Nový občanský zákoník
/nájem bytu/
Účinnost: 1. ledna 2014
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“)upravuje
souhrnně veškeré obecné instituty soukromého práva,
obecnou úpravu právnických osob, rodinné právo a absolutní
a relativní majetková práva;
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech
a družstvech (zákon o obchodních korporacích) navazuje na
NOZ úpravou týkající se uspořádání vztahů v obchodních
společnostech a družstvech;
Zákon č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém
stanoví kolizní a procesní normy pro řešení soukromých
vztahů s mezinárodním prvkem;
Tyto tři zákony tvoří kodifikaci reformy soukromého práva
v České republice.
NOZ zrušil zcela nebo zčásti 238 právních předpisů.
2
Doprovodnou legislativu bude tvořit
5 hlavních zákonů:
• Zákon o zvláštních řízeních soudních s 512
paragrafy;
• Novela OSŘ (392 změn) s doprovodnými
novelami o soudních poplatcích, zákona o
státním zastupitelstvu, SŘS a zákona o VSÚ;
• Novela insolvenčního zákona (357 změn)
s doprovodnou novelou o insolvenčních
správcích;
3
• Nový rejstříkový zákon, který upravuje
veřejné
rejstříky
právnických
(a podnikajících) fyzických osob ve vazbě
na § 120 NOZ;
• Velký
doprovodný
zákon,
který
novelizuje dalších 124 zákonů („zákon
zákonů“);
 Samostatně se ještě připravují:
• změny daňové legislativy
• nový katastrální zákon
4
Předmět úpravy a základní zásady
NOZ
• Rozdíl mezi soukromým a veřejným právem;
• Soukromé právo: - je nezávislé na uplatňování
práva veřejného; - souhrn těch ustanovení
právního řádu, která upravují vzájemná práva
a povinnosti osob;
• Prosazování osobních zájmů soukromé
povahy;
• Např. jak uzavřít manželství, smlouvu, jak
smlouvu splnit, jak se dědí, jak se hradí škoda;
5
• Jednotlivec může činit cokoliv, co mu není
zákonem zakázáno nebo nařízeno;
• Soukromé a veřejné právo se pak střetávají
v respektu k lidské svobodě – základní
myšlenka naší Listiny základních práv a svobod
– přednost svobody člověka před státem –
člověk tu není kvůli státu, ale stát je tu kvůli
lidem;
• V soukromé sféře rozhoduje každý sám za
sebe;
6
• Moje svoboda končí tam, kde začíná
svoboda druhého člověka (mohu si
odchylně ujednat práva a povinnosti);
• Ujednání nesmí být porušovat:
• Dobré mravy;
• Veřejný pořádek;
• Právo týkající se postavení osob, včetně
práva na ochranu osobnosti;
7
Základní zásady (§ 3) soukromého
práva:
• Smluvní volnost (AUTONOMIE VŮLE);
• Priorita svobody člověka před státem – BRÁT;
SE O SVÉ ŠTĚSTÍ (nezpůsobit újmu druhým);
• Důstojnost člověka (ochrana slabšího);
• Právo na ochranu života, zdraví, svobody, cti,
důstojnosti a soukromí;
• Zvláštní ochrana manželství a rodiny;
• Nikdo nesmí utrpět bezdůvodnou újmu;
• Nikdo nesmí těžit z bezdůvodné újmy;
8
• Smlouvy se mají plnit;
• Vlastnické právo je chráněno;
• Nikomu nelze odepřít, co mu po právu
náleží;
• Právo všech je být bdělým (právo přeje
bdělým);
• Presumpce poctivosti- § 7 (poctivost a
dobrá víra);
• Zjevné zneužití práva nepožívá právní
ochrany (§ 8);
9
Výklad soukromého práva (§ 2
NOZ) musí být:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Ve shodě s Listinou základních práv a svobod;
Ve shodě s ústavním pořádkem vůbec;
Ve shodě se zásadami NOZ;
Při respektování hodnot soukromého práva;
Nesmí být v rozporu s dobrými mravy;
Nesmí vést ke krutosti
nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění;
gramatický (slova, smysl a úmysl zákonodárce);
§ 2 brání právnickému kejklířství;
10
Možnost odchýlení se od
zákona
• Smluvní svoboda a autonomie vůle stran =
možnost odchýlení se od zákona;
• Normy dispozitivní a kogentní;
• Smluvní strany se mohou odchýlit od
zákona, ledaže by to zákon výslovně
zakazoval;
• Zákaz v normě vyjádřen slovy: „zakazuje
se“,„nepřihlíží se“,“nesmí“, „musí“, „může
jen“;
11
Užití předpisů NOZ , ochrana práv,
úloha soudce
• NOZ, pokud soukromá práva nejsou
upravena jinde;
• Jen pokud tak stanoví zákon, použijí se
zvyklosti;
• Mlčení zákona;
• Analogie;
• Princip spravedlnosti a zásad NOZ;
12
• Dobré uspořádání práv (zvyklosti, nauka,
judikatura);
• Obdobný případ posoudit stejně;
• Právo
na
posouzení;
vysvětlení
odchylného
• Svépomoc (§ 14 NOZ);
• PROLÍNÁNÍ STARÉHO PRÁVA S NOVÝM;
13
PRÁVNÍ JEDNÁNÍ (právní úkon) § 545 n. NOZ
• Projev vůle, se kterým je spojen vznik, změna
nebo zánik práv a povinností - NOZ nemá
definici;
• Právní jednání vyvolává právní následky
(z jednání, ze zákona, dobrých mravů,
zvyklostí a zavedené praxe stran);
• Lze jednat konáním nebo opomenutím,
výslovně nebo jiným způsobem;
14
• Nesmí být v rozporu s dobrými
mravy a zákonem;
• Lze vázat na podmínky (odkládací
nebo rozvazovací);
• Kdy se ke splnění
nepřihlíží (§ 549);
podmínky
• Doložení času § 550;
15
VÝKLAD PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ
• Podle obsahu;
• Podle pravé povahy (zastřené
jednání);
• Slova, zvyklosti, praxe;
16
FORMA PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ
• Libovolná (omezení ujednání, zákon);
• Písemná
forma
–
věcná
práva
k nemovitostem;
• Soukromá a veřejná listina;
• Právní jednání vůči nepřítomné osobě §§ 570
– 572;
• Doby dojití - § 573 (v ČR – 3. pracovní den;
mimo – 15.);
17
VADY, KTERÉ ZPŮSOBUJÍ
RELATIVNÍ NEPLATNOST
• Rozpor se zákonem, pokud jeho smysl a účel
vyžaduje neplatnost;
• Nemožné plnění;
• Jednání nesvéprávné osoby nebo osoby
jednající v duševní poruše;
• Nedodržení smlouvy;
• Uvedení v omyl;
• Jednání v důsledku hrozby tělesného nebo;
duševního násilí nebo důvodnou obavou - §
587;
18
NÁSLEDKY VAD PRÁVNÍCH
JEDNÁNÍ
• Nicotnost (zdánlivé jednání) ze zákona
(§§ 551, 552);
• Absolutní neplatnost- § 588- (dobré
mravy, zákon, veřejný pořádek);
• Relativní neplatnost – promlčecí doba 3
roky;
• Relativní neúčinnost - § 589 n.;
19
VÝZNAM ČASU A POČÍTÁNÍ
ČASU
PROMLČENÍ A PREKLUZE
• Promlčecí lhůta (3, 10, nebo 1, 15);
• PRÁVNÍ OSOBNOST (způsobilost k právním
úkonům);
• FYZICKÁ OSOBA - SVÉPRÁVNOST;
• PRÁVNICKÁ
OSOBA
–
KORPORACE,
FUNDACE,ÚSTAV;
20
Nájem bytu v novém občanském
zákoníku – zákon č. 89/2012 Sb.,
ČÁST ČTVRTÁ - RELATIVNÍ MAJETKOVÁ PRÁVA
HLAVA II
ZÁVAZKY Z PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ
Díl 2
Přenechání věci k užití jinému
Oddíl 3
Nájem
Pododdíl 1
Obecná ustanovení - §§ 2201 až 2234,
21
Pododdíl 2
Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a
nájmu domu
§§ 739 – 750 - společné jmění manželů,
společné bydlení manželů;
§§ 2235 až 2301 – nájem bytu a domu;
§§ 3073 – 3076 – přechodná ustanovení;
22
 NÁJEM – OBECNĚ;
 NÁJEMNÍ SMLOUVA;
• Přenechání věci do užívání, úplatné, dočasné,
nespotřebitelnost věci, nájem věci budoucí;
 ZÁPIS DO VEŘEJNÉHO SEZNAMU - § 2203;
• Zápis nájemního práva nemá konstitutivní účinky;
 NÁJEM NA DOBU URČITOU DELŠÍ NEŽ PADESÁT LET
§ 2204;
• ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY – OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ
VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY - § 2208;
 PROHLÍDKA VĚCI - § 2219;
 ZMĚNA VLASTNICTVÍ - § 2224;
23
NÁJEM BYTU A NÁJEM DOMU
K JAKÉMU ÚČELU JE BYT NEBO DŮM
PRONAJAT?
• K ZAJIŠTĚNÍ BYTOVÝCH POTŘEB NÁJEMCE A
ČLENŮ JEHO DOMÁCNOSTI;
• BYT K BYDLENÍ;
• BYT MUSÍ BÝT K BYDLENÍ VHODNÝ A
ZDRAVOTNĚ ZPŮSOBILÝ;
• BYDLET MŮŽE JEN ČLOVĚK NE PRÁVNICKÁ
OSOBA!!!
24
REKREACE NEBO JINÝ ZJEVNĚ
KRÁTKODOBÝ ÚČEL
• NEJDE O BYDLENÍ;
• BYT
• MÍSTNOST NEBO SOUBOR MÍSTNOSTÍ, KTERÉ
JSOU ČÁSTÍ DOMU;
• TVOŘÍ OBYTNÝ PROSTOR;
• JSOU URČENY A UŽÍVÁNÍ K ÚČELU BYDLENÍ;
JINÝ NEŽ OBYTNÝ PROSTOR
• MOHOU SI STRANY UJEDNAT;
25
NÁLEŽITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY
• PÍSEMNÁ FORMA;
• SHODA NA PŘEDMĚTU NÁJMU;
• SHODA NA TOM, ŽE PRONAJÍMATELI NÁLEŽÍ
ÚPLATA;
• FAKTICKÝ NÁJEM;
• SMLUVNÍ POKUTA JE ZAKÁZÁNA;
• ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO
BYTU;
• STANOVY DRUŽSTVA;
• ZÁKON Č. 90/2012 Sb., O OBCHODNÍCH;
KORPORACÍCH §§ 741 – 747;
26
BYT VE VLASTNICTVÍ PRÁVNICKÉ OSOBY OBÝVANÝ
Z TITUTLU ČLENSTVÍ ČLENEM NEBO SPOLEČNÍKEM
TÉTO PRÁVNICKÉ OSOBY
• STANOVY;
• SPOLEČENSKÁ SMLOUVA;
• NÁJEMNÍ SMLOUVA;
 BYT ZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ
 PŘEDÁNÍ BYTU, KLÍČE, ZPŘÍSTUPNĚNÍ BYTU;
 Kdy je byt způsobilý k nastěhování a obývání?
1) odpovídá tomu, co si strany dohodly;
2) nebo pokud je čistý a ve stavu obvyklém;
3) a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění;
spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících; 27
BYT NEZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ
• DOHODNOUT VÝŠI A ZPŮSOB ÚHRADY NÁKKLADŮ
NA PROVEDENÍ NUTNÝCH OPRAV;
 BYT MÁ VADY – NÁJEMCE MÁ PRÁVO SE
NENASTĚHOVAT
 Byt má vady:
1. nájemce má právo odmítnout se nastěhovat – PO
DOBU VADY NEPLATÍ NÁJEMNÉ;
2. nastěhuje se, musí bez zbytečného odkladu žádat
odstranění vad, jinak jeho právo na odstranění vad
zaniká A MÁ PRÁVO NA PŘIMĚŘENOU SLEVU;
28
VADOU BYTU
• JE VADA, KTERÁ BRÁNÍ OBVYKLÉMU BYDLENÍ;
• A NA KTEROU NÁJEMCE UPOZORNIL DŘÍVE
NEŽ SE NASTĚHOVAL;
PŘIMĚŘENOU SLEVOU
• ROZDÍL MEZI OBVYKLÝM NÁJEMNÝM BYTU
BEZVADNÉHO A VADNÉHO;
BEZ ZBYTEČNÉHO ODKLADU
29
NÁJEMNÉ - § 2246
NÁJEMNÉ Z BYTU SE PLATÍ PŘEDEM - § 2251
• NÁJEMNÍ SMLOUVA JE POJMOVĚ SMLOUVOU
ÚPLATNOU;
• ÚPLATA = NÁJEMNÉ;
• NÁJEMNÉ SE SJEDNÁVÁ PEVNOU;
ČÁSTKOU/MĚSÍC;
• PŘEDEM NA KAŽDÝ MĚSÍC NEBO JINAK
UJEDNANÉ OBDOBÍ;
• OBDOBNĚ SE PLATÍ SLUŽBY;
30
• DALŠÍ
PLNĚNÍ
NENÍ
PRONAJÍMATEL
OPRÁVNĚN POŽADOVAT;
NENÍ-LI
UJEDNANÁ
VÝŠE
–
MÁ
PRONAJÍMATEL PRÁVO:
• NA NÁJEMNÉ VE VÝŠI JAKÁ JE V DEN
UZAVŘENÍ SMLOUVY V MÍSTĚ OBVYKLÁ PRO
NOVÝ NÁJEM OBDOBNÉHO BYTU ZA
OBDOBNÝCH SMLUVNÍCH PODMÍNEK;
• VYCHÁZÍ SE PŘITOM Z OBECNÉHO PRAVIDLA
VĚTY PRVNÍ § 1792 ODST. 1;
31
SLUŽBY - § 2247
• DOHODA O SLUŽÁCH;
• NENÍ-LI
DOHODA
PLATÍ
SLUŽBY
VYJMENOVANÉ V NOZ – nezbytné služby;
• ZPŮSOB ROZÚČTOVÁNÍ STANOVÍ CEN A
ÚHRADY SLUŽEB STANOVÍ JINÝ PRÁVNÍ
PŘEDPIS – ZÁKON Č. 67/2013 Sb.;
• NEBO SI STRANY UJEDNAJÍ JINÝ ZPŮSOB ;
32
VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB - § 2252
• PRÁVO
NÁJEMCE
NAHLÉDNOUT
DO
VYÚČTOVÁNÍ – ZPRAVIDLA DO ČTYŘ MĚSÍCŮ
PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO OBDOBÍ;
• NEDOPLATEK A PŘEPLATEK ZÁLOH NA SLUŽBY
JSOU SPLATNÉ K TÉMUŽ DNI, NENÍ-LI
UJEDNÁNA JINÁ DOBA, JSOU SPLATNÉ DO
SEDMI MĚSÍCŮ PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO
OBDOBÍ;
• JINAK VŠE ŘEŠÍ ZÁKON Č. 67/2013 Sb.;
33
POSTUP PŘI SJEDNÁVÁNÍ NÁJEMNÉHO
- § 2248, 2249
• STRANY SI MOHOU UJEDNAT KAŽDOROČNÍ ZVYŠOVÁNÍ
NÁJEMMNÉHO;
• STRANY SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SE NÁJEMNÉ ZVYŠOVAT
NEBUDE – STRANY VYLOUČILY ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO
• KDYŽ SI NEUJEDNAJÍ NEBO NEVYLOUČÍ ZVYŠOVÁNÍ, MŮŽE
PRONAJÍMATEL NÁJEMCI VÝŠI NÁJEMNÉHO NAVRHNOUT:
• v písemné formě;
• navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše
srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě,
• pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již
došlo v posledních třech letech, nebude vyš-ší než 20
% (§ 2249 odst. 1 NOZ).
34
• návrh může být učiněn po uplynutí 12 měsíců od
předchozího návrhu;
• návrh musí obsahovat výši nájemného a musí
splňovat podmínky § 2249 odst. 1 NOZ;
• Nájemce s návrhem souhlasí, pak od třetího měsíce
po doručení návrhu zaplatí;
• Pokud nájemce do dvou měsíců nevysloví písemný
souhlas se zvýšením nájemného, může pronajímatel
dát návrh soudu ke zvýšení nájemného ve lhůtě
dalších 3 měsíců;
• Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud
nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán
opožděně;
35
• Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném
do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode
dne podání návrhu soudu;
• Tento postup upravený v § 2249 odst. 1 až 3 NOZ
použije nájemce navrhuje-li snížení nájemného;
• Znalecký posudek – postup dle zákona č. 151/1997
Sb., o oceňování majetku a o změně některých
zákonů a vyhl. č. 3/2008 Sb., §§ 3 – 26 oceňování
staveb a bytů nákladovým způsobem;
• Cenové mapy
• Počítání času;
• Doručování;
36
ZVÝŠENÍ KONFORTU BYDLENÍ - § 2250
• stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou
hodnotu pronajatého bytu či celkové
podmínky bydlení v domě, anebo mají za
následek trvalé úspory energie nebo vody,
• zvýšení nájemného max. o 10% z účelně
vynaložených nákladů ročně – souhlas
nájemců alespoň 2/3 bytů;
• nebo návrh pronajímatele na 3,5% z účelně
vynaložených nákladů ročně;
37
NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA - § 2253
• NEDOHODA O VÝŠI DLUHU NA NÁJEMNÉM;
• KDYŽ PRONAJÍMATEL NEPLNÍ SMLOUVU
S POUKAZEM NA DLUŽNÉ NÁJEMNÉ;
JISTOTA (KAUCE) - § 2254
• AŽ DO VÝŠE ŠESTINÁSOBKU NÁJEMNÉHO;
• PŘI SKONČENÍ NÁJMU SI PRONAJÍMATEL
MŮŽE ZAPOČÍST DLUH NA NÁJEMNÉM;
• JISTOTA JE VRATNÁ S ÚROKY ALESPOŇ VE
VÝŠI ZÁKONNÉ SAZBY;
38
 PRÁVA A POVINNOSTI STRAN - § 2255
• NÁJEMCE JE POVINEN UŽÍVAT BYT ŘÁDNĚ
V SOULADU S NÁJEMNÍ SMLOUVOU;
• NÁJEMCE MŮŽE V BYTĚ I PRACOVAT NEBO
PODNIKAT, NEZPŮSOBÍ-LI ZVÝŠENÉ ZATÍŽENÍ PRO
BYT NEBO DŮM;
 CHOVÁNÍ V DOMĚ - § 2256
• PRONAJÍMATEL UDRŽUJE V DOMĚ NÁLEŽITÝ
POŘÁDEK OBVYKLÝ PODLE MÍSTNÍCH POMĚRŮ
• NÁJEMCE DODRŽUJE PRAVIDLA OBVYKLÁ PRO
CHOVÁNÍ V DOMĚ A ROZUMNÉ POKYNY
PRONAJÍMATELE;
39
 POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ÚDRŽBĚ BYTU A
DOMU
• § 2257 ODST. 1
• UDRŽOVAT DŮM A BYT VE STAVU ZPŮSOBILÉM
K ŘÁDNÉMU UŽÍVÁNÍ;
 POVINNOSTI NÁJEMCE PŘI BĚŽNÉ ÚDRŽBĚ A BĚŽNÝCH
OPRAVÁCH - § 2257 ODST. 2
• NÁJEMCE PROVÁDÍ A HRADÍ POUZE BĚŽNOU ÚDRŽBU A
DROBNÉ OPRAVY SOUVISEJÍCÍ S NÁJMEM BYTU;
• NAŘ. VL. Č. 258/1995 Sb. je od 1. 1. 2014 ZRUŠENO !!!
 ZVÍŘE V BYTĚ - § 2258
• CHOV NESMÍ PŮSOBIT OBTÍŽE NEPŘIMĚŘENÉ POMĚRŮM
V DOMĚ;
40
 ÚPRAVY A JINÉ ZMĚNY BYTU NEBO DOMU - § 2259
– 2262
 JE NÁJEMCE POVINEN STRPĚT ÚPRAVU DOMU
NEBO BYTU?
• SOUHLAS NÁJEMCE;
 KDY SOUHLAS NENÍ VYŽADOVÁN:
• jen nesníží-li hodnotu bydlení;
• a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro
nájemce;
• nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu
veřejné moci;
• anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma;
41
 DOČASNÉ VYSTĚHOVÁNÍ Z BYTU - § 2260, 2261
 Jsou dány tyto podmínky:
• pronajímatel se zaváže poskytnout přiměřenou
náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v
souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na
tyto náklady přiměřenou zálohu;
• 3 měsíce předem projednat: povahu těchto prací,
předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich
trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt
vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení;
zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě účelných
nákladů spojených s vyklizením bytu a uvede, jakou
zálohu na náhradu nabízí;
42
• Nájemce má 10 dnů na to, aby se vyjádřil,
když se v této lhůtě nevyjádří, má se za to, že
s vyklizením nesouhlasí;
• V případě kratší úpravy, kdy vyklizení bytu je
nutné po dobu 1 týdne, musí pronajímatel
oznámit 10 dnů předem a nájemce má 5 dnů
na vyjádření;
43
 NÁJEMCE ODMÍTL BYT VYKLIDIT - § 2262
• Pronajímatel může navrhnout soudu, aby rozhodl o
vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů
po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení
bytu zaniká;
 O VYKLIZENÍ ROZHODUJE SOUD
• Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby
nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost
vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může
stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze
rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení
bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění
prací povolí;
44
STAVEBNÍ ÚPRAVY PROVÁDĚNÉ NÁJEMCEM § 2263
• PRONAJÍMATEL NESOUHLASÍ V PŘÍPADĚ
ZDRAVOTNÍHO POSTIŽENÍ NÁJEMCE ČI ČLENA
JEHO DOMÁCNOSTI NEBO JINÉ BYDLÍCÍ
OSOBY – NAHARDÍ NESOUHLAS SOUD, NENÍ-LI
TU K ODMÍTNUTÍ VÁŽNÝ A SPRAVEDLIVÝ
DŮVOD;
• SKONČENÍ
NÁJMU
PŮVODNÍHO STAVU;
–
UVEDENÍ
DO
45
 VADY BYTU, KTERÉ MUSÍ NÁJEMCE OZNÁMIT - § 2264
 Nájemce má povinnost oznámit pronajímateli:
• ihned poškození nebo vadu bytu, kterou je třeba bez prodlení
odstranit;
• bez zbytečného odkladu jinou vadu nebo poškození bránící
obvyklému bydlení;
• činí kroky, aby nevznikla další škoda;
 Nájemce má právo:
• na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování
škody;
 Nájemce nemá právo:
• na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování
škody, za kterou sám odpovídá;
 I v této oblasti se může nasmlouvat cokoliv, např. že nájemce
v bytě nesmí vady sám odstraňovat;
46
 POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ODSTRAŇOVÁNÍ VAD
BYTU - § 2265
• Odstranit vadu v přiměřené době;
 HRUBÉ PORUŠENÍ POVINNOSTÍ PRONAJÍMATELE - § 2266
• Nájemce má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby
• Pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě
neodstranil;
• Vada nebo poškození bylo způsobeno okolnosti, za které
nájemce neodpovídá;
• Sama vada nebo poškození musí představovat hrubé porušení
povinností pronajímatele;
• Prodlení
představuje
hrubé
porušení
povinností
pronajímatele;
47
 VADA BYTU, ZA KTEROU ODPOVÍDÁ NÁJEMCE - §
2267
• Nájemce je povinen vadu odstranit;
• Neodstraní-li nájemce, odstraní na náklady
nájemce pronajímatel;
 USTANOVENÍ O VADÁCH BYTU SE POUŽIJÍ
OBDOBNĚ - § 2268:
• brání-li užívání bytu právo třetí osoby;
• brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo
rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na
základě zákona;
48
 NEPŘÍTOMNOST NÁJEMCE V BYTĚ DELŠÍ NEŽ DVA
MĚSÍCE - § 2269
• Označená osoba nebo pronajímatel;
• Při nesplnění této oznamovací povinnosti a
vznikne-li z tohoto důvodu pronajímateli
závažná újma, je nájemcovo „nekonání“
považováno za závažné porušení povinností;
49
SPOLEČNÝ NÁJEM - § 2270, 2271
• Nájemní smlouvu uzavře více osob;
• Nebo další osoba přistoupí se souhlasem stran
k nájemní smlouvě;
SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO MANŽELŮ
NĚKTERÁ USTANOVENÍ O BYDLENÍ MANŽELŮ
- § 745, § 746, 748
• MANŽELÉ SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SPOLEČNÝ
NÁJEM NEVZNIKL;
• OBVYKLE VZNIKÁ SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO;
50
• JSOU ZAVÁZÁNI SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ;
• BEZ SOUHLASU DRUHÉHO MANŽELA NESMÍ NÁJEM
UKONČIT NEBO JEJ OMEZIT PRÁVEM, JEHOŽ VÝKON
JE NESLUČITELNÝ S BYDLENÍM MANŽELŮ NEBO
RODINY;
• JEDNÁ-LI MANŽEL BEZ SOUHLASU DRUHÉHO
MANŽELA, MŮŽE SE TENTO DOVOLAT NEPLATNOSTI
TAKOVÉHO PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ;
• JAKÁKOLIV DOHODA MANŽELŮ O SPOLEČNÉM
BYDLENÍ NESMÍ ZHORŠIT POSTAVENÍ NEZLETILÉHO
DÍTĚTE (§750);
51
 ČLENOVÉ NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI – OZNÁMENÍ
O POČTU OSOB – VÝHRADA PRONÁJÍMATELE
S PŘIJETÍM DALŠÍ OSOBY DO BYTU – 2272, 2273
• NESPLNĚNÍ
OZNAMOVACÍ
POVINNOSTI
–
VYVRATITELNÁ PRÁVNÍ DOMĚNKA:
• ZÁVAŽNÉ PORUŠENÍ;
• ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÉ NEBO HRUBÉ PORUŠENÍ
POVINNOSTÍ;
• ČLEN NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI;
• OSOBA BLÍZKÁ - § 22 NOZ, § 115 ObčZ;
• DALŠÍ PŘÍPADY ZVLÁŠTNÍHO ZŘETELE VHODNÉ;
52
PODNÁJEM - § 2274 AŽ 2277
NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje:
• zda nájemce v bytě sám trvale bydlí;
• zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí;
• zákon nebo smlouva;
NÁSLEDKY SMRTI NÁJEMCE (PŘECHOD
NÁJMU) - § 2279, 2280
• smrt nájemce;
• nejde o společný nájem;
• žití v bytě – člen nájemcovy domácnosti;
• nemá vlastní byt;
;
53
• DVĚ SKUPINY:
 1. SKUPINA: MANŽEL, POTOMEK (dítě, vnuk), RODIČ,
SOUROZENEC, ZEŤ NEBO SNACHA;
 2. SKUPINA: ostatní, jen pokud pronajímatel souhlasí
s přechodem;
• DVAROKY;
• VÝJIMKY: 18 – 20 LET, 70 LET – DOHODA MOŽNÁ;
• SPOLEČNÝ PŘECHOD;
• PŘECHOD NÁJMU MOHU DO 1 MĚSÍCE OD SMRTI MOHU
UKONČIT NÁJEM (NÁJEM KONČÍ DORUČENÍM OZNÁMENÍ);
• POTOMEK MÁ PŘEDNOST - § 2280;
• PŘECHOD NÁJMU U DRUŽSTEVNÍHO BYTU – ČLENSTVÍ A NÁJEM
NA TOHO DĚDICE, KTERÉMU PŘIPADL ČLENSKÝ PODÍL (NEJDE-LI
O SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU MANŽELŮ);
54
 DĚDICI NÁJEMCE
 PRÁVO POŽADOVAT JISTOTU PŘI PŘECHODU
NÁJMU
 VYPOŘÁDNÍ SE S NÁJEMCOVÝMI DĚDICI - § 2281
• PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, IKDYŽ
JI PŘED TÍM NÁJEMCE NESLOŽIL;
• PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, KDYŽ
PRONAJÍMATEL MUSEL VYPOŘÁDAT JISTOTU
S NÁJEMCOVÝM DĚDICEM;
 KDYŽ PŘEJDOU NÁJEMCOVA PRÁVA NA DĚDICE - §
2282, 2283
• NÁJEMCE, NA KTERÉHO PŘEŠLO PRÁVO NÁJMU A
DĚDIC JSOU ZAVÁZÁNA SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ
55
Z DLUHŮ ZEMŘELÉHO NÁJEMCE;
• PRONAJÍMATEL MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ
DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ;
• CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ
PŘECHOD PRÁV A KDO JE DĚDIC NEBO SPRAVUJE
POZŮSTALOST;
• NÁJEMCŮV DĚDIC MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ
DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ;
• CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ
PŘECHOD PRÁV A ŽE JE DĚDICEM, NEJPOZDĚJI VŠAK
DO 6 MĚSÍCŮ OD SMRTI NÁJEMCE;
• SPRÁVCE POZŮSTALOSTI MŮŽE ROVNĚŽ NÁJEM
VYPOVĚDĚT;
56
 NÁJEMCŮV DĚDIC NENÍ ZNÁM
 ANI DO 6 MĚSÍCŮ OD NÁJEMCOVI SMRTI - § 2284
• PRONAJÍMATEL MŮŽE BYT VYKLIDIT, VĚCI
USCHOVAT, POTÉ PRODAT;
 SKONČENÍ NÁJMU BYTU
dohoda;
uplynutí doby;
výpověď;
výpověď bez výpovědní doby- okamžitá výpověď;
smrt nájemce;
zvláštní případy skončení – služební byt, byt
zvláštního určení
57
 AD 1.
 POKRAČOVÁNÍ V NÁJMU PO UPLYNUTÍ DOBY NÁJMU§ 2285;
• 3 MĚSÍCE PO;
• PRONAJÍMATEL NEVYZVAL – PÍSEMNÁ VÝZVA;
• NÁJEM UJEDNÁN ZNOVU NA TUTÉŽ DOBU, NEJDÉLE NA
2 ROKY;
• V NÁJEMNÍ SMLOUVĚ MŮŽE BÝT UJEDNÁNO JINAK;
 AD 2.
 VÝPOVĚĎ NÁJMU NA DOBU URČITOU DANÁ
NÁJEMCEM - § 2287;
• ZMĚNA OKOLNOSTÍ;
• VADY BYTU (okamžitá výpověď);
58
 OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ – VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ
DOBY – § 2291;
• VÝPOVĚĎ DANÁ PRONAJÍMATELEM;
• PORUŠENÍ
POVINNOSTÍ
NÁJEMCE
ZVLÁŠŤ
ZÁVAŽNÝM ZPŮSOBEM;
Nájem na dobu určitou i neurčitou;
V odst. 2 § 2291 jsou vyjmenovány případy
porušení povinností nájemce zvlášť závažným
způsobem; jsou to zejména:
• nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za
dobu alespoň tří měsíců,
• poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo
nenapravitelným způsobem,
59
• způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže
pronajímateli nebo osobám, které v domě
bydlí;
• nebo užívá-li neoprávněně byt jiným
způsobem nebo k jinému účelu, než bylo
ujednáno;
Pronajímatel má právo požadovat, aby mu
nájemce bez zbytečného odkladu byt
odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce
od skončení nájmu.
60
§
2286
–
náležitosti
výpovědi
dané
pronajímatelem
• vyžaduje písemnou formu;
• musí dojít druhé straně;
• výpovědní doba – 0 nebo 3 měsíce;
• poučení nájemce o jeho právu vznést proti
výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání
oprávněnosti výpovědi soudem; NEPLATNOST
• výpovědní důvod musí být uveden ve výpovědi;
• okamžité výpovědi musí předcházet výzva
k odstranění závažného porušení, zvlášť závažné
porušení popsat, jinak se k výpovědi NEPŘIHLÍŽÍ;
61
 AD 3.
 VÝPOVĚDNÍ DŮVODY NA STRANĚ PRONAJÍMATELE
- § 2288 ODST. 1;
 VYPOVĚZENÍ NÁJMU NA DOBU URČITOU I
NEURČITOU;
a)poruší-li nájemce hrubě svou povinnost
vyplývající z nájmu;
b)je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin
spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho
domácnosti nebo na osobě, která bydlí v
domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu
majetku, který se v tomto domě nachází;
62
c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu
veřejného zájmu potřebné s bytem nebo
domem, ve kterém se byt nachází, naložit
tak, že byt nebude možné vůbec užívat,
nebo
d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro
vypovězení nájmu.
Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již
nebude výpovědním důvodem, má-li
nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu
bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1
c) OZ).
63
§ 2288 ODST. 2
VYPOVĚZENÍ NÁJMU NA DOBU NEURČITOU
v případě, že:
a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo
jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou
domácnost a byl podán návrh na rozvod
manželství, nebo manželství bylo již
rozvedeno;
b) potřebuje pronajímatel byt pro svého
příbuzného nebo pro příbuzného svého
manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v
druhém stupni;
64
 POZNÁMKA:
§ 2289 - Dal-li pronajímatel nájemci výpověď
z některého z důvodů uvedených v § 2288
odst. 2, je povinen nájemci byt znovu
pronajmout nebo mu nahradit škodu,
nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho
vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako
výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu
potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou
započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení
bytu a je-li v ní řádně pokračováno.
LHŮTA 2 MĚSÍCE PRO PODÁNÍ NÁVRHU NA
OPRÁVNĚNOST VÝPOVĚDI
65
Z obecných ustanovení o nájmu se zde
použije § 2233 – UMOŽNIT ZÁJEMCI
PROHLÍDKU BYTU v době 3 měsiců před
skončením nájmu.
ODEVZDÁNÍ BYTU NÁJEMCEM - § 2292
• Klíče a přístup do bytu;
• Opuštění bytu;
• Byt ve stavu v jakém jej převzal, odstraní
změny - § 2293;
• Vyrovnání, náhrada, dohoda možná;
• Zařízení a předměty upevněné ve zdech,
podlaze a stropu bytu;
• Vyrovnání - § 2294;
66
KDYŽ V BYTĚ ZŮSTANE NÁJEMCOVA VĚC - §
2296;
• Uložit – vyzvat – prodat;
NÁJEM SLUŽEBNÍHO BYTU NEBO DOMU - §
2297 - 2299;
Znaky služebního bytu (domu):
• v souvislosti s výkonem zaměstnání nebo jiné
práce;
• výslovně určeno v nájemní smlouvě, že se
jedná o služební byt;
• pak mohou být práva nájemce služebního
bytu omezena;
67
SKONČENÍ NÁJMU SLUŽEBNÍHO BYTU:
• práce přestal nájemce vykonávat bez vážného
důvodu;
• nájem končí posledním dnem kalendářního
měsíce následujícího po měsíci, kdy práce
ukončil;
• skončí-li práce z vážného důvodu (věk,
zdravotní stav) nebo z důvodů na straně
pronajímatele či jiný vážný důvod, nájem končí
uplynutím 2 let ode dne, kdy práce přestal
vykonávat;
• v případě smrti nájemce, jsou členové
nájemcovi domácnosti se povinni vystěhovat
k výzvě pronajímatele do 3 měsíců;
68
NÁJEM BYTU ZVLÁŠTNÍHO URČENÍ - § 2300,
2301;
ZNAKY bytu zvláštního určení:
• byt určený pro ubytování osob se zdravotním
postižením;
• nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto
osoby;
• nebo byt v domě s pečovatelskou službou;
VZNIK nájemní smlouvy:
• jen na základě písemného doporučení toho, kdo
takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho
právního nástupce;
69
SKONČENÍ nájmu bytu zvláštního určení
• nepoužije se ustanovení o přechodu
nájmu;
• zemře-li nájemce, nájem skončí; „zbylé“
osoby musí k výzvě pronajímatele opustit
byt do 3 měsíců ;
• platí i pro nájemcovy dědice;
• výpověď jen s předchozím písemným
souhlasem „zřizovatele“ bytu;
70
PŘECHODNÁ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ - §
3074 - 3076
• nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí
jeho účinnosti;
• vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé
přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se
však posuzují podle dosavadních právních
předpisů;
• ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije:
• v případě, že nájemné nebylo určeno
ujednáním pronajímatele a nájemce ;
• nebo rozhodnutím soudu;
71
• ale nájemné bylo určeno na základě jiného
právního předpisu;
• v takovém případě má pronajímatel právo
navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení
nájemného;
• ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně;
• byl-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto
zákona zřízen byt zvláštního určení ze státních
prostředků nebo přispěl-li stát na jeho zřízení,
lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na
základě doporučení obecního úřadu obce s
rozšířenou působností a nájem lze vypovědět
jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu.
72
• NOZ ruší bytové náhrady. Bylo-li před 1.
lednem 2014 zahájeno řízení o
neplatnosti výpovědi nájmu bytu,
dokončí se podle dosavadních právních
předpisů; právo nájemce na bytovou
náhradu nebo na jiná plnění podle
dosavadních právních předpisů nejsou
dotčena (§ 3076 NOZ);
73
Děkuji za pozornost
V Praze dne 3. října 2013
JUDr. Jitka Kocianová
Pořadatelé: Sdružení nájemníků ČR
Česká společnosti pro rozvoj bydlení
Download

aNOZprezentace_Taraba (pdf)