ZNALECKÁ KANCELÁŘ
Ing.Jaromír Plaček
OSTRAVA-SLEZSKÁ OSTRAVA
Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 093/12/2011
Typ nemovitosti
Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu.
Zjištění ceny nemovitostí pro dražitele.
Předmět ocenění
Budova RD č.p. 748, LV č. 1295 na pozemku parc.č. 3944
pozemek parc.č. 3944, LV č. 1295
pozemek parc.č. 3945, LV č. 3035
Adresa
Kraj
Kat. území
Moravskoslezský kraj
Horní Těrlicko
Obec
Ulice
Těrlicko
Počet obyvatel
č.p.
4190
748
Objednatel
Ostravská aukční síň, s.r.o.
Poděbradova 41
702 00 Ostrava-Moravská Ostrava
IČ: 48392812
Vlastnictví
Budova RD č.p. 748
pozemek parc.č. 3944
pozemek parc.č. 3945
MUDr.Michálková Zuzana - Ostrava-Hrabůvka, Moravská 439/31
MUDr.Michálková Zuzana - Ostrava-Hrabůvka, Moravská 439/31
MUDr.Michálková Zuzana - Ostrava-Hrabůvka, Moravská 439/31
Zpracováno pro
Vypracoval
Licence číslo
0359
tel.:
602 725 980
1/1
1/1
1/1
Ostravskou aukční síň, s.r.o.
Ing. Plaček Jaromír
Varenská 38
702 00 Ostrava 1
email: [email protected] tel: 602 744 157
Počet stran textu 8
Obvyklá cena - současný stav
Podlahová plocha
Garáže v domě
Samostatné pozemky
Počet stran příloh
214.6 m2
42 m2
3035 m2
Dne
Ke dni
Prohlídka dne
21.12.2011
19.12.2011
19.12.2011
7
20 000 Kč/m2
7 500 Kč/m2
250 Kč/m2
4 292 000 Kč
315 000 Kč
759 000 Kč
5 400 000 Kč
Pět milionů čtyřista tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
Kladně působící vlivy na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí :
lokalita v níž se nemovitosti nacházejí a z lokality vyplývající skutečnost vyrovnané poptávky a nabídky
nemovitostí srovnatelných s nemovitostmi oceňovanými
skutečnost, že je oceňován RD moderního architektonického i stavebně technického řešení
obvyklý a požadovaný standard vybavenosti domu
velikost zejména započitatelné plochy domu a velikost pozemků k domu náležejících
velmi dobrá časová i dopravní dostupnost rekreační oblasti Těrlické přehrady a Havířova
příslušenství domu, zejména venkovní zapuštěný bazén s pískovou filtrací a sauna v objektu strojovny bazénu
Záporně působící vlivy na obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí :
vyšší než obvyklé morální opotřebení domu z titulu jeho dlouhodobějšího neužívání
vyšší než obvyklé technické opotřebení domu s projevujícími se zjevnými vadami stavebních konstrukcí vč.
zcizení-či demontáže části vybavení (osvětlovací tělesa vnitřní i venkovní, horizontální žaluzie)
výše ceny a z výše ceny vyplývající důvodný předpoklad omezenějšího zájmu potenciálních zájemců
nemožnost napojení domu na veřejnou kanalizaci z důvodu její neexistence v místě
zhoršený stavebně technický stav venkovního bazénu s nutností provedení výměny těsnící fólie a souvisejících
konstrukcí
Podmínky platnosti ceny
Podmínky platnosti obvyklé ceny nejsou stanoveny, jelikož to situace nevyžaduje.
K existenci zástavního práva smluvního, zapsaného v části C, LV číslo 1295, pro Českou spořitelnu, a.s. není přihlíženo a
existence uvedeného zástavního práva smluvního není v obvyklé ceně zohledněna.
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
6 307 000 Kč
Šest milionů třistasedm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik
nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným
ANO
stavem)
ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku
ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy,
ANO
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. –
ANO
břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE
nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
V části C, LV číslo 1295 je proveden zápis zástavního práva smluvního pro Českou spořitelnu, a.s.
NE
stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost
Narušení vodorovné hydroizolace domu, viditelné trhliny obvodových svislých konstrukcí, více než standardně
přiznaná dilatace mezi podlahou garáže a nad základovým zdivem.
ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem
ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům
ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno číslo popisné
nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného
ANO
povodňového plánu
ANO stavba je dokončena
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
Ocenění není vypracováváno z důvodu převodu vlastnického práva (koupě) oceňovaných nemovitostí.
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu
Vlastnictví k oceňovanému majetku bylo jeho stávající vlastnicí nabyto na základě Dohody o zrušení a vypořádání
podílového spoluvlastnictví ze dne 12.4.2011, právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ke dni
12.4.2011
-2-
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1295, vyhotovený placeným dálkovým přístupem do operátu CUZK-SCD dne
18.10.2011
Kopie katastrální mapy pro k.ú. Horní Těrlicko předložená zástupcem objednatele, získaná neplaceným dálkovým
přístupem do operátu CUZK-SCD
Stavební povolení vydané dne 25.6.1996 OÚ Těrlicko.
Kolaudační rozhodnutí vydané dne 11.6.1997 OÚ Těrlicko.
Částečná projektová dokumentace oceňovaného RD, vypracovaná Ing.arch.Herbertem Konečným v 04/1996, schválená
ve stavebním řízení dne 25.6.1996
Informace poskytnuté zástupcem objednatele ocenění v rámci místního šetření, uskutečněného dne 19.12.2011
Cenová mapa pozemků platná pro obec Těrlicko, zpracovaná spolupracujícími odhadci v regionu.
Aktuální informace z realitního trhu.
Datum předání kompletních podkladů 19.12.2011
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1295
Kopie katastrální mapy.
Mapa oblasti.
Fotodokumentace.
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Obec Těrlicko je obcí lokálního významu, obcí náležející do spádové oblasti ostravské průmyslové aglomerace, od
Ostravy vzdálena cca 25 km. Z významu regionálního se jedná o obec významnou a to zejména z toho důvodu, že její
součástí je významná oddychová a rekreační zóna Těrlické vodní nádrže. Obcí prochází významná komunikace spojující
Havířov a potažmo i Ostravu s Českým Těšínem a následně se Slovenskou republikou.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Lokalita s oceňovaným domem je lokalitou okrajového území obce Těrlicko, lokalitou Horního Těrlicka, kterážto část
obce není s kmenovou částí Těrlicka stavebně srostlá. Centrum obce se od lokality s oceňovaným domem nachází cca 1,5
km. Lokalita s oceňovaným domem je lokalitou při místní, nepojmenované komunikaci, lokalitou dostatečně vzdálenou od
páteřní, frekventované komunikace Horního Těrlicka. Jedná se o lokalitu klidového bydlení, s nenarušeným životním
prostředím, o lokalitu se zástavbou z naprosto převažující části novostavbami rodinných domů. Obec Těrlicko je obcí se
základními sítěmi obchodních, školských a zdravotnických zařízení. Nejbližší komplexní uvedená zařízení jsou v Havířově,
jehož centrum je od lokality s domem oceňovaným vzdáleno cca 6 km. Dopravní spojení v obci, stejně jako s Havířovem
a dalšími obcemi a městy je zajišťováno pravidelnou autobusovou dopravou se zastávkami vzdálenými od domu cca 400
m.
Lokalita jako taková ovlivňuje obvyklou cenu oceňovaného rodinného domu kladně.
Informace o nemovitosti
Oceňovaný rodinný dům je zděným objektem volně stojícím, nepodsklepeným, přízemní, s podkrovím. Je domem
jednogeneračním s b.j. vel. 5+1 se sociálním zázemím v přízemí i v podkroví domu. Byl postaven v r. 1997, v témže roce
byl kolaudován a od téhož roku je užíván. V době ocenění nebyl dlouhodobě trvale užíván s následkem vyššího morálního
i technického opotřebení než je obvyklé. Šetřením odhadce na místě samém byla zjištěna vzlínající vlhkost
nadzákladového zdiva jak v pobytová části domu, tak i v garáži, bylo zjištěno zatékání z prostru sprchového koutu v
přízemí, procházející zdí do sousedního pokoje s následkem tvoření výkvětů a počínajícího odpadávání omítky. Obvodové
svislé konstrukce vykazují viditelné trhliny.
Oceňovaný RD je objektem nadstandardní velikosti, objektem moderního stavebně technického i architektonického
řešení, objektem standardního vybavení.
Přístup a příjezd k nemovitostem
Z veřejné komunikace na pozemku parc.č. 3961/1 ve vlastnictví obce.
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci.
Povrch: asfaltový.
Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
-3-
Popis nemovitosti
Počet PP
0
Počet NP
Počet koupelen
Vybavení koupelny
sprchový kout, umyvadlo
1
Počet podkroví
2
1
223 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní
1
Vybavení kuchyně
kuchyňská linka, sklokeramická varná deska, elektrická
trouba, digestoř
vana, umyvadlo
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ano
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Příslušenství
Stavba
Popis
Výměra [m2] Stáří [roků]
provozní objekt se
Zděný objekt přízemní, nepodsklepený, stejného stáří jako
15.0
14
strojovnou pískové filtrace oceňovaný rodinný dům. V části objektu se nachází místnost se
a saunou
saunou, v části objektu prostor s technologií filtrace venkovního
bazénu.
bazén venkovní
Venkovní prefabrikovaný bazén zapuštěný s fólií. Bazén s
45.0
10
pískovou filtrací s pylokarbonátovou konstrukcí otevíraného
zastřešení.
Ke dni oceněn zcizena část zastřešení, bazén nefunkční z titulu
poškození vnitřní fólie.
Technický stav
Budova RD
Stav
velmi dobrý - průměrný
Stáří roků
Opotřebení odhadem
Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
vlhkost zdiva
Nákladová cena (stavba bez opotřebení)
Obestavěný prostor
1 314 m3 Cena
Pozemky
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
Výměra
242 m2 Cena pozemků
Samostatné pozemky
Výměra
3 035 m2 Cena pozemků
Inženýrské sítě
Elektro
Voda ze studny
Kanalizace do žumpy
Kanalizace do vlastní
ČOV
Dálkové vytápění
napojeno
není
napojeno
není
14
15 %
vykazuje
4 800 Kč/m3
Cena celkem
6 307 000 Kč
250 Kč/m2
Cena celkem
61 000 Kč
250 Kč/m2
Cena celkem
759 000 Kč
Voda z řadu
Kanalizace do řadu
Kanalizace do septiku
Plyn
napojeno
Není
Není
napojeno
není
Všechny IS na které je dům napojen jsou vedeny v komunikačním tělese místní komunikace na pozemku p.č. 3961/1.
-4-
Popis provedení budovy
Konstrukce
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
Provedení
základy
z armovaného betonu
100
svislé nosné
konstrukce
zděné
100
izolace proti zemní
vlhkosti
stropy
krov
dřevěný valbový
100
střešní krytina
obvodové stěny z
zdivo POROTHERM tl. 40
cm
omítky vápenné štukové,
bělninové obklady, nátěry
sádrokartonových
konstrukcí
plastová s izolačním
dvojsklem
100
vnější úpr. povrchů
100
schodiště
100
dveře
podlahy obytných
místn.
vytápění
rozvod vody
keramické dlažby, plovoucí
laminátové
ÚT s kotlem plynovým
studené a teplé v plastu
100
podlahy nebytových
místn.
elektro
rozvod plynu
zdroj teplé vody
plynový kotel ÚT
100
vnitřní úpr. stěn
okna
100
100
%
dokonč
s izolací vodorovnou
100
prefabrikovaný nad
přízemím, SDK s tepelnou
izolací nad podkrovím
betonové střešní tašky
BRAMAC
vápenocementová omítka
hladká
betonové monolitické s
dlažbou, dvouramenné
100
vstupní plastové s
prosklením, interiérové
hladké plné a prosklené
vitráží, dýhované
keramické dlažby
100
220 V + 380 V
proveden rozvod zemního
plynu
100
100
100
100
100
100
1.NP - výčet místností
Podlahové plochy
chodba
sklad
kuchyně s jídelnou
pokoj
23.1
4.5
29.1
19.4
Garáže
garáž
Podlahové plochy
m2
m2
m2
m2
prádelna
kotelna
pokoj
koupelna s WC
7.2
2.3
35.6
6.8
42.0 m2
128.0 m
2
Ostatní plochy
m2
m2
m2
m2
m2
0.0 m
2
Garáže v domě
42.0 m2
1.Podkroví - výčet místností
Podlahové plochy
chodba
pokoj
koupelna
Podlahové plochy
15.9 m2 pokoj
18.1 m2 pokoj (pracovna)
12.0 m2
86.6 m2 Ostatní plochy
-5-
0.0 m2
23.5 m2
17.1 m2
m2
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
databáze prodejů vlastní, datum prodeje 02/2011
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 1
Počet podkroví
1
Zastavěná plocha 1.NP
Podlahová plocha
305.0 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
7 000 000 Kč
0 %
7 000 000 Kč
189.0 m2
3248.0 m2
23 000 Kč/m2
23 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Město Havířov, část Životice, ul. Přátelství.
Srovnávaný RD je typovým rodinným domem KLARYSA. Konstrukčně se jedná o dům zděný, zastřešený dřevěným
valbovým krovem. Je rodinným domem volně stojícím, nepodsklepeným, přízemním s podkrovím. Jednogenerační RD s
b.j. vel. 5+1 s dvojgaráží v přízemí domu. Příslušenstvím domu je venkovní terasa. Srovnávaný RD je domem vysokého
nadstandardu vybavenosti, domem moderního architektonického i stavebně technického řešení.
Lokalitou oceňovaný a srovnávaný RD srovnatelné, srovnatelné velikostí a stupněm zainvestovanosti pozemků.
Srovnávaný RD zvýhodněn nižším stářím, zvýhodněn nižším technickým i morálním opotřebením, zvýhodněn větší
velikostí UP, výrazně zvýhodněn vyšším standardem vybavenosti.
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
databáze prodejů vlastní, datum prodeje 06/2011
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
0
Počet NP 2
Počet podkroví
0
Zastavěná plocha 1.NP
Podlahová plocha
177.0 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
3 150 000 Kč
0 %
3 150 000 Kč
118.0 m2
600.0 m2
17 800 Kč/m2
17 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Obec Soběšovice, část Dolní Soběšovice.
Zděný, volně stojící nepodsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích s prostorem půdním nacházející se v
okrajové části obce se zástavbou výhradně objekty rodinného bydlení, v bezprostřední blízkosti frekventované, páteřní
komunikace obce. Srovnávaný RD je stavbou na vlastním pozemku, byl postaven v r. 1993 v témže roce byl kolaudován
a od téhož roku je užíván. V roce 2009 byla provedena úprava 1. NP, když z prostoru garáže a dílny byla zřízena obytná
místnost s kuchyní, čímž získal dům charakter domu dvougeneračního s b.j vel. 2+1 v přízemí a 3+1 v druhém NP.
Oceňovaný RD je objektem v dobrém stavebně technickém stavu.
Oceňovaný a srovnávaný dům srovnatelné lokalitou, srovnatelné standardem vybavenosti. Oceňovaný RD zvýhodněn
nižším stářím, výrazně zvýhodněn velikostí započitatelné plochy a velikostí pozemků. Zvýhodněn vyšším rozsahem
příslušenství, výrazně zvýhodněn existencí dvojgaráže.
-6-
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky:
Aktuální nabídková cena zveřejněná dne 21.12.2011 na internetových stránkách
RK STING, s.r.o.
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Počet PP
1
Počet NP 1
Počet podkroví
1
Zastavěná plocha 1.NP
Podlahová plocha
320.0 m2 Celková výměra všech pozemků
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
6 490 000 Kč
15 %
5 516 000 Kč
158 m2
3 700.0 m2
20 280 Kč/m2
17 240 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Obec Těrlicko, část Horní Těrlicko.
Nabídka prodeje zděného RD volně stojícího, podsklepeného, přízemního s podkrovím, postaveného v r.2006.
Jednogenerační RD s b.j. vel. 6+1 se nachází v lokalitě klidového bydlení Těrlicka. Jedná se o velmi prostorný dům
s pozemkem s možností dalšího stavebního využití. V přízemí domu je zádveří, chodba, kuchyně s výstupem na terasu,
obývací pokoj s jídelním koutem rovněž s výstupem na terasu, koupelna s vanou a WC, dětský pokoj s výstupem na
terasu, hostinský pokoj s koupelnou (sprchový kout) a WC, pracovna. Podkroví domu je jeho klidovou částí s ložnicí se
vstupem do koupelny s rohovou vanou, dětský pokoj s balkonem a vlastní koupelnou s WC, dětský pokoj s WC a
balkonem. V suterénu se nachází prádelna, kotelna, technická místnost a místnosti skladovací. Vytápění domu je ústřední
s kotlem plynovým v přízemí podlahové, v podkroví s klasickými otopnými tělesy. Příslušenstvím domu je venkovní terasa
a zastřešený bazén.
Oceňovaný a srovnávaný RD zcela srovnatelné lokalitou, srovnatelné situováním v lokalitě. Domy srovnatelné velikostí,
srovnatelné standardem vybavenosti. Srovnávaný RD zvýhodněn nižším stářím. Domy srovnatelné velikostí pozemků,
srovnatelné stupněm zainvestovanosti pozemků, srovnatelné rozsahem příslušenství. Oceňovaný RD znevýhodněn vyšším
stupněm opotřebení morálního i technického.
-7-
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
15 600 - 24 300 Kč/m2
4 350 000 - 7 000 000 Kč
21 000 Kč/m2
Srovnávací hodnota oceňovaného rodinného domu je stanovena na základě znalosti cen rodinných domů odhadcem v
regionu města Havířov, do kterého obec Těrlicko nepochybně náleží, resp. v lokalitách srovnatelných a to rodinných
domů srovnatelných zejména co do velikosti, stáří a standardu vybavenosti. Při jejím stanovení bylo přihlédnuto ke všem
kladně i záporně působícím vlivům na srovnávací hodnotu oceňovaného rodinného domu, zejména pak k důvodnému
předpokladu obtížnějšího obchodování s oceňovanými nemovitostmi z důvodu jejich ceny a potažmo z důvodného
předpokladu omezenějšího zájmu potenciálních zájemců. Bylo přihlédnuto ke skutečnosti vyššího morálního i technického
opotřebení domu ke dni místního šetření, viz. na jiném místě ocenění provedený popis zjevných vad. Bylo přihlédnuto k
existenci bazénu, byť tento není v současnosti provozu schopný, bylo přihlédnuto k velikosti a stupni zainvestovanosti
pozemků.
Vypracoval
Licence číslo
0359
Ing. Plaček Jaromír
Varenská 38
702 00 Ostrava 1
podpis
-8-
Fotodokumentace
Západní pohled na RD z přístupové komunikace
Jihovýchodní pohled na RD s bazénem
Technický objekt se saunou
Garáž
Kuchyně
Koupelna v přízemí
-9-
Fotodokumentace
Koupelna v podkroví
Pokoj v přízemí
Pokoj v přízemí
Chodba v podkroví
Pokoj v podkroví
Pokoj v podkroví
- 10 -
Fotodokumentace
Narušení hydroizolace
Narušení hydroizolace
Trhlina ve styku podlahy garáže a zdiva
Narušení hydroizolace
Trhlina obvodového nosného zdiva
Trhlina obvodového nosného zdiva
- 11 -
Download

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 093/12/2011