VYHOTOVENÍ Č. 1 2 3
ZNALECKÝ POSUDEK
č.251-26/2010
O STANOVENÍ CENY AKCIÍ SPOLEČNOSTI
Q W E R a.s.
Objednatel :
QWER a.s.
IČ: 284 49 215
Bořivojova 878/35
Praha 3, Žižkov
PSČ 130 00
Účel posudku:
Odhad ceny předmětu dražby ve smyslu
ust. §13 odst.1 zák. č. 26/2000 Sb.,
o veřejných dražbách v platném znění
Posudek vypracoval:
Ing. Libor Buček
Trávník 2083
686 03 Staré Město
Ocenění provedeno ke dni:
30. září 2010
Datum vyhotovení:
30. prosince 2010
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
PROHLÁŠENÍ
Já, níže podepsaný, Ing. Libor Buček prohlašuji, že
•
nemám v současné době a ani v budoucnosti nebudu mít osobní zájem na majetku,
který je předmětem tohoto posudku
•
je vyloučeno jakékoli personální propojení či jiné důvody, které by mohly zpochybnit
moji nezávislost
•
předpokládám plný soulad se všemi zákony a předpisy v České republice a odpovědné
vlastnictví a správu vlastnických práv
•
podklady poskytnuté objednatelem pro účel tohoto ocenění nebyly prověřovány a byly
považovány za správné, pravdivé a reálné
•
veškeré změny informací nebo základních předpokladů, z nichž jsem při ocenění
vycházel, by mohly mít významný vliv na výslednou hodnotu ocenění
•
v posudku byly respektovány všechny podstatné skutečnosti, které mi byly v době
zpracování ocenění známé
•
odhadnutá hodnota respektuje obecné podmínky trhu k datu ocenění
•
toto ocenění bylo provedeno pouze pro účel stanovený v tomto posudku a nejsem
odpovědný za jakékoli jiné použití tohoto posudku než pro tento účel
Strana 2
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
1. ÚVOD
1.1. ZÁKLADNÍ POJMY
Cena je pojem používaný pro částku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží
nebo službu. Vzhledem k finančním možnostem, motivacím nebo zájmům kupujícího nebo
prodávajícího může nebo nemusí mít cena zaplacená za zboží či služby vztah k hodnotě,
kterou tomuto zboží nebo službě mohou připisovat jiní. Cena je indikací relativní hodnoty
připisované zboží konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách. S touto definicí je
v souladu i aktuální definice ceny, uvedená v zákoně č.151/97 Sb., o oceňování majetku:
…obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně
obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají
na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího, nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní
vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná
majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim.
Hodnota je ekonomický pojem, je výrazem schopnosti zboží být předmětem směny. Hodnota
není skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní
definice hodnoty. Hodnota by měla být výsledkem střetu nabídek kupujícího a prodávajícího.
Protože není tato podmínka splněna, je prováděno ocenění. Výsledkem je potom stanovení
tržní hodnoty, ale ta není hodnotou směnnou, již realizovanou, ale potencionálním
východiskem pro cenové jednání o individuální koupi. Základem hodnoty v odhadu je
objektivní (tržní) hodnota („fair value“) vyjádřená v peněžních jednotkách (v české právní
terminologii cena obvyklá). Tato objektivní hodnota je definována v souladu s doporučeními
Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets)
jako finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním
kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě
zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o dané věci.
Podnikem se rozumí soubor hmotných, jakož i osobních a nehmotných složek podnikání.
K podniku náleží věci, práva a jiné majetkové hodnoty, které patří podnikateli a slouží
k provozování podniku nebo vzhledem ke své povaze mají tomuto účelu sloužit.
Čistým obchodním majetkem je obchodní jmění po odečtení veškerých závazků vzniklých
podnikateli v souvislosti s podnikáním, je-li právnickou osobou. Obchodním majetkem
právnické osoby rozumíme veškerý její majetek.
Vlastní kapitál tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze
se vykazuje na straně pasiv.
Strana 3
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
1.2. ZNALECKÝ ÚKOL
Znaleckým úkolem je odhadnout cenu předmětu dražby v místě a čase obvyklou ve smyslu
ustanovení §13 odst. 1 zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění.
1.3. PŘEDMĚT OCENĚNÍ
Předmětem posudku je ocenění 873 019 ks akcií v jednotkové jmenovité hodnotě 1,-Kč, na
majitele vydaných společností QWER a.s., se sídlem Bořivojova 878/35, 130 00 Praha 3,
Žižkov, IČ: 284 49 215, která byla zapsána do obchodního rejstříku, vedeného Městským
soudem v Praze, dne 1. září 2008, oddíl B, vložka 14591 (dále též jen jako „QWER“ nebo
„společnost“). Ocenění předmětných akcií je provedeno ke dni 30. září 2010.
1.4. DRAŽBA CENNÝCH PAPÍRŮ
Ustanovení § 214 odst. 4 zák.č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění, upravuje
postup nakládání s listinnými cennými papíry nástupnické společnosti, které nejsou
kótované a které nebyly akcionáři rozdělované společnosti převzaty ani v dodatečné
přiměřené lhůtě. Tyto akcie prodá představenstvo prostřednictvím obchodníka s cennými
papíry bez zbytečného odkladu na účet dotčené osoby ve veřejné dražbě.
1.5. PRÁVNÍ RÁMEC OCEŇOVÁNÍ
V České republice upravuje oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot pro účely
stanovené zvláštními předpisy zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Majetek a služba
se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Jiným
způsobem oceňování se rozumí
a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení
předmětu ocenění v místě ocenění a podle stavu ocenění
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně
dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek
obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo
obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci
odvozením z ceny jiné funkčně související věci
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět
ocenění zní nebo která je jinak zřejmá
e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na
základě předpisů o účetnictví
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve
stanoveném období na trhu
g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho
prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen
Oceňování kótovaných cenných papírů obchodovaných na regulovaném trhu upravuje §19
odst.1 písm.a)
Strana 4
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
„Kótované cenné papíry tuzemské nebo zahraniční, obchodované na tuzemském
regulovaném trhu nebo současně na tuzemském i zahraničním regulovaném trhu, se oceňují
kurzem vyhlášeným na tuzemské burze v den ocenění. Pokud nebylo v den ocenění cenným
papírem na tuzemské burze obchodováno, ocení se posledním kurzem vyhlášeným na
tuzemské burze v období přecházející 30 dnů přede dnem ocenění, pokud byl v tomto dni
cenný papír obchodován. Nebyl-li cenný papír obchodován na tuzemské burze v těchto
posledních dnech, ocení se nejnižším dosaženým kurzem vyhlášeným ve stejném období u
ostatních organizátorů tuzemského mimoburzovního trhu cenných papírů.“
Oceňování kótovaných cenných papírů neobchodovaných na regulovaném trhu a
nekótovaných cenných papírů stanovuje §20 odst.1 písm.a)
„Kótované cenné papíry neobchodované na regulovaném trhu a nekótované cenné papíry se
oceňují takto:
a) akcie a podílové listy uzavřených podílových fondů podílem, v jehož čitateli je vlastní
kapitál a akciové společnosti nebo uzavřeného podílového fondu podle účetní závěrky za
předchozí účetní období, pokud není prokázána jiná hodnota vlastního kapitálu, a ve
jmenovateli počet vydaných akcií nebo podílových listů převedený na shodnou emisní
hodnotu
Oceňování podniku je upraveno v § 24
„Podnik nebo jeho část se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle
tohoto zákona sníženým o ceny závazků.“
Je umožněno provést ocenění výnosovým způsobem či v kombinaci s majetkovým oceněním.
1.6. METODY OCEŇOVÁNÍ AKCIÍ
Finanční ocenění akcií si klade za cíl vyjádřit jejich hodnotu peněžitým ekvivalentem. Při
stanovování výsledné peněžité hodnoty se používají v zásadě tři skupiny oceňovacích metod:
majetkové metody, metody výnosové, metody porovnávací a metody kombinované
1.6.1. OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY MAJETKU (MAJETKOVÉ METODY)
1.6.1.1. METODA ÚČETNÍ HODNOTY
Metoda účetní hodnoty vychází z informací zjištěných v účetnictví. Schopnost zobrazit
reálnou hodnotu majetku ke dni ocenění je omezena platnými postupy účtování, které
nezobrazují reálnou hodnotu majetku poněvadž
• účetní hodnota aktiv je vyjádřena v historických pořizovacích cenách
• účetní hodnota zásob, materiálu a výrobků nevyjadřuje aktuální nákupní či prodejní cenu
• o pohledávkách je účtováno v nominálních hodnotách
Účetní hodnota vlastního kapitálu představuje rozdíl mezi účetní hodnotou celkových aktiv a
účetní hodnotou všech závazků. Na účetní hodnotu vlastního kapitálu je třeba pohlížet jako
na výchozí hodnotu pro jednoduché zjištění hodnoty podniku.
Strana 5
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
1.6.1.2. METODA SUBSTANČNÍ HODNOTY
Substanční hodnotou podniku rozumíme souhrn relativně samostatných ocenění
jednotlivých majetkových složek z pohledu jejich zapojení do fungujícího podniku (princip
going concern). Tato metoda je nejbližší pojetí § 24 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o
oceňování majetku. U jednotlivých složek aktiv je zjišťována jejich reprodukční hodnota
snížená o patřičné opotřebení. Takto zjištěná hodnota představuje substanční hodnotu
brutto. Náklady na znovupořízení pro ocenění substanční hodnoty je možné zjišťovat
několika způsoby:
•
•
•
•
•
•
metoda tržního porovnání (vychází z již realizovaných prodejů ekvivalentního majetku)
metoda výnosová (výnos představuje diskontovaný budoucí finanční tok spojený s danou
majetkovou částí)
metoda indexová (vychází z historických cen, které jsou upraveny cenovým indexem)
přímé zjišťování cen (odvozením z kalkulací a ceníků)
oceňování podle zvolené jednotky (přepočtem na zvolenou jednotku)
metoda funkčního zjišťování cen (kombinace předchozích metod)
1.6.1.3. METODA LIKVIDAČNÍ HODNOTY
V případě podniků v likvidaci či ztrátových podniků je kalkulována likvidační hodnota
podniku. Likvidační hodnotou se rozumí součet prodejních cen jednotlivých majetkových
složek podniku po úhradě nákladů spojených s likvidací. V ocenění podniku likvidační
hodnota tvoří dolní hranici ocenění hodnoty podniku a je kritériem úvah o sanaci podniku.
Pokud je likvidační hodnota vyšší než jeho výnosová hodnota po sanaci, je neekonomické
provádět revitalizaci podniku a lépe přistoupit k likvidaci podniku.
1.6.2. OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY VÝNOSŮ (VÝNOSOVÉ METODY)
1.6.2.1. METODA VOLNÉHO PENĚŽNÍHO TOKU PRO VLASTNÍKY A VĚŘITELE
Metoda volného peněžního toku pro vlastníky a věřitele (Free Cash Flow to the Firm) vychází
z peněžního toku podniku financovaného pouze vlastním kapitálem a reálná struktura
financování se respektuje pomocí diskontní sazby. Výsledkem této metody je stanovení
hodnoty podniku. Hodnota vlastního kapitálu se stanoví následně jako rozdíl hodnoty
podniku a cizího kapitálu vyvolávajícího náklady na počátku plánovacího období. Jednotlivé
modifikace této metody se odlišují způsobem stanovení pokračující hodnoty, kterou lze
stanovit pomocí
• perpetuity, tvořené součtem diskontovaného volného peněžního toku 2. fáze
• na základě odhadu poměru tržní ceny akcie a zisku dosaženého na akcii (P/E)
• tzv. likvidační hodnoty, představující odhad ocenění podniku na počátku 2. fáze
• pomocí účetní hodnoty podniku na konci plánovacího období
• modelu tvorby hodnoty (tempo růstu čistého provozního zisku a rentability čistých
investic)
1.6.2.2. METODA VOLNÉHO PENĚŽNÍHO TOKU PRO VLASTNÍKY
Metoda volného peněžního toku pro vlastníky (Free Cash Flow to the Equity) vychází
z čistého peněžního toku pro vlastníky (v podobě zisku zadrženého ve firmě, resp. dividend a
podílů na zisku), zbývajícího po úhradě úroků a splátek cizího kapitálu, poskytnutého věřiteli.
Strana 6
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
Hodnota 2. fáze se stanoví opět pomocí perpetuity. Tato metoda vede primárně ke
stanovení hodnoty vlastního kapitálu, takže hodnota podniku se stanoví následně jako
součet zjištěné hodnoty vlastního kapitálu a cizího úročeného kapitálu na počátku
plánovacího období.
1.6.2.3. METODA EKONOMICKÉ PŘIDANÉ HODNOTY
Metoda ekonomické přidané hodnoty vychází z výpočtu veličiny, o kterou čistý provozní zisk
převyšuje náklady investovaného kapitálu (tzv. Economic Value Added – EVA®). Hodnotu
podniku tvoří součet hodnoty 1. fáze (souhrn diskontované ekonomické přidané hodnoty za
plánovací období), hodnoty 2. fáze (diskontovaná perpetuita) a celkového investovaného
kapitálu na počátku plánovacího období. Podobně jako v předchozí metodě vede tato
metoda primárně ke stanovení hodnoty vlastního kapitálu, takže hodnota podniku se stanoví
následně jako součet zjištěné hodnoty vlastního kapitálu a cizího úročeného kapitálu na
počátku plánovacího období.
1.6.2.4. METODA MINULÝCH KAPITALIZOVANÝCH ČISTÝCH VÝNOSŮ
Metoda minulých kapitalizovaných čistých výnosů vychází z tzv. odnímatelného čistého
výnosu, tj. velikosti prostředků, které je možné rozdělit vlastníkům. Hodnotu podniku lze pak
stanovit z odnímatelných čistých výnosů dosahovaných v minulosti zpravidla po období 3 až
5 let. Výsledkem je pak primárně hodnota vlastního kapitálu.
1.6.2.5. DIVIDENDOVÉ DISKONTNÍ MODELY
Výnos pro akcionáře plynoucí ve formě dividendy a kapitálového zhodnocení je základem
pro výpočet hodnoty akcií pomocí dividendových diskontních modelů. Pro aplikaci těchto
modelů jsou nutné následující předpoklady:
•
•
•
ustálená struktura financování
stabilní dlouhodobá dividendová politika (ustálený výplatní poměr)
vysoká závislost mezi dividendou a volným peněžním tokem pro akcionáře
Základním dividendovým diskontním modelem je Gordonův model pro stabilní růst
A=
kde
DIV
r−g
A……...hodnota akcie
DIV…..dividenda
r……....požadovaná výnosová míra pro akcionáře
g…..….předpokládaná míra růstu dividend
Strana 7
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
1.6.3. OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY TRHU (TRŽNÍ METODY)
1.6.3.1. POROVNÁVACÍ METODA
Při tomto přístupu k ocenění znalec odhaduje hodnotu oceňovaného podniku na základě
porovnání hodnot podniků srovnatelných s oceňovaným podnikem na rozvinutém trhu mezi
nezávislými účastníky. Základem této metody je důkladná analýza stavu a vývoje
hospodářství jako celku, analýza stavu a vývoje příslušného odvětví a taktéž podrobná
finanční analýza podniku. Nutným vstupním parametrem k stanovení hodnoty podniku je i
dostatečná databáze hodnot srovnatelných podniků. Výběrem vhodných multiplikátorů,
které zohledňují rozdíly mezi vybranými ukazateli oceňovaných a srovnávaných podniků, se
zjistí výsledná hodnota.
1.6.4. OCENĚNÍ KOMBINACÍ JEDNOTLIVÝCH METOD
1.6.4.1. METODA KAPITALIZOVANÝCH MIMOŘÁDNÝCH ČISTÝCH VÝNOSŮ
Celková hodnota podniku se zde skládá z hodnoty substance a hodnoty „firmy“. Hodnota
„firmy“ je v tomto případě chápana jako rozdíl mezi výnosovou hodnotou a substanční
hodnotou a představuje v případě silných podniků goodwill a v případě slabých podniků
badwill. Základem hodnoty „firmy“ je kapitalizovaný mimořádný čistý výnos, který
představuje rozdíl mezi celkovým čistým výnosem podniku a čistým výnosem, který bychom
měli dostat při normálním zúročení vloženého kapitálu.
1.7. PŘEDNOSTI A NEDOSTATKY JEDNOTLIVÝCH METOD
Žádná z oceňovacích metod není univerzální. Každá metoda má jak své přednosti, tak i
omezení a záleží na situaci společnosti, jaká z uvedených metod bude pro její ocenění
optimální. Před výběrem metody oceňování je třeba zvážit vypovídající schopnosti metod
v podmínkách České republiky, účel ocenění a dále specifické okolnosti úkolu znalce.
Z metodického hlediska je za nejobjektivnější ocenění považováno výnosové ocenění
metodou diskontovaných peněžních toků, které vychází z výnosu z předmětu ocenění
skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek
obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Výnosový způsob ocenění je teoreticky
nejsprávnější metodou, poněvadž představuje pro akcionáře hodnoty určené očekávanými
příjmy.
Substanční hodnotu lze zjistit bez ohledu na podmínky na kapitálovém trhu. Korektní analýza
substanční hodnoty je založena na znalosti situace na trhu a reálnými aktivy, přičemž u aktiv
specifických, neobchodovaných může určování jejich reprodukčních cen narážet na poměrně
značné obtíže. Další nevýhodou substanční hodnoty je skutečnost, že opomíjí hodnotu
nehmotných složek nezahrnutých v rozvaze společnosti. I přes tyto nedostatky je substanční
hodnota jednou ze základních oceňovacích metod společnosti.
Metody tržního porovnání se týkají společností, které jsou běžně obchodovány na burze.
Předpokládá rozvinutý kapitálový trh, trh se společnostmi a dostatečné informace o
transakcích na nich probíhajících. Disponibilita těchto informací, resp. existence
reprezentativní srovnávací základny je v podmínkách ČR zatím hlavní příčinou nízké
vypovídající schopnosti této metody.
Strana 8
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
2. ÚDAJE O SPOLEČNOSTI
Obchodní firma:
IČ:
Sídlo:
Právní forma:
Základní kapitál:
Datum vzniku:
QWER a.s.
284 49 215
Bořivojova 878/35, 130 00 Praha 3, Žižkov
akciová společnost
21 920 000,- Kč
1. září 2008
Statutární orgán – představenstvo:
Představenstvo je kolektivním statutárním orgánem společnosti, jež řídí činnost společnosti a
jedná jejím jménem
předseda představenstva:
Ing. Vít Ryjáček, r.č. 680327/1904
Teplice, Přítkovská 1501, PSČ 415 01
den vzniku funkce: 1.září 2008
den vzniku členství v představenstvu: 1.září 2008
místopředseda
představenstva:
Ing. Bohumil Hála, r.č. 740622/3594
Praha 3, Žižkov, Pospíšilova 1281/3, PSČ 130 00
den vzniku funkce: 11.února 2009
den vzniku členství v představenstvu: 1.září 2008
člen představenstva:
Ing. Jaroslav Šmíd, r.č. 730920/3605
Stěžery, Zámecká 292, PSČ 503 21
den vzniku členství v představenstvu: 1.září 2008
Dozorčí rada:
Kontrolním orgánem společnosti je dozorčí rada, která dohlíží na výkon působnosti
představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti společnosti.
předseda dozorčí rady:
Pavel Suda, r.č. 680313/1302
Praha 10, Petrovická 4, PSČ 100 00
den vzniku funkce: 2.září 2010
den vzniku členství v dozorčí radě: 2.září 2010
člen dozorčí rady:
Petr Erben, r.č. 661110/1783
Žacléř, Josefa Jarosche 337, PSČ 542 01
den vzniku členství v dozorčí radě: 2.září 2010
člen dozorčí rady:
Ludmila Erbenová, r.č. 695316/3591
Žacléř, Josefa Jarosche 337, PSČ 542 01
den vzniku členství v dozorčí radě: 2.září 2010
2.1. HISTORIE SPOLEČNOSTI
Společnost vznikla rozdělením odštěpením společnosti Pankrác, a.s., IČ 60193077, se sídlem
Praha 4, Michle, Budějovická 64/5, PSČ 140 00, zapsané v obchodním rejstříku vedeném
Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 2302.
Strana 9
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
Společnost QWER a.s., jako nástupnická společnost, převzala v rámci rozdělení odštěpením
část jmění rozdělované společnosti Pankrác, a.s., včetně práv a povinností pracovněprávních
vztahů, v rozsahu definovaném projektem rozdělení ze dne 29.7.2008.
2.2. PŘEDMĚT PODNIKÁNÍ
- výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
2.3. PŘEDMĚT ČINNOSTI
- pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor s poskytováním pouze základních služeb,
zajišťujících řádný provoz
2.4. AKCIE
Druh CP:
Forma CP:
Podoba:
Registrace CP:
Počet akcií:
Nominální hodnota:
Celkový objem emise:
Převoditelnost akcií:
akcie kmenové
akcie na majitele
listinná
nekótovaný CP
21 920 000 ks
1,- Kč/akcie
21,920.000,-Kč
není omezena
2.5. ÚDAJE O AKCIONÁŘÍCH
Společnost nemá většinového vlastníka (ve smyslu § 66a, odst. 1 obchodního zákoníku, akcie
znějí na majitele a společnosti není znám akcionář s podílem větším než 40%.
2.6. ZAMĚSTNANCI SPOLEČNOSTI
Společnost v průběhu roku 2009 měla 1 zaměstnance, osobní náklady činily 843 Kč.
2.7. ÚDAJE O SOUDNÍCH, SPRÁVNÍCH NEBO ROZHODČÍCH ŘÍZENÍCH
Znalci nejsou známé žádné informace o soudních, správních nebo rozhodčích řízeních, které
by mohly mít významný vliv na finanční situaci společnosti.
Strana 10
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
2.8. MAJETEK A ZÁVAZKY SPOLEČNOSTI
Ke dni 30. září 2010 společnost QWER a.s. vykazuje ve svém účetnictví majetek a závazky
takto:
v tis. Kč
Aktiva celkem
Dlouhodobý majetek
55 874
14 780
54 818
13 724
Dlouhodobý majetek tvoří dlouhodobý hmotný majetek a dlouhodobý finanční majetek.
Dlouhodobý majetek představuje 25% z celkových aktiv. V účetnictví podniku je dlouhodobý
majetek vykazován takto:
Samostatné věci movité
Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
Podíly pod podstatným vlivem
Jiný dlouhodobý finanční majetek
Zálohy na dlouhodobý finanční majetek
Oběžná aktiva
2 401
20
5 210
5 438
1 711
1 345
20
5 210
5 438
1 711
41 018
41 018
Oběžná aktiva se sestávají z krátkodobých pohledávek a krátkodobého finančního majetku.
Podíl oběžných aktiv na aktivech celkových činí 75%. V účetnictví podniku jsou oběžná aktiva
vykazována takto:
Krátkodobé pohledávky z obchodních vztahů
Stát – daňové pohledávky
Jiné pohledávky
Peníze
Účty v bankách
Krátkodobé cenné papíry
Ostatní aktiva
3 389
168
12 065
2 375
1 344
21 677
3 389
168
12 065
2 375
1 344
21 677
76
76
v tis. Kč
Pasiva celkem
Vlastní kapitál
Základní kapitál
Kapitálové fondy
Výsledek hospodaření minulých let
Výsledek hospodaření běžného účetního období
54 818
54 818
21 920
32 333
0
- 431
Vlastní kapitál představuje 100% z celkových pasiv. Poměr základního kapitálu na pasivech
činí 40%.
Strana 11
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
3. POUŽITÝ ZPŮSOB OCENĚNÍ
Hodnota podniku je podle obchodního zákoníku platného v České republice obecně
pojímána jako hodnota aktiv snížená o hodnotu dluhů. Při určování této hodnoty je třeba
rozlišovat hodnotu tržní a hodnotu subjektivní. Subjektivní hodnotou je hodnota z pohledu
konkrétního investora. Měla by odrážet jeho konkrétní možnosti, cíle i náklady příležitosti.
Tržní hodnota by měla vyjadřovat názor trhu, resp. širšího okruhu investorů na perspektivu
podniku a zároveň na alternativní výnosnost investic do běžně obchodovaných cenných
papírů na kapitálovém trhu.
Cílem tohoto znaleckého posudku stanovit tržní hodnotu akcií vydaných společností
QWER a.s. za účelem stanovení ceny předmětu dražby. U oceňované společnosti se
předpokládá trvání společnosti do „nekonečna“ (going concern).
Oceňovaná společnost není výrobní ani obchodní společnosti, tzn., že nevykazuje tržby za
prodej vlastních výrobků či tržby za prodej zboží. Společnost zhodnocuje vlastní majetek
formou investic do krátkodobých cenných papírů a dlouhodobého finančního majetku.
Hodnota finančního majetku představuje 69% veškerých aktiv společnosti. Z hlediska výnosů
společnost vykazuje ztrátu z provozního výsledku hospodaření, která plyne z nákladů na
provoz společnosti ve formě placených služeb. Společnost nevykazuje žádné výnosy z
provozní činnosti. Obchodováním s cennými papíry plyne společnosti příjem, který vytváří
kladný finanční i celkový výsledek hospodaření společnosti.
Po prostudování předložených podkladů a provedení analýzy struktury majetku a tvorby
zisku jsem provedl ocenění akcií společnosti QWER a.s. ocenění, které vychází z majetkové
podstaty metodou zjišťování neúplné substanční hodnoty netto. Tato metoda je pro daný
případ ocenění vhodná a přiměřená, poněvadž vystihuje hodnotu společnosti vyjádřenou
souhrnem ocenění jednotlivých majetkových složek snížených o hodnotu závazků. Tato
metoda nejlépe vystihuje hodnotu oceňovaného podniku.
Výnosového způsobu ocenění, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně
dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle
získat, nebylo možno použít, poněvadž hodnota oceňované společnosti spočívá v majetkové
podstatě a výše výnosu je odvislá od výnosů z držby majetkového podílu či zpeněžení aktiv
společnosti.
Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo
obdobným předmětem, nebylo možno aplikovat, neboť hodnoty porovnatelných firem mi
nejsou známy.
Metoda kurzové hodnoty, která vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve
stanoveném období na veřejném trhu, taktéž nebyla použita, poněvadž s předmětnými
akciemi se na oficiálním trhu neobchoduje.
Strana 12
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
4. METODIKA OCENĚNÍ MAJETKOVÝCH HODNOT
4.1. METODIKA OCENĚNÍ POZEMKŮ
Pro oceňování pozemků se v praxi používají:
Administrativní ocenění dle vyhlášky
Porovnávací metoda, která vychází z již realizovaných prodejů pozemků srovnatelných
vlastností.
Při uplatnění metody porovnávací je však nutno zohlednit řadu dalších relevantních faktorů,
mezi které patří zejména takový výběr srovnávaných pozemků, jejichž parametry jsou
shodné, nebo velmi blízké. Při stanovení tržní hodnoty pozemků bylo využito vlastních
informací o realizovaných cenách v dané lokalitě.
4.2. METODIKA OCENĚNÍ STAVEB
Konvenční tržní ocenění nemovitého majetku vychází při stanovení tržní hodnoty obvykle z
následujících elementárních metod a přístupů:
Metody výnosové
Metody zjištění věcné hodnoty
Tržní ocenění
Metody výnosové
Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je
rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v
průběhu období, po které bude majetek vlastněn.
Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Investor nemá ve skutečnosti
zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může
být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku, nebo úvahou o jeho možném,
nicméně reálném využití, které se může od využití současného lišit.
Metoda výpočtu výnosové hodnoty z odhadu trvalého zisku předpokládá teoreticky
nekonečně dlouhé období, kdy budou konstantní čisté příjmy pobírány, proto je někdy
nazývána metodou věčné renty.
Stanovení výnosové hodnoty je potom limitováno následujícími parametry:
- prokazatelným objemem a spolehlivostí toku čistých výnosů
- stanovením odpovídající kapitalizační míry
- využitím kapitalizace, t.j. převodu toku výnosů na jejich současnou hodnotu
Strana 13
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
Exaktně vyjádřeno, je výnosová hodnota V majetku (nemovitosti) rovna jeho
stabilizovanému čistému příjmu (započtenému zisku), vydělenému odpovídající kapitalizační
mírou R v procentech. V obecném vyjádření platí :
ZZ
V = ------ x 100
R
Čistý stabilizovaný příjem tvoří zisk před, nebo po zdanění. Zisk před zdaněním se zásadně
používá v těch případech, kde je výnos konstruován pomocí fiktivního nájmu. V případě, že
jsou do výnosu z nemovitosti plynoucí zahrnuty skutečné výsledky z podnikání (hotely,
penziony apod.), uplatňuje se zisk zdaněný.
Při akceptaci v úvodní části uvedené definice výnosové hodnoty, lze při zjednodušeném
pohledu využít pro stanovení kapitalizační míry při oceňování nemovitosti úvahy, vycházející
z úrokové míry tzv. jistých cenných papírů (nejlépe státem garantovaných), např. obligací,
včetně zápočtu nezbytné míry rizika, vztahujícího se na konkrétní tržní segment.
Výnosy z oceňovaných nemovitostí kalkulujeme z fiktivních pronájmů všech kancelářských,
sociálních, výrobních, skladových prostor a volných zpevněných ploch včetně příslušenství,
které oceňovaný majetek nabízí. Sazby pronájmů stanovíme ve výši, která je v dané lokalitě
obvyklá a reálně dosažitelná.
Metody zjištění věcné hodnoty
Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při
oceňování nemovitého majetku dále popsanými metodami je tvrzení, že perspektivní kupující
nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Dále
popsanými metodami se zjistí hodnota stavby, snížená o patřičné opotřebení, které
odpovídá průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve
výsledku popř. snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují
funkceschopnost a bezpečné užívání věci.
Dalším krokem je zjištění opotřebení objektu podle jeho skutečného stavu. Časté je např.
použití metody lineární :
O = ( S / Ž ) x 100 [ % ]
kde:
O ... opotřebení v procentech
S ... stáří stavby ( v rocích od kolaudace )
U staveb těsně po generální opravě se uvažuje stáří ve výši cca 20 % z
předpokládané životnosti, u staveb s neúplnou opravou přiměřeně vyšší.
Ž ... předpokládaná životnost stavby, která je uvažována pro jednotlivá provedení staveb 60
až 80 let, u masivních staveb i 100 a více let.
Strana 14
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
Modifikaci lineární metody představuje metoda analytická, která hodnotí opotřebení
každého prvku stavby zvlášť a konečné opotřebení stanoví jako vážený průměr.
Od výchozí hodnoty budovy se odečte opotřebení (např. podle jedné z uvedených metod),
které odpovídá stavbě daného stáří a popř. náklady na opravu potřebné pro uvedení objektu
do provozuschopného stavu.
Výsledek, tzv. věcná hodnota, je totožná s používanými termíny stavební, nebo technická
hodnota, popř. časová cena.
Tržní ocenění
Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou subjektivismu, ať už z pohledu
odhadce, volby použitých oceňovacích metod, nebo změn působících v souvislosti s vývojem
lokálních, ale i globálních tržních podmínek. Je proto žádoucí, aby tržní ocenění obecné
nemovitosti bylo v některých případech provedeno v modelu, který vychází z předností a
nedostatků dvou, nebo více základních přístupů, resp. oceňovacích metod, tj. vycházelo jak
ze stavových veličin (substanční hodnoty), tak i z tokových veličin (metody výnosové), event.
z cen porovnávacích.
Rozdíly mezi výsledky jednotlivých oceňovacích metod jsou poměrně značné. V současných
ekonomických a tržních podmínkách je u většiny nemovitého majetku zcela běžné, že
náklady na pořízení nemovitého majetku nejsou v relaci s výnosy, které z této nemovitosti
plynou. Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlédnuto k obecným ekonomickým
souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku.
4.3. OCEŇOVÁNÍ STROJŮ A ZAŘÍZENÍ
Při oceňování strojů a zařízení je výchozí cenou pro výpočet časové ceny:
a)
b)
pořizovací cena nového stroje stejného typu (je-li oceňovaný stroj na trhu a jeho
cena je zjistitelná u výrobce nebo prodejce)
srovnatelná výchozí cena stroje (jestliže se stroj jako nový nevyrábí ani není
dostupný na trhu); srovnatelná cena se stanoví
• cenovým porovnáním
porovnávají se parametry:
A. druh stroje
B. účel jeho použití,
C. koncepce konstrukce,
D. výkonové parametry,
E. hmotnostní a rozměrové parametry,
F. kvalita provedení a nadstandardní funkce
• přepočtením historické pořizovací ceny
pořizovací cena se odpovídající roku nákupu z evidence firmy se přepočte
indexem nárůstu cen, který vydává Český statistický úřad na hodnotu
odpovídající cenové hladině toho roku, ke kterému se ocenění provádí
Strana 15
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
Technická hodnota stroje se určí podle vztahu
TH (%) = VTH x (100 – ZA ) x (100 ± PS) / 104
VTH .................. výchozí technická hodnota
ZA..................... základní amortizace
PS ..................... přirážka nebo srážka podle zjištěného stavu při prohlídce
Amortizace stroje
Základní amortizace vyjadřuje snížení technického života stroje v procentech. Stanovuje se
podle amortizačních křivek nebo amortizačních stupnic v závislosti na stáří nebo době a
intenzitě používání stroje. Amortizace slouží pro výpočet technické hodnoty různých typů
strojů a zařízení s předpokládanou životností 5 až 25 let. Je rozdělena do několika základních
stupnic podle odpisových tříd, které respektují rychlejší pokles hodnoty v prvních letech
používání, mírnější pokles do 10 až 30% technické hodnoty v dalších letech (podle stáří a
běžného opotřebení při dodržování doporučené údržby) a pokles v závěrečném využívání
(např. v důsledku vyčerpání zásob náhradních dílů a nemožnosti jejich dalšího nákupu
v důsledku skončení výroby).
Zbytková cena je stanovena hranicí 10% ceny nového stroje. Obvykle je hodnota starých
strojů, které dosud bezproblémově plní funkci stanovena na 20% výchozí ceny. Pokud
v konstrukci převažují díly s dlouhou životností, konstrukční řešení stroje je dobře
dimenzováno a stroje se používají jen nepravidelně může být zbytková cena i vyšší.
Časová cena stroje vyjadřuje technické (fyzické) opotřebení způsobené používáním majetku
a ekonomické (morální) opotřebení způsobené zastaráním koncepce stroje či zařízení
z důvodu trvale se zvyšující úrovně vědeckotechnického poznání a jeho promítnutí do vývoje
nových výrobků.
CČ (Kč) = VCS * TH /100
VCS................... výchozí cena stroje
TH..................... technická hodnota
Obvyklá cena
Co = Cč x Kp
Cč ..................... časová cena
Kp..................... koeficient prodejnosti
Strana 16
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
4.4. OCENĚNÍ POHLEDÁVEK
4.4.1. NOMINÁLNÍ HODNOTA POHLEDÁVEK
V první fázi je zjišťována nominální hodnota pohledávek ve vazbě na hlavní knihu, obratovou
předvahu a jednotlivé analytické účty.
4.4.2. KATEGORIZACE POHLEDÁVEK
Kategorizace pohledávek vzhledem k době splatnosti a finanční a důchodové situaci dlužníka
na
4.4.2.1. STANDARDNÍ POHLEDÁVKY
Standardní pohledávky jsou pohledávky splácené dlužníkem podle dohodnutých podmínek.
Dlužník se nachází v příznivé finanční a důchodové situaci a není důvodu pochybovat o
včasném vyrovnání celé pohledávky. Do kategorie standardních pohledávek se zahrnují
pohledávky, které současně splňují všechna následující kritéria:
a) splátky jistiny a úroků jsou řádně spláceny nebo jsou po splatnosti méně než 31 dní
b) věřitel má dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka
4.4.2.2. SLEDOVANÉ POHLEDÁVKY
Sledované pohledávky jsou pohledávky, u kterých se dá na základě hodnocení bonity
dlužníka předpokládat, že jistina a úroky budou splaceny v plné výši. Ve srovnání se
standardními pohledávkami však došlo ke zhoršení skutečností ovlivňujících splácení jistiny a
úroků od doby, kdy pohledávka vznikla, ale v okamžiku hodnocení pohledávky není
předpokládána žádná ztráta.
Do kategorie sledovaných pohledávek se zahrnují dále pohledávky splňující alespoň jedno z
následujících kritérií:
a) splátky jistiny, úroků nebo poplatků jsou po splatnosti více než 30 dní a méně než 91 dní
b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka více než 30 dní a
méně než 91 dní
c) jedná se o pohledávku standardní, která však není plně zajištěna proti kurzovému riziku
4.4.2.3. NESTANDARDNÍ POHLEDÁVKY
Nestandardní pohledávky mají všechny nedostatky obsažené v hodnocení sledovaných
pohledávek s tím, že splacení jistiny a úroků v plné výši je na základě hodnocení bonity
dlužníka nejisté. Částečné splacení pohledávky je vysoce pravděpodobné. Do kategorie
nestandardních pohledávek se zahrnují i pohledávky splňující alespoň jedno z následujících
kritérií:
a) splátky jistiny a úroků jsou po splatnosti více než 90 dní a méně než 181 dní
b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka více než 90 dní a
méně než 181 dní nebo z informací o dlužníkovi vyplývá, že splacení pohledávky v plné
výši v době její splatnosti je nejisté
c) na základě informací o finanční a důchodové situaci dlužníka věřitel přepracoval plán
splátek pohledávky před méně než šesti měsíci
4.4.2.4. POCHYBNÉ POHLEDÁVKY
Pochybné pohledávky mají všechny nedostatky obsažené v hodnocení nestandardních
pohledávek s tím, že splacení jistiny a úroků v plné výši je na základě hodnocení bonity
Strana 17
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
dlužníka vysoce nepravděpodobné. Částečné splacení pohledávky je možné a
pravděpodobné.
Do kategorie pochybných pohledávek se zahrnují i pohledávky splňující alespoň jedno z
následujících kritérií:
a) splátky jistiny a úroků jsou po splatnosti více než 180 dní a méně než 361 dní
b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka více než 180 dní
a méně než 361 dní nebo z informací o dlužníkovi vyplývá, že splacení pohledávky v plné
výši v době její splatnosti je vysoce nepravděpodobné
4.4.2.5. ZTRÁTOVÉ POHLEDÁVKY
Ztrátové pohledávky mají všechny nedostatky obsažené v hodnocení pochybných
pohledávek s tím, že splacení jistiny a úroků v plné výši je na základě hodnocení bonity
dlužníka nemožné. Tyto pohledávky se jeví jako nenávratné nebo návratné pouze částečně
ve velmi malé hodnotě. Částečná návratnost pohledávky může být uskutečnitelná v
budoucnosti. Věřitel usiluje o splacení těchto pohledávek až do doby, než je s jistotou
prokázáno, že další splácení je nemožné. Do kategorie ztrátových pohledávek se zahrnují i
pohledávky splňující alespoň jedno z následujících kritérií:
a) splátky jistiny a úroků jsou po splatnosti 361 a více dní
b) věřitel nemá dostatek informací o finanční a důchodové situaci dlužníka 361 a více dní
nebo z informací o dlužníkovi vyplývá, že splacení pohledávky v plné výši v době její
splatnosti je nemožné. Věřitel vykazuje pohledávku jako ztrátovou, jestliže dlužník je v
konkurzním nebo vyrovnávacím řízení.
4.4.3. OPRAVNÉ KOEFICIENTY
K blokům pohledávek jsou přiřazeny koeficienty snížení podle kritérií všeobecně používanými
bankovními ústavy. Do ocenění jsou zahrnuty pohledávky ve výši
a) u sledovaných pohledávek:
upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0,95
b) u nestandardních pohledávek: upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0,8
c) u pochybných pohledávek: upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0,5
d) u ztrátových pohledávek: upravená hodnota pohledávek násobená koef. 0
Upravenou hodnotou pohledávek se pro účely tohoto posudku rozumí nominální hodnota
pohledávek snížená o hodnotu kvalitního zajištění příslušných pohledávek.
4.5. ODLOŽENÁ DAŇ ZE ZISKU
Odložená daň ze zisku může mít podobu odloženého daňového závazku nebo odložené
daňové pohledávky. Odložený daňový závazek představuje částku daně ze zisku k úhradě
v budoucích obdobích z titulu zdanitelných přechodných rozdílů. Nejčastější příčinou jejich
vzniku jsou odlišné účetní a daňové odpisy dlouhodobého majetku a z tohoto titulu odlišná
účetní a daňová zůstatková cena. Odloženou daňovou pohledávkou rozumíme částku daně ze
zisku uplatnitelnou v příštím období z titulu odčitatelných přechodných rozdílů. Nejčastější
příčinou jejího vzniku je tvorba opravných položek a rezerv, které se v příštím období změní
na daňově uznatelné, dále převedené ztráty a nevyužité odpočty na reinvestice převáděné
do příštích období. V konečném důsledku se odložená daň stává nástrojem, jehož
prostřednictvím se uplatňuje obecná účetní zásada opatrnosti a vykazování výsledku
hospodaření. Z hlediska ocenění odložený daňový závazek představuje možný latentní
závazek, který snižuje substanční hodnotu podniku.
Strana 18
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
4.6. OCENĚNÍ ZÁSOB
Východiskem pro ocenění zásob je jejich účetní hodnota, způsob ocenění, věcná struktura,
upotřebitelnost a doba jejich obratu.
4.7. OCENĚNÍ KRÁTKODOBÉHO FINANČNÍHO MAJETKU
Ocenění je prováděno podle charakteru finančního majetku. Peníze na účtech v bankách jsou
oceňovány jejich účetní hodnotou, cizí měny jsou přepočítávány platným kurzem ČNB.
4.8. OCENĚNÍ REZERV
Z hlediska ocenění rezervy mající charakter vnitřních závazků jsou již promítnuty v rámci
propočtu substanční hodnoty přímo do ocenění jednotlivých majetkových složek. Tyto
rezervy nepředstavují reálný závazek. V rozsahu, v jakém byly utvořeny rezervy jako daňově
uznatelné, je třeba předpokládat jejich rozpuštění do zdanitelných výnosů a vznikne tak
závazek vůči státu ve výši daně placené z rozpuštěné rezervy. Rezervy mající charakter
vnějších závazků jsou reálným závazkem.
4.9. OCENĚNÍ DLOUHODOBÝCH A KRÁTKOVÝCH ZÁVAZKŮ
Krátkodobé reálné závazky jsou oceňovány jejich účetní hodnotou. Dlouhodobé neúročené
závazky se převádí použitím diskontní sazby na současnou hodnotu.
4.10. OCENĚNÍ ČASOVÉHO ROZLIŠENÍ
Časové rozlišení zahrnuje účetní případy vyvolané potřebou zahrnovat do výsledku
hospodaření všechny náklady a výnosy, které do něj hospodářsky patří, i když v běžném
období nebyly zaúčtovány, a naopak vyloučit položky, sice zaúčtované v běžném období, ale
týkající se příštích účetních období. Časové rozlišení se zpravidla ponechává v účetních
hodnotách, pokud se jedná o malé částky. Při významnějších velikostech se doporučuje
přepočítat časové rozlišení na jejich současnou hodnotu.
Strana 19
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
5. VLASTNÍ OCENĚNÍ
Základem výpočtu je obchodní majetek společnosti. Pro účely ocenění jsem vycházel z účetní
rozvahy sestavené ke dni 30. září 2010.
Výchozí účetní netto hodnoty ke dni 30. září 2010
( v tis. Kč)
Aktiva celkem
Dlouhodobý majetek
Dlouhodobý nehmotný majetek
Dlouhodobý hmotný majetek
- movitý majetek
- nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
Dlouhodobý finanční majetek
- podíly v ovládaných a řízených osobách
- podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem
- ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly
- jiný dlouhodobý finanční majetek
- poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek
Oběžná aktiva
Zásoby
Dlouhodobé pohledávky
Krátkodobé pohledávky
- pohledávky z obchodních vztahů
- stát – daňové pohledávky
- jiné pohledávky
Finanční majetek
- peníze
- účty v bankách
- krátkodobé cenné papíry
Časové rozlišení aktiv
Pasiva celkem
Vlastní kapitál
- základní kapitál
- kapitálové fondy
- rezervní fondy
- výsledek hospodaření minulých let
- výsledek hospodaření běžného účetního období
Cizí zdroje
- rezervy
- dlouhodobé závazky
- krátkodobé závazky
- bankovní úvěry a výpomoci
Časové rozlišení pasiv
Strana 20
54 818
13 724
0
1 365
1 345
20
12 359
0
5 210
0
5 438
1 711
41 018
0
0
15 622
3 389
168
12 065
25 396
2 375
1 344
21 677
76
54 818
54 818
21 920
33 329
0
0
- 431
0
0
0
0
0
0
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
5.1. OCENĚNÍ DLOUHODOBÉHO MAJETKU
Dlouhodobý majetek zahrnuje dlouhodobý hmotný majetek v účetní hodnotě 1,365.000,-Kč
a dlouhodobý finanční majetek ve výši 12,359.000,-Kč.
Dlouhodobý hmotný majetek představují samostatné věci movité v zůstatkové ceně
1,345.000,-Kč a nedokončený dlouhodobý majetek hmotný majetek ve výši 20.000,-Kč.
Dlouhodobý finanční majetek v účetní hodnotě 12,359.000,-Kč zahrnuje podíly v účetních
jednotkách pod podstatným vlivem ve výši 5,210.000,-Kč, jiný dlouhodobý finanční majetek
ve výši 5,438.000,-Kč a poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek ve výši
1,711.000,-Kč.
5.1.1. OCENĚNÍ MOVITÉHO MAJETKU
Samostatné věci movité představují dva osobní automobily Lexus RX 400h v pořizovací ceně
900.000,-Kč a BMX X5 v pořizovací ceně 1,500.000,-Kč obojí pořízené dne 1. prosince 2009.
Tržní hodnota osobních automobilů byla stanovena dle aktuálních tržních cen na trhu
použité automobilové techniky.
Tab. Ocenění movitých věcí
Movitý majetek
(v tis. Kč)
osobní automobil Lexus RX 400h
osobní automobil BMW X5
DHM celkem
Účetní hodnota
Oceněná hodnota
Brutto
Netto
900
504
675
1 500
840
1 125
2 400
1 344
1 800
Movité věci oceňuji částkou ve výši 1,800.000,-Kč.
5.1.2. OCENĚNÍ NEDOKONČENÉHO DLOUHODOBÉHO HMOTNÉHO MAJETKU
Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek se do ocenění zahrnuje v plné účetní hodnotě, tj.
v částce 20 tis. Kč.
Tab. Rekapitulace ocenění dlouhodobého hmotného majetku
Dlouhodobý hmotný majetek
Účetní hodnota
Oceněná hodnota
(v tis. Kč)
Brutto
Netto
Movitý majetek
2 400
1 344
1 800
Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
20
20
20
DHM celkem
2 420
1 364
1 820
Dlouhodobý hmotný majetek oceňuji částkou 1,820.000,-Kč.
Strana 21
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
5.1.3. OCENĚNÍ DLOUHODOBÉHO FINANČNÍHO MAJETKU
Dlouhodobý finanční majetek vykázaný v rozvaze ve výši 12 359 tis.Kč představuje 100%
obchodní podíl obchodní společnosti QWER EQUITY, s.r.o., 100% obchodní podíl v obchodní
společnosti QWER PROPYLEA, s.r.o. a poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek ve
výši 1 711 tis. Kč.
Za účelem zjištění hodnoty dlouhodobého finančního majetku bude provedeno ocenění
samostatných účastí. Je třeba zmínit, že takto zjištěné ceny nejsou samostatným ocenění
jednotlivých podniků, poněvadž nejsou brány v potaz jednotlivé vazby mezi podniky celku.
Po prostudování předložených podkladů a provedení analýzy struktury majetku a tvorby
zisku jsem provedl ocenění dceřinných společnosti nákladovým způsobem, a to formou
zjišťování neúplné substanční hodnoty netto (QWER EQUITY, s.r.o.) či poměrné účasti na
vlastním kapitálu (QWER PROPYLEA, s.r.o.). Tato metoda je pro daný případ ocenění vhodná
a přiměřená, poněvadž vystihuje hodnotu společnosti vyjádřenou souhrnem ocenění
jednotlivých majetkových složek snížených o hodnotu závazků. Tato metoda nejlépe
vystihuje hodnotu oceňovaného podniku, poněvadž takto provedené ocenění podává věrný
obraz o hodnotě majetku a závazků společnosti.
A) QWER EQUITY, s.r.o. – 100% podíl
Společnost QWER EQUITY, s.r.o. vznikla dne 30. prosince 2009. Veškerá aktiva společnosti
jsou alokována v investičních nástrojích vesměs obchodovaných na regulovaných trzích.
Podíl vlastního kapitálu na celkových pasivech činí 99,3%. Hodnota společnosti spočívá v její
majetkové podstatě, poněvadž její výnosový potenciál koreluje s kvalitou portfolia
investičních nástrojů.
Tab. Ocenění portfolia QWER EQUITY, s.r.o. k 30.9.2010
Titul
Evraz Group SA GRD
ARCELORMITTAL, S.A.
NWR
SIF OLTENIA S.A.
Seco GROUP a.s.
(v Kč)
počet
Kurz
Trh
Směnný kurz
7 000
29,85
LSE
18,025
1 500
32,98
NYSE
18,025
25 000
210,4
BCPP
1
220 000
1,51
BSE
5,761
199
225
1
Ocenění
3 766 324
891 697
5 260 000
1 913 804
44 775
11 876 600
Tab. Čistý obchodní majetek QWER EQUITY, s.r.o. k 30.9.2010
Účetně
Krátkodobý finanční majetek
Krátkodobé závazky
Čistý obchodní majetek
Ocenění
10761
75
10686
Podíl v ve společnosti QWER EQUITY, s.r.o. oceňuji částkou 11,802.000,-Kč.
Strana 22
11 877
75
11 802
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
B) QWER PROPYLEA, s.r.o. – 100% podíl
Společnost QWER PROPYLEA, s.r.o. vznikla 17.června 2009. Samostatné věci movité
představují veškerých 96% aktiv společnosti. Podíl vlastního kapitálu na celkových pasivech
činí 99,2%.
Podíl v dceřinné společnosti QWER PROPYLEA, s.r.o. a se oceňuje ve výši poměrné účasti na
vlastním kapitálu oceňované společnosti, tj. částkou 6.041.000,-Kč.
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek podnikům se oceňují jejich jmenovitou
hodnotou.
Tab. Rekapitulace ocenění dlouhodobého finančního majetku
Dlouhodobý finanční majetek
Účetní hodnota
Oceněná hodnota
(v tis. Kč)
Brutto
Netto
Podíly v ovládaných a řízených osobách
0
0
0
Podíly v osobách pod podstatným vlivem
5 210
5 210
11 802
Jiný dlouhodobý finanční majetek
5 438
5 438
6 041
Poskytnuté zálohy na dlouh. finanční majetek
1 711
1 711
1 711
Dlouhodobý finanční majetek celkem
12 359
12 359
19 554
Dlouhodobý finanční majetek oceňuji částkou 19,554.000,-Kč.
5.2. OCENĚNÍ OBĚŽNÝCH AKTIV
Oběžný majetek představuje krátkodobý krátkodobé pohledávky v účetní hodnotě
15,622.000,-Kč a finanční majetek ve výši 25,396.000,-Kč.
5.2.1. OCENĚNÍ KRÁTKODOBÝCH POHLEDÁVEK
Krátkodobé pohledávky představují pohledávky z obchodního styku v účetní hodnotě
3,389.000,-Kč, pohledávky za státem ve výši 168.000,-Kč a jiné pohledávky ve výši
12,065.000,-Kč.
Nominální hodnota krátkodobých pohledávek z obchodního styku byla snižována v závislosti
na intervalu přesahujícím dobu splatnosti, a to podle kritérií všeobecně používanými
bankovními ústavy k tvorbě rezerv na své pohledávky. Pohledávky za státem a jiné
pohledávky jsou oceněny v jejich nominální hodnotě. Faktor času není u krátkodobých
pohledávek aplikován, poněvadž se jedná o pohledávky, jejichž doba splatnosti je do
jednoho roku.
Pohledávky
standardní
daňové pohledávky
jiné pohledávky
Pohledávky celkem
po splatnosti
[ dny]
ve splatnosti
Nominální hodnota Koef. Oceněná hodnota
[ tis. Kč ]
[ tis. Kč ]
3 389
1,00
3 389
168
1,00
168
12 065
1,00
12 065
15 622
15 622
Korigovaná výše pohledávek představuje částku 15,622.000,-Kč.
Strana 23
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
5.2.2. OCENĚNÍ KRÁTKODOBÉHO FINANČNÍHO MAJETKU
Krátkodobý finanční majetek v účetní hodnotě 25,396.000,-Kč zahrnuje peníze v pokladně a
ceniny ve výši 2,375.000,-Kč, peníze na bankovních účtech ve výši 1,1344.000,-Kč a
krátkodobé cenné papíry ve výši 21,677.000,-Kč. Finanční majetek jako jsou peníze či ceniny
uložené v pokladně nebo na bankovních účtech se zahrnuje do ocenění ve výši jejich
jmenovité hodnoty. Krátkodobé cenné papíry byly přeceněny dle kurzu na mimoburzovním
trhu RM-S pokud se na něm obchodují, ve výši protiplnění u akcií ve squeeze-outu,
veřejného návrhu smlouvy (VNS) či veřejné dražby (VD).
Tab. Ocenění krátkodobých cenných papírů
Název
NYCOM a.s.
A X L , akc.společnost
EPIC Holding a.s.
ČKD Kutná Hora
IGTT a.s.
Seco Group a.s.
PAS Zábřeh na Moravě
celkem
(v Kč)
NH Počet ks
Ocenění/ks
Ocenění celkem Poznámka
78
17 954
105
1 885 170 VNS
700
32 125
106
3 396 639 VD
55
53 910
50,30
2 711 673 squeeze-out
1000
5 510
201
1 107 510 RM-S
1000
2 898
228
659 772 VD
400
26 949
225
6 063 073 VD
1000
1 909
775
1 480 000 VD
17 303 837
Tab. Rekapitulace ocenění krátkodobého finančního majetku
Finanční majetek
(v tis. Kč)
Peníze
Účty v bankách
Krátkodobé cenné papíry a podíly
Finanční majetek celkem
Účetní hodnota
Oceněná hodnota
Brutto
Netto
2 375
2 375
2 375
1 344
1 344
1 344
21 677
21 677
17 304
25 396
25 396
21 023
Finanční majetek oceňuji peněžní částkou 21,023.000,-Kč.
5.3. OCENĚNÍ OSTATNÍCH AKTIV
Ostatní aktiva představují časové rozlišení v podobě nákladů příštích období. Vzhledem
k tomu, že časové rozlišení nevykazuje významnější položky, nebude proveden přepočet na
jejich současnou hodnotu a budou ponechány v účetních hodnotách.
Tab. Ocenění ostatních aktiv
Ostatní aktiva
(v tis. Kč)
Náklady příštích období
Příjmy příštích období
Ostatní aktiva celkem
Účetní hodnota
Brutto
Netto
76
0
76
Ostatní aktiva zahrnuji do ocenění v celkové hodnotě 76.000,-Kč.
Strana 24
Oceněná hodnota
76
0
76
76
0
76
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
5.4. OCENĚNÍ ZÁVAZKŮ
Oceňovaná společnost v účetnictví neeviduje žádné závazky.
5.5. OCENĚNÍ JMĚNÍ SPOLEČNOSTI
Ocenění jmění společnosti vyjádřené součtem ocenění jednotlivých majetkových hodnot
ponížených a závazky společnosti představuje výslednou substanční hodnotu, která vyjadřuje
náklady na znovupořízení majetku společnosti ve stavu podniku k datu ocenění.
( v tis. Kč)
MAJETEK
Dlouhodobý majetek
Dlouhodobý nehmotný majetek
Dlouhodobý hmotný majetek
- movitý majetek
- nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
Dlouhodobý finanční majetek
- podíly v ovládaných a řízených osobách
- podíly v osobách pod podstatným vlivem
- ostatní dlouhodobé cenné papíry a podíly
- poskytnuté zálohy na DFM
Oběžná aktiva
Zásoby
Dlouhodobé pohledávky
Krátkodobé pohledávky
Krátkodobý finanční majetek
Ostatní aktiva
Mimobilanční aktiva
58 094
21 374
0
1 820
ZÁVAZKY
Závazky z rezerv
Dlouhodobé závazky
Krátkodobé závazky
Bankovní úvěry a výpomoci
Ostatní závazky
ČISTÝ OBCHODNÍ MAJETEK
Počet emitovaných akcií
ČISTÝ OBCHODNÍ MAJETEK na 1 akcii v Kč
0
1 800
20
19 554
0
11 802
6 041
1 711
36 645
0
0
15 622
21 023
76
0
0
0
0
0
0
58 094
21 920 000
2,65
Čisté obchodní jmění společnosti QWER a.s. připadající na jednu akcii stanovené neúplnou
substanční metodou netto představuje v peněžním vyjádření částku 2,65 Kč.
Strana 25
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
6. KOREKCE PŘEDBĚŽNÉHO OCENĚNÍ
Významným faktorem při ocenění balíku akcií je jeho velikost odrážející podíl na hlasovacích
právech, a tím i podíl na řízení podniku. Mezinárodní účetní standardy rozlišují kontrolu nad
podnikem a podstatný vliv v podniku.
Kontrolou nad podnikem se rozumí „moc řídit finanční a provozní politiku podniku tak, aby
bylo dosaženo užitku z jeho činnosti“. Kontrolu lze zajistit buď držením více než jedné
poloviny hlasovacích práv nebo držením podstatného podílu hlasovacích práv doplněného
pravomocí řídit finanční a operační politiku podniku. Kontrola zahrnuje tato hlavní práva:
1.
2.
3.
4.
určovat strategii podniku,
rozhodovat o personálním obsazení vedení podniku a jeho obměnách,
rozhodovat o stálých aktivech podniku a dlouhodobém financování,
rozhodovat o případných spojeních (sloučeních, splynutích), změnách právní formy a
likvidaci podniku,
5. rozhodovat o dividendách
Podstatným vlivem se rozumí „účast na rozhodnutích o finanční a provozní politice
podniku“. Je možno jej dosáhnout vlastnictvím akcií (zpravidla 20 až 50 %), prostřednictvím
stanov nebo pomocí dohod.
Obchodní zákoník v odst. 5 § 66a Podnikatelské uskupení uvádí, že … Není-li prokázáno, že
jiná osoba disponuje stejným nebo vyšším množstvím hlasovacích práv, má se za to, že
osoba, která disponuje alespoň 40 % hlasovacích práv na určité osobě, je ovládající osobou,
a že osoby jednající ve shodě, které disponují alespoň 40 % hlasovacích práv na určité osobě,
jsou ovládajícími osobami.
Jednáním ve shodě je jednání dvou nebo více osob uskutečněné ve vzájemném srozumění s
cílem nabýt nebo postoupit nebo vykonávat hlasovací práva v určité osobě nebo disponovat
jimi za účelem prosazování společného vlivu na řízení nebo provozování podniku této osoby
anebo volby statutárního orgánu nebo většiny jeho členů anebo většiny členů dozorčího
orgánu této osoby nebo jiného ovlivnění chování určité osoby. Není-li prokázán opak, má se
za to, že osobami, jež jednají ve shodě, jsou
a) právnická osoba a její statutární orgán nebo jeho člen, osoby v jejich přímé řídící
působnosti, člen dozorčího orgánu, likvidátor, insolvenční správce nebo nucený správce
anebo jakýkoliv okruh těchto osob,
b) ovládající osoba a jí ovládané osoby,
c) osoby ovládané stejnou ovládající osobou, nebo
d) osoby tvořící koncern.
e) společnost s ručením omezeným a její společníci nebo pouze její společníci,
f) veřejná obchodní společnost a její společníci nebo pouze její společníci,
g) komanditní společnost a komplementáři nebo pouze její komplementáři,
h) osoby blízké,
i) investiční společnost a jí obhospodařovaný investiční fond či penzijní fond nebo pouze jí
obhospodařované fondy.
Strana 26
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
Obchodní podíl, který umožňuje kontrolu společnosti nebo podstatný vliv na společnost, má
samozřejmě větší hodnotu než podíl minoritní. Vzhledem k tomu, že jako výsledná oceňovací
metoda byla zvolena metoda zjišťování neúplné substanční hodnoty netto, je třeba odečíst
od základní hodnoty akcie vypočtené z celkového čistého obchodního majetku společnosti
srážku za vlastnický podíl akcií na základním kapitálu/hlasovacích právech a za likviditu.
Oceňovaný balík 873 019 ks akcií (tj. 3,98% základního kapitálu) představuje podíl, který
samostatně neumožňuje ovládání oceňované společnosti. Společnost nemá většinového
vlastníka ve smyslu § 66a, odst. 1 obchodního zákoníku, akcie znějí na majitele a společnosti
není znám akcionář s podílem větším než 40%. Proto při výpočtu výsledné hodnoty uplatníme
srážku za vlastnický podíl dle znaleckých uzancí1 ve výši 30%.
Tab. Výše srážky za vlastnický podíl
Podíl na celkovém počtu akcií
0 - 9,9%
10 - 24,9%
25 - 49,9%
50 - 74,5%
75 - 94,5%
95 - 100%
Srážka za základní hodnoty 1 akcie
neexistuje velkoakcionář
existuje velkoakcionář
30%
50%
25%
35%
15%
10%
5%
0%
-
Oceňujeme-li akcii či podíl na společnosti, která není běžně obchodovaná, musíme počítat
s určitou srážkou z hodnoty běžně obchodované akcie. Tato srážka, vyjadřovaná v
procentech z hodnoty běžně obchodované akcie, je označována jako diskont za nelikvidnost.
Likvidnost je definována jako schopnost přeměnit daný cenný papír na hotovost rychle,
s minimem transakčních a administrativních nákladů, a to s vysokou mírou
pravděpodobnosti, že výsledná prodejní cena se nebude odlišovat od očekávané (tj.
indikované např. na regulovaném trhu). Další funkcí diskontu za nelikvidnost je zohlednění
určité informační asymetrie, která vzniká z důvodu zveřejňování omezeného množství údajů
u nelikvidních účastí.
Srážka za likviditu nebyla uplatněna, i když oceňovaná akcie není obchodovaná na
regulovaném trhu. Majetek oceňované společnosti je s vysokou mírou pravděpodobnosti
v cenách v posudku uvedených dobře likvidní s minimem transakčních nákladů. Lze tedy
očekávat, že cena určená dle majetkového přístupu by se výrazně neodlišovala od ceny
očekávané.
Celkovou srážku za minoritu a nelikviditu stanovuji ve výši 30%, tato srážka může v tomto
případě činit (neexistuje velkoakcionář) dle odborné literatury (str. 382-383, Mařík) až 30 %
za minoritu a 50 % za nelikviditu.
Základní hodnota 1 akcie
Srážka za podíl
Srážka za likviditu
Výsledná hodnota akcie
2,65 Kč
30 %
0%
1,86 Kč
Hodnotu akcie společnosti QWER a.s. stanovenou neúplnou substanční metodou netto jsem
odhadl ve výši 1,86 Kč.
1
M.Mařík a kolektiv: Metody oceňování podniku, str.382
Strana 27
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
7. ZÁVĚR
Účelem tohoto posudku je odhadnout cenu předmětu dražby v místě a čase obvyklé ve
smyslu ustanovení §13 odst.1 zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění.
Předmětem posudku je ocenění 873 019 ks akcií na majitele vydaných společností
QWER a.s., se sídlem Bořivojova 878/35, Praha 3, Žižkov, PSČ: 130 00, IČ: 284 49 215.
Ocenění předmětných akcií je provedeno ke dni 30. září 2010. Při zvážení všech předpokladů
a skutečností v posudku obsažených považuji za cenu obvyklou částku
1,86 Kč
(slovy:---Jedna koruna česká 86/100---)
za 1 akcii v nominální hodnotě 1,-Kč v balíku 873 019 ks akcií
1,623.815 Kč
(slovy:---Jedenmilionšestsetdvacettřitisícosmsetpatnáct korun českých---)
za 873 019 akcií v celkové nominální hodnotě 873.019,-Kč
Ve Starém Městě dne 30. prosince 2010
Ing. Libor Buček
Trávník 2083
686 03 Staré Město
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze
dne 7.6.1999 č.j.Spr. 3572/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se
specializací cenné papíry.
Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 251 – 26/2010 znaleckého deníku.
Strana 28
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
SOUPIS POUŽITÝCH PODKLADŮ, LITERATURA A ZDROJE DAT
Podklady
výpis z obchodního rejstříku společnosti QWER a.s.
rozvaha, výkaz zisku a ztráty společnosti QWER a.s. ke dni 30.9.2010
rozvaha, výkaz zisku a ztráty společnosti QWER a.s. ke dni 31.12.2009
rozvaha, výkaz zisku a ztráty společnosti QWER a.s. ke dni 31.12.2008
zahajovací rozvaha společnosti QWER, a.s. ke dni 1.1.2008
příloha k účetní závěrce za rok 2009 a 2008
projekt rozdělení společnosti Pankrác, a.s odštěpením se založením nové společnosti
QWER a.s.
8. znalecký posudek č.1031-71/08 o hodnotě odštěpované části jmění společnosti
Pankrác, a.s. zpracovaný znaleckým ústavem A&CE Consulting, s.r.o. ze dne
31. května 2008
9. rozvaha, výkaz zisku a ztráty společnosti QWER PROPYLEA, s.r.o. ke dni 30.9.2010
10. rozvaha, výkaz zisku a ztráty společnosti QWER EQUITY, s.r.o. ke dni 31.12.2009
11. rozvaha, výkaz zisku a ztráty společnosti Seco GROUP a.s. ke dni 31.12.2009
12. Hlavní kniha analytické evidence společnosti QWER a.s. za období od 1.1.2010 do
30.9.2010
13. Hlavní kniha analytické evidence společnosti QWER PROPYLEA, s.r.o. za období od
1.1.2010 do 30.9.2010
14. Hlavní kniha analytické evidence společnosti QWER EQUITY, s.r.o. za období od
1.1.2010 do 30.9.2010
15. soupis dlouhodobého hmotného majetku společnosti QWER a.s. ke dni 30.9.2010
16. soupis krátkodobého finančního majetku společnosti QWER a.s. ke dni 30.9.2010
17. soupis krátkodobého finančního majetku společnosti QWER EQUITY, s.r.o. ke dni
30.9.2010
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Použitá literatura a zdroje dat
1.
2.
3.
4.
5.
MAŘÍK, M.: Oceňování podniku. Ekopress, Praha 1998
KISLINGEROVÁ, E.: Oceňování podniku. C.H. Beck, Praha 1999
MAŔÍK a kol.: Metody oceňování podniku, Ekopress, Praha 2003
Databáze Ministerstva spravedlnosti ČR, obchodní rejstřík www.justice.cz
Makroekonomická predikce České republiky, Ministerstvo financí ČR, Praha, říjen
2010
6. Internetové zdroje makrodat http://www.damodaran.com, www.oecd.org,
www.mfcr.cz, www.czso.cz , www.mpo.cz , www.eurostat.com , www.imf.org
Strana 29
Znalecký posudek č. 251-26/2010
QWER a.s.
PŘÍLOHY
Příloha č.1
Příloha č.2
Příloha č.3
Příloha č.4
Příloha č.5
Příloha č.6
-
Příloha č.7
-
Výpis z obchodního rejstříku společností QWER a.s.
Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti QWER a.s. ke dni 30.9.2010
Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti QWER a.s. ke dni 31.12.2009
Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti QWER a.s. ke dni 31.12.2008
Zahajovací rozvaha společnosti QWER a.s. ke dni 1.1.2008
Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti QWER EQUITY, s.r.o. ke dni
31.12.2009
Rozvaha a výkaz zisků a ztrát společnosti QWER PROPYLEA, s.r.o. ke dni
30.9.2010
Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran textu a 32 stran příloh.
Strana 30
Příloha č.1
Výpis
z obchodního rejstříku, vedeného
Městským soudem v Praze
oddíl B, vložka 14591
!!!UPOZORNĚNÍ!!!
Tento výpis má pouze informativní charakter.
Data pro jeho vytvoření byla získána z počítačové sítě INTERNET. V případě, že se domníváte, že
obsahuje chyby, obraťte se prosím na rejstříkový soud.
Datum zápisu:
1.září 2008
Obchodní firma:
QWER a.s.
Sídlo:
Praha 3, Žižkov, Bořivojova 878/35, PSČ 130 00
Identifikační číslo:
284 49 215
Právní forma:
Akciová společnost
Předmět podnikání:
- výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
Předmět činnosti:
- pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor s poskytováním pouze základních služeb,
zajišťujících řádný provoz
Statutární orgán - představenstvo:
Ing. Vít Ryjáček, r.č. 680327/1904
předseda představenstva:
Teplice, Přítkovská 1501, PSČ 415 01
den vzniku funkce: 1.září 2008
den vzniku členství v představenstvu: 1.září 2008
místopředseda
Ing. Bohumil Hála, r.č. 740622/3594
představenstva:
Praha 3, Žižkov, Pospíšilova 1281/3, PSČ 130 00
den vzniku funkce: 11.února 2009
den vzniku členství v představenstvu: 1.září 2008
člen představenstva:
Ing. Jaroslav Šmíd, r.č. 730920/3605
Stěžery, Zámecká 292, PSČ 503 21
den vzniku členství v představenstvu: 1.září 2008
Jménem společnosti jedná samostatně předseda nebo místopředseda představenstva.
Dozorčí rada:
předseda dozorčí rady:
Pavel Suda, r.č. 680313/1302
Praha 10, Petrovická 4, PSČ 100 00
den vzniku funkce: 2.září 2010
den vzniku členství v dozorčí radě: 2.září 2010
člen dozorčí rady:
Petr Erben, r.č. 661110/1783
Žacléř, Josefa Jarosche 337, PSČ 542 01
den vzniku členství v dozorčí radě: 2.září 2010
člen dozorčí rady:
Ludmila Erbenová, r.č. 695316/3591
Žacléř, Josefa Jarosche 337, PSČ 542 01
den vzniku členství v dozorčí radě: 2.září 2010
Akcie:
21 920 000 ks kmenové akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 1,- Kč
Základní kapitál:
21 920 000,- Kč
Splaceno: 100 %
Ostatní skutečnosti:
- Společnost vznikla rozdělením odštěpením společnosti Pankrác, a.s., IČ 60193077, se
sídlem Praha 4, Michle, Budějovická 64/5, PSČ 140 00, zapsané v obchodním rejstříku
vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 2302.
- Společnost QWER a.s., jako nástupnická společnost, převzala v rámci rozdělení
odštěpením část jmění rozdělované společnosti Pankrác, a.s., včetně práv a povinností
z pracovněprávních vztahů, v rozsahu definovaném projektem rozdělení ze dne 29.7.2008.
Tento výpis je neprodejný a byl pořízen na Internetu (http://www.justice.cz/).
Dne: 27.12.10 16:21:57
Údaje platné ke dni 27.12.2010, 6:00
Příloha č.2
v pln6m rozsahu
z plljm0 pdvnickYch osob
30.09.2010
ke dni
(V celYchtislcichKd)
0 r9
2010
AKTIVA
b
lr l,,lu
, ,LoL*lr
utsto
iadku
c
SidlonebobydlistCidetni iednotky
a mistopodnikAnili6i-lise od bydliste
rC
MCsic
Rok
Oznadeni
Obchodnifirmanebojiny nazevUoetnifirmy
OWER
a.s.
ROZVAHA
Piiloha k plizn6ni k dani
Bolivolova878
13000Zitkov(Praha3)
Minul6ud.obdobi
Beine idetnl obdobi
Brutto
1
Netto
Netto
Korekce
(1.2+3+31+63)
AKTIVACELKEM
001
55874
-'t056
548'18
55408
B.
majetek(f.4+13+23)
olouhodobi
003
14780
-1056
13724
12125
B. .
hmotnymajelek\t.14a222)
Dlouhodobi
013
242'l
-1056
1365
1921
3.
movit6v€cia souborymovitich
Samostatne
vecl
016
2401
-1056
1345
1921
7.
hmotnymajetek
dlouhodobi
Nedokodien9
020
B. .
fnandnI majetek(i24 at 30)
Dlouhodobi
023
Podilyv 06€tnichjednoldch pod podstatnym
E
7
0
20
0
12359
0
't2359
,10204
o25
s210
0
5210
4403
finandnl
majetek
Jini dlouhodobt
028
5438
0
5438
5801
finandni
Poskylnute
zebhynadlouhodoby
majetek
030
171'l
0
1711
ob€:n6aktiva0.32+39+48+58)
031
41018
0
41018
43207
c.l .
pohled6vky
(f.49aZ57)
Kretkodobe
048
15622
0
15622
13445
c. .1.
Pohbdevkyz obchodnichvztahtr
049
3389
0
3389
1334
6
Stet- daiov6pohled5vky
054
168
0
168
0
q
Jin6pohbdavky
057
{2065
0
12065
12111
058
25396
0
25396
29762
059
2375
0
2375
80
UaEv bank6oh
060
1344
0
1344
6058
Kratkodobe
cennepaplrya podily
061
21677
0
21677
23624
D.l.
easoverozliieni(1.64a:66)
063
76
0
76
76
D.t.1
Nakladypiiitich obdobt
064
76
0
7g
76
maj€tek(i.59a:02)
finananl
c.tv. Kretkodoby
c.tv.{.Penlze
2.
'
0
Oznaaenl
Cisto
iedku
PASIVA
Stavv bdznem
(detnimobdobi
Stavv minulem
!eetnlmobdobi
5
b
PASTVA
CELKEM{r.68+86+1
19)
067
54818
55408
Vlastnikapi6l(i.69+73+79+82+85)
068
548{8
55300
A.t.
(t.7oa272)
kapitAl
069
2't920
21920
A.t.1
kapil6l
070
21920
21920
33329
32384
A.[.
kapit6lov6 fondy
075
32333
32384
z pbmenspolednosll
078
996
0
082
0
569
083
0
569
Vtsledekhospodaieni
b6:neho06etniho
obdobt(+l)
085
431
427
B.
Cizi zdroje(i.87+92+103+
115)
086
0
108
B. l.
Kf&kodobezavazkyC.104 a2 114)
103
0
t08
B. t.1.
Zevazky
z obchodnlch
vztahi
104
0
6.
ZAvazky
ze socialniho
pojist6ni
zabezpeaeni
a zdravotniho
109
0
7.
St6t- dailovdzavazkya dotace
.t10
0
104
10.
Dohadne
i y pasivni
fi3
0
10
A.IV.
minultchlet(1.83+84)
Wsledekhospodaie.l
ziskminulych
let
A.tv.1. Nerozddlent
1
PodpisowzeznamstatutArniho
orgenuU6etnijednotky
nebopodDisovv
zeznam
ktereje odetnijednotkou
AWERu-1
boirvoj@ Brvlt r l0 oo pEh. :
ta: ,a44s)75 aa: ats449)ts
Tel:{.{lo rOa 15a35/ bohumitphata..{
Piedm6tpodnikani
finandni
investice
VYKAZZISKUA ZTRATY
Piiloha k PiiznAnl k dani
z piljmr: PrevnickYchosob
v pln6m rozsahu
Obchodni firma nebo iiny nezev i6etni
QWER
a.s,
firmy
jednotkySidlo nebo bydlist6 i6etni
i misto podnikenilisili se od bydliStE
Boiivoiova878
13000Zi:kov (Praha3)
fedku
Oznaeeni
c
b
B.
Vtkonovespotleba(i.9+10)
8.1.
SpotlebamaterjAlua energie
Sluiby
(i.3+4-8)
Piidanahodnota
c.
(i 13a: 16)
Osobn'n6klady
c.l
MzdovenaKady
E.
a hmohehomajetku
nehmotndho
Odpisydlouhodobeho
lv.
OstatniProvoznlWnosy
H . -
-
008
v rleetnlmobdobi
Skutednost
bdinem
I
minul6m
1
40
169
1
009
010
38
168
011
-40
- 1 6 9l
-l
iti
0
1 l
013
0
1
018
576
480
026
4
0
027
2'l
I
030
-633
-658
Oznaaeni
TEXT
i ledku
c
b
Skutednost
v UCetnlm
obdobf
be:n6m
1
minul6m
vt.
Tr:by z prcdejecennychpapiri a podflrl
031
2739
9942
J.
Prodan6
cenn6papirya podily
032
2902
10191
v.
Wnosy z dlouhodob6hofinandnlhomajetku(i 34+35+36)
033
340
t8
VII.l
Vinogyz pod,hlv ovl6dan\7ch
a lizenich osob6cha v Uaelnich
jednotk6ch9 podstatnimvlivem
034
340
18
L.
Nekhdyz pfecen€nlcennychpapinl a dedv6tii
040
0
333
X.
Vlinosov66roky
o42
28
1585
xt.
Ostatn
I finandnl
uinosy
044
0
178
Ostalnt
finandni
naklady
045
t
(1.31-32+33+37-38+39-4041
Finandni
visledekhospodaient
+42-4A+4445+(46)-(47))
Dai z piimrlza bdZnou
6innost(i.50+51)
Q.l
I190
049
0
105
050
0
105
Visledekhospodaleni
za b6znoudinnost(i.30+48-49)
052
-431
427
Visledekhospodaienlza
'l6etniobdobt
(+i-)(t 52+58-59).
060
431
427
Vysledek
paedzdan€nlm
hospodaieni
(1.30+48+53-54)
061
431
532
splatna
Podpisovy
zeznamstatuterniho
orgenu!6etnijednotky
nebopodpisovli
z6znamf}rzick6osoby,kteraje udetnil'
Sestaveno
dne:
22.11.2010
Pravniformaodetnijednotky
i".'
048
o
..riloldi s/s/l5 rro on Phha l
ta.2ita9j15ot.: a )E^^\r 15
c!
T.l. r42o 6os 153l5,t bohumllghtF
podnikani
PfedmCt
finaneni
investice
Příloha č.3
Příloha č.4
Příloha č.5
Příloha č.6
Příloha č.7
Download

Znalecký posudek QWER, a. s.