Petr Otáhal, s. r. o.
2012
PRÁVO A BYDLENÍ
sborník vydaný v rámci realizace projektu s názvem
Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových
sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další
z nástrojů poradenství pro romské etnikum (registrační číslo projektu
CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím OP LZZ z ESF
a státního rozpočtu ČR
Petr Otáhal, s. r. o.
2012
Tato publikace vznikla v rámci realizace projektu s názvem Rozvoj
znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových sociálních
pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů
poradenství pro romské etnikum (registrační číslo projektu
CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím OP LZZ z ESF
a státního rozpočtu ČR
Autoři textů: Jiří Bodnár, Lenka Mecová, Michal Stecker, Viola Šiplová,
Renata Urmaničová, Roman Vicherek, Leo Zubek
Ilustrace: Zuzana Balická
Jazyková úprava textů: Hana Fabíková
V roce 2012 vydal Petr Otáhal, s. r. o.
Jiráskova 490, 738 01 Frýdek Místek
OBSAH
Úvodní slovo
9
Michal Stecker: Úvod do problematiky práva a bydlení
11
Lenka Mecová: Regulace nájemného v České republice
39
Jiří Bodnár: Bydlení – vlastní nebo nájemní?
58
Viola Šiplová: Hypotéka a její zajištění zástavním právem
70
Leo Zubek: Vlastnictví a smlouva jako právní úkon dvou stran
91
Roman Vicherek: Zánik nájmu bytu dle § 710 občanského zákoníku
108
Renata Urmaničová: Sociální bydlení a koncept propustného třístupňového
bydlení
132
7
8
Úvodní slovo
Do rukou se Vám dostává sborník, který vznikl v rámci realizace projektu
s názvem Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových
sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů
poradenství
pro
romské
etnikum
(registrační
číslo
projektu
CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím OP LZZ z ESF
a státního rozpočtu ČR.
Cílem projektu, který společnost Petr Otáhal, s. r. o., realizovala od června
2011 do ledna 2013, bylo prostřednictvím odborných seminářů akreditovaných
u MPSV zvýšit znalosti sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních
službách v oblasti bydlení a seznámit je se související legislativou tak, aby tyto
nově získané znalosti dokázali co nejlépe uplatnit při práci s klienty. Pětidenní
vzdělávací program Právo a bydlení byl realizován v šesti krajích České
republiky (v Moravskoslezském, Olomouckém, Jihomoravském, Jihočeském,
Plzeňském a Karlovarském kraji), zúčastnilo se jej celkem 380 sociálních
pracovníků a pracovníků v sociálních službách. Účastníci získali znalosti
v problematice bytového vlastnictví, uvědomili si provázanost jednotlivých
právních norem a jejich využitelnost v sociální práci. Seznámili se možnostmi
a právními otázkami, které s sebou přináší alternativní a sociální bydlení.
Veškeré získané znalosti si v průběhu vzdělávacího programu procvičili
v modelových situacích a na praktických příkladech tak, aby tyto dovednosti
dokázali využít při své každodenní práci s klienty.
Věříme, že předkládaná publikace Vám pomůže ujasnit si odpovědi na
základní otázky bytového práva a že informace v ní obsažené využijete jak
v profesním, tak v osobním životě.
9
10
Úvod do problematiky práva a bydlení
Michal Stecker
Úvodní slovo
Bydlení patří v dnešní době mezi nejzávažnější problémy, které musí řešit
nejen mladí lidé, ale v době neustálého zvyšování nájmů stále širší vrstvy
obyvatelstva, které nejsou schopny si pořídit bydlení z vlastních zdrojů krytí.
Bydlení se tak stává multidimenzionálním fenoménem, který je nutné zkoumat
z různých úhlů pohledu. Mezi dvě základní kritéria související s danou
problematikou patří kritérium ekonomické a právní. Málokteré vědy spolu tak
úzce souvisí jako právo a ekonomie. Uzavřete smlouvu o nájmu bytu (právní
hledisko) a zároveň vás bude zajímat, kolik peněz měsíčně utratíte za nájem
a služby (ekonomické hledisko). Snad nejohroženější vrstvou obyvatel, pro
které představují náklady na bydlení jednu z největších finančních zátěží, jsou
lidé sociálně slabí. Tito lidé využívají většinou tzv. nájemní bydlení, tj. jsou
nájemci bytů ve vlastnictví obce. Mohou se však dostat do situace, kdy je
pronajímatel postaví před rozhodnutí, že se chystá dům privatizovat. Tento text
je v první řadě určen sociálním pracovníkům a pracovníkům v sociálních
službách, kteří by měli být schopni poskytnout svým klientům základní právní
rady jak postupovat v tom kterém případě, jakož i široké veřejnosti, která má
zájem prohloubit si své právní vědomí na poli práva a bydlení.
Text je přehledně rozdělen do několika kapitol. Na začátku jsou vymezeny
základní právní pojmy, se kterými se operuje i v jiných příspěvcích tohoto
sborníku. Záměrem je, aby čtenář nemusel při studiu publikace hledat
v zákonech či právních učebnicích výklad těchto pojmů. Stěžejní část textu se
věnuje vlastnictví bytů. Hovoří se zde zejména postavení jednotlivých subjektů
právních vztahů, o společenství vlastníků jednotek (SVJ) a jeho orgánech, nač
je třeba dát si pozor, ale i jak se zachovat, pokud čtenář nabude dojmu, že došlo
např. ze strany předsedy výboru SVJ ke spáchání trestného činu. Další kapitola
se zabývá poskytováním právní pomoci a právním zastoupením advokátem
a rovněž podává výklad o tom, zda a za jakých podmínek je možné získat
právní pomoc zdarma. V příloze jsou uvedeny vzory některých podání.
1. Výklad právních pojmů souvisejících s problematikou bydlení
•
Právní norma – obecně závazné pravidlo chování stanovené
a vynutitelné státní mocí. Právní normy se dají členit z několika
hledisek. Pro naši potřebu si budeme pamatovat, že právní normy
mohou být kogentní a dispozitivní. Od kogentní právní normy není
11
možné se odchýlit. Od dispozitivní toto možné je (příkladem je: „pokud
si strany nedohodnou něco jiného, platí že...“).
•
Vnitřní struktura právní normy – právní norma má svoji vnitřní
strukturu, která sestává z hypotézy, dispozice a sankce. Hypotéza
znamená předpoklad, za jakého se uplatní závazné pravidlo chování,
dispozici tvoří vlastní pravidlo chování a sankce je postih za porušení
právní normy.
•
Platnost právní normy – znamená, že byly splněny všechny
předpoklady zákonodárného (normotvorného, legislativního) procesu,
norma byla předepsaným způsobem vyhlášena a stala se součástí
platného právního řádu.
•
Účinnost právní normy – vyjadřuje okamžik, od kterého jsou adresáti
právní normy povinni se danou právní normou řídit, tj. právní norma již
upravuje určité vztahy.
•
Právní síla – je určitá vlastnost právní normy v jejím postavení
v hierarchii právních norem.
•
Právní řád – souhrn všech právních norem na určitém území, např.
v České republice. Základní členění právních norem je na:
I.
ústavní (Ústava, Listina základních práv a svobod (LSP),
mezinárodní smlouvy podle čl. 10 Ústavy, primární právo
ES/EU),
II.
zákonné (zákony, zákonná opatření Senátu PČR, tzv. negativní
zákonodárství – buď částečné, nebo úplné zrušení právní normy
ústavním soudem, pokud daná norma není v souladu s ústavním
pořádkem ČR, sekundární právo EU), nařízení vlády, právní
předpisy ministerstev správních úřadů),
III.
podzákonné (právní předpisy orgánů územní samosprávy na
základě zmocnění zákonem a obecně závazné vyhlášky
zastupitelstev v mezích působnosti dané zákonem).
Toto členění se v praxi nazývá tzv. pyramidou právních norem.
•
Prameny práva – lze definovat jako určité formy, ve které se právní
normy nalézají. V českém právním prostředí platí, že pramenem práva
je vždy právo psané.
•
Právní vztah – jedná se o společenský vztah, který vzniká minimálně
mezi dvěma subjekty, který je spjatý vzájemnými právy a povinnostmi.
Právní vztah má tři prvky: subjekt, objekt (předmět) a obsah. Subjektem
jsou fyzické a právnické osoby, objektem neboli předmětem je to, čeho
12
se právní vztah týká, a obsah tvoří práva a povinnosti. Práva
a povinnosti jsou tzv. koreláty.
•
Právní subjektivita fyzických osob – je schopnost mít práva
a povinnosti. Vzniká narozením a končí smrtí. Právní subjektivitu má
i nasciturus (dosud nenarozené dítě), pokud se narodí živý.
•
Způsobilost k právním úkonům fyzické osoby – je schopnost fyzické
osoby vlastním jednáním brát na sebe práva a povinnosti. Způsobilost
k právním úkonům vzniká postupně. V plném rozsahu vzniká zletilostí,
tj. dovršením věku osmnácti let nebo uzavřením manželství při
minimálním věku šestnácti let se souhlasem soudu.
•
Deliktní způsobilost fyzické osoby – je schopnost této osoby páchat
delikty. Deliktů je celá řada. Známe např. správní delikty, přestupky,
trestné činy apod. Podmínkou, aby fyzická osoba byla zodpovědná ze
spáchání trestného činu, je dovršení minimálního roku patnácti let a tato
osoba musí být příčetná, tj. musí si v době spáchání trestného činu být
svého jednání plně vědoma.
•
Právnická osoba – je osoba fiktivní. Vytváří se buď ze zákona (ex
lege), např. vznik společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo veřejná
vysoká škola, kdy zákon prostě určí, že se vytváří právnická osoba, nebo
na základě zákona registrací určitým orgánem veřejné moci, např. na
základě zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, v platném znění
obchodní společnosti.
•
Trestný čin – protiprávní čin, který trestní zákon označuje za trestný,
a který vykazuje znaky uvedené v takovém zákoně. K trestní
odpovědnosti za trestný čin je třeba úmyslného zavinění, nestanoví-li
trestní zákon výslovně, že postačí zavinění i z nedbalosti. Trestné činy
dělíme na přečiny (všechny nedbalostní trestné činy a ty úmyslné trestné
činy, na něž trestní zákon stanoví trest odnětí svobody s horní hranicí
trestní sazby do pěti let), zločiny (všechny úmyslné trestné činy
v rozmezí odnětí svobody od šesti do devíti let), zvlášť závažné zločiny
(úmyslné trestné činy, na něž trestní zákon stanoví trest odnětí svobody
s horní hranicí trestní sazby nejméně deset let).
•
Orgán činný v trestním řízení – tímto orgánem se rozumí orgány,
které vedou nebo dozírají na průběh trestního řízení. Patří mezi ně
policie ČR (usnesení o zahájení trestního stíhání a přípravné řízení vede
služba kriminální policie a vyšetřování (SKPV), státní zastupitelství
dozírá nad průběhem přípravného řízení a kromě jiných funkcí, které má
i v civilním právu, sepisuje např. obžalobu proti obviněnému. Státní
zástupce zastupuje stát během hlavního líčení – tj. řízení o vině a trestu
13
před soudem a během veřejného zasedání o odvolání proti rozsudku
soudu prvního stupně).
2. Prameny bytového práva
Jak bylo již dříve uvedeno, pramenem práva rozumíme určitou formu, ve
které se právo nachází. Jako každé právní odvětví, tak i bytové právo má svoje
prameny práva. Prameny práva je třeba vždy studovat kompletně, abychom
správně pochopili problematiku, na kterou hledáme v právní úpravě odpověď.
Níže jsou uvedeny pouze základní prameny bytového práva, které postačují naší
potřebě.
Mezi základní prameny bytového práva patří:
•
Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, v platném znění.
Ústava ČR se skládá z preambule a osmi hlav. Hlava první: základní
ustanovení, hlava druhá: moc zákonodárná, hlava třetí: moc výkonná, hlava
čtvrtá: moc soudní, hlava pátá: Nejvyšší kontrolní úřad (NKÚ), hlava šestá:
Česká národní banka (ČNB), hlava sedmá: územní samospráva, hlava osmá:
přechodná a závěrečná ustanovení. Ústava ČR tedy kromě úpravy NKÚ,
ČNB a územní samosprávy upravuje základní rozdělení moci ve státě. Moci
ve státě členíme na moc zákonodárnou, výkonnou a soudní. Zákonodárnou
moc má v ČR Parlament ČR, jehož součástí je dolní komora (Poslanecká
sněmovna Parlamentu ČR) a horní komora (Senát Parlamentu ČR). Součástí
moci výkonné je prezident, vláda a státní zastupitelství. Soudní moc je
tvořena strukturou, která se člení na ústavní soud (sídlí v Brně) a soustavu
obecných soudů. Součástí soustavy obecných soudů je nejvyšší soud,
nejvyšší správní soud (oba sídlí v Brně), vrchní soudy (v Praze
a v Olomouci), krajské a okresní soudy. V případě, že je nutné uplatňovat
svá práva soudní cestou, je důležité si uvědomit, jaká je soustava popř.
struktura soudů v ČR.
•
Usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení
Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku
České republiky, v platném znění (dále jen LSP). LSP se člení na šest
hlav. Hlava první: obecná ustanovení, hlava druhá: lidská práva a základní
svobody, hlava třetí: práva národnostních a etnických menšin, hlava čtvrtá:
hospodářská, sociální a kulturní práva, hlava pátá: právo na soudní a jinou
právní ochranu, hlava šestá: ustanovení společná. V souvislosti s bytovým
právem je kromě jiného významný čl. 11 LSP, který pojednává na ústavní
úrovni o vlastnických právech.
•
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění (dále jen
ZVB). Jedná se o zvláštní zákon, který upravuje problematiku bytového
14
vlastnictví. Zabývá se právními instituty, které souvisejí s právem bytového
vlastnictví, popisuje, kdy je nutné založit společenství vlastníků jednotek, a
řadu jiných souvisejících institutů.
•
Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění. Jedná se
o obecný zákon vůči zákonu o vlastnictví bytů a zároveň o zvláštní zákon
vůči občanskému zákoníku.
•
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Občanský
zákoník kromě mnoha jiného je obecným zákonem k zákonu o vlastnictví
bytů. Nalezneme zde podrobněji upravená např. věcná práva, ke kterým
patří i právo vlastnické, ustanovení o promlčení, prekluzi, dědění
a závazkové právo, tedy mimo jiné i nájemní bydlení.
•
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu,
v platném znění. V tomto zákoně se dozvíme, za jakých okolností je
pronajímatel oprávněn zvýšit nájemci jednostranně nájemné z bytu.
•
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. V tomto
procesním právním předpisu nalezneme vše, co souvisí s uplatněním práv
soudní cestou. Je zde např. uvedeno, jaké jsou obecné a zvláštní náležitosti
žalob, věcná a místní příslušnost soudů, jsou zde uvedeny opravné
prostředky proti usnesením nebo rozsudkům, ustanovení o nákladech řízení
apod.
•
Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv
k nemovitostem, v platném znění. Tento zákon upravuje zápisy, tj. vklad,
záznam a poznámku nebo jejich výmaz do nebo z katastru nemovitostí ČR.
•
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky
(katastrální zákon), v platném znění. Zde nalezneme informaci o tom, že
se zřizuje katastr nemovitostí ČR, co všechno se v něm eviduje, co
obsahuje, ustanovení o správě katastru, povinnosti vlastníků a jiných
oprávněných, obcí a státních orgánů.
•
Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor,
v platném znění. Tento zákon stanoví zejména, co se pro jeho účely
považuje za nebytové prostory, jak vzniká a zaniká nájem nebytového
prostoru a jaké jsou povinné náležitosti smlouvy o nájmu a podnájmu
nebytového prostoru.
•
Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, v platném znění. Tento právní
předpis definuje pojem trestný čin, dělí trestné činy na přečiny, zločiny
a zvlášť závažné zločiny a ve své zvláštní části určuje jednotlivé skutkové
podstaty trestných činů.
15
Zákon č. 141/1961 Sb., trestní řád, v platném znění. Zde nalezneme
ustanovení o trestním řízení, jsou zde popsány jednotlivé jeho fáze včetně
souvisejících procesních právních institutů.
3. Vlastnictví bytů
3.1. Dělení bytů obecně
Úvodem je na místě, abychom definovali, co to je vlastně byt. Bytem se
rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního
úřadu určeny k bydlení. Vlastnictví bytů je evidováno v katastru nemovitostí.
Byty mohou mít ve vlastnictví různé subjekty. Podle toho, kdo je vlastníkem
bytu, můžeme byty rozdělit v zásadě do tří kategorií. Jsou to:
•
•
byty v družstevním vlastnictví (tzv. družstevní byty),
byty, které užívá obyvatel na základě smlouvy o nájmu bytu (tzv. nájemní
byty),
16
•
byty, kde jejich uživatel je vlastníkem bytové jednotky a zároveň
podílovým spoluvlastníkem společných prostor budovy, ve které se bytová
jednotka nachází.
Dále mohou existovat ještě byty služební – ustanovení § 685 odst. 4
a § 713 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen
ObčZ) a byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení – ustanovení
§ 685 odst. 4 ObčZ. Problematika těchto bytů je upravena zvláštními zákony,
kterými se zde zabývat nebudeme.
3.2. Byty v družstevním vlastnictví
V tomto případě je vlastníkem bytové jednotky a budovy bytové družstvo.
Pokud je obyvatel bytu členem družstva, pak mu vzniká nájemní právo
k bytové jednotce, která je součástí této budovy. Právní úpravu družstev
obsahuje zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění (dále jen
ObchZ). Družstvo je právnickou osobou, která má následující orgány: členskou
schůzi, představenstvo, kontrolní komisi a další orgány, pokud je uvedeno ve
stanovách. Z uvedeného tedy vyplývá, že obyvatel bytové jednotky není jejím
vlastníkem se všemi důsledky, které pro něho z uvedeného postavení vyplývají.
3.3. Byty, které užívá obyvatel na základě smlouvy o nájmu bytu
U bytů, které užívá jejich obyvatel na základě smlouvy o nájmu bytu, jde
o situaci, kdy nájemce není schopen si pořídit vlastní bydlení, ale zároveň
potřebuje vyřešit svoji bytovou situaci. Problematika nájemního bydlení je
upravena v ObčZ, a to od ustanovení § 685 až po ustanovení § 719.
3.3.1. Smlouva o nájmu bytu
Smlouva o nájmu bytu řeší právní vztah mezi pronajímatelem nemovitosti
(vlastníkem domu nebo bytu) na straně jedné a nájemcem na straně druhé.
Pronajímatel se zavazuje přenechat nájemci do užívání byt a nájemce na sebe
bere povinnost hradit pronajímateli nájemné za užívání bytu včetně služeb.
Smlouva o nájmu bytu musí mít písemnou formu a zároveň musí obsahovat
povinné náležitosti, tzv. essentialia negotii, jejichž absence by vyvolala její
absolutní neplatnost. Jedná se o následující náležitosti: označení bytu, jeho
příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za
plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Tuto smlouvu lze uzavřít buď
na dobu určitou, kdy nájem skončí uplynutím doby specifikované ve smlouvě,
nebo na dobu neurčitou. Výhodnější pro pronajímatele je smlouva o nájmu bytu
uzavřená na dobu určitou, neboť má jistotu, že ve stanovený den nájem skončí
17
a může byt nadále pronajímat jinému nájemci, který je třeba ochoten platit vyšší
nájemné. Naopak pro nájemce je výhodnější smlouva o nájmu bytu na dobu
neurčitou, protože za předpokladu, že nebude hrubým způsobem porušovat
nájemní vztah, má prakticky jistotu bydlení. V tomto případě je možné, aby mu
pronajímatel dal výpověď z nájmu bytu pouze s přivolením soudu za podmínek
uvedených v § 711a ObčZ.
3.3.2. Jednostranné zvýšení nájemného z bytu
Za určitých okolností je možné, aby pronajímatel jednostranně zvýšil
nájemci nájemné. Umožňuje to zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném
zvyšování nájemného z bytu, ve znění změn a doplňků. Tento zákon nabyl
účinnosti dne 31. března 2006. Jednostranné zvýšení nájemného bylo možné
uplatnit ode dne účinnosti tohoto zákona do 31. prosince 2010. U bytů
v hlavním městě Praze, v obcích středočeského kraje s počtem obyvatel
k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a ve městech České Budějovice, Plzeň,
Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc
a Zlín končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného
pronajímatelem, dnem 31. prosince 2012.
Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít
písemnou formu a zároveň musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně
stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního
nájemného. Pokud oznámení o zvýšení nájemného nemá písemnou formu nebo
neobsahuje náležitosti vyplývající ze zákona, je absolutně neplatné.
Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení
o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce
následujícího po uplynutí třech kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci.
V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti
zvýšení nájemného. Pro nájemce tedy z uvedeného vyplývá, že pokud shledá,
že jednostranné zvýšení nájemného není v souladu s tímto zákonem, jediným
způsobem, kterým se může bránit proti neoprávněnému jednostrannému
zvýšení nájemného, je podat zmíněnou žalobu během uvedených tří měsíců na
neplatnost k místně a věcně příslušnému soudu. Pokud by tak neučinil, byl by
po marném uplynutí tří měsíců, kdy by byl oprávněn podat žalobu, povinen
platit zvýšené nájemné, jinak by mu mohla hrozit výpověď z nájmu bytu, pokud
by řádně a včas neuhradil nájemné za tři měsíce.
18
3.3.3. Výklad některých právních institutů souvisejících s nájmem
bytu
V souvislosti s nájmem bytu je nutné si vysvětlit některé právní instituty.
Společný nájem bytu vzniká tehdy, jestliže je byt ve společném nájmu
více osob. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Pokud by nastala
situace, že tři společní nájemci nehradí pronajímateli nájemné, mohli by být
žalováni o zaplacení nájemného všichni tři společně a nerozdílně. Jedná se
o tzv. zásadu solidarity. Znamená to, že pronajímatel je oprávněn po jednom
z těchto nájemců požadovat úhradu za všechny společné nájemce. Tento
nájemce je poté oprávněn požadovat zaplacení poměrné části nájemného od
zbylých nájemců. Pro úplnost je nutné dodat, že společný nájem u družstevního
bytu může vzniknout jen mezi manžely.
Společný nájem bytu manžely znamená, že za trvání manželství se oba
manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu. Pokud nastane situace, že jeden
z manželů byl před uzavřením manželství nájemcem bytu, pak vzniká dnem
uzavření manželství rovněž společný nájem bytu manželi.
Pokud nájemce zemře a nejde zároveň o byt ve společném nájmu manželů,
stávají se nájemci nebo společnými nájemci jeho děti, partner, sourozenci, zeť
a snacha, kteří prokážou, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti
a nemají vlastní byt. Zemře-li jeden z manželů, který byl společným nájemcem
bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel. Hovoříme o přechodu
nájmu bytu.
Jestliže se dva nájemci dohodnou a pronajímatelé s tím souhlasí, je možné,
aby se zrealizovala vzájemná výměna bytu. Legální fyzické přestěhování je
možné okamžikem souhlasu posledního z pronajímatelů. Od 1. listopadu 2011
není možné, aby v případě, že pronajímatel nesouhlasí bez závažných důvodů
s výměnou bytů, byl nahrazen projev vůle pronajímatele soudní cestou.
Podnájem bytu (části bytu). Nájemce, který má byt v nájmu, je oprávněn
přenechat byt nebo jeho část do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě
o podnájmu nebo i bez určení této doby, pokud k tomu pronajímatel udělí
písemný souhlas. Jestliže by tomu tak nebylo, je smlouva o podnájmu, která
musí mít písemnou formu, neplatná. Navíc by jednání nájemce mohlo být
oprávněně posuzováno ze strany pronajímatele jako porušení povinnosti
nájemce podle ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) se všemi právními důsledky.
Podnájem skončí buď uplynutím doby, pokud byl sjednán na dobu určitou,
nebo nejpozději se zánikem nájmu, jestliže byl dojednán na dobu neurčitou.
19
3.3.4. Zánik nájmu bytu
Nájem bytu zaniká buď písemnou dohodou mezi pronajímatelem
a nájemcem, nebo písemnou výpovědí. Rozdíl je v tom, že dohoda je
dvoustranný právní úkon, tudíž s ním musí souhlasit obě strany. Výpověď je
jednostranný právní úkon, se kterým druhá strana souhlasit nemusí. Pozornost
je třeba věnovat opět tomu, jaké všechny náležitosti musí výpověď obsahovat.
Písemná výpověď pronajímatele nájemci musí být řádně doručena nájemci, dále
musí obsahovat lhůtu, kdy má nájem skončit, důvod výpovědi, poučení nájemce
o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi
k soudu a pokud nájemci přísluší podle ObčZ bytová náhrada, závazek
pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. Výpovědní lhůta
nesmí být kratší než tři měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem
měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému
účastníkovi.
3.4. Byty, kde jejich uživatel je vlastníkem bytové jednotky a zároveň
podílovým spoluvlastníkem společných prostor budovy, ve které se
bytová jednotka nachází
3.4.1. Úvod do problematiky bytového vlastnictví
Byt znamená pro rozvoj občana a společnosti nenahraditelnou hodnotu.
Každý musí uspokojovat nějakým způsobem svoji potřebu bydlení.
K budovám, bytům, nebytovým prostorům i k pozemkům pod těmito stavbami
se vážou složité právní vztahy v oblasti práva veřejného i soukromého. Jde
o specifika vyplývající z existence obecné právní úpravy vlastnictví
a spoluvlastnictví v ObčZ a zvláštní úpravy vlastnictví jednotek
a spoluvlastnictví společných částí domu v ZVB.
Stejně tak existují vztahy občanskoprávní úpravy vlastnictví bytů
k úpravám práva veřejného, a to vztahy k předpisům práva stavebního
a předpisů katastrálních.
3.4.2. Historický vývoj právní úpravy
V systému právního řádu České republiky upravuje v současné době
vlastnictví věcí občanský zákoník, který rovněž řeší vztahy vznikající v případě
plurality na straně subjektů vlastnictví, tedy vztahy spoluvlastnické a vztahy
vznikající v rámci společného jmění manželů. Není zde přímo řešena
problematika vlastnictví bytů, avšak v ust. § 125 odst. 1 ObčZ se stanoví, že
zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům.
20
Ustanovení § 125 ObčZ se stalo součástí právní úpravy novelizací
občanského zákoníku, provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění,
doplňuje a upravuje ObčZ s účinností od 1. 1. 1992.
Podle zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, mohl být byt
jako nedílná součást budovy, tj. byt, jehož vlastnictví je spojeno s podílovým
spoluvlastnictvím společných částí domu, předmětem vlastnictví na území
našeho státu již od roku 1966, ovšem pouze v omezeném rozsahu. Zákon
č. 52/1966 Sb. neobsahoval definici bytu jako předmětu vlastnictví, avšak
v době jeho přijetí platily stavební předpisy obsahující definici bytu, nebo
například ust. § 62 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, podle kterého
se bytem rozuměla místnost nebo soubor místností, které byly podle rozhodnutí
stavebního úřadu určeny k bydlení a mohly tomuto svému účelu sloužit jako
samostatné bytové jednotky.
Do 1. 5. 1994 za doby účinnosti zákona č. 52/1966 Sb. mohly být
předmětem vlastnictví kromě bytů také nebytové prostory, pouze však garáže
a ateliéry, popřípadě jen ty jiné místnosti (tj. rozdílné od bytů), které sloužily
osobní potřebě. Tato úprava byla dána chápáním osobního vlastnictví jako
vlastnictví, které má spotřební charakter a jehož subjektem mohou být pouze
občané. V ust. § 872 odst. 8 ObčZ ve znění novely č. 509/1991 Sb. přiznal
právo nabývat vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám též právnickým
osobám.
Právní úprava vlastnictví bytů, která byla s účinností od 1. 5. 1994
provedena ZVB, představuje zvláštní úpravu vlastnictví bytů spojeného
neoddělitelně se spoluvlastnictvím společných částí domu. Tento zákon je ve
vztahu k občanskému zákoníku předpisem zvláštním. To znamená, jak je již
výše uvedeno, že ustanovení občanského zákoníku se použijí pouze v případě,
kdy zvláštní úprava nestanoví jinak. Současně ZKB vylučuje použití obecné
úpravy ideálního podílového spoluvlastnictví v občanském zákoníku (nehovoří
však o společném jmění manželů, což lze považovat za legislativní chybu) pro
vztahy vznikající v domě s byty a nebytovými prostory, s výjimkou situace, kdy
předmětem spoluvlastnictví je samotný byt nebo nebytový prostor vymezený
jako jednotka. Pokud hovoří ZVB pouze o podílovém spoluvlastnictví jednotky,
nemění to nic na skutečnosti, že jednotka může být rovněž ve společném jmění
manželů. Manželé jsou také společnými členy SVJ.
3.4.3. Předmět úpravy zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů,
v platném znění (ZVB)
Jak již bylo výše řečeno, ZVB upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož
spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako
prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem
21
společných částí budovy. Předmětem právní úpravy ZVB je i vznik
spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových
prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy
a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových
prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle ZVB. Tento zákon upravuje též
práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo
přechodem spoluvlastnictví budovy.
ZVB se člení do dvanácti částí. Část první: obecná ustanovení, část druhá:
převody vlastnictví jednotek, část třetí: výstavba domu, část čtvrtá: převod
a přechod vlastnictví jednotek, část pátá: práva k pozemkům, část šestá: zvláštní
ustanovení, část sedmá: vyčlenění části družstva, část osmá: společná
a přechodná ustanovení, část devátá: převody skupinových rodinných domů,
část desátá: doplnění zákona ČNR č 357/1992 Sb., o dani dědické, dani
darovací a dani z převodu nemovitostí, část jedenáctá: doplnění zákona ČNR
č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích vybíraných správními orgány ČR, část
dvanáctá: ustanovení závěrečná.
3.4.4. Vznik vlastnictví jednotky
Vlastnictví k bytové jednotce vzniká:
•
•
•
•
•
•
vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí,
výstavbou jednotek (jednotky) provedenou na základě smlouvy
o výstavbě,
dohodou spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového
spoluvlastnictví budovy,
rozhodnutím soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví
budovy,
dohodou o vypořádání společného jmění manželů,
rozhodnutím soudu o vypořádání společného jmění manželů.
3.4.5. Převod vlastnictví jednotek
ZVB obsahuje zvláštní úpravu předmětu vlastnictví a spoluvlastnictví
tvořeného neoddělitelně spojeným vlastnictvím jednotky a spoluvlastnickým
podílem na společných částech domu. Dohromady tvoří jeden předmět
vlastnictví v rámci zvláštního druhu spoluvlastnictví budovy. Pokud k jednotce
přináleží také spoluvlastnický podíl k pozemku, je sice neoddělitelně spojen
s vlastnictvím jednotky, avšak představuje samostatný předmět vlastnictví
(spoluvlastnictví), který musí být převáděn spolu s jednotkou rovněž s podílem
na společných částech domu.
22
Právní úprava vlastnictví jednotek, jako prostorově vymezených částí domu
neoddělitelně spojených se spoluvlastnictvím společných částí domu tvořících
jeden předmět vlastnictví, který je případně spojen s druhým předmětem
tvořeným spoluvlastnickým podílem k pozemku, vyžaduje i zvláštní náležitosti
smlouvy o převodu vlastnictví jednotky.
Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí
obsahovat:
•
•
•
•
•
•
označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo
jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahovou
plochu a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou
smlouvou převáděny,
určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné
vlastníkům jen některých jednotek,
stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných
částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky
na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých
jednotek,
označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem
jiných práv,
práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku,
která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.
Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schémata
určující polohu jednotek s údaji o podlahových plochách jednotek, jakož
i písemný souhlas k převodu bytu.
3.4.6. Prohlášení vlastníka budovy
Prohlášení je jednostranným právním úkonem vlastníka budovy, který je
adresován místně příslušnému katastrálnímu úřadu a jímž vlastník v rozsahu
úpravy ZVB určuje prostorově vymezené části budovy, které se stanou
jednotkami, a současně vymezuje i společné části domu. Prohlášení vlastníka
budovy musí mít písemnou formu. Prohlášení tvoří obligatorní přílohu návrhu
na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě
smlouvy o převodu první jednotky v domě. Prohlášením se rozděluje budova na
jednotlivé byty a nebytové prostory.
Prohlášení činí vlastník budovy. V případě spoluvlastnictví tak činí všichni
spoluvlastníci. Pokud jde o manžele, kteří mají budovu ve společném jmění, je
potřeba souhlasu obou manželů, jinak by byl úkon relativně neplatný. Protože
se jedná o právní úkon vlastníka budovy, musí splňovat rovněž obecné
23
náležitosti právních úkonů stanovené v § 34 a násl. ObčZ, tj. musí být učiněn
svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný.
Prohlášení vlastníka budovy musí obsahovat:
•
•
•
•
•
•
•
•
označení budovy údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky, včetně
jejího pojmenování a umístění v budově,
popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich
vybavení,
určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech
jednotek, a určení společných částí budovy, které budou společné
vlastníkům jen některých jednotek,
stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných
částech budovy,
označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem
jiných práv, údaji podle katastru nemovitostí,
práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva
k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,
pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou,
údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
včetně označení osoby pověřené správou domu.
K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich
schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji
o podlahových plochách jednotek.
3.4.7. Společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ)
SVJ je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se
pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí
domu (dále jen správa domu), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu ZVB
a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží
i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. SVJ může nabývat věci, práva, jiné
majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům správy domu.
Se souhlasem vlastníka jednotky je SVJ oprávněno sjednat smlouvu
o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na
společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru
poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až
do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy.
SVJ vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve
vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou
24
o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný
státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto
vlastníků. Příslušný katastrální úřad vyrozumí ostatní vlastníky jednotek
o provedení vkladu vlastnictví jednotky do katastru nemovitostí. Další osoby,
které nabyly vlastnictví k jednotce jiným způsobem než smlouvou, jsou
povinny o tom uvědomit původního vlastníka budovy.
3.4.8. Rozsah způsobilosti SVJ
Společenství je oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy
ve věcech předmětu své činnosti podle ZVB, zejména k zajištění dodávky
služeb spojených s užíváním jednotek, pojištění domu, nájmu v případech
nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech
vlastníků jednotek. Společenství je oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen
služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb
stanoveno zvláštním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu.
Společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností
uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle
tohoto zákona.
3.4.9. Orgány SVJ
Orgány SVJ jsou:
•
•
•
shromáždění vlastníků jednotek (dále jen shromáždění),
výbor společenství (dále jen výbor) nebo ten vlastník jednotek, kterého
v případě, že není zvolen výbor, shromáždění pověří výkonem funkce
výboru (dále jen pověřený vlastník),
další orgány podle stanov společenství.
3.4.9.1.
Shromáždění vlastníků jednotek
Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. První schůze
shromáždění se musí konat nejpozději do 60 dnů po vzniku společenství a svolá
ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy
společenství a volí orgány společenství. Tato schůze se může konat jen za účasti
notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování
stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy
společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady
společenství spojené se správou domu. Pokud se nesejde shromáždění k volbě
orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů
společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu
25
činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy
společenství dnem jeho vzniku. Jestliže shromáždění neschválí stanovy
společenství, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami
vydanými nařízením vlády.
3.4.9.2.
Výbor SVJ, statutární orgán SVJ
Výbor je výkonným orgánem společenství a musí mít alespoň 3 členy.
Výbor nebo pověřený vlastník rozhodují o věcech spojených se správou domu,
pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. Funkční období
výboru nebo pověřeného vlastníka určují stanovy, nesmí však přesáhnout 5 let.
K platnosti zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí,
aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu
hlasů. Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj
nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost
spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
Statutárním orgánem společenství je výbor nebo pověřený vlastník. Za
výbor jedná navenek jeho předseda, kterého výbor zvolí z řad členů výboru.
Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším
členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, postačí
k písemnému právnímu úkonu jeho podpis.
3.4.9.3. Další orgány podle
tj. dobrovolný orgán SVJ)
stanov
SVJ
(fakultativní,
I když obligatorní orgány jsou podle ZVB pouze dva (pomineme-li
pověřeného vlastníka), je vhodné využít možnosti, kterou ZVB dává, a upravit
ve stanovách i fakultativní orgán, zejména orgán kontrolní. Jako protiargument
neobstojí tvrzení „k čemu kontrolní orgán?“. Je to proto, že tam, kde není
kontrola, vytrácí se odpovědnost. Důsledkem může být např. trestná činnost
výboru nebo jejich jednotlivých členů. V případě, že se bude konat shromáždění
vlastníků jednotek minimálně jednou ročně, pak tito vlastníci prakticky vůbec
nevědí, co výbor provádí a jaké jsou jeho úmysly ohledně hospodaření.
Kontrolní orgán tedy slouží mimo jiné i jako prevence případné trestné činnosti
a měl by dbát na to, aby se výbor choval v souladu s právním řádem ČR. Pokud
už ke spáchání trestného činu dojde, mělo by se podat trestní oznámení podle
vzoru uvedeného v příloze č. 3.
26
3.4.10. Stanovy SVJ
Stanovy jsou základním dokumentem upravujícím vzájemná práva
a povinnosti členů SVJ a právní postavení SVJ vůči třetím osobám. Jejich
obsah nesmí odporovat právním normám.
Stanovy společenství musí obsahovat:
•
•
•
•
•
•
sídlo společenství a jeho název, který musí obsahovat označení domu, pro
který vzniklo, a musí v něm být obsaženo slovo společenství,
předmět činnosti, kterým je správa domu,
orgány společenství, jejich práva a povinnosti a způsob jejich svolávání,
práva a povinnosti členů společenství,
způsob úhrady nákladů spojených se správou domu,
způsob nakládání s majetkem společenství.
3.4.11. Způsob rozhodování společenství vlastníků
SVJ musí alespoň jednou ročně konat shromáždění. Shromáždění se sejde
z podnětu výboru nebo pověřeného vlastníka nebo vlastníků jednotek, kteří
mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů.
Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří
mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny
přítomných hlasů.
Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků
jednotek na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotky mají postavení
vlastníka jednotky (jeden hlas). Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se
potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka
jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník
jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do
6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne (prekluduje).
K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení o schválení
nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám
a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, je zapotřebí
tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je
zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci,
stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní
uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných
částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
27
K platnosti zvolení členů výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí,
aby na schůzi shromáždění byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu
hlasů. Člen výboru nebo pověřený vlastník je zvolen, hlasuje-li pro něj
nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Při hlasování je rozhodující velikost
spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu.
Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou
domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle
velikosti spoluvlastnického podílu. Není-li výbor nebo pověřený vlastník
zvolen, rozhoduje se o výši částek nadpoloviční většinou všech vlastníků
jednotek v domě.
3.4.12. Práva a povinnosti vlastníka bytové jednotky
Práva a povinnosti vlastníka bytové jednotky upravuje jednak ustanovení
§ 13 ZVB, jednak ustanovení § 123 a 127 ObčZ.
Vlastník jednotky je povinen se podílet na správě domu v rozsahu, který
odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li
mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak. Vlastník jednotky je povinen na svůj
náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo
společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají.
Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval
výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění
vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech
vlastníků jednotek. Úpravy, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň
velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník
jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi
vlastníky jednotek v domě. Pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz
a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku je vlastník jednotky
povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky. Vlastník jednotky
je povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody
v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot. Jsou-li v domě prostory
a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek, např. kotelny,
výměníkové stanice, kryty civilní ochrany, prádelny, sušárny a zařízení
provozní povahy, přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy
týkající se těchto prostorů a zařízení na vlastníky jednotek, popřípadě jejich
právní nástupce nabytím vlastnictví k jednotce.
Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá
velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
Podle § 127 ObčZ se vlastník bytové jednotky musí zdržet všeho, čím by
nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval
28
výkon jeho práv, např. nadměrným hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny,
párami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi.
4. Právní pomoc – advokacie nejen v oblasti práva bydlení
V souvislosti s častými dotazy posluchačů týkajícími se možného
bezplatného právního zastoupení advokáta jsem zařadil do tohoto textu
i následující kapitolu.
Právní zastoupení advokáta nepatří k nejlevnějším záležitostem. Za
normálních okolností si může advokát sjednat s klientem buď smluvní, nebo
mimosmluvní odměnu. Smluvní odměna je dojednána na základně smlouvy
o poskytování právních služeb. Mimosmluvní odměna se pak řídí vyhláškou
Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátním tarifem.
V praxi se stává, že právní pomoc advokáta potřebují sociálně slabí
a nemajetní lidé. Vzhledem k tomu, že se mylně domnívají, že nemají právo na
bezplatnou právní pomoc advokáta, vůbec se nesnaží uplatňovat svá práva
u soudu, pokud to nutně potřebují. Stává se, že jejich práva se buď promlčí,
nebo dokonce prekludují (zanikají).
V případě potřeby právní pomoci advokáta je možné požádat Českou
advokátní komoru (dále jen ČAK) o určení advokáta. Podle ustanovení § 18
zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii, v platném znění (dále jen ZA), ten, kdo
nesplňuje podmínky pro ustanovení advokáta soudem podle zvláštních právních
předpisů a ani se nemůže domoci poskytnutí právních služeb podle ZA, má
právo, aby mu ČAK na základě jeho včasného návrhu advokáta určil. V téže
věci však může být žadateli určen ČAKem advokát pouze jednou. Komorou
určený advokát je povinen právní služby žadateli poskytnout za komorou
určených podmínek. Komora může v rozhodnutí o určení advokáta stanovit
i další podmínky poskytnutí právních služeb včetně povinnosti poskytnout
právní služby bezplatně nebo za sníženou odměnu, pokud to odůvodňují
příjmové a majetkové poměry žadatele. Advokát má zpravidla právo vyúčtovat
toliko hotové výdaje ČAKu. Tyto výdaje se neúčtují klientovi. Zbývá jen
doplnit, že určení advokáta Českou advokátní komorou nenahrazuje plnou moc.
Klient, kterému je advokát určen, musí advokátovi udělit plnou moc
k právnímu zastoupení. Pokud tak neučiní, poruší tím příslušná ustanovení ZA,
protože neposkytuje advokátovi patřičnou součinnost, a jeho právní zastoupení
by pak nebylo možné. Bližší informace o určení advokáta lze získat na
internetových stránkách České advokátní komory (www.cak.cz).
29
Seznam použitých právních předpisů:
Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky.
Usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny
základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky.
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník.
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu.
Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.
30
Příloha č. 1:
Vzor žaloby na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného
z bytu:
Okresní soud v Olomouci
tř. Svobody 16
771 38 OLOMOUC
V Olomouci dne 30. dubna 2012
ŽALOBCE:
Ing. Jan Hus, r. č.: 660923/0987,
trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
ŽALOVANÝ: MVDr. Igor Nový, r. č.: 700502/4567,
trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
Žaloba na určení neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného
-
dvojmo,
doporučeně,
součástí tohoto podání je žádost žalobce o prominutí soudního poplatku.
Přílohy: - smlouva o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005,
- jednostranné zvýšení nájemného za časové období 2006–2011,
- jednostranné zvýšení nájemného ze dne 16. dubna 2012 pro rok
2012,
- rozhodnutí o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003,
- žádost adresovaná České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne
30. 4. 2012 o určení advokáta.
31
I.
Účastníci řízení uzavřeli dne 2. 1. 2005 se žalovaným platnou smlouvu
o nájmu bytu na adrese Rečkova 6, 738 13 Olomouc. V této smlouvě se
dohodli, že žalobce bude hradit žalovanému měsíční nájemné ve výši 10.000 Kč
a poplatek za služby ve výši 2.000 Kč. Celková měsíční platba tedy činila
v prvním roce nájmu 12.000 Kč. Ve smlouvě o nájmu bytu se účastníci dohodli
mimo jiné i na pravidelném zvyšování nájemného o meziroční růst inflace,
jehož hodnotu zveřejní Český statistický úřad. Od doby účinnosti zákona
č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění
navíc zvyšuje žalovaný žalobci pravidelně nájemné v souladu s tímto zákonem.
DŮKAZ: - smlouvou o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005,
- jednostranným zvýšením nájemného za časové období 2006–2011,
- jednostranným zvýšením nájemného ze dne 16. dubna 2012 pro rok
2012.
II.
Žalovaný požadoval jednostranné zvýšení nájemného o 1.650 Kč po
žalobci i pro rok 2012, které bylo žalobci doručeno dne 16. dubna 2012. Dle
názoru žalobce však dokument, který od žalovaného převzal, postrádá povinnou
náležitost požadovanou § 3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném
zvyšování nájemného z bytu, v platném znění, když v něm chybí zdůvodnění,
že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku
měsíčního nájemného.
DŮKAZ: - jednostranným zvýšením nájemného pro rok 2012.
Žalobce na tento nedostatek žalovaného upozornil doporučeným dopisem
ze dne 17. dubna 2012, na který žalobce nikterak nereagoval. Se žalovaným
nebylo možné se spojit ani telefonicky. Proto žalobci nezbylo nic jiného, než se
obrátit v souladu s ustanovením § 3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.,
o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v platném znění na soud, aby
vyslovil neplatnost jednostranného zvýšení nájemného žalovaného ze dne
16. 4. 2012 pro rok 2012.
32
III.
Vzhledem k tomu, že je žalobce v plném invalidním důchodu, žádá soud
o prominutí soudního poplatku. Výši příjmů dokládá rozhodnutím o přiznání
důchodu ze dne 20. 6. 2003. Žalovaný rovněž požádal Českou advokátní
komoru u určení advokáta pro zastupování v tomto řízení.
DŮKAZ: - rozhodnutím o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003,
- žádostí adresované České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne
30. 4. 2012 o určení advokáta;
Na nákladech řízení si žalobce účtuje celkem 5.650 Kč, a to: případný
zaplacený soudní poplatek ve výši 1.000 Kč a náklady právního zastoupení ve
výši 4.650 Kč. Náklady právního zastoupení sestávají z paušální odměny
advokáta podle vyhlášky č. 484/2000 Sb. v platném znění ve výši 3.750 Kč a ze
tří režijních paušálů po 300 Kč (dle ustanovení § 11 odst. 1 a), d), g)
advokátního tarifu. Pokud by byl právní zástupce žalobce plátcem daně
z přidané hodnoty, pak je na místě požadovat po žalovaném i náhradu za DPH.
IV.
V souvislosti se vším výše uvedeným žalobce
navrhuje,
aby soud vydal následující rozsudek:
I. Určuje se, že jednostranné zvýšení nájemného žalovaným žalobci ze dne
16. dubna 2012 je neplatné.
II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení v celkové výši
5.650 Kč k rukám jeho právního zástupce do tří dnů ode dne právní moci tohoto
rozsudku.
Ing. Jan Hus
33
Příloha č. 2:
Vzor žaloby na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu bytu
Okresní soud v Olomouci
tř. Svobody 16
771 38 OLOMOUC
V Olomouci dne 30. dubna 2012
ŽALOBCE:
Ing. Jan Hus, r. č.: 660923/0987,
trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
ŽALOVANÝ: MVDr. Igor Nový, r. č.: 700502/4567,
trvale bytem: Rečkova 6, 738 13 Olomouc
Žaloba na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu bytu
-
dvojmo,
doporučeně,
součástí tohoto podání je žádost žalobce o prominutí soudního poplatku.
Přílohy: - smlouva o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005,
- výpověď z nájmu bytu žalovaného žalobci ze dne 16. dubna 2012,
- rozhodnutí o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003,
- žádost adresovaná České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne
30. 4. 2012 o určení advokáta.
I.
Účastníci řízení uzavřeli dne 2. 1. 2005 se žalovaným platnou smlouvu
o nájmu bytu na adrese Rečkova 6, 738 13 Olomouc. V této smlouvě se
dohodli, že žalobce bude hradit žalovanému měsíční nájemné ve výši 10.000 Kč
a poplatek za služby ve výši 2.000 Kč. Celková měsíční platba tedy činila
v prvním roce nájmu 12.000 Kč.
34
Dnešního dne obdržel žalobce od žalovaného výpověď z nájmu bytu. Tato
výpověď je však neplatná, a to absolutně, protože v ní chybí důvod a poučení
žalobce, že tento může podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi
k soudu, tak jak vyžaduje ustanovení § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb.,
občanského zákoníku, v platném znění.
DŮKAZ: - smlouvou o nájmu bytu ze dne 2. 1. 2005,
- výpovědí z nájmu bytu žalovaného žalobci ze dne 30. 4. 2012.
Žalobce na tento nedostatek žalovaného upozornil ústně během osobního
předání uvedené výpovědi. Vzhledem k tomu, že žalovaný k uvedené výpovědi
nezaujal žádné stanovisko a odmítl akceptovat názor žalobce na neplatnost
tohoto jednostranného právního úkonu, nezbylo žalobci nic jiného, než se
obrátit na soud se žalobou na určení neplatnosti výpovědi smlouvy o nájmu
bytu.
II.
Vzhledem k tomu, že je žalobce v plném invalidním důchodu, žádá soud
o prominutí soudního poplatku. Výši příjmů dokládá rozhodnutím o přiznání
důchodu ze dne 20. 6. 2003. Žalovaný rovněž požádal Českou advokátní
komoru u určení advokáta pro zastupování v tomto řízení.
DŮKAZ: - rozhodnutím o přiznání důchodu ze dne 20. 6. 2003,
- žádostí adresované České advokátní komoře, pobočka Brno ze dne
30. 4. 2012 o určení advokáta.
Na nákladech řízení si žalobce účtuje celkem 8.900 Kč, a to: případný
zaplacený soudní poplatek ve výši 2.000 Kč a náklady právního zastoupení ve
výši 6.900 Kč. Náklady právního zastoupení sestávají z paušální odměny
advokáta podle vyhlášky č. 484/2000 Sb. v platném znění ve výši 6.000 Kč a ze
tří režijních paušálů po 300 Kč (dle ustanovení § 11 odst. 1 a), d), g)
advokátního tarifu. Pokud by byl právní zástupce žalobce plátcem daně
z přidané hodnoty, pak je na místě požadovat po žalovaném i náhradu za DPH.
35
III.
V souvislosti se vším výše uvedeným žalobce
navrhuje,
aby soud vydal následující rozsudek:
I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu bytu žalovaného žalobci ze dne
30. dubna 2012 je neplatná.
II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení v celkové výši
8.900 Kč k rukám jeho právního zástupce do tří dnů ode dne právní moci tohoto
rozsudku.
Ing. Jan Hus
36
Příloha č. 3:
Vzor oznámení o skutečnostech nasvědčujících tomu, že byl spáchán
trestný čin (trestní oznámení)
Okresní státní zastupitelství Frýdek-Místek
Na Poříčí 3206
738 02 Frýdek - Místek
Ve Frýdku-Místku dne 30. 4. 2012
OZNAMOVATEL: Ing. Jaroslav Novák, r. č.: 660704/9865,
trvale bytem: Květinková 7, 738 02 Frýdek-Místek
Oznámení o skutečnostech nasvědčujících tomu, že byl spáchán trestný
čin
-
jednou,
předáno osobně do podatelny Okresního státního zastupitelství ve
Frýdku-Místku.
Přílohy: - výpis z katastru nemovitostí,
- výpisy z obchodního rejstříku dle navržených důkazů,
- zápis ze shromáždění vlastníků jednotek ze dne 6. 1. 2012.
Oznamovatel je členem společenství vlastníků jednotek Květinková 7,
Frýdek-Místek (dále jen SVJ). SVJ právně vzniklo dne 1. 5. 2005. Od jeho
vzniku vykonává funkci předsedy výboru pan Leoš Nemehlo. Místopředsedou
výboru je paní Iva Malá a členem výboru je pan Martin Suchánek.
37
DŮKAZ: - výpisem z katastru nemovitostí,
- výpisem z obchodního rejstříku.
Výbor vykonával svou funkci normálně až do doby, kdy shromáždění
vlastníků rozhodlo, že dojde k výměně výtahů. Dne 15. 1. 2012 proběhlo
bezchybné výběrové řízení, které vyhrála společnost Alfa, s. r. o., IČ: 65489765
zapsaná v obchodním rejstříku u Krajského soudu v Ostravě oddíl B, vložka
1234, se sídlem Vodní 9, 738 02 Frýdek-Místek.
DŮKAZ: - zápisem ze shromáždění vlastníků jednotek ze dne 6. 1. 2012,
- výpisem z obchodního rejstříku.
Na přímý dotaz oznamovatele u předsedy výboru, co se stalo s celou starou
konstrukcí výtahu vážící několik tun, mu bylo sděleno, že byla odvezena dne
30. 1. 2012 do sběrny na adrese Stará 1, 738 02 Frýdek-Místek. Jaký finanční
obnos za tuto konstrukci mělo SVJ obdržet však již předseda nebyl ochoten
sdělit. Běžný účet ani pokladna SVJ nezaznamenaly od 30. 1. 2012 žádné
přírůstky.
Lze se tedy důvodně obávat, že došlo ke spáchání trestného činu, když
majetek SVJ, kterým byla těžká konstrukce dvou výtahů, byl prodán sběrně,
aniž by SVJ inkasovalo za tuto konstrukci finanční obnos. Tímto došlo i ke
škodě, kterou představuje cena prodané konstrukce.
V souladu s ustanovením § 158 odst. 2 zákona č. 141/1961 Sb., trestního
řádu, v platném znění si dovoluje oznamovatel požádat, aby byl do jednoho
měsíce vyrozuměn o učiněných opatřeních.
Ing. Jaroslav Novák
38
Regulace nájemného v České republice
Lenka Mecová
Úvodní slovo
I když systém regulace nájemného v České republice ve velké většině
případů zanikl ke dni 31. 12. 2010 a v současné době přetrvává pouze
v hlavním městě Praha, v některých středočeských městech a krajských městech
s výjimkou statutárních měst Ostravy a Ústí nad Labem, problematika právní
úpravy regulace nájemného byla a stále je v právním systému České republiky
i v oblasti české justice velice kontroverzním tématem. Jen málo jiných
právních institutů obsažených v právním řádu České republiky si vyžádalo tolik
pozornosti ze strany Ústavního soudu České republiky jako právě institut
regulace nájemného v České republice.
Regulace nájemného byla po změně politického režimu v roce 1989
chápána jako pouze dočasné opatření, které mělo zmírnit přechod z nájmů
regulovaných na nájmy tržní. Bohužel vláda České republiky pod tlakem
dodržení závazků, které pro Českou republiku plynou z mezinárodních smluv,
kterými je vázána v oblasti práva na přiměřené bydlení, učinila z tohoto
původně dočasného institutu institut trvalý, když na rozdíl od jiných zemí
Evropské unie nešla v oblasti bytové politiky cestou cílených dávek potřebným,
ale cestou regulace nájemného. Systém regulace nájemného přitom nebyl
nespravedlivý jenom ekonomicky, tj. v tom, že pronajímatelé bytů
s regulovaným nájemným měli na trhu podstatně horší postavení než
pronajímatelé bytů, u nichž se regulace neuplatňovala, ale také sociálně. Byty
s regulovaným nájemným totiž nebyly užívány zdaleka jen ekonomicky
slabšími domácnostmi.
Není jistě třeba připomínat, v jakém stavu byly po roce 1989 vráceny
v rámci restitucí nemovitosti svým původním vlastníkům, resp. jejich právním
nástupcům. Zchátralý stav těchto nemovitostí, které původní vlastníci nabyli
i s nájemníky v bytech s regulovaným nájemným, ve spojení s regulovanou výší
nájemného, která byla v porovnání s tržním nájemným nepřiměřeně nízká,
vedly zcela logicky k prvnímu nálezu Ústavního soudu České republiky (dále
též jen ústavní soud) v oblasti (de)regulace nájemného, který byl vydán v roce
2000. Od té doby do současnosti bylo vydáno přes 40 dalších nálezů ústavního
soudu týkajících se oblasti regulace nájemného.
Již v roce 2000 bylo ze strany ústavního soudu přijato právní stanovisko,
že omezení vlastnického práva v důsledku regulace nájemného nelze považovat
za ústavně konformní. Toto stanovisko ústavního soudu následně vedlo
k využití zákonem stanovené pravomoci tohoto soudu, kdy ústavní soud zrušil
39
vyhlášku č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná
s užíváním bytu, a to s účinností ke dni 31. 12. 2001. V pozdějších nálezech
ústavního soudu bylo dále přijato stanovisko, že pronajímatelé mají právo se po
zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. obracet na soud ve věcech navýšení
regulovaného nájemného a že pronajímatelům náleží z důvodu disproporce
mezi regulovaným a tržním nájemným náhrada škody vůči státu.
Enormní počet nálezů ústavního soudu v oblasti regulace nájemného má
svůj důvod v nerespektování těchto nálezů ústavního soudu jak ze strany moci
zákonodárné, výkonné, tak i bohužel ze strany moci soudní. Bez jakékoliv
nadsázky lze konstatovat, že v oblasti regulace nájemného nastalo v České
republice období faktického ignorování nálezů ústavního soudu, ve kterém se
předháněla vláda, parlament i obecné soudy. Ukázkou zcela otevřené ignorace
nálezů ústavního soudu bylo jednání Ministerstva financí České republiky,
které v návaznosti na rozhodnutí ústavního soudu z roku 2000 vydalo zrušenou
vyhlášku č. 176/1993 Sb. pod názvem „cenový výměr“, který byl následně opět
zrušen ústavním soudem v prosinci 2002. Po tomto opakovaném zrušení
předpisu ze strany ústavního soudu následovalo okamžité přejmenování tohoto
předpisu na „cenové moratorium“, které bylo zrušeno ústavním soudem
v březnu 2003.
Situace pronajímatelů bytů s regulovaným nájemným, kterých je v České
republice okolo 700 000, se pro mnohé z nich stala v oblasti navyšování
regulovaného nájmu neřešitelnou, kdy žaloby podávané na nájemníky byly
obecnými soudy zamítány s tím, že soudy nemají zákonný podklad pro
rozhodování o navyšování nájmu a že žaloba měla být podána na stát. Pokud
však byla žaloba podána na stát, pak byla zamítnuta s tím, že stát nese
odpovědnost pouze subsidiárně a že tedy nejprve měl pronajímatel zažalovat
nájemce. Výsledkem tohoto neutěšeného stavu bylo, že ani po osmi letech od
podání prvních žalob na stát opřených o judikaturu ústavního soudu vzešlou
v roce 2000 nebyl žádný z pronajímatelů úspěšný v přiznání náhrady škody
vůči státu a jejich žaloby opakovaně leží u obecných soudů. Navíc je nutno
v této souvislosti dodat, že v některých případech dokonce dochází i na
opakovaná soudní kolečka, kdy je ústavní soud nucen znovu rušit i následné
další rozsudky obecných soudů ignorující první nález ústavního soudu v témže
případě.
Není se tedy čemu divit, že pronajímatelé shledali v činnosti obecných
soudů České republiky nedostatečné zajištění ochrany jejich základních
lidských práv uvedených nejen v Listině základních práv a svobod, ale rovněž
v řadě mezinárodních dokumentů, kterými jsou Česká republika i systém
obecných soudů v České republice vázány. Zcela oprávněné rozhořčení
pronajímatelů nad stavem českého soudnictví následně vyústilo v roce 2005
v podání hromadné žaloby ze strany zhruba pěti tisíc pronajímatelů
40
k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku, přičemž Česká republika
získala tímto počinem nechvalné vítězství, když se jednalo o největší
hromadnou žalobu v dějinách Evropského soudu pro Lidská práva.
Podstata regulace nájemného
V případě regulace nájemného omezuje stát zákonem, případně jiným
předpisem část trhu s nájemním bydlením, přičemž subjektem nájemního
vztahu, který je státem omezován, je zpravidla pronajímatel. Tato regulace
nájemného spočívá zejména v omezení výše maximálního možného
požadovaného nájemného.
Pokud je regulace nájemného právně zakotvena, pak tato regulace postihuje
všechny vlastníky bytů s regulovaným nájemným stejně, bez ohledu na jejich
majetkovou situaci, což v případě vlastnictví nemovitosti fyzickou osobou
představuje často velmi kritickou a ekonomicky neřešitelnou situaci při péči
o nemovitost a plnění základních povinností pronajímatele.
Důvody regulace nájemného aneb regulaci ano či ne
Pro jakékoli omezení vlastnického práva, za které je regulace nájemného
beze sporu považována, je vždy vyžadována existence legitimního cíle
v podobě kvalifikovaného veřejného zájmu. Nejčastějším cílem regulace
nájemného je vytvoření účinného nástroje pro realizaci státní bytové politiky,
kdy při regulaci nájmu stát zpravidla stanovuje obsah vlastnického práva
k pronajímaným bytům ve vazbě na svou bytovou politiku. Ne jinak je tomu
i v České republice, která v oblasti bytové politiky musí respektovat článek 26
odst. 3 Listiny základních práv a svobod, který tanoví každému sociální právo
na to, aby jej stát v přiměřeném rozsahu hmotně zajišťoval, pokud bez své viny
nemůže získat finanční prostředky pro uspokojení své bytové potřeby. Jestliže
každému občanu přísluší sociální právo na bydlení, stát může zvolit způsob,
jakým bude toto právo naplňováno.
Regulace nájemného byla v České republice chápána a obecně přijímána
po změně politického režimu v roce 1989 jako dočasné opatření. Toto opatření
mělo poskytnout dostatečně dlouhé přechodné období pro přizpůsobení
nájemníků novému stavu a pro pozvolný nárůst nájemného na úroveň výše
tržního nájemného.
Ačkoliv již v osmdesátých letech většina evropských zemí začala chápat,
že sociálními nejsou byty samotné, ale že sociálními jsou především jednotlivé
domácnosti, a zavedla adresné dávky za účelem podpory sociálního bydlení
vyplácené po dobu nezbytně nutnou, vláda České republiky namísto finanční
41
pomoci potřebným zvolila cestu nepřiměřené regulace a udělala z tohoto
původně dočasného institutu opatření dlouhodobé.
V oblasti regulace nájemného existuje řada názorů, proč tuto regulaci mít,
anebo naopak, v čem je regulace nájemného nevýhodná. Zastánci regulace
trvají na právu přiměřeného bydlení. Primárním cílem bydlení je ochrana před
vnějším prostředím, přičemž tuto charakteristiku bydlení splňuje patrně každý
pronajímaný byt. Rozdíl mezi jednotlivými byty je tvořen dodatečnými
službami či požitky, které ten který byt nájemcům nabízí. Hodnotu
pronajímaného bytu tvoří také lokalita, ekonomické, kulturní a společenské
prostředí, ve kterém se byt nachází. Požitky, které se vztahují k jednotlivým
nabízeným bytům, velikou měrou ovlivňují poptávku po bydlení. Pokud tedy
trváme na právu přiměřeného bydlení pro každého, trváme také na právu
přiměřené úrovně služeb souvisejících s bydlením; regulací nájemného se tak
nereguluje výše nákladů na základní potřeby, ale ceny služeb a hodnot, které
bydlení poskytuje. Tyto služby jsou pak díky regulaci zpoplatněny nižší částkou
než v tržním prostředí a lidé platící regulované nájemné využívají výhod
dodatečných služeb za nižší ceny. Na druhou stranu je však třeba říci, že
regulace nájemného snižuje úroveň dodatečných služeb do budoucna, jelikož
nízká úroveň nájemného neumožňuje investice do bydlení a zvyšování jeho
hodnoty.
Zaměřme se na zájmy obou stran, tedy pronajímatelů na straně jedné
a nájemců na straně druhé. V oblasti trhu s nájmy bytů majitel nemovitosti
nabízí pronájem bytu a nájemce poptává nájem bytu. Je na každém nájemci, jak
velkou váhu přikládá lokalitě, velikosti bytu, společenskému statusu a dalším
hodnotám. Zde je třeba uvést, že regulace nájemného nemá za cíl ochránit
„chudé lidi,“ aby dosáhli bydlení dle svých představ. Nájemci mají možnost se
svobodně rozhodnout kde bydlet, žádná síla nenutí nájemce, aby bydleli
v bytech s nájemným v pro ně nepřiměřené výši.
Pronajímatel obvykle nabízí nájemné v takové výši, aby byla splněna jeho
očekávání o zisku; pokud bude zisk dosahovat alespoň stejného procenta jako
případný úrok z peněz, které by pronajímatel získal prodejem nemovitosti, bude
pronajímatel dál svou nemovitost pronajímat. Pronajímatelé jsou sice vedeni
snahou o maximalizaci zisku, ten však není vždy dosahován maximalizací ceny,
ale také maximalizací objemu nabízených služeb. Odpůrci regulace se opírají
o ekonomický zákon trhu, který potvrzuje, že není nutné uměle snižovat cenu
nájemného, jelikož pronajímatelé se budou muset přizpůsobit poptávce
nájemců. Pokud by byly nabízeny jen drahé luxusní byty či byty s nepřiměřeně
vysokým nájemným, vznikl by velký převis nabídky nad poptávkou a někteří
majitelé nemovitostí by byli nakonec nuceni snížit ceny nájemného, aby opět
našli dostatečnou poptávku po svých bytech.
42
V očích veřejnosti jsou mnohdy pronajímatelé vnímáni jako lidé, kteří
dosahují neoprávněných zisků na úkor nájemníků. Vlastní-li někdo specifický
objekt, kterých je na trhu omezené množství, a jeho nabídka si najde svou
poptávku, nemůžeme hovořit o neoprávněném zisku. Pokud bude majitel
nemovitosti ve velmi vyhledávané lokalitě nabízet tržní nájem, bude vzhledem
k výjimečnosti či oblíbenosti lokality dosahovat slušného zisku, investovat do
nemovitosti, a zvyšovat tak její oblíbenost a hodnotu pro nájemce. Když bude
nucen držet ceny regulovaného nájmu, nejenže nebude moci investovat do své
nemovitosti, ale bude se např. snažit část bytů pronajmout jako kancelářské
prostory, které nepodléhají regulaci a které mu zajistí vyšší příjmy, čímž
poklesne počet nájemních bytů v dané lokalitě.
Typy regulace nájemného
Každý stát přistupuje v rámci své bytové politiky k regulaci nájemného
individuálním způsobem. Pokud se však podíváme na jednotlivé způsoby
regulace nájemného, můžeme dojít k závěru, že se obecně rozlišují dva typy
regulace nájemného.
Regulací nájemného první generace, která byla uplatněna i v České
republice, se rozumí nastavení cenového stropu, který je pod úrovní tržního
nájemného. Regulaci nájemného první generace je přitom možno definovat
těmito způsoby:
•
•
•
nominální zmražení nájemného;
takový vývoj nárůstu nominálního nájemného, jenž vede po započítání
inflace k poklesu reálného nájemného;
takový vývoj nárůstu nominálního nájemného, který vede k poklesu
reálného nájemného, nebo kdy zůstává nominální nájemné hluboko pod
úrovní tržního nájemného.
Regulací nájemného druhé generace je jakákoliv regulace nájemního
trhu, která nesplňuje definici regulace nájemného první generace. Pro tento typ
regulace bývá typické, že pronajímatel uzavírá svobodně smlouvu s nájemcem,
ovšem za existence určitých pravidel. Pro pronajímatele je však tento typ
regulace pružnější a poskytuje jim větší možnost vlastního rozhodování při
výběru nájemníka i stanovování výše nájemného.
Historie vývoje právní úpravy regulace nájemného v České republice
Regulace nájemného probíhá na území České republiky téměř nepřetržitě
více než 90 let. Za první zásah státu v oblasti bydlení na našem území se
považuje právní norma z roku 1852 (z. č. 253/1852 ř. z.), která umožnila
43
zakládání svépomocných bytových družstev. V roce 1917 přikročilo
Rakousko-Uhersko k zavedení nařízení o ochraně nájemníků, kdy vláda zavedla
v roce 1917 zmrazení nájemného pro rodiny vojáků s ohledem na nízké příjmy
v době války.
První světová válka měla dopad nejen na ekonomickou a politickou situaci
v Československu, ale projevila se také sociálními problémy, včetně potíží
v bytové oblasti. V průběhu války byla téměř zastavena bytová výstavba,
zvýšila se poptávka po bytech, obzvláště v průmyslových centrech, v důsledku
toho se zvyšovalo nájemné a přibývalo i neodůvodněných výpovědí nájemních
smluv. V průběhu dvou let po skončení první světové války (tj. v r. 1920)
dosáhla ochrana nájemníků největšího rozsahu, tehdy pod ní spadaly téměř
všechny tzv. staré domy.
Za protektorátu byla regulace opět zavedena a v době okupace neměli
vlastníci domu možnost ovlivňovat výši nájemného. V roce 1939 byl zřízen
Nejvyšší cenový úřad, mezi jehož úkoly mimo jiné patřila i tvorba cen
nájemného.
Po roce 1948 vychází regulace nájemného z komunistické doktríny
orientované na likvidaci soukromého vlastnictví nájemních domů. Bydlení bylo
chápáno jako statek, který má být především levný, a pronajímatelé byli
chápáni jako „vykořisťovatelé“. Zajištění dostupného bydlení pro domácnosti
bylo základním cílem bytové politiky a povinností státu. Sociální politika
v letech 1948–1989 zastávala názor, že nájemní bydlení by mělo být přístupné
všem pracujícím lidem a nájemné by mělo být na nízké úrovni. Nájemné, jehož
výše byla držena uměle nízko, bylo stanoveno vyhláškou Ústřední správy pro
rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za
služby spojené s užíváním bytu.
Po sametové revoluci byly pro obnovení soukromého vlastnictví vydány
restituční zákony a domy včetně všech nájemníků byly navráceny zpět do rukou
soukromých osob, ovšem s břemenem stávajících regulovaných nájemníků a ve
značně zchátralém stavu způsobeném zanedbanou údržbou, na druhé straně
však s vládním příslibem postupné rychlé deregulace. Bytové domy ve
vlastnictví státu byly převedeny bezúplatně na obce, ty je postupně prodávaly
nájemníkům, zpravidla pod cenou tak, aby se obce vyhnuly nákladné údržbě
domů. Vyhláškou č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění
poskytované s užíváním bytu, která určovala maximální výši nájemného i ceny
služeb poskytovaných spolu s nájmem, byla zrušena původní vyhláška
č. 60/1964 Sb.
Výše regulovaného nájemného postupně vzrůstala ze zoufale nízké
porevoluční částky 2,60 Kč/m2/měsíc až na stejně nedostatečnou úroveň
37,07 Kč/m2/měsíc za byt I. kategorie v Praze v roce 2000, než tuto výši ústavní
44
soud prohlásil za neúnosně nízkou a regulační vyhlášku č. 176/1993 Sb. v létě
roku 2000 zrušil, a to s účinností k 31. 12. 2001. Ačkoliv jako důvod ke zrušení
této vyhlášky až ke dni 31. 12. 2001 ústavní soud uvedl poskytnutí
dostatečného časového prostoru k vypracování nové právní úpravy týkající se
(de)regulace nájemného a vláda České republiky také skutečně tento dostatečný
časový prostor pro přijetí nového předpisu týkajícího se (de)regulace
nájemného dostala, vláda tento nález ústavního soudu zcela ignorovala
a nepřijala žádný ústavně konformní předpis, který by nájemné dereguloval,
a to i přes to, že příslušná právní úprava občanského zákoníku regulující
nájemní vztahy k bytům tuto úpravu v oblasti jednostranného navyšování nájmu
předvídala. Teprve v roce 2006 (tj. téměř po šesti letech od vydání nálezu
ústavního soudu) z důvodu řady stížností poškozených pronajímatelů a skupiny
senátorů podaných k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku, přijala
vláda zákon č. 107/2006 Sb., který alespoň u bytů se zanedbanou údržbou,
převážně v panelové výstavbě, posouvá postupně nájemné na úroveň 5 %
z tržní ceny bytu ročně (evropský průměr je dnes 6,3 %, a to i pro byty dobře
udržované, kde není potřeba vynakládat tak vysoké náklady na opravy
a modernizace jako v případě českého zastaralého regulovaného bytového
fondu). Proces jednostranného zvyšování nájemného začal dle tohoto zákona
dne 1. ledna 2007 a dle původního znění zákona měl bez výjimek skončit
k 31. prosinci 2010. Zákonem č. 150/2009 Sb. však došlo k novelizaci
původního znění deregulačního zákona, který byl novelizován tak, že byla
prodloužena doba deregulace v hlavním městě Praze, v obcích středočeského
kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České
Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava,
Brno, Olomouc a Zlín do 31. 12. 2012.
Role Ústavního soudu České republiky v procesu (de)regulace nájemného
Pokud jsme si v předchozí kapitole popsali historický vývoj právní úpravy
regulace nájemného na území České republiky, nelze dále přistoupit k výkladu
zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném navyšování nájmu, aniž bychom se na
tomto místě nezmínili o postoji Ústavního soudu České republiky k institutu
regulace nájemného.
Jak jsem již zmínila výše, existuje pro oblast regulace nájemného řada
nálezů Ústavního soudu České republiky. Prvním významným nálezem
ústavního soudu v oblasti regulace nájemného byl nález ústavního soudu
publikovaný ve sbírce zákonů pod číslem 231/2000 Sb. Tento nález ze dne
21. 6. 2000 zrušil vyhlášku ministerstva financí č. 176/1993 Sb., která
regulovala nájemné z bytů, a to s účinností k 31. 12. 2001 z důvodu poskytnutí
dostatečného časového prostoru k vypracování nové právní úpravy týkající se
regulace nájemného. Ústavní soud došel v tomto nálezu k závěru, že v důsledku
45
právní úpravy obsažené ve vyhlášce č. 176/1993 Sb. existovaly v naší
společnosti sociální skupiny či subjekty, které hradily ze svého to, co v zájmu
naplnění Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních
právech, který je pro Českou republiku závazný, má zajišťovat stát. Dle názoru
ústavního soudu „cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí
evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně
vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť
v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí
vlastnictví“. Ústavní soud se v tomto nálezu opřel o známou skutečnost, že po
revoluci v roce 1989 byl nespočet nemovitostí vydán v rámci restitucí svým
bývalým vlastníkům, resp. jejich právním nástupcům ve značně zchátralém
stavu, kdy určité kategorie vlastníků, tedy zejména vlastníků nájemních domů
nemohly pro enormně nízkou výši nájmu dostát ani své základní povinnosti
pronajímatele obsažené v ustanovení § 687 odst. 1 občanského zákoníku –
tj. aby byl byt předán nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání.
Dalším významným nálezem v oblasti regulace nájemného je nález
ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. 2. 2006 týkající se nečinnosti
Parlamentu České republiky po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., která nejen
že upravovala regulaci nájemného u vybraných bytů, ale rovněž umožňovala
pronajímatelům jednostranně navyšovat nájem při splnění zákonných
předpokladů. Po zrušení této vyhlášky pronajímatelé již neměli žádnou možnost
jak jednostranně navýšit nájemné u bytů s regulovaným nájemným, kdy
důsledkem této nečinnosti bylo „faktické zmrazení regulovaného nájemného“,
čímž se dle ústavního soudu dále prohlubovalo porušení vlastnického práva
vlastníků těch bytů, na něž se regulace vztahovala. Žaloby pronajímatelů, jimiž
bylo požadováno, aby soudy rozhodly o zvýšení nájemného na nájemné
v daném místě a čase obvyklé, byly obecnými soudy zamítány pro nedostatek
zákonné právní úpravy, neboť občanský zákoník hovořil, že možnost navýšení
nájmu bude upravena zvláštním předpisem a nikoliv že o navýšení nájmu bude
rozhodovat soud. Nečinnost Parlamentu České republiky, který tento zvláštní
předpis nevydal, a zamítavá stanoviska obecných soudů vedly k situaci, že
pronajímatelé neměli žádnou možnost jak dosáhnout navýšení stávajících
regulovaných nájmů, které byly hluboko pod hranicí nájmů tržních. Ústavní
soud v tomto nálezu konstatoval, že zamítání těchto žalob považuje za porušení
čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, dle kterého je každý oprávněn
domáhat se svého práva u soudu, a vyzval obecné soudy k zajištění
proporcionální ochrany subjektivních práv a právem chráněných zájmů
pronajímatelů tak, že nebudou zamítat jejich žaloby požadující určení
zvýšeného nájemného s odkazem na nedostatek zákonné úpravy.
Protože ve shora uvedeném nálezu ústavního soudu ústavní soud judikoval,
že pronajímatelé měli vždy právo obrátit se v oblasti zvyšování nájmu na soud,
46
když zde nebyl právní předpis, který by jednostranné navyšování nájmu
upravoval, byl ústavní soud následně nucen přijmout stanovisko k situacím, kdy
byly žaloby pronajímatelů ze strany obecných soudů pravomocně zamítnuty.
Pro tyto případy ústavní soud judikoval, že náhradu škody, jež měla
pronajímatelům vzniknout v důsledku dlouhodobé protiústavní nečinnosti
parlamentu spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího
případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné,
úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky
nájemní smlouvy, jsou obecné soudy povinny posoudit z hlediska jejich práva
na náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny
základních práv a svobod. V nálezu ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 423/08
ústavní soud konstatoval, že je třeba se v každém konkrétním případě zabývat
otázkou, zda v rozhodném období, k němuž stěžovatel upíná svůj nárok na
náhradu, nedocházelo v důsledku regulace nájemného k tzv. kvalifikovanému
omezení vlastnického práva, jež by bylo lze považovat za jeho nucené omezení
ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny, a to na základě posouzení míry disproporce
mezi regulovaným a tržním nájemným. Náhrada škody za období, kdy nebyl na
našem území v účinnosti žádný předpis, který by regulaci nájemného
upravoval, náležela dle ústavního soudu pronajímateli v případě, kdy obecný
soud nedostál své povinnosti rozhodnout o zvýšení nájemného ve smyslu již
výše uvedeného nálezu ústavního soudu sp. zn. Pl. 20/05.
I v současné době projednává ústavní soud několik ústavních stížností
pronajímatelů bytů s regulovaným nájmem, kdy podstatou těchto sporů je
neexistence cenové vyhlášky (konkrétně vyhlášky Ministerstva financí
č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním
bytu, ve znění pozdějších předpisů) a od 1. ledna 2002 do roku 2007 chybějící
legislativa upravující regulaci nájemného, resp. jeho zvyšování. Ve všech těchto
případech ústavní soud opakovaně uzavírá, že regulací nájemného došlo
k porušení Listiny základních práv a svobod, konkrétně v článku 11 bodu 1:
„Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný
zákonný obsah a ochranu. Dědění se zaručuje.“ Přestože součástí žalob
podaných k ústavnímu soudu je vyčíslení škod z regulace nájemného, je v této
souvislosti nutno říci, že o přiznání náhrady tento soud nerozhoduje. Dle
zákona č. 182/1993 Sb., o ústavním soudu, v platném znění ústavní soud pouze
vrací spor na první instanci s konstatováním porušení základního lidského práva
a občanské soudní řízení dále pokračuje s tím, že pokud by obecné soudy
nerespektovaly nález ústavního soudu, může dané řízení opět skončit před
Ústavním soudem České republiky.
47
Zákon o jednostranném navyšování nájmu
Dne 31. března 2006 nabyl účinnosti dlouho očekávaný zákon č. 107/2006
Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964
Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Cílem tohoto zákona bylo
upravit postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu, přičemž dohoda
mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně navyšování nájemného měla před
tímto zákonem přednost.
Proces jednostranného zvyšování nájemného začal dne 1. ledna 2007 a měl
skončit 31. prosince 2010. Po tomto datu měla platit již jen nová právní úprava
obsažená v občanském zákoníku (viz níže). Z důvodu markantních rozdílů mezi
tržním a regulovaným nájemným v hlavním městě Praha, ve větších městech
Středočeského kraje a v dalších velkých městech však byl přijat zákon
č. 150/2009 Sb., který původní deregulační zákon z roku 2006 novelizoval, a to
tak, že byla prodloužena doba deregulace v hlavním městě Praze, ve všech
krajských městech kromě Ostravy a Ústí nad Labem a městech středočeského
kraje od 10 tisíc obyvatel do 31. 12. 2012.
Dle zákona byl pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné
jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. 1., popř. později,
avšak nikoli zpětně, pokud se s nájemcem nedohodl jinak. Oznámení
pronajímatele o jednostranném navýšení nájemného muselo mít písemnou
formu a muselo obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše
nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Povinnost
platit zvýšené nájemné vzniklo nájemci dnem, který byl uveden v oznámení
o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce
následujícího po uplynutí třech kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci.
V případě, že nájemce se zvýšením nájemného nesouhlasil (ať již z důvodu
nesprávného vypočtení částky, nedodržování lhůt pro oznámení navýšení,
nesprávného určení bytu atd.), byl nájemce v této lhůtě oprávněn podat žalobu
k soudu o určení neplatnosti jednostranného navýšení nájemného. Byť zákon
o jednostranném navyšování nájmu neobsahuje žádnou specifikaci lhůty pro
podání žaloby, dle současné judikatury lze dospět k závěru, že jde o lhůtu
tzv. hmotně-právní, tzn. že žaloba namítající neplatnost zvýšení nájemného
musí být v této lhůtě podána u soudu a nestačí ji předat poslední den lhůty na
poště k doručení, a to prekluzívní čili propadnou, tzn. že po marném uplynutí
této lhůty se nelze u soudu určení neplatnosti navýšení nájmu domáhat
a v případě, že žaloba bude na soud i přesto podána, bude soud povinen tuto
žalobu zamítnout. Pokud se nájemce obrátí na soud s žalobou na určení
neplatnosti zvýšení nájemného, nemůže pronajímatel až do pravomocného
rozhodnutí soudu nájemné zvýšit, respektive nájemce není povinen do
rozhodnutí soudu zvýšené nájemné hradit. Pokud však soud uzná oprávněnost
48
nároku pronajímatele, bude nájemce povinen nájemné doplatit k datu, které
bylo v oznámení o zvýšení uvedeno.
Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové
plochy bytu a maximálního přírůstku měsíčního nájemného byl uveden
v příloze tohoto zákona. Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2
podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2 se vypočítávala podle vzorce:
CN = 1/12 * p * ZC
kde:
•
•
•
CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za m2 podlahové plochy
bytu
ZC je základní cena za 1 m2 podlahové plochy bytu
p je koeficient vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně
bytu (různá výše koeficientu pro byty různé kvality území)
Maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený v procentech se
vypočítával podle vzorce:
MP = (4-k+1√CN/AN - 1) * 100
kde:
•
•
•
•
MP je maximální přírůstek měsíčního nájemného vyjádřený
v procentech
CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové
plochy bytu vyjádřená v Kč/m2
AN je aktuální hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové
plochy bytu vyjádřená v Kč/m2
k je pořadový rok v rámci platnosti části první zákona
Určování výše nájemného po skončení deregulace nájemného
Ve většině českých měst skončila deregulace nájemného ve smyslu zákona
č. 107/2006 Sb. ke dni 31. 12. 2010. Tato skutečnost vedla Ministerstvo pro
místní rozvoj České republiky k přípravě novely občanského zákoníku platné
a účinné od května roku 2011, která má v současné době řešit případy, kdy se
pronajímatelé a nájemci nedohodnou po skončení deregulace nájemného na
nové výši nájemného. Tato novela doplnila ustanovení § 686 občanského
zákoníku o nové dva odstavce, podle kterých, pokud nedojde k dohodě mezi
pronajímatelem a nájemcem o nájemném a o změně nájemného na v místě
a čase obvyklé a neodpovídá-li nájemné v místě a čase obvyklému nájemnému,
rozhodne na návrh kterékoliv strany soud, přičemž změnu nájemného lze
přiznat ode dne podání návrhu k soudu. Mechanismus navyšování nájemného
49
přitom přednostně počítá s dohodou o výši nájemného uzavřenou mezi
nájemcem a pronajímatelem, a proto podání návrhu na soud musí předcházet
písemný pokus o dohodu o výši nájemného.
Vodítkem ke stanovení výše „místně obvyklého nájemného“ mají být
cenové mapy, které byly vypracovány Ministerstvem pro místní rozvoj České
republiky a jsou dostupné na internetových stránkách tohoto ministerstva
(ukázka cenové mapy pro statutární město Frýdek-Místek je uvedena v příloze
č. 2 tohoto textu). Tyto cenové mapy však nejsou a ani nemohou být
v případném soudním sporu o určení místně obvyklého nájemného pro soud
závazné, a mají pro soud toliko doporučující charakter. Soud se tedy těmito
cenovými mapami v případném sporu řídit nemusí a účastníci sporu, v našem
případě pronajímatel jako žalobce, mohou k prokázání obvyklé výše nájemného
navrhnout i jakýkoliv jiný důkazní prostředek (např. znalecký posudek
o stanovení místně obvyklého nájemného, který přihlédne ke všem specifikům
daného bytu). I přes cenové mapy nelze přehlédnout fakt, že jsou to právě
nájemní byty jako druh specifického zboží, které má vysokou míru lokálních
odlišností i v rámci jednoho domu (jeden byt je v přízemí, druhý v posledním
patře bez výtahu, jeden je s okny do rušné ulice, druhý do parku, jeden s okny
na jih, druhý na sever či jinam, jeden je bez modernizací, druhý po částečné
renovaci, další byt může být kompletně rekonstruován apod.). Specifikaci bytu
dále určuje dle znaleckých posudků i jeho technický stav, případně stav
nejbližšího okolí, dostupnost, výbava, ale i sousedé, např. problematické či
konfliktní okolí apod. Je tedy otázkou, zda vůbec můžeme mluvit o „místně
obvyklém nájemném“, zda toto nájemné v případě nájemních bytů jako takové
vůbec existuje. Všechna shora uvedená specifika jen stěží mohou být pojata do
cenových map zpracovávaných ministerstvem. Navíc je v případě soudního
sporu nutno myslet i na případnou délku soudního sporu, kdy se specifika
daného bytu mohou v čase měnit, a znalecký posudek zpracovaný ještě před
zamýšleným sporem o výši nájemného je pro případ kolize účinnou prevencí.
Nutno říci, že výše uvedená novela občanského zákoníku reagující na
ukončení procesu deregulace nájemného má i svá značná úskalí. Pokud se
zamyslíme nad případnou délkou občanského soudního řízení o určení místně
obvyklého nájemného, pak u případného odvolání lze očekávat, že spor mezi
nájemníkem a pronajímatelem se může protáhnout na tři až pět let. Po celou
tuto dobu přitom bude nést tíhu soudního sporu žalující strana, přičemž zároveň
bude od žalovaného pobírat nájemné v původní výši. Otázkou rovněž je, zda
vydání rozsudku o určení místně obvyklého nájemného bude mít pro
pronajímatele očekávaný efekt, když určení výše místně obvyklého nájemného
nebude zřejmě znamenat automaticky exekuční titul a poté, co soud
pravomocně určí tuto výši nájemného a nájemce tuto částku dobrovolně
nezaplatí, bude muset pronajímatel podat žalobu na úhradu dluhu a znovu
50
absolvovat občanské soudní řízení, posléze případně řízení exekuční či řízení
o výkon rozhodnutí.
Jak uvedl předseda Občanského sdružení majitelů bytů a domů Tomislav
Šimeček: „Majitelé bytů budou muset po ukončení deregulace zvýšit nájemné
přibližně o čtvrtinu.“ Dle Šimečka pouze takto navýšený nájem pronajímatelům
umožní zaplatit všechny náklady spojené s údržbou bytů a domů a mít určitý
zisk. Na počátku roku 2011 po ukončení deregulace u téměř 450 000 bytů byl
tedy očekáván ohromný nápad žalob týkajících se určování nové výše
tzv. místně obvyklého nájemného. Tyto katastrofické scénáře se však nakonec
nenaplnily, když např. společnost RPG byty, s. r. o., disponující největším
fondem nájemního bydlení v Moravskoslezském kraji podala pouze několik
desítek těchto žalob.
Závěrečné shrnutí
Ačkoliv je deregulace nájemného v mnoha městech České republiky dnes
již minulostí, stal se tento institut významnou součástí českého právního řádu
v oblasti bytového práva. Z pohledu českého obecného soudnictví a především
z pohledu
českého
ústavního
soudnictví
jde
přitom
o jednu
z nejkontroverznějších oblastí českého právního řádu, která v praxi
zákonodárné i praxi soudní ukázala, že i Ústavní soud České republiky coby
vrcholný orgán ochrany ústavnosti v České republice může být ve své
rozhodovací praxi ignorován a že až případné stížnosti občanů podané
k Evropskému soudu pro lidská práva mohou tuto ignoraci ze strany moci
zákonodárné zvrátit.
Problematika regulace nájemného ve spojení s přístupem českého
soudnictví navíc způsobila, že Česká republika v současné době čelí hromadné
stížnosti podané pronajímateli bytů s regulovaným nájmem u Evropského
soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Jak toto soudní řízení dopadne, nelze
předvídat, pokud se ale podíváme na rozhodnutí Evropského soudu pro lidská
práva v případě Marie Hutten Czapské vs. Polsko, který se rovněž týkal
regulace nájemného a ve kterém bylo stěžovatelce přiznáno právo na náhradu
30 000 eur za morální újmu a státu stanoven závazek dohodnout se se
stěžovatelkou na výši náhrady škody, pak je vysoce pravděpodobné, že
i stížnostem českých pronajímatelů bude vyhověno, což by pro Českou
republiku mohlo znamenat povinnost zaplatit poškozeným pronajímatelům
částku v celkové výši několika desítek miliard korun českých.
I když po skončení regulace nájemného již odpadá do budoucna otázka
náhrady škod způsobených pronajímatelům touto právní úpravou, která
v současné době zaměstnává jak všechny stupně obecného soudnictví, tak
i Ústavní soud České republiky, společně s ukončením této regulace vyvstala
51
řada dalších sporných otázek týkajících se určování místně obvyklého
nájemného a dalšího zaměření bytové politiky České republiky. I přes
dosavadní snahu pronajímatelů dohodnout se s nájemci na nové výši nájemného
může mít dle ministerstva pro místní rozvoj po skončení deregulace nájemného
až 40 tisíc domácností v nájemních bytech problémy s placením některých
nákladů na bydlení. Dle odhadu ministerstva to může být přibližně až dva tisíce
domácností, u kterých může být situace natolik kritická, že mnoho z nich může
skončit „na ulici“. Ministerstvo proto do budoucna počítá s tím, že by během tří
let vzniklo okolo 8 500 sociálních bytů v přesně definovaných lokalitách, kdy
ministerstvo podporuje bydlení občanů s nízkými příjmy formou dotací na
výstavbu sociálních nájemních bytů. Tyto účelové dotace mají motivovat
k výstavbě bytových jednotek pro nízkopříjmové domácnosti, přičemž cílovou
skupinu nájemníků a výši nájmu stanovují pravidla dotačního programu, ze
kterého jsou finance investorovi proplaceny. Dopady na domácnosti spojené
s uvolněním cen nájmů zmírňují dle ministerstva i sociální dávky určené na
bydlení – příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení, které dlouhodobě
poskytuje Ministerstvo práce a sociálních věcí. Naopak ministerstvo značně
zkritizovalo tolik očekávaný návrh zákona o sociálním bydlení vypracovaný
Občanským sdružením majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v České
republice, který zaváděl novou koncepci zajištění sociálního bydlení státem,
která by spočívala v zavedení adresných příspěvků na bydlení ve formě
sociálních dávek. I přes to všechno lze ale říci, že ukončení procesu deregulace
nájemného v České republice (byť v některých městech stále probíhajícího) lze
jen uvítat, neboť systém regulace nájemného nebyl nikdy ani ekonomicky
spravedlivý, ani sociálně spravedlivý a byl v České republice spíše způsobem
přenesení odpovědnosti státu za zajištění sociálního práva na přiměřené
bydlení, které náleží každému jedinci, na vlastníky nemovitostí s regulovaným
nájemným.
52
Literatura:
Monografie:
POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. Praha: Ekopress, 2006.
Zákony a podzákonné právní předpisy:
Ústavní zákon č. 1/1193 Sb., Ústava České republiky, v platném znění
Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb, o vyhlášení Listiny základních
práva a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, v platném
znění
Zákon č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, v platném znění
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění
Vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytované
s užíváním bytu
Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu
a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších
předpisů
Nálezy Ústavního soudu České republiky:
Nález ze dne 21. 6. 2000 uveřejněný ve Sbírce zákonů ČR pod číslem 231/2000
Sb.
Nález sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. 2. 2006
Nález sp. zn. IV. ÚS 423/08 ze dne 6. 9. 2011
Internetové stránky:
http://www.mmr.cz
http://www.osmd.cz
53
Příloha č. 1
Struktura nájemních bytů v ČR
Celkový počet nájemních bytů je podle šetření ČSÚ publikovaného v roce 2010
(SILC), odhadován na 920 tis. Z toho bylo v 673 tis. (73,1 %) bytech nájemné
regulováno a v 247 tis. (26,9 %) bytech bylo nájemné tržní.
54
Příloha č. 2
Ukázka cenové mapy dostupné na internetových stránkách Ministerstva
pro místní rozvoj České republiky (http://www.mmr.cz)
Nájemné standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého nájemného
posudkem soudního znalce
Datum výpisu:
28. 2. 2012
Lokalizace bytu:
Název obce:
Frýdek-Místek
Okres:
Frýdek-Místek
Kraj:
Moravskoslezský
Vlastnosti standardního bytu:
Podlahová plocha
bytu:
65 m2
Poloha domu:
běžná poloha
Velikostní
kategorie:
středně velké byty (40 až 70 m2 včetně)
Technologie
výstavby:
panelová stavba
Stáří a technický
stav domu:
stavba ve standardním technickém stavu
Technický stav
bytu:
byty ve standardním technickém stavu
Byty, které v nejbližších letech nevyžadují zásadnější
opravy nebo rekonstrukce, protože byly a jsou udržované.
55
Informace o nájemném standardního bytu zjištěné odhadem obvyklého
nájemného posudkem soudního znalce:
Obvyklé nájemné:
84,8 – 90,1 Kč/m2/měsíc
Celkem za
standardní byt:
5.512 – 5.856 Kč/byt/měsíc
Datum aktualizace: 30. 6. 2011
Zjištění výše nájmu ve standardním nájemním bytě v dané lokalitě soudním
znalcem. Standardní byt pro určenou obec odpovídá nejčetněji se
vyskytujícímu, typickému nájemnímu bytu v obci. Jeho určení je úkolem
znalce, který zpracovává pro účel mapy nájemného posudek o výši obvyklého
nájemného. Znalec při určení standardního bytu vychází z dostupných údajů ze
Sčítání lidu domů a bytů a dále z ověření těchto skutečností na místním trhu
nebo ve spolupráci s jednotlivými obcemi a městy.
56
57
Bydlení – vlastní, nebo nájemní?
Jiří Bodnár
Bydlení je jednou ze základních životních potřeb člověka. Bytová situace
se dotýká každého z dospívajících lidí, v poslední době zejména tíží mladší
generaci toužící po samostatném a nezávislém životě. V praxi se setkáváme
s různými formami a možnostmi bydlení, zejména pak jeho pořízení. Jak
bydlet? Pořídit si dům, byt v osobním vlastnictví, nájemní bydlení od obce či
města, nájemní byt od vlastníka? Podnájem? Nebo zvolit variantu družstevního
bydlení?
Jistě existují i jiné způsoby zajištění bydlení. Squoting, nelegální obsazení
volného bytu nebo jiné nemovitosti či jiné protiprávní nebo nevhodné způsoby.
Tuto oblast však tímto příspěvkem nechci řešit. Můj názor na tyto způsoby je
přísný. Domnívám se, že porušení práva je nutno tvrdě a ihned v zárodku
trestat. Na druhou stranu souhlasím s názory některých lidí, že volných
neobsazených bytů (a jak jsem zjistil nejen bytů ale i domků) je v České
republice na tisíce. Rovněž musím odsoudit praktiky některých společností
pronajímající byty ve svém vlastnictví za nehorázné nájemní ceny s vidinou
zajištění příspěvku na bydlení pro sociálně slabé nájemce (tedy na úkor nás
všech).
Nejdůležitější pro volbu formy bydlení je finanční situace jedince popř.
rodiny. Důležitý vliv mohou mít i jiné faktory, které v konečné fázi ovlivní naše
rozhodnutí. Určitě doporučuji probrat všechny možné varianty a dopady na
všechny členy rodiny nebo osoby žijící ve společné domácnosti. Je rovněž
potřeba zvážit skutečnost, že rozhodnutí o formě bydlení má dlouhodobý
charakter. Zvážili jste dopady na dostupnost živitelů rodin do práce? Co děti,
jak se dopraví do škol a kroužků? Jaký je zdravotní stav nejstarších členů
domácnosti? V neposlední řadě je nutno domyslet, co nastane za x let, až
půjdeme do starobního důchodu! Nezůstaneme v tom velkém rodinném domě
sami? A co dopravní obslužnost a další infrastruktura?
Dobře, už dost! Všechny tyto aspekty jsme zvážili a musíme se rozhodnout.
Stanovili jsme si první cíl, zdali dům či byt. Podíváme-li se blíže na statistické
sčítání bytů a domů z roku 2011 co se týče počtu obyvatel, zjistíme následující
strukturu obyvatel:
58
Území
Celkem
Muži
Ženy
0–14 let
15–64 let
65 a více
Cizinci
ČR
10 562 214
5 188 188
5 374 026
1 527 670
7 360 249
1 674 295
449 450
Z tohoto přehledu je zřejmé, že věková struktura obyvatel mezi 15 a 64 lety
je v ekonomicky aktivním věku nejpočetnější. Jedná se rovněž o skupinu lidí,
kteří se nejvíce zajímají o bydlení.
Ekonomicky aktivní
Domy celkem
Z toho obydlené
Celkem obydlené domy
5 172 737
2 149 756
1 772 900
3 894 210
Bytový fond v České republice doznává změn při každém sčítání lidu, domů
a bytů. Poslední údaje z roku 2011 jsou uvedeny výše, předchozí sčítání
proběhlo v roce 2001.
Počet neobydlených bytů se trvale zvyšuje a např. v roce 2001 dosáhl podle
výsledků sčítání více než 540 tisíc bytů. Z celkového počtu to představuje
12,4 % celkového bytového fondu v České republice. „Neobydlenými“ byty
jsou všechny byty, ve kterých není přihlášena žádná osoba k trvalému pobytu.
Do půlmilionového úhrnu za republiku jsou zahrnuty:
59
•
•
•
•
•
•
•
všechny přechodně obydlené byty (122 tisíc, 22,7 %),
byty využívané k rekreaci a chalupaření (nevyčleněné z bytového fondu)
(169 tisíc, 31,3 %),
byty nezpůsobilé k bydlení (65 tisíc, 12,1 %),
přestavované a rekonstruované byty,
dosud neobydlené byty po kolaudaci,
byty v různých formách právního řízení (změna uživatele, pozůstalostní
nebo soudní řízení, restituce a jiné),
byty neobydlené z nezjištěných důvodů.
Z tohoto podání a vysvětlení je zřejmé, že 540 tisíc neobydlených bytů se
v žádném případě nerovná počtu volných bytů, tj. bytů k dispozici
k okamžitému nastěhování.
60
Druhy bydlení podle vlastnictví
Osobní vlastnictví
Otázka řešení bydlení je nejsložitější převážně pro mladší generaci.
V současné době je nejvíce preferovaný způsob bydlení tzv. „bydlet ve svém“ –
vlastnické bydlení. V podstatě jde o soukromé vlastnictví rodinného domu, bytu
nebo jiné vhodné nemovitosti. U bytů v osobním vlastnictví v bytovém domě je
vlastník bytové jednotky podílovým spoluvlastníkem celého domu, kde se byt
nachází. Je rovněž spoluvlastníkem společných částí domu daným podílem.
K tomu se váže povinnost udržovat, opravovat a spravovat neboli podílet se
finančně na opravě, údržbě a správě společných částí domu.
K jeho podpoře přispívá nabídka finančních institucí po stránce úvěrových
produktů (např. hypoteční úvěry, úvěry ze stavebních spoření). Jsou to však
i půjčky na modernizaci bytového fondu. Jedním z nástrojů se stává
i deregulace nájemného.
Nesporná výhoda osobního vlastnictví bytu či domu je v tom, že soukromý
vlastník má absolutní svobodu v nakládání se svým domem či bytem, může jej
tedy užívat, prodat, pronajmout, zatížit věcným břemenem, zástavním právem,
provádět vnitřní úpravy atd. Vlastník je tedy oprávněn předmět svého
vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním. Žádná
jiná varianta bydlení nám nedává tuto svobodnou volbu.
Pořízení nemovitosti do osobního vlastnictví je většinou nejdražší varianta.
Má však spoustu výhod – např. neplatí se žádné nájemné. Hradí se pouze
služby spojené s bydlením – elektřina, plyn, vodné a stočné, případný příspěvek
do fondu oprav u bytů, příspěvek na provoz společných prostor, jako je
osvětlení, výtahy, úklid a údržba apod.
V posledních letech dochází ke změně struktury vlastnictví bytového
fondu. Města a obce prodávají obecní byty nájemníkům do osobního
vlastnictví. Bytová družstva zase převádějí byty do vlastnictví svým
jednotlivým členům. Počet bytů v osobním vlastnictví u nás za posledních
10 let stoupl o více než 150 % (z necelého půl milionu na počet přes 1,1 mil.
bytů).
Vlastnické právo k nemovitostem je zapisováno do katastrů nemovitostí
vedených u katastrálních úřadů podle místa, v jehož katastrálním území
nemovitost leží. Vlastnické právo k nemovitosti se nabývá až poté, co jej
příslušný katastrální úřad zapíše. K bytu v osobním vlastnictví může být
v katastru nemovitostí zapsáno i více spoluvlastníků.
Ve své praxi často narážím na problém, že lidé vnímají katastr nemovitostí
jako určitý veřejný seznam vlastníků, z něhož si kdokoli může kdykoli opatřit
61
veřejně dostupné údaje. Problém někdy spočívá i v tom, že z takovéhoto výpisu
z katastru nemovitostí je možné zjistit např.:
•
•
•
•
•
•
rodné číslo vlastníka nemovitosti,
rodná čísla spoluvlastníků včetně manželky u společného jmění
manželů,
z jakého právního titulu jsem nemovitost nabyl (dědictví, koupě…),
zatížení nemovitosti úvěrem (jaký úvěr, v jaké výši, kdy, od koho...),
věcná břemena (pro koho…),
popř. další údaje, které mohou občané vnímat jak údaje osobní a citlivé.
Na druhou stranu budu-li zájemce o koupi nemovitosti, je vhodné tyto
informace získat a vědět o nich ještě před podpisem kupní smlouvy. Domnívám
se, že tento veřejný přístup k důležitým a nezbytným informacím je více
žádoucí než škodlivý pro občana, který projevuje právní zájem o informace
tohoto typu.
V případě převodu vlastnictví nás čeká mnohem více „papírování“ než
u bytů, např. družstevních. V případě úmrtí vlastníka nastupuje dědění takovéto
nemovitosti.
Na realitním trhu s byty je byt v osobním vlastnictví vždy dražší než
v místě a čase srovnatelný byt družstevní. Pokud nemá člověk dostatečné
znalosti ani zkušenosti s převodem nemovitostí, sepsáním smlouvy a zajištěním
se proti podvodným jednáním, je vždy vhodné požádat o pomoc např. právníka,
který pomůže rizika minimalizovat.
Družstevní bydlení
Družstevní bydlení znamená vlastnit určitý členský podíl v družstvu,
s nímž je spojeno právo nájmu k bytu. Družstevní bydlení má v ČR dlouhou
historii a stále mnoho příznivců ve svém okolí. Osobně jej považuji za jakousi
mezivariantu vlastnictví a nájemního bydlení. Družstevní bydlení může mít tu
výhodu, že družstva vzhledem k tradici dobře fungují a mají oporu
i v zákonech. K negativům je nutno přičíst, že u velkých družstev je mnohdy
zbytečná administrativa, nepřehledné účtování a mnoho dalších vlivů, které
zbytečně prodražují bydlení. V současné době existuje několik typů bytových
družstev, liší se zejména svým původem a dalšími specifickými rysy (LBD –
lidové bytové družstvo, SBD – stavební bytové družstvo, investorská bytová
družstva).
Právo k užívání družstevního bytu je spojeno s vlastnickým podílem
v příslušném družstvu. Celý bytový dům je zapsán v katastru nemovitostí jako
dům, jehož vlastníkem je družstvo. Byty jsou pronajímány jednotlivým členům.
62
Člen družstva tudíž nevlastní konkrétní byt. Byt je užíván dle nájemní smlouvy.
Takovýto člen družstva tedy platí nájemné, poplatky za služby, daň
z nemovitosti, pojištění nemovitosti, fond oprav, splátku anuity a další. Anuita
se platí, vzniklo-li družstvo za účelem privatizace domů a tento dům družstvo
splácí městu nebo obci. Obecně je možno konstatovat, že úhrady za užívání
bytu závisí od jeho velikosti, tudíž čím větší byt člen družstva užívá, tím vyšší
částku platí za služby a do fondu oprav.
Pro převod družstevního bytu platí, že se převádí podíl v příslušném
družstvu a tím i právo užívání neboli nájmu k bytu. Termín jako „prodej bytu“
je často v praxi používán, nejedná se však o prodej bytu. Jde o převod členství
v bytovém družstvu s právem na nájem bytu. K platnému převodu členského
podílu dochází v okamžiku, kdy příslušnému družstvu je doručeno písemné
oznámení stávajícího člena o převodu členství a písemný souhlas člena nového.
Smlouvu uzavíráme písemně (většina družstev má své tiskopisy) a převod
členského podílu nepodléhá dani z převodu nemovitosti. Nevýhodou
družstevního vlastnictví je obtížnější financování. Vyhlédnutý družstevní byt
není možno dát do zástavy bance. Peníze z hypotečního úvěru sice můžete
použít na družstevní byt, musíte však jako zástavu nabídnout jinou vhodnou
nemovitost. Pokud si chcete pořídit družstevní bydlení a v budoucnu víte, že
nedojde k převodu bytu do osobního vlastnictví, je možné tuto problematiku
řešit dvěma způsoby:
a) spotřebitelský úvěr na bydlení (lze maximálně na 10 let, maximální výše
půjčky je 1 mil. Kč, ale je bez zajištění nemovitostí),
b) standardní hypotéka na bydlení (úvěr je nutno zajistit zástavou jiné
nemovitosti určené k bydlení).
Možnosti úvěrování se u jednotlivých bank mohou lišit, nikoliv však
výrazně.
V bytovém domě není ideální kombinace družstevního a osobního
vlastnictví. Pokud by se družstvo rozhodlo dům opravit, zažádá peněžní ústav
o půjčku; stačí jediný nesouhlas vlastníka a oprava se nekoná. V takovémto
případě se družstva celá transformují na sdružení vlastníků. Celý tento proces
přeměny je náročný a právně složitý. Pokud jste jej absolvovali, tak víte, že
konečným řešením je vytvoření společenství vlastníků jednotlivých bytových
jednotek. Stále však platí, že musíte pečovat o společné prostory, zajistit
pravidelné platby do fondu oprav, vést účetnictví, sepsat stanovy a mnoho
dalších úkonů. Takovéto společenství vlastníků může vzniknout v domě, kde
jsou alespoň tři bytové jednotky v osobním vlastnictví různých majitelů.
Budeme-li realizovat nikoliv prodej, ale pronájem družstevního bytu, je
nutno ověřit stanovy družstva. Je totiž možné, že takovýto pronájem
(podnájem) podléhá schválení družstva.
63
Bytové družstvo je právnickou osobou dle obchodního zákoníku stejně
jako společenství vlastníků jednotek. Družstvo zodpovídá za své závazky celým
svým majetkem. Bude-li na něj vyhlášen např. konkurz, dům patřící družstvu se
všemi byty se stane součástí konkurzní podstaty. Družstvo bude zrušeno,
členové ztratí výhody uvedené ve stanovách družstva. Nájemní práva k bytu
však zůstanou zachována.
Nájemní bydlení
Další z možností jak bydlet je nájemní bydlení. Jedná se o pronájem
(podnájem) bytu nebo domu v osobním vlastnictví jiné osoby nebo bytu ve
vlastnictví obce nebo města.
Pronájem je v tomto případě nejvýhodnější variantou, pokud jde
o počáteční investici. V některých případech se však můžeme setkat s kaucí na
nájemné.
Nájemní bydlení je ve velkých městech drahé (podle lokality), ceny
dosáhly nárůstu po valorizaci nájemného. Obecně je možno konstatovat, že
nájemní bydlení je výhodné, pokud uvažujeme o kratší době bydlení, např. na
3–5 let. V případě, že uvažujeme o dlouhodobém bydlení, je výhodnější
uvažovat nad hypotečním úvěrem a pořídit si byt vlastní. Ve velkých městech
a atraktivních lokalitách se ceny u nájmů, zejména u tržního nájemného,
pohybují dost vysoko. Může nastat i situace, že měsíční nájemné je vyšší, než
by byla splátka hypotečního úvěru. U nájemního bytu se sice nemusíte starat
o jeho stavební stav, avšak bydlet ve svém je jistota, výhoda dlouhodobosti
a stability. Tato varianta je možná v případě stabilního a dostatečného příjmu.
Pronájem je rovněž často využíván zaměstnanci firem, kterým se nevyplatí
za prací dennodenně dojíždět. Využívají jej i mladí lidé, pro které je pronájem
jedinou a rychlou možností, jak bydlet.
Takovýto byt v pronájmu nelze bez vědomí vlastníka dále pronajmou ani
v něm nelze provádět stavební úpravy.
Počet nájemních bytů se snížil o necelých 40 % a o více než 20 % klesl
i počet bytů družstevních. Byty jsou lépe vybavené než v minulosti díky
rekonstrukcím a modernizacím bytového fondu. Např. splachovací záchod
přímo v bytě má dnes už 97 % domácností, koupelnou je vybaveno až 98 %
obydlených bytů.
64
Vymezení základních pojmů v oblasti nájemního bydlení
Pronájem chápeme jako vztah mezi vlastníkem bytu a zájemcem o bydlení
(nájemcem). Jedná se tedy o závazkový právní vztah, který zavazuje pouze
osoby bezprostředně dotčené smlouvou.
Podnájem je vztah, který může vzniknout pouze tehdy, existuje-li nájemní
vztah. Je to situace, kdy nájemce bytu dále pronajme byt další osobě
(podnájemce). Podnájem je vždy odvozen od nájmu. Z takovéto dikce je jasné,
že podnájem zaniká nejpozději se zánikem hlavního nájemního vztahu k bytu.
Je zde samozřejmě možnost dohody podnájemce přímo s vlastníkem bytu.
Uveďme si názorný příklad:
VLASTNÍK BYTU
nájemní
vztah
NÁJEMCE
podnájemní
smlouva
PODNÁJEMCE
V tomto konkrétním případě vlastník bytu uzavřel nájemní smlouvu
s nájemcem. Nájemce následně uzavřel se souhlasem vlastníkem podnájemní
smlouvu s třetím subjektem. Pokud vlastník bytu podá nájemci výpověď z bytu,
podnájemník není nijak chráněn a je povinen se z bytu vystěhovat, nemůže byt
nadále užívat. Výpovědní lhůta není stanovena. Názorný příklad toho, jak se
vlastník bytu zbaví nepohodlného podnájemníka.
Podnájem bytu lze rovněž vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší
než tři měsíce. Pokud ve smlouvě není doba určena, skončí podnájem
nejpozději se zánikem nájmu a po skončení podnájmu nemá podnájemce bytu
65
právo na náhradní byt nebo ubytování. Přivolení soudu k výpovědi z podnájmu
není třeba v žádném případě. Nárok na bytovou náhradu nevzniká ani v případě,
kdy v podnájmu bydlela rodina s nezletilými dětmi. Podnájem nepřechází
z podnájemce na jakoukoliv jinou osobu.
U družstevních bytů upravují stanovy družstva podobné situace,
podnájemníkovi obecně tato situace nehrozí. Doporučuji vždy nahlédnout do
stanov družstva a informovat se, za jakých podmínek je možno podnájemní
vztah sjednat. U družstevních bytů lze přenechání bytu realizovat pouze jako
podnájemní smlouvu. Nelze uzavřít smlouvu nájemní, protože člen družstva
(vlastník družstevního podílu) je sám v nájmu. Nájem nemůže založit ten, kdo
je sám nájemcem.
Sjednání podnájemní smlouvy proto svěřte odborníkovi, ale i zde je na místě
ostražitost. I realitní kanceláře a jiní údajní odborníci mohou a mnohdy i dělají
chyby. Rozhodně je namístě doporučit uzavřít raději smlouvu na dobu určitou
(např. na jeden rok) než smlouvu na dobu neurčitou. Smlouvu je možno
opakovaně prodlužovat. Katastrofální situace pro vlastníka bytu nastane, že
v případném soudním sporu soud uzná výpověď majitele bytu z podnájmu za
neplatnou a dále soud smlouvu, která je formálně označena jako smlouva
podnájemní, uzná za smlouvu nájemní. V praxi je často realitními kancelářemi
a různými realitními zprostředkovateli předložena vlastníkovi bytu a uživateli
bytu k podpisu smlouva podnájemní.
Zapamatujte si:
•
•
•
•
•
•
Byt je možno jinému přenechat do podnájmu jen s písemným souhlasem
vlastníka bytu. Porušení této povinnosti se považuje za hrubé porušení
povinností nájemce, kdy za toto porušení je možno dát výpověď bez
přivolení soudu.
Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.
Podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě ne kratší
3 měsíců.
Podnájem sjednaný bez určení doby podnájmu končí nejpozději se
zánikem nájmu.
Podnájem sjednaný na určitou dobu končí uplynutím této doby.
Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní byt ani
náhradní podnájem.
Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem.
Další možnou variantou ukončení nájmu je písemná výpověď. V písemné
výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta
nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce.
Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci,
66
v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi. V případě, že nájem bytu
byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby. Pronajímatel
může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně, tedy v občanském
zákoníku.
Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu:
a) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě
porušují dobré mravy v domě,
b) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu
zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná
s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného
a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní
prostředky na účtu (nájemce složil peněžní prostředky k zajištění
nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu na zvláštní
účet pronajímatele, pronajímatel tyto prostředky použil k úhradě
pohledávek a nájemce tyto prostředky na účtu nedoplnil),
c) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze
spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,
d) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných
důvodů užívá jen občas,
e) jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba;
toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku.
Výpověď pronajímatele musí mít písemnou podobu a být doručena
nájemci. Ve výpovědi musí být ze zákona uvedeno:
•
•
•
důvod výpovědi,
výpovědní lhůta,
poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení
neplatnosti výpovědi k soudu.
Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů ode dne zajištění přístřeší.
Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne
doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není
ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu.
Při výpovědi dle písmene c) nájemce neporušil žádnou ze svých povinností.
V zákonech nikde není uvedeno, že se zakazuje užívat více bytů nebo si jich
více pronajmout. Je tedy jen na nájemci, aby prokázal, z jakých závažných
důvodů užívá více bytů. Tento důvod pro výpověď byl aktuální v době, kdy
byla nouze o volné byty, nájemné bylo regulováno a nebylo možné jej
jednostranně zvýšit. Vlastníkům bytů jistě vadilo, když nájemce byt dále
pronajímal za nájemné vyšší, smluvní. Rozdíl tedy představoval jistý způsob
příjmů a mnohdy i příjmů nezdaněných.
67
V praxi je možno se setkat i se situací, kdy nájemce dostal výpověď jen
proto, že vlastní rekreační objekt, který pronajímatel považuje za byt. Rekreační
objekt (rekreační dům) je možno užívat i dlouhodobě a v případě výpovědi
z nájmu bytu je takováto výpověď neplatná – viz rozhodnutí Nejvyššího soudu
ČR spis. zn. 26Cdo 3482/2010 ze dne 10. 5. 2011. V takovýchto případech je
důkazní břemeno na prokázání dvou bytů nájemce na pronajímateli, naopak
spravedlivý požadavek na užívání dvou bytů soudu prokazuje nájemce. Je
pouze na nich, jaké důkazní prostředky soudu předloží. Rozhodné datum pro
posouzení je den podání výpovědi. K předmětné věci a posouzení různých
případů jsou známy rozsudky Nejvyššího soudu ČR.
S problematikou výpovědí je spojeno mnoho konkrétních případů, zejména
v souvislosti s doručováním, možností seznámit se s výpovědí, platností
výpovědi společného nájmu bytu manžely (výpověď musí být dána oběma
společným nájemcům) a další.
Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto
případech:
a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky,
zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,
b) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo domem naložit
tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při
jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat,
c) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování
obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti, a nájemce nebo vlastník
těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.
Kromě povinnosti písemně doručit výpověď musí v této výpovědi
pronajímatel uvést důvod výpovědi a výpovědní lhůtu. Jestliže soud přivolí
k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a rozhodne
o povinnosti byt vyklidit. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem
kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozhodnutí soudu.
Bytové náhrady řeší Občanský zákoník v paragrafu 712 a násl. Náhradním
bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajistí lidsky důstojné ubytování
nájemce a členů jeho domácnosti. Náhradním ubytováním se rozumí byt
o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo
nezařízené části bytu jiného nájemce. Přístřeším se rozumí dočasné ubytování,
provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování, a prostor
k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby,
nejdéle však na dobu 6 měsíců.
68
U nájemního bydlení došlo k novele občanského zákoníku, zejména
v oblasti vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem a dále byl změněn i institut
přechodu nájmu bytu. Změna nastala od 1. 11. 2011.
Samostatnou kapitolou bydlení je neplacení nájemného, neplacení za
služby, zbavení se nepohodlného nájemníka, platnost či neplatnost výpovědi
z nájmu bytu a další problematika. Tato oblast, související rovněž s bydlením,
je však na jiný příspěvek.
Literatura:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění
Usnesení Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 411/2005, ze dne 19. dubna
2006, další rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech bydlení
http://www.finance.idnes.cz
69
Hypotéka a její zajištění zástavním právem
Viola Šiplová
1. Vymezení základní pojmů
•
Hypotéka – s pojmem hypotéka neboli hypotéční úvěr se v dnešní době
setkáváme především jako s nástrojem financování vlastního bydlení
prostřednictvím bankovních institutů. Zákon o dluhopisech č. 190/2004
Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské
unie, tj. 1. 5. 2004, definoval hypoteční úvěr tímto způsobem:
„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno
zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za
hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro
účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního
úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních
zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva
k nemovitosti dozví.“
•
Hypotéční zástavní listy – jsou druhem obligace a představují
dluhopisový cenný papír, který může být ze zákona emitován jedině
bankou. Hypotéční zástavní listy jsou kryté zástavním právem
k nemovitosti a jejich výtěžek jsou banky zákonem povinny používat na
financování hypotéčních úvěrů. Pouze 10 % z objemu zdrojů, které
banka získá pomocí hypotéčních zástavních listů, si může uplatnit jinak
než na financování hypotéčních úvěrů.
•
Úvěrová smlouva – tato smlouva je upravená v ustanovení § 497 a násl.
zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku. Smlouvou o úvěru se
zavazuje věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch
peněžní prostředky do určité částky a dlužník se zavazuje poskytnuté
finanční prostředky vrátit a zaplatit úroky. Za sjednání závazku věřitele
poskytnout na požádání finanční prostředky lze sjednat úplatu, jestliže
poskytování úvěru je předmětem podnikání věřitele. Dlužník je povinen
vrátit finanční prostředky ve sjednané lhůtě, jinak do jednoho měsíce
ode dne, kdy byl o jejich vrácení věřitelem požádán.
•
Smlouva o půjčce – tato smlouva je upravená v ustanovení § 657
a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Smlouvou o půjčce
přenechává věřitel dlužníkovi věci určené podle druhu, zejména peníze,
a dlužník se zavazuje vrátit po uplynutí dohodnuté doby věci stejného
druhu. Při peněžité půjčce lze dohodnout úroky z půjčky.
70
•
Věřitel – oprávněný ze závazkového právního vztahu (př. ze smlouvy
o půjčce, smlouvy o úvěru atd.), tj. osoba, která je oprávněna požadovat
plnění po dlužníkovi. Věřitel má za dlužníkem pohledávku, dlužník má
vůči věřiteli závazek.
•
Dlužník – povinný ze závazkového právního vztahu (př. ze smlouvy
o půjčce, smlouvy o úvěru atd.) k plnění vůči věřiteli.
•
Pohledávka – majetková hodnota, která představuje právo věřitele na
plnění od dlužníka. Pohledávky se dělí na peněžité (finance)
a nepeněžité (povinnost něco konat, strpět, zdržet se něčeho).
Pohledávku lze převést na třetí osobu na základě smlouvy o postoupení
pohledávky. Pohledávka věřitele rovněž může být předmětem dědického
řízení v případě jeho smrti.
•
Dluh – dluhem neboli závazkem je z hlediska věřitele pohledávka.
Z hlediska dlužníka je dluh předmět vztahu mezi věřitelem a dlužníkem,
který zahrnuje oprávnění věřitele a povinnost dlužníka, aby dluh
vyrovnal. Dluh může být rovněž peněžitý i nepeněžitý.
•
Nemovitost – nemovitostí je pozemek nebo stavba spojená se zemí
pevným základem, byt či nebytový prostor.
•
Zástavní právo – zástavní právo je upraveno v ustanovení § 152 a násl.
zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, a slouží k zajištění
pohledávky věřitele pro případ, že závazek, který zajišťuje, nebude včas
splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku
zpeněžení zástavy.
•
Zástava – předmětem zástavy pro účely hypotéky může být pouze věc
nemovitá, tj. nemovitost.
•
Vinkulace – omezení dispozičního práva, např. vinkulace pojistného
plnění, která je ve prospěch třetí osoby – při pojistné události by bylo
pojistné plnění vyplaceno ve prospěch této osoby.
•
Anuitní splátka – splátka, která je po celou dobu splácení stejná
a skládá se z jistiny a úroku.
•
Fixní úroková sazba je taková sazba, která je po předem stanovenou
dobu neměnná (po dobu fixace). Tato doba může být dlouhá jeden, tři,
pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet nebo až třicet let. Období začíná
dnem uzavření hypoteční smlouvy. Kratší doba fixace je obvykle
výhodnější v případě, že žadatel o hypotéku očekává v budoucnu získání
většího obnosu peněz pro splacení hypotéky. Kratší doba fixace je však
spojena s vyšší úrokovou sazbou. Na konci období fixace je možné
hypotéku doplatit bez sankčních poplatků.
71
2. Typy hypotéčních úvěrů
Do doby vstupu České Republiky do Evropské unie, tj. do května 2004,
banky poskytovaly hypotéční úvěry pouze na investice do nemovitostí na území
ČR, na jejich výstavbu či pořízení. Nyní již tato podmínka s ohledem na znění
zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, není a hypotéční banky poskytují
v zásadě dva typy hypoték, a to:
a) Účelová hypotéka – tyto hypotéky mají díky zdrojům z vydaných
hypotéčních zástavních listů lepší parametry než hypotéky neúčelové či
běžné úvěry na bydlení. Účelové hypotéky je již umožněno poskytovat
také na zajištění potřeb bydlení v jiné formě, než je koupě nemovitosti
do osobního vlastnictví, například na její rekonstrukci, modernizaci
a opravu, vestavby, přístavby, pro účely vypořádání společného jmění
manželů či podílového spoluvlastnictví, jejichž předmětem je
nemovitost, na úhradu členských práv a povinností v družstvu nebo
splacení členského podílu v družstvu (zástavou v tomto případě ale musí
být jiná nemovitost v osobním vlastnictví), výstavbu nových objektů,
vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých
na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu nebo
refinancování jiné hypotéky, která byla poskytnuta v souvislosti
s některým uvedeným účelem. Minimální výše účelové hypotéky je
stanovena na 300 tis. Kč, maximální výše je omezena schopností
dlužníka splácet (výší jeho příjmů) a jeho věkem (lze splácet maximálně
do 70 let).
b) Neúčelová hypotéka (tzv. americká hypotéka) je finanční produkt,
který vstoupil na český trh až s novým zákonem č. 190/2004 Sb.,
o dluhopisech, přijatým v roce 2004. Tuto hypotéku banky poskytují až
do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti a obvykle se
pohybuje v rozmezí 200 tis. až 5 mil. Kč. Výše neúčelového
hypotéčního úvěru je rovněž limitována schopností dlužníka splácet
a jeho věkem. Hlavní výhodou americké hypotéky je snadná dostupnost
– stačí vlastnit nemovitost a máte téměř jistotu získání hypotéky.
U tohoto druhu hypotéky je jednoduchá administrativa při jejím
vyřízení, vysoká výše půjčené částky a volitelná doba rozložení splátek.
Z tohoto důvodu je tento druh hypotéky v České republice stále více
oblíbený. Hlavní rozdíl mezi účelovou a neúčelovou hypotékou je výše
úroku z úvěru, neboť úrok je u neúčelové hypotéky podstatně vyšší.
72
3. Podmínky poskytnutí hypotéčního úvěru
Žadatel o úvěr musí splňovat tyto podmínky:
•
•
fyzická osoba ve věku minimálně 18 let nebo právnická osoba založená
v souladu s českým právním řádem,
občan České republiky nebo občan EU s povolením k přechodnému
pobytu v České republice delším než 3 měsíce či s povolením
k dlouhodobému nebo trvalému pobytu, případně občan jakéhokoliv
jiného státu s povolením k trvalému pobytu na území České republiky.
V případě manželství a vzniku společného jmění manželů musí manželé
žádat o hypotéční úvěr společně. Jeden z manželů může žádat o hypotéční úvěr
samostatně pouze tehdy, mají-li manželé tzv. zúžené společné jmění manželů
nebo předmanželskou smlouvu.
Žádost o poskytnutí hypotéčního úvěru musí obsahovat tyto listiny:
•
•
•
•
•
•
doložení výše příjmů žadatele o hypotéční úvěr (potvrzení příjmu
od zaměstnavatele nebo daňové přiznání, pokud je žadatel osoba
samostatně výdělečně činná), případně doložení výše příjmů ručitele
nebo spoludlužníka,
výpis z listu vlastnictví příslušného katastrálního úřadu, zda na
kupované nebo rekonstruované či na zastavované nemovitosti neváznou
žádné právní vady (věcná břemena, zástavní práva, poznámky
o soudním či exekučním řízení apod.),
znalecké ocenění zastavované nemovitosti,
smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva, případně její
návrh, je-li hypotéční úvěr čerpán na koupi nemovitosti,
výpis z listu vlastnictví příslušného katastrálního úřadu deklarující
vlastnictví a existence stavebního pozemku či nemovitost, je-li
hypotéční úvěr čerpán na rekonstrukci nemovitosti,
projektová dokumentace, stavební povolení s doložkou právní moci
a rozpočet stavby nebo smlouva o dílo, je-li hypotéční úvěr čerpán na
rekonstrukci nemovitosti.
K výplatě hypotéčního úvěru je nutno doložit tyto listiny:
•
výpis z katastru o vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí,
případně o podání jeho návrhu na vklad do katastru nemovitostí, a též
vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky.
Čerpat hypotéční úvěr je možné dvěma způsoby, a to buď jednorázově,
nebo postupně. Záleží na požadavcích žadatele o úvěr. Jednorázové čerpání
úvěru (např. na koupi nemovitosti, refinancování úvěru) je nutno provést ve
lhůtě maximálně 6 měsíců ode dne schválení hypotéčního úvěru. Postupné
73
čerpání (např. na výstavbu či rekonstrukci bytu, rodinného domu nebo
v případě, že dohodnutá platba za nemovitost je rozložena do více splátek) je
většinou nutno ukončit do 24 měsíců od data schválení úvěru. Každá banka si
však může termín vyčerpání celého hypotéčního úvěru od doby, kdy finanční
prostředky z úvěru jsou převedeny na účet určený dlužníkem jako žadatelem
o úvěr, stanovit odlišně.
4. Způsob zajištění hypotéčního úvěru
4.1. Zástavní právo k nemovitosti
Smluvní zástavní právo k nemovitostem vzniká vkladem tohoto práva do
příslušného katastru nemovitostí. Účinky vkladu nastávají dnem, kdy byl
katastrálnímu úřadu doručen návrh na povolení vkladu.1 Provedení vkladu do
katastru nemovitostí se řídí zákonem č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických
a jiných věcných práv k nemovitostem. Novelou občanského zákona
č. 317/2001 byl rozšířen okruh případů, kdy zástavní právo vzniká vkladem do
katastru nemovitostí. Dříve občanský zákoník hovořil pouze o nemovitostech,
v novele v souvislosti se vkladem do katastru nemovitostí uvádí i byty
a nebytové prostory, které jsou ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb.,
o vlastnictví bytů, v platném znění. Návrh na vklad zástavní smlouvy do
katastru nemovitostí může podat zástavní věřitel, v tomto případě banka, nebo
zástavce, tedy vlastník zastavované nemovitosti, případně oba dva. Dlužník
z hypotéčního úvěru se k řízení o zápis zástavního práva do katastru
nemovitostí nepřipojuje, neboť je u zástavní smlouvy pouze vedlejším
účastníkem. Jeho práva a povinnosti jsou upraveny v úvěrové smlouvě, přičemž
práva a povinnosti vyplývající ze zástavní smlouvy pro zástavce přechází na
dlužníka z hypotéčního úvěru okamžikem provedení vkladu jeho vlastnického
práva k předmětu zástavy (zastavěné nemovitosti) do katastru nemovitostí.
V případě nemovitých věcí, které nepodléhají zápisu v katastru
nemovitostí, zástavní právo vzniká zápisem do rejstříku zástav vedeného
Notářskou komorou České republiky. Smlouva o vzniku zástavního práva
k těmto věcem nemovitým musí být sepsána formou notářského zápisu (§ 156
odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku).
Zástavním právem je zatížena přímo nemovitost a zástavní věřitel nemůže
většinou ovlivnit dispozici s předmětem zástavy po dobu trvání zajištěného
závazku, v tomto případě do doby splatnosti hypotéčního úvěru. Zástavní
smlouva však může obsahovat doložku, ve které se stanoví, že k převodu
předmětu zástavy nelze dojít bez souhlasu zástavního věřitele. To znamená, že
vlastník nemovitosti, která je předmětem zástavy k zajištění hypotéčního úvěru,
1
BUREŠ, J., DRÁPAL, L. Zástavní právo a soudní praxe. sešit 1/1996, str. 11.
74
nemůže tuto nemovitost převést na jinou osobu bez souhlasu banky, která úvěr
poskytla. Tato doložka se může vyskytovat jako určitý prvek ochrany
zástavního věřitele, i přesto že při převodu předmětu zástavy katastrální úřad
nezkoumá, zda měl převodce souhlas zástavního dlužníka nebo ne. Porušení
tohoto ujednání v zástavní smlouvě nezpůsobuje neplatnost převodu na třetí
osobu. Avšak v případě, kdy zástavce poruší toto smluvní ujednání, má zástavní
věřitel právo po zástavci požadovat smluvní pokutu, je-li tomu tak v zástavní
smlouvě stanoveno.
Převede-li zástavce předmět zástavního práva, v tomto případě nemovitost,
působí zástavní právo i vůči nabyvateli, neboť zástavní právo je vázáno na
nemovitosti bez ohledu na změnu vlastníka.
V českém právním řádě se vyskytuje celá řada zajišťovacích prostředků,
jako je např. ručení, bankovní záruka, smluvní pokuta, dohoda o srážkách ze
mzdy, zajištění postoupení pohledávky, jistota, uznání dluhu a zajišťovací
převod práv atd. Zástavní právo jako zajišťovací institut však představuje oproti
těmto ostatním zajišťovacím institutům mnoho výhod. Zatímco ručení může
ztratit na spolehlivosti v souvislosti s proměnami majetku ručitele, předvídané
srážky ze mzdy nebo jiných příjmů se ukážou nerealizovatelnými v důsledku
změn těchto příjmových zdrojů, zástavní právo naproti tomu představuje pro
věřitele mnohem vyšší stupeň jistoty.2 Smysl zástavního práva je tedy v tom, že
náhražkou plnění, jež měl věřiteli poskytnout dlužník, je cena zástavy. Přitom je
zástavní právo koncipováno tak, že zástavní věřitel má před ostatními věřiteli
přednost spočívající v tom, že právě on bude z výtěžku zástavy uspokojen na
prvém místě.3 Zástavní věřitel má tak oproti jiným věřitelům prioritní postavení
(princip priority). Další výhodou zástavního práva je princip publicity,
tj. zástavní práva k nemovitostem podléhají vkladu do katastru nemovitostí, kde
jsou evidována, nebo v případě, že se jedná o nemovitost nezapsanou v katastru
nemovitostí, tak registraci v rejstříku zástav.
Subjekty zástavního práva jsou:
•
zástavní věřitel – osoba, jejíž pohledávka je zajištěna zástavním právem,
tj. v případě hypotéčního úvěru se jedná o úvěrující banku. Zástavní právo
vzniká uzavřením zástavní smlouvy mezi zástavním věřitelem (bankou)
a zástavcem (vlastníkem zastavované nemovitosti) a jejím vkladem do
katastru nemovitostí,
2
KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J. a kol. Občanské právo hmotné. Praha: ASPI, 2002, str. 385.
FIALA, J., KINDL, M. a kol. Občanské právo hmotné. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství
Aleš Čeněk s.r.o., 2007, str. 310.
3
75
•
zástavce – osoba, která na základě zástavní smlouvy se zástavním věřitelem
zřizuje zástavní právo nemovitosti (poskytne věřiteli zástavu), jejímž je
vlastníkem nebo je ke zřízení zástavního práva k této věci jinak oprávněna.
Osoba zástavce může být totožná s osobou dlužníka z hypotéčního úvěru,
může však být i odlišná (např. rodinný příslušník). V případě, že je osoba
zástavce a dlužníka odlišná, nemá zástavce povinnost uhradit pohledávku za
dlužníka z hypotéčního úvěru, ale pouze povinnost strpět uspokojení
věřitele z prodeje zastavené věci, pokud dlužník nesplní řádně a včas
pohledávku zajištěnou zástavním právem. V praxi to znamená, že pokud se
pohledávka z hypotéčního úvěru stane splatnou a dlužník ji bance neuhradí,
je zástavce povinen na návrh banky strpět prodej zastavené nemovitosti ve
veřejné dražbě, avšak pokud výtěžek z prodeje nepokryje celou výši dlužné
částky z hypotéčního úvěru, pak za nesplacenou část pohledávky odpovídá
již sám dlužník, případně ručitel, ne však zástavce. Zástavce tedy odpovídá
za pohledávku z hypotéčního úvěru pouze do výše výtěžku z prodeje
zástavy,
•
obligační (osobní) dlužník – obligačním dlužníkem je osoba povinná, tedy
dlužník ze smlouvy z hypotéčního úvěru, tj. osoba, která hypotéční úvěr
čerpala.
Objekt zástavního práva
•
zajištěná pohledávka – zástavním právem mohou být zajištěny pohledávky
peněžité i nepeněžité, pohledávky již existující i pohledávky, jejichž vznik
je vázán na splnění určité podmínky, a pohledávky budoucí. Podle typu
zajišťované pohledávky je nepochybně zástavním věřitelem volena i výše,
resp. hodnota zástavy, kterou věřitel k zajištění své pohledávky přijme.
V praxi se tak často setkáváme s případy, kdy banka například požaduje,
aby hodnota zástavy byla nejméně o 30 až 40 % vyšší, než je hodnota
pohledávky, kterou zajišťuje. S uvedeným souvisí i úprava jistoty, uvedená
v § 556 občanského zákoníku, ze které vyplývá, že nikdo není povinen
přijmout do zástavy věc nebo právo jako jistotu do částky vyšší, než kolik
činí 2/3 jejich odhadní ceny (míněno ceny tržní).4 Zástavním právem je
možno zajistit pouze pohledávku platnou a zároveň žalovatelnou. V případě
hypotéčního úvěru tedy zástavní právo zajišťuje jak výši poskytnutého
úvěru, tak i příslušenství úvěru, tj. úroky z půjčky, úroky z prodlení,
poplatky za vedení úvěru atd. Do příslušenství zajištěné pohledávky nepatří
smluvní pokuta, která má samostatný právní režim.
4
FIALA, J., KINDL, M. a kol. Občanské právo hmotné. Plzeň, Vydavatelství a nakladatelství
Aleš Čeněk s.r.o., 2007, str. 310.
76
4.1.1. Funkce a účel zástavního práva
4.1.1.1.
Účel zástavního práva
Účelem zástavního práva je zajištění práv na splnění a povinností splnit
závazek vyplývající ze závazkového právního vztahu (§ 488 a následující
občanského zákoníku), tedy k zajištění řádného splacení úvěru ze smlouvy
o hypotéčním úvěru. Právu věřitele na plnění odpovídá povinnost dlužníka
splnit závazek, a to řádně a včas. K zajištění jedné pohledávky je možno
zastavit i několik věcí. Zástavní právo zvyšuje věřitelovu jistotu, že jeho
pohledávka bude uspokojena, a zároveň stanoví určitá práva a povinnosti,
zejména povinnost vlastníka zástavy strpět věřitelovo uspokojení ze zástavy.
4.1.1.2.
Funkce zástavního práva
Funkce zástavního práva je uvedena v § 152 občanského zákoníku.
Zástavní právo má preventivní funkci spočívající v zajištění budoucího
věřitelova nároku. Občanský zákoník tuto funkci rozděluje na funkci
zajišťovací a funkci uhrazovací.
•
funkce zajišťovací – zajištění pohledávky zástavního věřitele od doby jejího
vzniku. Tato funkce zástavního práva vyplývá ze samotné jeho podstaty,
neboť de facto nutí dlužníka, aby se dobrovolným a včasným splněním
závazku zbavil právní vady váznoucí na předmětu zajištění.
•
funkce uhrazovací – nastupuje v době splatnosti pohledávky. V případě, že
dlužník nesplnil dluh nebo jeho příslušenství odpovídající pohledávce
věřitele, má věřitel možnost uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy, tedy
náhradním plněním z výtěžku z prodeje. Věcná podstata zástavního práva
potom umožňuje, aby uspokojení ze zastavené věci bylo žádáno bez ohledu
na to, kdo je aktuálním vlastníkem věci.5
4.1.2. Zástava
Předmětem zástavního práva je zástava, která vlastnicky náleží osobě
odlišné od osoby zástavního věřitele, v tomto případě banky. Ustanovení § 153
občanského zákoníku uvádí taxativní výčet věcí, které mohou plnit funkci
zástavy: „Zástavou může být věc movitá nebo nemovitá, nebo i soubor věcí,
pohledávka, jiná majetková hodnota, pokud to její povaha připouští, byt nebo
nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona (zák.č. 72/1994 Sb.),
obchodní podíl, cenný papír nebo předmět průmyslového vlastnictví.“
5
KASAL, J. Věcná práva. Právní rádce. č. 1/2001, str. 5.
77
V případě hypotéčního úvěru se ale budeme zabývat pouze věcí nemovitou jako
předmětem zástavy.
Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční
úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či
jiné nemovitosti (v zástavě může být i více nemovitostí).
Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí
váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je
zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební
spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi
hypotéčních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí
předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotéčních
zástavních listů zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši
rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou
z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou.
Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. ideální jednu
polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno
bránící užívání nebo věcné břemeno, které by značně snížilo možnost realizace
zástavního práva formou veřejné dražby – např. věcné břemeno doživotního
užívání nemovitosti, věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek atd.
Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná
stavba zapsaná v katastru nemovitostí a na niž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako
rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud je již zhotoveno
alespoň jedno nadzemní podlaží.
Převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením
převodu nemovitosti – např. věcným předkupním právem zapsaným v katastru
nemovitostí. Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je
pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta.
Dále mohou být zástavou i byty nebo nebytové prostory, které jsou
samostatnými jednotkami vlastnictví, a to včetně spoluvlastnického podílu na
společných částech budovy, ve které jsou umístěny, případně pozemku pod
budovou, který je součástí předmětné jednotky, a je možné ho převádět pouze
s převodem této jednotky. K zástavě patří i její příslušenství a plody, jak již
bylo uvedeno výše.
Zástavce je povinen se zdržet jakéhokoliv jednání, kterým by se mohla
snížit hodnota zástavy, a tím by mohla být způsobena újma zástavnímu věřiteli.
Pokud se v době trvání zástavního práva sníží hodnota zastavěné nemovitosti,
má zástavní věřitel právo požadovat, aby dlužník zajištění doplnil, například
zřízením zástavního práva k jiné nemovitosti. V případě, že se tak nestane,
stává se část nezajištěné pohledávky splatnou.
78
4.1.3. Zástavní smlouva a její náležitosti
Zákon určuje pro zástavní smlouvu písemnou formu. Není-li dodržena
písemná forma smlouvy, je smlouva absolutně neplatná, tj. k neplatnosti se
přihlíží z úřední pravomoci a nemůže vzniknout zástavní právo.
Ustanovení § 156 občanského zákoníku vymezuje jako nutné náležitosti
zástavní smlouvy přesné označení předmětu zástavy a pohledávky, kterou
zástava zajišťuje, ale strany smlouvy se mohou dohodnout i na jiných věcech.
Způsob popisu zástavy je uveden v zákoně o katastru nemovitostí České
republiky č. 344/1992 Sb.
Ustanovení § 169 občanského zákona stanoví, která ujednání v zástavní
smlouvě jsou neplatná a těmi jsou:
•
zástavní dlužník nebo zástavce nesmí zástavu vyplatit – pokud by smlouva,
event. další ujednání k zástavní smlouvě tento zákaz obsahovala, pak by to
bylo v rozporu s ustanovením § 170 odst. 1 písm. e) občanského zákoníku,
neboť zástavní dlužník nebo zástavce má možnost dosáhnout zániku
zástavního práva složením obvyklé ceny zástavy,
•
zástavní dlužník nebo zástavce nesmí nemovitou věc nebo byt nebo nebytový
prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona (č. 72/1994 Sb.) zastavit
jinému dalšímu věřiteli – takové ujednání by omezovalo vlastníka zástavy
ve vlastnickém právu. Toto omezení by bylo navíc nadbytečné, neboť při
realizaci zástavy dochází ve všech případech k uspokojení zástavních
věřitelů podle stáří zástavního práva. Zástavní věřitel si je tedy v době
uzavírání zástavní smlouvy vědom svého pořadí, na kterém nemůže později
vzniklé zástavní právo nic změnit,
•
zástavní věřitel může uplatnit uspokojení z prodeje zástavy jinak, než je
stanoveno zákonem – zde jde o právní jistotu zástavního věřitele nebo
zástavce, že realizace zástavního práva bude v souladu se zákonem a že
zástavní věřitel nemůže v rozporu se zákonem zneužít svého postavení.
Zákon dává zástavnímu věřiteli dostatek možností pro uspokojení jeho
pohledávky ze zástavního práva, není tedy žádoucí, aby si účastníci
sjednávali jiný postup. Proto bylo novelou obchodního zákoníku
č. 370/2000 Sb. od 1. 1. 2001 zrušeno ustanovení § 299 a násl. obchodního
zákoníku, které dávalo bez bližší úpravy zástavnímu věřiteli možnost
zástavu prodat přímo,
•
zástavní věřitel se nesmí po splatnosti pohledávky domáhat jejího
uspokojení prodejem zástavy – toto ustanovení v zástavní smlouvě by bylo
v příkrém rozporu s účelem a cílem zástavního práva, a je tudíž nepřípustné,
79
•
při prodlení s plněním zajištěné pohledávky zástava propadne zástavnímu
věřiteli nebo si ji zástavní věřitel může ponechat za určenou cenu, pokud
zvláštní zákon nestanoví jinak (tzv. zástava propadná) – tímto ujednáním by
se v rozporu se zákonem rozšiřoval způsob přechodu vlastnického práva.
Náš právní řád nezná způsob nabytí propadnutím věci (vyjma práva
trestního, kde se jedná o sankci, a to ve prospěch státu). Pokud by dlužník
coby zástavce měl po splatnosti pohledávky zájem převést zástavu do
vlastnictví zástavního věřitele, je to možné realizovat uzavřením kupní
smlouvy s tím, že by došlo k započtení vzájemných pohledávek. V tomto
případně by šlo o právní úkon dvoustranný, uzavřený se souhlasem a vůlí
obou stran.
Účastníky zástavní smlouvy jsou zástavní věřitel, kterým je v tomto
případě banka poskytující hypotéční úvěr, a zástavce nebo zástavní dlužník
(dlužník a zástavce v jedné osobě), tedy vlastník zastavované nemovitosti.
V případě, že hypotéční úvěr je čerpán na kupovanou nemovitost, která má být
současně předmětem zástavy, pak v době uzavírání zástavní smlouvy nebývá
žadatel o hypotéční úvěr dosud vlastníkem kupované nemovitosti. Proto
úvěrující banka uzavírá zástavní smlouvu s prodávajícím, přičemž práva
a povinnosti zástavce ze zástavní smlouvy přechází na dlužníka z hypotéčního
úvěru (tj. kupujícího) vkladem jeho vlastnického práva k předmětu zástavy do
katastru nemovitostí.
4.1.4. Práva a povinnosti stran za trvání zástavního práva
k nemovitosti
4.1.4.1.
Práva a povinnosti zástavce
Zástavce neboli zástavní dlužník je povinen zdržet se všeho, čím se zástava
zhoršuje na újmu zástavního věřitele. Zástavní dlužník je tedy povinen počínat
si tak, aby zástava po celou dobu trvání zástavního práva k nemovitosti
neutrpěla na své hodnotě, čímž by bylo ohroženo nebo zhoršeno zajištění
pohledávky, pro kterou bylo zástavní právo zřízeno. Zástavní dlužník je
zejména po celou dobu trvání zástavního práva povinen chránit zástavu před
poškozením, ztrátou nebo zničením. Je tedy povinen zástavu přiměřeným
způsobem udržovat, a to způsobem pro příslušnou zástavu obvyklým.6 Zástavní
smlouva uzavřená s bankou k zajištění hypotéčního úvěru obsahuje i povinnost,
kterou zákon neukládá, a to povinnost mít zastavenou nemovitost řádně
pojištěnou po celou dobu trvání zástavního práva s pojistným plněním ve
prospěch banky coby zástavního věřitele. Z hlediska věcné povahy zástavního
6
FIALA, J., KINDL, M. a kol. Občanské právo hmotné. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství
Aleš Čeněk s.r.o., 2007, str. 333.
80
práva rovněž vyplývá, že každý pozdější nabyvatel zástavy má právní postavení
zástavního dlužníka.
4.1.4.2.
Práva a povinnosti zástavního věřitele
Nestanoví-li zástavní smlouva něco jiného, nepřísluší zástavnímu věřiteli
oprávnění zástavu užívat a ani z této zástavy požívat plody a užitky
4.1.5. Realizace zástavního práva
V případě, že je dlužník v prodlení s placením svého závazku
z hypotéčního úvěru, může banka coby zástavní věřitel realizovat své zástavní
právo. Realizace zástavního práva je možnost zástavního věřitele v případě, že
závazek, který byl zajištěn zástavním právem, nebyl řádně a včas splněn,
dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zpeněžením zástavy se
realizuje uhrazovací funkce zástavního práva. Zde je nutno upřesnit si ještě dva
termíny:
a) pořadí zástavního práva – v případě, že na jedné nemovitosti vázne více
zástavních práv, uplatňuje se zásada priority, tzn. zajištěné pohledávky se
uspokojují podle doby vzniku zástavního práva (§ 165 odst. 2 občanského
zákoníku). Zástavní právo dříve vzniklé má lepší pořadí než zástavní právo
vzniklé později. Nejprve se tedy uplatňuje zástavní právo, které vzniklo
před ostatními zástavními právy. Zástavní právo s horším pořadím se
uspokojuje až po uspokojení pohledávky s pořadím lepším.
Dalším principem uplatňujícím se v případě, kdy na věci, pohledávce nebo
právu vázne více zástavních práv, je princip proporcionality. Pokud mají dvě
pohledávky shodné pořadí zajištění zástavním právem a výtěžek z prodeje
zástavy nepostačuje k uspokojení obou zástavním právem zajištěných
pohledávek se shodným pořadím, výtěžek ze zástavy se poměrně rozdělí mezi
zástavní věřitele – tzv. princip poměrného uspokojení zajištěných pohledávek.
b) Promlčení zástavního práva a jím zajištěných pohledávek – na zástavní
právo stejně jako na ostatní práva majetková se vztahuje promlčení.
Promlčecí lhůta zástavního práva počíná ode dne, kdy mohlo být zástavní
právo poprvé vykonáno, tedy v době, kdy se pohledávka stala splatnou.
Obecná promlčecí lhůta je 3 roky (§ 101 odst. 1 občanského zákoníku).
Zástavní právo však nemůže být promlčeno dříve než jím zajištěná
pohledávka (§ 100 odst. 2 občanského zákoníku).
Realizaci zástavního práva lze provést následujícími způsoby:
81
4.1.5.1.
Soudní prodej zástavy
Se změnou úpravy zástavního práva v občanském zákoníku novelou
č. 317/2001 Sb., o které jsem se již výše zmiňovala, byla provedena i změna
občanského soudního řádu. Jde o ustanovení § 200y až 200za občanského
soudního řádu. Tento způsob byl sice již upraven novelou občanského soudního
řádu zákonem č. 158/1998 Sb., avšak v praxi byl problematický. Nebyl totiž
jednoznačně zákonem stanoven postup při realizaci prodeje zástavy soudem bez
exekučního titulu. Až shora uvedená ustanovení umožňují zástavnímu věřiteli
i bez exekučního titulu navrhnout soudu, aby zpeněžil zástavu. Navrhnout
zpeněžení zástavy může zástavní věřitel, jehož pohledávka zajištěná zástavním
právem nebyla včas splněna nebo byla splněna jen částečně. Jde o řízení, které
je v občanském soudním řádu řadí mezi tzv. nesporné řízení. Řízení se zahajuje
žalobou.
Věcně příslušný je okresní soud, místně příslušný je soud, v jehož obvodu
se nemovitost nachází. Účastníky řízení jsou podle § 200y odst. 2 občanského
soudního řádu zástavní věřitel jako žalobce a zástavní dlužník jako žalovaný.
Soud může o žalobě rozhodnout bez nařízení jednání, pokud lze
rozhodnout na základě předložených listinných důkazů a účastníci se práva na
projednávání věci vzdali, popř. s rozhodnutím bez nařízení jednání souhlasí.
Listiny, které prokazují, že zástavní věřitel má pohledávku zajištěnou zástavním
právem a kdo je zástavním dlužníkem, mají být vydané nebo ověřené státními
orgány nebo veřejnými listinami notáře – např. notářský zápis. Soud v tomto
jednání rozhoduje usnesením, které musí být doručeno účastníkům řízení,
a proti němuž je přípustný opravný prostředek – odvolání. Usnesení je dle
§ 200za odst. 1 občanského soudního řádu vykonatelné dnem, kdy nabylo
právní moci. Podle vykonatelného rozhodnutí je možné nařídit výkon
rozhodnutí prodejem zástavy dle 338a občanského soudního řádu nebo podat
návrh na nařízení exekuce. Pro zástavního věřitele je důležité, že pravomocné
usnesení o nařízení prodeje zástavy je závazné pro každého, proti němuž působí
podle zvláštních právních předpisů zástavní právo k zástavě. Tedy i v případě,
že by zástavní dlužník převedl zástavu na třetí osobu, bude rozhodnutí závazné
i pro právního nástupce, tedy pozdějšímu vlastníkovi zástavy.
4.1.5.2.
Prodej zástavy ve veřejné dražbě
Jedná se o druhou možnost realizace uhrazovací funkce zástavního práva,
kterou připouští občanský zákoník v ustanovení § 165 a odst 1., z něhož
vyplývá, že zástavu lze zpeněžit na návrh zástavního věřitele i ve veřejné
dražbě, a to na základě zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
82
Veřejnou dražbu provádí dražebník, kterým může být fyzická osoba
zapsaná v obchodním rejstříku, obchodní společnost nebo družstvo, které mají
příslušné živnostenské oprávnění – tedy koncesní listinu opravňující
k provádění veřejných dražeb. Jde tedy o soukromé osoby nikoli o státní orgán.
Existují dva typy dražeb:
•
dobrovolná – je prováděna pouze na návrh vlastníka věci. V případě
prodeje zástavy by tedy tento návrh musel podat vlastník zástavy.
V praxi se vyskytuje velmi málo případů, že by se vlastník zástavy sám
domáhal prodeje zástavy ve veřejné dražbě. Jde spíše o případy, kdy
právo disponovat se zástavou přejde na základě právních předpisů na
jinou osobu, především na insolvenčního správce nebo na likvidátora,
•
nedobrovolná – je prováděna na návrh zástavního věřitele, jehož
pohledávka byla přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím (popř.
vykonatelným rozhodčím nálezem nebo doložena notářským zápisem
s doložkou vykonatelnosti).
Předpokladem realizace zástavního práva v dražbě a provedení dražby je
uzavření smlouvy o provedení dražby. Tuto smlouvu uzavírá s dražebníkem
zástavní věřitel nebo, jedná-li se o dražbu dobrovolnou, pak vlastník zástavy.
Smlouva musí obsahovat označení, o jakou dražbu se jedná, označení
navrhovatele, dražebníka a předmětu dražby, nejnižší podání, výši odměny
nebo způsob jejího určení (např. procentem) či ujednání o tom, že dražba byla
provedena bezúplatně.
U nedobrovolné dražby musí smlouva dále obsahovat i označení vlastníka
předmětu dražby, zástavce a dlužníka, důvod, pro který je navrhováno
provedení dražby nedobrovolné. Přílohou smlouvy musí být listiny dokládající
vykonatelnost pohledávky, listiny dokládající splatnost pohledávky zástavního
věřitele, listiny dokládající zajištění pohledávky k předmětu dražby a předchozí
písemné vyrozumění dlužníka a zástavce o zamýšleném výkonu navrhovatelova
práva včetně dokladu o jeho doručení. Tyto přílohy musí být v originále nebo
ve formě úředně ověřené kopie.
I v případě nedobrovolné dražby má vlastník nemovitosti možnost se bránit
proti neoprávněnému prodeji zástavy ve veřejné dražbě, a to žalobou na určení
nepřípustnosti prodeje zástavy proti zástavnímu věřiteli a dražebníkovi. Lhůta
k podání této žaloby je jeden měsíc ode dne doručení oznámení o veřejné
dražbě, nejpozději však 7 dní před zahájením nedobrovolné veřejné dražby.
Dražba v tomto případě může být provedena až po právní moci rozhodnutí
o žalobě na nepřípustnost prodeje zástavy, byla-li žaloba rozhodnutím soudu
zamítnuta. Aby nedocházelo k neoprávněným a neodůvodněným žalobám, má
soud již v průběhu řízení možnost na návrh zástavního věřitele vyzvat vlastníka
zástavy ke složení zálohy na náhradu škody, na kterou má zástavní věřitel
83
nárok, prokáže-li se, že žaloba k ochraně vlastníka nemovitosti byla zneužita
pouze k bezdůvodnému oddálení prodeje zástavy a vznikla-li oddálením dražby
zástavnímu věřiteli škoda.
Předpokladem nabytí vlastnického práva vydražitele k předmětu dražby je
řádné uhrazení ceny dosažené vydražením. Na vydražitele však přechází
vlastnické právo k předmětu dražby v okamžiku udělení příklepu a dražebník je
povinen vydražiteli vystavit písemné potvrzení o nabytí vlastnického práva,
které je rovněž jako nabývací titul vkládáno do katastru nemovitostí.
4.1.5.3.
Prodej zástavy výkonem rozhodnutí, tj. exekucí
Jedná se o klasický způsob realizace zástavy. Tento postup předpokládá, že
zástavní věřitel disponuje tzv. exekučním titulem – to je pravomocné
a vykonatelné rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu (popřípadě další exekuční
tituly uvedené v § 274 občanského soudního řádu).
Rozhodne-li se banka v rámci realizace zástavního práva postupovat tímto
způsobem, pak podá na dlužníka z hypotéčního úvěru žalobu u příslušného
soudu na zaplacení dlužné částky z hypotéčního úvěru včetně příslušenství.
V případě, že v uvedeném soudním řízení bude dlužníkovi rozhodnutím soudu
uložena povinnost zaplatit věřiteli, tj. oprávněné bance, peněžitou částku a toto
rozhodnutí nabude právní moci a vykonatelnosti, pak je banka na základě
tohoto soudního rozhodnutí, v případě, že dlužník dobrovolně neplní ve lhůtě
stanovené v tomto rozhodnutí, oprávněna podat návrh na nařízení exekuce
a pověření soudního exekutora (v případě soukromých soudních exekutorů)
nebo návrh na výkon soudního rozhodnutí (tj. realizace prostřednictvím
soudních vykonavatelů).
Předpokladem nařízení výkonu rozhodnutí je podání návrhu. Tento návrh
kromě obecných náležitostí musí obsahovat další speciální náležitosti. Při
návrhu na výkon rozhodnutí prodejem zástavy, kterou je věc nemovitá, je nutné
tuto nemovitost přesně specifikovat a doložit, že ten, proti komu návrh směřuje,
je vlastníkem zástavy, což je dokládáno výpisem z katastru nemovitostí.
Možnost realizace zástav výkonem rozhodnutí (exekucí) v případě, že
obligační dlužník je současně zástavcem, nečinila nikdy v soudní praxi potíže.
Věřitel se v nalézacím řízení domohl pravomocného a vykonatelného
rozhodnutí, a v případě, že dlužník dobrovolně nesplnil, podal návrh na výkon
rozhodnutí prodejem zástavy, případně dalších věcí patřících dlužníkovi.
Složitější situace nastává, pokud je zástavce osobou odlišnou od obligačního
(osobního) dlužníka. V tomto případě činil problém realizovat v exekuci prodej
zástavy, když exekuční titul zní na povinného coby obligačního dlužníka,
ale vlastníkem zástavy je osoba odlišná. V soudní praxi se tak objevovaly
84
žaloby proti zástavcům, kterými se zástavní věřitelé domáhali uložení
povinnosti „strpět“ nebo snášet prodej zástavy. Tím chtěl zástavní věřitel získat
titul k prodeji zástavy v exekuci. Nakonec se soudní judikatura sjednotila na
tom, že v nalézacím řízení je nutné pro získání exekučního titulu i proti zástavci
žalovat obligačního dlužníka i zástavce s tím, že i zástavci bude uložena
povinnost k peněžitému plnění, avšak pouze do výše obvyklé ceny zástavy.
Touto žalobou získá tedy zástavní věřitel v případě úspěchu ve sporu exekuční
titul proti obligačnímu dlužníkovi i proti zástavci. Závazek zástavce je však
limitován cenou zástavy, event. cenou, za kterou byla zástava vydražena. Pokud
tím nedojde k úplnému uspokojení pohledávky zástavního věřitele, může se
domáhat splnění vůči obligačnímu dlužníkovi exekucí i jiným způsobem –
např. přikázáním pohledávky z běžného či spořicího účtu, srážkami ze mzdy,
prodejem movitých věcí atd.
Zástava při výkonu rozhodnutí lze prodat pouze ve veřejné dražbě.
V exekučním řízení je zástavní věřitel chráněn i v případě, že zástava je
prodána na návrh jiného oprávněného, tedy jiného věřitele, který disponuje
exekučním titulem, nemá však svou pohledávku zajištěnou zástavním právem.
Pokud se tak stane, může zástavní věřitel přihlásit svou pohledávku k rozvrhu
výtěžku z prodeje nemovitosti a doložit svou pohledávku zákonem stanoveným
postupem. Podle § 337c občanského soudního řádu je zástavní věřitel při
rozvrhu rozdělované podstaty (tedy výtěžku z prodeje zástavy) uspokojen ve
III. skupině, tedy po uspokojení nákladů řízení vzniklých v souvislosti
s prováděním dražby a po uspokojení pohledávek z hypotéčních úvěrů
sloužících ke krytí jmenovité hodnoty hypotéčních zástavních listů. Je tedy
uspokojován ve stejné skupině jako oprávněný, na jehož návrh je vedena
exekuce, i když on sám návrh na exekuci nepodal. To platí i v případě, že
pohledávka zástavního věřitele nebyla ještě splatná, neboť dle § 337 odst. 3
občanského soudního řádu „nesplatné pohledávky zajištěné zástavním právem
se považují při rozvrhu za splatné“.
Pokud nelze uspokojit všechny pohledávky ve stejné skupině, uspokojí se
podle pořadí (event. mají-li všechny stejné pořadí, což v praxi je spíše
výjimkou). U zástavního práva je pro pořadí rozhodující den vzniku zástavního
práva. Je tedy patrné, že zajištění zástavním právem je pro zástavního věřitele
výhodné, neboť před ním mohou být kromě výše uvedených pohledávek I. a II.
skupiny uspokojeny pohledávky, u nichž byl výkon rozhodnutí navržen, event.
bylo k němu přistoupeno či byla podána přihláška věřitele před vznikem
zástavního práva. Pokud tedy zástavní právo vzniklo dříve, než byl zahájen
výkon rozhodnutí, má zástavní věřitel jistotu, že alespoň část jeho pohledávky
bude uspokojena.
Pokud jde o soud, který vede výkon rozhodnutí, je jím vždy věcně a místně
příslušný okresní soud, v jehož obvodu leží zastavená nemovitost.
85
V této souvislosti považuji za nutné zmínit se i o exekuci prováděné podle
zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekutorské činnosti
(exekuční řád). Podle tohoto zákona jsou oprávněni k provádění exekuce od
1. 9. 2001 soudní exekutoři, kteří byli soudem pověřeni výkonem exekuce.
Soudní exekutor je fyzickou osobou, která splňuje předpoklady stanovené tímto
zákonem a je státem pověřena exekutorským úřadem. Exekutor při výkonu své
činnosti má postavení veřejného činitele. Exekutora je oprávněn si vybrat přímo
oprávněný, neboť dle § 28 exekučního řádu „exekuci provede ten exekutor,
kterého v návrhu na provedení exekuce navrhne oprávněný a kterého soud
svým rozhodnutím pověří provedením exekuce. Úkony exekutora se považují
za úkony soudu.“ Návrh na nařízení exekuce oprávněný (tedy banka) podává
přímo u příslušného soudního exekutora. V návrhu musí být kromě jiného
určeno, který exekutor má být soudem pověřen provedením exekuce. Dále musí
být k návrhu připojen též exekuční titul, stejně jako u soudního výkonu
rozhodnutí.
Poté, co je exekutorovi doručeno usnesení soudu o nařízení exekuce a jeho
pověření k jejímu provedení, vydá exekutor exekuční příkaz, který má stejné
účinky jako nařízení výkonu rozhodnutí podle občanského soudního řádu.
4.1.6. Zánik zástavního práva a jeho výmaz z katastru nemovitostí
Zástavní právo převážně zaniká prodejem zástavy, tj. jeho realizací. Avšak
může zaniknout i v případě, není-li vykonáno. V tom případě zástavní právo dle
ustanovení § 170 občanského zákona sloužící k zajištění pohledávky
z hypotéčního úvěru může zaniknout:
•
Zánikem zajištěné pohledávky, ne však jejím promlčením, protože, jak jsem
již uvedla, zástavní právo se promlčuje až po promlčení jím zajištěné
pohledávky, navíc promlčením právo nezaniká, pouze se oslabuje.
Pohledávka, v tomto případě pohledávka z hypotéčního úvěru, může
zaniknout například splacením nebo písemnou dohodou o prominutí dluhu
ze smlouvy o hypotéčním úvěru (př. upuštění od vymáhání části úvěru,
sankcí, úroků z prodlení atd.).
•
Dohodou o narovnání – dohodou o narovnání si účastníci upravují práva
mezi nimi sporná a nesporná. Dosavadní závazek je dohodou nahrazen
závazkem novým, který vyplývá z narovnání.
•
Vzdáním se dluhu ze strany zástavního věřitele, tj. banky vůči dlužníkovi.
•
Zánikem zástavy – zástava musí přestat fakticky existovat, její zánik musí
být absolutní. Nestačí pouhé poškození.
86
•
Vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným právním
úkonem. Zákon pro toto vzdání se zástavního práva ze strany zástavního
věřitele stanovuje písemnou formu. V případě, že se věřitel vzdá zástavního
práva zajišťujícího jeho pohledávku, zanikne sice zajištění pohledávky, ale
ne pohledávka samotná.
•
Uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, pokud bylo zřízeno na dobu
určitou.
•
Složí-li zástavní dlužník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu
zástavy, nepožádal-li zástavní věřitel o doplnění zástavy. Cena zástavy se
určuje dohodou stran nebo na požádání některé ze stran nebo rozhodnutím
soudu znaleckým posudkem. Zákon stanoví, že složení ceny může provést
pouze zástavní dlužník nebo zástavce. Toto složení ceny zástavy nemůže
zástavní věřitel odmítnout, ale ani ho vyžadovat. Jde pouze o dobrovolný
projev vůle zástavce. Složení ceny zástavy zástavnímu věřiteli není ale
splněním dluhu. Jde pouze o nahrazení jedné zástavy zástavou jinou
v peněžité formě, které si může zástavní věřitel započíst jako peněžité
plnění na svoji zajišťovanou pohledávkou v případě, že jeho pohledávka
nebyla řádně a včas splněna.
•
Písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním
dlužníkem nebo zástavcem. Tato smlouva musí obsahovat popis zástavy
a popřípadě i pohledávku zajištěnou zástavním právem.
•
V případech stanovených zvláštními předpisy – tento způsob zániku
zástavního práva byl do občanského zákoníku doplněn novelou, zákonem
č. 317/2001 Sb. Zvláštním předpisem se rozumí například zákon
č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon.
V případě, že se jedná o věc nemovitou, má zástavní věřitel povinnost
poskytnout zástavci nezbytnou součinnost při výmazu zástavního práva
k nemovité věci z katastru nemovitostí. V případě, že zanikne zástavní právo
splacením pohledávky, je zástavní věřitel povinen vystavit dlužníkovi
tzv. kvitanci, tedy prohlášení o splacení pohledávky zajištění zástavním
právem. V případě zániku zástavního práva některým z dalších shora
uvedených způsobů se výmaz zástavního práva provede na základě listiny
deklarující jeho zánik. Zanikne-li tedy zástavní právo k nemovitostem, ke
kterým vzniklo na základě vkladu do katastru nemovitostí, provede se k témuž
dni výmaz (§ 171 odst. 1 občanského zákoníku).
87
4.2. Pojištění zástavy
Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje, je vinkulace pojištění
zastavované nemovitosti ve prospěch banky.
4.3. Životní a úvěrové pojištění
Banka někdy také může požadovat uzavření životního nebo úvěrového
pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka
může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient
nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta).
5. Daňové zvýhodnění hypotéčních úvěrů
Čerpání a splácení hypotéčního úvěru fyzickými osobami má výhodu
spočívající v umožnění daňového zvýhodnění, které upravuje ustanovení § 15
odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, kde je uvedeno, že
od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným
ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního
úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční
bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních
předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo
pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo
s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se
88
nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo
bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu prováděnou v rámci
podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu.
Bytovými potřebami pro účely tohoto zákona se rozumí výstavba bytového či
rodinného domu, popřípadě bytu nebo změna stavby, dále koupě pozemku,
pokud na něm bude postavena stavba rodinného či bytového domu, případně
bytu do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, koupě bytového domu,
rodinného domu, včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu, splacení
členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem
za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu
ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v užívání, vypořádání bezpodílového
spoluvlastnictví manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že
předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného
domu nebo bytového domu, úhrada za převod členských práv a povinností
družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti
s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, splacení úvěru nebo půjčky
použitých poplatníkem na financování bytových potřeb shora uvedených.
Použije-li se nebo používá-li se některá shora specifikovaná bytová potřeba
nebo její část k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo
k pronájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným
účelům uplatnit pouze v poměrné výši.
V případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby
je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich,
a to rovným dílem.
Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů
poplatníků v téže domácnosti, nesmí překročit 300.000 Kč. Při placení úroků
jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této
maximální částky za každý měsíc placení úroků.
6. Refinancování hypotéčního úvěru
Refinancování hypotéčního úvěru znamená splacení již existujícího
hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem s odlišnými, zpravidla
výhodnějšími úvěrovými podmínkami, které se přizpůsobí potřebám klienta.
Pro refinancování stávajícího hypotéčního úvěru se dlužníci rozhodují, neboť
u refinancování je možné ovlivnit parametry nového hypotečního úvěru,
a docílit tak výhodnější úrokové sazby a také dosáhnout delší doby splatnosti
hypotečního úvěru. Snížením úrokové sazby a prodloužením doby splatnosti
úvěru tak dlužník dosáhne nižších měsíčních splátek hypotéčního úvěru.
89
Refinancování hypotéčního úvěru je však bez sankcí možné pouze v době
uplynutí fixované úrokové sazby.
Refinancovat hypotéční úvěr je však přípustné i jinou formou než formou
vyplacení nového hypotéčního úvěru, a to například čerpáním řádného úvěru
nebo tzv. meziúvěru či překlenovacího úvěru u stavební spořitelny. Stavební
spořitelny v tomto ohledu vyžadují méně dokumentů a jejich úrokové sazby
patří obecně rovněž mezi nižší.
90
Vlastnictví a smlouva jako právní úkon dvou stran
Leo Zubek
V následujícím textu se budu zabývat nejčastějšími smlouvami týkajícími se
nemovitostí, s nimiž se může občan setkat. Zaměřím se kupní smlouvy a smlouvy
o užívání nemovitostí. Kurzívou jsou psány mé osobní názory na danou
problematiku. Těmito názory nepropaguji žádnou stranu či hnutí, natož pak
stranu či hnutí směřující k potlačování práv a svobod občanů.
Nejprve je třeba vymezit některé základní pojmy.
Nemovitost je věc, se kterou se lidově řečeno „nedá pohnout“, na rozdíl od
věcí movitých, které přemístit bez větších problémů lze. Samozřejmě existují
výjimky potvrzující pravidlo, např. stěhováni kostela ve městě Most před mnoha
lety. Kostel se ale přesunem nestal věcí movitou, protože byl následně zase
uložen na nové základy a nově zapsán do katastru nemovitostí. Čistě teoreticky
však byl po dobu transportu formálně věcí movitou, protože nebyl pevně spojen
se svými základy v zemi a tedy zemí jako takovou. Pro naše potřeby je však výše
uvedené zjednodušení použitelné.
Nemovitosti a jejich vlastnictví jsou zapsány a zakresleny v katastru
nemovitostí, který je pro určení vlastnictví (tedy, že je něco moje) rozhodující.
Důležité není to, co jste si domluvili se sousedem u piva a plácli si na to, ale to,
co je zapsané v katastru nemovitostí. Ten, kdo je zapsán v katastru nemovitostí,
je vlastník nemovitosti, někdy též majitel. S tímto pojetím má dnes určité
problémy například naše armáda, která chtěla a stále chce odprodat některé
bunkry pohraničního opevnění vybudovaného před 2. sv. válkou. Pevnosti totiž
byly postaveny, ale nebyly zapsány do katastru nemovitostí, což je pochopitelné,
agenti nepřítele by si pouze zašli na katastr, nechali si ukázat katastrální mapy
a vše by bylo vyzrazeno. Dnes však je potíž v tom, že tyto bunkry nejsou
v katastru nemovitostí zapsány a zakresleny do katastrálních map, a tudíž
právně neexistují. A co právně neexistuje, s tím nelze dělat právní úkony, tedy
prodávat.
Obecně se vlastnictví, tj. vlastnickému právu věnuje občanský zákoník
(zák. č. 40/1964 Sb.) ve svých paragrafech 123 až 128.
Nemovitosti se dále dělí na dvě základní skupiny: budovy a pozemky.
Většina informací v tomto textu je uplatnitelná na obě tyto skupiny, já se však
zaměřím především na budovy.
Majitel (vlastník nemovitosti) může se svým majetkem (nemovitostí)
nakládat, tedy prodat jej nebo pronajímat. K oběma těmto úkonům musí sepsat
písemnou smlouvu, čímž se dostáváme k hlavnímu tématu tohoto textu.
91
Kupní smlouva
Kupní smlouva zachycuje písemně vůli dvou stran (kupujícího
a prodávajícího) prodat/koupit nějakou nemovitost. Tato kupní smlouva se řídí
občanským zákoníkem (§ 588 až 626 zák. č. 40/1964 Sb.), který byl nedávno
zcela (a dle mého názoru nešťastně) změněn, ale k tomu se teprve dostaneme.
Ve své praxi se budete v drtivé většině setkávat se smlouvami dle § 588 až 600
občanského zákoníku – těm se zde budu krátce věnovat
Kupní smlouva musí obsahovat následující náležitosti:
•
•
•
kdo prodává, tj. přesné uvedení jména, příjmení, trvalého bydliště
a rodného čísla;
co prodává, tj. přesné uvedení nemovitosti – v případě budovy to bude
ulice, číslo popisné, číslo pozemku (parcelní číslo), na kterém se
budova nachází u budovy, v případě pozemku to bude číslo pozemku,
dále pak katastrální území a číslo listu vlastnictví (tzv. LV), což jsou
údaje z katastru nemovitostí, které slouží k jednoznačné identifikaci
nemovitosti;
a za kolik, tj. přesné uvedení kupní ceny.
Dále by měla kupní smlouva obsahovat upozornění na záležitosti, které
omezují nerušený výkon vlastnických práv, tedy věci, které kupujícímu něco
nařizují nebo zakazují. Jedná se především o věcná břemena a zástavy
nemovitosti. Neuvedení těchto záležitostí by sice nemělo za následek
automatickou neplatnost kupní smlouvy, ale kupující, který nebyl řádně
informován, by se jich mohl domáhat, a navíc pokud by bylo zamlčení těchto
údajů úmyslné, hrozilo by člověku, který toto zamlčel, trestní stíhání za podvod
dle § 250 trestního zákona.
S odkazem na výše uvedené dnes kupující velmi často vyžadují do kupní
smlouvy od prodávajícího prohlášení, že na něj není vyhlášena exekuce či proti
němu není veden majetkový soudní spor. Takovéto prohlášení je totiž jedinou,
i když slabou ochranou kupujícího před tím, že na prodávajícího je nebo bude
uvalena exekuce. Prodávajícímu, který takovéto prohlášení udělá, i když
prohlašované skutečnosti nejsou pravdivé, hrozí dle § 250 trestní stíhání pro
podvod s maximální sazbou 12 let.
Proč jsem výše uváděl, že se jedná o jedinou a slabou ochranu kupujícího?
Je to z důvodu platnosti § 42 písm. a) (odporovatelnost) občanského zákoníku,
který v podstatě říká, že veškeré právní úkony (tedy i prodej) můžou být
prohlášeny za neplatné, pokud prodávající někomu dluží, a to ve lhůtě až 3 let.
Kupující by tak nebyl vlastníkem, právní úkon (tj. prodej) by byl soudem
prohlášen za neplatný, ale neměl by ani peníze, které by sice mohl po
prodávajícím vymáhat, ale byl by v časové a důkazní tísni, a především domoci
92
se na takovémto člověku svých peněz je z vlastní praxe spíše teoretické. Jediné,
co nepoctivého prodávajícího může alespoň trochu odradit, je právě ono výše
uvedené trestní stíhání.
Když se vám podařilo bez nepříjemností něco koupit, popřípadě jinak nabýt
(dědictví, dar) a stal jste se vlastníkem nemovitosti (pro zjednodušení budeme
předpokládat nejčastější případ, tj. byt, pro dům, pozemek atd. platí obdobná
pravidla), můžete s ní začít nakládat.
Právní omezení majitele
Obecně platí, že vlastník nemovitosti má nemnoho práv, ale o to více
povinností. V podstatě existují dvě zásadní omezení a povinnosti: smluvní
a zákonné.
V našem případě jsou smluvní jednodušší a přehlednější, protože sice mají
podstatně větší volnost, takže se můžeme setkat při koupi chalupy či rodinného
domku např. s povinností chovat skot a drobné hospodářské zvířectvo
(upozorňuji, že se jednalo o reálný případ z Ostravska a nikoliv o samotu
v zemědělském kraji…), ale jsou zaevidovány v podobě věcného břemene
v katastru nemovitostí, takže se s nimi může každý seznámit, nebo jsou na
základě smlouvy, přičemž každou smlouvu je možno (v našem státě skoro
každou smlouvu, ale k tomu se dostaneme později) vypovědět.
Horší je to s omezeními zákonnými. Ta jsou částečně způsobena podstatou
věci a částečně dědictvím období komunismu. Problém těchto omezení je
v tom, že vyplývají ze zákona a jinde než v konkrétním zákoně se o nich
nedozvíte. To ovšem znamená odhadnout, jaký zákon by na danou situaci mohl
mít vliv, přečíst si jej, porozumět mu a správně jej aplikovat, což je v reálu
nemožné, protože s tím mají mnohdy problém i studované právníci.
V tomto případě jsme na tom hůře s pozemky, kde nám energetický zákon,
zákon o vodstvu a spousta dalších můžou ze zákona omezit užívání našeho
pozemku, protože např. na okraji vašeho pozemku vede vedení plynu
vybudované před 50 lety, majitel nikomu vybudování nepovolil, nicméně
potrubí tam je, chrání jej zákon a jeho ochranné pásmo vám nedovolí na svém
pozemku nic postavit… Obdobně to platí pro veškeré rozvody (vody, elektřiny,
kanalizace, meliorace, cesty atd.), a to přibližně do roku 1994 (jednotlivé
zákony se zde liší, vyjmenovávat lhůty pro každou eventualitu by však zabralo
nejméně 3 stránky a stejně by nebylo úplné). Po roce 1994 je situace již
o poznání přehlednější, protože správci sítí, komunikací atd. by již měli
s majiteli pozemku o všem jednat, vše by mělo být smluvně ošetřeno
a zpravidla i zapsáno v katastru nemovitostí.
93
Nejkomplikovanější je však situace bytů, a to především u jejich nájmů.
Zde totiž platí, že nájemník mající nájemní smlouvu je v podstatně lepší situaci
než vlastník bytu. Ukončit smlouvu či dokument nahrazující nájemní smlouvu
(toto bude rozebráno později) je velmi obtížné, ne-li nemožné, a to
i v případech, nebo především v případech, kdy jste nájemní smlouvu (či
cokoliv nahrazující nájemní smlouvu) vy nesepsali, nepodepsali a mnohdy ani
neviděli, přesto se jí vázáni a musíte ji dodržovat.
O co jde? Před rokem 1989 nebyly na užívání bytu sepisovány nájemní
smlouvy, ale byly vydávány tzv. dekrety, tj. dokumenty (většinou
jednostránkové) které říkají, že člověk XY může byt tam a tam užívat. Tyto
dokumenty (mnohdy datovány před rok 1970) jsou na základě občanského
zákoníku a na základě rozhodnutí soudních orgánů ČR stále platné a mají
charakter nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Po roce 1989 již byly sepisovány
nájemní smlouvy povětšinou na dobu neurčitou, a pro majitele platí tedy stejná
pravidla (povinnosti) jako pro výše zmíněné „dekrety“.
Změna vlastníka nemá na takovéto smlouvy žádný vliv, platí beze změny
dál… Nový vlastník pouze vstupuje do práv a povinností vlastníka předešlého.
Mnohdy se v praxi setkávám s tím, že si lidé koupí byt „s nájemníkem“ za
výhodnou cenu (třeba pro své děti) a mají představu, že když jsou teď majitelé,
tak dají nájemníkovi výpověď a vše bude vyřešeno. Tato představa je sice
obecně správná, ale pro Českou republiku a pravidla týkající se nemovitostí
(především bytů) od počátku chybná. Majitel má povinnost „strpět“ nájemníka
za podmínek, která měl nájemník u původního majitele. Toto by mělo být
zohledněno v prodejní ceně, která by neměla být vyšší než třetina tržní ceny
prázdného bytu, tedy bytu bez nájemníka.
Zde si dovolím malý dovětek: vysvětlit zahraničnímu partnerovi, že u nás
po koupi bytu nemůže dát nájemníkovi výpověď je velmi složité. Nejdříve tomu
vůbec nerozumí, potom tomu po velkém vysvětlování nevěří a následně
zkonstatuje, že „to tak přece být nemůže“, čímž se opět dostáváme na začátek.
Právní formy vlastnictví
Právním formám vlastnictví se obecně věnuje v § 123 až 128 zákon
č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Následující řádky budou věnovány tomu,
jakou formou může vlastník něco vlastnit. Nejjednodušší je, že nemovitost
prostě vlastníte vy osobně, v společném jmění manželů (SJM) nebo jako firma
(právnická osoba) a vaše jméno (případně jméno vašeho manžela/manželky či
název firmy) je zapsáno v katastru nemovitostí. Tato situace je natolik
jednoduchá, že se jí je zbytečné zabývat.
94
Družstevní vlastnictví
Dalším typem vlastnictví (především z minulého období) je velmi rozšířené
družstevní vlastnictví neboli tzv. „družstvo“. Tady je nejdůležitější si uvědomit
to, že družstevník není vlastník nemovitosti, ale vlastník, resp. spoluvlastník
právnické osoby, tj. družstva. Z hlediska vlastnictví nemovitosti se tedy jedná
o výše uvedený jednoduchý případ vlastnictví právnickou osobou. Složitější
v tomto případě je to, že si spousta družstevníků myslí, že byt, který užívají
(bydlí v něm, pronajímají ho), je jejich, což je představa od počátku chybná.
Majitelem je družstvo, které družstevník spoluvlastní. Vztah družstevníka
k nemovitosti je pak vztahem NÁJEMNÍM, který se řídí obecnými pravidly pro
nájem (někdy lehce a nepodstatně modifikovanými). Co z toho plyne?
Především nemůžete „svůj družstevní byt“ použít jako zástavu za úvěr, nejde na
něj vzít hypotéka (ano, vím, že jde – s tím, že byt bude nejpozději do 12 měsíců
převeden do osobního vlastnictví, což je již jiná forma vlastnictví, ke které se
dostaneme později, čili banka jen 12 měsíců počká na to, co chce, a nikoliv, že
by družstevní nemovitost šla zatížit hypotékou). Veškeré úpravy nemovitosti,
včetně dalšího případného pronajímání, musí být schváleny majitelem – tedy
družstvem – a nikoliv družstevníkem. Smlouva, na základě které družstevník se
souhlasem družstva-majitele dále nemovitost pronajímá, musí být podnájemní,
protože nájemní vztah, jak jsme si řekli výše, je mezi družstevníkem
a družstvem. Ne nepodstatné v tomto případě je rovněž to, že družstvo může za
určitých okolností nájemní smlouvu vypovědět a družstevník pak může být ze
„svého družstevního bytu“ zcela řádně a v souladu se zákonem vyklizen…
Družstevní vlastnictví má i drobná pozitiva. Při převodu družstevního bytu
neplatíte daň z převodu nemovitostí, protože převádíte jen družstevní podíl
(podíl v obchodní firmě) a nikoliv nemovitost.
Dle mého názoru však negativa nad pozitivy převažují a až na velmi
specifické situace je družstevní vlastnictví spíše překonanou formou vlastnictví.
A to zde nebudu rozebírat problematiku družstva jako takového, pro které platí
stejná pravidla jako pro právnickou osobu, tj. vedení účetnictví (po staru –
podvojného účetnictví, a to bez úlev), nutnost při každé rozsáhlejší změně řešit
notářský zápis (který není zadarmo) a hlavně v případě finančních problémů
družstva může družstevník o „svůj družstevní byt“ v rámci konkurzu či exekuce,
přijít, aniž by on osobně měl nějaké dluhy.
Podílové spoluvlastnictví
Podílové spoluvlastnictví je zajímavou formou vlastnictví, u které bych se
chtěl zastavit o něco déle a podrobněji ji rozebrat. Proč? Je to totiž forma
vlastnictví, která není zdánlivě až tolik rozšířena, úřady a především banky jí
moc nerozumí a „nemají ji rády“, přitom skýtá v tuto chvíli jednu obrovskou
95
výhodu. Pravidla pro ni jsou velmi jednoduchá a přehledná. Je to asi tím, že na
tuto formu vlastnictví stát a především naši zákonodárci tak trochu
pozapomněli a nezaplevelili tato pravidla svými „intelektuálními výtvory“
a právními zpřesněními, která nakonec situaci vždy jen zhorší…
Podílovému spoluvlastnictví se totiž věnuje pouze pár paragrafů
občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.), konkrétně § 137 až 142, přičemž
opravdu důležité jsou § 137 a 139 (a ono to – světe div se – stačí). Pojďme se
na uvedené paragrafy podívat podrobněji:
§ 137, odstavec 1: „Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí
na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.“,
tzn. podle toho, jak máme velký podíl na nemovitosti, tak tak moc můžeme
mluvit do toho, co se s ní bude dělat, ale zároveň za ni máme tak velkou
zodpovědnost.
§ 137, odstavec 2: „Není-li právním předpisem stanoveno jinak, jsou
podíly všech spoluvlastníků stejné.“ Aby byly podíly spoluvlastníku stejné, je
z mé praxe spíše méně obvyklé. Mnohem častěji jsou podíly „stanoveny jinak“.
A jak? Jak bylo někdy dříve dohodnuto nebo stanoveno. Jak velký je podíl, pak
najdete na výpisu z katastru nemovitostí, a to na pravé straně výpisu. Na levé
straně je vaše jméno, na pravé je u vašeho jména napsán zlomek (mnohdy to
bývá velmi „nepěkné“ číslo, ale není se třeba toho bát…), který určuje váš
podíl. A co to vlastně ten podíl je? Rozhodně to není nějaká konkrétní část
nemovitosti, kterou můžete zabrat jenom vy a této části neomezeně „vládnout“,
ale je to spíše vymezení toho, v jakém rozsahu k ostatním spoluvlastníkům se
na rozhodování a zodpovědnosti podílíte.
Tady je třeba vysvětlit i to, že vlastníte ideální podíl, tj. že vlastníte
pomyslnou a nikoliv reálnou (jak bylo naznačeno výše) část majetku a každé
jeho součásti. Např. u bytového domu se čtyřmi stejnými byty tedy formálně
nevlastníte svůj byt, ale ¼ domu a všech jeho součástí. To znamená, že
umyvadlo, ve kterém se každé ráno myjete, není celé vaše, ale jen z ¼, ale totéž
umyvadlo u souseda je také z ¼ vaše… Může se to zdát jako zcela katastrofická
situace, ale reálný stav není vůbec tak zlý. Věřím tomu, že spousta čtenářů při
důkladné kontrole svého majetku zjistí, že něco v podílu vlastní (např. 1/100
lesa v Bánovcích nad Bebravou), aniž by to tvořilo jakýkoliv problém.
Komplikovanější, ale ne neřešitelná situace nastane v případě, že budete
chtít část nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví, kterou užíváte, pronajmout.
Platí zde totiž nejdůležitější paragraf a odstavec týkající se podílového
spoluvlastnictví, a to:
§ 139 odstavec 2: „O hospodaření se společnou věcí rozhodují
spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů,
nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv
96
spoluvlastníka soud.“ Což přeloženo do neprávní češtiny znamená, že o tom, co
se bude s nemovitostí dít, rozhodne většina (podle velikosti podílů). Vrátíme-li
se k našemu příkladu s čtyřbytovým domem, tak pokud budete chtít pronajmout
byt, ve kterém jste doposud bydleli, někomu jinému, musí nájemní smlouvu (či
jakoukoliv jinou smlouvu na užívání bytu) podepsat kromě vás ještě dva vaši
sousedé, aby byla platná (to je ta nadpoloviční většina). Rovněž příjem (tedy
výnos z čistého nájmu) by měl být rozdělen mezi všechny spoluvlastníky, tedy
v našem hypotetickém případě na čtvrtiny. V praxi to takto však neprobíhá, vše
je vyřešeno ke spokojenosti všech a v souladu se zákonem smlouvou
podílových vlastníků. V této smlouvě se v jednoduchosti říká, že do „svého
bytu“ si můžete dát nájemníka, přičemž ostatní s tím souhlasí a peníze z tohoto
nájmu patří tedy zase jen vám. A takto jsou v této smlouvě vyřešeny veškeré
záležitosti, které je třeba vyřešit.
S podílovým vlastnictvím se můžeme setkat i jako součást jiných
vlastnictví, případně může vzniknout, aniž byste sami chtěli. Děje se tak
v případě rozvodů, kdy se ruší společné jmění manželů, a do doby, než jeden
druhého vyplatí, mají danou nemovitost (např. byt) v podílovém
spoluvlastnictví i když dům je ve vlastnictví osobním (bude vysvětleno dále).
Podobně jako rozvodem může vzniknout (a vzniká) podílové vlastnictví v rámci
dědického řízení. I v těchto případech platí vše, co zde již bylo uvedeno.
Jednu dosti výraznou komplikaci však tato forma vlastnictví má. Nejde
o problém věcný, ale o problém lidského faktoru. Největší výhodou této formy
vlastnictví je její volnost, což však ve spojení s úředníky v bankách a na
úřadech představuje problém. To je ten lidský faktor. Jestliže se totiž úředník
setká při vyřizování s touto formou vlastnictví, většinou prohlásí: „TO
NEJDE,“ i když to ve skutečnosti jde. Pro výše uvedenou volnost se tato forma
vlastnictví špatně vměstnává do kolonek, které si úředník může odškrtnout
§ 139 odstavec 3: „Jde-li o důležitou změnu společné věci, mohou
přehlasovaní spoluvlastníci žádat, aby o změně rozhodl soud.“ Tento odstavec
nám pak chrání přehlasovanou menšinu od excesů většiny (například, že
náklady na opravu zaplatí jen někteří – ta menšina – a většina nezaplatí nic).
Ještě jednu důležitou věc týkající se podílového spoluvlastnictví je třeba
zmínit, a to:
§ 140 týkající se prodeje: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají
spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117).
Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo
vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílu.“ Jestliže tedy chcete prodat svůj
podíl na nemovitosti, musíte ho nabídnout všem spoluvlastníkům (§ 602 až
606). Nabídka musí být písemná a musí obsahovat:
97
•
•
•
CO chcete prodat (přesnou specifikaci podílu tak jako v kupní
smlouvě),
ZA KOLIK chcete svůj podíl prodat (stanovení přesné částky),
a JAK MÁ BÝT PLATBA PROVEDENA (nejčastěji na jaký účet pod
jakým variabilním symbolem, nebo komu a kde má být hotovost
předána, zde ale upozorňuji na hotovostní limit 15.000 eur).
Ostatní spoluvlastníci pak mají 2 měsíce (§ 605) na to, aby platbu provedli.
Nelze však, jak to někdy prodávající dělají, udělat si tuto nabídku „do zásoby“.
V případě, že by se následně skutečná kupní cena lišila od té nabídkové, byla
by ona předkupní nabídka samozřejmě neplatná, tím pádem by mohla být
realizovaná kupní smlouva napadena.
Osobní vlastnictví
Osobní vlastnictví je dnes asi nejrozšířenější formou vlastnictví bytů,
věnuje se jí celý jeden samostatný zákon, a to zákon č. 72/1994 Sb.
novelizovaný zákonem č. 65/2002 Sb. ve znění zákona č. 171/2005 Sb.
Hlavní a podstatnou výhodou této formy vlastnictví bytů je to, že díky tzv.
prohlášení vlastníků jednotek, dokumentu, který je evidován na katastru
nemovitostí, je obytný dům rozdělen na bytové jednotky (byty) a společné
prostory (schodiště, půda, chodby, atd.). Tyto bytové jednotky (byty) se pak
„chovají“ jako samostatné nemovitosti, lze je tedy bez omezení prodávat,
pronajímat, ručit s nimi za úvěr, brát na ně hypotéku apod. Vlastník této
jednotky pak má práva a povinnosti k výše uvedeným společným prostorám.
Pravidla pro chod celého domu určuje jednak výše uvedený zákon, jednak
prohlášení vlastníka. V praxi se pak velmi blíží chodu domu v podílovém
spoluvlastnictví. Nebo spíš blížil, a to bez negativních záležitostí podílového
spoluvlastnictví. To vše platilo do roku 2002 (viz novelizace zákona č. 72/1994
Sb.), kdy naši zákonodárci ve své „neskonalé moudrosti“ usoudili, že tato
forma vlastnictví skýtá samé výhody, funguje nějak moc hladce a že ji je třeba
podchytit a kontrolovat. Byla tudíž zavedena povinnost zřídit a registrovat
zvláštní právnickou osobu (do této doby, tj. do roku 2002, tato možnost sice
existovala, ale pouze jako možnost dobrovolná), tzv. společenství vlastníků
jednotek, a to samozřejmě se všemi povinnostmi platícími pro právnické osoby
(tedy notáře na registraci, vedení účetnictví atd.), což sice není nepřekonatelný
problém, jen obnáší více papírů a stojí více peněz. Pro ty, kteří tvrdí, že zřízení
společenství vlastníků bylo nutné a že bez něj by to nešlo, chci jen říci, že do
doby, než byl vznik společenství nařízen (tzn. byl jen dobrovolný), tak ze stovek
domů, které spravuji a jsou v osobním vlastnictví, neměl společenství zřízen ani
jeden, přičemž nikomu to nechybělo, takže ono to s tou nezbytností asi nebylo
98
tak horké. V současnosti je chod osobního vlastnictví dosti svázán stanovami
společenství vlastníků jednotek. Tato právnická osoba má v našem právu
celkem zvláštní postavení. V obchodním zákoníku o ní není ani zmínka, jako
jediná vzniká ze zákona a ne registrací (takže se může stát, že aniž jste cokoliv
vy nebo váš soused pro to udělal, jste ve statutárním orgánu společenství.
Společenství rovněž nic nevlastní – je to de-facto prázdná skořápka, která nesmí
vyvíjet žádnou jinou činnost než starat se o konkrétní nemovitost.
Vzniklé a registrované společenství vlastníků jednotek (má přiděleno
identifikační číslo, tj. IČ) je pak vítaným partnerem všech institucí a bank.
Členství ve společenství se vlastník jednotky nemůže vzdát, protože je
důsledně vázáno na vlastnictví. Členem společenství přestáváte být ve chvíli,
kdy přestanete být vlastníkem, tedy kdy prodáte (darujete, atd.) svou jednotku,
a v tu chvíli se stává členem společenství ten, kdo jednotku po vás nabyl
(koupil, zdědil, atd.) se všemi právy a povinnostmi.
99
Formy „nájmů“
Smluvnímu právu užívat nějaký prostor (nejčastěji byt) se obecně říká
nájem a myslí se tím nájemní smlouva, mnohdy se však o nájemní smlouvu
nejedná. Smlouvy o užívání nějakého prostoru (v našem případě budeme brát
byt, protože u bytů je situace nejkomplikovanější) lze rozdělit podle mnoha
hledisek. Pro naše potřeby je nejlépe rozdělit smlouvy dle ochrany uživatele,
tedy „nájemníka“.
Nájem nebytového prostoru
Nájmu nebytových prostor se budeme věnovat jen velmi krátce, v zásadě
totiž platí, že nebytové prostory jsou pronajaty na základě nájemní smlouvy
(jiné případy jsou velmi, ale velmi neobvyklé). Nájem u nebytových prostor
totiž není tolik svázán jako u bytů (zák. č. 116/1990 Sb.), výpověď je možná
bez udání důvodu a není zde již ochrana nájemníka (domovní svoboda), rovněž
na rozdíl od bytů platí to, co je napsáno ve smlouvě, tedy dohodnuté podmínky
a pravidla. Řešení závažných a nepřekonatelných rozporů lze v mimořádných
případech řešit (opět na rozdíl od bytů) ukončením smlouvy, tj. výpovědí.
Nájem bytu
Pod tímto termínem se v podstatě mohou schovávat 4 druhy smluv. Jde
tedy o smlouvy:
•
•
•
•
NÁJEMNÍ
PODNÁJEMNÍ
UBYTOVACÍ
SMLOUVY O POSKYTNUTÍ PŘÍSTŘEŠÍ
Co tedy každá z těchto smluv znamená? Začneme smlouvou nájemní.
Nájemní smlouva
Mělo by se jednat o smlouvu nejběžnější a nejpoužívanější, ale v dnešní
době tomu není zcela tak. Na vině je platný občanský zákoník (zák. č. 40/1964
Sb.) a nově schválený situaci nevylepší, spíše naopak. Zde si neodpustím osobní
komentář nově schváleného občanského zákoníku. Nevím jak v jiných jeho
částech, těmi jsem se zatím „neprokousal“, ale v otázce nájmů bytů nejen že nic
nového nepřináší (tedy krom zcela změněného názvosloví), nic neřeší ani
nezpřesňuje, ale vrací nás někde do roku 1999 až 2000, všechny úpravy
provedené v posledním období tam prostě nejsou. Z nového občanského
zákoníku „čpí“ to, že byl vytvořen tak před dvanácti lety a uložen do šuplíku.
100
Teď byl ze šuplíku vytažen, všechny změny za posledních 12 let byly
„zapomenuty“ (kdo by také namáhal se zapracováváním schválených změn),
zákon schválen. Kde vězí největší problém občanského zákoníku (lhostejno
jestli nového nebo starého)? Jde především o nevyváženost postavení
smluvních stran. Na majitele je na jedné straně naložena spousta povinností, na
druhé straně (až na jednu výjimku) žádná práva. Tou výjimkou je, že při dluzích
za nájem mohou majitelé účtovat poplatek z prodlení (u všech jiných dluhů se
účtuje úrok z prodlení). Poplatek z prodlení dělá 2,5 promile z dlužné částky
denně. Za rok to tedy udělá 91,25 % z dlužné částky. Problém je, že než se
podaří takovéhoto dlužníka vyklidit z bytu, trvá to cca 2–3 roky a dluh se
vyšplhá nad 100.000 Kč. Dlužná částka pak nepředstavuje jen peníze, které
majitel nedostal za nájem, ale i peníze za služby (voda, topení…), které musí
uhradit majitel dodavatelům (majitel je totiž za úhradu zodpovědný). Majitel
tedy nejen že peníze za tyto služby nedostal, ale navíc je musí zaplatit ze svého.
Bývalý nájemník se pak většinou beze stopy ztratí a občanskoprávní žalobu na
dluhy je pak velmi obtížné doručit. Pokud se to povede, tak díky poplatku
z prodlení sice máte z dluhu 100.000 Kč nárok na jeho dvoj- až trojnásobek, ale
pouze v rozsudku. Případy, kdy se majiteli podařilo vymoci všechny své peníze
včetně penalizace, tj. poplatku z prodlení, bych za cca 15 let dokázal spočítat na
prstech jedné ruky.
Podívejme se teď na povinnosti majitele. Tou první a zcela zásadní je to, že
výpověď lze dát pouze s přivolením soudu. I když však máte rozsudek od soudu
s nabytím právní moci, či uplynutí výpovědní doby v případě hrubého
porušování smluvních povinností, nemůžete nájemníka (v tomto případě již
pouze bydlícího) vyklidit. Rozsudkem či výpovědí totiž nájemník ztratil
nájemní právo, ale stále má právo bydlet, a vy jej tudíž nemůžete stále vyklidit.
Zdá se vám divné, že i přes pravomocný rozsudek soudu, že bývalý nájemník
porušil smlouvu a „nemá v bytě co dělat“, nemůžete byt vyklidit? Je to fakt,
s nímž se musíte smířit. Pokud tedy budete chtít mít byt prázdný a bývalý
nájemník (teď již jen bydlící) se sám dobrovolně nevystěhuje (což je jev dosti
neobvyklý), musíte podat tzv. žalobu na vyklizení, což je klasická
občanskoprávní žaloba, ve které se domáháte, aby bydlící opustil váš byt. Tato
procedurální záležitost sice není složitá, ale naše soudy nejsou nejrychlejší,
tzn. první stání je tak po půl roce, když budete mít štěstí, do roku od podání
budete mít v ruce rozsudek o vyklizení. S tímto rozsudkem se pak můžete
obrátit na exekutora, aby provedl úkon, tedy vyklizení. To je však rovněž
časově a i finančně náročné a poté, co vám bývalý nájemník již třeba druhý rok
neplatí, již ani vy nemáte peněz nazbyt.
Oproti majiteli může dát nájemník výpověď bez udání důvodu s klasickou
3měsíční výpovědní lhůtou, která počíná běžet, jak je v těchto případech
obvyklé i u jiných smluv, prvním dnem následujícího měsíce po doručení
101
výpovědi (např. dopis s výpovědí obdržíte 20. dubna, výpovědní lhůta začíná
běžet 1. května a končí 31. července).
Další pro majitele ne úplně příznivou věcí ohledně nájemní smlouvy je to,
že dle zvláštních ustanovení § 685 až 716 občanského zákoníku (zák.
č. 40/1964 Sb.) v podstatě platí to, že je-li ve smlouvě dohodnuto něco jinak,
než říká zákon, tak je to od počátku neplatné, byť s tím obě smluvní strany
souhlasily.
Důležité pro obě smluvní strany je to, že nájemní smlouva musí mít
písemnou formu a musí obsahovat „označení předmětu a rozsah užívání, výši
nájemného a výši úhrad za plnění spojená s užíváním bytu“ (§ 686). Z vlastní
praxe však musí zkonstatovat, že třeba orgány činné v trestním řízení toto
nerespektují…
Situace, kdy je nájemník takřka neomezeným pánem bytu a majitel může
pouze přihlížet, jsou již natolik známé a pro potřeby tohoto textu nejsou
rozhodující, ale pro dokreslení upozorňuji, že „dědění“ nájmu, či přihlašování si
nájemníkem nových osob k trvalému pobytu bez omezení (které je v současně
platném znění zákona rozumně omezeno) se nám v novém občanském zákoníku
vrátí.
Na základě všech výše uvedených skutečností je zřejmé, že pokud mají
majitelé možnost se této smlouvě vyhnout, tzn. především u nově
podepisovaných smluv, snaží se nájemní smlouvě vyhnout, pokud je to jen
trochu možné. S příchodem platnosti nového občanského zákoníku se situace
příliš nezmění, dle mého názoru se spíše zhorší.
Má majitel tedy nějakou jinou možnost? Pro všechny typy smluv, o kterých
se budeme dále bavit, platí, že zde neplatí zvláštní ustanovení občanského
zákoníku o nájmu bytů (§ 685 až 716), platí tedy to, co je dohodnuto a sepsáno
ve smlouvě, a to včetně výpovědi, která již není nutná s přivolením soudu.
Smlouva podnájemní
Tato smlouva má pro majitele zdánlivě všechny výhody. Tento typ
smlouvy je všeobecně známý, a proto není nájemníky vnímán negativně. Co je
dohodnuto a sepsáno, platí, není zde institut ochrany nájemníka, tzv. domovní
svoboda.
Tento typ smlouvy je ovšem bez obtíží použitelný pouze pro družstevníky
(viz výše) či pro případ, že nájemník „podnajme“ se souhlasem majitele část
bytu – třeba jeden pokoj. V zásadě se ale vždy jedná o smlouvu mezi
nájemníkem a podnájemníkem. Použít tuto smlouvu v přímém vztahu mezi
majitelem a podnájemníkem by bylo právně velmi lehce zpochybnitelné
102
a dokážu odhadnout, že soud by v tomto případě zkonstatoval, že ač je smlouva
podnájemní, má jasný charakter smlouvy nájemní a za takovou by ji označil,
včetně všech důsledků z toho plynoucích (jako zrušení ustanovení, která nejsou
v souladu s § 685 až 716.
Majitel sice může použít tuto smlouvu, když využije nájemníka, který by
v bytě nikdy nebydlel, ale byl by jen použit pro „legalizaci“ použití této
smlouvy, má to však svá úskalí. Předně vy jako majitel vydáte nájemní smlouvu
(což je přesně to, čemu jste se chtěl vyhnout), a i když je to osoba, které
důvěřujete, je to krok, který má svá rizika. Celý smluvní vztah je značně
těžkopádný, vše totiž musíte formálně řešit s nájemníkem, který vše dále předá
podnájemníkovi. V neposlední řadě lze i tento smluvní vztah zpochybnit, a to
s totožnými důsledky jako u příkladu uvedeného v předchozím odstavci.
Prokazování na straně žalobce (toho, kdo zpochybňuje) je sice složitější než
v předchozím případě, ale prokázat to možné je.
Z výše uvedeného vyplývá, že tuto smlouvu pro vztah mezi majitelem
a uživatelem bytu doporučit nemohu.
Smlouva ubytovací
Tato smlouva je z hlediska občanského zákoníku pro vztah mezi majitelem
a uživatelem bytu podstatně vhodnější. Platí pro ni všechny výhody pro
majitele, které jsou uvedeny u smlouvy podnájemní, tzn. to, co je dohodnuto
a sepsáno, platí a k ukončení smluvního vztahu není potřeba soudní řízení.
I zde však narazíme na komplikace, a to dosti vážné. Ubytování má
de facto charakter „hotelu“, ubytovaný tedy požívá ochrany domovní svobody
stejně jako u nájemní smlouvy. Řada měst a obcí pak vybírá poplatek za
ubytování, tedy za poplatek za lůžko a den. Tato platba je (dle atraktivnosti
obce) v řádech korun až desítek korun a je určena k „zdanění“ hotelů, nicméně
vzhledem k charakteru smlouvy je zde nebezpečí, že by obec mohla platbu
požadovat.
Z výše uvedeného vyplývá, že tento typ smlouvy je pro vztah mezi
majitelem a uživatelem bytu vcelku vhodný, ale ostatní okolnosti jej
problematizují.
Smlouva o poskytnutí přístřeší
Tato smlouva je dle mého názoru a vzhledem k platné legislativě pro
majitele asi nejvhodnější. Smlouva o poskytnutí přístřeší může být použita
k pronajmutí např. jedné místnosti v bytě, či dokonce pouze „postele“ v této
místnosti. Z toho vyplývá, že uživatel nepožívá domovní svobody. Pro tento typ
103
smlouvy je rovněž důležité, že platí to, co je napsáno ve smlouvě bez zásahů
občanského zákoníku, které jsou u smluv nájemních.
Jelikož se ve své podstatě jedná o smlouvy ke krátkodobému řešení bytové
situace, je obvyklé, že tyto smlouvy mají výpovědní lhůtu místo 3 měsíců pouze
1 měsíc, a to pro obě smluvní strany. Smlouvy o poskytnutí přístřeší jsou
rovněž takřka výhradně dávány na dobu určitou. Doba, na kterou je smlouva
sepsána, tj. doba užívání přístřeší, jen velmi zřídka překračuje 1 rok. Nejčastěji
se pohybuje někde mezi 3 až 6 měsíci. Tuto smlouvu rozhodně nedoporučuji
sepisovat na dobu neurčitou, protože by se tím mohl zpochybnit celkový
charakter této smlouvy a v případném soudním řízení by mohlo být rozhodnuto,
že se jedná o smlouvu nájemní (viz výše).
Nevýhodou této smlouvy je především její menší rozšířenost, a tedy
i obecná známost, tzn. budoucí uživatel k ní přistupuje od počátku s nedůvěrou.
Je-li vše řádně dohodnuto ve smlouvě, rozhodně se není čeho bát.
Objektivní komplikace u této smlouvy vyplývá pro uživatele přístřeší, který
pobírá nějaký druh dávky či státního příspěvku. Na tento druh smlouvy je totiž
komplikovanější získat trvalé bydliště. Je zde totiž nutná spolupráce
s majitelem (což si ale nemyslím, že je špatně). Za předpokladu, že s tím majitel
souhlasí, je to realizovatelné (upozorňuji však na nebezpečí zpochybnění
charakteru smlouvy o přístřeší na základě trvalého bydliště, čímž by rázem
získala charakter nájemní smlouvy).
Ukončení smlouvy – výpověď
První možností ukončení jakékoliv smlouvy je dohoda obou smluvních
stran. Tato varianta je zcela jasná a uvádím ji zde jen pro přehled.
Druhou možností je výpověď. Nejkomplikovanější je výpověď
u nájemních smluv. Výpověď u všech ostatních výše uvedených smluv je pak
za podmínek uvedených ve smlouvě. Nejčastěji bývají výpovědní podmínky
pro obě smluvní strany stejné, tj. bez udání důvodu s 3měsíční výpovědní
lhůtou. Někdy bývá výpovědní lhůta kratší (třeba 1 měsíc či ještě kratší, ale to
za určitých podmínek, např. neplacením za užívání bytu či prostoru). Většinou
je stanoveno, že výpověď musí být písemná, obvykle jsou stanovena pravidla
pro uznání, že byla výpověď doručena (nejde tedy jen o fyzické převzetí, ale
i pouhá možnost vyzvednutí si dopisu s výpovědí je považována dle smlouvy za
doručení).
Pokud by ve smlouvě nebyly uvedeny podmínky ukončení smlouvy –
výpovědi (což bych považoval za zásadní nedostatek jakékoliv smlouvy), je
možné vycházet z obecně daných pravidel a zvyklostí v místě a čase, výpovědní
lhůta by byla tedy 3měsíční.
104
Součástí ustanovení o ukončení smlouvy obvykle bývají i podmínky
předání užívaného prostoru-bytu, tedy v jakém stavu má být předán a jakým
způsobem. Většinou se o tom vytvoří písemný zápis (protokol o předání).
V případě, že výpovědní lhůta vypršela, a uživatel prostoru byt neopustil
a stále jej užívá, je nutné, přistoupit k občanskoprávní žalobě na vyklizení
bytu-prostoru. Ta se podává u místně příslušného soudu, který nařídí (většinou
tak do půl roku, ale někdy i později) hlavní jednání. Na toto jednání se většinou
žalovaná strana nedostaví, což situaci o něco zjednoduší, protože můžete
požádat o vydání rozsudku pro zmeškání. V případě, že se žalovaný dostaví, nic
zásadního se nezmění, jen se řízení před soudem o něco protáhne (čtou se
důkazy, provádí se výslech případných svědků). Po vydání rozsudku (za
předpokladu, že nedojde k odvolání) nabyde tento rozsudek právní moci. Pokud
se ani po nabytí právní moci žalovaný (bývalý nájemník) nevystěhuje, je nutné
přistoupit k exekučnímu řízení.
Využití „státních“ exekutorů je samozřejmě možné, ale dle mé osobní
zkušenosti značně neefektivní a zdlouhavé. Mnohem efektivnější je v tomto
případě využít soukromého exekutora.
Na tomto místě trochu odbočím a zaměřím se na exekuce a exekutory.
Zdánlivě s probíraným tématem nesouvisí, ale jsou to mnohdy jen exekutoři,
kteří jsou schopni všechny výše uvedené smlouvy, dohody a ujednání vymoci
a zajistit jejich plnění. Koho daná problematika nezajímá, může tuto část textu
přeskočit.
Rozhodně nechci touto cestou naskočit na módní vlnu kritiky exekutorů, že
to jsou ti „zlí“, kteří něco rozhodli a ožebračují lidi, kteří nic o dluhu nevěděli.
Předně je třeba si uvědomit, že exekutor je úředník s velkými pravomocemi, ale
nemůže rozhodnout o podstatě sporu! Proto mě překvapuje u mediálních kauz,
ke kterým se vyjadřují i právně vzdělaní lidé, že kritizují exekutora, že zabavuje
20.000 Kč, když původní dluh byl 100 Kč. Exekutor to ale nerozhodl a ani
nemohl rozhodnout. Rozhodl přece nezávislý soud, jehož pravomocné
rozhodnutí musíme všichni respektovat. Takže jestli je zde někdo necitlivý
a asociální, jak mnohdy kritici zazlívají exekutorům, tak to nemohou být
exekutoři, kteří jen vykonávají, ale ten, kdo rozhodl, tedy soud! Pokud jde
o náklady řízení, které jsou mnohdy opravdu velmi vysoké, obzvláště
v případě nízkých vymáhaných částek, jsou vypočítány na základě platných
vyhlášek vydaných příslušným ministerstvem a hlavně potvrzeny (opět)
nezávislým soudem! Na dokreslení celé záležitosti nedávno ministr příslušného
resortu vysoké náklady velmi kritizoval a rozhodl o snížení odměn exekutorům
a advokátům v příslušné vyhlášce s tím, že tak ulehčí dlužníkům. To je možná
a snad i chvályhodná iniciativa, kdyby zároveň nebyly zvýšeny všechny soudní
poplatky, které se přeci taky do nákladů započítávají a exekuovaný je nakonec
musí také zaplatit.
105
Pokud jde o to, že dlužník „nevěděl, že dluží“ a je překvapen, že mu
exekutor bouchá na dveře, tak schválně počítejme, kolikrát se snaží celá
mašinérie doručit dopis s informací o tom, že je nějaký problém... Nepočítám
snahy věřitele o kontakt, ty jsou z mé zkušenosti obvyklé, časté a neúspěšné, ale
uznávám, že v některých případech nemusí nastat, a protože je zákon zatím
nevyžaduje, nebudu je ani já počítat.
Na základě podání věřitele dluhu k vymáhání u soudu je vyhotoven tzv.
platební rozkaz, který je dlužníkovi zaslán soudem (1.). Vzhledem k tomu, že
v drtivé většině případů není tento dopis vyzvednut, je nařízeno hlavní líčení, ke
kterému jsou všem stranám sporu (tedy i dlužníkovi) zaslány pozvánky na toto
jednání (2.). Po proběhnutém soudním řízení je vyhotoven rozsudek, který je
rovněž všem stranám sporu zaslán. Jestliže se nikdo neodvolá, nabývá rozsudek
právní moci a teprve nyní je možné oslovit exekutora, ať koná. Po sepsání
smlouvy s exekutorem, exekutor žádá soud o „potvrzení“, jakmile soud
rozhodne (lhůta na rozhodnutí soudu je zde 14denní a ještě se mi nestalo, že by
soud tuto lhůtu dodržel), může exekutor začít konat, o čemž vyrozumí všechny
účastníky (3.). O jednotlivých úkonech (např. exekuci peněz na účtu,
zablokování nemovitosti na katastru atd.) rovněž vyhotoví exekutor dopis, který
zašle všem účastníkům řízení (4.). Exekuovaný dlužník tedy minimálně 4krát
obdrží doporučený dopis (většinou je to vícekrát) o tom, že má problém a že by
bylo dobré jej řešit! Nevím, ale můj osobní názor je, že je to celkem dost.
Exekutoři mají v celém právním systému svou nezastupitelnou úlohu
a stejně jako se říká o novinářích, že jsou hlídacími psy demokracie, jsou
exekutoři hlídacími psy korektních právních a smluvních vztahů. Tyto řádky
jsem psal nejen jako nástin problematiky exekucí, které jsou mnohdy v médiích
překrucovány, ale také jako jakési poděkování majitelů nemovitostí exekutorům
za jejich práci, protože exekutor je jednou z mála institucí, z níž mají nepoctiví
nájemníci respekt. Bez jejich práce by bylo pronajímání jakékoliv nemovitosti
ještě větší loterií, než je…
Platnost nájemní smlouvy, doba určitá a doba neurčitá
Existují pouze dvě možnosti stanovení lhůty platnosti smlouvy. S lhůtou
neurčitou se setkáme především u starších smluv či různých dekretů o přidělení
bytu. Není-li ve smlouvě uvedeno jinak, má se za to, že se jedná o smlouvu na
dobu neurčitou.
V dnešní době se u nových smluv setkáváme v drtivé většině se lhůtami
platnosti na dobu určitou, a to nejčastěji na 3, 6 a 12 měsíců. Vím, že mnozí
nájemníci to považují v lepším případě za „nekorektní“, ale smlouva na dobu
určitou je pro majitele jednou z mála možností jak si při problémech
s nájemníkem o něco zkrátit (a tedy zlevnit) celé soudní řízení. A věřte mi, ještě
106
jsem nezažil majitele, který by měl slušného nájemníka, který mu platí obvyklý
(neregulovaný) nájem, aby se tento majitel zdráhal sepsat s tímto nájemníkem
smlouvu na další období. Takovíto majitelé jsou snad v představách členů
kdovíjakých spolků na ochranu kdovíkoho, ale já jsem takového majitele za
celých 15 let, co se o nemovitosti starám, nepotkal. Možná jsem měl štěstí...
Literatura:
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění
107
Zánik nájmu bytu dle § 710 občanského zákoníku
Roman Vicherek
Nájem bytu, tak jak je pojímán právní úpravou ČR promítnutou do
občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb., dále jen ObčZ), je koncipován
jako nájem chráněný, a to především s ohledem na svůj sociálního aspekt,
neboť slouží k zabezpečení jedné ze základních potřeb člověka, tedy potřeby
bydlení. Tato základní potřeba je jako právo upravená v řadě mezinárodních
smluv, v tomto směru je možné zmínit Mezinárodní pakt o hospodářských,
sociálních a kulturních právech7, Evropskou sociální chartu8. Obdobně lze
shledat argumentaci pro chráněný právní vztah i v judikatuře Ústavního soudu
ČR, kdy poukazuje především na rozhodnutí pod spisovou značkou
IV. ÚS 524/2003, kde je konstatováno, že české nájemní právo k bytům je
postaveno na výrazné ochraně nájemce. Právní postavení nájemce
a pronajímatele bylo možné považovat za nevyvážené, což vedlo k řadě
vyhrůžek Sdružení majitelů domů, že se obrátí na Evropský soud pro lidská
práva. V důsledku novelizace ObčZ zákonem č. 107/2006 Sb. však v této
politice ochrany nájemníka došlo k podstatným změnám, které přinesly do
nájmu bytu jednoznačné posílení právního postavení pronajímatele, a to
i v případě zániku nájmu bytu. Právě toto téma bych rád rozvedl v následujícím
textu, neboť právě zánik nájmu bytu představuje jeden z nejcitelnějších zásahů
do života občanů, v případě, že uspokojování jejich potřeb bydlení je prováděno
formou nájemního bydlení.
Úvodní východiska
K zániku nájmu bytu může dojít na základě různých právně relevantních
skutečností. Ty nejvýznamnější jsou zmíněny v § 710 ObčZ, který
vyjmenovává čtyři způsoby zániku nájmu bytu (dohodou, výpovědí, uplynutím
doby a ukončením výkonu prací pro pronajímatele). Nelze ovšem zůstat pouze
u tohoto ustanovení, jiné způsoby zániku nájmu bytu lze nalézt v rámci zbylých
speciálních ustanovení o nájemních vztazích (§ 673 až 716 ObčZ) a také
7
Čl. 11 Právo na přiměřenou životní úroveň: (1) Státy, smluvní strany Paktu, uznávají právo
každého jednotlivce na přiměřenou životní úroveň pro něj a jeho rodinu, zahrnujíc v to
dostatečnou výživu, šatstvo a byt, a na neustálé zlepšování životních podmínek. Smluvní strany
podniknou odpovídající kroky, aby zajistily uskutečnění tohoto práva, uznávajíce pro dosažení
tohoto cíle zásadní důležitost mezinárodní spolupráce, založené na svobodném souhlasu.
8
Čl. 16 se hovoří o právu rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu, jež zahrnuje, pro
zajištění potřebných podmínek k plnému rozvoji rodiny, závazek smluvních stran podporovat
ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života, mj. i poskytováním bydlení pro
rodiny.
108
v rámci obecných ustanovení o zániku závazků (§ 559 až 587 ObčZ). Právní
teorie dělí zánik nájmu bytu do dvou skupin.
Prvá skupina nazvaná absolutní zánik nájmu bytu představuje zánik
předmětného vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, tzn. nájem bytu
nepřechází na nikoho dalšího a stává se právně volným. Novela občanského
zákoníku provedená zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování
nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., vnesla do naší právní
úpravy nové členění absolutních zániků nájmu bytu v důsledku právního úkonu,
když rozdělila výpovědní důvody, pro které je pronajímatel oprávněn dát
nájemci výpověď z nájmu bytu, na dvě skupiny. První podskupinu tvoří
výpovědní důvody, při kterých se nájemce provinil svým chováním vůči
pronajímateli. V těchto případech nemusí pronajímatel podávat žalobu na
přivolení k výpovědi z nájmu bytu k soudu. K absolutním zánikům nájmu patří
dohoda, uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, výpověď, ukončení
výkonu práce pro pronajímatele, zničení bytu (nemožnost plnění), smrt nájemce
bez přechodu nájmu bytu, odstoupení od smlouvy, narovnání, splynutí osob
nájemce a pronajímatele, soudní rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu.
Druhou podskupinu pak tvoří výpovědní důvody, které nájemce svým
chováním nijak nezapříčinil – k této výpovědi zůstala povinnost pro
pronajímatele vyčkat na vyjádření soudu, zda k výpovědi vysloví souhlas.
S ohledem na skutečnost, že důvody absolutního zániku nájmu bytu (tj. zničení
bytu /nemožnost plnění/, smrt nájemce bez přechodu nájmu bytu, odstoupení od
smlouvy, narovnání, splynutí osob nájemce a pronajímatele, soudní rozhodnutí
o zrušení práva společného nájmu) jsou obecnými důvody pro zánik nájemních
vztahů, nebudeme se jim dále v tomto textu věnovat.
Druhá skupina s názvem relativní zánik nájmu bytu charakterizuje
situace, kdy sice zaniká nájem bytu mezi pronajímatelem a nájemcem, avšak
práva a povinnosti z nájmu bytu přechází na základě určitých právně
relevantních skutečností na osobu jinou s výlučným nájemcem nebo
pronajímatelem svázanou.9 Případy relativního zániku nájmu bytu, kdy
v důsledku zániku nájmu bytu pouze určitého subjektu dochází ke změně
subjektů nájemního vztahu, jsou upraveny v jiných ustanoveních. Jde o zrušení
nájmu podle § 702 odst. 2, zrušení společného nájmu bytu manžely § 705,
přechod nájmu bytu § 706, zúžení společného nájmu § 707, trvalé opuštění
společné domácnosti § 708 a výměnu bytu podle § 715. S ohledem na rozsah
tohoto textu je zjevné, že dále se budeme věnovat pouze absolutnímu zániku
nájmu, a to jen vybraným ustanovením.
9
SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: Nakladatelství CP Books, 2005, s. 36.
109
1. Zánik nájmu bytu dohodou § 710 odst. 1 ObčZ
Skončení nájemního poměru k bytu dohodou je zcela v souladu s principy,
na nichž stojí úprava občanskoprávních vztahů. Tyto vztahy by totiž měly
vznikat a zanikat v souladu se svobodnou vůlí jejich účastníků a ukončení
nájemního vztahu dohodou je preferováno, nicméně praxe je jiná. Dohodu
o skončení nájmu bytu lze sjednat bez ohledu na to, zda se jedná o nájem na
dobu určitou nebo neurčitou. Jako dvoustranný právní úkon musí dohoda
splňovat obecné náležitosti právního úkonu podle ustanovení § 34 a násl. ObčZ.
Musí být tedy uzavřená svobodně, vážně, určitě a srozumitelně. Dohoda
o zániku nájmu bytu musí být podle § 710 odst. 1 ObčZ uzavřena písemně, a to
pod sankcí absolutní neplatnosti. Nedostatek písemné formy tedy nemůže být
nahrazen. Projevy vůle účastníků dohody (včetně jejich podpisů) však nemusí
být obsaženy na téže listině,10 nemusí zde být uvedeny důvody, které je vedly
k záměru skončit nájemní vztah. Z hlediska obsahového však musí být
v dohodě nezbytně uveden okamžik, kdy nájem skončí. Neobsahuje-li dohoda
tyto náležitosti, jde o dohodu absolutně neplatnou dle § 40 ObčZ. K zániku
práva nájmu nemůže dojít pouhým konkludentním jednáním nájemce (např.
faktickým odstěhováním se), právní vztah nájmu trvá i po odstěhování se
nájemce.11 Je-li byt ve společném nájmu manželů, musí dohodu uzavřít oba
manželé (připouští se, aby jeden z nich jednal za druhého na základě plné
moci), jinak by byla dohoda relativně neplatná.12
2. Zánik nájmu bytu uplynutím sjednané doby § 710 odst. 3 ObčZ
V případě, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, zaniká
nájem bytu uplynutím této doby. Občanský zákoník hovoří o zániku nájmu bytu
uplynutím sjednané doby v § 710 odst. 3. Sjednání nájmu na dobu určitou
předpokládá, že nájemní smlouva bude obsahovat též ujednání o době, po
kterou má nájem trvat. Případná absence či neurčitost ujednání o době
nájemního vztahu má totiž za následek platnost zákonné domněnky stanovené
v § 686 odst. 2 ObčZ, ze které vyplývá, že nájemní smlouva byla uzavřena na
dobu neurčitou. Smluvní strany musí dobu nájmu stanovit dostatečně určitým
způsobem, jinak by mohlo být toto ujednání považováno za neplatné a nájemní
smlouva by byla považována za smlouvu na dobu neurčitou. Podle
navrhovaného občanského zákoníku povedou nejasnosti v určení doby nájmu
naopak ke stanovení nájmu na dobu určitou, a sice ze zákona na dobu dvou
10
Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006, srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2001, sp. zn. 26 Cdo 451/2000.
11
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10.2001 sp. zn.: 26 Cdo 451/2000
12
KORECKÁ, V. Nájem bytu. Komentář k ObčZ § 685 až 716 a § 719. Brno: IURIDICA
BRUNENSIA, 1995, s. 60.
110
let.13 Den, ke kterému má nájemní vztah zaniknout, se nejčastěji určí
stanovením konkrétního data nebo doby vymezené počtem dnů, měsíců či
let. Nevylučuje se ani možnost sjednat dobu trvání nájemní smlouvy k určité
události, popř. vymezením účelu, za nímž je nájemní smlouva uzavírána.
V samotném okamžiku sjednání takto časově vymezené doby nájmu přitom
účastníci nemusí mít jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, musí však být
jisté, že tato skutečnost nastane (např. doba nájmu sjednaná na dobu studia
nájemce).14 V současné době není možné automatické prodlužování nájemních
smluv na dobu určitou15, navrhovaný občanský kodex s možností prodlužování
nájmu bytu však opět počítá (§ 1970 návrhu ObčZ), sice za zcela jiných
podmínek, které by měly zohlednit specifika nájemních vztahů k bytům. Po
uplynutí sjednané doby nájmu by měl mít pronajímatel k dispozici tříměsíční
lhůtu k podání písemné výzvy, aby nájemce pokračující v užívání bytu tento byt
opustil, jinak bude následovat „sankce“ v podobě obnovení nájmu bytu tak, že
nájem bude znovu sjednán na tutéž dobu, na jakou byl sjednán dříve, ale
nejvýše na dobu dvou let.
3. Zánik nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce § 710 odst. 1 ObčZ
Základní rozdíl mezi výpovědí ze strany nájemce a výpovědí ze strany
pronajímatele je v tom, že zatímco nájemce může dát výpověď z jakéhokoli
důvodu nebo bez uvedení důvodu, pronajímatel může výpověď nájemci udělit
jen na základě důvodů uvedených v zákoně, a v některých případech dokonce
i za součinnosti soudu, jejž musí požádat o přivolení k výpovědi. Prostým
porovnáním tohoto stavu je nutné dospět k závěru, že je zde opomenuta zásada
rovnosti účastníků soukromoprávního vztahu. Zatímco jedna strana může dát
prostor své svobodné vůli a závazek zrušit, druhá strana může takový právní
vztah skončit jen ze zákonem vymezených důvodů, které navíc musí sama
prokazovat, a v zákonem stanovených případech podat žalobu k soudu
o přivolení k výpovědi. Právě tato nevyváženost, pravděpodobně dána proto, že
zákonodárce pojímá bydlení jako základní potřebu (koncepce chráněného
nájmu), způsobovala spory mezi nájemníky a vlastníky domů (pronajímateli),
nicméně i v současné době se pokouší zákonodárci tuto nevyváženost alespoň
částečně korigovat.
13
Blíže viz § 1929 návrhu ObčZ.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 01.08.2002, sp. zn. 26 Cdo 803/2001, ze dne
27.12.2002, sp. zn. 28 Cdo 628/2002 a ze dne 22.06.2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003.
15
Pokud nájemce užíval byt i po uplynutí sjednané doby a pronajímatel proti tomu nepodal
návrh na vyklizení bytu u soudu do 30 dnů, nájemní smlouva se obnovovala za týchž
podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se
obnovoval vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovoval vždy na tuto dobu.
14
111
Samotná výpověď z nájmu bytu je jednostranný adresovaný právní úkon,
který musí dojít pronajímateli.16 Výpověď je nutné učinit v písemné formě
s uvedení výpovědní lhůty. Výpověď daná ústně je absolutně neplatná (§ 40
ObčZ). Pro výpovědní lhůtu stanovuje zákon minimální délku trvání – nejméně
tři měsíce (§ 710 odst. 2 ObčZ) – lhůta musí skončit ke konci kalendářního
měsíce a s jejím uplynutím je spojen okamžik zániku nájmu bytu. Byla-li
nájemcem dána platná výpověď z nájmu bytu, zaniká nájemní vztah uplynutím
výpovědní lhůty. Okolnost, že nájemce poté byt nevyklidil, není z tohoto
hlediska významná.17 Počátek běhu výpovědní lhůty připadá na první den
kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena
pronajímateli. Je proto vhodné použít doporučený dopis či dopis do vlastních
rukou. Poměrně často se nacházejí byty ve společném nájmu manželů, takový
nájem musí vypovědět oba manželé, neboť výpověď učiněná pouze jedním
manželem by byla relativně neplatná. Zanikne-li nájem bytu výpovědí nájemce,
nevzniká nájemci právo na jakoukoliv bytovou náhradu.
4. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele
Výpověď pronajímatele daná nájemci je jednostranným, hmotněprávním
úkonem. Musí mít písemnou formu a musí druhé straně právního vztahu,
tj. nájemci, dojít.18 Obsahem výpovědi pronajímatele je jeho projev vůle
směřující k ukončení nájemního vztahu nájemce. Kromě obecných náležitostí
uvedených v § 34 ObčZ musí výpověď daná pronajímatelem splňovat i zvláštní
podmínky § 710, 711 nebo 711a ObčZ. Výpovědní důvody, pro které byl
pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu, byly zákonnou
úpravou rozděleny. Do ustanovení § 711 odst. 2 ObčZ zákonodárce soustředil
výpovědní důvody, pro které je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu
nájemci bez přivolení soudu, v ustanovení § 711a odst. 1 ObčZ vymezil
výpovědní důvody, pro které je z důvodu platnosti výpovědi přivolení soudu
nezbytné.
•
•
Výpověď s přivolením soudu – písemná forma, označení bytu,
výpovědní důvod, výpovědní lhůta.
Výpověď bez přivolení soudu – písemná forma, označení bytu,
výpovědní důvod, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat
do 60 dnů od doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi
k soudu, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou
náhradu (jestliže nájemci dle občanského zákoníku přísluší).
16
SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: Nakladatelství CP Books, 2005, s. 41.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2908/1999.
18
JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J., ŠKÁROVÁ, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář.
9. vydání. Praha: C. H. Beck, 2004, s. 1053.
17
112
Pokud chybí některá z těchto podstatných náležitostí, je výpověď
považována za neplatnou. V nově navrhovaném občanském kodexu (§ 1974) se
připouští, aby i výpověď neobsahující všechny předepsané náležitosti bylo
možné považovat za platnou, a to v situaci, kdy se nájemce z bytu odstěhuje,
a dá tak najevo přijetí výpovědi bez námitek.
Výpovědní důvody jsou taxativně vymezeny a budou dále jednotlivě
rozebrány. Obecně lze však říci, že podmínka uvedení výpovědního důvodu je
splněna tehdy, když lze z obsahu výpovědi s určitostí vyvodit, na který zákonný
důvod pronajímatel poukazuje. Právní kvalifikace výpovědních důvodů není
obligatorní náležitostí výpovědi z nájmu a soud není (žalobcem) použitou
právní kvalifikací vázán; proto neurčitost výpovědi nelze dovozovat
z okolnosti, že ve výpovědi je odkazováno na chybné zákonné ustanovení
upravující výpovědní důvod, popřípadě není odkazováno na žádné zákonné
ustanovení.19
Pokud jde o výpovědní lhůtu, je její minimální délka stanovena na
3 měsíce, vždy musí končit ke konci kalendářního měsíce. Není tedy vyloučeno
stanovit lhůtu delší. Jestliže pronajímatel neuvede ve výpovědi nájmu lhůtu,
kdy má nájem skončit, a to ani v návrhu na přivolení soudu k výpovědi,
popřípadě uvede lhůtu kratší, než stanoví § 710 odst. 3 ObčZ, jde o výpověď
neplatnou. Soud nemůže nahrazovat chybějící nebo neplatný právní úkon svým
rozhodnutím.20 Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce
následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci (§ 710 odst. 2
ObčZ).
V návrhu nového občanského kodexu (§ 1973) se již tato tříměsíční lhůta
objevuje jako ze zákona stanovená, takže její opomenutí v textu výpovědi
nezpůsobuje neplatnost výpovědi.
Výše zmiňované náležitosti jsou společné pro oba druhy výpovědí. Ve
výpovědi pronajímatele bez přivolení soudu však musí být obsaženy ještě další
2 náležitosti, a to poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů od doručení
výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a jestliže nájemci
přísluší nárok na bytovou náhradu, je nutné uvést také závazek pronajímatele
zajistit bytovou náhradu.
19
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 1486/2006, srov. rozsudek
Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.06.2006, sp. zn. 26 Cdo 2014/2005.
20
Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.10.2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006, srov. Rozsudek
Vrchního soudu v Praze ze dne 21.12.1993, sp. zn. 2 Cdo 72/1993 (R 4/1997).
113
4.1. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele bez přivolení soudu
§ 711 odst. 2 písm. a) až e) ObčZ
Podle současné právní úpravy již pronajímatel není povinen všechny
výpovědi z nájmu bytu nechávat přezkoumávat soudem. Nemusí vyčkávat na
soudní rozhodnutí, zda vypověděl nájem bytu nájemci oprávněně a zda soud
k výpovědi z nájmu bytu přivolí. Výpověď bez přivolení soudu je koncipována
na sankčním principu, představuje reakci pronajímatele za závažné porušení
povinností nájemcem.
Je-li dána tato výpověď a nájemce uvedené důvody nezpochybňuje (např.
si je vědom porušení svých povinností nájemce, nebo má jiný byt a nemá
opravdový zájem na trvání nájemního vztahu), tak se k soudu řešení daného
vztahu vůbec nemusí dostat. Naopak v případech, kdy nájemce nesouhlasí
s uvedeným výpovědním důvodem, je mu poskytnuta možnost obrany formou
žaloby na určení neplatnosti podané výpovědi a teprve tehdy se zapojí věcně
a místně příslušný soud.
Výpověď pronajímatele bez přivolení soudu je přípustná z níže uvedených
5 výpovědních důvodů podle § 711 odst. 2 písm. a) až e) ObčZ:
•
•
•
•
•
nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují
dobré mravy v domě;
nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu,
zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná
s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného
a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní
prostředky na účtu podle § 686a odst. 3;
nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze
spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;
neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných
důvodů užívá jen občas;
jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení
a nájemce není zdravotně postižená osoba.
4.1.1. Hrubé porušování dobrých mravů v domě (§ 711 odst. 2
písm. a) ObčZ)
Výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. a) lze uvést, jestliže nájemce
nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu, hrubě porušují dobré mravy
v domě.
Dobré mravy jako takové nejsou ObčZ definovány, nicméně jsou jedním
ze základních pilířů občanského práva. ObčZ na dobré mravy odkazuje v ust.
114
§ 3 odst. 1 ObčZ, kdy zákon hovoří o tom, že, výkon práv a povinností
vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat
do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.
Dobré mravy se opakovaně pokouší definovat soudní judikatura,21 která
v tomto směru dospěla k závěru, že za dobré mravy považuje souhrn
společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji
osvědčují jistou neměnnost, vystihujíce podstatné historické tendence jsou
sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních.22
Pokud tedy vyjdeme z výše uvedeného vymezení dobrých mravů, je nutné
stanovit, co je to hrubé porušení těchto dobrých mravů, které zakládá
předmětný výpovědní důvod. V tomto směru je možné považovat za hrubé
porušování dobrých mravů v domě jen takové jednání nájemce (osob, jež
s ním bydlí), které se vztahuje k soužití v domě, v němž se nachází pronajatý
byt. Za porušování dobrých mravů lze například považovat napadání jiných
obyvatel domu, jejich urážení, vyvolávání hádek, znečišťování společných
prostor domu, hlasitý poslech hudby či hluk v bytě způsobený křikem, hádkami
a podobně. Může rovněž jít o znečištění v bytě takového rozsahu, které
například svých zápachem zasahuje do sousedního bytu, a omezuje tak
obyvatele tohoto bytu, neboť dle ustanovení § 690 ObčZ jsou nájemci povinni
při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující
ostatním nájemcům výkon jejich práv.
Lze tedy říci, že za dobré mravy v domě lze považovat takové, které
respektují práva jednotlivce na klidné bydlení a nezasahují do téhož práva
jiných obyvatel domu. Skutkovou podstatu daného výpovědního důvodu
bezpochyby naplňují slovní či dokonce fyzické útoky vůči ostatním nájemcům
nebo vůči pronajímateli.23
Podstatou předmětného výpovědního důvodu je jednání hrubě porušující
dobré mravy v domě, které však musí být opakované. V tomto směru
zákonodárce jednoznačně zastává stanovisko, že je nutné nejprve nájemce
upozornit na to, že jeho jednání není v souladu s názorem pronajímatele
a dobrými mravy, navíc tak musí být učiněno podáním písemné výstrahy, což
je obligatorní podmínka pro možnost vypovězení nájmu pro případ
opakovaného porušování dobrých mravů v domě. Nelze tedy za hrubé
porušování dobrých mravů považovat jednorázový čin. Co se týče formy
výstrahy, zákon přímo stanovuje písemnou podobu. Z jejího obsahu by měl
vyplývat popis chování, kterým nájemce či osoby s ním spolubydlící porušují
dobré mravy v domě, výzva k ukončení narušujícího chování a upozornění, že
21
SPÁČIL, J. Dobré mravy v občanském zákoníku a v judikatuře. Právní rozhledy, 2004, č. 18,
s. 664.
22
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 26 Cdo 255/2003, ze dne 10.06.2007.
23
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004.
115
po dalším obdobném chování bude následovat výpověď z nájmu bytu dle § 711
odst. 2 písm. a). Výstrahou však není pouhé napomenutí či upozornění na
nepřístojné chování, není-li z nich patrno, že se jimi míní založit možnost
výpovědi. Aktivně legitimovaným k podání výstrahy je pouze pronajímatel, což
odpovídá subjektovému vymezení daného právního vztahu.
Dle zákonné úpravy nemusí být rušitelem jen osoba nájemce, k naplnění
tohoto výpovědního důvodu postačí, že rušiteli jsou osoby s nájemcem bydlící
bez ohledu na to, zda je mezi nimi nějaký příbuzenský vztah či nikoliv. Musí to
být osoby, které odvozují své užívací právo k bytu od osoby nájemce, přičemž
panuje jednota názorů v tom, že se nemůže jednat o pouhé krátkodobé
návštěvy.24
Zákon hovoří o osobách bydlících v nájemcově bytě, nelze tedy pod tento
výpovědní důvod podřazovat osoby jen nahodile se vyskytující (např. podomní
prodejci a podobně).25
Poměrně komplikovaná je i situace, pokud pronajímatel vyjádří svůj
nesouhlas nájemcům s držením jejich domácího zvířectva. Jelikož ruší-li
domácí zvířectvo podstatným způsobem klid v domě a jejich majitelé nesjednají
nápravu ani po pronajímatelově písemném upozornění, může pronajímatel dát
nájemci výpověď z nájmu bytu.26
Pronajímatelovým důvodem může být nejen rušení klidu v domě, ale
i ohrožování výkonu práv ostatních ve smyslu ustanovení § 127 ObčZ, dále
i § 415 a 3 ObčZ bránící zásahům do oprávněných zájmů jiných, rozporům
s dobrými mravy a podobně. Nejedná se jen o štěkání či vytí psů v domě, ale
i o zvýšenou potřebu úklidu společných prostor.
4.1.2. Hrubé porušování povinností vyplývající z nájmu bytu (§ 711
odst. 2 písm. b) ObčZ)
Dalším důvodem, pro který může dát pronajímatel výpověď bez přivolení
soudu, je podle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ hrubé porušování povinností
nájemce, které pro něj vyplývají z nájmu bytu. Přímo v tomto ustanovení jsou
demonstrativně uvedeny dva důvody:
•
•
Nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná
s užíváním bytu
Nájemce nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3
ObčZ
24
FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. Praha: Linde, 2005, s. 211.
BALÍK, S. a kolektiv. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde, 2005, str. 61.
26
TABARA, M. Rádce nájemníka bytu. Praha: GRADA Publishing, 2006, str. 34.
25
116
Kromě těchto situací však zákonodárce poukazuje na možnost dání
výpovědi dle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ i v těchto případech:
•
•
Nájemce nesplnil povinnost uloženou mu podle § 689 odst. 3 ObčZ,
totiž neoznámil pronajímateli do jednoho měsíce změny v počtu osob,
které s ním žijí v jednom bytě.
Nájemce přenechal byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez
písemného souhlasu pronajímatele podle § 719 odst. 1 ObčZ.
Na rozdíl od výpovědního důvodu pro hrubé porušování dobrých mravů
v domě se před uplatněním tohoto výpovědního důvodu nevyžaduje upozornění
nájemce formou písemné výstrahy. Jistým výkladovým problémem je stanovení
lhůty, do kdy může pronajímatel podat výpověď z důvodu hrubého porušení
povinností nájemcem. V tomto bodě je nutné zmínit rozhodnutí Nejvyššího
soudu, který konstatoval: „Soud při posouzení věci z hlediska § 3 odst. 1 ObčZ
přihlédne též k době, která uplynula od porušení povinností zakládajících
výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ [dnes odst. 2 písm. b)] do
dne dání výpovědi.“27 Je tedy zjevné, že výpovědní důvod je oslaben okolností,
že od porušení právní povinnosti uplynula určitá, v konkrétních souvislostech
relevantní doba. Konkrétní doba formou lhůt, ať již subjektivních, tak
objektivních však stanovená nebyla, a tudíž vše záleží na vyhodnocení soudu
s ohledem na jednotlivosti případu.
•
Nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná
s užíváním bytu.
Zákon tento výpovědní důvod uvozuje tím, že konstatuje, že tento
výpovědní důvod je dán, že nájemce nezaplatil nájemné a úhradu za plnění
poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního
nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Ze znění tohoto
ustanovení je zřejmé, že nemusí jít o prodlení v po sobě jdoucích měsících,
výpovědní důvod je naplněn i částečným neplněním po delší období. Nemusí se
taktéž jednat o celé měsíční nájemné (nájemné je placeno, ale v částce nižší než
dle nájemní smlouvy), ale postačí, aby součet jednotlivých nedoplatků na
nájemném a úhradách související s nájmem bytu dosáhl zákonem požadované
výše, to jest trojnásobku. Tento výpovědní důvod se netýká jen nájemného, ale
taktéž úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu. V tomto směru je
podstatné uvést, že tento výpovědní důvod bude rovněž naplněn, pokud
nájemce neuhradí řádně a včas svůj nedoplatek týkající se vyúčtování služeb za
minulé zúčtovací období, neboť i tento jednotlivý nedoplatek může dosáhnout
požadovaného zákonného trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění
poskytovaná s užíváním bytu.
27
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004
117
Z hlediska zákona je přitom lhostejné, zda nájemce neplatí nájemné a jiné
úhrady spojené s užíváním bytu proto, že s jejich částkou nesouhlasí nebo
z jiného důvodu. To vyplývá z judikatury Nejvyššího soudu ČR: „Okolnost, že
nájemce neplatí nájemné proto, že nesouhlasí s jeho výší, není z hlediska
naplnění výpovědního důvodu § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ [dnes odst. 2 písm.
b)] rozhodná.28 Nelze však přehlédnout sociální aspekt celé záležitosti, a proto
jsem toho názoru, že pokud se nájemce dostane do tíživé sociální a životní
situace (ztráta zaměstnání, vážná nemoc, úmrtí v rodině) bez svého zavinění,
což mu objektivně jen po určitou dobu nedovoluje platit nájemné a úhrady
v plné výši, pak má soud možnost postupovat v souladu s ust. § 3 odst. 1 ObčZ.
•
Nájemce nedoplnil peněžní prostředky (kauce) na účtu podle § 686a
odst. 3 ObčZ.
Dle § 686a ObčZ je pronajímatel oprávněn požadovat po nájemci při
uzavírání nové nájemní smlouvy složení kauce neboli finančních prostředků
k zajištění případně vzniklých nedoplatků na nájemném a úhradách za plnění
jiných závazků souvisejících s nájmem. Maximální výše kauce dle § 686a odst.
2 ObčZ je stanovena na trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na úhradu za
plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Tyto peněžní prostředky je
pronajímatel povinen uložit na zvláštní bankovní účet (jeden společný pro
všechny nájemce). Účel, za kterým je pronajímatel oprávněn použít tyto
peněžní prostředky, je také zákonem taxativně stanoven. Pronajímatel je
oprávněn použít kauci k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění
poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků
nájemce v souvislosti s nájmem přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu
nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných.
Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na
vrácení úhrady (složené kauce při sjednávání nájemní smlouvy) při skončení
nájemního poměru mezi pronajímatelem a nájemcem.
Z výše uvedeného vyplývá, že pronajímatel nemá právo samostatně
rozhodovat o použití peněžních prostředků nájemce. Pronajímatel musí vždy
(přestože nájemce má na nájemném či úhradách s nájmem bytu spojených
nedoplatek, který by pronajímatel mohl rychle uspokojit) podat návrh na vydání
platebního rozkazu, popřípadě žalobu o zaplacení dlužných částek k soudu
a vyčkat do doby nabytí právní moci tohoto rozhodnutí.
Pokud došlo k oprávněnému čerpání kauce ze strany pronajímatele
z důvodů uznaných zákonem, je nájemce povinen tyto peněžní prostředky
doplnit do původní výše, a to do jednoho měsíce. Nedoplnění peněžních
prostředků nájemcem ve lhůtě jednoho měsíce od jejich oprávněného čerpání
pronajímatelem může pro nájemce vyvolat nepříznivé následky. Takové jednání
28
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.07.2002, sp. zn. 26 Cdo 513/2001.
118
nájemce je pronajímatel oprávněn kvalifikovat jako hrubé porušení povinnosti
vyplývající z nájmu bytu a dát nájemci z tohoto důvodu výpověď z nájmu bytu
v souladu s ustanovením § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ.
Jakmile skončí nájem bytu nájemci, vzniká pro pronajímatele povinnost
vrátit nájemci či jeho právnímu zástupci do jednoho měsíce od vyklizení
a předání bytu složené peněžní prostředky ze zvláštního bankovního účtu
včetně příslušenství k nim náležející.
•
Nájemce nesplnil povinnost uloženou mu podle § 689 odst. 3 ObčZ,
totiž neoznámil pronajímateli do jednoho měsíce změny v počtu osob,
které s ním žijí v jednom bytě.
Dle § 689 odst. 2 ObčZ je povinností nájemce písemně oznámit
pronajímateli veškeré změny v počtu osob, které v pronajatém bytě žijí
s nájemcem, a to ve lhůtě 15 dnů ode dne nastalých změn. Z tohoto ustanovení
tedy vyplývá, že nájemce má oznamovací povinnost vůči pronajímateli ohledně
všech osob (nejen osob s ním žijících ve společné domácnosti), které s ním byt
užívají.
V písemném oznámení nájemce uvede zákonem taxativně stanovené
informace o osobě, která se k nájemci přistěhovala či naopak která z bytu
odchází s úmyslem opustit jej trvale. Za požadované údaje se pokládá jméno,
příjmení, datum narození a státní příslušnost těchto osob. V současné době již
mnozí pronajímatelé zcela jistě disponují formuláři s přesně předepsanými
náležitostmi, aby nedocházelo k oznamování neúplných informací.
Neoznámení výše uvedených skutečností ve lhůtě k tomu určené,
nejpozději však do jednoho měsíce od okamžiku změny v počtu osob
užívajících byt s nájemcem, či podle mého názoru oznámení neúplné, které
postrádá některé podstatné údaje požadované zákonem, znamenají pro nájemce
riziko v podobě výpovědi z nájmu bytu. Pronajímatel je oprávněn toto jednání
nájemce považovat za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu a dát
z tohoto důvodu nájemci výpověď.
•
Nájemce přenechal byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě bez
písemného souhlasu pronajímatele podle § 719 odst. 1 ObčZ.
Dle ustanovení § 719 ObčZ může nájemce přenechat pronajatý byt či jeho
část do podnájmu. Podnájem vzniká uzavřením smlouvy o podnájmu v písemné
podobě mezi nájemcem a podnájemcem. Podnájem se může týkat jak celého
bytu, tak i její části. Smlouvu o podnájmu lze uzavřít jen za předpokladu, že
k podnájmu dal pronajímatel nájemci písemný souhlas. Písemný souhlas
s přenecháním bytu do podnájmu může pronajímatel nájemci udělit (bez
nutnosti určení konkrétního podnájemce) již při uzavírání nájemní smlouvy.
V ustanovení § 719 odst. 1 zůstala začleněna věta, ze které vyplývá, že
119
umožní-li nájemce podnájem v bytě třetí osobě bez písemného souhlasu
pronajímatele, je takové jednání považováno za porušení povinnosti nájemce
a pronajímatel je takto oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu bytu ve smyslu
ustanovení § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ.
120
4.1.3. Nájemce má dva nebo více bytů (§ 711 odst. 2 písm. c) ObčZ)
Okolnost, že nájemce má dva nebo více bytů, s výjimkou případů, kdy na
nájemci nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, je důvodem
k výpovědi z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 písm. c) ObčZ. Tento výpovědní
důvod je naplněn tehdy, pokud má nájemce užívací právo k jinému bytu na
základě nájemního vztahu, je-li jeho vlastníkem, svědčí-li mu právo
odpovídající věcnému břemeni nebo právo doživotního bydlení.29 Zákonná
podmínka bude splněna také v případě, že manžel nájemce bytu má vlastnické
právo k jinému bytu či domu. Naplnění skutkové podstaty tohoto výpovědního
důvodu je třeba posuzovat k okamžiku doručení výpovědi nájemci bytu.30
Mohou existovat závažné důvody, kdy nájemci pouze jeden byt nestačí.
Zákon na tyto možnosti pamatuje a v situacích, kdy po nájemci nelze
spravedlivě požadovat užívání pouze jednoho bytu, by měly soudy v případě
podané žaloby na určení neplatnosti výpovědi postupovat tak, aby zohlednily
konkrétní životní situaci nájemce. Zohledněno by mělo být zejména to, zda je
druhý byt způsobilý k užívání, zda je pouze jeden byt schopen uspokojit
potřeby vícečlenné rodiny, zda druhý byt neslouží pouze k přechodnému
ubytování v místě zaměstnání apod.31 Bez významu není ani okolnost, po jakou
dobu stav užívání dvou (více) bytů trvá, a zda (případně jaké) činí nájemce
kroky k vyřešení bytové situace.32
Opodstatněnost těchto výpovědních důvodů byla za doby státní regulace
výše nájemného, kdy zákonodárce nedával možnost nájemcům zneužívat
užívání bytů se zvýhodněnou výší nájemného. Tato státní regulace byla již
prolomena, ať již jednostranným zvyšováním nájemného ze zákona či
uzavřením nových nájemních smluv s dohodnutou výší nájemného, a tudíž již
podle mého názoru pominul důvod tyto výpovědní důvody do naší právní
úpravy zařazovat.
4.1.4. Nájemce byt bez vážného důvodu neužívá nebo jej užívá jen
občas (§ 711 odst. 2 písm. d) ObčZ)
Pronajímatel může vypovědět nájem bytu nájemci, zjistí-li, že nájemce
uspokojuje svou potřebu bydlení jinde. Rozdíl mezi tímto výpovědním
důvodem a výpovědním důvodem užívání dvou nebo více bytů je spatřován ve
skutečnosti, že zatímco u předchozího výpovědního důvodu má nájemce na
29
BALÍK, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ, podle
stavu k 1. 3. 2005. Praha: Linde, 2005, s. 84.
30
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.02.1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997.
31
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.09.2001, sp. zn. 26 Cdo 1198/2001.
32
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2000, sp. zn. 26 Cdo 2471/9.
121
další byt či byty právní nárok, u tohoto výpovědního důvodu na byt, který
neužívá, neboť uspokojuje svou potřebu bydlení jinde, právní nárok nemá.
V tomto výpovědním důvodu jsou schovány dvě situace, které mohou
u nájemce nastat. Prvá se týká neužívání bytu bez vážných důvodů. Zde
můžeme zařadit také trvalé opuštění bytu včetně odstěhování veškerého
bytového zařízení. Druhá situace nastává, užívá-li nájemce byt bez vážného
důvodu jen občas, například přespává-li v bytě občas či do něj dochází.
Současná právní úprava nestanoví, zda má nájemce byt neužívat
dlouhodobě či postačí neužívání bytu krátkodobé.
Vážným důvodem, pro který nájemce byt neužívá či jej užívá jen občas,
může být pouze taková okolnost, která má dočasnou povahu. Nejvyšší soud ČR
v jednom ze svých rozhodnutí k tomuto uvedl: „Vážnými důvody, pro něž není
byt nájemcem užíván, mohou být např. ústavní léčení, nepříznivý zdravotní stav
nájemce bytu nebo jeho výkon zaměstnání mimo obec, v níž se byt nachází, dále
jeho pobyt mimo území republiky (např. z důvodů pracovních nebo rodinných)
apod.“33
K tomuto výpovědnímu důvodu mohu obecně konstatovat, že má bránit
neúčelnému nakládání s bytovým fondem tak, že by byty zůstávaly neužívány
a neobsazeny.
V navrhovaném občanském zákoníku hodnotím velmi pozitivně
předpokládanou povinnost nájemce oznámit pronajímateli předem svou
nepřítomnost v bytě, která má být delší než dva měsíce.34 Nesplní-li nájemce
tuto svou povinnost, bude se považovat takové jednání za porušení povinností
nájemce zvlášť závažným způsobem, z čehož by mělo vyplývat právo
pronajímatele vypovědět nájem bytu bez výpovědní lhůty.
4.1.5. Byt zvláštního určení a byty v domě zvláštního určení (§ 711
odst. 2 písm. e) ObčZ)
Jestliže nájemce není zdravotně postižená osoba a jde-li o byt zvláštního
určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze dát výpověď z nájmu bytu
podle § 711 odst. 2 písm. e) ObčZ.
Smyslem tohoto výpovědního důvodu je, aby byt sloužil k bydlení těm,
jimž je účelově určen. Co se rozumí bytem zvláštního určení nebo bytem
v domě zvláštního určení, se stanoví v § 9 a 10 zákona č. 102/1992 Sb.
33
34
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.05.2001, sp. zn. 20 Cdo 1551/1999.
§ 1954 návrhu ObčZ, nájemce současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti
zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce
takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.
122
Vysvětlení pojmu zdravotně postižená osoba, případně uvedení, jak
závažného postižení musí tato osoba dosáhnout, aby nemohla být z bytu
vypovězena či naopak, aby získala byt do nájmu, zákon nestanoví. K prověření,
zda má osoba postižení trvalé, dočasné, zda ji toto postižení omezuje k tomu, že
nemůže bydlet v bytě bez výhod bytu zvláštního určení či bytu v domě
zvláštního určení, bude soud pravděpodobně využívat soudního znalce.
Na rozdíl od prvních čtyř výpovědních důvodů v § 711 ObčZ, které
spočívají v chování nájemce, spočívá tento důvod v objektivních skutečnostech.
Proto se jeví zařazení tohoto výpovědního důvodu mezi ty, u nichž se
nevyžaduje přivolení soudu jako nesystematické.35
Využití tohoto výpovědního důvodu je však limitováno ustanovením,
dle kterého jej nelze použít, pokud nájemce dovršil 70 let věku. Po dovršení
tohoto věku je nájemce oprávněn užívat i byt zvláštního určení nebo byt v domě
zvláštního určení, aniž by byl osobou zdravotně postiženou.
4.2. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele s přivolením soudu
§ 711a odst. 1 písm. a) až d)
V § 711a ObčZ jsou taxativně vypočteny důvody, na základě kterých může
dát pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu, ovšem pouze za přivolení
soudu. Důvodem, proč se vyžaduje v těchto případech přivolení soudu, je
nejspíše zvýšená ochrana práva nájemce na bydlení, kterému nelze přičítat k tíži
okolnosti, kvůli kterým byl naplněn výpovědní důvod ze strany pronajímatele.
Teorií i soudní praxí je bez výhrad přijímán názor, že výpověď z nájmu
bytu s přivolením soudu (nyní jen § 711a ObčZ) může být dána samostatně
ještě před tím, než se pronajímatel obrátí na soud s návrhem na přivolení
k výpovědi. Ale na rozdíl od výpovědi bez přivolení soudu, může být výpověď
podle § 711a ObčZ obsažena také ve skutkových tvrzeních žaloby na přivolení
soudu k výpovědi z nájmu bytu. Zásadní rozhodnutí, kterým byla řešena otázka
možnosti podat výpověď z nájmu bytu společně s žalobním návrhem na
přivolení soudu k výpovědi, je rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne
26.06.1997, v němž bylo konstatováno: „Jestliže pronajímatel nedal nájemci
písemnou výpověď z nájmu bytu dříve, může ji pojmout do žaloby; tím výpověď
neztrácí povahu jednostranného hmotněprávního úkonu, jehož adresátem je
nájemce, a nelze ji proto zaměňovat s vylíčením rozhodných skutečností
v žalobě.“36
35
Dalším znakem, který tento výpovědní důvod od předchozích čtyř odlišuje, je druh bytové
náhrady – u tohoto výpovědního důvodu pouhé poskytnutí přístřeší nepostačuje.
36
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.06.1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997.
123
Žaloba na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu obsahující ve svých
skutkových tvrzeních výpověď nájmu bytu je úkonem dvojí povahy. Jednak jde
o úkon procesněprávní, jehož náležitosti jsou upraveny v § 42 odst. 4 a § 79
odst. 1 zákona č. 99/1963, Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.), jednak
jde o úkon hmotněprávní upravený v § 34 a násl., § 710 a 711a ObčZ. Je tedy
nutné rozlišovat dva právní úkony pronajímatele:
•
•
Výpověď z nájmu bytu
Žalobní návrh na přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu
Podle úpravy účinné od 01.01.2001 se soudní řízení o přivolení soudu
k výpovědi z nájmu bytu řadí mezi řízení vypočtená v ustanovení § 120 odst. 2
o. s. ř. Soud je tedy v tomto řízení povinen provádět všechny důkazy potřebné
ke zjištění skutkového stavu – nejen důkazy navržené účastníky.
Výpovědní lhůta počíná běžet již prvním dnem kalendářního měsíce
následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci (§ 710
odst. 2 ObčZ). Bude-li soudní řízení zakončeno přivolením k výpovědi, stane se
právní moc tohoto rozhodnutí směrodatná pro okamžik skončení nájmu bytu,
pokud však ještě neuplynula výpovědní lhůta, bude rozhodný teprve okamžik
jejího skončení.
Stěžejní zůstává i nadále otázka bytových náhrad. Podle § 711a odst. 6
ObčZ totiž nájemce není povinen byt vyklidit dříve než do patnácti dnů po
zajištění odpovídající bytové náhrady.37 Skončí-li nájemní poměr výpovědí
pronajímatele z kteréhokoliv důvodu podle § 711a odst. 1 písm. a) až d), má
nájemce právo na tzv. přiměřený náhradní byt, jímž je byt, který je podle
místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit.38 Moderační
právo soudu se zde projeví v tom, že soud může na návrh pronajímatele
z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na
náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt (§ 712 odst. 2
ObčZ).39 Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle
§ 711a odst. 1 písm. b) ObčZ a nájemce přestal vykonávat práci pro
pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší.
Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele
37
V období od skončení nájemního vztahu do zajištění odpovídající bytové náhrady, resp.
maximálně do patnáctého dne po zajištění bytové náhrady, užívá nájemce byt na základě tzv.
práva na bydlení podle § 712 odst. 6 ObčZ.
38
Při hodnocení, zda konkrétní byt naplňuje znaky pojmu „přiměřený náhradní byt“, je třeba
brát mimo jiné v úvahu reálné možnosti vlastníka zajistit v příslušné lokalitě „zásadně
rovnocenný byt“, tj. nelze vlastníka vyklizeného bytu zatížit reálně nesplnitelnou povinností.
39
Pojem „důvodů zvláštního zřetele hodných“ je v ustanovení § 712 ObčZ užíván sice často, ale
nikde není uvedeno, co si pod tímto výrazem představit, čímž je ponechán široký prostor pro
judikaturu. Podle zákona to je přitom pronajímatel, který nese důkazní břemeno, a bude tak
záležet na jeho důkazní schopnosti uvést nějaké „důvody zvláštního zřetele hodné“.
124
hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší
kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt,
nebo právo na náhradní ubytování.
Aktuální judikatura v tomto směru zaujímá následující závěry. V rozsudku
ze dne 20.10.2010, sp. zn. 26 Cdo 5187/2009 dospěl Nejvyšší soud k závěru, že
výpověď z nájmu bytu bez přivolení soudu (§ 711 odst. 2 ObčZ) jako
hmotněprávní úkon pronajímatele musí splňovat jednak obecné náležitosti
právního úkonu ve smyslu § 34 a násl. ObčZ, jednak náležitosti stanovené
v § 711 odst. 3 ObčZ. Ze shora uvedeného vyplývá, že vedle dalších zde
uvedených náležitostí v ní musí být uveden závazek pronajímatele zajistit
nájemci odpovídající bytovou náhradu, pokud mu podle tohoto zákona bytová
náhrada přísluší, jinak je absolutně neplatná. Přitom absolutní neplatnost
právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tane), takže
subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu
vůbec nevzniknou. Absolutní neplatnosti se může dovolat ten, kdo jako dotčený
má na tom právní zájem. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu
i bez návrhu, tj. z úřední povinnosti (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České
republiky ze dne 26.10.2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Absolutní neplatnost
právního úkonu jako důsledek skutečnosti, že právní úkon je v rozporu se
zákonem, nemůže být odvrácena ani za použití § 3 odst. 1 ObčZ.
Pro praxi je významné i usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26.04.2010,
sp. zn. 26 Cdo 3994/2008, kde Nejvyšší soud dovodil, že ten, komu
pravomocné rozhodnutí soudu ukládá vyklidit byt bez zajištění bytové náhrady,
se nemůže v důsledku změny poměrů úspěšně domáhat vydání rozhodnutí,
kterým by bylo určeno, že jeho povinnost vyklidit byt je podmíněna zajištěním
bytové náhrady. V rozsudku ze dne 18.09.2007, sp. zn. 26 Cdo 1162/2007, pak
Nejvyšší soud dovodil, že uvedený právní názor je využitelný i v případech,
kdy v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu byla sice povinnost žalobce
k vyklizení bytu vázána na zajištění bytové náhrady, avšak žalobce se domáhá
určení kvalitativně vyšší formy bytové náhrady (např. namísto přístřeší
náhradního ubytování, namísto náhradního bytu zajištění přiměřeného
náhradního bytu).
V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v § 711a odst. 1 písm. a), c)
a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady,
pokud nedojde k jiné dohodě. Nezbytnými stěhovacími náklady přitom
rozumíme nejen náklady vzniklé nájemci ze samotného stěhování, ale i náklady
související (např. ušlá mzda nájemce), pokaždé však musí jít o náklady vzniklé
bezprostředně v souvislosti se stěhováním.
S ustanovením § 711a odst. 3 ObčZ souvisí ustanovení § 711a odst. 5
ObčZ. Zde je obsažena sankce pro pronajímatele, který předmětný byt nevyužil
k účelu, pro který dal nájemci výpověď z nájmu bytu. O takové sankci
125
rozhoduje soud a může nájemci přiznat kromě stěhovacích náhrad (zde
zákonodárce zvolil širší rozsah stěhovacích náhrad než jen nezbytné stěhovací
náhrady jako v § 711a odst. 3 ObčZ) i další náklady spojené s úpravou
náhradního bytu, do kterého se musel nájemce přestěhovat. Navíc je možné,
aby soud uložil pronajímateli povinnost uhradit nájemci rozdíl mezi výší
nájemného v dosavadním bytě a v bytě náhradním, a to nejdéle do doby, kdy
nájemce ukončil nájem náhradního bytu.
4.2.1. Pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro své příbuzné
(§ 711a odst. 1 písm. a) ObčZ)
V tomto ustanovení uvozuje dvě skutkové podstaty, předně pokud
pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo pro někoho z taxativně
vyjmenovaných členů jeho rodiny (manžel, děti pronajímatele, vnuci, rodiče,
sourozenci, zeť a snacha). Vzhledem k požadavku určitosti výpovědi je nutné,
aby pronajímatel, který je jedině aktivně legitimován, jmenovitě uvedl, pro
kterou z těchto osob byt potřebuje, a ve vztahu k této osobě rovněž prokázal
potřebu bydlení.40
Význam postavení soudů bude zřejmý při samotném hodnocení bytové
potřeby ve smyslu § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ, kdy bude nutné vycházet
z objektivních hledisek a ne ze subjektivních domněnek pronajímatele
předpokládajících splnění výpovědního důvodu.41 I když bude v konkrétním
případě výpovědní důvod dán, nelze podle soudní praxe vyloučit, že soud
návrhu na přivolení k výpovědi z bytu přesto nevyhoví a zamítne jej
s poukazem na rozpor výkonu práva pronajímatele s dobrými mravy dle § 3
odst. 1 ObčZ.
Primárně je potřeba bytu uznána v situacích, kdy pronajímatel nebo
zmiňovaní příbuzní nemají vlastní možnost bydlení, tedy možnost uspokojení
potřeby bydlení. Soudní praxe však zvolila výklad extenzivnější a uznává
potřebu bytu i tehdy, má-li pronajímatel (uvedení příbuzní) vlastní byt,42 ale
chce si zajistit lepší bytové podmínky (současný byt je menší, hůře vybavený,
vzdálenější od místa zaměstnání či studia).
40
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/1996.
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 31.03.1994, sp. zn. 2 Cdo 15/1994.
42
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 2 Cdon 1246/1997. „Pronajímatel
může uplatnit výpovědní důvod podle § 711a odst. 1 písm. a) ObčZ (v platném znění) i tehdy,
má-li vlastní byt. Potřebu pronajímatelem nelze omezovat toliko na potřebu zlepšení
podmínek jeho bydlení, ale je třeba přihlížet ke všem jeho oprávněným zájmům jako
vlastníka“. Viz § 123 ObčZ.
41
126
4.2.2. Veřejný zájem a potřeba oprav, které brání užívání bytu
(§ 711a odst. 1 písm. b) ObčZ)
V tomto ustanovení zákonodárce skloubil dva poněkud odlišné výpovědní
důvody: jednak veřejný zájem, jednak potřebu oprav, které brání užívání bytů.
V případě veřejného zájmu musí existovat objektivní důvody, které
znemožňují další užívání bytu k bydlení. Buď z toho důvodu, že má být
změněno užívání bytu či domu (které doposud sloužily k bydlení) na jiný účel,
nebo prostě z toho důvodu, že s nimi nemá být spojován účel žádný.43
Z hlediska stavebněprávního tomu odpovídají instituty změny stavby, tudíž
bude vázáno na rozhodnutí stavebního úřadu, z jehož rozhodnutí bude soud
vycházet. Ve druhém případě jde o potřebu oprav bytu či domu, které nejsou
slučitelné s trvalým bydlením. Tuto potřebu oprav je nutno vnímat objektivně,
což soud zhodnotí opět na základě předloženého rozhodnutí stavebního úřadu
nebo po vyjádření znalce, nemůže tedy jít pouze o domněnky pronajímatele.44
V tomto případě musí jít o stavební opravy či úpravy, jež směřují k tomu, aby
byl zachován stav domu (bytu) pro účely bydlení,45 jejich dokončení však
neznamená, že by bývalý nájemce mohl automaticky požadovat uzavření nové
nájemní smlouvy.
I navrhovaný občanský kodex pamatuje na možnost vypovědět nájem bytu,
protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, v němž se
byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nicméně o možnosti
vypovědět nájem z důvodu potřeby oprav již výslovně nehovoří.46
4.2.3. Byt související stavebně s prostory pro podnikání (§ 711a
odst. 1 písm. c) ObčZ)
Ustanovení § 711a odst. 1 písm. d) ObčZ umožňuje dát výpověď, jde-li
o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo
jiné podnikatelské činnosti, a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor
chce byt užívat. Pro uplatnění tohoto výpovědního důvodu se předpokládá, že
prostory, které souvisí s bytem, musí být určeny k provozování obchodu nebo
jiné podnikatelské činnosti.47 Podmínku stavební souvislosti bytu a nebytového
prostoru ve smyslu § 711a odst. 1 písm. d) je nutno chápat jako prostorovou
43
FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. Praha: Linde, 2005, s. 217.
Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15.04.1993, sp. zn. 15 Co 137/1993.
45
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.04.2001, sp. zn. 26 Cdo 933/2000.
46
§ 1972 odst. 2 písm. b) návrhu ObčZ. Pod písm. d) téhož odstavce je upraven velmi obecný
výpovědní důvod, který umožňuje vypovědět nájem, je-li pro to závažný důvod – a potřeba
oprav by podle mého názoru závažným důvodem nepochybně byla.
47
Určení nebytových prostor k obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti bude vyplývat
z kolaudačního rozhodnutí a z rozhodnutí o změně stavby
44
127
souvislost, která je dána, jsou-li byt a nebytový prostor vzájemně propojeny
a tvoří-li určitý funkční celek umožňující jejich společné užívání stejným
subjektem.48
Tento výpovědní důvod je dán i tehdy, má-li potřebu bytu nájemce
nebytových prostor nebo jejich vlastník, který není pronajímatelem bytu.49
Je nutné zdůraznit, že byt uvolněný takovou výpovědí může být využit
pouze pro bydlení,50 což je možná příčinou nižšího uplatňování daného
výpovědního důvodu. Nicméně smyslem tohoto ustanovení je právě umožnit
bydlení fyzické osobě v bytě, který souvisí s nebytovými prostory, v nichž
podniká, čímž je uspokojena její bytová potřeba a podpořena její podnikatelská
činnost. Závěrem je nutné konstatovat, že tento výpovědní důvod je uplatňován
velmi zřídka.
5. Byt související stavebně s prostory pro podnikání (§ 711a odst. 1 písm.
d) ObčZ)
Současný právní stav již výslovně umožňuje sjednat nájemní smlouvu na
dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele.51 Pokud jde o ukončení
nájemního vztahu, mohou dle § 710 odst. 4–6 ObčZ nastat dva případy:
Zaprvé nájemce přestane bez vážného důvodu na své straně vykonávat
práce pro pronajímatele. Nejčastěji půjde o situace, kdy nájemce podá
výpověď pracovněprávního vztahu bez udání důvodu. Lze však soudit, že půjde
i o případy, kdy pracovní poměr skončí např. okamžitým skončením ze strany
zaměstnavatele.52 V těchto situacích skončí nájem bytu posledním dnem
kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal
vykonávat práci pro pronajímatele bez vážného důvodu.
Do druhé skupiny se řadí případy, kdy nájemce skončil vykonávání práce
pro pronajímatele, ale měl k tomu vážný důvod. Za takový vážný důvod se
považuje zejména splnění podmínek pro přiznání starobního nebo invalidního
důchodu, skutečnost, že nájemce nemůže podle lékařského posudku vykonávat
sjednanou práci a pronajímatel pro něj nemá jinou vhodnou práci nebo skončení
pracovního poměru výpovědí danou pronajímatelem z důvodu organizačních
změn.53 Tím, že zákonodárce zvolil pouze demonstrativní výčet těchto
48
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.01.2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000.
BALÍK, S. a kol. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 ObčZ. podle
stavu k 1. 3. 2005. Praha: Linde, 2005, s. 78.
50
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.01.2002, sp. zn. 26 Cdo 2823/2002.
51
§ 685 odst. 1 věta druhá ObčZ.
52
LIŠKA, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů – krok k nápravě nájemních vztahů. Právní
zpravodaj. 2006, č. 4, s. 5.
53
Viz § 710 odst. 6 ObčZ.
49
128
skutečností, je podle mého názoru ponechán prostor soudům, aby postupně
rozšiřovaly okruh těchto „vážných důvodů“. Pro pronajímatele
(zaměstnavatele) to ovšem příliš dobrá zpráva není, neboť v důsledku těchto
okolností se nájem bytu změní na dobu neurčitou, a to od prvního dne měsíce
následujícího po měsíci, v němž došlo k ukončení práce.
Samozřejmě existují i další důvody zániku nájmu bytu, které vyplývají
především z obecných ustanovení ObčZ, nebo již konkrétních ustanovení
týkajících se nájemních vztahů bez ohledu na skutečnost, zda jde o nájem bytu,
či nikoliv. Věnovat se těmto dalším důvodům by jednoznačně překročilo
možnosti této práce, a proto pouze uvedu, že k dalším důvodům může patřit
smrt nájemce, zánik nájmu bytu jeho zničením, zánik nájmu bytu odstoupením
od nájemní smlouvy, zánik nájmu bytu splynutím a v neposlední řádě poměrně
frekventovaný institut zánik nájmu bytu soudním rozhodnutím o zrušení práva
společného nájmu.
129
Literatura:
SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Brno: Nakladatelství CP Books, 2005.
KORECKÁ, V. Nájem bytu. Komentář k ObčZ § 685 až 716 a § 719. Brno:
IURIDICA BRUNENSIA, 1995.
JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J., ŠKÁROVÁ, M. a kol. Občanský zákoník.
Komentář. Praha: C. H. Beck, 2004.
SPÁČIL, J. Dobré mravy v občanském zákoníku a v judikatuře. Právní
rozhledy. 2004, č. 18.
FIALA, J., KORECKÁ, V., KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytu. Praha:
Linde, 2005.
BALÍK, S. a kolektiv. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Praha: Linde, 2005.
TABARA, M. Rádce nájemníka bytu. Praha: GRADA Publishing, 2006.
ŠVESTKA, J., JEHLIČKA, O., ŠKÁROVÁ, M., SPÁČIL, J. a kol. Občanský
zákoník. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2006.
LIŠKA, P. Zákon o zvyšování nájemného z bytů – krok k nápravě nájemních
vztahů. Právní zpravodaj. 2006, č. 4.
Judikatura:
Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 2438/2006.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11.10.2001 sp. zn.: 26 Cdo 451/2000.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 01.08.2002, sp.zn. 26 Cdo 803/2001.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.12.2000, sp. zn. 26 Cdo 2908/1999.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2006, sp. zn. 26 Cdo 1486/2006.
Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.10.2006, sp. zn. 26 Cdo 1611/2006.
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 21.12.1993, sp. zn. 2 Cdo 72/1993 (R
4/1997).
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.06.2007, sp. zn. 26 Cdo 255/2003.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.11.2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22.12.2004, sp. zn. 26 Cdo 538/2004.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.07.2002, sp. zn. 26 Cdo 513/2001.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.02.1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/1997.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12.09.2001, sp. zn. 26 Cdo 1198/2001.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.05.2001, sp. zn. 20 Cdo 1551/1999.
130
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.06.1997, sp. zn. 2 Cdon 37/1997.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 3 Cdon 1477/1996.
Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 31.03.1994, sp. zn. 2 Cdo 15/1994.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.12.1998, sp. zn. 2 Cdon 1246/1997.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19.02.2003, sp. zn. 26 Cdo 1990/2001.
Rozhodnutí Krajského soudu v Brně ze dne 15.04.1993, sp. zn. 15 Co
137/1993.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.04.2001, sp. zn. 26 Cdo 933/2000.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.01.2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000.
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.01.2002, sp. zn. 26 Cdo 2823/2002.
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26.04.2010, sp. zn. 26 Cdo 3994/2008.
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20.10.2010, sp. zn. 26 Cdo 5187/2009.
131
Sociální bydlení a koncept propustného třístupňového
bydlení
Renata Urmaničová
Bydlení je privátním ekonomickým statkem a odpovědnost za zajištění
vlastního bydlení nese prioritně člověk sám, resp. jeho rodina. Právo na bydlení
jako sociální právo upravené v několika mezinárodních dokumentech není dnes
vnímáno jako právo nárokové, ale vyplývá ze specifik týkajících se privátního
trhu bydlení ve vyspělých zemích.
Všechny vyspělé země světa přichází s nástroji bytové politiky snažícími se
zvýšit finanční dostupnost kvalitativně standardního a přiměřeného bydlení.
Každý stát, který usiluje o zajištění blahobytu, přesněji podmínek slušného žití
pro své občany, je označován jako sociální stát. Ve vymezení pojmu jsou
s ohledem na rozmanitost podob sociálního státu značné rozdíly. Originální
anglický termín welfarestate chápe význam pojmu jako oblast mezi zcela
tržním kapitalismem (liberální pojetí státu) na jedné straně a socialismem
(centrálně plánované hospodářství) na straně druhé. Vždy je spojený s relativně
vyspělou tržní ekonomikou a demokratickým režimem.
V úzkém slova smyslu termín odkazuje k rozsahu zajišťování klíčových
veřejných sociálních služeb (často omezených na zdraví, vzdělání, bydlení,
zajištění příjmu a pečovatelské služby), ovšem stále častěji definuje určitý
druh státu, jistou formy politického prostředí nebo typ společnosti.
Názory na to, kdy má nastoupit činnost státu, jsou různé – od předpokladu
že potřeby lidí jsou primárně uspokojovány rodinou a trhem a stát se svojí
aktivitou přichází na řadu až ve chvíli, kdy tyto dvě instituce přestanou
normálně fungovat (rodinná krize, ekonomická krize apod.), až po vizi
institucionálního sociálního státu.
Ten je charakterizován centrálně organizovaným systémem sociálních
služeb, které mají zajišťovat standardní životní potřeby jedinců a skupin.
Takový sociální stát má integrovat společnost, vyrovnávat nerovnosti
a předcházet sociálním událostem. Sociální pomoc je zde vnímána jako
„normální, akceptovatelná a oprávněná funkce moderní průmyslové
společnosti“, za touto koncepcí stojí přesvědčení, že „je správné pomáhat lidem
v seberealizaci“.
Martin Potůček definuje sociální stát takto: „Sociální stát je stát, v němž se
v zákonech, ve vědomí a postojích lidí, v aktivitách institucí a v praktické
politice prosazuje myšlenka, že sociální podmínky, v nichž lidé žijí, nejsou jen
věcí jedinců či rodin, nýbrž i věcí veřejnou.“
132
Sociální stát je v dnešní době obzvlášť kritizován za nehospodárnost
v nakládání s náklady (sociální stát je příliš drahý), jeho krize se projevuje
i v oblasti efektivity (aparát sociálního státu je těžkopádný, pracuje neefektivně
a netransparentně) a v neposlední řadě v oblasti legitimity (sociální stát je
nespravedlivý, zvýhodňuje určité vrstvy společnosti). V dnešní době je potřeba
transformace efektivní a cílené politiky státu zaměřené na změkčení rizik
moderního života, realizaci opatření k zajištění bezpečnosti všech občanů,
zvyšování rovnosti příležitostí a podporu sociální spravedlnosti obzvlášť
naléhavá. Problematika bydlení nestojí v sociální politice izolována od jejich
ostatních oblastí.
Česká republika se svým přístupem v otázkách pomoci státu občanům
v oblasti bydlení nachází někde uprostřed mezi krajně liberálním a krajně
konzervativním přístupem ostatních vyspělých zemí (viz tabulka č. 1).
Tabulka č. 1
Esping-Andersenova typologie sociálního státu
typ
liberální
konzervativní
sociálnědemokratický
Alternativní název
anglosaský
korporativistický
skandinávský
Převládající způsob solidarity
individuální
etatistický
univerzální
Míra osvobození života od trhu
malá
velká
největší
Role státu
malá
střední
velká
Role trhu
velká
malá
malá
Role rodiny
malá
velká
malá
Kritérium k obdržení dávek
potřeba
status
občanství
Příklad
USA
Německo
Švédsko
Zdroj: Gøsta Esping-Andersen – „The Three Worlds of Welfare
Capitalism“
133
K významným kapitolám kulturního vývoje lidstva bezesporu patří
budování, užívání a vyhledávání lidských příbytků. „Mít střechu nad hlavou“,
„mít kam hlavu složit“ je elementární lidskou potřebou a také podmínkou
realizace mnoha dalších životních činností a tužeb. Nelze ji proto plně
kompenzovat zvýšeným uspokojením jiných potřeb.
Bydlení svým významem vytváří prostředí pro rodinný život a ostatní
mezilidské a občanské aktivity. Podmiňuje významné hodnoty, jako je zdraví
vzdělávání a práce. Ovlivňuje nejen kvalitu rodinného života, partnerských
vztahů, soužití a budování vztahů více generací a výchovy dětí, ale faktory
zdánlivě s bydlením nesouvisející, jako je vzdělanost, úspěšnost na trhu práce
a kulturní život.
Úlohou státu v bydlení je vytvořit příslušnou legislativu a zajistit
dostupnost bydlení těm, kteří si nejsou schopni zajistit bydlení ze soukromých
zdrojů. Obvykle jsou za nejdůležitější faktory ovlivňující bytovou politiku
považovány demografické faktory: přírůstek domácností, jejich struktura, počet
členů a věkových skupin, vývoj a změny životního stylu a změny v úrovni
životního standardu (útlum vícegeneračních domácností v 1 bytě apod.). Kromě
toho ovlivňuje bytovou politiku rozhodně stav bytového fondu a také struktura
bytů podle územního rozložení, velikosti… Mezi další charakteristiky
ovlivňující bydlení patří výdaje, nákladnost a setrvačnost bydlení. Výdaje na
bydlení výrazně ovlivňují životní úroveň domácností a naopak. Mají velmi
nízkou cenovou elasticitu, a proto je zde kritérium sociální potřebnosti
(omezuje riziko, aby bydlení v důsledku nízké cenové elasticity bylo pro
nízkopříjmové skupiny obyvatelstva nedostupné) obzvlášť důležité. Dalším
specifickým znakem bydlení je vysoká nákladovost, což sice může být pro
vybranou část populace jistou motivací k úsporám, ovšem ne všichni občané si
ji mohou dovolit. Investice do bydlení může zatížit splátkami i více generací.
Zároveň je potřeba zohlednit v bydlení značnou míru setrvačnosti (nelze
v dlouhodobém měřítku neustále střídat bydlení bez dalších negativních
dopadů).
Efektivní bytová politika by měla působit jako komplexní celek
vzájemných opatření různých institucí a mechanismů, které musí vytvořit
základní pravidla pro fungování bytového trhu (ovlivňování výstavby a údržby
bytového fondu), stanovit pravidla podporování poptávky a nabídky po bydlení.
Jejím úkolem je vytvořit nájemní politiku a sociální cíle v oblasti bydlení.
Různé kvantitativní i kvalitativní ukazatele v oblasti bydlení (statistické
ukazatele o počtu osob připadajících na jeden byt, počet lidí na obytnou
místnost, poměr počtu bytů a počtu domácností, rozsah obytné plochy na
obyvatele – tzv. plošný standard atd.) nic nevypovídají o reálném využití
bytového fondu. V mnoha posuzovaných případech se jedná o prázdné,
neobývané byty, na druhé straně někteří lidé naopak nemusejí mít k dispozici
134
žádné bydlení. Jaká je tedy dostupnost, jakého bydlení, pro jaké sociální vrstvy
a skupiny obyvatelstva v naší republice?
Stát může využít množství nejrůznějších přímých i nepřímých veřejných
podpor a regulací, které dělíme do dvou základních podskupin: jako podporu
nabídky (někdy označovaná i jako podpora na cihlu) spočívající v přímé
finanční podpoře výstavby nových bytů a podporu poptávky (označována též
jako podpora na hlavu) spočívající ve zvýšení příjmů a koupěschopnosti občanů. Ani jedna není při samostatném fungování optimální a bezproblémová.
Ideálním řešením je v tomto případě účelová kombinace obou forem podpory,
kdy lze kombinací využít klady obou směrů a naopak zmírnit nebo zcela
vyloučit negativa daného přístupu.
V evropských zemích včetně České republiky probíhá od druhé poloviny
80. let minulého století reforma veřejných podpor v oblasti nájemního bydlení
vyznačující se především odklonem od podpory nabídky ve prospěch podpory
poptávky. Hlavním důvodem je především snaha o úsporu na straně veřejných
výdajů. Výstavba sociálních bytů s ohledem na stav ekonomiky neprobíhá.
Rovněž výsledky podpory nabídky nebyly ve většině případů vyhodnoceny
kladně (např. zneužití přidělování sociálních bytů, výstavba nadstandardních
bytů uváděných jako sociální bydlení, vznik sociálně vyloučených ghett
sociálního bydlení…).
Ubytovacích kapacit pro občany v bytové či hmotné nouzi je dnes opravdu
velký nedostatek, i když využíváme prostředky z evropských fondů určených
právě na podporu výstavby sociálního bydlení (bohužel mnohdy pouze
v omezené míře).
Cílovou skupinu domácností sociálního bydlení lze rozdělit do dvou
základních kategorií:
První kategorii ohrožených domácností tvoří domácnosti v akutní bytové
nouzi, tj. domácnosti bez přístřeší nebo domácnosti, které disponují pouze
určitou formou dočasného, nejistého nebo nevyhovujícího bydlení. V této
skupině jsou často zastoupeny domácnosti, kterým z různých důvodů chybí
kompetence k udržení dlouhodobého nájemního bydlení.
Druhou kategorii pak představují domácnosti, které jsou na trhu bydlení
diskriminovány. Jedná se o domácnosti, které mají dostatek kompetencí
k bezproblémovému využívání nájemního bydlení, ale z důvodu nízkých příjmů
si za standardních podmínek nemohou dovolit bydlení na volném trhu.
I v případě, že jejich členové mají zaměstnání a díky veřejné pomoci by pro ně
přiměřené nájemní bydlení mohlo být finančně dostupné, často se potkávají
s diskriminací. Do této kategorie spadá v ČR velká část domácností romské
menšiny a imigrantů. Kromě Romů, kteří jsou v tomto ohledu nejohroženější
skupinou, se jedná především o cizince z některých zemí. Průzkumy
135
dlouhodobě potvrzují, že mezi neoblíbené potenciální sousedy patří Ukrajinci,
Vietnamci, Arabové.
Přesto jsou na tom Romové výrazně nejhůře a averze společnosti vůči nim
za posledních 10 let spíše vzrůstá (viz tabulka č. 2). Podle průzkumu
společnosti STEM, který byl realizován v dubnu 2009 a zúčastnilo se jej 1 297
respondentů, by nevadilo pouze 12 % respondentů mít za sousedy Romy.
Přibližně 30 % respondentů uvedlo, že by jim nevadilo mít za sousedy
Ukrajince nebo Vietnamce.
Tabulka č. 2
Soužití romské a neromské populace: srovnání v čase (v procentech)
1999
2001
2003
2006
2007
2008
2009
Dobré (velmi,
spíše dobré)
v procentech
23
18
18
22
16
15
10
Špatné (velmi,
spíše špatné)
v procentech
66
68
78
69
79
79
85
Poznámka: Dopočet do 100 % ve sloupci tvoří odpovědi „neví“
Zdroj: Naše společnost 2009, v09-04, CVVM, SoÚ AV ČR
Do cílové skupiny sociálního bydlení spadají často i senioři, zdravotně
postižení, rodiny nebo jednotlivci s nízkými příjmy žijící na základě
podnájemní smlouvy v bytě nebo obytné místnosti, osoby žijící na ubytovnách,
osoby přicházející z výkonu trestu odnětí svobody, osoby přicházející z ústavní
výchovy nebo například osoby nacházející se například v léčebnách dlouhodobě
nemocných, ústavech sociální péče nebo v psychiatrických léčebnách. Obecně
pak mladé rodiny s dětmi, neúplné rodiny či vícedětné rodiny.
Všechny uvedené skupiny domácností jsou pronajímateli vnímány jako
„rizikové“. Pokud jim je nabídnuto nájemní bydlení, často se jedná o lokality
ohrožené sociálním a prostorovým vyloučením, nebo o bydlení přímo
v lokalitách již vyloučených.
Co se týče legislativního zakotvení sociálního bydlení současná právní
úprava sociálního bydlení je dost roztříštěná a právní předpisy upravují pouze
jednotlivé aspekty sociálního bydlení bez účinné provázanosti.
136
Chybí zde zákon o sociálním bydlení, který by mezi jiným jasně definoval
podíl obcí na odpovědnosti státu za zajištění práva na důstojné životní
podmínky pro své obyvatele. Stanovil by povinnost mít a tvořit bytový fond pro
účely sociálního bydlení a vymezil by okruh provozovatelů takového bytového
fondu.
Současná právní úprava obcím přímo nestanovuje povinnost zajišťovat
bydlení pro osoby sociálně vyloučené nebo ohrožené sociálním vyloučením.
Tito lidé mohou využívat prakticky pouze obecní byty, jejichž nabídka je
omezená. Po privatizaci bytového fondu většina obcí nemá vlastní bytový fond
(případně pouze v omezené míře) a není schopna uspokojovat potřeby svých
občanů.
Důsledkem této situace je koncentrace sociálně slabých občanů
v nevyhovujících stavbách v některých částech obce, vytěsňování takových
skupin občanů mimo obec, vystěhování do jiných obcí apod. Mnoho vlastníků
či správců bytového fondu si bohužel ze „sociálního bydlení“ udělalo výnosný
obchod.
Nabízejí ubytování ve vlastních nemovitostech i pomoc při zajištění
dostupných podpor na nájemné. Nové nájemné často převyšuje nájemné místně
obvyklé, ale hlavně neodpovídá kvalitě bydlení. Nájemce však „ze svého“ platí
jen část (zhruba třetinu částky), zbytek poskytuje veřejný sektor. Tedy obce
formou příspěvku na nájemné či pomoc v hmotné nouzi (jinými slovy je ale
úhrada provedena vlastně z kapes nás všech).
V současné době se těmto spekulacím obce nemohou bránit. Řešením by
byl vznik zákona o sociálním bydlení, který by nejen komplexně pojal
problematiku sociálního bydlení, ale především by umožnil najít obcím oporu
a nabídl jim konkrétní nástroje, jak problémům v této oblasti čelit.
Zákon by tak například stanovil všeobecné požadavky na technické
vybavení, příslušenství, plochu přiměřeného bydlení, která je základem pro
stanovení počtu osob, které mohou v sociálním bytě bydlet (např. nejméně 8 m2
na osobu). Měl by jasně definovat výši přiměřeného nájemného a jeho výpočet
s přihlédnutím k nájemnému v místě obvyklému a k vybavení bytu. S tím
souvisí také nutnost posílení role obce v procesním postavení. Obec by totiž
měla mít možnost řešit nepřiměřenost nájemného soudně, a to i v případě
soukromého vlastníka nemovitosti. Stejně tak by jí měla být dána možnost
pravidelných kontrol užívání bytů.
Správně navržená opatření v zákoně o sociálním bydlení by zamezila
parazitování nejen na situaci sociálně vyloučených občanů, ale i zneužívání
našeho sociálního systému. Dnes stát poskytuje příspěvek na bydlení, doplatek
na bydlení, zakotvuje nárok na poskytnutí sociálního poradenství a obecně
i povinnost obce uspokojovat sociální potřeby občanů, včetně bytových. Ovšem
137
žádný z těchto nástrojů nepředstavuje systémové řešení, které by umožnilo
předcházet sociálnímu vyloučení. Díky vzájemné neprovázanosti jednotlivých
nástrojů se naopak rozšiřuje podstandardní bydlení, prohlubuje sociální izolace
a tvoří nová ghetta. V krajním případě může u ztráty bydlení docházet ke
vzniku bezdomovectví.
V České republice neexistuje mechanismus, který by zajistil bydlení
v závislosti na životní situaci jednotlivce či rodiny a efektivně by bránil před
úplnou ztrátou bydlení, který by nabízel prostupné bydlení v různých stupních
(od nejvyššího typu – vlastní nájemní smlouva – po ubytovnu), jimiž je možné
procházet oběma směry podle finanční situace.
V současné situaci se pomocí domácnostem s nedostatečnou kompetencí
pro udržení dlouhodobého nájemního bydlení zabývá projekt s názvem
Třístupňový koncept bydlení, který je založen na principu individuálního
postupu mezi jednotlivými stupni, přičemž průchod všemi stupni nemusí být
podmínkou k získání samostatného nájemního bydlení.
Během přednášek věnovaných problematice sociálního bydlení (od
listopadu 2011 do srpna 2012) pro sociální pracovníky neziskových organizací
a pracovníky v oblasti sociálních služeb bylo v rámci diskuse účastníky
v různých městech potvrzeno, že v současné době hladce funguje především
1. stupeň daného projektu. Podle vlastních zkušeností účastníků seminářů jsou
přechody do vyšších stupňů poměrně problematické.
Třístupňový koncept bydlení
Základním principem navrhovaného systému je užší a aktivnější spolupráce
mezi příslušnými odbory města (místního odboru sociálních služeb a místního
bytového odboru) a intenzivní spolupráce řízená motivovanými pracovníky
obce s místními neziskovými organizacemi zaměřenými na problematiku
sociálního vyloučení.
Pokud obec nepřistupuje k řešení problému aktivně (což je bohužel běžná
praxe), je základním principem systému významné posílení role, aktivit
i odpovědnosti neziskových organizací v oblasti poskytování a správy bydlení
domácnostem ohroženým sociálním vyloučením. Pomoc obce má pouze
podpůrnou roli. Tady je ohromný prostor pro realizaci stávajících i nově
vzniklých neziskových organizací ve vztahu k řešení bydlení.
Na volném trhu se nízkopříjmové domácnosti setkávají s neochotou
poskytovat bydlení a s přímou diskriminací ze strany soukromých
pronajímatelů (z pohledu rizik pochopitelnou). Na straně obcí neexistuje
koncepce sociálního bydlení a není ochota poskytovat bytový fond pro
domácnosti v resocializačním (reintegračním) procesu či pro účely
138
„tréninkového bydlení“. Cílem systému prostupného bydlení je vytvořit
motivaci pro klienty – dát jim možnost usilovat o samostatné bydlení; pro
vytvoření takové motivace musí být nutně jednotlivé stupně bydlení zřetelně
odlišeny – kvalitou bydlení i rodinného života.
•
•
•
První úroveň tvoří krátkodobé ubytování typu azylový dům.
Druhou úroveň představuje přechodné bydlení spojené
s terénními službami, tzv. tréninkové bydlení.
Posledním stupněm pak je dlouhodobé samostatné nájemní
bydlení.
První stupeň: krátkodobé krizové ubytování
První stupeň: krátkodobé krizové ubytování pro osoby v nepříznivé
sociální situaci a osoby bez přístřeší je poskytováno v rámci sociálních služeb;
dle zákona o sociálních službách (zákon č. 108/2006 Sb.) se jedná o noclehárny
a azylové domy, které jsou zřizovány zpravidla obcí, krajským úřadem nebo
neziskovou organizací
Azylové domy poskytují pobytové služby na přechodnou dobu osobám
v nepříznivé sociální situaci spojené se ztrátou bydlení. Služba obsahuje
poskytnutí stravy nebo pomoc při zajištění stravy, poskytnutí ubytování nebo
pomoc při zajištění bydlení, pomoc při prosazování práv a zájmů, výchovné,
vzdělávací a aktivizační činnosti. Služba se poskytuje za úplatu.54
V některých azylových domech procházejí klienti tzv. integračními stupni.
Ve většině těchto zařízení je délka pobytu omezena na několik měsíců. Azylové
domy jsou u nás (stejně jako jinde) koncipovány jako komfortnější než
noclehárny (předpokládá se, že klienti mají zaměstnání, event. důchod, a mohou
tak platit vyšší úhrady za noc než v noclehárnách).
Hlavním problémem v této sféře je nedostatek sociálních bytů v ČR,
tj. obecních nebo státních bytů s regulovaným nájmem, kde by mohl člověk
usilující o společenskou integraci žít.
Azylové ubytování má více možností pobytu. Může být realizováno
formou krizového pobytu, komunitního bydlení nebo tréninkového bydlení.
Maximální délka krizového pobytu je 5 dní. Cílem je překonání akutní krizové
situace klienta vyplývající ze ztráty bydlení, zklidnění a zorientování se
v situaci a okolnostech, nabídnutí možností řešení, navázání kontaktů
s potřebnými odbornými pracovišti.
54
V ČR působilo v roce 2008 193 těchto služeb. Služba byla v roce 2008 poskytována 14 600
klientům a zaměstnávala celkem 1 100 pracovníků. Celkové náklady na tyto služby v roce 2008
činily 19 mil. eur, z toho hradili klienti 2,7 mil. eur. (MPSV 2009).
139
V rámci komunitního bydlení se jedná o ubytování v samostatných
pokojích se společnou kuchyní, hygienickým zázemím a hernou pro děti.
Klienti se aktivně podílejí na řešení své situace a podle svých možností,
schopností a dalších okolností si sami vyřizují své záležitosti. Také si zajišťují
chod domácnosti. Cílem komunitního bydlení je zajistit zázemí k fungování
rodiny, podmínky a podporu k překonání problémové situace a k rozvoji
kompetencí klienta k samostatnosti a nezávislosti.
Tréninkové bydlení je realizováno v samostatných bytech s veškerým
příslušenstvím a znamená přechod do vyššího stupně samostatného bydlení.
Cílem je podpořit a ověřit schopnosti klienta v samostatném a zodpovědném
fungování.
V případě krizového pobytu se uzavírá smlouva na určitý počet dní.
Celková předpokládaná doba pobytu v azylovém ubytování je nejvýše
13 měsíců.
První etapa pobytu je adaptační a smlouva se uzavírá na dobu jednoho
měsíce. Po osvědčení spolupráce je možno opakovaně uzavřít smlouvu
o ubytování na dobu 3 měsíců. Pobyt je spojen se zajištěním sociální pomoci
a terapie a je možno využívat kvalifikovaných služeb občanské poradny. Klienti
se aktivně podílejí na řešení své situace. Podle svých možností si vyřizují své
záležitosti sami. Také si sami zajišťují chod svých domácností, míra kontroly
nebo asistence pracovníků je individuální.
Noclehárny představují pouze ambulantní služby osobám bez přístřeší,
které mají zájem o využití hygienického zařízení a přenocování. Služba
obsahuje pomoc při osobní hygieně nebo poskytnutí podmínek pro osobní
hygienu, poskytnutí stravy, poskytnutí ubytování, poskytnutí nebo
zprostředkování informací. Služba se poskytuje za úplatu stanovenou
poskytovatelem.
Zajištění tohoto typu bydlení se zdá být v ČR relativně dostačující,
problémem je spíše motivace klientů k dalšímu postupu a omezené možnosti
tohoto postupu; případný lokální nedostatek tohoto typu ubytování je možné
uspokojit z dnes již existujících forem veřejné podpory.55
Zkušenosti některých neziskových organizací potvrzují, že důležitým
aspektem ubytování v azylových domech je zřizování separátních ubytoven pro
muže, pro ženy a pro matky s dětmi (i za cenu rozdělení rodiny), omezení
návštěv na vybrané hodiny a jiná omezení spojená s provozem ubytovacího
zařízení. Klienti by měli být motivováni hledat si (s pomocí sociálních
55
V ČR působilo v roce 2009 53 těchto služeb. V tomto druhu služeb bylo v roce 2008
zaměstnáno celkem 230 pracovníků a celkové náklady na tyto služby v roce 2008 činily 3 mil.
eur, z toho hradili klienti 0,3 mil. eur. (MPSV 2009).
140
pracovníků) práci i kvalitnější formu bydlení (1. stupeň by měl být
krátkodobým ubytováním).
141
Druhý stupeň: Bydlení s terénními sociálními službami (tzv. tréninkové
bydlení)
Bydlení s terénními sociálními službami by mělo být zaměřeno na klienty
azylových domů po dosažení kompetence k udržení nájemního bydlení, také na
lidi, kteří bydlí v nekvalitních komerčních ubytovnách, a ty, kteří ztratili
bydlení z jiných důvodů než z nedostatečné kompetence k udržení nájemního
bydlení (nebo v nejbližší době bydlení ztratí). Forma terénního bydlení by měla
být závislá na konkrétním klientovi a jeho potřebách.
Klient by se mohl v případě rekonstrukce či změn v bytě před
nastěhováním do tréninkového bytu sám na rekonstrukci či opravách v bytě
fyzicky podílet. Návrh zahrnuje tři základní typy bydlení s terénními sociálními
službami, které závisí od uplatněného principu fungování modelu
vícestupňového bydlení v dané obci – tj. zda je proces reintegrace řízen obcí
nebo zda je řízen neziskovou organizací.
Všechny typy však předpokládají individuální intenzivní práci
s klientem před přestěhováním do terénního bytu. Terénní služby by měly
vést ke zvýšení odpovědnosti, pochopení povinností nájemníka a nutnosti jejich
plnění, zvládání vedení rodinného rozpočtu, v ideálním případě k nalezení
placeného zaměstnání.
Podmínkou programu pro klienta je vždy aktivní spolupráce s terénními
pracovníky, aktivní hledání zaměstnání či absolvování rekvalifikačních kurzů,
nulový dluh na nájemném (případně aktivní splácení vzniklého dluhu).
Člověk by měl být již schopen samostatně (s pomocí sociálních dávek)
hradit nájemné, což by mělo přispívat k větší odpovědnosti, samostatnosti
a schopnosti „vyjít“ s omezenými finančními prostředky; měl by mít vyřízené
potřebné doklady a v případě dluhů dodržovat splátkový kalendář.
Nájemní (podnájemní) smlouva by měla být zpravidla půlroční s možností
prodloužení na dobu maximálně dvou let. V případě nutnosti může být
nezisková organizace nebo obec pro první fázi tréninkového bydlení zvláštním
příjemcem dávek státní sociální podpory spojených s úhradou nákladů na
bydlení.
Tréninkové bydlení by se z hlediska standardů poskytnutého bydlení
nikterak nelišilo od bydlení ve standardním nájemním bytě. Podmínkou pro
úspěšnou realizaci programu tréninkového bydlení, resp. obou posledních fází
přestupu do trvalého nájemního bydlení, je však vyšší odpovědnost
a rozsáhlejší aktivita neziskových organizací v oblasti poskytování bydlení
a bytové správy, než je u většiny z nich dnes obvyklé.
142
Tři základní typy tréninkového bydlení jsou následující:
1.
Tréninkové bydlení v bytech vlastněných neziskovou
organizací. Klient je nájemníkem, pronajímatelem je nezisková
organizace.
Pokud se obec nechce do procesu poskytování terénního bydlení zapojit,
ale je ochotna uvažovat o přidělení obecního bytu domácnostem, které
prokážou dostatečnou kompetenci pro zajištění dlouhodobého nájemního
bydlení, pak existuje možnost, že si nezisková organizace pro účely
tréninkového bydlení pořídí vlastní byty.
Ve vyspělých zemích se jedná o velmi častý způsob, u nás prozatím tato
varianta není příliš praktikována. Nezisková organizace může koupit byt horší
kvality od obce (za sníženou cenu se závazkem provozování sociálního bydlení)
a následně jej rekonstruovat s využitím daných dotačních programů určených
pro všechny vlastníky bytů. (Důvody nevyužívání tohoto modelu u nás jsou
hlavně finanční.)
Nezisková organizace v pozici vlastníka bytového fondu usnadňuje
přihlášení cílové domácnosti v tréninkovém bytě k trvalému bydlení, možnost
domácnosti získat příspěvek na bydlení (domácnost má nájemní smlouvu)
a pokud je to nutné, i uplatnění institutu zvláštního příjemce sociálních dávek
ve prospěch neziskové organizace, tj. pronajímatele.
Velkou výhodou je nezávislost na politice přidělování obecních bytů
i možnost zapojit budoucí nájemníky do rekonstrukce nebo údržby bytů.
Největší nevýhodou je nutnost získání prostředků na koupi a rekonstrukci
bytů, případně i nutnost získání úvěru; zejména pak při nákupu prvních bytů.
Nevýhodou je též, že přesun do trvalého nájemního bydlení (poslední fáze) je
možný jen přestěhováním do jiného nájemního bytu (nabídnutého v poslední
fázi jiným pronajímatelem). Je zde i možnost, že nezisková organizace se stane
klasickým pronajímatelem bytů (právní řád ČR jí v tom nikterak nebrání),
nájemníka v bytě ponechá (již bez doprovodných sociálních služeb) a pro účely
tréninkového bydlení si pořídí jiný byt.
2.
Tréninkové bydlení v bytech vlastněných obcí. Klient je
nájemníkem, pronajímatelem je obec.
V tomto modelu řídí reintegrační program obec, která poskytne byty pro
účely tréninkového bydlení z vlastního bytového fondu. Nezisková organizace
zůstává pouze prostředníkem při přestupu do tréninkového bydlení a případně
provádí pro obec sociální práce související s tréninkovým bydlením.
143
Po úspěšném skončení období tréninkového bydlení může obec byt cílové
domácnosti ponechat i pro účely dlouhodobého nájemního bydlení. Praxe
ukázala je, že tato varianta ve většině českých obcí nefunguje (obec nemá zájem
poskytnout bydlení z vlastního fondu).
3.
Tréninkové bydlení v bytech najímaných neziskovou
organizací od jiných pronajímatelů. Klient je podnájemníkem,
nájemníkem je nezisková organizace, pronajímatelem je obec nebo
soukromý pronajímatel.
Obec a někdy i soukromí pronajímatelé jsou ochotni poskytnout své byty
pro účely tréninkového bydlení, budou-li mít záruku platby nájemného.
V tomto případě je role neziskové organizace v oblasti zajišťování bydlení
bytové správy větší než u předchozího modelu. Nezisková organizace se musí
starat o byt, zajistit výběr nájemného, účastnit se jednání týkajících se oprav
apod. (samozřejmě aktivity neziskové organizace ve srovnání s nákupem
vlastních bytů jsou zde hodně okleštěné). Nezisková organizace získává byty do
nájmu a sama dále vybírá podnájemníka. Zavazuje se platit pravidelně nájemné
(i v případě, že byt není obsazený). Rovněž garantuje náhradu případné škody.
Může připravit návrhy modernizace bytu a žádosti o poskytnutí dotací – sama
však žadatelem o dotace být nemůže (toto musí učinit majitel bytu).
Tady vzniká možnost, že tréninkový byt se po určité době může stát
klasickým nájemním bytem (nezisková organizace by po dohodě
s pronajímatelem po skončení programu tréninkového bydlení převedla svá
nájemní práva na podnájemníka), nebo je tréninkový byt neziskové organizaci
pronajat dlouhodobě pouze pro účely tréninkového bydlení, takže cílová
domácnost se musí po skončení přechodného období přestěhovat do jiného
trvalého nájemního bydlení.
Velkou motivací pro účast v tomto programu je zajištění pravidelného
příjmu pronajímatele a nulové výdaje spojené s poškozením bytu nájemníkem.
Byt by mohl být využíván pro účel tréninkového bydlení (režim úplného
prostřednictví), po jehož uplynutí by mohla být nájemní smlouva převedena na
klienta (odpadlo by stěhování a klient by se z podnájemníka stal nájemníkem).
Zároveň s převedením nájemního práva by, pokud by se jednalo o bydlení
u soukromého pronajímatele, získal pronajímatel cílenou garanci odpovídající
režimu „částečného prostřednictví“.
Velkou nevýhodou tohoto modelu je problém při přihlášení trvalého
bydliště klienta (klient je podnájemník) a získání nároku na příspěvek na
bydlení.
144
Uvedený model má nejvíce předpokladů na úspěch a stát by měl připravit
legislativu umožňující jeho fungování. Pro poskytnutí garance splácení
nájemného a úhrady případných škod na majetku v případě cílených garancí by
měly vzniknout adekvátní komerční pojistné programy (produkty), kde by
rizika z těchto garancí bylo možné pojistit.
Všechny výše uvedené typy bydlení se vztahují k přechodnému bydlení.
Požadovaným výsledkem by ovšem mělo být samostatné nájemní bydlení. Po
dvou letech bez vážných zádrhelů by klient měl získat doporučení na trvalý
nájemní vztah v obývaném nájemním bytě nebo získat jiný nájemní byt.
Při porušení podmínek programu je s klientem rozvázána spolupráce.
Pravdou je, že mnoho klientů nápor samostatného fungování
a odpovědnosti nezvládne a vrací se k nižšímu stupni. Na druhou stranu jsou
pak klienti, kteří jsou úspěšní a mají všechny předpoklady postoupit
k samostatnému bydlení.
Třetí stupeň: dlouhodobé samostatné nájemní bydlení
Dlouhodobé samostatné bydlení je smyslem celého navrhovaného konceptu
vícestupňového bydlení pro domácnosti s nedostatečnou kompetencí pro
udržení dlouhodobého nájemního bydlení. Celý úspěšný průběh tréninkového
bydlení by měl být zárukou pro poskytnutí dlouhodobého samotného nájemního
bydlení ze strany obcí, soukromých pronajímatelů a výhledově snad
i neziskových organizací (s vlastním bytovém fondem).
Nabídku možností trvalého nájemního bydlení by měl tvořit jak obecní
bytový fond, tak i fond soukromých nájemních bytů, který dnes tvoří hlavní
formu nájemního bydlení v naší zemi. Zde je opět velmi důležitá aplikace
cílených garancí. Neziskové organizace (případně obce) by buď poskytovaly
garance splácení nájemného soukromým pronajímatelům (tzv. částečné
prostřednictví), nebo by si v první fázi byt od soukromých pronajímatelů
pronajaly (faktor garance platby) a až po určité době by přepsaly nájemní
smlouvu na cílovou domácnost (tzv. plné prostřednictví).
Navrhovaný koncept sociálního bydlení každopádně předpokládá jak vyšší
aktivitu neziskových organizací v oblasti zajišťování bydlení a bytové
správy, tak i vznik systému cílených garancí (uplatnění režimů částečného
a úplného prostřednictví).
Rizika vyplývající z cílených garancí a prostřednictví by měla být
pojistitelná prostřednictvím zvláštních produktů vyvinutých komerčními pojišťovnami za asistence státu (vždy však s určitou mírou spoluúčasti pojištěného,
tedy obce nebo neziskové organizace).
145
Důležitým předpokladem fungování celého systému sociálního bydlení je
založení kontaktního centra (případně efektivní využívání centra stávajícího),
kam by se mohli obracet jak lidé, kteří již ztratili bydlení, tak lidé, kterým ztráta
bydlení hrozí.
Úkoly kontaktního centra
Mezi úkoly kontaktního centra patří především zjistit důvody ztráty bydlení
(ohrožení ztráty bydlení), pomoci při jejich řešení (oddlužení, léčba) a případně,
pokud by ke ztrátě bydlení již došlo, vytvořit individuální plán reintegračního
programu v rámci modelu vícestupňového bydlení a zařazení domácnosti do
programu reintegrace, prevence, dále co nejrychlejší kontaktování osob, kterým
hrozí ztráta bydlení (i na základě informací od pronajímatelů), a to ještě před
samotnou výpovědí.
Kontaktní centrum by mělo být provozováno neziskovými organizacemi (či
sociální pracovníky obce) v prostorách poskytnutých obcí a ve spolupráci
s úřady práce, sociálními úřady, bytovým odborem obce, psychology,
ekonomy; mělo by klientům poskytovat široké spektrum služeb. I při nastavení
všech potřebných parametrů kvalitní fungování závisí samozřejmě od
jednotlivých konkrétních lidí v daném centru.
V kontaktním centru by měly být identifikovány příslušné problémy a ve
spolupráci s příslušnými organizacemi a úřady dále řešeny. Informace
o existenci kontaktního centra jako prevence bezdomovství a sociálního
vyloučení by měly být běžně dostupné veřejnosti a zejména pak potenciálním
klientům.
Ztráta bydlení a problematika bezdomovectví
V případě selhání prevence nebo pomoci v rámci sociálního bydlení může
dojít ke ztrátě bydlení. Jedná se o jednu z nejobtížnějších situací, ve které se
může rodina ocitnout. Do této situace se může dostat jednotlivec, neúplná
rodina, rodina v rozpadu, ale i rodina úplná. Při dnešním průměrném zadlužení
domácností mnohdy stačí ztráta zaměstnání či hlavního příjmu jednoho
z partnerů nebo dlouhodobá nemoc a můžou nastat problémy se splácením
hypoték, bydlení rodiny je v ohrožení. Řešení tohoto problému se odvíjí od
mnoha parametrů a možností rodiny, je třeba jej však efektivně řešit a zároveň
se vyhnout riziku dluhových pastí.
Často se do této situace dostávají svobodné matky s dětmi, které již
nemohou nadále bydlet u svých rodičů, a pokud nemohou svou situaci řešit
například formou podnájmu, ucházejí se pak o ubytování v azylových domech.
146
Řešení problematiky bezdomovectví patří k specifickým nástrojům
v oblasti bytové politiky, které směřují k řešení bytové situace lidí akutně
ohrožených sociálním a prostorovým vyloučením, resp. domácností
s nedostatečnou kompetencí k udržení dlouhodobého nájemního bydlení.
Za bezdomovce je považována osoba nemající domov či možnost
dlouhodobě využívat nějaké přístřeší. Bezdomovectví pak označuje způsob
života této osoby a existenci tohoto jevu. Bezdomovectví je nejvíc patrné
v chudších a odlehlejších částech velkoměst a většinou je spolu s dalšími
negativními faktory doprovázeno sociální izolovaností a psychickým strádáním.
V občanském právním řádu je bezdomovec definován jako osoba, která
nemá vlastní domov či si jej nenajímá nebo nežije v takovém obydlí u osoby
důvěrně blízké či tento domov nemůže nebo nechce užívat anebo takový domov
užívá protiprávně. Domov v této definici chápeme obecně jako místo, kam jeho
uživatel může de iure jinému člověku zakázat nebo umožnit přístup. Podle
zákona jde o osoby společensky nepřizpůsobené a péči o ně vymezuje zákon
o sociálních službách (zákon 108/2006).
Mezi objektivní příčiny bezdomovectví řadíme nezaměstnanost, případně
nezaměstnatelnost, slabou nebo žádnou konkurenceschopnost na trhu práce,
absenci finančně dostupného bydlení. Subjektivními, tj. vnitřními příčinami
mohou být např. domácí násilí, psychiatrická diagnóza (alkoholismus,
toxikomanie, maniodeprese, schizofrenie…) nebo porucha chování (emoční
labilita). Často jsou tyto dvě skupiny příčin propojené, v důsledku
bezdomovectví se k nim přidávají další příčiny, které bezdomovcům brání se
vrátit k původnímu normálnímu životu.
Bezdomovce můžeme podle typů rozčlenit do 3 základních skupin. Nejvíce
okázalí jsou „klasičtí“ bezdomovci, kteří žijí mimo standardní hranice
sociálních norem a návyků, jsou to lidé z nádraží a parků a svým způsobem
života jsou nejvíc „vidět“. Tato skupina o nabídku ubytování v azylových
domech, případně ve vyšším stupni bydlení zájem v převážné většině nemá.
Ztráta sociálních návyků jim brání přijmout jakýkoliv omezující řád. Většina
lidí bez domova ovšem vidět není. Mezi skryté bezdomovce řadíme lidi, kteří
jako bezdomovci žijí, ale nejsme schopni to rozlišit „na první pohled“. Zde je
možné počítat se zájmem o nabídnuté sociální služby. Posledním typem jsou
potencionální bezdomovci, tedy lidé, kterým bezdomovectví hrozí.
Pokud nastane akutní potřeba řešení bytové situace, jako první přichází na
řadu azylový dům, případně ubytovna (viz graf č. 1 – četnost a úspěšnost
zprostředkování bydlení).
Matoušek ve Slovníku sociální práce (s. 31) uvádí Azyl /asylum/ jako
útočiště, útulek, také jako „ústavní zařízení, a to ve smyslu tradiční velké,
147
kamenné instituce, kde jsou neosobním způsobem zaopatřovány stovky
klientů“.
Potřeba útulků, přes snahu o poskytování komunitních forem péče velkým
skupinám lidí, nezanikla ani v zemích s rozvinutým sociálním systémem. Vždy
budou existovat skupiny lidí, kterým bude potřeba poskytnout ubytování
a stravování, aby jim byla umožněna důstojná existence. Možnosti a úskalí
následného integračního procesu jsou vedeny výše v 1. fázi propustného
třístupňového konceptu bydlení.
Graf č. 1
Porovnání absolutních četností a úspěšností vybraných typů zakázek
v letech 2006–2009
Konkrétní strategie řešení problematiky bezdomovectví (resp.
lidí/domácností v akutní bytové nouzi s nedostatečnou kompetencí k udržení
dlouhodobého nájemního bydlení) v jednotlivých vyspělých zemích EU
vychází z uplatňování dvou základních koncepcí: koncept bydlení „bydlení
v první řadě“ („housingfirst“) a koncept „bydlení až po přípravě“
(„housingready“). Mezi přívrženci jednotlivých směrů dochází ke střetu názoru,
co je pro získání bydlení prioritou.
148
Jak už název napovídá, koncept „bydlení v první řadě“ („housingfirst“)
preferuje rychlé řešení v oblasti bydlení (zajištění stálého a jistého bydlení) před
řešením všech ostatních problémů. Výsledky ukázaly, že lidé, kterým bylo
okamžitě poskytnuto samostatné bydlení, mají větší šanci na úspěšnou
reintegraci než kontrolní skupina, které nebyla poskytnuta možnost
dlouhodobého bydlení. Dlouhodobé bydlení může napomáhat sociální integraci
a podílí se na úspěchu řešení problémů v jiných oblastech. Jeho principem je
ubytování bezdomovců v bytě se standardní nájemní smlouvou bez podmínky
předchozího získávání kompetencí spojených se samostatným bydlením i bez
podmínky programu sociálních služeb.
Naproti tomu koncept „bydlení až po přípravě“ („housingready“)
poukazuje na rizika, která pro určitou skupinu lidí okamžité bydlení bez
přípravy představuje (často znovu propadají bezdomovectví). Předpokladem
úspěšného postupu k dlouhodobému v bydlení je podle zastánců této teorie
vyřešení (nebo alespoň zmírnění) ostatních problémů. V rámci tohoto konceptu
je uplatňován i systém tzv. vícestupňového (propustného) bydlení, který
stanovuje jednotlivé stupně bydlení a na základě způsobilosti je jednotlivým
klientům poskytován odpovídající stupeň bydlení.
Živá diskuse na dané téma potvrdila, že se nelze jednoznačně přiklonit
k žádnému z konceptů. Zkušenosti pracovníků v sociálních službách potvrzují
ve většině případů správnost bydlení až po přípravě, ovšem vyskytnou se
případy, kdy naopak rychlé řešení bydlení odvrátí další možné problémy
jedince nebo rodiny. Rozhodnutí by mělo být případ od případu opět
individuální.
V obou případech řešení vyžaduje vyšší iniciativu a aktivitu ze strany
neziskových organizací, případně obcí. V krizové situaci náhlé ztráty bydlení
může jednotlivec ztratit ráznost a odpovědnost za řešení bydlení a jakékoliv
časové prodlevy můžou sociální propad jen zhoršit.
Doporučované změny legislativy a změny v nastavení současných
programů veřejné podpory
Státní podpora určená na výstavbu podporovaných bytů (vstupních
a pečovatelských bytů) by měla být poskytována nejen obcím, ale všem
žadatelům, tedy i neziskovým organizacím (podobně, jako tomu je u programu
podpory sociálního bydlení).
Nepočítá se s obnovou masové výstavby veřejných nájemních bytů
(známou z doby před rokem 1989). Jedním z cílů navrhovaného konceptu
sociálního bydlení je posílit tržní řešení problému sociálního vyloučení a využít
více a efektivněji prostředků z neziskových organizací. Nicméně rozsah nové
149
výstavby sociálních a vstupních bytů podporovaných z těchto programů je
skutečně příliš nízký.
V USA, Velké Británii, Kanadě a v mnoha dalších vyspělých zemích
existuje buď povinnost, nebo motivace pro developery komerčně prodávaných
(pronajímaných) bytů postavit určitý podíl bytů pro obce (neziskové subjekty)
pro účel sociálního bydlení. Toto by mohla být do budoucna možnost i u nás.
Do té doby je cesta posílení fungování neziskových organizací asi tou nejvíce
schůdnou a možnou.
Přesunem aktivit státu na nestátní subjekty (pouze za vytvoření podmínek
ze strany státu) by stát získal možnost věnovat se více aktivitám koncepčním
a normotvorným. Nestátní subjekty přitom můžou aktivity vykonávat mnohem
účinněji, efektivněji, pohotověji a osobněji. (Pravděpodobně bude zapotřebí
větší počet asistentů a dalších pracovníků v těchto službách. Klienti sociálního
bydlení budou potřebovat vyšší míru podpory, aby mohli začít žít jako my
všichni. Zvýšením počtu pracovních míst ubude lidí, kterým stát vyplácí
podporu v nezaměstnanosti, nově zaměstnaní lidé budou odvádět ze svých
mezd daně a stát za ně nebude muset platit zdravotní a sociální pojištění.)
Příspěvek na bydlení by měly mít možnost čerpat i domácnosti užívající
byt na základě platné podnájemní smlouvy, což nejen rozšíří okruh příjemců
mezi domácnostmi nejvíce ohroženými finanční nedostupností bydlení, ale také
umožní a podpoří aplikaci konceptu úplného prostřednictví.
V případě příspěvku na bydlení i doplatku na bydlení, by měly být jasně
stanoveny parametry sociálního bytu, na který je žadateli příspěvek na bydlení
nebo doplatek na bydlení možné poskytnout. Správným nastavením
kvalitativních parametrů by se zabránilo poskytování doplatků na bydlení, které
je za relativně vysoké nájemné (soukromé ubytovny při sporné kvalitě
poskytovaných služeb), což vede k plýtvání veřejných zdrojů určených na
pomoc lidem v sociální nouzi.
Součástí definice standardů sociálního bydlení by mělo být i jasné uvedení
cílových domácností, pro které je sociální bydlení určeno (případně i formou
maximálního příjmu dané domácnosti). Tato definice sociálního bydlení by
měla mít formu zákona.
Literatura:
KREBS, Vojtěch a kol. Sociální politika. Praha: Wolters Kluwer 2010.
LUX, Martin a kol. Bydlení – věc veřejná: sociální aspekty bydlení v České
republice a zemích Evropské unie. Praha: Sociologické nakladatelství, 2002.
150
LUX, Martin, MIKESZOVÁ, Martina a SUNEGA, Petr. Podpora dostupnosti
bydlení pro lidi akutně ohrožené sociálním vyloučením: mezinárodní
perspektiva a návrhy opatření v ČR. Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2010.
MAŘÍKOVÁ, Hana, ed. a kol. Jaká je naše společnost?: otázky, které si často
klademe. Praha: Sociologické nakladatelství, 2010.
MATOUŠEK, Oldřich. Slovník sociální práce. Praha: Portál 2003.
POTŮČEK, Martin, ed. Česká společnost na konci tisíciletí. Praha: Karolinum,
1999.
POTŮČEK, Martin. Sociální politika. Praha: SLON 1995.
Internetové stránky:
http://www.epravo.cz
http://www.feantsa.org
http://www.mmr.cz
http://www.mpsv.cz
151
152
PRÁVO A BYDLENÍ
Sborník příspěvků vydaný v rámci realizace projektu s názvem
Rozvoj znalostí v oblasti problematiky „Právo a bydlení“ klíčových
sociálních pracovníků a pracovníků v sociálních službách jako
další z nástrojů poradenství pro romské etnikum (registrační číslo
projektu CZ.1.04/3.2.01/19.00234) financovaného prostřednictvím
OP LZZ z ESF a státního rozpočtu ČR
Vydal Petr Otáhal, s. r. o.
Jiráskova 490, 738 01 Frýdek-Místek
Tel.: 558 623 093, e-mail: [email protected]
www.petrotahal.cz
Autoři příspěvků: Jiří Bodnár, Lenka Mecová, Michal Stecker, Viola
Šiplová, Renata Urmaničová, Roman Vicherek, Leo Zubek
Obálka a ilustrace v textu: Zuzana Balická
Editace a jazyková úprava textů: Hana Fabíková
Počet výtisků: 500
Počet stran: 158
Rok vydání: 2012
Vydání: první
Tato publikace vznikla v rámci projektu „Rozvoj znalostí v oblasti
problematiky „Právo a bydlení“ klíčových sociálních pracovníků
a pracovníků v sociálních službách jako další z nástrojů poradenství pro
romské etnikum“ registrační číslo projektu CZ.1.04/3.2.01/19.00234
Tento projekt je financován prostřednictvím Operačního programu
Lidské zdroje a zaměstnanost z prostředků ESF a státního rozpočtu ČR
Download

právo a bydlení - Petr Otáhal, sro