STUDIE
PROVEDITELNOSTI
PRAHA - ZBRASLAV
SLUNEČNÍ MĚSTO
MICHAL FIŠER
KVĚTEN 2010
1
Identifikační údaje
projekt
STUDIE PROVEDITELNOSTI
PRAHA - ZBRASLAV, SLUNEČNÍ MĚSTO
zadavatel
Městská část Praha - Zbraslav
zastoupená PaedDr. Dagmar Kobylkovou - starostkou městské části
Zbraslavské náměstí 464
156 03 Praha - Zbraslav
zpracovatel
MgA. ing. arch. Michal Fišer
autorizovaný architekt ČKA 03536
Malátova 13
150 00 Praha 5 - Smíchov
[email protected]
datum
květen 2010
zadání
Předložená studie proveditelnosti posuzuje záměr na realizaci
souboru staveb a veřejných prostranství ve vybraném území Městské
části Praha - Zbraslav, lokalitě zvané Sluneční město. Záměr je
posouzen z hlediska stavebně-technického, institucionálního,
organizačně - ekonomického.
Záměr vychází z výsledku veřejné urbanistické soutěže pořádané v souladu se
soutěžním řádem České Komory Architektů, vyhlášené Městskou částí Praha Zbraslav v srpnu 2009, ukončené v prosinci 2009. Předmětem posouzení je
návrh, který v soutěži získal 1. místo.
2
1. Souhrn výsledků studie proveditelnosti
Smyslem této studie proveditelnosti bylo nalezení a posouzení nejvhodnějšího postupu pro realizaci
záměru Mč Praha – Zbraslav na dostavbu Slunečního města ve Zbraslavi. V podobě, kterou Sluneční
město dostalo ve vítězném návrhu vzešlém z veřejné urbanistické soutěže z roku 2009 by se mohlo
stát vitálním lokálním centrem horní Zbraslavi. Úspěch tohoto záměru však do jisté míry závisí na
tom, zda se podaří realizovat alespoň dva základní kameny navržené koncepce - Městský blok a
Sluneční park. Ty ale představují poměrně náročný projekt jak investičními náklady – cca. 200 mil. Kč,
tak rozmanitostí programu, který by měl na malé ploše vzniknout.
V této studii docházíme k závěru, že nejvýhodnějším způsobem je realizace záměru jako jednoho
provázaného celku v relativně krátkém čase. V současnosti nejefektivnějším a asi jediným způsobem,
jak toho dosáhnout, je dle našeho názoru nalezení finančního a organizačního partnera pro celý
záměr. Vybraný partner by pro Městskou část Praha – Zbraslav jako pro klienta dodal za předem
sjednaných finančních, časových a kvalitativních podmínek Městský blok a Sluneční Park jako celek,
včetně případných finančních služeb, koordinace, inženýringu a projektových prací. V případě prostor
pro bydlení a nájemních prostor pro obchod a služby by měl být partner také investorem.
Jedním z důvodů, proč je realizace dostavby Slunečního města jako celku výhodnější, je možnost
koordinace relativně složité programové skladby v rámci jedné stavební akce. Vítězný projekt
navrhuje jeden ze dvou zbývajících částečně nezastavěných bloků ve Slunečním městě uvolnit a
přeměnit v celém rozsahu na park. Do druhého bloku umísťuje smíšený program; do jednoho
vzájemně provázaného objemu je umístěna mateřská školka, komunitní centrum, prostory pro
obchod a služby a část objemu je využita pro bydlení. Městská část Praha – Zbraslav přitom chce být
vlastníkem pouze mateřské školky, komunitního centra a nepatrné části nájemních prostor pro
občanskou vybavenost určených pro potřeby služebny Městské policie
3
Předností takové směsi programu je, že do území vnáší rozmanitost. A to nejen rozmanitost
architektonickou, ale také rozmanitost sociálních interakcí. V neposlední řadě takový smíšený
program povzbuzuje využívání území v průběhu celého dne. Díky školce se území nebude vylidňovat
v průběhu pracovního dne, díky bydlení bude zastavěný blok využit i večer a v noci a nad hřištěm
mateřské školky bude nevídaně intenzivní sociální dohled. Městský park do území přitáhne uživatele i
ve volných dnech, jeho velkorysé pojetí bude pro každou z umisťovaných funkcí vítaným doplněním a
nepochybně zvýší hodnotu okolního prostředí.
Smíšený program zvyšuje atraktivitu sídel a zajišťuje území vyšší sociální a funkční stabilitu. Na
druhou stranu je jeho realizace a uvedení v život organizačně komplikovanější, než realizace
monofunkčních ploch, např. čistě obytné zástavby. V případě, že je rozmanitý program poskládán do
jednoho nevelkého bloku, nebo dokonce do jedné budovy, je nutné výstavbu částí rozumně
koordinovat časově a věnovat pozornost soukromí jednotlivých částí, vzájemnému ovlivňování
(možná i obtěžování) jednotlivých částí programu a to v ranných fázích přípravy záměru. Není
praktické čekat na to, až bude vzájemné ovlivňování různých částí bloku v režii různých investorů
posuzovat příslušný stavební úřad v územním rozhodnutí. V případě komunitního centra takový
postup vlastně ani není možný – prostory komunitního centra mají vzniknout v 1. a 2.NP západního
křídla Městského bloku, tedy v provázaném stavebním objektu s byty a pronajímatelnými
komerčními prostorami, které si Městská část do vlastnictví pořizovat nehodlá.
Druhým důvodem proč je realizace Slunečního města jako celku výhodnější je předpokládaná
finanční výhodnost. Bydlení a nájemní prostory pro obchod a služby, jejichž investorem by byl
vybraný partner projektu, mohou představovat pro záměr výnos až 12 mil. Kč. V případě, že by si
Městská část pořídila byty a pronajímatelné komerční prostory do vlastnictví, nepředstavovaly by pro
projekt výnos 12 mil. Kč, ale nutnost zajistit o 102 mil. Kč více investičních prostředků. Taková
varianta realizace Slunečního města ale investičně přesahuje disponibilní zdroje zadavatele a není
v této studii prověřována.
Partnerství s Městskou částí představuje v projektu pro investičního a organizačního partnera
výrazně nižší riziko sporů a možnost účinné koordinace částí programu, což představuje u
komerčního bydlení a nájemních prostor zvýšení hodnoty.
Předem sjednaná cena za komplexní dodávku díla na základě definovaného programu vytváří při
dalším zpřesňování programu v průběhu projektové přípravy tlak na klienta – v tomto případě MČ,
aby předem sjednané plochy efektivně využila, namísto jejich bobtnání, které je pro projektování
veřejných staveb typické. Předem sjednaná cena, která vzejde z veřejné soutěže naopak na partnera
MČ vytváří tlak, aby přípravu i stavbu prováděl efektivně.
Při společné ralizaci celého Městského bloku by proti realizaci po částech odpadly některé náklady,
které sice nejsou ve srovnání s celkovými stavebními náklady závratné, ale přesto stojí za pozornost:
náklady na samostatná zařízení staveniště, na vnitrostaveništní dopravu, na samostatná projednávání
jednotlivých nákladů, patrně i na celkovou vyšší cenu za projektovou dokumentaci dílčích částí. Při
rozdělení na části se zpravidla nepodaří tak efektivně řešit technickou infrastrukturu. Konečně i u
stavební zakázky většího rozsahu budou v řádu procent nižší jednotkové ceny stavebních nákladů.
Dlouhá doba, po kterou by v bloku probíhaly stavební práce v případě dělení záměru na části je
dalším negativem.
Jeden důvod pro řešení Slunečního města jako celku může být zdánlivě nepodstatný, přesto ho
zmíníme. Do území byly v průběhu posledních dvou dekád objekty umisťovány jedna podruhé a
každá byla na terén umisťována především s ohledem na malé náklady zemních prací. Plocha
městského bloku, která doposud zůstala volná má tak po svém obvodu již určeny výškové poměry a
to ne zcela šťastně. Pro úspěch Slunečního Města bude otázka napojení parteru zbývajících budov na
okolní ulice citlivá. Protože je výškové vedení ulice dané, hrozí že výškové konflikty se přenesou do
4
vnitrobloku. Přitom právě vnitroblok se zahradou mateřské školky a terasami bytů má být obytný
prostor par excelence. Mimo jiné kvůli jeho prostorové a světelné pohodě a na základě doporučení
soutěžní poroty je v této studii o minimálně 1 patro snížen objem budov po SV a JV obvodu
Městského bloku. Prostor vnitrobloku, pokud má být úspěšný, vyžaduje promyšlenou provázanost
všech staveb po jeho obvodu.
Existuje samozřejmě i možnost budovat Sluneční město po samostatných částech a je třeba ji zmínit.
U budování Slunečního parku je tato možnost organizačně poměrně schůdná. U samostatné realizace
mateřské školy je to obtížnější, ale přesto proveditelné. Nicméně prodej plochy k zástavbě pod SV a
JV křídlem Městského bloku investorovi, který by neměl možnost zajistit průběžně koordinaci vazeb
mezi vnitroblokem a atypicky úzkou plochou pro výstavbu bydlení , je velmi problematický. Pokud by
se ho podařilo realizovat, pak za cenu nižšího výnosu, který by odrážel riziko problémů v koordinaci
vnitrobloku se školkou a bydlením po obvodu. Jak zmiňujeme výše, samostatná realizace
komunitního centra bez bydlení a prostor pro služby je neproveditelná.
Záměr Sluneční město, tak jak je prověřován v této studii nevyžaduje ani změnu ani úpravu platného
územního plánu sídelního útvaru Praha..
Z hlediska nároků na zdroje záměru jsme posuzovali tři varianty s různým rozsahem stavebního
programu a tím vyšší celkové investice do majetku Městské části Praha - Zbraslav. Každá z variant
obsahuje celky Městského bloku a Slunečního parku jako základní kameny koncepce, rozdíly jsou
v zastoupení stavebního celku ulice Jaromíra Vejvody a v různém poměru investic do vlastnictví
Městské části Praha – Zbraslav a investic do vlastnictví partnera záměru. Došli jsme k závěru, že
diskutovaná varianta bez komunitního centra není reálná. Pokud nebude možné přesunout zájmové
aktivity ze stávajícího objektu Žabovřeská 1227 (zde nazývaný také OUNZ) a tento objekt demolovat,
není možné zahájit výstavbu Slunečního parku.
Varianta 1 – Maximální varianta:
program: Mateřská škola, komunitní centrum, Sluneční park, ulice Jaromíra Vejvody
výše investic Mč: 106 983 286 Kč + DPH
Varianta 2 – Střední varianta:
program: Mateřská škola, komunitní centrum, Sluneční park
výše investic Mč: 95 315 494 Kč + DPH
Varianta 3 – Minimální varianta:
program: Mateřská škola, komunitní centrum s redukovaným rozsahem, Sluneční park
výše investic Mč: 87 195 494 Kč + DPH
Z pohledu výše investic Městské části se jedná o zásadní částky a projednání variant bude podléhat
různým faktorům. Přesto je reálné uvažovat i o maximální variantě z následujících důvodů:
• financování projektu není jednorázové, ale je rozloženo do období min 3,5 let, s tím, že do
1,5 roku od zahájení realizace záměru bude profinancováno pouze cca 5,5% celkových
nákladů, viz kap. 8.2. Časový a nákladový plán realizace projektu;
• lze očekávat získání různých dotačních titulů z externích zdrojů především pro záměry
mateřské školy, komunitního centra nebo parku;
• účelnou koordinací s existujícími záměry dotčených třetích stran je možné nalézt úspory
v řádu až několika milionů Kč, viz kap. 11. Závěry a doporučení
Pozn. Proti původně navrženému členění studie ze zadání jsme tento dokument úpravili pro větší přehlednost. Názvy kapitol se tak od
zadání mohou lišit.
5
2. Současný stav a historie projektu
2.1. Historie projektu, cíle projektu
Zájmové území posuzovaného záměru Sluneční město se nachází v části města rozložené na náhorní
plošině, jižním předhůří Brd, odtud místní označení "horní Zbraslav". Intenzivní stavební vývoj v této
části města započal v 1.polovině minulého století po naplnění územních kapacit kolem původních
osad v zázemí zbraslavského zámku a území při levém břehu řeky Vltavy. Územní rozvoj poměrně
jasně prostorově vymezeného územního celku postupoval netradičně od jeho okrajů směrem ke
středu, což vyústilo v situaci, kdy se poslední územní rezervy nacházejí právě v prostorovém a
funkčním těžišti území. Vzhledem k velikosti spádového území, dobrému napojení na sítě místní i
nadřazené dopravní infrastruktury a funkční skladbě s převahou obytné funkce má zájmové území
dobré předpoklady k plnění funkce lokálního městského centra. Při vědomí specifického významu
lokality a jejího potenciálu pro další celkový rozvoj horní Zbraslavi začala místní samospráva v
posledních letech věnovat tématu Slunečního města pozornost. V roce 2008 nechala zpracovat
variantní urbanistickou studii koncepce zástavby zájmového území, na jejímž základě dospěla v roce
2009 k rozhodnutí uspořádat veřejnou urbanistickou soutěž s jasně definovaným zadáním.
Předmětem soutěže bylo: "... vypracování urbanistického řešení předmětné lokality Sluneční město ve
Zbraslavi s cílem zhodnocení území a vytvoření vize jeho rozvoje do roku 2030/2040 s akcentem na
veřejný prostor, včetně prostoru pro zeleň, volnočasové aktivity, služby a občasnskou vybavenost."
Vyhlašovatel soutěže obdržel celkem 19 návrhů, odborná porota stanovila pořadí na prvních třech
místech a udělila dvě odměny. Soutěž splnila očekávání vyhlašovatele, dle doporučení odborné
poroty vítězný návrh postihuje problematiku řešené lokality a je relevantním výchozím podkladem
pro tvorbu závazného územně plánovacího podkladu. Zastupitelstvo městské části přijalo výsledky
veřejné urbanistické soutěže Usnesením č. Z 23 253 10 na 23. řádném zasedání ZMČ, konaném dne
10. 2. 2010, kde byl zároveň prezentován vítězný návrh za přítomnosti jeho autorů. V květnu 2010
uspořádal vyhlašovatel soutěže veřejnou výstavu všech předložených návrhů doplněnou o veřejnou
prezentaci vítězného návrhu jeho autory dne 19. 5. 2010. Po diskusi se zadavatelem byly pro další
postup určeny prioritní investice v rámci koncepce, definován územní rozsah studie proveditelnosti a
upřesněn stavební program.
2.2. Disponibilní zdroje pro realizaci projektu
Městská část Zbraslav (dále jen MČ) má v současnosti nulovou zadluženost. MČ tvořila v minulosti
z výnosů privatizace obecního majetku jakýsi rezervní fond určený výhradně na financování
investičních záměrů. Tyto prostředky spolu s výnosem z hospodářské činnosti má MČ uloženo na
Účtu vedlejší hospodářské činnosti (dále jen UVHC). Ke 31.12.2009 byl stav tohoto účtu 61.010.381,Kč. Návrh rozpočtu MČ na rok 2010 počítá s převodem 29.319.900,- Kč z UVHC do rozpočtu MČ.
Z této částky je 22.554.500,- Kč určeno na investiční výdaje (zejména oprava střechy ZŠ Vančurova,
výměna zdroje tepla v ZŠ Vančurova, Revitalizace zeleně - Belveder, Ulice U Malé řeky, Ulice V Bílce,
Oprava bytových domů). Z této částky rozpočet MČ vede v položce „ostatní činnosti jinde
nezařazené“ 9.093.500,- Kč jako rezervu na financování spoluúčasti MČ pro případné získání dotací
z Magistrátu Hlavního Města Prahy, Ministerstva Financí a EU (na projekty Zateplení a vrt v ZŠ
Vančurova, Rekonstrukce hřiště Sokola, urnový háj). Jejich získání se v současné době nezdá
6
pravděpodobné.
Na UVHC tak bude k dispozici jako zdroj pro záměr Sluneční město 31.690.481,- Kč. Tyto prostředky
jsou z hlediska realizace záměru v plné míře likvidní. Na UVHC se i v roce 2010 průběžně hromadí
přebytek z hospodářské činnosti nad tuto částku, který by při srovnatelném výsledku s rokem 2009
měl činit něco kolem 11 mil. Kč. Část tohoto přebytku je ovšem pravidelně využívána na běžný provoz
MČ (více viz níže).
V případě, že by MČ neuspěla s některými žádostmi o dotace (z MHMP, MF, EU) bude k disposici i
příslušná část z 9.093.500,- Kč připravených na spoluúčasti na dotacích.
Město nadále disponuje nemovitým majetkem zahrnujícím nezastavěné pozemky vhodné k zástavbě
v hodnotě cca. 40 mil. Kč a dále bytovým fondem, který má být dále privatizován. Hodnota
nemovitého majetku výrazně přesahuje 50 mil. Kč. Nemovitý majetek ve vlastnictví MČ je zdroj
relativně nelikvidní. Lze ho ale v delším časovém horizontu použít k financování investičních záměrů
nebo jako zástavu pro ručení za úvěr.
Pro MČ Zbraslav je dostupné financování části záměru Sluneční město z bankovního úvěru
díky nulové zadluženosti a značnému rozsahu nemovitého majetku. Pro pokrytí investičních nákladů
na vybudování Slunečního města jako celku je jako jeden ze zdrojů v této studii bankovní úvěr
zvažován. Jeho výše bude rozdílem hypotetického maxima 77 mil. Kč a celkových dotačních
prostředků na realizaci věřejné vybavenosti (MŠ, komunitního centra, parku). Pro představu úvěr ve
výši 55 mil. Kč který by byl splácen po dobu 15-ti let by představoval zatížení rozpočtu MČ roční
splátkou 5,5 mil. Kč. Pro MČ bez zadlužení a disponující nemovitým majetkem je získání takového
úvěru možné.
Zdrojem pro realizaci záměru může být rovněž přebytek z vedlejší hospodářské činnost MČ. V
roce 2009 to bylo 11.164.327,- Kč (tato částka nezahrnuje příjmy z privatizace). Z této částky je
cca. 6.400.000,- Kč využito na bežné hospodaření MČ. Zbývajících cca. 4.400.000,- Kč je využitelných
na investice, popřípadě na splácení úvěru. Podobný hospodářský výsledek z vedlejší hospodářské
činnosti lze očekávat i letos a v následujících letech. Tento výsledek je z podstatné části tvořen z
pronájmu bytů. Za tři roky výstaby záměru by tak MČ shromáždila na investice z vedlejší hospodářské
činnosti dalších 13.200.000,- Kč. Pro přehlednost jsou dostupné zdroje uvedeny v následující tabulce.
Je třeba uvést, že v rámci záměru Sluneční město vzniknou investiční příležitosti, které mohou podle
způsobu jejich strukturování znamenat jednorázový výnos pro projekt v rozmezí cca 5-12 mil. Kč. V
tabulce je tento možný výnos uveden, ačkoliv se nejedná o disponibilní zdroj, ale o výnosovou
příležitost. Postup, jakým byl možný výnos odhadnut, je uveden v kap. 3.3.
7
Pro MČ existují další možné zdroje, zejména dotační příležitosti. Pro financování stavby Mateřské
školky a komunitního centra je reálné získat dotační podporu z Magistrátu hlavního města Prahy.
Trochu překvapivě jsou dotační příležitosti i v rozpočtu Ministerstva financí ČR. Budování Slunečního
parku, zeleně v urbanizovaném prostředí, splňuje podmínky programu administrovaného Státním
Fondem Životního Prostředí.
Vzhledem k tomu, že výši získáných dotací nedokážeme předvídat, nejsou tyto (věříme že
pravěpodobné) zdroje v tabulce samostatně uvedeny. Pro úvahy o realizovatelnosti záměru
pracujeme s předpokladem, že se výstavbu mateřské školky, komunitního centra a parku podaří
zajistit z poloviny z dotačních prostředků. Dotační prostředky předpokládáme ve výši 22 mil. Kč. Pro
krytí nákladů je v tabulce uveden možný bankovní úvěr ve výši 55 mil. Kč, tj. ve výši odhadovaného
rozdílu mezi investičními náklady na jedné straně a disponibilními zdroji a předpokládanými
dotacemi v celkovém objemu cca. 22 mil. Kč. Snad není příliš nekorektní odhadovat, že je málo
pravděpodobné, že by se MČ nepodařilo získat dotační příspěvek na žádnou část záměru, tedy ani na
mateřskou školkou, ani na komunitní centrum ani na zřízení zeleně uvnitř zástavby.
Uzavírání veškerých smluv související s realizací Slunečního města je třeba sladit s požadavky na
smlouvy plynoucí z pravidel dotačních programů (více v kap 12). Protože odhadované dotace by měly
tvořit přes 20% zdrojů, je formálně správnému formulování smluv z hlediska financovatelnosti z
dotací nutno věnovat maximální pozornost.
Další zdroje, které lze zapojit do realizace Slunečního města, jsou investiční zdroje správců sítí
(např.PRE) a zdroje Magistrátu hlavního města Prahy – odboru městského investora (OMI), které
v území Slunečního města mají naplánovány vlastní investice. Koordinace těchto investic s plánem
Slunečního města představuje zapojení vnějších zdrojů ve výši několika milionů Kč. Např. PRE plánuje
v území provést rušení trafostanice a přeložku části vedení, OMI má naplánovanou rekonstrukci části
ulice Žabovřeská.
2.3. Stavební program
K dnešnímu dni je určeno urbanistické řešení Slunečního města na základě urbanistické soutěže.
Z této soutěže vzešlo i objemové řešení budov umísťovaných do území. Zadání urbanistické soutěže
požadovalo v řešeném území umístit plochy zeleně, plochy volnočasových aktivit, služeb a
vybavenosti, ve druhém kole pak předepisovalo prokázat umístění mateřské školky, resp.
komunitního centra. U žádné části předepisovaného využití nebyl stanoven požadovaný rozsah.
Na základě následných diskusí se zadavatelem studie proveditelnosti byl v rámci této studie
zpracován přesnější program využití navržených stavebních objemů a ploch. Tento program
stanovuje plošné nároky jednotlivých částí programu. Z obecně definovaných ploch pro vybavenost
byla vyčleněna plocha pro policejní služebnu a zbylé plochy jsou zařazeny mezi plochy retailové,
jejichž konkrétní využití bude záviset na tržní poptávce.
Na základě upřesněné programové skladby, vyhodnocení jejího souladu s platným ÚP a na základě
průzkumu nemovitostního trhu na Zbraslavi byl po dohodě se zadavatelem mírně redukován stavební
objem umisťovaný do území. Tím bylo naplněno i doporučení soutěžní poroty urbanistické soutěže.
8
9
2.4. Náklady na přípravné (dílčí) studie a průzkumy
Následující přípravné práce doporučuje zajistit bezodkladně, aby byly k dispozici zájemcům o účast ve
veřejné obchodní soutěži na partnera záměru:
Geodetické zaměření, výškopis a polohopis v podrobnosti pro územní řízení
cca. 25 tis. Kč + DPH
Hydrogeologický průzkum, rešerše a 2 sondy na místě
cca. 25 tis. Kč + DPH
Dendrologický průzkum
cca. 30 tis. Kč + DPH
3. Analýza trhu a koncepce odbytu
3.1. Průzkum trhu - cenový průzkum lokality Praha 5 - Zbraslav
V rámci této studie jsme se snažili na základě průzkumu trhu v lokalitě odhadnout možnou cenu
pozemku ve vlastnictví města resp. možný výnos pro MČ plynoucí ze spolupráce s obchodním
partnerem – developerem. Partnerovi vybranému prostřednictvím veřejné obchodní soutěže by
taková spolupráce přinesla investiční příležitost v podobě prostor k bydlení a retailových prostor
v žádané lokalitě horní Zbraslavi.
Pozemek, kde má vzniknout Městský blok se nachází v atraktivní a klidné lokalitě Zbraslavi. Pozemek
není zatížen hlukem z dálnice, nachází se v zastavěném území a je obklopen starší zástavbou
tvořenou činžovními a rodinnými domy. Pozemek je mírně svažitý, lichoběžníkového tvaru. Lokalita
má dobrou dopravní dostupnost hromadnou dopravou (cca 15 min. chůze od náměstí, 15 min.
interval BUS na metro Smíchovské nádraží). Lokalita není v zátopovém pásmu.
Tato lokalita patří k vyhledávanějším lokalitám pro bydlení v Praze. V nedávné době vzniklo na
Zbraslavi celkem cca 730 nových bytů v developerském projektu Zahradní čtvrť (developerem byla
společnost Wadia s.r.o.). Průměrné ceny nových bytů v této lokalitě se pohybovaly mezi 42 – 60.000,Kč/m2 včetně DPH. V současné době jsou prodeje realizovány zejména u nemovitostí při dolní hraně
cenového rozpětí. Nemovitosti, které byly v současné a nedávné době v lokalitě v nabídce, jsou
shrnuty v následujících tabulkách:
Srovnávací tabulka bytů (cena v mil. Kč)
Velikost
Osobní vlastnictví
bytu
Panel
Cihla
3+kk/3+1
0
0
4+kk/4+1
0
0
5+kk/5+1
0
4,2 – 4,4
Družstevní vlastnictví
Nový
4,2 – 5,2
0
0
Panel
2,2 – 2,9
2,4 – 3,1
4,25 – 4,5
Cihla
2,8 – 3,4
0
0
Nový
0
0
0
10
Srovnávací tabulka RD a ŘRD (cena v mil. Kč)
Před celkovou
Velikost domu
rekonstrukcí (resp.
RD v záplavové zóně)
4+kk/4+1
3,1 - 3,5
5+kk/5+1
6+kk - 7+1
0
0
Srovnávací tabulka pozemků k prodeji
Velikost pozemku
Celková cena
1202 m2
5 500 000,-
800 m2
1 870 000,-
12 827 m2
32 000 000,-
Standard
4,0(ŘRD) –
6,5(solodům)
6,0 – 7,5
7,45 – 8,0
Standard
Standardní indiv.
parcela
Standardní indiv.
parcela
Pozemek pro projekt,
uvnitř stávající
zástavby v zátopovém
území
Nový
5,7 – 6,5
8,0 – 8,5
8,5 – 10,5
Cena za m2
4 575 Kč za m2
2 280 Kč za m2
2 494 Kč za m2
Pozn. Pozemek o výměře 12 827 m2 v ulici Cisterciácká je pro srovnání vhodný, nutno upozornit, že je nabízen již přes 7 měsíců.
3.2. Odhad jednorázového výnosu ze záměru Sluneční Město pro Městskou část Praha – Zbraslav
V této studii předpokládáme resp. doporučujeme aby MČ našla pro realizaci Slunečního města
partnera, který část záměru realizuje jako vlastní investici a část záměru obsahující veřejnou
vybavenost pro MČ zajistí jako komplexní dodávku za předem sjednaných podmínek.
Pokud MČ poskytne obchodnímu partnerovi možnost ve Slunečním městě vybudovat komerční
bydlení a retailové prostory, přičemž město nabídne developerovi součinnost a včasnou koordinaci
správních kroků nutných pro realizaci celku, nabídne mu tím v důsledku mnohem méně rizikový
projekt, než by byl projekt čistě soukromý. Přínosem pro město by v takovém případě byl větší vliv
na konečnou podobu Slunečního města a velice pravěpodobně i větší finanční výnos než výnos
z prostého prodeje parcely ke stavbě. V úvodní kapitole této studie vysvětlujeme, že vzhledem k
těsné objemové provázanosti jednotlivých částí programu Slunečního města, je prostý prodej parcely
ke stavbě možný jen u části ploch (JV a SV křídla) a i tam je problematický organizačně a koordinačně.
V případě, že MČ najde vhodného partnera pro spolupráci na realizaci celého Slunečního města lze
předpokládat, že výnos pro město bude vypočten z rozsahu komerčních ploch (byty, ŘRD a retail),
které budou v území umístěny. Ačkoliv je v současnosti trh v útlumu, bude pravděpodobně v této
lokalitě Zbraslavi o takový druh spolupráce zájem. Předpokládaný výnos pro město by mohl být
v rozmezí 7-10% konečné prodejní ceny čisté podlahové plochy bez DPH (v současnosti
doporučujeme počítat konzervativně s cenou nižší, pro výpočet uvažujeme 42 tis. Kč vč. DPH za m2
plochy k bydlení ) tedy cca 2650,- až 3800,- Kč z každého m2 čisté prodejní plochy k bydlení umístěné
do lokality. Při tomto postupu se dá předpokládat výnos celkem 3530*(2650-3800)= 9.354.500,- až
13.414.000,- Kč. Výnos z plochy pro retail, umístěné uvnitř hustě osídleného území by mohl činit
dalších cca. 2 mil. Kč. V této studii dále kalkulujeme s celkovým předpokládaným výnosem
12.000.000,- Kč.
11
Pokud by byl pozemek prostě nabízen k prodeji, předpokládáme cenu do 2600 Kč/m2. Tato varianta
je reálná jen u JV a SV křídla Městského bloku (zastavitelná plocha 911 m2), ale hypoteticky pro účely
srovnání uvažujme i prodej pozemku pod západním křídlem. Úhrnná plocha pro prodej by byla cca.
1800 m2. Ta by při ceně 2 600 Kč/m2 představovala výnos 4.680.000,- Kč.
3.3. Obchodní výnosy
V předchozích odstavcích je popsán předpokládaný jednorázový výnos ze záměru. Záměr neobsahuje
komerční program, který by pro MČ mohl do budoucna generovat pravidelný zisk. Část
pronajímatelné plochy, která by měla být po realizaci v majetku MČ, bude pronajata pro potřebu
policejní služebny. Nájem z tohoto prostoru bude ale pouze symbolický.
4. Lokalita výstavby a vliv na životní prostředí
4.1. Souhrnná lokalizace projektu
Zájmové území se nachází v městské části Praha – Zbraslav, rámcově vymezeného ulicemi Elišky
Přemyslovny, U Včely, Žabovřeská a Paškova. Na výjimky je okolní území intenzivně zastavěno s
převažující obytnou funkcí. V území je dostupná veškerá potřebná dopravní a technická
infrastruktura. Území je vzdáleno 1km od Zbraslavského náměstí a cca 12km od centrální části MČ
Praha 5 se stanicí metra. Nejbližší připojení na rychlostní komunikaci R4 je ve vzdálenosti 2km.
Projekt je rozdělen do těchto celků: 1/ Integrovaný městský blok, 2/ Sluneční park, 3/ Ulice Jaromíra
Vejvody. Územní vymezení zájmového území je patrné z obr. v kapitole Úvod.
Všechny pozemky nutné pro realizaci Slunečního města jsou ve vlastnictví MČ nebo jiných veřejných
subjektů. Vyjímkou je část pozemku parc. č. 1548, o výměře cca. 1864 m2. Aby bylo možné propojit
ulici Jaroslava Vejvody až do prostoru předpolí Husova sboru, bylo by třeba získat tuto část pozemku
od soukromých majitelů. Tato majetková otázka nemá vliv na možnost realizace Městského bloku,
Slunečního parku a větší části úprav v ulici Jaromíra Vejvody.
4.2. Vliv projektu na životní prostředí
Projektová příprava tohoto záměru nevyžaduje posuzování vlivu na životní prostředí podle zákona
100/2001 Sb. o Posuzování vlivu na životní prostředí. Přestože je v 1. podzemním podlaží západního
křídla Městského bloku podzemní parkování o výměře přesahující 1000 m2 zastavěné plochy,
nespadá záměr do Kategorie II. skupiny 10.6 – „Areál garáží se zastavěnou plochou nad 1000 m2“ ve
smyslu přílohy č. 1 výše uvedeného zákona a nevyžaduje ani zjišťovací řízení ve smyslu tohoto
zákona.
Realizací projetku nedojde k vytvoření nové charakteristiky území. Navržená nová zástavba je ve své
funkci a objemech přiměřená jeho stávajícímu klidovému charakteru. Počet nových trvale bydlících
obyvatel nepřesáhne 90, mateřská škola bude mít kapacitu 100 dětí, komunitní centrum, kde
nepředpokládáme 100% souběh aktivit, je dimenzováno pro max.100 osob. Jednotlivé funkce
vyžadují zajištění dopravní obslužnosti s nároky na přístup a parkování osobní automobilové dopravy.
Předběžný odhad kapacity parkovacích stání činí 33 uvnitř stavebního objektů a 32 v rámci přilehlého
uličního profilu. Novou provozní zátěž automobily lze převážně očekávat ve vazbě na obytnou funkci,
u komunitního centra předpokládáme spíše pěší docházku. Provozní zátěž automobilovou a pěší
12
dopravou bude zvýšena, ale vzhledem k navrhovaným úpravám dopravního systému (rovnoměrná
distribuce dopravy vlivem propojení Pirnerovy do Elišky Přemyslovny a zprůjezdnění U Včely) a
vhodné volbě dopravního režimu v území (obytná zóna) lze negativní důsledky začně zmírnit.
Realizací projektu nedojde k narušení poměru vystavěné a přírodní složky v území. Naopak, navrženo
je nadstandardní pojetí veřejných prostranství s dostatkem zeleně (šířka ul. profilu v Pirnerově ul =
25m), intenzivní nová zástavba městského bloku je vyvážena rozšířením městského parku na rozlohu
jednoho celého bloku.
Z hlediska sociálního lze projekt hodnotit pozitivně. Především v prostředí komunitního centra,
mateřské školy a vytvořením kvalitního městského veřejného prostranství dojde ke vzniku nových a
intenzifikaci stávajících sociálních vazeb posilujících identitu místa a soudržnost místní komunity.
Projekt vytváří předpoklady pro inovativní a soudobé formy bydlení, kde lze očekávat určitý
nadstandard.
Projekt nepředpokládá významný negativní zásah do systému lokálních biocenter a biokoridorů. V
prostoru nově navrhované zástavby městského bloku s mateřskou školou vznikl přirozenou sukcesí
drobný mokřadní biotop, ve kterém dle sdělení místních rezidentů nacházejí útočiště obojživelníci.
Realizací nové zástavby lze s největší pravděpodobností očekávat zánik tohoto přírodního prvku, v
případě vhodných přirozených předpokladů (zdroj vody) lze takový mokřad realizovat na jiném místě
projektu, například ve Slunečním parku.
Vzhledem k tomu, že výstavba projektu bude probíhat v zastavěném území obce s převažující
obytnou funkcí, bude nutno minimalizovat negativní vlivy způsobené stavbou na okolí, tj. především
hluk, emise prachu, znečištění povrchu přilehlých komunikací, v krajním případě poškození
komunikací mimo staveniště. Jako nutná opatření je nutno předpokládat důsledný časový režim
provozu stavby v průběhu dne a týdne, mechanickou očistu vozidel na výjezdu ze staveniště
(oklepové plochy, automyčky), průběžnou očistu přilehlých komunikací. Jako vhodné dopravně
inženýrské opatření po dobu výstavby se také jeví zprůjezdnění ulice Pirnerovi do ulice Elišky
Přemyslovny, které zajistí plynulou distribuci mimostaveništní dopravy a tím menší riziko dopravně
kolizních situací.
4.3. Lokalita a rozsah staveniště
Zájmové území má rozlohu 28 813m2, rozkládá se v převážně rovinatém terénu. Staveniště je
přístupné z více směrů, nejvhodněji z ulice Elišky Přemyslovny. Projekt lze dělit a etapizovat do tří
základních celků. Staveniště je v dosahu inženýrských sítí elektro, vody, kanalizace, plynu. Veškeré
prostorové nároky na zařízení staveniště budou saturovány v rámci staveniště, stavby vyžadují
dočasné zábory ploch veřejných prostranství.
4.4. Odhad nákladů staveniště
Kapitola není zpracovávána. Postup realizace Slunečního města prověřovaný v této studii
předpokládá realizaci jako komplexní dodávku a náklady na staveniště není smysluplné samostatně
vyčíslovat. Náklady na staveniště jsou zahrnuty v celkových jednotkových cenách stavebních nákladů
užitých při kalkulacích cen jednotlivých částí programu.
13
5. Technické a organizační řešení projektu
5.1. Předprojektová příprava stavby
Vzhledem k tomu, že zadavatel má v současnosti přehledně definované objemové řešení stavebních
objektů, upřesněný hrubý obestavěný prostor a přesně definovanou skladbu jednotlivých ploch
programu v podobě hrubé podlažní plochy, jeví se jako nejvhodnější postup uspořádání veřejné
obchodní soutěže na komplexní dodávky celého Slunečního města včetně koordinace a projektové
přípravy. S vítězem soutěže by pak byla uzavřena smlouva, která by ho zavazovala pro MČ zajistit
komplexní dodávku jak staveb mateřské školky a komunitního centra, tak Slunečního parku spolu se
zajištěním projektové přípravy a celkové koordinace projektu. Důvody pro realizaci Slunečního města
jako celku a nikoliv realizace jeho jednotlivých součástí samostatně, jsou následující:
Městský blok těsně integruje rozmanitý program. Jeho jednotlivé součásti se budou navzájem
ovlivňovat. Těsná koordinace a spolupráce mezi investory jednotlivých částí zvýší jak jejich komerční
hodnotu tak pravděpodobnost vzniku uspokojivého architektonického prostředí. Komunitní centrum,
prostory pro retail a byty jsou v Městském bloku integrovány do jedné budovy. Tu je nutno
naprojektovat a postavit najednou.
Komplexní dodávka za předem dohodnutých podmínek sebou přináší podstatnou výhodu zpětné
vazby na náklady při projektování. Tento mechanizmus poskytuje jistou ochranu rovněž před
průběžným nafukováním programu při jeho upřesňování. Dodavatel i klient budou nuceni hledat ve
stávajících rezervách.
Samozřejmě existuje i možnost, aby Mateřskou školku a JV a SV křídly Městského bloku realizovali
různí investoři samostatně. Město by v takovém případě hledalo vhodného architekta (raději
architektonickou než obchodní soutěží) a dál dodavatele. Taková varianta by nicméně
pravděpodobně přinesla nevýhody architektonické, organizační, vyšší náklady a nižší výnos. U
komunitního centra a bytů taková možnost neexistuje.
Tento model je v podmínkách České republiky málo častý. Při jeho doporučení se odvoláváme na
dobré zkušenosti s podobnými modely realizace projektů zejména z Holandska a Francie.
5.2. Postup projektové přípravy a přípravy stavby
Před zahájením projektové přípravy je nutno zhotovit specializované průzkumy (viz kap. 2.4.).
Projektová příprava bude zahájena stupněm Studie stavby (STS), na základě které bude vycizelován a
odsouhlasen stavební program, stavebně technický a architektonický standard jednotlivých objektů,
následovat bude projektový stupeň Dokumentace k územnímu řízení (DUR), Dokumentace ke
stavebnímu povolení (DSP) a Dokumentace pro provedení stavby (DPS). Projekt nevyžaduje
posouzení z hlediska EIA. Pro úplnost nutno zmínit, že veškerá projektová příprava stavby bude v režii
Partnera zajišťujícího dodávku stavby. Projektovou přípravu zajistí na základě předem dohodnutých
podmínek, z nichž zásadní bude účast Mč Praha - Zbraslav v procesu projektové přípravy s povinností
kontroly a průběžného odsouhlasování jednotlivých projektových fází v dohodnutém režimu.
14
5.3. Soulad záměru s regulativy funkčního a prostorového uspořádání území
Všechny prvky programu, tak jak ve vítězném návrhu vzešel z ideové soutěže Sluneční město, jsou
v souladu s platným ÚP a jejich realizace nevyžaduje, aby Zbraslav podstupovala časově náročný
proces změny ÚP. Po revizi programu záměr nevyžaduje ani proces úpravy ÚP.
Pro řešené území je regulace funkčního využití a míra využití definovaná Územním Plánem Sídelního
Útvaru Praha (dále jen ÚP). Aktuální znění ÚP bylo ve snaze zpřehlednit získávání informací o
regulativech shrnuto ve Změně Z1000/00 ÚP SÚ hl. m. Prahy vydané v roce 2009 (dále jen Změna
1000). Ta do výkresové části nového znění vyhlášky shrnula všechny předcházející změny UP od roku
1999. Na toto znění po změně Z1000/00 ÚP SÚ hl. M. Prahy se odkazujeme v tomto dokumentu.
Změnou 1000 byly do hlavního výkresu doplněny další informace, které byly dříve dostupné jen
v samostatných výkresech č.26 a č.28. V hlavním výkrese se tak nově objevily informace o míře
využití území, v případě řešeného území je to kód míry využití území.
V souladu s vítězným návrhem ze soutěže a na žádost městské části Zbraslav je v rámci této studie
prověřována možnost do území umístit: Park, Mateřskou školku, Komunitní centrum a Bydlení.
Platný územní plán člení řešené území na tyto funkční plochy:
OB-C
OV-D
ČISTĚ OBYTNÉ ÚZEMÍ, t.j. území sloužící pro bydlení1 s koeficientem podlažní plochy
KPP=0,5.
VŠEOBECNĚ OBYTNÉ ÚZEMÍ, t.j. území sloužící pro bydlení s možností umísťování
dalších funkcí pro obsluhu obyvatel2 s koeficientem podlažní plochy KPP=0,8.
Do těchto dvou funkčních ploch umisťuje IDS Sluneční park. Oba dva regulativy zeleň budovat
1
úplné znění regulativu: OB – ČISTĚ OBYTNÉ ÚZEMÍ, ÚZEMÍ SLOUŽÍCÍ PRO BYDLENÍ.
Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy,
ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2
prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí).
Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a
liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území
vymezeného danou funkcí).
Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací
zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní
zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID).
Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.
2
úplné znění regulativu : OV - VŠEOBECNĚ OBYTNÉ, ÚZEMÍ SLOUŽÍCÍ PRO BYDLENÍ S MOŽNOSTÍ UMÍSŤOVÁNÍ DALŠÍCH FUNKCÍ PRO
OBSLUHU OBYVATEL.
Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení,
kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba1a, veterinární zařízení
v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 1 500 m2 prodejní plochy, zařízení
veřejného stravování, nerušící služby .
Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a
liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí).
Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného
bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 15 000 m2 prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro
administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a
polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé
z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity.
15
umožňují a to jako doplňkovou funkci. Koeficient podlažní plochy v tomto případě nehraje roli. Platný
územní plán dále v řešeném území umisťuje funkční plochu:
ZMK
SV-F
SV-D
OB-D
ZELEŇ MĚSTSKÁ A KRAJINNÁ, t.j. zeleň s rekreačními aktivitami, které podstatně
nenarušují přírodní charakter území3.
Dle IDS jsou v této ploše veřejné ulice – část ulice J. Vejvody a část ulice Pirnerovy.
IDS předpokládá v těchto plochách proti stávajícímu stavu kultivaci zpevněných
povrchů a výsadbu stromů. Vytvoření nových zpevněných ploch pro pojízdné
komunikace spadá ve funkční ploše ZMK do výjimečně přípustného využití (jako
vozidlové komunikace). Realizace této části záměru bude proto vyžadovat dva
souhlasy – souhlas městské části a souhlas Útvaru rozvoje hlavního města Prahy.
Získání těchto souhlasů by mělo být neproblematické.
VŠEOBECNĚ SMÍŠENÉ, t.j. území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo
kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu,
veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 %
4
celkové kapacity území vymezeného danou funkcí , s koeficientem podlažní plochy
KPP=1,4.
VŠEOBECNĚ SMÍŠENÉ, s koeficientem podlažní plochy KPP=0,8.
ČISTĚ OBYTNÉ ÚZEMÍ, t.j. území sloužící pro bydlení, s koeficientem podlažní plochy
KPP=0,8.
Dle vítězného návrhu ideové urbanistické soutěže a na základě upřesněného požadavku zadavatele
je v těchto plochách: Komunitní centrum, Služebna policie, Mateřská školka a bydlení. Všechny části
programu spadají do funkčního využití v souladu s platným regulativem. Parkování je v souladu
s regulativem jako doplňková funkce.
3 ZMK - zeleň městská a krajinná, Zeleň s rekreačními aktivitami, které podstatně nenarušují přírodní charakter území.
Funkční využití: Přírodní krajinná zeleň, skupiny porostů, rozptýlené či liniové porosty dřevin i bylin, záměrně založené plochy a linie zeleně
(parkové pásy), pobytové louky.
Doplňkové funkční využití: Veřejně přístupná hřiště přírodního charakteru, dětská hřiště, drobné vodní plochy, drobná zařízení sloužící pro
obsluhu sportovní funkce vodních ploch, cyklistické stezky, jezdecké stezky, pěší komunikace a prostory a komunikace účelové. Nezbytná
plošná zařízení a liniová vedení TV (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí).
Výjimečně přípustné funkční využití: Zahradní restaurace, hvězdárny a rozhledny. Parkovací a odstavné plochy (pro uspokojení potřeb území
vymezeného danou funkcí). Komunikace vozidlové, nadřazená plošná zařízení a liniová vedení TV, stavby a zařízení pro provoz PID. Stavby a
zařízení pro provoz a údržbu (související s vymezeným funkčním využitím).
4 SV - všeobecně smíšené, Území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod,
administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území
vymezeného danou funkcí.
Funkční využití: Bydlení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 5 000 m2 prodejní plochy, stavby pro administrativu, kulturní a
zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení,
zařízení sociální péče, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení,
služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, drobná nerušící výroba1a, čerpací stanice
pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, sběrny
surovin, malé sběrné dvory.
Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná
plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže.
Výjimečně přípustné funkční využití: Víceúčelová zařízení pro kulturu, zábavu a sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující
15 000 m2 prodejní plochy, zařízení záchranného bezpečnostního systému, veterinární zařízení, parkoviště P+R, čerpací stanice pohonných
hmot bez servisů a opraven, dvory pro údržbu pozemních komunikací, sběrné dvory, zahradnictví, stavby pro drobnou pěstitelskou činnost a
chovatelství. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně smíšeném funkčním
využití v podílu celkové kapacity vyšším než 60 %.
16
Možná intenzita využití území je Územním plánem regulována prostřednictvím koeficientů hrubých
podlažních ploch jednotlivých podlažních ploch. Koeficienty stanoví poměr celkové hrubé podlažní
plochy, kterou lze do funkční plochy umístit a celkové výměry funkční plochy. Koeficient reguluje
pouze započitatelnou plochu, t.j. plochu hlavního využití (např. bydlení). Netýká se ale doplňkového
využití v podzemních a částečně podzemních plochách (např. parkování v podzemních garážích
patřících k bydlení). Protože pozemky v jedné funkční ploše zpravidla patří více majitelům, hrozí
takzvané vysátí kapacity hrubé podlažní plochy funkční plochy těmi majitely pozemků, kteří požádají
o vydání územního rozhodnutí jako první. Proto je třeba vypočíst zbývající disponibilní hrubou
podlažní plochu (HPP) v území jako rozdíl HPP umožněný koeficientem podlahových ploch v územním
plánu a HPP staveb, které jsou již v území realizovány. Disponibilní kapacita hrubých podlažních ploch
v řešeném území je následující:
17
5.4. Provozní program a rozsah činností
5.4.1. Městský blok
Jedná se o stavební soubor integrující funkce mateřské školy, komunitního centra, občanské
vybavenosti a bydlení. Soubor tak jak je navržen v urbanistické studii lze z provozního hlediska
rozdělit na tři základní samostatné celky - 1/ mateřskou školu, 2/ objekt západního křídla bloku
sdružující komunitní centrum, drobnou občanskou vybavenost (služebna policie, pronajímatelné
plochy) a bytové jednotky, 3/ objekt stávající z řadové individuální zástavby (jižní a východní křídlo
bloku). Jednotlivé funkční úseky budou samostaně přístupné, obsluhovatelné a napojeny na
inženýrské sítě z přilehlých ulic. Mateřská škola bude přístupná ze severní strany z ulice Jaromíra
Vejvody a k její jižní fasádě bude přiléhat podstatná část plochy vnitrobloku využívaná jako pobytová
zahrada. Parkovací stání včetně zásobovacího budou zajištěna v ulici. Řadové domy rodinného
bydlení umístěné v jižním a jihovýchodním křídle bloku budou mít samostatné vstupy včetně krytých
parkovacích stání z ulice Tunelářů a U Včely, k jejich dvorní fasádě bude přiléhat pruh pozemku šíř.
cca 2,2m s funkcí předzahrádky. Integrovaný dům v západním křídle bloku bude přístupný z ulice
Pirnerova, jednotlivé funkce v domě včetně podzemních garáží budou napojeny na společné vnitřní
vertikální komunikace a technologická jádra, funkce umístěné v přízemí (služebna policie, prodejny,
sál komunitního centra) mohou být přístupné bezprostředně z chodníku. Každá z funkcí
integrovaného domu má zajištěno parkování zčásti v podzemní garáži, zčásti na ulici, kromě bydlení,
které má veškeré parkování zajištěno v suterénu. Vjezd do podzemních garáží předpokládáme z ulice
Tunelářů.
5.4.2. Sluneční park
18
Otevřené veřejné prostranství umožní škálu provozních, převážně volnočasových aktivit. Hlavní
plocha parku přístupná pouze pro pěší, event. cyklisty bude zdvižena cca 60cm nad okolní terén,
nicméně bude umožněno bezbarierové spojení obou úrovní pro pěší a cyklistickou dopravu i
obslužnou mechanizaci.
5.4.3. Ulice Jaromíra Vejvody
Bude plnit standardní funkce dopravní. Realizací propojení do ulice Matjuchinovi lze předpokládat
zvýšenou provozní zátěž především ve východní části. Celkově klidový charakter ulice bude zajištěn
kvalitním řešením parteru se zastoupením dostatku veřejné zeleně a nastavením dopravního režimu
"obytná zóna", případně dalšími systémovými dopravními opatřeními.
5.5. Stavební práce
Stavby v zájmovém území budou rozděleny do stavebních objektů (SO) dle logiky a charakteru dílčích
celků (blok, park, ulice), tyto budou dle potřeby dále děleny ve stupni projektové přípravy. Stavební
práce budou probíhat na každém stavebním objektu zvlášť, což bude mj. dáno i požadavkem na
etapizaci výstavby.
Výstavba Slunečního parku může začít až po přestěhování Mateřské školky a aktivit zájmové činnosti
do nových prostor v Městském bloku. Pak je možné provést demolici objektu OUNZ a stavět park.
5.5.1. SO 1 - Městský blok
Předpokládáme stavbu městského bloku v jedné stavební etapě. Stavební objekty městského bloku
jsou v objemové studii navrženy jako 2 - 4 podlažní s 0 - 1 podzemním podlažím na hloubku traktů
9,7m (řadové domy) - 17,5m (západní trakt, mateřská škola). Předpokladem je skeletový nebo
kombinovaný (skelet + jádro) systém hlavní nosné konstrukce staveb, především u objektů školky a
západního křídla, u objektů řadových domů se předpokládá zděný příčný systém HNK. Využití
konkrétní technologie (montáž, monolit, zdivo) bude specifikováno v projektové dokumentaci, v tuto
chvíli nejsou známy omezující faktory, charakter pozemku umožňuje výhodné využití jeřábu pro
vnitrostaveništní dopravu. Výkopek vzniklý hloubením podzemních částí stavby bude možné v rámci
možností použít pro násypy na území školní zahrady, která bude výškově navazovat na úroveň 1.NP
mateřské školy. Tím dojde k částečnému zahloubení spodního patra jižního a východního traktu s
řadovými obytnými domy. V případě vzniklého výkopku nad rámec stavebního objektu bude tento
možno využít pro násypy v rámci SO Slunečního parku. Součástí tohoto SO jsou stavební a vegetační
úpravy přilehlých komunikací po obvodu bloku, v neposlední řadě pak krajinářské a vegetační úpravy
školní zahrady.
5.5.2. SO 2 - Sluneční park
Převážnou položku tohoto stavebního objektu tvoří zemní práce, hlavní plocha parku je navržena v
úrovni cca 60cm nad úroveň okolní pěší komunikace, bude tedy nutno řešit otázku dopravy výkopku z
jiné lokality, jako vhodná se jeví možnost dovážení výkopku z blízké výstavby rychlostního silničního
okruhu nebo činnosti v rámci kamenolomu Zbraslav. Park je v linii uliční čáry oddělen od chodníku
výškovým předělem vytvořeným z masivních pražců. V rámci tohoto předělu budou řešeny prvky
drobné architektury - atypické herní prvky, městský mobiliář, altány, kiosky, úpravy povrchu atd.,
které budou specifikovány v projektové dokumentaci. V severní části Slunečního parku se dnes
nachází přízemní stavební objekt určený na základě urbanistické studie k demolici, otázkou zatím
zůstává možnost zachování vzrostlých dřevin na přilehlém pozemku zahrady. Významnou položku
tohoto SO budou tvořit přeložky inženýrských sítí, případně také přemístění trafostanice.
5.5.3. SO 3 - Ulice Jaromíra Vejvody
Předmětem realizace je celková optimalizace povrchu uličního profilu a výstavba nové části ulice
vzniklé na území dnešního pozemku p.č. 1548. Stavební práce v tomto stavebním objektu spočívají v
úpravách povrchů, přeložkách inženýrských sítí a vegetačních úpravách.
19
5.6. Opravy a údržba
Realizací Městského bloku a Slunečního parku vzniknou nové stavby, které přejdou do majetku MČ.
Tento nový stavební fond bude vyžadovat údržbu. Realizací Městského bloku a Slunečního parku
zároveň odpadnou náklady na údržbu některých stávajícíh budov, zejména OUNZ a částečně budovy
Klas (v budoucnosti je zvažována demolice budovy). Vzhledem k tomu, že nebyly k dispozici přesné
podklady o stávajících nákladech na údržbu jednotlivých objektů jejichž údržba je ralizována přes
rozpočty uživatelů nahrazovaných objektů a ty jsou částečně financovány z neinvestičních příspěvků
MČ a částečně z jiných zdrojů, je nutné považovat údaje o nákladech na údržbu za velice orientační.
Odhadované roční náklady na údržbu a rozdíl proti současnému stavu, který představuje cca.
670 tis. Kč/rok jsme souhrnně uvedli v tabulce. Tyto údaje sumarizují diskuze se zadavatelem.
5.7. Odhad celkových nákladů na realizaci záměru
Celkové náklady na záměr obsahují náklady na: uspořádání veřejné obchodní soutěže na partnera
záměru a náklady na uzavření smlouvy s ním, náklady na komplexní dodávku, sestávající ze „soft
costs“ projektové přípravy (ve výši 5% stavebních nákladů), projektové koordinace (ve výši 5%
stavebních nákladů) a nákladů na specialisty (ve výši 1% stavebních nákladů) a „hard costs“ na
výstavbu Městského bloku, výstavbu Slunečního parku včetně demolice objektu OUNZ a provedení
úprav ulice Jaromíra Vejvody. Do celkových nákladů nejsou zahrnuty prostředky na výkup části
pozemku pro protažení ulice Jaromíra Vejvody.
20
5.8. Odhad investičních nákladů na stavební a montážní práce
Investiční náklady na stavební a montážní práce byly odhadovány na základě orientačních ukazatelů
hrubé podlažní plochy. Jednotkové ceny vycházejí ze středního standardu povrchových úprav, t.j. ani
vyloženě levného ani luxusního standardu. Povrchové materiály, výplně otvorů a zařizovací
předměty by se pohybovaly ve středu cenového rozpětí běžného na trhu.
Pro kontrolu odhadu nákladů bylo provedeno přepočtení pomocí obestavěného objemu a kubíkové
ceny 5500 Kč/m3. Výsledná cena se lišila od ceny počítané s hrubé podlažní plochy o cca. 3%.
6. Organizační a režijní náklady výstavby a provozu
6.1. Organizace výstavby
Výstavba projektu bude v souladu s rozdělením do stavebních objektů členěna do 3 časových etap. V
první etapě bude realizován městský blok, ve druhé Sluneční park a ve třetí ulice J.Vejvody. Tento
průběh vychází jak z rozsahu stavebních prací a charakteru jednotlvých stavebních objektů tak z
logistických potřeb umisťování funkcí do městského bloku, kam bude po jeho dostavbě přesunuta
část aktivit z demolovaného objektu (Žabovřeská 1227) v severní části Slunečního parku. V
neposlední řadě je důvodem také nejistý časový průběh výkupu části pozemku p.č.1548 na
východním konci ulice Jaromíra Vejvody, situování SO 3 - ulice Jaromíra Vejvody do třetí etapy
poskytuje prostor MČ Praha - Zbraslav podmínky výkupu včas vyjednat do doby zahájení realizace
tohoto SO. Staveniště SO 1 bude oploceno, staveniště SO 2 a SO 3 budou oplocena v rozsahu dle
potřeby. Výstavba objektů nevyžaduje žádné zvláštní zařízení staveniště, deponie, mezideponie ležící
mimo území stavby. Všechny stavební činnosti budou prováděny v prostoru samotného staveniště.
Zábory pozemků lze provést tak, aby po celou dobu výstavby byly zajištěny vstupy a vjezdy do
přilehlých stávajících objektů a pozemků. Příjezdové dopravní trasy ke staveništi bude nejvhodnější
vést po ulici Elišky Přemyslovny.
Pro připojení staveniště na technickou infrastrukturu jsou v blízkosti staveniště k dispozici všechna
potřebná média.
6.2. Vedení a organizace provozu
21
Do nových stavebních objektů pozemních staveb, které budou výsledně ve vlastnictví a správě MČ
Praha – Zbraslav, budou přemístěny stávající instituce s již fungující organizací a vedením. Jedná se o
funkci mateřské školy a zájmové aktivity aktuálně provozované v objektech Žabovřeská 1227 (Pexeso,
Uragán, Kajmani ad.) a Elišky Přemyslovny č.399 /Klas). Nová organizace tedy nevznikne, zajištění
provozu a údržbu nových objektů předpokládáme stávajícím městským aparátem. Na zvážení je
zřízení funkce technicko - provozní správy a programového managementu objektů mateřské školy a
komunitního centra zejména s ohledem na rozšířené možnosti komunitního centra (konání
společenských akcí).
6.3. Režijní náklady (Kč/rok)
V rámci záměru jsou přemisťovány existující organizace ze starších a technicky méně vyhovujících
budov do prostorově srovnatelných budov lepších tepelně-technických parametrů. Přesunem by
nemělo dojít ke zvýšení režijních nákladů. Tak jako u nákladů na údržbu nejsou k dispozici podklady o
jejich struktuře. Z dostupných informací vyplývá, že jsou částečně hrazeny z rozpočtu MČ a částečně
z rozpočtu uživatelů nahrazovaných budov.
Režijní náklady na veřejné osvětlení vyplývající z rozšíření plochy parku uvnitř hustě osídlené plochy
jsou do 10 tis. Kč za rok.
7. Vlastnící a zaměstnanci (lidské zdroje)
Zadavatel zvažuje, že by pro údržbou objektů Mateřské školky a prostor komunitního centra bylo
vyčleněno jedno stálé pracovní místo s pracovní náplní správce a údržbáře budovy. Roční náklad na
toto pracovní místo by neměl přesáhnout 350 tis. Kč. V této studii ale není ve finančních bilancích
projektu toto místo uváděno jako samostatný náklad, protože Mateřská školka i komunitní centrum
jsou přesouvány z jiných prostor, jejichž údržbu MČ průběžně provádí a tak lze předpokládat spíše
přesun, než zřizování nového pracovního místa.
V rámci záměru je vhodné zvážit, jak bude zajišťována organizace provozu prostor Komunitního
centra, které má obsahovat i shromažďovací prostor pro společenské akce viz kap. 6.2.
8. Harmonogram realizace projektu
Pokud se MČ rozhodne pro realizaci projektu v souladu s doporučením této studie a partnera pro
realizaci záměru Sluneční město vybere do konce října 2010, dá se předpokládat, že by uvedení
mateřské školky do provozu mohlo proběhnout do 30 měsíců od podpisu smlouvy s vybraným
partnerem, tedy někdy kolem června 2013. To by umožnilo zahájení školního roku 2013/14 již
v budově nové školky v Městském bloku. Uvedení do provozu nového Komunitního centra lze
očekávat do konce roku 2013. Realizace Slunečního parku a případně úprav ulice Jaromíra Vejvody
připadá na rok 2014.
22
8.1 Etapy realizace záměru
Záměr má pět etap. 1.etapou je uspořádání veřejné obchodní soutěže, zakončené výběrem partnera
záměru (4,5 měsíce). 2. etapou je projektová přírava, obstarání správních rozhodnutí a příprava
stavby (13 měsíců). 3.etapou je výstavba Městského bloku a stěhování do nové školky a komunitního
centra, 4.etapou je výstavba Slunečního parku. 5. etapou jsou úpravy ulice Jaromíra Vejvody.
8.1.1. Veřejná obchodní soutěž
Pro přípravu a průběh veřejné obchodní soutěže, ze které by měl vzejít partner města pro realizaci
záměru Sluneční město je nutno uvažovat s cca. 4,5 měsíci a to v následujících krocích:
• Příprava zadávacích podmínek, a vypsání veřejné obchodní soutěže
1 měsíc
• Lhůta pro zpracování nabídek
2 měsíce
• Výběr vítěze a sepsání rámcové smlouvy
1,5 měsíce
Celkem je do uzavření smluvního vztahu s vybraným partnerem nutno počítat se 4,5 měsíci od
okamžiku zahájení práce na zadávacích podmínkách developerské soutěže.
8.1.2. Předpokládaný postup od výběru partnera pro realizaci záměru
Projektová příprava tohoto záměru nevyžaduje posuzování vlivu na životní prostředí podle zákona
100/2001 Sb. o Posuzování vlivu na životní prostředí. Délka realizace záměru Sluneční město bude
celkem minimálně 27 měsíců, z toho 13 měsíců na projektovou přípravu stavby (2 měsíce studie + 6
měsíců ÚR + 5 měsíců SP) a 20 měsíců na výstavbu (15 měsíců na výstavbu školy). Tato doba realizace
předpokládá hladký průběh následujících kroků:
• Pořízení studie
2 měsíce
• Pořízení projektové dokumentace k územnímu řízení (PD k ÚR)
2 měsíce
• Projednání PD k ÚR
2 měsíce
• Lhůta pro zahájení řízení, vedení řízení a vydání správního rozhodnutí
2 měsíce
• Pořízení projektové dokumentace ke stavebnímu povolení (PD k SP)
1 měsíce + 1 měsíc
paralelně s předchozím krokem
• Projednání PD k SP
1,5 měsíce
• Lhůta pro zahájení řízení, vedení řízení a vydání správního rozhodnutí
2 měsíce
• Příprava zahájení stavby po vydání stavebního povolení
0,5 měsíce + 0,5
měsíce paralelně s předchozím krokem
• Rezerva na PD a správní rozhodnutí v zimním období
4 měsíce
Při plánování zahájení výstavby je nutno počítat s nepříznivými klimatickými poměry, jako panovaly
např. v zimě 2009/2010, kdy stavební práce kvůli mrazu neprobíhaly po více než 12 týdnů. V tomto
harmonogramu konzervativně uvažujeme se zahájením výstavby až v dubnu 2011.
Při plánování přesunu mateřské školky a zázemí spolků do nových prostor je nutné počítat s rezervou,
kterou představuje zimní období. Vzhledem k relativní komplikovanosti celého záměru z hlediska
integrace složitého programu do hustě osídleného území lze očekávat delší průběh jak u
projednávání PD k územnímu rozhodnutí tak nutnost vypořádávání připomínek v průběhu řízení.
Z tohoto důvodu je rozumné počítat s rezervou 4 měsíců.
• Výstavba Městského bloku
• Výstavba Slunečního parku, doba od vystěhování objektu OUNZ
8.2 Časový a nákladový plán realizace záměru
20 měsíců
9 měsíců
23
Časový a nákladový plán realizace záměru je graficky zobrazen v tabulce. Odhadované rozložení
nákladů vychází z naší představy o tom, jaké podmínky zájemci o partnerství v záměru mohou
nabídnout. Plán realizace počítá s postupným hrazením nákladů za ukončené fáze projektu městskou
částí partnerovi. Po dokončení projektové přípravy a vydání Územního rozhodnutí na záměr
v polovině roku 2011 předpokládáme první významněší náklad pro MČ (cca. 2,5 mil. Kč + DPH), další
po vydání Stavebního povolení na konci roku 2011 (cca. 3,2 mil. Kč + DPH). Od druhého kvartálu
2012 pak předpokládáme postupné hrazení nákladů na výstavbu (cca. 9,7 mil. Kč za kvartál + DPH).
V tomto plánu jsou náklady na výstavbu rozpočítány do kvartálů schematicky, jako podíl celkových
nákladů a doby výstavby.
Časový a nákladový plán projektu Sluneční město tvoří rovněž samostatnou přílohu č.1 tohoto
dokumentu.
8.3 Odhad investičních nákladů na realizaci projektu: varianty rozsahu záměru
Všechny náklady uváděné v této studii jsou bez DPH. Náklady představující DPH jsou souhrnně
uvedeny v kapitole 9.
Odhad celkových investičních nákladů na záměr uvádíme v kapitole 5.6. V této kapitole jsou ve třech
variantách do tabulky shrnuty celkové investiční náklady v závislosti na zvoleném rozsahu realizace
záměru Sluneční město.
Maximální rozsah předpokládá realizaci Městského bloku včetně Komunitního centra v celém
rozsahu, realizaci Slunečního parku a úprav ulice Jaroslava Vejvody. Celkové náklady maximální
varianty jsou cca. 107 mil. Kč.
24
Druhou variantou je realizace Městského bloku včetně Komunitního centra v celém rozsahu a
realizace Slunečního parku. Celkové náklady této varianty jsou cca. 95 mil. Kč.
Nejúspornější variantou je realizace Městského bloku, ale s redukovaným rozsahem Komunitního
centra na zhruba 2/3 velikosti a realizace Slunečního parku. Tato varianta by předpokládala zachování
budovy Klasu v provozu. Celkové náklady této varianty jsou cca. 87 mil. Kč. Odhadujeme, že
jednorázový výnost pro MČ ze záměru by se mohl zvýšit až o 1 mil. Kč, neboť by se retailová plocha,
která je v záměru k dispozici, zvětšila na úkor redukovaného rozsahu Komunitního centra.
25
9. Finanční analýza a potřeba investičních prostředků
9.1 Zaměření a cíle finanční analýzy
Vzhledem k povaze záměru ve kterém má převahu městskou vybavenost negenerující zisk (park,
školka, komunitní centrum), nemá smysl posuzovat rentabilitu záměru. Naopak je nutné zvážit
povahu finančních zdrojů, které by mohly být pro záměr k dispozici, zejména jejich likviditu nebo
pravděpodobnost získání. Povaha zdrojů je podrobně popsána v kap. 2.2 Disponibilní zdroje.
Poměr „soft costs“ k „hard cost“ je cca. 1:9.
Tato kapitola byla zpracována na základě publikovaného „Návrhu rozpočtu MČ Zbraslav na rok 2010“,
„Rozboru stavu účtu vedlejší hospodářské činnosti za rok 2009“ a pracovních porad se starostkou
MČ, místostarostkou MČ a předsedou finančního výboru zastupitelstva Ing. Tomášem Růžičkou.
9.3 Financování projektu
Vlastní financování projektu by měl zajistit vybraný partner záměru. Pokud by se MČ rozhodla
realizovat projekt v celém rozsahu, t.j. ve variantě 1 dle kapitoly 8.3 budou celkové investiční náklady
na realizaci Slunečního města cca. 209 mil. Kč. Z toho 102 mil. Kč představuje investice partnera
projektu do komerčních ploch (byty a retail). Investice do majetku, který přejde do vlastnictví MČ
představuje cca. 107 mil. Kč. Tyto náklady jsou uvedeny bez DPH. Celkové DPH v sazbě 20% u
investic obce představuje další náklad ve výši 22 mil. Kč.
Pro pokrytí těchto nákladů disponuje město cca. 40 mil. Kč úspor na účtu UVHC a v rozpočtové
položce „neinvestiční náklady jinde neuvedené“. Z realizace záměru by MČ mohla získat výnos až 12
mil. Kč, který lze použít na krytí nákladů. Rozdíl by mohla MČ pokrýt z úvěru ve výši 55 mil. Kč, na
pokrytí DPH by bylo třeba dalších cca. 22 mil. Kč. Úvěr v celkové výši 77 mil. Kč by představoval na
patnáct let roční zatížení rozpočtu MČ ve výši zhruba 7,7 mil. Kč.
Na podstatnou část záměru, který je investicí MČ existují dotační zdroje. Jejich získání by
odpovídajícím způsobem snížilo výši potřebného úvěru. V případě, že by se MČ podařilo získat krytí
výstavby Slunečního parku, Mateřské školky a Komunitního centra z dotací ve výši 50% nákladů
snížila by se potřeba úvěru o cca 44 mil. Kč, t.j. na celkových 33 mil. Kč představující roční zatížení
rozpočtu města na 15 let ve výši 3,3 mil Kč.
10. Ekonomické vyhodnocení
10.1 Hodnocení efektivnosti
U záměru jako je Sluneční město, ve kterém si zadavatel nepořizuje komerční plochy generující výnos
ale zřizuje veřejnou vybavenost nemá smysl hodnotit ekonomickou efektivnost resp. rentabilitu. Je
nutné hodnotit naléhavost potřeby takovou vybavenost pořídit a poměřovat ji dostupností pro
zadavatele, resp. mírou zatížení, kterou by takový záměr představoval.
V zastupitelstvu MČ panuje poměrně široká shoda, že je výstavba nové školky prioritou.
26
Je nutné uvážit jaké je pro MČ přijatelné zatížení úvěrem. V případě hypotetického čerpání úvěru ve
výši 77 mil. Kč by se jednalo o úvěr zhruba odpovídající 135% ročního rozpočtu MČ. Není
pravděpodobné, že by úvěr v této výši bylo nutné čerpat i v případě, že by se MČ rozhodla realizovat
záměr v celém rozsahu.
U rozsahem menších variant realizace lze předpokládat maximální výši úvěru o 20 mil. Kč nižší.
V kombinaci s krytím části nákladů z dotací by byl nutný úvěr ještě nižší.
10.2 Odhad rizika a analýza citlivosti
V počátečních fázích zpracování této studie byla posuzována i možnost pořídit retailové prostory do
vlastnictví města. Od této varianty ale zadavatel kvůli dalšímu zvyšování finanční náročnosti
odstoupil. Ze strany MČ tak neexistuje výrazná závislost na tržbách nebo změně tržních podmínek.
Riziko další deprese realitního trhu ovlivňuje záměr potud, že nabídky vzešlé z veřejné soutěže
nebudou obsahovat výnos pro město v předpokládané výši 12 mil. Kč.
Protože se dlouhodobé předpovědi vývoje realitního trhu (např. učiněné před rokem 2007) ukázují
z dnešní perspektiv jako naprosto nespolehlivé, nebudeme se do podobných spekulací pouštět ani
my. Je ale přiměřeně zodpovědné tvrdit, že pokles patrný na trhu není plošný. I dnes existují projekty,
které jsou i na dnešním trhu přiměřeně úspěšné a jsou to zejména takové projekty, které přináší na
trh novou hodnotu. U komplexního záměru jakým je Sluneční město taková nová hodnota přinášena
je. Nicméně, riziko dalšího poklesu trhu nelze vyloučit. Toto riziko by ale měl od podepsání smlouvy
s MČ nést partner projektu a při vybírání partnera je třeba požadovat záruky, že i v situaci dalšího
poklesu trhu bude projekt dokončen, byť by to předpokládalo např. úpravu časového plánu záměru.
Do výběru partnera a uzavření smlouvy riziko dalšího poklesu trhu znamená pouze tolik, že by před
vznikem finančních závazků MČ ukázal projekt v současném rozsahu nerealizovatelný.
10.3. Analýza citlivosti
Záměr není závislý na tržbách a proti vlivu změny tržních poměrů lze požadovat od případného
partnera zajištění. Poměr nákladů na pořízení vybavenosti (nekomerční složky) a investic zajišťujících
jednorázový výnos, který je citlivý na změnu trhu, je 1:1. Poměr přdpokládaného výnosu a nákladů
na pořízení nekomerční složky jsou zruba 1:9.
Vzhledem k tomu že cca. 90% nákladů záměru představují stavební dodávky, je záměr citlivý na růst
cen stavebních prací. Dramatická změna cen stavebních prací ale není v dohledné době očekávána.
Proti růstu nákladů, zejména cen materiálů po uzavření smlouvy, by se měl vybraný partner zajistit a
existují pro to standardní nástroje.
11. Závěry a doporučení
11.1. Veřejná obchodní soutěž
Logickým krokem dalšího postupu je vypsat veřejnou obchodní soutěž na dodávku stavebního díla v
rozsahu jedné z uvedených variant v kapitole 5.7. včetně zajištění některých souvisejících činností
(inženýring) a vypracování projektové dokumentace. Je-li prvotním zájmem zadavatele – Městské
části Praha – Zbraslav směřovat k nadstandardně kvalitnímu vystavěnému prostředí v zájmovém
území, je nutno věnovat výběru budoucího partnera důkladnou péči a vedle kvantitativních stanovit
27
také kvalitativní kritéria výběru uchazeče.
Doporučená kritéria a zadávací podmínky VOS:
- ekonomická výhodnost – cena za dodávku díla a výnosu z prodaných pozemků,
- požadovat oddělenou nabídku na realizaci mateřské školky a komunitního centra z důvodů
možnosti čerpání dotace z externích zdrojů,
- průběžné a konečné termíny realizace záměru,
- naplnění podmínek a definování urbanistického, stavebně – technického a architektonického
standardu,
- kvalifikační podmínky – finanční stabilita, např. bankovní záruka, předchozí zkušenost ze spolupráce
s veřejnou institucí – nejlépe referenční dopis,
- portfolio spolupracujícího architekta, publikace, umístění v urbanistické soutěži na Sluneční město,
ocenění v jiných soutěžích,
- umožnit úpravy řešení, např. venkovní terasy bytů nezapočítávat do objemových limitů pro soutěž,
při zachování limitů daných ÚP.
Důležitým hlediskem je také správné načasování záměru. V případě, že se podaří nalézt strategického
partnera do října 2010 (v krajním případě do konce roku 2010), je možné zahájit provoz mateřské
školy v září 2013.
11.2. Jiné možnosti snižování investičních nákladů záměru
Dle informace zadavatele hodlá MHM Prahy v nadcházejícím období investovat do rekonstrukce ulice
Žabovřeská. Doporučením je koordinovat oba záměry a využít zdroje pro financování realizace části
stavebního objektu Slunečního parku.
Podobně tak je dobré sledovat aktuální záměry všech provozovatelů inženýrských sítí v dotčeném
území, především v oblasti Slunečního parku a ulice Jaromíra Vejvody.
Dále doporučujeme bezprostředně zahájit monitoring možných dotačních titulů z externích zdrojů,
vzhledem k charakteru funkční skladby záměru je pravděpodobnost získání dotace velmi vysoká.
11.3. Jiné disponibilní rezervy
S ohledem na prozatImní nejistotu výsledku jednání o výkupu části pozemku p.č. 1548 bude vhodné
podrobněji ověřit variantní možnosti urbanistického řešení východního okraje Slunečního města
v návaznosti ulice Jaromíra Vejvody na prostor před Husovým sborem, v jehož okolí vytipovala
soutěžní studie prominentní urbanistickou pozici s možností umístění významnějších městských
funkcí. V této souvislosti bude vhodné přehodnotit koncepci soutěžní studie v oblasti pozemku p.č.
1540 s objekty p.č. 3272 a 1539 (Klas) v majetku Mč, který může znamenat významnou strategickou
rezervu.
28
12. Přehled podkladů pro vypracování studie
- Urbanistické řešení lokality "Sluneční město v Praze - Zbraslavi" - urbanistická studie ve stupni
koncept, autor: MgA. ing. arch. Michal Fišer, ing. arch. Tomáš Bílek, ing. Štěpán Špoula, datum:
prosinec 2009.
- konzultace se zástupcem zadavatelem na koordinačních schůzkách ve dnech: 5. 5. 2010, 10. 5. 2010,
17. 5. 2010, 25. 5. 2010 za přítomnosti: PaedDr. Dagmar Kobylková - starosta, Mgr. Renata Hůrková,
ing. Zuzana Vejvodová, ing. Ondřej Hofmeister, Dis. Štěpán Vacek.
- konzultace s ing. Tomášem Růžičkou, předsedou finančního výboru zastupitelstva Mč Praha Zbraslav
- Rozpočet Městské části Praha – Zbraslav na rok 2010
- Rozbor vedlejší hospodářské činnosti za rok 2009
Download

STUDIE PROVEDITELNOSTI PRAHA