež
v naší společnosti působí od roku
2008. Postupně zde pracoval
jako projektový manažer, analytik a cenový manažer. Od roku
2011 vede oddělení cenového
řízení. Ve stavebnictví a developmentu aktivně působí deset let. Tomáše jsme se ptali nejen na jeho
práci, ale i budoucnost cenového
řízení a jeho vývoj v českém stavebním prostředí.
Můžete přiblížit, co je vaší hlavní pracovní náplní v EDIFICE?
V EDIFICE zastávám pozici ředitele oddělení cenového řízení, vedu tedy kolegy
- cenové manažery a analytiky a společně zajišťujeme pro klienty optimální poměr
kvality a ceny v jejich stavebních projektech a soustředíme se na maximalizaci
hodnoty, kterou projekt přináší. Typické
činnosti našeho oddělení se dají rozdělit
po jednotlivých fázích projektu, tedy fáze
úvodní, fáze projekční přípravy, výběrové
řízení na dodavatele, výstavby a provozu.
Co jednotlivé fáze zahrnují?
V úvodní fázi definujeme hlavní parametry
budoucího projektu, zde především vzniká
předpoklad nákladů, výnosů a hlavně zisku a zhodnocení vložených peněz.
V této fázi se zaměřujeme na maximalizaci hodnoty budoucí stavby pro klienta, ve
spolupráci se špičkovými architekty připravujeme návrh stavby tak, aby odpovídal
nákladovým limitům klienta, optimalizoval využití daného území, maximalizujeme plochy funkcí generujících výnos, tedy
optimalizujeme návrh projektu tak, aby
byla dosažena co nejvyšší hodnota očekávatelného ročního zhodnocení vložených
prostředků, často nazývaného IRR dle anglické zkratky (internal rate of return), pro
vysvětlení vlastně jakýsi ‚úrok‘ z vložených
prostředků, který do projektu vložený kapitál vygeneruje. V této fázi nám velmi pomá-
há naše schopnost přesně stanovit očekávatelné stavební náklady dle zkušeností z
předchozích výběrových řízení podobných
projektů.
A další fáze?
Ve fázi projekční přípravy, tedy ve fázi tzv.
kreslení dokumentace a získávání potřebných povolení, spočívá naše činnost cenového manažera zejména v kontrole a
aktualizaci odhadu nákladů stavby, čímž
je zajištěno, že klient nebude nepříjemně překvapen, až zjistí odhad stavebních
nákladů na konci povolovacího procesu.
V průběhu projektování a projednávání
vyvstává mnoho nových otázek také na
analytiky, varianty řešení zasahují jak do
nákladů (volba nosné konstrukce, fasády,
kvalita povrchů a vybavení, přeložky), tak
do výnosů (zejména prodejní / nájemní
plochy, počet parkovacích stání, kvalita
objektu, společných prostor, povrchů a vybavení, napojení na okolí), které umíme
projekčnímu týmu pomoci nastavit tak, aby
byla dosažena maximální hodnota pro klienta, tedy aby získal maximální zhodno-
Kvalitní smlouva, nastavená přesně pro
daný projekt, která je součástí podmínek
výběrového řízení a kterou zhotovitel jednostranně podepisuje při podání nabídky,
čímž je garantováno dodržení podmínek
výběrového řízení. Pokud je výběrové řízení dobře zadáno a jsou poptány společnosti, které zajistí dodávku díla, tedy zejména dlouhodobě působící na stavebním
trhu a mající odpovídající obrat a reference, je jediným správným kritériem cena.
Jak potom proces, který řídíte, pokračuje dál?
S vybraným dodavatelem zajistíme pro klienta podpis smlouvy o dílo a zahájíme realizaci. Při výstavbě provádíme standardní kontrolu hodnoty doposud postaveného
díla a na základě rozdílu dřívější fakturace
a této hodnoty stanovíme a kontrolujeme
výši fakturace aktuální. V průběhu výstavby
zajišťujeme dále spravedlivé ocenění vždy
se vyskytujících změn projektu. Změny jsou
při důrazu na cenové řízení často záporné,
čímž ne zcela výjimečně dojde ke snížení
ceny díla oproti ceně ve smlouvě. Nako-
„Osobně vnímám v českém stavebnictví i developmentu mnoho zastaralých,
přesto stále používaných postupů
z pohledu cenového managementu.“
cení vložených peněz – viz výše citované
IRR. Po dokončení přípravy přichází fáze
výběrového řízení, zde díky dlouhodobé
spolupráci se všemi významnými českými
stavebními firmami a systematice vedení
výběrového řízení zajišťujeme klientovi výběr kvalitní společnosti, která dílo realizuje
za minimální cenu a přitom bude dílo dostatečně přesně definované, aby zhotovitel
neměl možnost využít případných mezer
v dokumentaci k dodávce nižší než klientem očekávané kvality a tím dosáhnout nízkou cenu.
Co je podle vás hlavním předpokladem
úspěšného výběrového řízení?
nec dochází k vystavení konečného účtu
za stavbu včetně přehledu změn, fakturace
a úhrad s vyčíslením nároku obou stran na
garance a vrácení zádržného. Poslední
a nejdelší fází všech projektů je provoz
stavby, na který se specializuje naše společnost EDIFICE facility management, pro
kterou zprostředkováváme zejména odhady spojené s potřebnými investicemi zajišťujícími zvýšení či udržení hodnoty nemovitosti v době jejího provozu.
Co vnímáte jako hlavní přidanou hodnotou, kterou pro klienty EDIFICE vaše práce a práce vašeho týmu přináší?
V první otázce jsem se rozpovídal a vyjme7
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS
noval hlavní činnosti, přičemž každá z nich
přináší klientovi hodnotu v násobcích její
ceny. Proto také v zemích s dlouhodobým
systematickým pohledem na řízení projektu, jako jsou Velká Británie, USA nebo
Německo, přikládají investoři cenovému
řízení vysokou prioritu a díky růstu českých
investorů se cenové řízení a analytické vyhodnocování projektů stává stále významnějším i u nás v České republice. Nejvyšší
přidaná hodnota vzniká v počáteční fázi
projektu, kdy se při formování obrysů projektu často prokazatelně dostáváme od
prvního architektonického návrhu, který by
skončil pro investora ztrátou například 100
mil. korun z 500 mil. korun investovaných
do stavu, kdy správnou změnou návrhu dostaneme projekt do zisku 100-150 mil. korun. A přitom takové služby vyžadují pouze
několik týdnů práce a stojí v řádu prvních
stovek tisíc korun. Často se setkáváme
s projekty ve vysokém stavu projednání, či
dokonce realizace, které mají banální nedostatky z důvodu nesprávného nastavení
na počátku a klient přichází s požadavkem
na radu pro zvýšení ziskovosti až ve fázi,
kdy je náprava a zavedení účinných opatření již velmi finančně i časově náročná
z důvodu potřeby měnit vydaná povolení,
či měnit rozestavěnou stavbu a pak umíme pečlivě zvážit, zda má smysl opatření
realizovat, či je to již z pohledu celkového
očekávatelného ročního zhodnocení vložených prostředků neefektivní.
Jakou profesní cestou jste se dostal do
EDIFICE?
Ještě ve škole jsem spolupracoval se společností Mott MacDonald, kde jsem se vě8
noval teorii správného zadávání veřejných
zakázek v dopravní infrastruktuře. K této
problematice jsme tenkrát zpracovali pro
SFDI (Státní fond dopravní infrastruktury)
zprávu popisující tyto postupy v ostatních
zemích EU. Spolu s dokončením školy jsem
zahájil spolupráci s tenkrát ještě developerskou divizí společnosti Metrostav a.s. (dnes
samostatná společnost Metrostav Development a.s.), kde jsem pracoval jako analytik a specialista na specifické zakázky
(například PPP projekty, projekty spolufinancované Metrostavem a podobně), zde
jsem získal zkušenosti v oblasti finančního modelování a přiklonil se k anglickému
způsobu modelování, založenému na jednoduchosti a přehlednosti při použití běžného prostředí například v Excelu, kterou
lze rychle pochopit bez znalostí profesionálního programátora, neboť ten obvykle
zase nemá ekonomicko-technické znalosti potřebné pro tuto činnost. Výstup se pak
dá snadno vytisknout například na jednu
až dvě A3, což také umožní snadnou kontrolovatelnost. Poté jsem v roce 2008 přišel
do EDIFICE, kde jsem první rok působil na
pozici projektového manažera a následně
se přesunul do nově budovaného cenového oddělení, které vedu doposud a zde
jsem s přispěním majitele a jednatele firmy
Jana Horčičky z oddělení o dvou členech
postupně vybodoval fungující devítičlenný
tým připravený plnit i ty nejsložitější cenové a analytické úkoly. Momentálně řídíme
například výstavbu obchodního centra v
Děčíně s názvem ‚Centrum Pivovar‘ (o tomto projektu jsme podrobně psali v minulém
čísle EDIFICE NEWS – pozn. red.), dále
dva bytové domy o přibližně osmdesáti
jednotkách známé jako Rezidence Zlatice
park Vítkov a Drahobejlova. Dále řídíme
výstavbu divadla pro město Plzeň, výstavbu školy v Dobřichovicích a z přípravy lze
zmínit třeba bytový dům Křemencova 18
v centru Prahy, či obchodní a administrativní centrum Centrum Nové Háje nebo administrativní projekt výškové budovy Triangle
Tower Opatov, či technicko-ekonomickou
TOMÁŠ FETTERS
Ředitel oddělení
cenového řízení
Vystudoval Fakultu stavební na
ČVUT v Praze, obor Podnikání
a řízení ve stavebnictví. Působil
jako finanční analytik developerské divize společnosti Metrostav a.s. se zaměřením na
specifické projekty a PPP. Od
roku 2008 je součástí týmu společnosti EDIFICE construction
& consulting, s.r.o., kde působil postupně v roli projektového
manažera, analytika a cenového manažera a od roku 2011
vede oddělení cenového řízení.
Ve stavebnictví a developmentu
aktivně působí deset let.
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS
přípravu záměru výstavby městských lázní
pro Cheb a mnohé další, které naleznete
v referencích na našich stránkách.
Co nového jste do EDIFICE přinesl?
Do EDIFICE jsem přinesl zejména finanční modelování, které je nezbytné jak v
prvních fázích projektu pro možnost jeho
optimalizace, tak v průběhu všech fází projektu, kdy pravidelně aktualizovaný finanční model vrcholným manažerům zajišťuje
vždy aktuální pohled na náklady a výnosy
projektu, na jejich časový vývoj a očekávané IRR, tedy zhodnocení investory vložených prostředků.
Jakou vidíte budoucnost cenového řízení a
jeho vývoj v českém stavebním prostředí?
Osobně vnímám v českém stavebnictví
i developmentu mnoho zastaralých, přesto stále používaných postupů z pohledu
One of EDIFICE’s key specialists
is Tomáš Fetters, who has worked for us since 2008. Over that
time, he has worked as a project manager, an analyst and a
cost manager. Since 2011 he has
headed the Cost Management
Department. He has been actively involved in construction and
development for ten years. We
asked Tomáš not just about his
work, but also about the future of
cost management and its development in the Czech construction
environment.
Can you tell us what your job in EDIFICE
involves?
My position in EDIFICE is Head of the Cost
Management Department, so I manage my
colleagues – cost managers and analysts,
and together we ensure the optimum price-quality ratio for clients in their construction
projects, and focus on maximising the value
the project brings. Our department’s typical activities can be divided according to
the individual project phases; that is to say
the initial phase, project preparation phase, supplier procurement, construction and
operation.
What does each phase involve?
In the initial phase, we define the key parameters of the future project, resulting in
cenového managementu. V přípravě se
spoléhá na ocenění z různých systémů cenových databází ať už z Prahy nebo Brna,
které používají podivné ceníky s dávno neplatícími cenami. Všichni zasvěcení tak trochu tuší, že cena bude asi o 20-40% nižší,
a proto vlastně až do provedení výběrového řízení netuší, kolik bude stavba vlastně
stát. V průběhu výběrového řízení často zašlou nedokončenou dokumentaci stavební
firmě k ocenění a přijde jakési číslo, které
nezohledňuje, co chce objednatel stavět
o nic více, než podmínky, za kterých bude
stavba realizována, neboť se odkazujeme
na to, že smlouvu s dodavatelem vyjednáme až po jeho výběru a je proto opět málo
použitelná. V úvodní přípravě je často prostě osloven známý architekt, aby navrhl
budovu na daném pozemku, bez dalšího
přesného zadání a hlavně bez odborné
kontroly návrhu po straně dosažení eko-
nomických cílů klienta. Popisuji, co je nyní
v procesech často špatně proto, abych
zároveň čtenáři sdělil, kde vidím největší
budoucnost cenového řízení a analytiků.
Protože podle mne platí, že tam, kde je nejvyšší neefektivita, je přirozeně velký prostor pro uplatnění správných postupů.
particular in an expectation of costs, yields
and especially profit and the growth of invested funds. In this phase, we focus on maximising the value of the future building for
the client, in collaboration with leading architects we prepare a building design that
corresponds to the client’s cost limits, we
optimise the use of the land in question, we
maximise the spaces for functions genera-
he discovers the construction costs estimate
at the end of the approval process. During
design and discussions, many new questions
arise for analysts, design options impacting
both on costs (selection of load-bearing
structure, facades, quality of surfaces and
facilities, realignment) and also on yields (in
particular sales / leasable units, number of
parking spaces, building quality, public spa-
Otázka na závěr: jak trávíte svůj volný
čas? Máte nějaký osobní sen?
Svůj volný čas věnuji především své manželce, máme rádi moře i hory a také památky, letos jsme podnikli cestu po italských městech, do budoucna se těšíme na
Francii, Řecko nebo Španělsko. Osobní
sen – rád bych přestal pracovat dříve než
v sedmdesáti letech.
Děkuji za rozhovor.
‘Personally, I can see a lot of outdated
but still used approaches in terms
of cost management in Czech
construction and development.’
ting yields; in other words, we optimise the
project design so that the highest possible
value of expected annual growth of the
funds invested can be achieved, commonly
known as IRR, the internal rate of return; in
other words, this is like the ‘interest’ on the
sum invested which the project generates
from it. In this phase, our ability to precisely determine expected construction costs
based on our experience from previous tenders for similar projects is of great help.
And the other phases?
In the project preparation phase, that is drawing up the documents and acquiring the
necessary permits, the cost manager’s activities particularly involve checking and updating estimates of construction costs, ensuring
the client isn’t unpleasantly surprised when
ce, surfaces and facilities, links to surroundings) which through our project team we
know how to set up to achieve the maximum
value for the client, that is so he can achieve
the maximum growth of money invested –
see the above mentioned IRR. Once the preparation is finished, the procurement phase
begins, and thanks to our many years’ collaboration with all major Czech construction
companies and systematic management of
the procurement process, we can secure the
client a selection of high quality companies
who can implement the job for a minimum
price, while at the same time sufficiently precisely defining the job so that the contractor
is unable to take advantage of any gaps in
the documentation to supply anything lower
than the client’s expected quality, thus achieving a low price.
9
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS
What, in your opinion, is key to a successful procurement?
A high quality contract set up precisely
in accordance with the particular project
which is a part of the tender terms and conditions and which the contractor should
sign for his part on submitting his bid, so
guaranteeing the terms and conditions of
the tender are observed. If the tender is
made well and companies which can ensure supply of the parts are contacted, especially those who have been operating on
the construction market for some years and
have corresponding turnover and references, then the only relevant criterion is price.
How does the process you manage continue subsequently?
We secure signature of the contract for
work for the client and begin implementation. During construction, we undertake standard checks of the value of the work so far
built, and we set out and check the current
amount for invoice on the basis of the difference between the previous invoice and this
value. During construction, we also secure
fair pricing for project changes, something
which always occurs. Changes when cost
management is emphasised are often negative, so that there is fairly often a fall in
price in contrast to the price in the contract.
At the end, the final bill for the construction
is issued including a summary of changes,
invoicing and payment with entitlement of
both sides to a guarantee and return of retention quantified. The final and longest
phase for all projects is building operation,
which EDIFICE facility management specialise in, and for whom we mainly supply estimates in terms of the necessary investments
to secure the property value increases or
remains the same during its operation.
What do you perceive to be the main added value which you and your team’s
work gives to EDIFICE clients?
In answer to the first question, I named
our main activities, and each one of them
brings value to the client at many times
their price. This is in why countries which
have had a systematic view of project management for many years, such as Great
Britain, the USA and Germany, investors
attach a high priority to cost management,
and due to a growth in Czech investors,
cost management and analytical project
assessments are becoming ever more important here in the Czech Republic too.
The highest added value arises in the first
phase of the project when the project out10
„Nejvyšší přidaná hodnota vzniká
v počáteční fázi projektu, kdy se
při formování obrysů projektu často
prokazatelně dostáváme od prvního
architektonického návrhu, který by
skončil pro investora ztrátou do
stavu, kdy správnou změnou návrhu
dostaneme projekt do zisku.“
‘The highest added value arises in
the first phase of the project when
the project outline is taking shape,
as we often move from an initial
architectural design which would
demonstrably result in a loss for the
investor to a state where the right
design changes give us a project
with a profit.’
line is taking shape, as we often move from
an initial architectural design which would
demonstrably result in a loss for the investor of, e.g. 100 million crowns from 500
million invested, to a state where the right
design changes give us a project with a
profit of 100-150 million crowns. And yet
these services require just a few weeks of
work and cost just a couple of hundred
thousand crowns. We often come across
projects where there are significant discussions taking place, or even implementation underway which have banal shortcomings because of being incorrectly set up
at the beginning, and the client comes to
ask us for increased profitability in a phase
where making corrections and implementing effective steps are already very time-consuming and costly because of the need
to change the permits issued, or change
a half-built structure, and we then need to
carefully consider whether such steps are
worth taking, or whether they are no longer
effective in terms of the total expected annual rate of return of invested funds.
How did you end up working for EDIFICE?
When I was still at school, I worked with
the company Mott MacDonald, looking
at theories for correctly procuring public
contracts in transport infrastructure. In this
regard, we prepared a report for SFDI (the
SPECIALISTÉ EDIFICE | EDIFICE SPECIALISTS
State Fund for Transport Infrastructure) describing procedures in other EU countries.
As I completed school, I began working
with what was then still the development
division of Metrostav a.s. (today the separate company Metrostav Development
a.s.), where I worked as an analyst and
specialist for specific contracts (e.g. PPP
projects, projects co-financed by Metrostav and similar). Here I gained experience
in financial modelling, favouring the English modelling method based on simplicity
and clarity while using standard mediums
such as Excel which can be easily comprehended without the knowledge of a professional programmer, because programmers usually don’t have the economics
and technical knowledge necessary for
the task. The outcome can then be easily
printed on, e.g. one to two A3 sheets, also
ensuring it is easy to check. I subsequently moved to EDIFICE in 2008 where I took
on the position of Project Manager in my
first year and subsequently moved to the
newly set up Costing Department, which I
continue to lead, and with the help of company owner and Executive Director, Jan
Horčička, I have gradually built up a working nine-member team from a department
of two members ready to meet even the
most complicated costing and analytical
tasks. At the moment, for example, we are
managing the construction of the shopping
centre in Děčín called ‘Centrum Pivovar’
(we wrote in detail about this project in
the last edition of EDIFICE NEWS – ed.),
also two apartment buildings with roughly eighty units known as Rezidence Zlatice
Vítkov Park and Drahobejlova. We’re also
managing construction of the theatre for
the city of Plzeň, construction of a school
in Dobřichovice, and of the preparation
phase I could mention the Křemencova 18
apartment block in the centre of Prague,
the Centrum Nové Háje shopping and administrative centre and the Triangle Tower
Opatov administrative tower project, or the
technical and economic preparation for the
plan to construct a city spa for Cheb and
many others which you can find in the references on our website.
What did you bring to EDIFICE that was
new?
In particular, I brought financial modelling,
which is essential both in the first phases
of a project to ensure it is optimised, and
during the course of all project phases
when a regularly updated financial model
provides top managers with an up-to-date
‘The financial
model always
provides an
up-to-date view
of the costs and
yields of the
project, its period
of development
and expected
rate of return of
funds the investor
has spent.’
TOMÁŠ FETTERS
Head of the Cost
Management Department
Tomáš studied at the Czech
Technical University in Prague’s Faculty of Civil Engineering,
specialising in Enterprise and
Management in Construction.
He worked as a financial analyst for Metrostav a.s.’s Development Division focusing on
specialised projects and PPP.
Since 2008, he has been part
of EDIFICE construction & consulting, s.r.o.’s team, where he
has over that time worked as a
project manager, analyst and
cost manager, and since 2011
has headed the Cost Management Department. He has actively worked in construction and
development for ten years.
view of the costs and yields of the project,
its period of development and expected
IRR, the rate of return of funds the investor
has spent.
How do you see the future of cost management and its development in the
Czech construction environment?
Personally, I can see a lot of outdated but
still used approaches in terms of cost management in Czech construction and development. During the preparation phase, pricings from various price database systems
from Prague or Brno are relied upon which
contain odd pricelists with prices which
haven’t applied for years. As such those
involved guess that the price will be about
20-40% lower, and until the tender is made
don’t actually know how much the construction is really going to cost. During the
procurement process, they often send out
incomplete documentation to the construction company for prices and get a number
which doesn’t take account of what the ordering party actually wants to build, nor of
the conditions in which the building will be
erected, meaning we negotiate the contract
with the supplier after his selection so that it
is again not particularly usable. During the
initial preparation, a well-known architect
has often been contacted and asked to design a building on the land in question without a more precise request, and worst of
all without specialist checks on the design
to ensure the client’s economic goals can
be met. I’m describing what is often wrong
with these processes in order that readers
can also be informed where I see the greatest future for cost management and analysts. Because in my opinion, wherever inefficiency is high there is naturally great room
for applying the right procedures.
Final question: how do you spend your
leisure time? Have you got a personal
dream?
I spend most of my leisure time with my
wife; we love the sea and mountains and
historical buildings. This year, we took a
trip through Italian cities, and we’re looking
forward in future to seeing France, Greece
and Spain. My personal dream – I’d like to
stop working before I reach my seventies.
Thank-you for the interview.
11
PROJEKT | PROJECT
DIVADLO V PLZNI
ZDÁRNĚ ROSTE
THEATRE IN PLZEŇ
GROWING SUCCESSFULLY
Stavba plzeňského divadla v Jízdecké ulici je v plném proudu
a stavební práce pokračují. Aktuálně se na stavbě provádí zastřešení divadelní budovy šedovými střechami, vnitřní dělicí
konstrukce uvnitř budovy, instalace ZTI, VZT, elektroinstalace
a pokračuje montáž divadelní technologie.
O PROJEKTU:
funkčně a stavebně propojených objektů. Ve společném suterénu je umístěno skladové hospodářství a technické zázemí objektu. V provozní části se nachází především divadelní zázemí
tj. kanceláře vedení divadla, šatny uměleckých souborů, šatny
technického provozu. V divadelní budově je velký divadelní
sál s kapacitou 500 diváků a dále menší studiová scéna o kapacitě 200 diváků.
Výstavba nového divadla s vícežánrovým programem (činohra, balet, muzikál, opera). Novostavba ze dvou vzájemně
Architekt: Manuel Graça Dias, Egas José Vieira
12
PROJEKT | PROJECT
Construction of Plzeň’s theatre in Jízdecká street is in full flow with
construction work continuing. Currently, the theatre building is getting grey roofs fitted, internal walls are being built, sanitary equipment and air conditioning are being fitted, it is being wired and
theatre equipment is being fitted.
ABOUT THE PROJECT:
tional and physically connected buildings. The shared basement
contains stock management and technical facilities for the building.
The operating part contains the theatre section in particular, i.e.
offices of the theatre management, changing rooms for artists, technical operations changing rooms. The theatre building contains
a large theatre hall with a capacity of 500 and a smaller studio
stage with a capacity of 200.
Construction of a new theatre with a multi-genre programme (drama, ballet, musical, opera). A new structure with two mutually func-
Architect: Manuel Graça Dias, Egas José Vieira
13
ROZHOVOR | INTERVIEW
LUKÁŠ MUSIL
ŘEDITEL RSJ PRIVATE EQUITY FONDU
- o investicích do nemovitostí
DIRECTOR OF RSJ PRIVATE EQUITY FUND
- on investing in property
Jaká je podle vás současná situace na trhu
s nemovitostmi a jak ji vnímáte?
Rezidenční trh v Praze a Brně vnímám velmi pozitivně. V Praze je standardně zájem
buď o levné byty, nebo naopak o luxusní
byty. Příznivé je, že se opět pomalu začíná probouzet střední segment. U kanceláří
je situace jiná. Praha má absolutní prioritu.
Zároveň rozhoduje sama zvolená lokalita.
Kvalitní kancelář musí být ‚na metru‘, tím myslím opravdu co nejblíže stanici metra. Trh
s obchodními centry je dnes již saturovaný.
Na nové developmenty už není moc místa
a mění se i poptávka. Obchodní centra se
pomalu stávají společenským místem a musí
nabídnout více než jen místo k nákupům.
U komerčních nemovitostí je problém obecně s exitem. Na českém trhu chybí další lokální hráč, jako je CPI, který by zvýšil likviditu celého českého trhu v době stagnace.
Vyplatí se investovat do nemovitostí
a proč? V čem spatřujete hlavní výhody?
Investice do nemovitosti se pořád vyplatí,
ale má to svá úskalí. Je třeba zvolit správný
produkt, načasování a hlavně lokalitu. Potenciální investoři musí sledovat trendy
a změnu v demografické situaci v České republice. Doba investic do satelitu je dávno
pryč, mladí lidé si více váží svého volného
času a nejsou ochotní dojíždět z lokality
mimo velká města. Nová generace se nechce starat o příměstský domek, ale chce
žit svůj život aktivně. Věřím v diversifikaci
investičního portfolia. Část investovaných
prostředků bych tedy vždy směřoval do nemovitostí.
Jakých průměrných výnosů lze dosáhnout a jaká je doporučená výše a délka
investice?
Každý investor by měl investovat dle osobního vnímání rizika. V developmentu se pohybují výnosy mezi IRR 10% do IRR 30%
14
s ohledem na stupeň rizika a míru spekulace. Každý investor muže mít jiný investiční
horizont, vše zaleží, za jakým účelem investuje do nemovitosti. Náš investiční horizont
je tři až pět let, ale vše bude zaležet na likviditě českého trhu a aktuální yieldové křivce.
Na jaké druhy nemovitostí se primárně zaměřujete a jaká kritéria při rozhodování
používáte?
V hledáčku máme nemovitosti nabízené ve
stresu nebo ty, které potřebují dodatečný kapitál. Fond je nastaven na IRR 20%+
a primárně investuje do developmentu.
Hlavní kritéria jsou IRR, délka investice, diversifikace portfolia, synergie s jinými projekty fondu a exit strategie.
Které regiony jsou podle vás aktuálně zajímavé pro investice do nemovitostí?
V Čechách je pořád zajímavá Praha, a to
pro všechny segmenty. V oblasti rezidenčních projektů vykazuje pozitivní signály také
brněnský trh. Kdyby přišel projekt v Praze
nebo blízkém okolí na senior house, tak by
nás to hodně zajímalo.
Jak vyhodnocujete úspěšnost projektu?
Jaké ukazatele používáte?
Projekty posuzujeme primárně dle IRR
a zisku, některé projekty ale hodnotíme z
pohledu prestiže a přínosu pro společnost.
Jaký projekt z vašeho portfolia byl či je
nejúspěšnější?
Fond je zatím na trhu nový, proto se těžko
hodnotí nejúspěšnější projekt. Průběžně nejlepší parametry vykazuje zatím výstavba
nákupního centra v Děčíně.
Jak dlouho si projekty necháváte v portfoliu?
Investiční horizont je nastaven na tři až pět
let, ale jak jsem zmiňoval výše, vše záleží
na investičním trhu, v případě potřeby se investiční horizont protáhne do lepších zítřků.
Děkuji za rozhovor.
What, in your opinion, is the current situation in the property market like, and how do
you perceive it?
I perceive the residential market in Prague
and Brno very positively. In Prague there is
usually interest either in cheap apartments
or in contrast luxury apartments. It’s promising that the middle segment is once again
slowly beginning to awaken. For offices, the
situation is different. Prague is the absolute priority. And the chosen location is key.
A quality office must be ‘by the metro’, and
I mean here really as close to the underground station as possible. The shopping
centre market is now saturated. There is no
longer a lot of space for new developments
and demand is changing too. Shopping
centres are slowly becoming social centres
and they have to provide more than just a
place for shopping. For commercial property, the problem is generally with the exit.
The Czech market is missing another local
player such as CPI which would increase
the liquidity of the whole Czech market at a
time of stagnation.
Does it pay to invest in property, and why?
What do you see as its main benefits?
Investment in property always pays, but it
has its challenges. You have to choose the right product, timing and especially location.
Potential investors have to follow trends and
changes in the demographic situation in the
Czech Republic. The period for investing in
suburbs is long gone; young people appreciate their free time more and are not willing
to travel from a location outside the city. The
new generation doesn’t want to take care of
a suburban house, but wants instead to live
ROZHOVOR | INTERVIEW
an active life. I believe in diversification of
the investment portfolio. So I would always
put some of an investment in property.
What average yields can be achieved,
and what is the recommended level and
duration of investment?
Every investor should invest in accordance with his personal perception of risk. In
development, yields vary from 10% IRR to
30% IRR depending on the level of risk and
speculation. Every investor has his own investment horizon, it all depends what purpose he is investing in property for. Our investment horizon is three to five years, but
it all depends on the liquidity of the Czech
market and current yield curves.
What kinds of property do you primarily
focus on, and what criteria do you use in
decision-making?
We’re looking for property offered in stress,
or those which need extra capital. Our fund
is set with 20%+ IRR and primarily invests in
development. The main criteria are the IRR,
investment duration, portfolio diversification, synergy with other fund projects and exit
strategy.
In your opinion, which regions are currently attractive for investing in property?
In Bohemia, Prague is always attractive for
all segments. In terms of residential properties, the Brno market is also displaying positive signals. If a senior house project were to
turn up in Prague or nearby, it would be of
great interest to us.
How do you assess the success of a project? What indicators do you use?
We mainly assess projects in accordance
with the IRR and profit, although we assess
some projects in terms of their prestige and
benefits to the company.
Which project in your portfolio was or is
the most successful?
Our fund is still new on the market, so it’s
hard to work out the most successful project.
So far the best figures have been seen for
the shopping centre construction in Děčín.
How long do you leave projects in your
portfolio for?
The investment horizon is set up at three to
five years, but as I said above, it all depends
on the investment market, when necessary
we’ll extend the investment horizon.
FOND RSJ PRIVATE EQUITY
byl založen v roce 2010 pod názvem
5P uzavřený investiční fond. V prosinci roku 2011 bylo akcionáři rozhodnuto o přejmenování fondu na RSJ Private
Equity. RSJ Private Equity je uzavřeným
fondem kvalifikovaných investorů, ve
kterém jsou v současné době spravovány prostředky společníků a partnerů
akciové společnosti RSJ Algoritmic Trading. Do portfolia fondu patří investice
v nemovitostech v České republice i v
zahraničí a investice v projektech v oblasti energetiky, informačních technologií, biotechnologie a dalších investic
private equity. Fond spravuje prostředky v objemu zhruba 100 mil. EUR Fond
je založen podle české legislativy a
spadá pod dozor České národní banky. Při udělování licence Česká národní banka zkoumá především i) původ
kapitálu, který je do fondu vkládán, ii)
důvěryhodnost zakladatelů fondu a iii)
zkušenosti a kvalifikaci vedoucích osob
fondu. Fond měsíčně reportuje České
národní bance o svých investicích a
hospodaření. Fond investuje v oblasti
nemovitostí do bytových, hotelových a
administrativních projektů v České republice a v zahraničí.
MEZI INVESTIČNÍ PROJEKTY
FONDU PATŘÍ:
Centrum Pivovar Děčín
– obchodní centrum Děčín
Uzuri Zanzibar – luxusní hotelový
resort na ostrově Zanzibar
Residence Puerto Aventuras – residenční developerský projekt v Mexiku
Old Town Garden – luxusní residenční developerský projekt v Praze 1
Residence Zlatice – residenční developerský projekt v Praze 3
Kbely Residence – smíšený developerský projekt v Praze 9
Byty Sladkovského – bytový developerský projekt v Plzni
V OBLASTI PRIVATE EQUITY PAK:
MOSTEK energo – výroba elektrické energie ve stabilním regulovatelném
zdroji
Credo Ventures – venture kapitálová společnost
Více fondu také na: www.rsjpe.com
RSJ PRIVATE
EQUITY FUND
was founded in 2010
under the name 5P closed-end investment fund. In December 2011, shareholders decided to rename the fund RSJ Private
Equity. RSJ Private Equity is a closed-end fund of qualified investors in which
the funds of partners of RSJ Algorithmic
Trading are managed. The fund’s portfolio includes investment in property in
the Czech Republic and abroad and
investment in projects in the fields of
energy, information technology, biotechnology and other private equity
investments. The fund manages funds
with a volume of around 100m EUR.
The fund is founded in accordance with
Czech law and falls under the supervision of the Czech National Bank.
When issuing its licence, the Czech
National Bank checks in particular: i)
the origin of the capital invested in the
fund, ii) the credibility of the fund founders, and iii) the experience and qualifications of fund managers. The fund
reports monthly to the Czech National
Bank on its investments and business
results. The fund invests in the property
field into apartment, hotel and administrative projects in the Czech Republic
and abroad.
SOME OF THE FUND’S INVESTMENT
PROJECTS INCLUDE:
Centrum Pivovar Děčín
– Děčín shopping centre
Uzuri Zanzibar – luxury hotel resort
on the island of Zanzibar
Residence Puerto Aventuras – residential development project in Mexico
Old Town Garden – luxury residential project in Prague 1
Residence Zlatice – residential development project in Prague 3
Kbely Residence – mixed-use development project in Prague 9
Byty Sladkovského – apartment
DEVELOPMENT PROJECT IN PLZEŇ
IN THE PRIVATE EQUITY FIELD:
MOSTEK energo – production of
electricity from a stable controllable
source
Credo Ventures – venture capital firm
More about the fund also at:
www.rsjpe.com
Thank-you for the interview.
15
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE
TAMPA BAY, FLORIDA
INVESTOVÁNÍ NA AMERICKÉM
NEMOVITOSTNÍM TRHU
INVESTING IN THE AMERICAN
REAL ESTATE MARKET
Naše americká pobočka již delší dobu provádí sledování vývoje amerického realitního trhu, který se začal před rokem obracet
k růstu. V posledních měsících lze zejména
v oblasti našeho působení v regionu Tampa Bay Metropolitan na Floridě sledovat
velmi dynamický růst poptávky, objemu
obchodů i ceny tzv. ‚průměrné‘ nemovitostí podle Standard & Poor‘s Case-Shiller
Home Price indexu. Domníváme se, že je
nejvyšší čas investovat v tomto regionu do
realitního projektu i přesto, že nás nejlepší
okamžik již o pár měsíců minul. V případě
16
zájmu pro vás máme připravené v současné době v nabídce celkem dva velmi atraktivní projekty.
Proč se domníváme, že jsou stávající investiční příležitosti atraktivní? Jsou zajímavé
v porovnání s ostatními příležitostmi na evropském trhu, ale zejména jejich atraktivita spočívá ve spojení s cyklicitou realitního trhu a potenciálem absolutního růstu
na realitním trhu v dané oblasti. Ten lze
očekávat v následujících pěti letech, kdy
se předpokládá růst hodnoty trhu zejména rezidenčních nemovitostí a s tím spoje-
ným stavebním průmyslem rezidenčního
bydlení okolo 8-10% ročně. Tento růst trhu
se samozřejmě nedá do korektních modelů postavených na čisté současné hodnotě implementovat, ale jeho dopad do IRR
vlastních investic, pokud se naplní očekávání růstu, je u kvalitních projektů, které
máme v nabídce se střední dobou exitu tři
roky od akvizice, při růstu průměrně 5%
ročně 25%-30% ročního výnosu z investovaného kapitálu.
Situace na trhu v oblasti Tampa Bay Metropolitan je velmi podobná situaci na re-
TÉMA ČÍSLA | THEME OF THE ISSUE
zidenčním nemovitostním trhu v Praze v
letech 2004 až 2009, kdy trh rostl o cca
10-12% ročně. Bohužel nemovitostní trh
v Praze je v této chvíli (na rozdíl od nemovitostní krizí vyčištěného trhu na Floridě) trhem se stagnujícími cenami nemovitostí, vysokou mírou konkurence, nízkou likviditou
realizovaných projektů, nepřiměřeně vysokým množstvím zásob dokončených a neprodaných bytů a domů. Dále pražský trh
charakterizuje netransparentnost a velmi
malý a regionální objem, na němž jen málo
působí pohyb pracovní síly; a nakonec se
jedná o trh s množstvím nekvalitních projektů ve fázi před realizací, jejichž účetní hodnotu odmítají mnohé financující instituce
a vlastníci přehodnotit z různých důvodů
na tržní hodnotu. Uměle tak udržují ceny
na trhu mimo oblast, ve které jsou dané
projekty realizovatelné na trhu.
Všechny tyto aspekty činí z nemovitostního
zejména rezidenčního trhu v Praze v porovnání například s trhem ve vybraných lokalitách USA (kde dochází k nárůstu populace, růstu cen nemovitostí, nedostatečným
zásobám realizovaných nemovitostní na
trhu stejně jako krizí vyčištěnými předraženými projekty a vysokou mírou transparentnosti trhu), jakým je například oblast Sarasoty na Floridě, trh extrémně neatraktivní a
s výnosy na poloviční úrovni trhu USA
a nepřiměřenými riziky malého a netransparentního trhu.
Doporučujeme nyní investovat do kvalitních projektů v USA v metropolitní oblasti
Tampa Bay a máme pro vás v případě zájmu připraveno několik kvalitních projektů.
For some time, our American branch has
been monitoring the development of the
American real estate market, which began
to grow again a year ago. In recent months
in our area of operation in particular, the
Tampa Bay Metropolitan Area in Florida, a
very dynamic growth in demand, volume of
sales and prices of the so-called ¬‘average’
property according to Standard & Poor‘s
Case-Shiller Home Price index can be observed. We think now is the ideal time to
invest in a real estate project in this region
despite the best moment having passed us
a few months ago. If interested, we have a
total of two very attractive projects in our
portfolio currently ready for you.
Why do we think that the current investment
opportunities are attractive? They are attractive in comparison with other opportunities on the European market, but their attraction is particular in linking the cyclicity
of the real estate market and the potential
for absolute growth in the real estate market in the particular region. This can be expected in the next five years, when growth
in market values is predicted for residential properties in particular and the related
residential construction industry of around
8-10% annually. This market growth cannot
be implemented in real models set up purely on current values, but its effect on the
IRR of your investments, if expected growth
is achieved, with a medium exit period of
three years from acquisition with a growth
of an average 5%, can result in 25-30% annual yield from the invested capital for the
by its non-transparency and very small and
regional volume, which is only to a limited
extent affected by workforce movements;
furthermore, it is a market with a large number of poor quality projects in a pre-implementation phase whose book values many
financing institutions and owners refuse to
reassess for various reasons to the market
value. As such, market prices are artificially
maintained outside the region in which the
projects are implementable on the market.
All these aspects make the property market
in Prague, especially the residential market,
extremely unattractive in comparison with
quality projects we have in our portfolio.
The situation in the market in the Tampa Bay
Metropolitan Area is very similar to the situation in the residential property market in
Prague from 2004 to 2009, when the market grew by approx. 10-12% annually. Unfortunately, the property market in Prague
at the moment (in contrast to the property
crisis-cleaned market in Florida) has stagnating property prices, a high level of competitiveness, low liquidity of implemented
projects, and an excessively high amount
of finished and unsold apartments and houses. The Prague market is also characterised
the market in selected regions of the USA
(where there is population growth, property
prices growth, insufficient numbers of realised property on the market plus crisis-cleaned overpriced projects and a high level of
market transparency), with yields half the level of the US market and the excessive risks
of a small and non-transparent market.
We recommend investing now in quality
projects in the USA in the Tampa Bay Metropolitan Area, and we have a number of
high quality projects ready for you if you
are interested.
17
FOTOREPORT | PHOTOREPORT
ZE ŽIVOTA EDIFICE
FROM THE LIFE OF EDIFICE
Stále se něco děje, proto vám v nové rubrice EDIFICE NEWS
přinášíme fotoreportáž z předchozího čtvrtletí.
Something is always happening, which is why we’re bringing
you photo stories from the past quarter in our new EDIFICE
Developerský projekt Rezidence Zlatice park Vítkov pod naším
vedením roste den za dnem. Již nyní jsme na úrovni +-0.000 a
stavební práce pokračují úspěšně dál. Projekt 71 kvalitních nadstandardních bytů a 5 komerčních prostor bude bude dokončen
v příštím roce. / Zlatice residential project is growing under our
direction each day. We’re now at ground floor level and construction work is successfully continuing. The project containing
71 luxury apartments and 5 commercial space will be completed next year.
Během říjnové přehlídky Designblok jsme široké veřejnosti představili projekt Rezidence Zlatice park Vítkov v Praze. Samostatný výstavní pavilon v Superstudiu Nákladové nádraží Žižkov ukázal spojení
moderní architektury, blízkosti přírody a centra města, jež charakterizují Rezidenci Zlatice park Vítkov. / During the October Designblok we presented the project to the general public Residence
Zlatice park Vítkov in Prague. Separate pavilion at Superstudio Nákladové nádraží Žižkov show combines modern architecture, close
to nature and the city, which characterize the Residence Zlatice.
Celý měsíc září jsme organizovali u pražského nákupního centra Atrium Flora propagační akci rezidenčního projektu Zlatice.
Kromě tabletu pro všechny uzavřené rezervace jeden z návštěvníků našeho výstavního pavilonu vyhrál na víkend automobil BMW.
We’ve organised a promotional event for Zlatice residential project for a whole month of September at Prague’s Atrium Flora shopping
centre. As well as tablets for all reservations made, one of the visitors to our exhibition pavilion won a BMW for the weekend.
18
NAŠE SLUŽBY | OUR SERVICES
REALITNÍ BUSINESS DEVELOPEMENT
REAL ESTATE BUSINESS DEVELOPMENT
Nabízíme komplexní služby poradenství a managementu při investování do realitního projektu, včetně přípravy kvalitního a realistického
business plánu (finančního modelu projektu), přípravy kvalitního nastavení parametrů projektu pro optimální využití bankovního financování stejně jako průběžné řízení projektu a kvalitní nástroje průběžného
monitoringu průběhu projektu zacílené výhradně na maximalizaci časového výnosu z Vašeho investovaného kapitálu. Prostřednictvím naší
dceřiné společnosti EDIFICE real estate & financing, s.r.o. jsem Vám
potom schopni zprostředkovat i vyhledání atraktivní realitní investiční
příležitosti v ČR, SR, Rumunsku či USA.
We provide comprehensive advisory and management services for investment in real estate projects, including preparation of a high quality
and realistic business plan (project financial model), preparation for
project parameters to be correctly set for the optimal use of bank financing, and continuous project management and quality tools for continuous monitoring during the project focused exclusively on maximising
the return over time on your invested capital. Through our subsidiary,
EDIFICE real estate & financing, s.r.o., we are then able to mediate the
search for an attractive real estate investment opportunity in the Czech
Republic, Slovakia, Romania or the USA.
DEVELOPEMENT MANAGEMENT
DEVELOPMENT MANAGEMENT
Nabízíme komplexní služby developerského investičního řízení realitního projektu od A do Z za investora z pohledu investora jako developera. Jsme připraveni pro Vás řídit zcela komplexně a samostatně na
bázi zadaných výnosových parametrů celý proces investiční výstavby,
od řízení celého týmů projektantů, architektů, realitních agentů, projektového a cenového managementu, bankovního dohledu, bankovních
konzultantů, právníků a dalších členů týmu. Zajistíme pro Vás komplexní přípravu kvalitního smluvního rámce celého projektu, vztahy s dotčenými orgány státní správy a samosprávy, sousedy, stejně jako zastupování vůči budoucím, kupujícím jednotek, nájemců budovaných prostor
stejně jako dodavatelů Vašich výrobních technologických celků a to
vše při implementaci našeho robustního systému developerského řízení
postaveného na naší interní metodice development managementu.
We provide comprehensive developer investment management services for real estate projects from A to Z for the investor from the perspective of the investor as developer. We’re ready to manage the
whole process of capital construction, completely and independently on the basis of the required yield parameters, from management of
the whole project team, architects, real estate agents, project and cost
management, banking supervision, banking consultants, lawyers and
other team members. We’ll secure the complete preparation of a high
quality contractual framework for the complete project, relations with
relevant government and regional authorities and neighbours, as we’ll
represent you towards future unit buyers and tenants, plus suppliers of
your production technology, and all this while implementing our robust
development management system based on our internal development
management methodology.
PROJEKTOVÉ ŘÍZENÍ
Nabízíme komplexní služby projektového řízení jak nájemcům, tak investorům nebo developerům. Naším cílem je zajištění profesionálního
řízení vývoje stavebního projektu od investičního záměru přes projektovou přípravu po realizaci metodou identifikace a plnění krátkodobých srozumitelných cílů. Naší filozofií projektového řízení je zajištění
informovanosti klienta, jež umožňuje činit kvalifikované rozhodnutí, na
jejichž základě zajistíme kompletní provedení těchto rozhodnutí včetně
zajištění zpětné vazby a poradenství k jednotlivým krokům klienta.
CENOVÉ ŘÍZENÍ
Dále nabízíme balík služeb cenového řízení od úvodní fáze investičního záměru po zaúčtování realizovaného díla včetně poradenství dodavatelského systému, smluvní koordinace a cenového vyjednávání.
Naším cílem je implementovat expertízu v procesu finančního a cenového řízení do procesu řízení s dosažením optimální kvality ve stanoveném časovém horizontu a finančním rámci. Naše technika cenového
řízení je specificky zaměřena na efektivní cenové plánování, kontrolu,
monitoring a reportování na základě stanovených priorit.
TECHNICKÝ DOZOR A ŘÍZENÍ SUBDODAVATELŮ
Zahrnuje služby cenového řízení od úvodní fáze investičního záměru
po zaúčtování realizovaného díla včetně poradenství dodavatelského
systému, smluvní koordinace a cenového vyjednávání. Naším cílem je
implementovat expertízu v procesu finančního a cenového řízení do
procesu řízení s dosažením optimální kvality ve stanoveném časovém
horizontu a finančním rámci. Naše technika cenového řízení je specificky zaměřena na efektivní cenové plánování, kontrolu, monitoring a
reportování na základě stanovených priorit.
PROJECT MANAGEMENT
We offer complete project management services to tenants, plus investors and developers. Our goal is to secure the professional management of the construction project from the investment plan through
project preparation to realisation of the method for identifying and meeting short-term comprehensible goals. Our project management philosophy is to ensure the client is well-informed, allowing him to make
informed decisions, on which basis we secure full execution of these
decisions, including providing feedback and advice on specific steps
made by the client.
QUANTITY SURVEYING MANAGEMENT
We also offer a package of quantity surveying management services
from the initial investment project phase, to the implemented work
accounts processing, including supply system advisory services, contractual co-ordination and price negotiations. Our goal is to implement
our expertise in financial and price management into the management
process to achieve optimum quality within the determined time and financial limits. Our price management technique is specifically focused
on effective price planning, control, monitoring and reporting on the
basis of the determined priorities.
TECHNICAL SUPERVISION
AND SUBCONTRACTOR MANAGEMENT
Includes price management services from the initial investment project
phases to charging for the realised job including supply system advisory services, contractual co-ordination and price negotiations. Our
goal is to implement our expertise in financial and price management
into the management process to achieve optimum quality within the
determined time and financial limits. Our price management technique
is specifically focused on effective price planning, control, monitoring
and reporting on the basis of the determined priorities.
19
KLÍČOVÍ LIDÉ EDIFICE PRO VÁS
YOUR EDIFICE KEY PEOPLE
JAN HORČIČKA
Ředitel
a jednatel společnosti

Executive Director
DAVID LAWN
Finanční ředitel
společnosti

Financial Director
TOMÁŠ FETTERS
Ředitel oddělení
cenového řízení

Head of Price
Management
EDIFICE NEWS
číslo I number: 02 I podzim 2013 I autumn 2013
Vydává | Published by EDIFICE construction & consulting, s.r.o.; Návršní 2030/8, Praha 4, 140 00
Tel.: +420 244 461 889, Email: [email protected]
Editor: Radek Váňa I Idealab
Redakční spolupráce | Co-editor: Jan Škoda I EDIFICE construction & consulting
Foto | Photography: archiv
Grafika | Graphics: Tereza Čermáková I Idealab
Kontakt | Contact: [email protected]
© 2013 EDIFICE construction & consulting. Všechna práva vyhrazena. / All rights reserved.
Navštivte www.edifice.cz, kde najdete náš newsletter volně ke stažení.
Visit www.edifice.cz, where you will find our newsletter available to download.
www.edifice.cz
20
JIŘÍ KRÁL
Ředitel oddělení
projektového řízení

Head of Project
Management
Download

stáhnout - Edifice