Oceňování v jednotlivých
fázích výstavbového
projektu
Podklady
Oceňování v jednotlivých fázích
výstavbového projektu
Životní cyklus výstavbového projektu
• předinvestiční (přípravná) fáze – od první myšlenky na
investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě
projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude
pokračovat,
• investiční fáze :
– investiční příprava – do zadání dodavatelům realizace stavby,
– realizační příprava – do zahájení prací na staveništi,
– realizace(zhotovení) stavby na staveništi – do ověření všech
funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a
uvedení stavby do provozu,
• fáze užívání (provozování) nebo též ukončování – po
dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti
stavby a vyhodnocení
Investiční záměr
• předběžné odhady nákladů stavby,
stavby odhad časového
horizontu, odhady potřeb, předběžný výběr lokality,
předběžné konzultace s investorem i úřady
• Doporučený způsob oceňování:
– odhad pomocí cen porovnatelných staveb
přizpůsobených místu, podmínkám a době vzniku
předpokládané stavby
– v případě rozpracovaného záměru lze pro propočet
nákladů využít rozpočtové ukazatele na měrovou
nebo účelovou jednotku stavby (RUSO).
Studie stavby (STS)
• analýza podkladů, užší výběr staveniště, limity území,
dostupnost energií. Studie se vypracovává ve
variantách, řeší též hrubé dispoziční a hmotové řešení
stavby včetně návrhu vzhledu a dostupnosti stavby.
• Doporučený způsob oceňování:
– pomocí ukazatelů na měrovou nebo účelovou
jednotku stavby (RUSO)
– konkrétních objektů RUSO s přihlédnutím k dalším
podmínkám zamýšlené stavby (konstrukční řešení,
požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby,
situace na trhu aj.).
Podklady
• Rozpočtové ukazatele stavebních objektů (konkrétní
realizované objekty)
• Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a
účelovou jednotku
• Historické řady indexů
= pouze ZRN, je třeba dopočítat NUS, ON, DPH…
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru
(c.ú.2013)
Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013)
Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Pokles o cca 2% (budovy pro bydlení)
Struktura propočtu
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.
K.
L.
Projektové a průzkumné práce
Provozní soubory
Stavební objekty
Stroje, zařízení, inventář
Umělecká díla
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby
Ostatní náklady
Rezerva
Ostatní investice
Nehmotný investiční majetek
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Kompletační činnost
Náklady na projektové práce a
inženýrskou činnost
• Sazebník pro navrhování nabídkových cen
projektových prací a inženýrských činností
společnosti UNIKA,
• Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT,
• individuální kalkulace,
• kalkulace hodinové zúčtovací sazby,
• expertní odhad nákladů na projektové práce
jako % sazbu z předpokládaných nákladů na
SO.
Náklady na SO
• náklady na pořízení stavebních objektů včetně
veškerého materiálu
• náklady spojené s předepsanými zkouškami
konstrukcí a kontrolními měřeními.
DPH
• 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2,
RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán,
kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna,
bazén, plocha pro parkování…)
• 21% - ostatní
Vedlejší náklady spojené s umístěním
stavby (NUS)
NUS
•
•
•
•
•
•
•
•
•
náklady na zařízení staveniště
poplatek – zábor plochy
provozní vlivy
území se ztíženými výrobními podmínkami
náklady související s vlivem extrémních klimatických
podmínek
mimořádně ztížené dopravní podmínky
doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět
individualizace mimostaveništní dopravy
kulturní památky
Způsob ocenění vedlejších nákladů
…podléhá režimu smluvních cen
•přirážka k nákladům na stavební objekty
•dohodnuté částky uvedené ve smlouvě o dílo
•hodinové zúčtovací sazby (HZS)
•samostatná položka v rozpočtu
•individuální kalkulace na jednotlivé druhy nákladů
•katalog 800-0 Vedlejší rozpočtové náklady
Náklady na provozní soubory
• náklady na stroje a technologické zařízení, které
bude součástí stavby a
• náklady na jejich montáž.
Ostatní náklady
•
•
•
•
•
•
administrativní poplatky (kolky apod.),
odměna právníka – smlouvy apod.,
zpracování studií,
průzkum trhu,
geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby,…
správci sítí – poplatek za připojení (vodovod, kanalizace,
elektro),
• energetický audit,
• finanční náklady – vyřízení úvěru,…
• …
Ostatní investice
• příspěvky jiným investorům (přeložka
inženýrských sítí),
• konzervační, udržovací a dekonzervační práce
při zastavení stavby apod.,
• náklady na pořízení pozemku vč. případných
existujících staveb na pozemku určených
k odstranění.
Rezerva na rizika
• zahrnuje nepředvídané náklady,
• obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální
sazby, základnou jsou náklady SO,
• obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO)
– 4% – 7% pro novostavby,
– 5% – 10% pro rekonstrukce a modernizace,
– 13% – 18% při obnově kulturních památek
Náklady na stroje, zařízení a inventář
• stroje, zařízení a inventář investiční povahy
(nejsou součástí provozních souborů a
stavebních objektů),
• náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu,
umístění, osazení.
Provozní náklady na přípravu a
realizaci stavby
• náklady na přípravu a zabezpečení stavby,
• náklady na kompletační činnost (uskutečnění
strojírenských a elektrotechnických dodávek)
• orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl.
na SO) :
– stavební část cca 0,8% – 2,5 % podle náročnosti
stavby,
– technologické části cca 2,0% – 4,9 % podle složitosti
dodávek
Pořizovací náklady
Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti
a průzkumné práce
Náklady na stavební objekty
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby
Ostatní investice (pozemek)
Náklady na provozní soubory
Náklady na stroje, zařízení a inventář
Ostatní náklady
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Rezerva na rizika
Pořizovací náklady celkem
Výše nákladů [Kč]
Bez DPH DPH
vč. DPH
Pořizovací náklady
SO1 SO2 SO3 SO4 SO5 SO6 -
Náklady na stavební objekty celkem
Výše nákladů [Kč]
vč.
Bez
DPH
DPH
DPH
Pořizovací náklady
Možnost stanovení výše nákladů [Kč]
Náklady na projektové práce,
inženýrské činnosti a průzkumné
práce
VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na www.stavebnistandardy.cz
Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty)
Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty)
Ceníky odborných organizací
Náklady na stavební objekty
Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.)
Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.)
Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz)
Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz)
Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku)
Vlastní podklady (investor)
Vedlejší náklady spojené s
umístěním stavby
Ostatní investice (pozemek)
Náklady na provozní soubory
Náklady na stroje, zařízení a
inventář
Ostatní náklady
% přirážka k nákladům na stavební objekty
Expertní odhady
Zkušenosti ze srovnatelných staveb
Cenová mapa stavebních pozemků
Konzultace (realitní makléř)
Nabídka a poptávka na trhu realit – porovnávací hodnota
Expertní odhad výše nákladů
Informace od potenciálních dodavatelů
Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky
Informace od potenciálních dodavatelů
Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky
Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Provozní náklady na přípravu a
realizaci stavby
Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty)
Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty
Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Rezerva na rizika
Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty
Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Download

Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu Podklady