JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
Změny spojené s novelou občanského zákoníku (NOZ), se zrušením Obchodního zákoníku a se
zákonem o obchodních korporacích (ZOK).
Obchodní zákoník kvůli lednovému nabytí účinnosti nového občanského zákoníku přestane ke konci
letošního roku platit. Část oblastí upravovaná obchodním zákoníkem se od 1. 1. 2014 přesune do
občanského zákoníku (NOZ) a část bude upravovat nový zákon o obchodních korporacích (ZOK).
Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (ZoVB) k 1. 1. 2014 zcela zanikne a veškerá právní úprava
ZoVB, kterou se řídila SVJ, se přesune do NOZ zejména do ust. § 1158 a násl.
Právní úprava týkající se SVJ je mnohem stručnější, než současný ZoVB. Je to z toho důvodu, že pro
některé instituty se použije přiměřeně ustanovení o spolcích (nyní sdružení dle zákona č. 83/1990
Sb., o sdružování občanů). Jedná se zejména o ustanovení týkající se postupu při svolávání
shromáždění k zasedání, o průběhu zasedání, o zápisu ze zasedání, o neplatnosti rozhodnutí atd.
Změny týkající se Bytových družstev (BD)
Dle NOZ musí mít BD min. 3 členy (doposud bylo 5)
BD je povinno zřídit informační desku
§ 562 ZOK - Informační deska
(1) Družstvo zřídí ve svém sídle informační desku. Informační deska je přístupná každý pracovní den v běžnou pracovní dobu
všem členům.
(2) Určí-li tak stanovy, informační deska se zpřístupní členům družstva prostřednictvím internetových stránek.
BD musí zveřejňovat pozvánku na členskou schůzi na webových stránkách. BD vzniká povinnost mít
webové stránky. Vyvěšením pozvánky na web se považuje pozvánka za doručenou
§ 636 ZOK - Svolání členské schůze
(1) Svolavatel nejméně 15 dnů přede dnem konání členské schůze uveřejní pozvánku na členskou schůzi na internetových
stránkách družstva a současně ji zašle členům na adresu uvedenou v seznamu členů. Uveřejněním pozvánky se považuje
pozvánka za doručenou. Pozvánka musí být na internetových stránkách uveřejněna až do okamžiku konání členské schůze.
(2) Pozvánka obsahuje alespoň
a) firmu a sídlo družstva,
b) místo a dobu zahájení členské schůze; místo a doba zahájení členské schůze se určí tak, aby co nejméně omezovaly
možnost člena se jí zúčastnit,
c) označení, zda se svolává členská schůze nebo náhradní členská schůze,
d) program členské schůze a
e) místo, kde se člen může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu členské schůze, pokud nejsou přiloženy
k pozvánce.
BD má možnost hlasování per rollam - hlasování mimo schůzi (korespondenční hlasování)
§ 652 ZOK - Rozhodování per rolla
(1) Připouští-li stanovy družstva rozhodování per rollam, zašle družstvo nebo osoba oprávněná ke svolání členské schůze
všem členům návrh rozhodnutí.
Zavádí se „Družstevní podíl“ namísto „členského podílu“. Družstevní podíl může být nově i ve
spoluvlastnictví.
§ 595 ZOK – Družstevní podíl
(1) Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu.
(2) Každý člen může mít pouze 1 družstevní podíl.
Strana 1
JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
Vypořádací podíl člena bytového družstva nesmí být nižší než členský vklad
§ 748 ZOK - Vypořádací podíl člena bytového družstva
(1) Stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v
bytovém družstvu.
(2) Neurčují-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu.
Stanovy BD mohou upravit podmínky členství, ale podmínky nesmí být diskriminační (nelze např.
omezit, že členem nemůže být cizinec apod.)
Převod družstevního podílu v bytovém družstvu je spojen s převodem nájmu včetně dluhů/přeplatků
§ 736 ZOK - Převod družstevního podílu v bytovém družstvu
(1) Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba,
která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva.
(2) Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu
družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu
družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu
a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na
uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.
Zisk BD nesmí být rozdělen mezi členy BD
§ 750 ZOK Omezení hospodaření bytového družstva
Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.
Změny týkající se společenství vlastníků (SVJ)
Dosud se SVJ řídila zejména zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (ZoVB), popřípadě vzorovými
stanovami (nařízení vlády č. 371/2004 Sb.). Od 1. 1. 2014 se veškerá právní úprava ZoVB přesune do
NOZ zejména do ust. § 1158 a násl. Co se týká vzorových stanov, dosud k dispozici nejsou, ale
pravděpodobně budou vypracovány také. Stávající vzorové stanovy však nejsou v rozporu
s kogentními ustanoveními NOZ, tedy je lze nadále užívat.
Od 1.1.2014 budou vedle sebe existovat SVJ vzniklá dle ZoVB a SVJ vzniklá dle NOZ. Tato SVJ budou
mít odlišně definované jednotky dle zákonů dle kterých vznikla, ale řídit se budou výhradně NOZ.
ZoVB se k 1.1.2014 ruší. Dle §3041 právnická osoba musí do 3 let přizpůsobit společenskou smlouvu
nebo statut úpravě zákona a doručit na soud.
Prohlášení (prohlášení vlastníka)
NOZ přikládá Prohlášení větší význam (širší možnost projevu vůle při vymezování společných částí
domu). NOZ jinak definuje jednotku (bytovou/nebytovou), obecněji upravuje společné části domu,
jako společnou část domu uvádí také zastavěný pozemek, zavádí pravidla pro užívání jako povinnou
část prohlášení a dovoluje dokonce určení podílů na společných částech domu odlišně než podle
poměru podlahových výměr, jako tomu bylo dosud.
Spoluvlastnický podíl lze nově určit nejen jako podíl plochy bytu ku celkové ploše bytů, ale lze v něm
zohlednit i kvalitu a polohu bytu.
§ 1161 NOZ – Společné části
Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou
stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
Strana 2
JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
Vznik SVJ
SVJ vzniká až zápisem v rejstříku. Nejprve se musí přijmout stanovy.
§ 1200 NOZ - Založení společenství vlastníků
(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov.
§ 1204 NOZ - Vznik společenství vlastníků
Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.
Společenství vlastníků založí vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou
ve vlastnictví tří různých vlastníků (§ 1198). SVJ je možno dobrovolně založit i v případě méně
jednotek než 5 (§ 1199 Je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím
souhlasí všichni vlastníci jednotek).
Hlasování na shromáždění
NOZ nemění kvorum nutné pro to, aby shromáždění bylo usnášeníschopné. Bude tedy třeba jako
dosud, aby byli přítomni vlastníci, kteří mají většinu hlasů (podle podílů). Mění se ale kvorum pro
přijetí rozhodnutí – k přijetí rozhodnutí bude postačovat souhlas nadpoloviční většiny hlasů
přítomných vlastníků, nestanoví-li zákon nebo stanovy počet vyšší. V tomto ohledu se pak NOZ
podstatně liší od současné právní úpravy, která vymezuje řadu rozhodnutí, jež musí být schválena
vyšším počtem vlastníků (ať už 3/4 většinou všech nebo přítomných vlastníků či dokonce všemi
vlastníky). Tato vyšší kvora totiž NOZ nestanoví. Vše lze tedy odsouhlasit nadpoloviční většinou
přítomných (pokud ve stanovách není dobrovolně zpřísněno).
Výslovně je nově stanoveno, že se nepřihlíží k hlasu SVJ, vlastní-li v domě nějakou jednotku.
NOZ určuje, že pouze v případě, kdy je rozhodnutí přijímáno mimo zasedání shromáždění (per rollam)
musí být pro přijetí rozhodnutí většina všech vlastníků (nestanoví-li stanovy vyšší počet) a že pokud
se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo se mění poměr výše
příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech,
vyžaduje se souhlas všech vlastníků. Existující SVJ tak mohou od ledna příštího roku uzpůsobit své
stanovy nové právní úpravě v tom smyslu, že současná vyšší kvora pro určitý typ rozhodnutí sníží na
příslušné minimum.
Rozhodování mimo shromáždění
NOZ nově zavádí možnost přijmout usnesení SVJ i mimo shromáždění, a to v písemné formě, tzv.
způsobem per rollam. Hlasování mimo shromáždění je možné buď v případě, že svolané shromáždění
nebude usnášeníschopné nebo v případě, že to umožňují stanovy
Rozhodnutí mimo zasedání
§ 1210
(1) Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v
písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž
záležitostech mimo zasedání.
(2) V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy.
§ 1212
K platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané
vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.
§ 1214 NOZ
Strana 3
JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však
všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a
pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.
Z výše uvedeného plyne, že rozhodnutí při hlasování per rollam se přijímá přísnějším kvorem – až na
výjimky většinou hlasů ze všech vlastníků jednotek s tím, že stanovy mohou určit vyšší kvorum.
Kompetence shromáždění
NOZ stanoví výlučnou působnost shromáždění, kterou nelze zúžit ani přenést na jiný orgán
společenství. Stanovy však mohou působnost shromáždění ještě dále rozšířit. Oproti stávající úpravě
se okruh oblastí, o které je oprávněno rozhodovat shromáždění, rozšiřuje. Nově bude například
shromáždění rozhodovat o výši záloh na úhradu služeb. Tuto kompetenci dnes přitom stávající
vzorové stanovy svěřují statutárnímu orgánu. Dnem 1. ledna 2014 tak toto ustanovení stanov
stávajících SVJ pozbude v souladu s přechodnými ustanovením NOZ závaznosti. SVJ navíc budou
povinna ve lhůtě 3 let od nabytí účinnosti NOZ uvést své stanovy do souladu s jeho právní úpravou.
Konání shromáždění
Shromáždění se musí i dle NOZ konat alespoň jedenkrát za rok. Shromáždění bude zasedat buď z
podnětu statutárního orgánu, nebo z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů.
Tento počet odpovídá i současné úpravě. Nově však musí být takoví vlastníci alespoň dva. Pokud z
podnětu stanoveného počtu vlastníků nesvolá shromáždění statutární orgán, jsou oprávněni tak
učinit tito vlastníci, a to výslovně na náklady SVJ.
Shromáždění se svolává pozvánkou. Pokud k ní nejsou připojeny podklady týkající se pořadu
zasedání, je svolavatel povinen umožnit každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. Víc NOZ
v ustanoveních upravujících SVJ neříká, a proto je nutno hledat další podrobnosti v ustanoveních o
spolku, která se na úpravu SVJ užijí přiměřeně. Z této úpravy plyne, že shromáždění je nutno svolat
ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně 30 dnů před jeho konáním. Z pozvánky musí být zřejmé
místo, čas a pořad jednání, přičemž místo a čas musí co nejméně omezovat možnost členů se ho
účastnit. Pokud je shromáždění svoláváno z podnětu vlastníků, může být pořad zasedání proti návrhu
uvedenému v podnětu změněn pouze se souhlasem toho, kdo podnět podal.
Výlučné užívání společné části
Nově zaveden institut výlučného užívání společné části (§1166, §1175). SVJ si může rozhodnout
způsob podílení se ze tyto společné části.
Pokud tedy některý vlastník výlučně užívá některou společnou část domu jen pro sebe – například
balkón, lodžii, sklepní kóji nebo garážové stání – stanoví se výše příspěvku se zřetelem k této
skutečnosti. Zejména se posoudí povaha, rozměry a umístění této části a rozsah povinnosti vlastníka
jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
Společné části ve výlučném užívání může opravovat vlastník i SVJ - zákon nestanoví hranici (co hradí
výlučný uživatel a co SVJ), musí si ji stanovit vlastníci ve stanovách.
Strana 4
JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
Příspěvky na správu domu a pozemku
Příspěvky na správu domu a pozemku budou vlastníci platit – pokud si je neurčí jinak – jako dosud
poměrně podle výše jejich podílu na společných částech domu.
Zákon ve dvou případech výslovně stanoví, že se příspěvek rozvrhne na každou jednotku stejně. A to
jde-li o příspěvek na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo odměny členů jejích orgánů a na
vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti.
§ 1180 NOZ - Práva a povinnosti vlastníka jednotky
(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na
společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se
výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto
část na vlastní náklad.
(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na
podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Co se týká vyúčtování, tak není-li určeno jinak, pak dle NOZ by vyúčtování mělo být hotovo vždy do
dubna následujícího roku se splatností do konce července poté.
Členové orgánů SVJ
Nově platí, že že členem kteréhokoli voleného orgánu, tedy například výboru, se může stát nejen člen
společenství, tedy vlastník bytu či nebytového prostoru, ale nově i „cizí“ osoba, tedy „nevlastník“.
Podmínkou je, že tato osoba je svéprávná (věk 18 let) a bezúhonná ve smyslu předpisu upravujícího
živnostenské podnikání (§1205) a že to stanovy nezakazují.
NOZ na rozdíl od dnešního zákona o vlastnictví bytů nijak nepředepisuje, kolik členů má mít výbor
společenství ani délku jeho funkčního období. Obojí se řídí stanovami. Pokud stanovy délku
funkčního období neupravují, je pětiletá. Výbor tedy nově může být i dvoučlenný (pokud to
neomezují stanovy). Členový výboru mohou jednat každý samostatně (§164) pokud není ve
stanovách uvedeno jinak.
Pokud si SVJ nezvolí orgány, tak může soud určit opatrovníka.
V NOZ došlo k změně pojmu „pověřený vlastník“ za „předsedu společenství vlastníků“ (důvod je ten,
že i zde platí, že orgánem nemusí být vlastník).
Kontrolní komise, pokud se zřídí, musí mít tři členy
§ 262 NOZ - Kontrolní komise
(1) Zřídí-li stanovy kontrolní komisi, vyžaduje se, aby měla alespoň tři členy. Neurčí-li stanovy jinak, volí a odvolává členy
kontrolní komise členská schůze. Určí-li stanovy, že členy kontrolní komise jmenuje nebo odvolává statutární orgán,
nepřihlíží se k tomu.
Správa nemovitosti podle NOZ
NOZ dává v podstatě dvě možnosti správy nemovitosti, a to se vznikem SVJ a bez vzniku SVJ. Pokud
SVJ nevzniká, pak se o dům stará většinový vlastník, a to až do vzniku SVJ. Pokud SVJ vznikne, pak SVJ
může dům spravovat pouze za pomoci výboru, nebo si častěji zvolí správce nemovitostí.
Ohlašovací povinnost
Strana 5
JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
Vlastníkům jednotek vzniká zákonná ohlašovací povinnost – kdo nabude jednotku, musí tuto
skutečnost ohlásit správci domu spolu s adresou, počtem osob v domácnosti, popř. také nájemce
jednotky a změnu všech těchto údajů.
§ 1177 NOZ
(1) Kdo nabyl jednotku do vlastnictví, oznámí to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost,
vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se
dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. To obdobně platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení.
(2) Vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v
bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy,
přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby.
Současně zde pak vzniká i povinnost správce, aby sdělil jakémukoliv vlastníkovi jednotky, kdo je
vlastníkem (popř. nájemcem) jakékoliv další jednotky v domě a kontakt na něj.
§ 1178
Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky
nebo nájemce v domě.
NOZ zároveň také dává povinnost zvolit si jednoho zástupce pro jednání za jednotku v případě, že
jednotka je ve spoluvlastnictví, nebo ve společném jmění manželů.
Uzákoněno je také právo seznámit se s výsledkem hospodaření, které se nyní objevuje výslovně v
zákoně, nikoliv pouze ve stanovách SVJ.
Stanovy
U každé změny stanov bude nově muset být notář.
Lhůta pro změnu stanov (uvedení do souladu s NOZ) je 3 letá, počíná běžet momentem účinnosti
NOZ (1.1.2014) a společenství vlastníků musí změněné stanovy v této lhůtě doručit i příslušnému
rejstříkovému soudu. Neučiní-li tak, a to ani v přiměřené lhůtě, kterou mu poskytne příslušný
rejstříkový soud, může jej soud zrušit. Likvidace společenství vlastníků je vyloučena, práva a
povinnosti přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru dle jejich podílu na
společných prostorech domu (§ 1261 NOZ). Důsledky zrušení společenství vlastníků mohou být pro
jeho členy velice nepříjemně (narušené fungování domu, přechod závazků na členy, zablokování
převodu bytových jednotek).
Jaká ustanovení stanov dle ZOVB mohou odporovat donucovacím ustanovením NOZ? Z pohledu
vzorových stanov to mohou být zejména na následující:
- název společenství vlastníků musí obsahovat slova “společenství vlastníků” (dle ZOVB pouze
“Společenství”)
- pozvánka na shromáždění vlastníků jednotek musí být doručena vlastníkům nejméně 30 dnů před
jeho konáním, pokud lhůtu neurčují stanovy /§249/ (dle ZOVB byla lhůta 15 dnů),
- prekluzivní lhůta k podání přehlasovaným vlastníkem žaloby proti rozhodnutí shromáždění je 3
měsíční (dle ZOVB byla 6 měsíční),
- sídlo společenství vlastníků musí být v domě, pro které společenství vzniklo
- ve výlučné pravomoci shromáždění (kterou nelze zúžit ani přenést na jiný orgán společenství) je
oproti stávající úpravě pravomoc shromáždění rozhodovat o výši záloh na úhradu služeb.
Strana 6
JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
Další ustanovení NOZ se sice liší od vzorových stanov, ale není nutné je zavádět, neboť ve stanovách
je možné daná ustanovení zpřísnit (nikoliv zmírnit)
- ke zvolení členů výboru nebo předsedy (dříve pověřeného vlastníka) je zapotřebí většina hlasů
přítomných vlastníků jednotek na shromáždění (ve vzorových stanovách však byla uvedena
nadpoloviční většina všech vlastníků),
- k rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků o modernizaci, rekonstrukci a opravě společných
částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na
společných prostorech domu (kde dle ZOVB bylo kvorum ¾ hlasů všech členů společenství vlastníků),
obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým
vlastníkům, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce vlastníka k zajištění pohledávek
vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu (kde dle ZOVB bylo kvorum
¾ hlasů členů společenství vlastníků přítomných na shromáždění), již bude nově postačovat kvorum
většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění.
Společenství vlastníků by proto mělo zvážit, zda je, pro hlasování o těchto změnách, praktické
ponechávat ve stanovách vyšší kvorum, než určuje NOZ. Doporučuji tuto změnu učinit alespoň ve
vztahu k hlasování o modernizaci a rekonstrukci domu.
NOZ nově nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není
jeho členem. Ve vzorových stanovách je obvykle uvedeno, že musí být členem. Zde je opět možnost
nechat přísnější stanovy, nebo uvést do souladu s NOZ.
NOZ nenutí vlastníky, aby nyní nebo okamžitě po účinnosti NOZ svolali shromáždění a změnili stanovy
SVJ. V NOZ je na to termín až do konce roku 2016. Ta ustanovení stanov, která se dostanou do
rozporu s kogentními ustanoveními NOZ, se totiž stanou od ledna 2014 automaticky neplatnými.
Ustanovení stanov, která se dostanou do rozporu s dispozitivními ustanoveními NOZ, budou nadále
platit (neboť v případě dispozitivních ustanovení si SVJ může kritéria změnit či zpřísnit)
Stanovy i jejich změny budou nově podléhat formě notářského zápisu.
Povinné náležitosti stanov §1198
NOZ upravuje minimální náležitosti stanov, které oproti stávajícím povinným náležitostem
podstatným způsobem rozšiřuje. V důsledku toho budou prakticky všechna existující SVJ povinna své
stanovy upravit a doručit je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků
jednotek.
Povinné náležitosti stanov SVJ jsou ve srovnání se stávající právní úpravou následující:
(2) Stanovy obsahují alespoň
a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
(ZOVB vyžadoval pouze slovo „společenství“, v důsledku čehož řada SVJ nebude tuto podmínku splňovat)
b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
(dosavadní zákon žádná omezení v případě sídla neobsahoval)
c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
(popis práv a povinností členů společenství coby povinnou náležitost stanov obsahuje i stávající právní úprava.
Popis způsobu jejich uplatňování je však novinkou.)
d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání,
jednání a usnášení,
Strana 7
JiViŠ, s.r.o. - správa nemovitostí a vedení účetnictví
Se sídlem : Drahobejlova 1452/54, 190 00 Praha 9 – Libeň
Zápis do OR u MS v Praze oddíl C, vložka 91412, IČ: 26 75 08 05
Tel.: 266 310 266, 266 311 266, Fax: 266 311 296, e-mail: [email protected]
(Dosavadní zákon se přitom spokojoval pouze s požadavkem na údaj o orgánech společenství, popis jejich práv a
povinností a způsob jejich svolávání. Určení počtu volených orgánů, délky jejich funkčního období, ale i způsobu
jejich jednání a usnášení je tak novinkou.)
e) určení prvních členů statutárního orgánu,
(Jedná se o novinku. První členové statutárních orgánů (nikoli však další, kteří je ve funkcích později nahradili či
nahradí) tak budou muset být na věčné časy ve stanovách SVJ uváděni, a to i poté, co jejich funkce zanikne. NOZ
totiž oproti novému zákonu o obchodních korporacích nepřipouští, aby byl tento údaj později ze stanov vypuštěn.)
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
(Novinka v povinných náležitostech stanov. Dříve bylo upravováno pouze v domovních řádech.)
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich
výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
(Dosavadní zákon povinnost určit pravidla pro tvorbu rozpočtu ve stanovách neobsahuje. Obsahuje pouze
povinnost určit způsob úhrady nákladů spojených se správou domu. NOZ tuto povinnost dále rozšiřuje, když uvádí,
že stanovy mají nově obsahovat pravidla jak pro příspěvky na správu domu, tak úhradu cen služeb, jakož i pro
způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.)
Lhůta, kterou NOZ stanoví pro přizpůsobení stanov SVJ nové právní úpravě, činí 3 roky. V případě
názvu společenství je však lhůta o jeden rok kratší. Stávající SVJ, která ve svém názvu neobsahují
slovo „vlastníků“, budou nucena ve lhůtě 2 let od nabytí účinnosti NOZ svůj název doplnit a změnu
zapsat do příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Povinné zakládání do sbírky listin
Nový zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, který nabude účinnosti dne 1.1.2014
a který se bude vztahovat i na SVJ, stanoví povinnost zakládat stanovy, a po každé změně také jejich
platná úplná znění, do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Zákon stanoví i sankce za porušení této povinnosti. Soud bude oprávněn vyzvat hříšníky k předložení
listin, které mají být do sbírky listin založeny, a v případě neuposlechnutí této výzvy jim uložit
pořádkovou pokutu až do výše 100 000 Kč. Kromě toho se bude mít za to, že člen statutárního orgánu
společenství vlastníků jednotek (tj. jeho předseda v případě jednočlenného statutárního orgánu nebo
člen výboru v případě kolektivního statutárního orgánu), který nezakládá aktualizované stanovy,
porušuje péči řádného hospodáře se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Teoreticky bude moci soud
SVJ za porušování této povinnosti i bez návrhu zrušit a nařídit jeho likvidaci. Teoreticky však proto, že
u těch SVJ, která vznikají povinně ze zákona, nebude tato možnost z povahy věci připadat v úvahu,
pokud v domě počet jednotek neklesne na méně než pět.
Strana 8
Download

Legislativní změny vztahující se k BD a SVJ