Znalecký posudek
poř. č. 2 381 znaleckého deníku
o tržní hodnotě nemovitostí – pozemku st. p.č. 201 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož
součástí je rodinný dům č.p. 83 a pozemků p.č. 710/1 – zahrada, p.č. 711 – trvalý travní
porost, p.č. 712 – zahrada a p.č. 2432/6 – zahrada, vše v katastrálním území 677141 Kunčina,
obec 578282 Kunčina, okres CZ0533 Svitavy, se všemi součástmi, příslušenstvím, právy a
závadami s těmito nemovitostmi spojenými.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno – město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský, Bratislavská 73,
602 00 Brno , usnesením č.j. 056 EX 1830/11-70 ze dne 02.04.2014.
Účel znaleckého posudku:
Znalecký posudek je zpracován pro exekuční řízení, zmíněné ve výše uvedeném usnesení
soudního exekutora JUDr. Novozámského.
Podrobnější údaje k účelu tohoto posudku a o uplatněném způsobu ocenění jsou uvedeny
v částech A/3 a A/4.
Datum, ke kterému se oceňuje: Květen - 2014.
Použité obecně závazné právní předpisy:
Právní předpisy, na které se ve znaleckém posudku odkazuji, resp. se o ně opírám, cituji
v části A/4 tohoto znaleckého posudku.
Znalecký posudek vypracoval:
Ing. Stanislav B o h á č
znalec oboru stavebnictví a pro ekonomiku – oceňování nemovitostí
bytem Jiráskova 97, 571 01 Moravská Třebová
tel. 604 120 143, e-mail: [email protected], ID datové schránky: hn7uhcw
Tento znalecký posudek obsahuje
stran včetně jeho příloh a objednateli se předává ve
vyžádaných 2 výtiscích, dále také v elektronické podobě.
Třetí písemné vyhotovení bylo pořízeno pro povinné archivní účely znalce.
Výtisk č.: 1
V Moravské Třebové, květen - 2014.
1
A) V ý c h o z í ú d a j e :
=========================
l. Podklady pro znalecký posudek, připravené jeho objednatelem:
a) Usnesení soudního exekutora č.j. 056 EX 1830/11-70 ze dne 02.04.2014, které mi
bylo doručeno datovou zprávou do ID schránky.
b) Exekuční příkaz č.j. 56 EX 1830/11-19 z 01.06.2011 k provedení exekuce prodejem
nemovitostí, v tomto příkaze specifikovaných a které mají být tímto znaleckým
posudkem oceněny.
c) Výpis z katastru nemovitostí – listu vlastnictví č. 14 pro katastrální území a obec
Kunčina, prokazující stav evidovaný k datu 26.02.2014.
2. Podklady a úkony, zajištěné znalcem:
a) Studium podkladů, poskytnutých Exekutorským úřadem Pardubice.
b) Doplnění podkladů objednatele z internetové databáze katastru nemovitostí (program
„nahlížení do katastru“), zejména pokud jde o mapové podklady. Tímto způsobem
jsem se připravil na místní šetření v Kunčině pro možnost spolehlivé identifikace
nemovitostí v terénu.
c) Místní šetření k oceňovaným nemovitostem v odpoledních hodinách dne 23.04.2014,
k němuž jsem telefonicky přizval povinného p. Miroslava Krůzu. Volbou tohoto dne
i doby zahájení šetření ve 14,00 hod. jsem se přizpůsobil předpokladu pana Krůzy, že
by se v tu dobu mohl v domě (trvalém bydlišti) zdržovat. Bohužel – dům č.p. 83
v Kunčině byl při mém příjezdu přesně v uvedenou dobu uzamčen, štěkotem se
ozývali pouze psi. Když jsem se pak s p. Krůzou spojil mobilním telefonem, oznámil
mi, že se v Kunčině právě nenachází a že by mi stejně do domu vstup neumožnil.
Mohl jsem proto oceňované nemovitosti ohledat pouze zvenku s podrobným
zaměřením a pořízením fotodokumentace.
d) V průběhu místního šetření jsem se odebral na Obecní úřad v Kunčině a jednal jsem
se starostou obce p. Romanem Richterem a účetní pí Danou Brychtovou. Zjistil jsem
od nich, že na obecním úřadě nemají žádné stavebně-správní spisy předmětných
nemovitostí se týkající a získal jsem alespoň některé ústní historické informace – o
stavebních úpravách domu č.p. 83, provedené před tím, než nemovitosti získali do
vlastnictví Miroslav a Jana Krůzovi.
2
e) K získání co nejvíce doplňujících informací jsem jednal s vlastníky sousedních
nemovitostí – p. Liborem Bártou, Kunčina č.p. 286 (dům severně od domu
Krůzových) a p. Jaroslavem Zezulou, Kunčina č.p. 307 (dům východně od domu
Krůzových), kteří měli možnost vidět dům č.p. 83 zevnitř ještě za doby, než
nemovitosti zakoupili Krůzovi. Sdělili mi, že před prodejem Krůzovým dům tehdejší
vlastník modernizoval úpravou hygienického zařízení, koupelny, kuchyně a
výměnou oken.
f) Dále jsem provedl šetření na stavebním úřadě – odboru výstavby MěÚ Moravská
Třebová, od něhož jsem dne 13.5.2014, po vyhledání v archivu získal informace
k obsahu dokladů, k domu č.p. 83 v Kunčině tam uložených (cituji v nálezech
znaleckého posudku).
g) Šetření k obvyklým cenám:
ga) V registru nemovitostí Komory soudních znalců České republiky, sekce
stavebnictví Region Ještěd.
gb) V databázi vlastní evidence obvyklých cen nemovitostí.
3. Podrobnější údaje k účelu znaleckého posudku a k jeho obsahu:
Podle usnesení citovaného v části A/1/a mám v tomto znaleckém posudku nemovitosti
ocenit a při tom také zohlednit:
- Závady, které v dražbě nezaniknou. Ve smyslu § 336a odst. 2 OSŘ se při tom za
závady považují věcná břemena a také nájemní práva, u nichž zájem společnosti
vyžaduje, aby nemovitosti zatěžovala i nadále.
- Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených.
- Stanovit cenu předmětných nemovitostí povinných osob pro dražební prodeje.
4. Druh oceňovaných nemovitostí:
Dům č.p. 83 v Kunčině má podle § 2 odst. a/2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných
požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů a rovněž podle § 13
odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška) charakter rodinného domu,
s pozemky v jednotném funkčním celku.
3
5. Obecně závazné právní předpisy, uplatněné při tomto ocenění:
a) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů
(zákon o oceňování majetku), ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb.
V tomto ustanovení je definována obvyklá cena pro účely tohoto zákona jako cena,
která by byla dosažena při prodejích stejného popř. obdobného majetku v obvyklém
obchodním styku v době ocenění.
b) Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací
vyhláška).
c) § 66 odst. 5 zákona o soudních exekutorech a exekuční činnosti č. 120/2001 Sb.
(exekuční řád), v aktuálním znění, podle kterého znalec oceňuje nemovitosti a jejich
příslušenství, jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou
podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon o oceňování majetku.
d) Část třetí Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Uplatněný způsob ocenění:
Při ocenění podle § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku se má vycházet
z informací o cenách obdobných nemovitostí v tuzemsku, které byly při nedávných
prodejích dosaženy. Optimální samozřejmě je, aby to byly ceny z místa oceňování,
zde tedy v Kunčině. U této obce mám ve své databázi obvyklých cen informace
starší než jeden rok, které pro porovnání nelze dobře použít. Šetřením na Obecním
úřadě v Kunčině jsem zjistil pouze informaci, za jakou cenu obec prodává pozemky
pro bytovou výstavbu (pro rodinné domy) a že je to cena, kterou obec podněcuje
zájem občanů, aby v Kunčině stavěli a tím aby pokračoval rozvoj obce. Také tuto
informaci nemohu použít, neboť jde o ceny se zvláštním zájmem – tedy ne o ceny
obvyklé. Musím proto konstatovat, že pro nemovitost č.p. 83 s pozemky a
příslušenstvím v Kunčině jsem přímo ke Kunčině informace o obvyklých cenách
nezískal.
Můj znalecký posudek k otázce obvyklé ceny proto bude spočívat ve výroku o tržní
hodnotě oceňovaného pozemku, definované v souladu s Evropským sdružením
odhadců TEGoVA a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval
IVSC (International Valuation Standards Comitee). To vyhovuje i poslední větě § 2
odst. 1 oceňovací vyhlášky, vyplývající ze zákona č. 303/2013 Sb., tedy že
„obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“.
Z uvedeného důvodu proto pro úplnost informací
nejprve zjišťuji, jaká je cena
oceňovaných nemovitostí podle výše citované oceňovací vyhlášky, načež v druhém
kroku formuluji závěry o ceně, kterou lze uvažovat pro trh, tedy o tržní hodnotě
4
těchto nemovitostí, při čemž beru na zřetel i některé ceny obdobných nemovitostí
v jiných sídlech okresu Svitavy.
Pro zdůvodnění, že k cenovému porovnání zjišťuji i cenu podle oceňovací
vyhlášky, cituji text Ministerstva financí z jeho předkládací zprávy k vyhlášce č.
441/2013 Sb. Legislativní radě vlády:
„Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy, respektuje navrhovaná vyhláška
přibližování ceny zjištěné nemovitosti k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu
Ministerstvo financí provedlo jako každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitostí
a na základě výsledků z těchto analýz byly provedeny úpravy stávajícího ocenění.
Aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem,
uvedené v přílohách, vycházejí ze skutečně realizovaných cen, které vkládají
pracovníci územních pracovišť Generálního finančního ředitelství na základě
ustanovení § 33 odst. 3 oceňovacího zákona, z kupních smluv, přikládaných
k daňovým přiznáním. Základní ceny jsou určeny ve výši průměrných kupních cen
podle druhu nemovitosti a lokality. Výsledná cena by měla oscilovat okolo výše
skutečných cen na trhu“.
K uvedené citaci zdůrazňuji, že statistika finančních úřadů odráží v převážném
rozsahu prodeje nemovitostí pro nepodnikatelské účely, když jsou nejčetnější.
Oceňované nemovitosti Krůzových také neslouží podnikatelským účelům, takže
výsledek ocenění podle oceňovací vyhlášky (porovnávacím způsobem) může cenu
obvyklou poměrně dobře vystihovat. Možné zjevné odlišnosti pak zohledním.
6. Omezení vlastnických práv:
V části C) výpisu z listu vlastnictví č. 14 jsou zapsány pouze exekuční údaje. O věcná
břemena, kterými by v ocenění bylo třeba se zabývat, zde nejde.
7. Jiné zápisy:
Z části D) výpisu z listu vlastnictví také nevyplývají nějaké skutečnosti které bych měl
ve znaleckém posudku vyhodnotit.
8. Velikost obce podle počtu obyvatel:
Podle Malého lexikonu obcí, platného od 1.2.2014, se u obce Kunčina, okr. Svitavy,
vychází pro účely oceňování z počtu 1 365obyvatel.
5
B) Nálezy a znalecké závěry :
====================================
B/1 - Stručné popisy – údaje o oceňovaných nemovitostech
Oceňované nemovitosti se nachází při jižním obvodě střední části obce, západně od cesty,
která je k domu zpevněná, nezpevněná pak pokračuje směrem na jihozápad jako cesta polní.
Terén je tam sklonitý k severovýchodu. V místě je možnost připojení na obecní vodovod,
elektřinu a plyn.
Specifikace pozemků:
p.č. st. 201 – zastavěná plocha a nádvoří s domem čp. 83, s výměrou ……………..
p.č. 710/1 – zahrada s výměrou …………………………………………………….
p.č. 711 – trvalý travní porost s výměrou …………………………………………..
p.č. 712 – zahrada s výměrou ……………………………………………………….
p.č. 2432/6 – zahrada s výměrou ……………………………………………………
279 m2
180 m2
34 m2
167 m2
940 m2
Polohy a tvary těchto pozemků jsou zřejmé z níže znázorněné situace dle KN. Pro lepší
orientaci ještě polohu pozemků zobrazuji se širšími vztahy v území – viz příloha č. 1
znaleckého posudku.
Situace parcel podle katastrální mapy:
6
Důležitá informace:
Všechny uvedené pozemky na sebe navazují a oceňuji je v rámci jednotného funkčního
celku (JFC), s významem tohoto pojmu podle § 9 odst. 2/a/3 zákona o oceňování majetku.
Podle tohoto ustanovení se JFC rozumějí pozemky v druhu zahrady nebo ostatní plochy
s pozemkem zastavěné plochy a nádvoří se stavbou, zde je ale také pozemek p.č. 711
v druhu trvalý travní porost. Ve skutečnosti je však tento pozemek zahradou – proto ho
s odkazem na § 9 odst. 5 zákona o oceňování majetku oceňuji podle skutečného stavu a
zařazuji ho do JFC.
B/2 - Ceny podle cenového předpisu
Jak jsem již vysvětlil v části A/5, provádím nejprve ocenění podle
následně pak dovozuji cenu obvyklou (tržní).
oceňovací vyhlášky,
B/2.1 : C e n y p o z e m k ů
Úhrn výměr všech pozemků tvořících JFC s domem činí …………….……….
1 600 m2
Oceňují se jako pozemky stavební podle § 3 a 4 oceňovací vyhlášky.
Základní cena stavebních pozemků v Kunčině – obci nevyjmenované v příloze
č. 2, v tabulce č. 1 této vyhlášky podle vzorce
ZC  ZCv  O1  O2  O3  O4  O5  O6 , kde
ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2,
ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v příloze č. 2 v tabulce
č. 1 vyhlášky okresu Svitavy, to je 680 Kč/m2,
O1………koeficient velikosti obce Kunčina, uvedený v příloze č. 2 tabulce č. 2
vyhlášky, to je 0,75 pro znak III,
O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce Kunčina, uvedený v příloze
č. 2, tabulce č. 2 této vyhlášky pro znak IV – ostatní obce, to je 0,60
O3………koeficient polohy obce Kunčina, uvedený v příloze č. 2 tabulce č. 2 vyhlášky,
to je 0,80 pro znak V,
7
O4………koeficient technické infrastruktury obce Kunčina dle přílohy č. 2, tabulky č. 2
vyhlášky, to je 0,70 pro znak III,
O5………koeficient dopravní obslužnosti této obce je 0,90 pro znak III, když je železniční i
autobusová zastávka,
O6 …… koeficient občanské vybavenosti: v obci je obchod, mateřská školka, základní
škola 1 - 9, poštovní úřad, hřiště, knihovna, kostel, hřbitov – odpovídá
O6 = 0,95 pro znak III.
Z toho ZC = 680 x 0,75 x 0,60 x 0,80 x 0,70 x 0,90 x 0,95 = 146,51 Kč/m2
Upravená základní cena podle vzorce
ZCU  ZC  I , kde
ZCU…základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m2,
ZC…..základní cena stavebního pozemku obce = 146,51 Kč/ m2 určená podle § 3.
I.…… index cenového porovnání zjištěný podle vzorce
I  IT  I O  I P ,
kde
IT…… index trhu, který se určí podle vzorce
4
I T  P5  (1   Pi ) , kde
i 1
Pi……hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu uvedeného v příloze č. 3
tabulce č. 1 vyhlášky,
i…..pořadové číslo znaku indexu trhu.
Vyhodnocení indexu trhu pro oceňovaný pozemek:
Pro jednotlivá kvalitativní pásma 1 až 3 jsou hodnoty Pi:
8
Kvalitativní pásma
Znaky
Název znaku
1. Situace na dílčím trhu
s nemovitostmi
2. Vlastnické vztahy
Čís.
III.
Popis pásma
Hodnota
Nabídka odpovídá poptávce
0,00
IV.
Stejný vlastník pozemků i stavby
0,00
III.
Bez vlivu, neboť se v okolí žádné
investice nepřipravují
4. Vliv právních vztahů na
prodejnost
II.
Bez vlivu
5. Povodňové riziko
IV.
Zóna se zanedbatelným nebezpečím + 1,00
výskytu záplav
3. Změny v okolí
Index trhu: IT = 1,00 x [1 + (0 + 0 + 0)] …………………………..
0,00
0,00
1,00
IO ……index omezujících vlivů pozemku, který se určí podle vzorce
6
I O  1   Pi ,
i 1
kde
Pi …..hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů uvedeného
v příloze č. 3 tabulce č. 2 vyhlášky,
i……..pořadové číslo znaku indexu omezujících vlivů.
Vyhodnocení indexu trhu pro oceňované pozemky:
Pro jednotlivá kvalitativní pásma 1 až 6 jsou hodnoty Pi:
9
Kvalitativní pásma
Znaky
Název znaku
Čís.
1. Svažitost pozemků a
expozice
III.
2. Ztížené základové
podmínky
III.
Popis pásma
Svažitost terénu do 15 %, orientace
S resp. SV
Pi
- 0,01
Nejsou ztížené
0,00
3. Ochranná pásma
I.
Mimo ochranná pásma
0,00
4. Omezení užívání
pozemku
I.
Bez omezení užívání
0,00
Tvar bez vlivu na využití
0,00
Bez dalších vlivů
0,00
5. Geometrický tvar
pozemků JFC
II.
6. Ostatní neuvedené
II.
Index Io = 1 + ∑Pi = 1 – 0,01 …………………………………….
0,99
IP ……index polohy, který se určí podle vzorce
n


I P  P1  1   Pi  , kde
 i 2 
Pi ….. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy uvedeného v příloze č. 3
tabulce č. 3 oceňovací vyhlášky pro stavby rezidenční
i…….pořadové číslo znaku indexu polohy,
n…. ..počet znaků indexu polohy.
Pro jednotlivá kvalitativní pásma 1 až 11 jsou hodnoty Pi
10
Kvalitativní pásma
Znaky
Název znaku
Čís.
1. Druh a účel užití stavby
Rezidenční stavba, obec do 2 tis.
obyvatel
I.
Rezidenční zástavba
1,03
III.
Okrajová část obce
0,00
Je možnost napojení na všechny sítě,
které jsou v obci
0,00
I.
Občanská vybavenost je dostupná
0,00
V.
Přístup ukazuji na fotografiích,
parkování u komunikace omezené,
jinak na vlastním pozemku
- 0,02
III.
Zastávka autobusů do 1000 m
- 0,03
0,00
3. Poloha pozemku v obci
4. Možnost napojení na inž.
sítě v obci
I.
5. Občanská vybavenost v
okolí
7. Hromadná doprava
Pi
I.
2. Převažující zástavba
v okolí a ŽP
6. Dopravní dostupnost
Popis pásma
8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti
I.
Bez komerčního využití
0,00
9. Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
0,00
Bez dalších vlivů
0,00
10. Nezaměstnanost
I.
11. Vlivy neuvedené
II.
Vyšší než je průměr v kraji
- 0,04
Bez dalších vlivů
Index polohy: IP = 1,03 x [1 - 0,09 ] ………………………...……….
Upravená základní cena pak činí
ZCU = ZC x I = ZC x IT x IO x IP = 146,51 x 1,00 x 0,99 x 0,937 = 135,91 Kč/m2
Úprava redukčním koeficientem R:
R = (200 + 0,8 x Σvp) / Σvp , pokud je výměra pozemků větší než 1000 m2, proto
R = (200 + 0,80 x 1600)/1600 = 0,925
11
0,00
0,937
ZCU po úpravě koeficientem R: 135,91 x 0,925 ……………………… 125,72 Kč/m2
Zjištěná cena pozemků JFC:
1 600 x 125,72 …………………. …………………………………….. 201 152,00 Kč
Ovocné dřeviny a okrasné rostliny (§ 47 oceňovací vyhlášky)
Trvalé porosty oceňuji jako součást pozemků zjednodušeným způsobem podílem ceny
jejich celkové pokryvné plochy. Jde o porosty:
1 ks jabloň ČK, přestárlá
Smrky a borovice různého stáří, 9 ks
Živý plot ze 28 smrků, délka jejich řady 11
Tyto porosty ukazuji na fotografiích, blížeji je proto nekomentuji.
Pokryvná plocha těchto porostů činí 74,8 m2
Zjištěná cena uvedených porostů, odvozená ze zjištěné ceny pozemků, činí dle §
47 odst. 4 oceňovací vyhlášky:
74,80 x 125,72 x 0,065 ………………………………………......... 611,25 Kč
B/2.2 : C e n y s t a v e b
B/2.2.1 : Rodinný dům (§ 35 oceňovací vyhlášky)
Jde o hlavní stavbu na pozemku st.p.č. 201, jehož je součástí. Dům je volně stojící.
Zastavěnou plochu má celkem včetně vnitřního dvora a vedlejší stavby, tvořící jihozápadní
křídlo domu 16,25 x 14,28 m, přibližně tedy do čtverce.
Kdy byl dům pořízen novostavbou se mi nepodařilo zjistit ani na Obecním úřadě
v Kunčině, ani na stavebním úřadě v Moravské Třebové. Žádné doklady o tom nejsou na
těchto úřadech archivovány a tak usuzuji, že dům mohl vzniknout před rokem 1945. Pro
12
ocenění to ani není nezbytné přesně znát, když vycházím ze skutečného stavu, který jsem
dokladoval větším počtem fotografií včetně detailů, z nichž je zřejmé, že zdivo vykazuje
poruchy trháním (zatím v menším rozsahu) po větší části obvodu domu. Předpoklad, že
dům vznikl před rokem 1945, však fotografie jeho současného stavu potvrzují.
Na stavebním úřadě jsem z jeho archivu získal jen tyto informace, co bylo u rodinného
domu zhodnocováno:
V roce 1999 byla provedena plynofikace domu s kotlem Dakon, v roce 2001 provedena
telefonní přípojka. Jak mne informovali sousedé, má ale nyní dům plyn odpojen, údajně
pro problémy s úhradami dodávek plynu.
Na žádném ze zmíněných úřadů nejsou stavebně-správní spisy o zhodnocení domu,
zajištěném ještě dřívějším majitelem (úpravy koupelny, WC, kuchyně, výměna oken,
oprava fasádních omítek). Provedení těchto stavebních prací mi bylo pouze ústně
potvrzeno na Obecním úřadě a také vpředu již zmíněnými sousedy s tím, že šlo o stavební
úpravy z doby před 10 roky. Pokud jde o okna a fasádu, svědčí o tom i pořízené fotografie.
Prostorové uspořádání a provedení domu:
Dům je zjevně nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím, se sedlovým zastřešením
a půdním prostorem.
Podle informací od sousedů má v přízemí chodbu, kuchyň, tři pokoje, koupelnu, WC a
spíž.
Informace o konstrukčním provedení domu jsou zřejmé z fotografií. Na jedné z nich je i
detail s oknem, ukazující konstrukci obvodového zdiva průhledem přes okno.
Zastavěná plocha domu (ZP) - bez jižního křídla, oceňovaného jako stavba vedlejší:
ZP = 6,55 x 14,28 + 5,35 x (16,25 – 6,55) ……………………………… 145,43 m2
Obestavěný prostor (OP)
Vrchní stavba
OP = 145,43 x [(0,45+0,35+0,00+0,00)/4 + 2,96) ]………….…….…….. 459,56 m3
Zastřešení domu
OP = 145,43 x (5,95 – 2,96)/2 …………..…………………………….. 217,42 m3
---------------OP rodinného domu celkem ……………….……………………………. 676,98 m3
Poněvadž je obestavěný prostor tohoto rodinného domu menší než
1 100 m3, neprovádí se jeho ocenění nákladovým způsobem, ale
způsobem porovnávacím, který také lépe vyjádří cenu pro účel tohoto
znaleckého posudku.
Cena stavby porovnávacím způsobem se určuje podle vzorce
CS p  OP  ZCU  I T  I P , kde
13
CSp …cena stavby určená porovnávacím způsobem,
OP ….obestavěný prostor v m3,
ZCU…základní cena upravená stavby v Kč za 1 m3,
IT…….index trhu, který se určí podle § 4 odstavec 1 oceňovací vyhlášky
IP…….index polohy pozemku na kterém se nachází stavba podle § 4 odstavec 1.
ZCU se pro rodinný dům určí podle vzorce
ZCU  ZC  IV , kde
ZC …
základní cena 2.180 Kč/m3 podle přílohy č. 24 tabulky č. 1 vyhlášky,
IV…..
index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce
12


IV  1  Vi   V13 , kde
 i 1 
Vi……hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení,
uvedeného v příloze č. 24 tabulce č. 2 vyhlášky.
Propočty jednotlivých indexů:
IT - index trhu
Tento index jsem podle § 4 odst. 1 vyhlášky vyhodnotil již při ocenění stavebních
pozemků a činí IT = 1,00
IP - index polohy
Také tento index jsem podle § 4 odst. 1 vyhlášky vyhodnotil při ocenění stavebních
pozemků a činí IP = 0,937
IV - index konstrukce a vybavení
Pro znaky 1 až 12 jsou hodnoty Vi (příl. 24 tab. 2 vyhlášky) v následující tabulce.
14
Kvalitativní pásma
Znaky
Název znaku
Čís.
Popis pásma
Vi
1. Druh stavby
III.
Samostatný rodinný dům
0,00
2. Provedení obvodových
stěn
III.
Zdivo převážně cihelné
0,00
3. Tloušťka obvodových
stěn
II.
Převážně 45 cm
0,00
4. Podlažnost
I.
Hodnota 1
0,00
5. Napojení na sítě
6. Způsob vytápění stavby
III.
Přípojka elektro, voda, plyn
0,00
I.
Nyní lokální na tuhá paliva
- 0,08
7. Základní příslušenství
v RD
III.
Standardní koupelna a WC
0,00
8. Ostatní vybavení v RD
I.
Bez dalšího vybavení
0,00
II.
Minimálního rozsahu
- 0,03
II.
S celkovou zastavěnou plochou nad
25 m2
9. Venkovní úpravy
10. Vedlejší stavby
11. Pozemky ve funkčním
celku se stavbou
III.
12. Kritéria jiná
III.
Nad 800 m2 celkem
Bez vlivu na cenu
0,00
+ 0,01
0,00
∑Vi ……………………………………………………………………..…. - 0,10
Ke znaku V13:
Zde se jedná o vliv stavebně – technického stavu domu, který jsem shledal jako různě
opotřebený, s poruchami (trhlinami) u zdiva, které je nad terénem vlhké a zjevně je bez
izolací proti zemní vlhkosti, nebo již jsou tyto izolace nefunkční. Zdivo má ve více
15
místech menší trhliny, poškozeny jsou fasádní omítky v místech trhání zdiva a nad
terénem od vlhkostních vlivů. Na jedné z fotografii ukazuji opadávání štítového
obložení. Větší je opotřebení střešní krytiny z vlnitého eternitu, klempířské prvky jsou
bez nátěrů – jak vše ukazuji na fotografiích. Znak V13 proto vyhodnocuji takto:
U kvalitativního pásma III se jedná o stavbu se zanedbanou údržbou – s předpokladem
provedení menších stavebních úprav (s hodnotou V13 = 0,85), pásmo IV pak přísluší
stavbám s potřebou rozsáhlejších stavebních úprav (s hodnotou V13 = 0,65). U domu
č.p. 83 však jde jen o potřebu středně náročných stavebních úprav a proto uplatňuji
interpolaci hodnot pro pásma III a IV:
V13 = (0,65 + 0,85)/2 = 0,75
Tato hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s podle vzorce
s = 1 - 0,005 x y = 1 – 0,005 x 70 = 0,65 , kde y je stáří stavby.
Upravená hodnota kvalitativního pásma dle znaku č. 13:
V13 = 0,75 x 0,65 = 0,488
Určení hodnoty indexu IV:
12


IV  1  Vi   V13
 i 1 
= (1 - 0,10) x 0,488 = 0,439
Základní cena upravená (ZCU):
ZCU = ZC x IV = 2 180 x 0,439 = 957,02 Kč//m3
Zjištěná cena rodinného domu (CSP) porovnávacím způsobem:
CSp = OP x ZCU x IT x IP = 676,98 x 957,02 x 1,00 x 0,937
=
607 066,75 Kč
Tato cena zahrnuje podle § 35 odst. 5 oceňovací vyhlášky i cenu všech venkovních úprav.
B/2.2.2: Vedlejší stavba (§ 16, ve spojení s § 35 odst.6 oceňovací vyhlášky)
Stodůlka
Jde o jižní křídlo domu, na fotografii viditelné s vjezdovými vraty. Zevnitř jsem tuto
stavbu také nemohl ohledat a posuzuji ji podle provedení, zjevného zvenku. Za
stodůlku ji označuji podle zřejmého původního účelu užívání a poznatků, že se dříve
obdobné stavby takto budovaly. Nyní již původnímu účelu neslouží – předpokládám,
16
že jde nyní o příslušenství rodinného domu jako sklad nářadí, paliva a dalších věcí.
Jako součást této stavby oceňuji menší přístavbu s pultovým zastřešením, viditelnou
též na fotografii.
Stavební provedení této stavby je tradiční. Obvodové zdivo cihelné s vápennými
omítkami, zastřešení sedlové a pultové s krytinou z vlnitého eternitu, podokapní
žlaby.
Zastavěná plocha
ZP = 8,93 x 5,78 ……………………………………………………….. 51,62 m2
Přístavba
ZP = 3,15 x 1,50 ………………………………………………………. 4,72 m2
Obestavěný prostor
OP = 51,62 x (3,00 + 2,59/2) …………………….…………………... 221,71 m3
Přístavba
OP = 4,72 x (2,00 + 2,40)/2 …………………………………………. 10,38 m3
------------OP celkem ……………………………………………………………..232,09 m3
Základní cena pro typ stavby A: ZC = 1 250 Kč/m3
Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki kde
K4 = 1 + (0,54 x n), kde n se týká konstrukcí a vybavení nadstandardních a
podstandardních, v daném případě n = 0.
Z konstrukcí a vybavení se zřejmě nevyskytují položky č. 8 (schodiště) a
10 (okna) s podílem 0,038 + 0,010 = 0,048 a proto
K4 = 1 – 0,048 = 0,952
Přesvědčit jsem se nemohl, zda je tam strop, elektroinstalace a upravena
podlaha. Připouštím existenci těchto prvků, proto jejich podíly
neodečítám.
K5 = 0,90 pro obec přes 1000 obyvatel
Ki = 2,075 pro kód CZ-CC 1274 , z toho
ZCU = 1 250 x 0,952 x 0,90 x 2,075 = 2 222,32 Kč/m3
Opotřebení : Stáří stavby jako u obytné části domu, předpokládaná životnost 80 let,
z toho opotřebení lineární metodou 85,0 %.
Propočet ceny:
232,09 x 2 222,32 …………………………………………
- opotřebení 85 % ………………………………………….
515 778,25 Kč
- 438 411,51 Kč
--------------------
Zjištěná cena ……………………………………………….
17
77 366,74 Kč
Rekapitulace zjištěných cen
Pozemky p.č. st. 201, p.č. 710/1, 711, 712 a 2432/6 k.ú. Kunčina …….…… 201 152,00 Kč
Trvalé porosty na těchto pozemcích …………………………………………
611,25 Kč
Rodinný dům č.p. 83 v Kunčině …………………………………………… 607 066,75 Kč
Vedlejší stavba ………………………………………………………………
77 366,74 Kč
-------------Zjištěná cena celkem …………………………………………. 886 196,74 Kč
Zaokrouhlení ……………………………………………………………..
+
3,26 Kč
-------------Zjištěná cena zaokrouhleně ……………………………….. 886 200,-- Kč
slovy: Osmsetosmdesátšesttisíc-dvěstě-Kč
B/3 - C e n a o b v y k l á
Cena pozemků:
Podle cenového předpisu je cena oceňovaných stavebních pozemků 125,72 Kč/m2 jako
cena, v oceňovací vyhlášce odvozená z údajů finančních úřadů o cenách, sjednaných
v kupních smlouvách. V obci Kunčina tato cena velice dobře odpovídá situaci na trhu
nemovitostí, když jde o prodeje obdobných pozemků zejména mezi fyzickými osobami.
Skutečnost, že Obec Kunčina prodává své pozemky stavebníkům rodinných domů za
podstatně nižší (motivační) cenu je mimořádnou okolností trhu a nejde u toho o ceny
obvyklé.
V daném případě je také třeba vzít na vědomí a zohlednit tyto skutečnosti:
- Oceňovaný soubor pozemků, jako jednotný funkční celek s domem č.p. 83, se nachází
v klidové poloze nedaleko středu obce.
- Životní prostředí je v místě těchto pozemků dobré, nenarušované průmyslovými
exhalacemi – jde tam pouze o obvyklé vlivy vytápění okolních rodinných domů.
- Nejde tam ani o negativní vlivy od dopravy, neboť v místě průjezdní doprava není,
když tato lokalita je mimo silnici III. tř. 36823, procházející obcí. Dopravní vlivy
18
zemědělských vozidel pro obhospodařování polí za obcí je samozřejmě jen ojedinělý
resp. sezónní, posuzuji ho z hlukových hledisek a hledisek ochrany ovzduší jako
nepodstatný.
Z uvedených důvodů označuji za obvyklou cenu předmětných pozemků s trvalými
porosty na nich částku rovnou ceně zjištěné, to je
201 152,00 + 611,25 = 201 763,25 Kč
zaokrouhleně …………………………………………………………… 202 000,-- Kč
Nemělo by být nejmenších pochybností, že soubor pozemků pro stavbu rodinného domu
s výměrou dokonce přes 1 000 m2 má i ve venkovském osídlení takovou cenu. Mnoho
případů prodejů v různých obcích o tom svědčí.
Cena rodinného domu s příslušenstvím:
Jestliže u pozemků jsem výrok o jejich obvyklé ceně vyslovil s jistotou, není tomu tak u
stavby rodinného domu a tím tedy ani u ceny nemovitostí jako celku. Důvody a závěry
k nim vyjadřuji dále.
Cena nemovitostí jako celku:
Cenu ve výši 886 200,-- Kč, zjištěnou podle cenového předpisu, neshledávám za cenu na
trhu nemovitostí v místě dosažitelnou, když by zájemce chtěl získat tuto nemovitost pro
účel trvalého bydlení, což je dosavadní účel domu. Důvodem je nízká kupní síla zdejších
obyvatel a i když je v Kunčině poptávka v rovnováze s nabídkou, tak u dražších
nemovitostí jsou prodeje nesnadné. Zjištěná cena, blížící se částce 900 tisíc Kč, se mi
proto jeví pro trh příliš vysoká. Jak ukazují fotografie, dům nyní vykazuje vady a i když
byl opraven před 10 roky, bude třeba u něho přistoupit k opětovným opravám, pokud
možno i s provedením vodorovných izolací zdiva proti zemní vlhkosti, s nimiž se
předtím neuvažovalo.
Cena do 900 000 Kč by na trhu měla být dosažitelná v případě, že by šlo o
zájemce s úmyslem získat dům nikoliv pro trvalé bydlení, ale pro rekreaci –
dům že by pak plnil účel rekreační chalupy.
Vycházím zde ze skutečnosti, že nemovitost je v okrajové části obce, za níž jsou již jen
zemědělské pozemky a že by dům jako rekreační chalupa tomuto novému účelu mohl
vyhovovat. Vedlejší stavba – stodůlka by pak po případných stavebních úpravách (zejména
protipožárních) mohla dobře sloužit jako garáž. Šlo by pak o rodinný dům využívaný pro
rodinnou rekreaci, jak s touto možností uvažují i daňové předpisy – viz § 11 odst. 1 písm. b)
zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. Prodej
dosavadního rodinného domu pro rekreační účely však pokládám za jednu z mimořádných
okolností trhu, kdy by šlo o druh vlivu zvláštní obliby – v takových případech pak § 2 odst.
1 zákona o oceňování majetku dosaženou cenu nepokládá za cenu obvyklou. Přesto však pro
daný účel ocenění na tuto možnost beru zřetel.
19
Výrok k ceně obvyklé
Jak jsem výše podrobněji vysvětlil, odvisí tržní (obvyklá) cena od toho,
k jakému účelu by dům s příslušenstvím a pozemky byl prodáván. Zájmem
obce samozřejmě je, aby dům zůstal pro rodinné bydlení. Pro rekreační
využití lze však předpokládat dosažení vyšší tržní ceny. K úkolu stanovit
obvyklou (tržní) cenu předmětných nemovitostí a jejich příslušenství proto
vyslovuji tento závěr:
Obvyklá cena těchto nemovitostí je v rozpětí 700.000 Kč do 900.000
Kč.
Spodní hranice tohoto rozpětí odpovídá místním cenám obdobného stavu
takových nemovitostí s domem pro rodinné bydlení, s horní hranicí lze
uvažovat pro zájemce o rekreační účely, kdy by pak dům sloužil jako
rekreační chalupa. Pro tento druhý případ shledávám cenu 900 tis. Kč za
dosažitelnou.
………………………………………………..
podpis znalce, otisk pečeti
Doložka ve smyslu ustanovení § 127a občanského soudního řádu:
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého tohoto znaleckého
posudku.
Vysvětlivka k tomuto prohlášení: Jestliže znalecký posudek předložený účastníkem řízení má
všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce o tom, že si je
vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, postupuje se při
provádění tohoto důkazu stejně, jako by se jednalo o znalecký posudek vyžádaný
soudem.
20
Znalecká doložka:
Znalecký nález a posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského
soudu v Hradci Králové ze dne 23.11.1967 č.j. Spr. 3760/67 pro základní obor stavebnictví,
pro odvětví staveb inženýrských a obytných a pro ekonomiku – oceňování nemovitostí.
Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2 381 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji v samostatné likvidaci.
Ing. Stanislav B o h á č
P ř í l o h y znaleckého posudku
===========================================
1. Situace širších vztahů (poloha lokality v obci) dle katastrální mapy.
2. Kopie LV č. 14 pro k.ú. Kunčina, obsahujícího katastrální
nemovitostech.
3. Fotografie oceňovaného domu s pozemky.
21
údaje o oceňovaných
Situace širších vztahů
Příloha č. 1
Poloha lokality, v níž se pozemek p.č. 1406/2 nachází je v mapě barevně označena.
22
Kopie listu vlastnictví č. 14 k.ú. Kunčina
23
Dům č.p. 83 v Kunčině - fotografie
Pohled na vstupní (JV) stranu domu
Boční (SV) strana domu
24
JZ a SV strany domu
Pohled na jedno z nových oken domu ukazuje i tloušťku obvodového zdiva
25
Svislá trhlina obvodového zdiva
Pohled na vodorovné trhliny obvodového zdiva
26
Zdivo domu nad terénem trpí vzlínající zemní vlhkostí
Trvalé porosty na pozemcích u domu
27
Download

Znalecký posudek - JUDr. Vít Novozámský