DOB - Invest a.s. / D - GROUP
VÝROČNÍ
ZPRÁVA
2013
OBSAH VÝROČNÍ ZPRÁVY
3
Úvodní slovo předsedy představenstva
4
Orgány společnosti
5
Vedení společnosti a základní údaje o společnosti
6
Historie společnosti
7
Činnost – vybrané aktivity
10
Aktuální výstavba na Zbraslavi
12
Zpráva dozorčí rady
13
Výkaz zisku a ztráty
14
Rozvaha
17
Příloha účetní závěrky 26
Výrok auditora
27
Vybrané údaje z hospodaření
28
Dceřiné a sesterské společnosti
PRAHA
Radotín
DOBŘICHOVICE
DOBŘICHOVICE
CUKRÁK
Všenory
DOBŘICHOVICE JSOU STŘEDNĚ VELKOU OBCÍ
(JIŽ MĚSTEM) S VÍCE NEŽ 3000 OBYVATELI.
DNEŠNÍ TVÁŘ HISTORICKÉHO STŘEDU POCHÁZÍ
ZE 17. STOL., KDY BYL PŘESTAVĚN ZÁMEK
A POSTAVEN KOSTEL SV. JUDY TADEÁŠE.
OD ZAČÁTKU MINULÉHO STOLETÍ SE OBEC
STÁVÁ PŘÍMĚSTSKÝM LETOVISKEM PRAHY
S VILOVOU ZÁSTAVBOU.
DOPRAVNÍ SPOJENÍ S PRAHOU ZAJIŠŤUJE
FREKVENTOVANÁ ŽELEZNIČNÍ TRAŤ PRAHA–BEROUN,
EXISTUJE ROVNĚŽ AUTOBUSOVÉ SPOJENÍ.
AUTEM TRVÁ CESTA Z DOBŘICHOVIC NA SMÍCHOV
15 AŽ 20 MINUT.
www.dob-invest.cz
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Zbraslav
Černošice
3
ÚVODNÍ SLOVO
PŘEDSEDY PŘEDSTAVENSTVA
Vážení obchodní přátelé,
ani jsme se nenadáli, a už další rok uplynul. Snad ještě rychleji než ty předchozí. Dovolujeme si Vám touto výroční zprávou prezentovat
činnost společnosti DOB–Invest – tentokrát v roce 2013 – a protože tento úvod píši o něco později než u předešlých výročních zpráv,
zmíním se nejen o plánech, ale i o úvodních měsících roku 2014.
V roce 2013 jsme naplno otevřeli novou velkou kapitolu činnosti DOB–Investu v Dobřichovicích – řadu let připravovanou přestavbu
a dostavbu bývalého statku. Původní projekt velkého seminárního hotelu jsme změnili na víceúčelový areál, v němž zmenšený hotel
s restaurací představuje jen část areálu a jeho výstavbě předchází výstavba několika objektů s byty. Část areálu je zaměřena i na
seniorské bydlení. Jako i v předešlých projektech v areálu nebudou chybět ani obchodní prostory a další služby. 1. etapa výstavby začala
v létě 2013. Od září do prosince 2013 úspěšně probíhalo uzavírání smluv o smlouvách budoucích kupních a řada bytů i provozoven už
má svého budoucího vlastníka. V první polovině roku 2014 však DOB–Invest čelil restitučnímu sporu o pozemek a stavba se na několik
měsíců zastavila. K dohodám došlo právě v době psaní těchto řádek a jeřáby se už zase točí.
Ostatní činnost společnosti DOB–Invest odpovídala předchozím rokům. Společnost pronajímala byty a obchodní prostory v Dobřichovicích
a v Trutnově, realizovala správu řady nemovitostí, prováděla inženýrskou činnost pro několik klientů, poskytovala poradenské služby a
služby realitní kanceláře.
Zaměření na jeden výše uvedený rozsáhlý developerský projekt – největší v historii firmy – znamená, že společnost aktuálně nemá
výnosy z prodejů jiných bytů a po letech zisku vykázala v roce 2013 ztrátu. Obdobný hospodářský výsledek bude mít i v roce 2014.
Do zisku by se měla vrátit v roce 2015.
Podrobnější informace najdete na dalších stránkách této výroční zprávy, nejaktuálnější informace pak též na internetových stránkách
společnosti, tedy na www.dob-invest.cz.
Ing. Daniel Havlík, CSc.
předseda představenstva
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
>
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2012
V Dobřichovicích, červen 2014
4
5
I přes nepříznivé okolnosti
pokračujeme v naplňování záměrů
ve výstavbě Dobřichovic
ORGÁNY SPOLEČNOSTI
VEDENÍ SPOLEČNOSTI
PŘEDSTAVENSTVO
VEDENÍ SPOLEČNOSTI
Daniel Havlík / narozen 1961 / předseda představenstva od založení společnosti dosud /
Společnost je řízena předsedou představenstva Danielem Havlíkem (charakteristika - viz představenstvo) za aktivní spoluúčasti
dalších členů představenstva.
Absolvent Stavební fakulty ČVUT a řady ekonomických a manažerských kurzů (na European Business School, Gustav Käser Training
International, VŠE, Institutu bankovního vzdělávání ČNB apod.). Na ČVUT též pracoval a získal hodnost kandidáta věd. V letech 1991–
1996 pracoval v bankovnictví, od roku 1997 do současné doby kromě přímého řízení společnosti DOB-Invest a.s. působí jako předseda
představenstva společnosti Alkona a.s. Mnoho let se též angažoval v orgánech Hospodářské komory na krajské i republikové úrovni.
Magda Havlíková / narozena 1963 / členka představenstva od založení společnosti dosud /
Absolventka Stavební fakulty ČVUT. Po studiu pracovala v soukromých firmách – v inženýrské činnosti a v projekci. V současné době má
ve společnosti DOB-Invest na starosti analyzování dispozičních řešení projektovaných staveb a vedení vnitřního účtování nákladů v rámci
správy nemovitostí. Správu nemovitostí zajišťuje i ve společnosti Dobřich s.r.o. a je též jednatelkou společnosti Diman s.r.o.
Josef Sikyta / narozen 1962 / člen představenstva od založení společnosti dosud /
Absolvent Strojní fakulty ČVUT. Řadu let ředitel společnosti Alarmcom s.r.o., filiálky společnosti Siemens - SBT Zürich, a následně ředitel
úseku ve společnosti Siemens - FSP v České republice, obor zabezpečovací technika. Působí v orgánech oborové asociace zabezpečovací techniky. Do května 2013 byl jednatelem společnosti Integoo s.r.o. a je jednatelem společnosti Diman s.r.o.
Vedoucí odpovědní pracovníci:
Magdaléna Kadlecová / narozena 1961 / obchodně realitní činnost, správa nemovitostí /
Absolventka Stavební fakulty ČVUT, obor pozemní stavby a interní aspirantury na katedře TZB stavební fakulty (hodnost kandidáta věd
získala v roce 1994). Na katedře TZB pracovala též jako odborný asistent do roku 2000. Ve společnosti DOB-Invest je zaměstnána od
června 2000.
Martin Šiman / narozen 1968 / investorská činnost, projektový manažer /
Absolvent Stavební fakulty ČVUT, obor ekonomie a řízení ve stavebnictví. Po ukončení studia se věnoval investorsko-inženýrské činnosti a
obchodu. Před nástupem do společnosti DOB-Invest pracoval v soukromém sektoru jako technický dozor investora. Ve společnosti DOBInvest je zaměstnán od ledna 2005.
DOZORČÍ RADA
Antonín Havlík / narozen 1966 / předseda dozorčí rady od založení společnosti dosud /
Absolvent Právnické fakulty UK. Pracoval v několika podnicích jako podnikový právník. V současné době zaměstnanec České pojišťovny.
ZÁKLADNÍ ÚDAJE O SPOLEČNOSTI
Jaromír Seidl / narozen 1965 / člen dozorčí rady od založení společnosti dosud /
Absolvent Stavební fakulty ČVUT a několika ekonomických a manažerských kurzů (Gustav Käser Training International, Institut bankovního vzdělávání ČNB apod.). Je členem statutárních a dozorčích orgánů v několika společnostech.
ZÁKLADNÍ ÚDAJE
Zdeněk Vacek /narozen 1963 / člen dozorčí rady od 25.6.2001 dosud /
Je absolventem VŠE obor finance a několika účetních, daňových a manažerských kurzů. Pracoval v managementu Evrobanky a.s. Je
členem statutárních a dozorčích orgánů v několika společnostech.
Název společnosti DOB-Invest a.s.
IČ: 25 10 19 01
Sídlo (do roku 2012): Kancelář v Dobřichovicích (od roku 2012 i sídlo): Dobřichovice, Palackého 541, PSČ: 252 29
Za Mlýnem 2, 252 29 Dobřichovice
tel: 257 712 630
6
Kancelář v Praze: Klimentská 22, Praha 1, 110 00
tel: 222 331 350
Předmět činnosti:
– inženýrská činnost v investiční výstavbě
– realitní činnost
– provádění staveb včetně jejich změn
– správa a údržba nemovitostí
– výkon zeměměřičských činností
– činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců
– zprostředkování obchodu
– zprostředkování služeb
– pronájem a půjčování věcí movitých
– specializovaný maloobchod
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Kancelář předsedy představenstva v Dobřichovicích: tel: 257 712 050
7
HISTORIE SPOLEČNOSTI
ČINNOST / VYBRANÉ AKTIVITY
Společnost DOB-Invest a.s. byla založena podpisem zakladatelských listin v říjnu 1996 a vznikla zápisem do obchodního
rejstříku 23.1.1997. Základní jmění společnosti původně činilo 1 mil. Kč, později bylo zvýšeno na 15 mil. Kč.
CENTRUM MĚSTA DOBŘICHOVICE obr. 1, 2, 3
Společnost byla založena za účelem realizace stavebně investičního záměru v centru obce Dobřichovice. V průběhu přípravy této akce však společnost rozšířila své aktivity i mimo Dobřichovice a stala se developerskou firmou se širší působností.
Kromě klasické výstavby nových polyfunkčních domů společnost využívá znalostí stavebních i finančních a občas jedná o
zakoupení problematických nemovitostí s tím, že po jejich zhodnocení vyvázání ze zástavních práv, spojení vlastnických práv
pozemků a budovy, zajištění územního rozhodnutí apod. je připravena tyto nemovitosti opět prodat.
Jedná se o etapovitou výstavbu polyfunkčních domů s nebytovými prostory v přízemí a byty v 1. patře, 2. patře a podkroví. Stavební povolení na I. etapu (dům A - čtyři nebytové prostory v přízemí a 28 bytů ve vyšších podlažích) bylo vydáno v říjnu 1998, na II. etapu (dům
B - dva nebytové prostory v přízemí, 14 bytů a krytá garážová stání) v červnu 2000. Zpracovatelem projektu obou etap byla brněnská
společnost Atelier 90 architektů L. Vlachynského a J. Foretníka a dodavatelem stavby společnost Průmstav a.s.
Dodavatelská smlouva na I. etapu byla se společností Průmstav a.s. podepsána v březnu 1999 a tato I. etapa byla řádně dokončena a zkolaudována v květnu 2000. Slavnostní otevření areálu a zahájení provozu na první části nově budovaného náměstí se konalo
10.6.2000 za účasti představitelů obce, dodavatelských a subdodavatelských firem, řady významných hostů a mnoha dobřichovických
občanů.
Smlouva na dodávku II. etapy byla podepsána v září 2000 a stavba byla úspěšně dokončena kolaudací v říjnu 2001. Dne 14.10.2001
se opět konalo slavnostní otevření nové budovy včetně možnosti prohlídky a byla dána do provozu další část nového náměstí.
1
Dokončením prvních dvou etap vzniklo náměstí, které obecní zastupitelstvo pojmenovalo Palackého náměstí, a tím jednak potvrdilo
statut náměstí pro nově vzniklou obchodní zónu, a jednak uživatelům prostor z I. etapy umožnilo neměnit sídlo firem či adresu bydliště,
neboť navazující ulice nese rovněž jméno Palackého. Na novém náměstí je nyní v provozu lékárna, oční optika, kavárna s pizzerií (v létě
s předzahrádkou na náměstí), pošta a obchod s ovocem a zeleninou. V prostorách bývalé bankovní pobočky v přízemí vznikly další lékařské ordinace. V 1. patře je ordinace lékařů specialistů (oční, kožní, ORL, chirurgie) a kanceláře reklamní agentury Signes.
V těsném sousedství delší dobu zbývalo zrekonstruovat přilehlý objekt čp. 15 a 348 do ulice 5. května. O přestavbě na nový bytový dům
s názvem Berounka zahájené v roce 2009 píšeme v časové posloupnosti a tedy níže. Před rekonstrukcí tohoto objektu se společnost
DOB-Invest rozhodla realizovat stavby na protější straně Palackého ulice - za nákupním střediskem – v lokalitě V Zahradách.
Na podzim 2004 bylo získáno stavební povolení k výstavbě polyfunkčních domů V Zahradách – objekty D+F. Dodavatelem stavby byla
vybrána firma Českobudějovické pozemní stavby, s.r.o. (následně přejmenovaná na CBPS s.r.o.), která zahájila I. etapu výstavby polyfunkčních domů V Zahradách v dubnu 2005 a dokončila ji v červnu 2006. V domě D vzniklo 23 bytů, které byly prodány do osobního
vlastnictví, 5 nebytových prostor (obchodů) a podzemní garáže. Nové nebytové prostory nabízí obyvatelům z Dobřichovic a okolí další
služby. Vznikla zde nová pobočka České spořitelny, útulná cukrárna, výrobna a prodejna těstovin, domácí potřeby a obchod s nábytkem
(ten později nahradil obchod s elektro potřebami). Paralelně byl postaven vícegenerační rodinný dům F a prodán (směněn s majiteli
domu s pozemkem, který společnost DOB-Invest potřebovala pro výstavbu další etapy).
8
3
Začátkem roku 2011 byla dokončena přestavba a dostavba objektů čp. 15 a 348 do ulice 5. května – bytový dům Berounka, kterým
společnost DOB-Invest přispěla k dokončení Palackého náměstí v Dobřichovicích. Zpracovatelem projektu byla opět brněnská společnost
Atelier 90 s.r.o. - architekta L. Vlachynského. V lednu 2009 nabylo právní moci územní rozhodnutí na tuto stavbu (po složitém projednávání řady variant), stavební povolení nabylo právní moci v září 2009 a zároveň byla podepsána smlouva o dílo s generálním dodavatelem
stavby českou pobočkou rakouské společnosti PORR (Česko) a.s. a zahájena přestavba (ve skutečnosti úplná demolice a novostavba
s původními čísly popisnými). Nový objekt je provozně rozdělen na dvě stávající čísla popisná 15 a 348. Forma stavby jako celku je
členěna na tři části. Akcentem a přirozenou dominantou nejen stavby, ale i Palackého náměstí, je věž (nárožní „dům“). V dokončeném
bytovém domě Berounka v čp. 15 vzniklo 17 bytů a 4 nebytové prostory k prodeji, v čp. 348 byly postaveny 3 byty a 1 nebytový prostor
k pronájmu a pod oběma objekty podzemní garáže. V nových nebytových jednotkách byla otevřena pobočka UniCredit Bank a.s., kadeřnictví, galerie a další služby (do nové kavárny je možné přijít i na snídani).
Úplným důstojným dokončením Palackého náměstí v Dobřichovicích by však byla kompletní přestavba budovy Jednoty v samém středu
náměstí, k níž se bohužel vlastník nechystá a k dohodě o alespoň dílčí participaci DOB-Investu na rekonstrukci objektu (sedlová střecha
s podkrovím, fasáda) nedošlo.
V průběhu roku 2011 společnost DOB-Invest prodala ze svého vlastnictví rodinný dům čp. 150 ve Fügnerově ulici v Dobřichovicích a na
objednávku kupujícího provedla úplnou rekonstrukci na klíč.
V roce 2006 přestěhovala společnost DOB-Invest svoje kanceláře do nově zrekonstruovaného objektu bývalého mlýna v Dobřichovicích.
Nová adresa zní Za Mlýnem 2, Dobřichovice (od roku 2012 se tato adresa stala i oficiálním sídlem společnosti).
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
2
V roce 2005 byly zahájeny přípravné kroky k realizaci výstavby II. etapy V Zahradách – domu E. Samotná výstavba byla zahájena v červenci 2006, dokončení bylo plánováno na podzim 2007, ale problémy stavební firmy CBPS s.r.o. způsobily prodlení. Za významné pomoci společnosti DOB-Invest zvládla společnost CBPS s.r.o. dům v hrubém stavu dokončenosti v dubnu 2008 zkolaudovat, ale skutečně
ho dokončit a předat bez vad a nedodělků už nedokázala a skončila 5.8.2008 v úpadku. DOB-Invest a.s. si dokončení musela v průběhu
roku zajistit sama. Dům E tvoří 26 bytů, 7 nebytových prostor a podzemní garáže. Součástí této etapy je i rodinný dům E3, který navazuje
na objekt E. Realizací staveb V Zahradách došlo k rozšíření centra Dobřichovic a jeho celkovému funkčnímu a estetickému zhodnocení.
9
LOKALITA NA VYHLÍDCE obr. 4
Po úvodním hledání možného využití bývalého rekreačního střediska Chemických závodů Litvínov v Dobřichovicích, který společnost
DOB-Invest v roce 1998 ve značně zdevastovaném stavu koupila, zvítězil plán přestavby tohoto objektu na polyfunkční dům s byty a
nebytovými prostory.
Projektantem byla opět brněnská společnost Atelier 90 a v objektu bylo navrženo 17 bytů a 2 nebytové prostory (podle projektu se mělo
jednat o saunu a ordinaci lékaře). Stavební povolení bylo vydáno v červnu 2001. Ve výběrovém řízení na dodavatele zvítězila firma NIKE
Zlín, spol. s r.o., s níž byla podepsána smlouva o dílo v říjnu 2001. Pro velký rozsah klientských změn a technické a finanční problémy na
straně dodavatelské firmy NIKE Zlín byl původní termín dokončení (závěr roku 2002) posunut do roku 2003.
Objekt byl zkolaudován v prosinci 2003 a jednotlivé prostory předány vlastníkům koncem roku 2003 a začátkem roku 2004. Kromě řady
menších změn projektu v některých bytech a zcela nového řešení dvou bytů jejich spojením do jednoho atypického bytu byly nově řešeny
oba nebytové prostory – v jednom zůstala lékařská ordinace, druhý je využit jako prostor pro rehabilitaci.
4
BÝVALÝ STATEK V DOBŘICHOVICÍCH obr. 5
Pro společnost DIMAN s.r.o. zprostředkovala společnost DOB-Invest a.s. provedení oprav v pronajaté části objektu čp. 3 (červen - říjen
1998) a od té doby zajišťuje správu objektu. V březnu 1999 společnost DOB-Invest a.s. areál bývalého statku čp. 3, 432 a 433 koupila.
Postupně byl zpřesňován záměr budoucího využití areálu.
Předseda představenstva společnosti DOB-Invest byl již u prvních záměrů přestavby areálu v roce 1991, kdy jedna ze společností, v níž
byl angažován, koupila budovy areálu od JZD. V letech 2007 až 2009 byl společností DOB-Invest zpracován projekt seminárního a
kongresového hotelu (realizovala ho známá pražská architektonická kancelář DaM s.r.o.) a v červnu 2009 bylo na tento projekt vydáno
územní rozhodnutí (v roce 2012 i stavební povolení a zahájeny demolice některých budov již s úvahami na změnu projektu). Dceřiná
společnost Diman s.r.o., která měla být provozovatelem hotelu, totiž usilovala o dotaci z programu ROP NUTS 2 Střední Čechy, program
Cestovní ruch, ale tu se získat nepodařilo. Proto byly hledány další možnosti financování i zvažovány modifikace projektu. V roce 2011
bylo zahájeno další projektování (opět s architekty firmy DaM) – zmenšen seminární hotel a v areálu navrženy též byty, jednak k prodeji,
ale též k pronájmu jako seniorské bydlení se službami. Projekt byl dokončen v lednu 2013. Začátkem roku 2013 bylo požádáno o změnu
stavby (o změnu stavebního povolení) a zahájen výběr stavební firmy. Dne 1.9.2013 byla zahájena výstavba I. etapy multifunkčního centra. Výstavbu v prvních měsících roku 2014 ohrožoval restituční spor o pozemek (bývalý církevní majetek), ale po několika měsících bojů
došlo mezi DOB-Investem a Rytířským řádem Křižovníků s červenou hvězdou k dohodě a výstavba byla obnovena.
I v průběhu výstavby je část původních budov areálu stále využívána. Společnost DIMAN s.r.o. je jedním z nájemců části objektu a provozovatelem kulturního sálu, společnost ZELENÝ OSTROV s.r.o. je provozovatelem prádelny pro veřejnost, v níž zaměstnává sluchově
postižené pracovníky, v areálu prosperuje vinotéka La Fontana, jsou v ní i další krátkodobí nájemci (sklady, dílny).
5
NEMOVITOSTI V TRUTNOVĚ
Společnost DOB-Invest a.s. vlastní od roku 1998 dva nebytové domy čp. 97 a 98 v centru Trutnova a prostory v nich pronajímá jako
kanceláře a byt. V roce 2009 byla v přízemí domu čp. 97 otevřena nová pobočka Raiffeisenbank a.s.
V rámci přeobsazení nájemců v Trutnově za účelem zvýšení výnosů z pronájmu společnost DOB-Invest a.s. zakoupila v Trutnově rodinný
dům čp. 727. V současné době je tato nemovitost dlouhodobě pronajata.
10
Pro tuto akci založila společnost DOB-Invest a.s. speciální dceřinou společnost DOB-Invest Plus s.r.o. Ta od roku 2010 připravovala
projekt pro výstavbu 10 řadových rodinných domů v Praze 5 – na Zbraslavi v ulici Hostošova. V září 2011 bylo vydáno stavební povolení
na projekt, jehož autorem je pražský Atelier A4 s.r.o. – Ing. arch. Richard Homolka. Vzhledem k velmi dobrým předchozím zkušenostem
byla generálním dodavatelem stavby opět společnost Porr a.s., s níž byla podepsána smlouva o dílo v srpnu 2011. Výstavba byla dokončena a úspěšně zkolaudována v srpnu 2012. Nyní je 9 rodinných domů obsazeno nájemci, z nichž někteří mají k domům předkupní
právo, a jeden byl prodán do osobního vlastnictví. Cílem je postupně prodat všechny RD.
RODINNÝ DVOJDŮM V DOBŘICHOVICÍCH obr. 7
Na objednávku soukromého investora společnost DOB-Invest a.s. zajišťovala na smluvní bázi inženýrskou činnost, technický dozor investora i obchodní podporu při výstavbě rodinného dvojdomu v Dobřichovicích v Randově ulici. Stavba byla dokončena v polovině roku 2013
a dům byl prodán (budoucí kupující již dům užívá, má uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí kupní).
6
7
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
RODINNÉ DOMY NA ZBRASLAVI obr. 6
11
AKTUÁLNÍ VÝSTAVBA
MULTIFUNKČNÍHO
CENTRA
(BÝVALÝ STATEK)
1. 9. 2013 byla zahájena výstavba I. etapy multifunkčního centra
v areálu bývalého statku v Dobřichovicích.
Výstavbu v prvních měsících roku 2014 ohrožoval restituční spor
o pozemek (bývalý církevní majetek), ale po několika měsících
vyjednávání došlo mezi DOB–Investem a Rytířským řádem Křižovníků
s červenou hvězdou k dohodě a výstavba byla obnovena.
Model budoucího areálu
K
hotelové
apartmány
dětský klub
v přízemí
I
H
bydlení
pro
seniory
M
bydlení
restaurace
bydlení
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
bydlení pro seniory
G
bydlení
hotelové
lobby
J
wellness
rehabilitace
bydlení
N
výstavní
prostor
Fürstův sál
kanceláře
bydlení pro seniory
O
vinotéka
drobné
provozovny v přízemí
DOB Centrum Dobřichovice
Rezidenční areál – byty a nebytové prostory
DOB Centrum Dobřichovice
k prodeji
situace areálu
měřítko 1:550
fáze ZDSP
03 /2013
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
drobné
provozovny
v přízemí
12
L
hotel
13
ZPRÁVA DOZORČÍ RADY
Dozorčí rada jednala v roce 2013 podle stanov společnosti a ve smyslu platných zákonů dohlížela na činnost představenstva a na realizaci podnikatelských aktivit společnosti.
řádek
2009
2010
2011
2012
2013
Tržby za prodej zboží
01
45
31 388
34 911
1 830
10
Náklady vynaložené na prodané zboží
02
44
24 746
31 168
1 816
22
Obchodní marže
03
1
6 642
3 743
14
-12
Výkony
04
7 928
6 525
13 841
9 257
8 305
Tržby za prodej vlastních výrobků a služeb
05
7 928
6 525
10 838
12 260
8 305
Za uplynulé funkční období neobdržela dozorčí rada žádné připomínky či stížnosti.
Změna stavu zásob vlastní činnosti
06
0
0
3 003
-3 003
0
Praha, květen 2014
Výkonová spotřeba
08
5 149
6 677
10 194
4 735
6 832
Spotřeba materiálu a energie
09
698
888
1 058
863
912
Služby
10
4 451
5 789
9 136
3 872
5 920
Přidaná hodnota
11
2 780
6 490
7 390
4 536
1 461
Osobní náklady součet
12
2 034
2 748
3 230
2 676
2 374
Mzdové náklady
13
1 499
1 930
2 310
1 916
1 691
Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění
15
504
685
822
674
597
Sociální náklady
16
31
133
98
86
86
Daně a poplatky
17
209
338
610
324
295
Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku
18
3 354
3 268
3 380
3 406
3 206
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu
19
2 910
1 800
5 300
4 340
0
Tržby z prodeje dlouhodobého majetku
20
2 910
1 800
5 300
4 340
0
Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a matet.
22
1 160
592
3 320
1 452
0
Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku
23
1 160
592
3 320
1 452
0
Tvorba rezerv a časového rozlišení provozních nákladů
25
-4 437
-3 813
232
-202
40
Ostatní provozní výnosy
26
4 649
-2 153
206
132
166
Ostatní provozní náklady
27
4 659
296
213
475
293
Provozní výsledek hospodaření
30
3 360
2 708
1 911
877
-4 581
Výnosy z dlouhodobého finančního majetku
33
0
0
0
900
0
Výnosové úroky
42
212
598
660
1 001
42
Nákladové úroky
43
1 092
1 458
1 941
1 975
1 644
Ostatní finanční výnosy
44
0
0
0
1
0
Ostatní finanční náklady
45
77
211
135
161
185
Finanční výsledek hospodaření
48
-957
-1 071
-1 416
-234
-1 787
Daň z příjmů za běžnou činnost
49
0
0
0
0
0
- splatná
50
0
0
0
0
0
Výsledek hospodaření za běžnou činnost
52
2 403
1 637
495
643
-6 368
Mimořádné výnosy
53
0
0
14
0
0
Mimořádné náklady
54
0
0
126
0
0
Mimořádný výsledek hospodaření
58
0
0
-112
0
0
Výsledek hospodaření za účetní období
60
2 403
1 637
383
643
-6 368
Výsledek hospodaření před zdaněním
61
2 403
1 637
383
643
-6 368
Dozorčí rada konstatuje, že výkon působnosti představenstva i podnikatelská činnost byly vedeny v souladu s platnými zákony a stanovami společnosti. Dozorčí rada přezkoumala účetní závěrku za období od 1.1.2013 do 31.12.2013 a konstatovala ve shodě s výrokem
auditorské společnosti BT Audit, s.r.o., Mnichovice, že účetní závěrka věrně zobrazuje reálný stav majetku a závazků, vlastního jmění,
finanční situaci a výsledek hospodaření organizace v souladu s platnými zákony a účetními předpisy.
Na základě výše uvedených faktů se dozorčí rada usnesla, že může doporučit valné hromadě akcionářů schválení roční účetní závěrky
společnosti včetně její přílohy.
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
14
JUDr. Antonín Havlík, Ph.D.
předseda dozorčí rady
Výkaz zisku a ztráty
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY
15
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Aktiva
16
řádek
2009
2010
2011
2012
2013
AKTIVA CELKEM
01
67 146
114 009
86 106
79 561
103 038
Dlouhodobý majetek
03
62 773
91 642
56 486
53 388
Dlouhodobý hmotný majetek
13
59 527
89 228
53 939
Pozemky
14
3 339
2 968
Stavby
15
43 499
Samostatné movité věci a soubory movitých věcí
16
Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek
Pasiva
řádek
2009
2010
2011
2012
2013
PASIVA CELKEM
01
67 146
114 009
86 106
79 561
103 038
96 868
Vlastní kapitál
02
28 528
30 333
30 773
30 424
22 784
51 833
83 564
Základní kapitál
03
15 000
15 000
15 000
15 000
15 000
2 064
2 020
2 020
Základní kapitál
04
15 000
15 000
15 000
15 000
15 000
39 720
45 057
40 256
37 052
Kapitálové fondy
07
7 234
7 402
7 460
6 468
5 197
33
75
12
0
220
Ostatní kapitálové fondy
09
6 388
6 388
6 388
6 388
6 388
20
12 656
44 082
6 806
9 214
43 929
Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků
10
846
1 014
1 072
80
-1 191
Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek
21
0
2 383
0
343
343
Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku
14
490
610
692
711
743
Dlouhodobý finanční majetek
23
3 246
2 414
2 547
1 555
13 304
Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond
15
490
610
692
711
743
Podíly - ovládaná osoba
24
3 246
2 414
2 547
1 555
13 268
Výsledek hospodaření minulých let
17
3 401
5 684
7 238
7 602
8 212
Podíly v účetních jednotkách pod podstatným vlivem
25
0
0
0
0
36
Nerozdělený zisk minulých let
18
3 401
5 684
7 238
7 602
8 212
Oběžná aktiva
31
3 748
21 824
29 004
25 708
5 513
Neuhrazená ztráta minulých let (-)
19
0
0
0
0
0
Zásoby
32
865
1 041
5 489
675
653
Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/-)
21
2 403
1 637
383
643
-6 368
Nedokončená výroba a polotovary
34
0
0
3 003
0
0
Cizí zdroje
22
37 851
83 179
54 888
48 837
79 711
Zboží
37
865
1 041
2 486
675
653
Rezervy
23
2 000
0
26
0
0
Dlouhodobé pohledávky
39
15
65
65
65
65
Ostatní rezervy
27
2 000
0
26
0
0
Dlouhodobé poskytnuté zálohy
44
15
65
65
65
65
Dlouhodobé závazky
28
18 856
25 882
30 959
30 750
30 750
Krátkodobé pohledávky
48
2 522
20 639
23 300
24 774
1 380
Závazky z obchodních vztahů
29
0
7 905
0
0
0
Pohledávky z obchodních vztahů
49
1 193
10 194
7 706
5 500
508
Závazky - ovládající a řídící osoba
30
2 000
1 000
0
0
0
Pohledávky - ovládající a řídící osoba
49
0
9 402
10 718
18 105
201
Dlouhodobé přijaté zálohy
33
106
227
209
0
0
Stát - daňové pohledávky
54
3
6
0
0
0
Vydané dluhopisy
34
0
0
0
30 000
30 000
Krátkodobé poskytnuté zálohy
55
530
666
4 614
560
521
Jiné závazky
37
16 750
16 750
30 750
750
750
Dohadné účty aktivní
56
582
330
142
336
0
Krátkodobé závazky
39
13 901
24 152
9 644
4 163
41 051
Jiné pohledávky
57
214
41
120
273
150
Závazky z obchodních vztahů
40
320
176
1 169
375
32 271
Krátkodobý finanční majetek
58
346
79
150
194
3 415
Závazky - ovládající a řídící osoba
41
5
117
2 005
1 103
1 103
Peníze
59
116
6
54
69
73
Závazky k zaměstnancům
44
109
110
107
137
98
Účty v bankách
60
230
73
96
125
3 342
Závazky ze sociálního zabezpečení a zdrav. pojištění
45
66
73
70
87
62
Časové rozlišení
63
625
543
616
465
657
Stát - daňové závazky a dotace
46
911
423
660
1 222
457
Náklady příštích období
64
625
538
429
457
314
Krátkodobé přijaté zálohy
47
12 175
18 651
5 223
809
6 812
Příjmy příštích období
66
0
5
187
8
343
Dohadné účty pasivní
49
297
3 440
404
430
148
Jiné závazky
50
18
1 162
6
0
100
Bankovní úvěry a výpomoci
51
3 094
33 145
14 259
13 924
7 910
Krátkodobé bankovní úvěry
53
3 094
33 145
14 259
13 924
7 910
Časové rozlišení
55
767
497
445
300
543
Výdaje příštích období
56
0
18
76
2
270
Výnosy příštích období
57
767
479
369
298
273
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
ROZVAHA /AKTIVA/PASIVA/
17
PŘÍLOHA ÚČETNÍ ZÁVĚRKY ZA ROK 2013
Obsah
1.
1.1.
1.2.
1.3.
Obecné údaje
Založení a charakteristika společnosti
Organizační struktura společnosti
Představenstvo a dozorčí rada
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
Účetní metody
Způsoby ocenění, odepisování a tvorby opravných položek
Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek
Dlouhodobý finanční majetek
Pohledávky
Půjčky
Přepočty údajů v cizích měnách na českou měnu
Daně
Výnosy
Použití odhadů
18
4. Zaměstnanci, vedení společnosti a statutární orgány
4.1. Osobní náklady, počet zaměstnanců
5.
Sídlo společnosti DOB–Invest a.s. v Dobřichovicích.
Události, které nastaly po datu účetní uzávěrky
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
3. Doplňující údaje k výkazu zisku a ztráty
3.1. Dlouhodobý majetek
Dlouhodobý hmotný majetek
Majetek najatý formou finančního a operativního leasingu
3.2. Dlouhodobý finanční majetek
Pořizovací cena
Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem
3.3. Pohledávky
Pohledávky z obchodního styku
Věková struktura pohledávek z obchodního styku
3.4. Finanční majetek
3.5. Přechodné účty aktiv
3.6. Vlastní kapitál
Změny vlastního kapitálu
3.7 Základní kapitál
3.8. Závazky z obchodního styku
Krátkodobé závazky
Věková struktura závazků
Závazky k podnikům ve skupině a spřízněným osobám
3.9. Přechodné účty pasiv
3.10.Výnosy z běžné činnosti podle hlavních činností
3.11. Transakce se spřízněnými osobami
Výnosy realizované se spřízněnými subjekty
Nákupy
19
1.
OBECNÉ ÚDAJE
1.1.
Založení a charakteristika společnosti
Kategorie majetku
DOB – Invest a.s. (dále jen „společnost“) byla založena jako akciová společnost na základě zakladatelské listiny ze dne 17. 10. 1996
a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městského soudu v Praze dne 23. ledna 1997, oddíl B, vložka 4512.
Stavby
Dlouhodobý hmotný majetek je odpisován zrychlenou metodou v souladu se zákonem o dani z příjmu s dále uvedenou dobou odepisování:
Společnost má základní kapitál ve výši 15 000 000 Kč.
Fyzické osoby podílející se více než 20 % na základním kapitálu společnosti a výše jejich podílu jsou uvedeny v následující tabulce:
Akcionář
Ing. Daniel Havlík, CSc.
Bydliště, sídlo
Kč
%
Za Mlýnem 888, Dobřichovice, PSČ 252 29
13 500 000
90
Celkem
13 500 000
90
30
Stroje a zařízení
4
Dopravní prostředky
5
Hmotný majetek využívaný k výrobě elektřiny ze slunečního záření
podíl na základním kapitálu
Doba odpisování v letech
20 (240 měsíců)
Doba odpisování v letech je stanovena podle očekávané doby upotřebitelnosti dlouhodobého majetku a dle zařazení dlouhodobého
majetku do příslušné odpisové skupiny dle Standardní klasifikace produkce v souladu se zákonem o dani z příjmu.
Způsob tvorby opravných položek: V roce 2013 nevznikl důvod vytvořit na základě inventarizace opravné položky k dlouhodobému hmotnému majetku.
Dlouhodobý finanční majetek
Hlavními předměty činností společnosti jsou provádění staveb včetně jejich změn, inženýrská činnost v investiční výstavbě a realitní
činnost. Další činností je správa a údržba nemovitostí, pronájem a půjčování věcí movitých a poradenská činnost.
K datu pořízení cenných papírů a majetkových účastí je tento dlouhodobý finanční majetek společností klasifikován dle povahy jako
majetkové účasti nebo dlužné cenné papíry držené do splatnosti nebo realizovatelné cenné papíry a podíly.
Organizační struktura společnosti
Statutárním orgánem společnosti je představenstvo. Společnost je řízena předsedou představenstva za aktivní spoluúčasti dalších
členů představenstva. Předsedovi představenstva podléhají zodpovědní pracovníci za přípravu a realizaci investic a za obchodně realitní
činnost. Dále se společnost nečlení.
1.3.
Dozorčí rada
Způsob tvorby opravných položek: Společnost vytváří opravné položky k pohledávkám na základě individuálního posouzení jednotlivých
pohledávek.
Funkce
Jméno
Předseda
Ing. Daniel Havlík, CSc.
Člen
Ing. Magda Havlíková
Člen
Ing. Josef Sikyta
Předseda
JUDr. Antonín Havlík, Ph.D.
Člen
Ing. Jaromír Seidl
Člen
Ing. Zdeněk Vacek
V roce 2013 nedošlo ke změnám ve statutárních a dozorčích orgánech.
Účetnictví respektuje obecné účetní zásady, především zásadu o oceňování majetku historickými cenami, zásadu účtování ve věcné a
časové souvislosti, zásadu opatrnosti a předpoklad o schopnosti účetní jednotky pokračovat ve svých aktivitách.
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
20
Půjčky
Ocenění: Půjčky jsou sledovány v nominální hodnotě.
2.2.
Způsoby ocenění, odepisování a tvorby opravných položek
Dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek
Ocenění: Dlouhodobým hmotným majetkem se rozumí majetek, jehož doba použitelnosti je delší než jeden rok a jehož ocenění je vyšší
než 40 000 Kč v jednotlivém případě.
Dlouhodobým nehmotným majetkem se rozumí majetek, jehož doba použitelnosti je delší než jeden rok a jehož ocenění je vyšší než
60 000 Kč v jednotlivém případě.
Nakoupený dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek je oceněn pořizovacími cenami.
Technické zhodnocení, pokud převýšilo u jednotlivého majetku v úhrnu za zdaňovací období částku 40 000 Kč, zvyšuje pořizovací cenu
dlouhodobého majetku.
Společnost v účetním období roku 2013 nepořídila dlouhodobý nehmotný majetek.
Přepočty údajů v cizích měnách na českou měnu
Účetní operace v cizích měnách prováděné během roku jsou účtovány kurzem České národní banky stanoveným ke dni uskutečnění
účetního případu.
Majetek a závazky v cizí měně jsou k datu účetní závěrky přepočteny dle platného kurzu vyhlášeného Českou národní bankou k tomuto
datu a zjištěné kurzové rozdíly jsou proúčtovány ve prospěch finančních výnosů nebo na vrub finančních nákladů běžného období.
2.3.
Daně
Daňové odpisy dlouhodobého majetku: Pro účely výpočtu daňových odpisů dlouhodobého hmotného majetku je použita zrychlená metoda, s výjimkou hmotného majetku využívaného k výrobě energie ze slunečního záření – rovnoměrně 240 měsíců.
Účetní metody a obecné účetní zásady
Účetnictví společnosti je vedeno a účetní závěrka byla sestavena v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb. o účetnictví ve znění pozdějších předpisů, vyhláškou č. 500/2002 Sb. ministerstva financí, kterými se stanoví účtová osnova a postupy účtování pro podnikatele, a
opatřením ministerstva financí, kterým se stanoví obsah účetní závěrky pro podnikatele.
2.1.
Pohledávky
Představenstvo a dozorčí rada
Představenstvo
2.
K datu účetní závěrky jsou majetkové účasti oceněny ekvivalencí.
2.4.
Výnosy
O výnosech je účtováno do období, se kterým věcně a časově souvisejí. Pro zjištění hospodářského výsledku v potřebné struktuře se
výnosy člení na provozní, finanční a mimořádné. Výnosy, které se týkají budoucích období, se časově rozlišují.
2.5.
Použití odhadů
Sestavení účetní závěrky vyžaduje, aby vedení společnosti používalo odhady a předpoklady, jež mají vliv na vykazované hodnoty majetku
a závazků k datu účetní závěrky a na vykazovanou výši výnosů a nákladů za sledované období. Vedení společnosti je přesvědčeno, že
použité odhady a předpoklady se nebudou významným způsobem lišit od skutečných hodnot v následných účetních obdobích.
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
1.2.
Cenné papíry a majetkové účasti se při nákupu oceňují pořizovací cenou. Součástí pořizovací ceny cenného papíru a podílu jsou přímé
náklady související s pořízením, např. poplatky a provize makléřům, poradcům a burzám.
21
3.
Doplňující údaje k rozvaze a výkazu zisků a ztrát
3.1.
Dlouhodobý hmotný majetek
Majetek najatý formou finančního a operativního leasingu s následnou koupí najaté věci (údaje v tis. Kč)
Popis předmětu
Datum
zahájení
Doba trvání
v měsících
1. navýšená splátka
Celková
hodnota
leasingu
Skutečně
uhrazené
splátky od
1.12011 k
31.12.2011
Skutečně
uhrazené
splátky od
1.1.2012 k
31.12.2012
Osobní automobil
20.5.2008
60
330
1 873
309
309
103
0
Užitkový automobil
9.9.2009
54
62
711
162
161
109
0
392
2 573
471
470
212
0
Pořizovací cena (údaje v tis. Kč)
Stav k
31.12.2011
Stavby
Přírůstky
67 992
Úbytky
Stav k
31.12.2012
Přírůstky
Úbytky
Stav k
31.12.2013
2 474
65 518
-
-
65 518
Samostatné movité věci
– Stroje a zařízení
619
-
60
559
220
-
779
– Dopravní prostředky
592
-
-
592
-
-
592
181
-
45
136
1
44
2 020
-
-
2 020
Ostatní DHM
2 064
Pořízení DHM
6 806
2 408
9 214
34 715
-
43 929
343
-
343
-
-
343
78 254
2 751
78 382
34 936
-
113 318
Celkem
2 623
*/ Splátky jsou uvedeny v cenách s DPH.
3.2.
Přírůstky
22 935
4 801
- Stroje a zařízení
607
12
- Dopravní prostředky
592
Ostatní DHM
181
Pozemky
0
Pořízení DHM
Poskytnuté zálohy
Stavby
Úbytky
Stav k
31.12.2012
Přírůstky
2 474
25 262
3 204
60
559
1
-
-
592
-
45
136
-
-
0
0
-
-
0
-
24 315
4 813
Úbytky
Dlouhodobý finanční majetek
Pořizovací cena (údaje v tis. Kč)
Oprávky (údaje v tis. Kč)
Stav k
31.12.2011
Splatno v
roce 2014
137
Pozemky
Poskytnuté zálohy
Celkem */
Splatno v
roce 2013
Stav k
31.12.2013
Stav k
31.12.2007
Přecenění k 31.12.2008
Stav k
31.12.2009
Přecenění k 31.12.2010
Stav k
31.12.2011
Přecenění k 31.12.2012
Stav
k 31.12.2013
Podíly s rozhodujícím vlivem
2 414
133
2 547
- 992
1 555
11 713
13 268
Celkem
2 414
133
2 547
- 992
1 555
11 713
13 268
*/ V
28 466
roce 2013 byl o 13 020 tis. Kč navýšen podíl v dceřiné společnosti DOB Invest Plus s.r.o. do ostatních kapitálových fondů
Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem v r. 2013 (údaje v tis. Kč)
Samostatné movité věci
560
-
-
592
1
-
137
-
-
0
0
-
-
0
-
0
-
-
0
2 579
26 549
3 206
-
29 755
Pořizovací
cena
Diman s.r.o.
Dobřich s.r.o.
DOB – Invest Plus s.r.o.
Celkem
– Dopravní prostředky
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Ostatní DHM
Stav k
31.12.2011
Stav k 3
1.12.2012
Stav k
31.12.2013
45 057
40 256
37 052
Název společnosti
22
Zůstatková
hodnota k
31.12.2013
100
1 284
100
100
178
103
-
1 284
50
-
178
13 220
100
11 806
- 1 032
-
11 806
75
50
73
- 69
1 444
- 279
37
0
13 305
Podíl
v%
Vlastní
kapitál spol.
Výsledek
hospodaření
Finanční
výnosy za rok
Zůstatková
hodnota k
31.12.2012
1 100
100
1 285
35
-
1 285
Dobřich s.r.o.
100
100
199
6
-
199
200
100
- 182
- 314
-
75
50
142
-6
2 621
46
12
0
219
0
0
0
DOB–Invest Plus s.r.o.
Zelený ostrov s.r.o.
0
0
Pozemky
2 064
2 020
2 020
Pořízení DHM
6 806
9 214
43 929
0
343
343
53 939
51 833
83 563
Celkem
1 100
1 475
Finanční
výnosy
za rok
Pořizovací
cena
Diman s.r.o.
0
Poskytnuté zálohy
Výsledek
hospodaření
Podílové cenné papíry a podíly v podnicích s rozhodujícím vlivem v r. 2012 (údaje v tis. Kč)
Samostatné movité věci
– Stroje a zařízení
Vlastní
kapitál spol.
Zelený ostrov s.r.o.
Zůstatková hodnota (údaje v tis. Kč)
Stavby
Podíl
v%
Odpisy dlouhodobého hmotného majetku zaúčtované do nákladů v roce 2013 činily 3 206 tis. Kč, resp. 3 406 tis. Kč v roce 2012.
Společnost účtuje v průběhu bytové výstavby náklady na účty pořízení dlouhodobého hmotného majetku, a to přestože cílem bytové
výstavby je prodej jednotlivých jednotek. Po kolaudaci jsou zejména nebytové jednotky určené k pronájmu zařazovány do hmotného
majetku a odepisovány. Bytové jednotky jsou po kolaudaci proúčtovány na účty zboží určené k prodeji a následně prodávány.
Celkem
3.3.
1 475
0
71
0
2 547
Pohledávky
Pohledávky z obchodního styku (údaje v tis. Kč)
Dlouhodobé pohledávky
– poskytnuté provozní zálohy
– opravné položky
Celkem
Stav k 31.12.2013
Stav k 31.12.2012
65
65
-
-
65
65
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Celkem
-
23
Krátkodobé
Stav k 31.12.2013
Stav k 31.12.2012
- odběratelé
578
5 804*/
- poskytnuté provozní zálohy
521
560
- jiné pohledávky
183
33
0
0
- dohadné položky aktivní
- opravné položky
Celkem
521
336
- 103
- 64
1 122
6 669
Změny vlastního kapitálu (údaje v tis. Kč)
2013
Do splatnosti
Krátkodobé
Opr. položky
Celkem
2012
Krátkodobé
Opr. položky
Celkem
158
Po splatnosti
Celkem
0 - 90 dní
91 - 180 dní
181 – 360 dní
1 rok a více
179
91
71
79
Kapitálové
fondy
Oceňovací
rozdíly z
přecenění
majetku
Zákonný
rezervnífond
Ostatní
fondy ze
zisku
Nerozděl
zisk
15 000
6 388
1 072
692
0
7 238
0
383
30 773
Přírůstky
-
-
-
19
-
364
-
643
1 026
Úbytky
-
-
992
-
-
-
-
383
1 375
15 000
6 388
80
711
0
7 602
0
643
30 424
Přírůstky
-
-
-
32
-
610
-
- 6 368
- 5 726
Úbytky
-
-
1 271
-
-
-
-
643
1 914
15 000
6 388
- 1 191
743
0
8 212
0
- 6 368
22 784
Zůstatky k
31.12.2012
Věková struktura pohledávek z obchodního styku (údaje v tis. Kč)
Kategorie
Základní
kapitál
Zůstatky k
31.12.2011
*/Stav pohledávek z obch. styku v celkové výši 5 804 tis. Kč je tvořen zejména fakturovanými službami dceřiné společnosti DOB Invest Plus s.r.o. (ve
výši 3 006 tis. Kč) – výpomoc při výstavbě nových rodinných domů ve Zbraslavi (pohledávka byla na počátku ledna 2013 uhrazena).
Rok
Vlastní kapitál
578
-
-
-
-
- 70
- 70
158
179
91
71
9
508
5 141
201
110
32
80
5 564
-
-
-
-
- 64
- 64
5 141
201
110
32
16
5 500
k 31.12.2013
3.7.
Základní kapitál
Registrovaný základní kapitál ke dni 1. ledna 2013 byl tvořen 150 akciemi na majitele s nominální hodnotou 100 000 Kč na jednu akcii.
V průběhu roku 2012 byly akcie změněny na akcie na jméno.
3.8.
Závazky z obchodního styku (údaje v tis. Kč)
Krátkodobé závazky
Stav k 31.12.2013
Stav k 31.12.2012
32 271/*
375
- dodavatelé
- přijaté zálohy
Finanční majetek (údaje v tis. Kč)
Stav k 31.12.2013
Stav k 31.12.2012
73
69
-
-
Běžné účty
3 342
125
Krátkodobý finanční majetek celkem
3 415
194
Pokladna
Ceniny
3.5.
Přechodné účty aktiv
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Společnost účtuje o nákladech a výnosech v časové a věcné souvislosti. Významnou položkou přechodných účtů aktiv jsou náklady příštích období, které slouží k časovému rozlišení nákladů společnosti na placené nájemné, reklamu, pojistné, předplatné a ostatní režijní
náklady. Tyto náklady činily 314 tis. Kč v r. 2013, resp. 457 tis. Kč v roce 2012.
24
Vlastní
kapitál
celkem
Zůstatky
Společnost vykazuje pohledávky zejména z titulu předepsaného a neuhrazeného nájemného. Pohledávky po splatnosti jsou vymáhány,
s dlužníky jsou vedena jednání o úhradě, případně jsou podány soudní žaloby. Pohledávky po splatnosti byly individuálně posouzeny a u
vybraných dlužníků společnost vytvořila opravné položky.
3.4.
Neuhr. Zisk/Ztráta
ztráta
běžného
období
Další významnou položkou přechodných účtů aktivních jsou příjmy příštích období, které obsahují zejména výnosy z přefakturovaných
nákladů (energie a služby spojené s pronájmem bytového domu v Trutnově) fakturované v roce 2014. Tyto příjmy příštích období činily
343 tis. Kč v r. 2013, resp. 8 tis. Kč v roce 2012
6 812/*
809
- dohadné účty pasivní
148
430
- jiné závazky
100
0
39 331
1 614
Celkem
*/ V roce 2013 se společnosti navýšily jak dodavatelské závazky, tak i přijaté krátkodobé zálohy. U přijatých záloh se jedná zejména o přijaté zálohy
zaplacené na základě budoucích kupních smluv a u dodavatelů o závazky spojené s výstavbou bytového komplexu v Dobřichovicích.
Věková struktura krátkodobých závazků (údaje v tis. Kč)
Rok
Do splatnosti
Po splatnosti
Celkem
0 – 90 dní
91 - 180 dní
181 – 360 dní
1 - 2 roky
2 roky a více
2013
–
32 264
6
1
-
-
32 271
2012
–
375
-
-
-
-
375
Závazky k podnikům ve skupině a spřízněným osobám (údaje v tis. Kč)
Subjekty
Dceřiné společnosti – půjčka včetně nezaplacených úroků
Členové orgánů – krátkodobá půjčka včetně nezaplacených úroků
Stav k 31.12.2013
Stav k 31.12.2012
1 103
1 103
-
-
750
750
Akcionáři - držitelé dluhopisů
30 000
30 000
Závazky celkem
31 853
31 853
Akcionáři – dlouhodobá půjčka
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
- stát – daňové pohledávky
3.6.
25
Přechodné účty pasiv
Nákupy 2013 (údaje v tis. Kč)
Společnost účtuje o nákladech a výnosech v časové a věcné souvislosti. Významnou položkou přechodných účtů pasiv jsou výnosy příštích období, které slouží k časovému rozlišení výnosů společnosti. Jde zejména o předplacené nájemné na budoucí období. Tyto výnosy
činily 273 tis. Kč v r. 2013, resp. 298 tis. Kč v roce 2012.
Subjekt
Společnost ručí za své kontokorentní úvěry některými vlastními nemovitostmi, ručení je zapsáno v katastru nemovitostí.
3.10. Výnosy z běžné činnosti podle hlavních činností
Stav k 31.12.2013
Stav k 31.12.2012
%
tis. Kč
%
tis. Kč
%
Tržby z prodeje zboží
4
0,05 %
0
0%
0
0%
Tržby z prodeje bytových a nebytových jednotek
5
0,06 %
1 830
10,48 %
34 911
63,7 %
Tržby z podnájmů a služby spojené s nájemným
7 982
93,65 %
6 707
38,41 %
7 132
13,0 %
Tržby z inženýrské činnosti v investiční výstavbě
324
3,80 %
2 550
14,60 %
6 709
12,2 %
0
0%
4 340
24,86 %
5 300
9,6 %
Smluvní pokuty a penále
56
0,66 %
0
0%
20
0%
Ostatní provozní výnosy
110
1,29 %
132
0,76 %
186
0,3 %
42
0,49 %
1 902
10,89 %
660
1,2 %
Přijaté úroky a ostatní finanční výnosy
Mimořádné výnosy
Tržby celkem
0
0%
0
0%
14
0%
8 523
100 %
17 461
100 %
54 932
100 %
Společnost se zabývá výstavbou bytových domů, po jejich kolaudaci většinu bytových a nebytových jednotek prodává. Další běžnou činností společnosti je pronájem bytových a zejména nebytových prostor včetně souvisejících služeb a inženýrská činnost v investiční výstavbě.
Struktura výnosů je v jednotlivých letech významně ovlivněna dokončením staveb bytových domů a prodejem jednotlivých bytových a
nebytových prostor. Vzhledem k této skutečnosti je srovnání výnosů v jednotlivých letech v procentech zavádějící.
Prodej dl. majetku
Finanční výnosy
Celkem
Diman s.r.o.
dceřiná spol.
216
-
0
216
Dobřich s.r.o.
dceřiná spol.
-
-
0
0
DOB-Invest Plus s.r.o.
dceřiná spol.
-
-
40
40
Zelený ostrov s.r.o.
dceřiná spol.
24
-
0
24
240
-
40
280
Služby
Prodej dl. majetku
Finanční výnosy
Celkem
Celkem
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
26
Vztah ke společnosti
Diman s.r.o.
dceřiná spol.
229
-
0
229
Dobřich s.r.o.
dceřiná spol.
0
-
0
0
DOB-Invest Plus s.r.o.
dceřiná spol.
5 024
-
991
6 015
Zelený ostrov s.r.o.
dceřiná spol.
1
-
0
1
5 254
-
991
6 245
Celkem
Společnost zajišťuje technickou podporu společnosti Diman s.r.o. v rámci pronájmu sálu pro kulturní a společenské účely. Rovněž
přefakturuje spotřebované energie a další služby spojené s pronájmem. Společnost poskytla úvěr dceřiné společnosti DOB-Invest Plus
s.r.o., na základě uzavřené smlouvy o úvěru fakturuje měsíčně úroky. Společnost pronajímá prostory společnosti Zelený ostrov.
0
-
32
32
dceřiná spol.
20
-
0
20
DOB–Invest Plus s.r.o.
dceřiná spol.
1 612
-
10
1 622
Zelený ostrov s.r.o.
dceřiná spol.
0
-
0
0
1 632
-
42
1 674
Služby
Nákup dl. majetku
Finanční náklady
Celkem
0
-
38
38
Subjekt
Vztah ke společnosti
Diman s.r.o.
dceřiná spol.
Dobřich s.r.o.
dceřiná spol.
20
-
4
24
DOB–Invest Plus s.r.o.
dceřiná spol.
125
-
0
125
Zelený ostrov s.r.o.
dceřiná spol.
0
-
0
0
145
-
42
187
Celkem
Společnost nakupuje služby od svých dceřiných společností – od společnosti Dobřich s.r.o. zejména inzerci v Dobřichovickém Kukátku.
Od společnosti DOB Invest Plus s.r.o. si v roce 2012 začala pronajímat nemovitosti v lokalitě Zbraslav, tento pronájem pokračoval i v roce
2013. Finanční náklady - úroky placené společnosti Diman s.r.o. a Dobřich s.r.o. vyplývají ze smluv o úvěru mezi těmito společnostmi.
4.
Zaměstnanci, vedení společnosti a statutární orgány
4.1.
Počet zaměstnanců, členů vedení společnosti a osobní náklady (údaje v tis. Kč)
Počet
Mzdové
náklady
Sociální a
zdravotní
zabezpečení
Ostatní
náklady
Odměny
statutárních
a dozorčích
orgánů
Osobní
náklady
Vedení společnosti
3
-
-
-
-
-
Ostatní zaměstnanci
4
1 691
597
86
-
2 374
Ostatní členové orgánů
-
-
-
-
-
1 691
597
86
0
2 374
Počet
Mzdové
náklady
Sociální a
zdravotní
zabezpečení
Ostatní
náklady
Odměny
statutárních
a dozorčích
orgánů
Osobní
náklady
Vedení společnosti
3
-
-
-
-
-
Ostatní zaměstnanci
5
1 916
674
86
-
2 676
Celkem
2012
3
10*
Výnosy 2012 (údaje v tis. Kč)
Subjekt
Celkem
Dobřich s.r.o.
2013
Služby
Finanční náklady
dceřiná spol.
Výnosy 2013 (údaje v tis. Kč)
Vztah ke společnosti
Nákup dl. majetku
Nákupy 2012 (údaje v tis. Kč)
3.11. Transakce se spřízněnými osobami
Subjekt
Služby
Diman s.r.o.
Celkem
Stav k 31.12.2011
tis. Kč
Tržby z prodeje dlouhodobého hmotného majetku
Vztah ke společnosti
Ostatní členové orgánů
Celkem
3
11*
-
-
-
-
-
1 916
674
86
0
2 676
Celkem
Celkem
*/ Společnost zaměstnávala v roce 2013 čtyři zaměstnance, v představenstvu a dozorčí radě pracovali dále 2 a 3 členové těchto orgánů, kteří nebyli zaměstnanci společnosti.
5.
Události, které nastaly po datu závěrky
Po datu účetní závěrky nebyly zaznamenány žádné význačné události.
Ing. Daniel Havlík, CSc.
předseda představenstva
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
3.9.
27
VYBRANÉ ÚDAJE Z HOSPODAŘENÍ (V TIS. KČ)
Výsledek hospodaření
Výsledek hospodaření
před zdaněním
Výsledek hospodaření
za účetní období
2009
2 403
2 403
2010
1 637
1 637
2011
383
383
2012
643
643
2013
-6 368
-6 368
Rok
Tržby
celkem
Rok
Prodej bytů
a nebytových prostor
Nájmy
Ostatní včetně f
inančních operací
Celkem
2009
0
6 818
8 927
15 745
2010
33 188
6 525
-1 555
38 158
2011
40 211
7 132
7 589
54 932
2012
6 170
6 707
4 584
17 461
2013
10
7 981
532
8 523
Základní a vlastní kapitál
K datu
Základní kapitál
Vlastní kapitál
31.12.2009
15 000
28 528
31.12.2010
15 000
30 333
31.12.2011
15 000
30 773
31.12.2012
15 000
30 424
31.12.2013
15 000
22 784
28
Rok
Aktiva celkem
Dlouhodobý majetek
Cizí zdroje
31.12.2009
67 146
62 773
37 851
31.12.2010
114 009
91 642
83 179
31.12.2011
86 106
56 486
54 888
31.12.2012
79 561
53 388
48 837
31.12.2013
103 038
96 868
79 711
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Aktiva, cizí zdroje
29
DCEŘINÉ A SESTERSKÉ SPOLEČNOSTI
Společnost DOB-Invest a.s. je 100 % vlastníkem společností DIMAN s.r.o. (se sídlem 5. května 3, Dobřichovice), DOBŘICH s.r.o.
(se sídlem 5. května 3, Dobřichovice) a DOB-Invest Plus s.r.o. (se sídlem 5. května 3, Dobřichovice).
Společnost DIMAN s.r.o. je provozovatelem kulturního sálu v Dobřichovicích a dalších nebytových prostor, které pronajímá, a vykonává
též správu a údržbu nemovitostí.
Společnost DOBŘICH s.r.o. je vydavatelem časopisu Dobřichovické Kukátko a vykonává též správu a údržbu nemovitostí pro smluvní
partnery, zejména pro jednotlivá společenství vlastníků domů postavených společností DOB-Invest a.s.
Společnost DOB-Invest Plus s.r.o. byla založena pro developerský projekt výstavby rodinných domků na Zbraslavi. Do obchodního
rejstříku byla zapsána 4. ledna 2010.
DOBŘICHOVICE VČERA A DNES
První písemnou zmínku o Dobřichovicích obsahuje listina Václava I. z 6. dubna 1253, potvrzující darování Dobřichovic
Rytířskému řádu křižovníků s červenou hvězdou.
DOB-Invest a.s.
Jádrem osídlení se stal křižovnický dvůr při brodu přes Berounku, doložený k r. 1275. Samotná ves Dobřichovice je poprvé
zmiňována v r. 1337. Už ve 12. století bylo osídleno okolí karlického dvorce a románského kostela sv. Martina v Karlíku
(zasvěcení sv. Prokopu je pozdější), který zřejmě původně příslušel ke dvorci jako soukromý a až později se stal farním.
DOBŘICH s.r.o.
DIMAN s.r.o.
DOB-Invest Plus s.r.o.
Zelený ostrov s.r.o.
100 %
100 %
100 %
50 %
V prosinci 2011 společnost DOB-Invest a.s. nabyla 50 % podíl ve společnosti ZELENÝ OSTROV s.r.o. se sídlem 5. května 3, Dobřichovice.
Společnost ZELENÝ OSTROV byla pořízena za účelem provozování seniorského bydlení v rámci multifunkčního centra v místě bývalého
statku Dobřichovicích včetně s tím souvisejících služeb.
V dubnu 2014 se společnosti Dobřich s.r.o. a Diman s.r.o. staly z dceřiných sesterské vůči mateřské firmě.
Majoritní akcionář společnosti DOB-Invest a.s. Ing. Daniel Havlík je držitelem 50 % podílu ve společnosti ALKONA a.s.
Původní vztah Karlíka a Dobřichovic není zcela jasný, nelze vyloučit, že se v prů­běhu 2. poloviny 14. či v 1. polovině 15.
století veškeré osídlení přesunulo k řece a karlický kostel stál o samotě. V r. 1358 založil Karel IV. v údolí Karlického potoka
strážní hrádek, zastavený Václavem IV. a zaniklý za husitských válek nebo krátce po nich. Hrádek byl nejspíše vlastním
původcem jména Karlík.
V majetku křižovníků byly Dobřichovice až do r. 1420, kdy je Zikmund Lucemburský zastavil rytíři Zikmundu Bolechovcovi
z Pušperka. V průběhu 15.století se vystřídalo několik světských zápisných držitelů, v r.1498 vykoupil velmistr Matěj ze
Střebska Dobřichovice zpět pro křižovnický řád od Heřmana z Říčan a Jana Šrámka.
Rozkvět osady v 16. století je spjat především s velmistry a pražskými arcibiskupy Antonínem Brusem z Mohelnice a Zbyňkem Berkou z Dubé, který také přestavěl starší tvrz na břehu Berounky v zámek – letní residenci křižovnických velmistrů.
V r. 1619 se Dobřichovice dostaly nakrátko do vlastnictví hraběte Jindřicha Matyáše Thurna, v pobělohorském období se
válkou zničený dobřichovický majetek vrátil zpět řádu. Ten jej přivedl v 17. století k novému rozkvětu. V r. 1665 dokončil
velmistr a arcibiskup pražský kardinál Arnošt Adalbert hrabě z Harrachu přestavbu zámku a velmistr Jiří Ignác Pospíchal
dal v r. 1680 vybudovat novou kapli sv. Judy Tadeáše, sloužící později jako farní kostel.
Zámek vyhořel v r. 1779 do základů a byl obnoven do dnešní podoby. Až do r. 1850 jsou hospodářské a kulturní dějiny
Dobřichovic bezprostředně spjaty s křižovnickým řádem, od toho­to data byl křižovnický statek s polnostmi pronajímán.
Významný impuls pro další vývoj Dobřichovic přineslo vybudování České západní dráhy ze Smíchova do Plzně. První vlak
přijel do Dobřichovic 15. července 1862. V r. 1876 byla vyhláškou českého místodržitelství ves Dobřichovice povýšena na
městečko (městys). Dějiny poslední stovky let jsou především dějinami přeměny zemědělské vsi kolem křižovnické resi­
dence a statku ve vyhledávané letovisko.
30
V r. 1992 se admini­strativně osamostatnil Karlík. V r. 1998 získala obec Dobřichovice znak, který připomíná jak spojení její
historie s Rytířským řádem křižovníků s červenou hvězdou, tak její postavení letoviska. Přelom 20. a 21. století znamená
pro Dobřichovice obnovování zašlé slávy svého jména.
V minulosti byly Dobřichovice letním sídlem řady významných osobností, v současné době se do Dobřichovic stěhují lidé
přicházející za prací do hlavního města a hledající bydlení v příměstských oblastech, nebo lidé mající zájem bydlet trvale
mimo Prahu a pouze do ní denně dojíždět. Dobřichovice se opět stávají obcí s dobrou adresou.
V roce 2006 získaly Dobřichovice statut města.
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
DOB–Invest a.s. / D–GROUP Výroční zpráva 2013
Malá ves, soustředěná kolem rozšiřující se ulice ke křižovnickému statku, rovnoběžné s řekou, a kolmé ulice, která vznikla
zřejmě až v 16. století, se rozrostla na základě pravidelné půdorysné osnovy kolem svého jádra i na protější břeh řeky. Na
svazích Brunšova vznikal od sklonku 19. století pozoruhodný soubor vilové architektury a Dobřichovice se staly místem
letních pobytů řady čelných osobností české kultury (F. X. Šalda, Z. Braunerová, J. B. Foerster, K. Honzík ad.).
31
DOB-Invest a.s. / D-GROUP
Sídlo:
Za Mlýnem 2, Dobřichovice, PSČ 252 29
Kancelář v Dobřichovicích:
Za Mlýnem 2, Dobřichovice, PSČ 252 29
tel: +420 257 712 630
Kancelář v Praze:
Klimentská 22, Praha 1, PSČ 110 00
tel: +420 222 331 350, fax: +420 222 317 305
www.DOB-Invest.cz
Download

VÝROČNÍ ZPRÁVA - DOB