PROCENA AKCIJA
GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD
BEOGRAD
Beograd, oktobar 2013.
IEF d.o.o.
11000 Beograd
Bu l ev a r Mi h aj l a Pu pi n a10 B/ I
fa x ( 011 ) 20 53 59 0
tel e f on (01 1) 20 53 550; 20 5 3 57
WWW.IEF.RS
PROGRAM: PROCENA VREDNOSTI KAPITALA
Projekat:
PROCENA VREDNOSTI KAPITALA
GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD
Direktor projekta:
Prof. dr Miroslav M. Milojević, lic. ovl. revizor
Rukovodilac projekta:
Branislav Radulović, dipl. maš. ing.
Procenjivači kapitala:
Miroslav M. Milojević, lic. ovl. revizor
Branislav Radulović, dipl. maš. ing, REV, ovlašćeni procenitelj
Saradnici na projektu procene:
Sanja Mitrović, finansijski savetnik
Branislav Manojlović, finansijski savetnik
Stojan Otašević, analitičar
Filip Petričević, analitičar
Sekretar projekta:
Zorica Vujić, dipl.mng.
IEF je revizorsko društvo koje je deo RSM - globalne asocijacije revizora i konsultanata ♣ IEF je član Komore
ovlašćenih revizora ♣ IEF je revizorsko društvo listirano kao revizor javnih društava kod Komisije za hartije od
vrednosti
Sadržaj
UVODNE KONSTATACIJE
Ciljevi procene kapitala
Termin na koji se procena odnosi
Obuhvat istraživanja radi procene vrednosti kapitala
Metod procene
Ograničenje namene ove procene
Dokumentaciona osnova procene
Odgovornosti
Struktura materijala procene kapitala
Pozicija procenjivača u proceni
REZIME PROCENE KAPITALA
Identifikacione karakteristike Društva
Rezultati vrednovanja kapitala
Procenjena vrednost kapitala
Termin na koji se procena odnosi
DEO PRVI
EKONOMSKA I FINANSIJSKA POZICIJA
EKONOMSKO-POSLOVNI POZICIJA DRUŠTVA
Nastanak i osnovne karakteristike ............................................................................... 11
Istorijska beleška.................................................................................................. 11
Kapital................................................................................................................. 11
Lokacija ............................................................................................................... 11
Pravni status ....................................................................................................... 11
Delatnost i obim aktivnosti ......................................................................................... 12
Proizvodi i usluge društva ..................................................................................... 12
Tržište ..................................................................................................................... 12
Tržište nabavke .................................................................................................... 12
Tržište prodaje ..................................................................................................... 12
Zaposleni ................................................................................................................. 13
Upravljanje i organizacija ........................................................................................... 14
Glavni zaključci ......................................................................................................... 14
FINANSIJSKA ANALIZA DRUŠTVA
Finansijska efikasnost Društva .................................................................................... 15
Masa prihoda........................................................................................................ 15
Neto finansijski efekti po operacijama ..................................................................... 15
Efikasnost upotrebe kapitala .................................................................................. 16
Karakteristike mase i strukture rashoda ................................................................... 17
Finansijski položaj ..................................................................................................... 17
Dugoročna finansijska ravnoteža ........................................................................... 17
Kratkoročna finansijska ravnoteža........................................................................... 18
Dodatna analiza - prvih devet meseci 2013 ........................................................... 20
Zaključci finansijske analize ............................................................................... 20
DEO DRUGI
VREDNOVANJE KAPITALA DRUŠTVA
PROCENA KAPITALA METODOM DISKONOTVANJA NOVČANIH TOKOVA ................................. 23
Pravila primene metode diskonotovanih novčanih tokova ................................................ 23
Starne karakteristike u predviđanjima ......................................................................... 24
Predviđanja i planiranje u Društvu ............................................................................... 24
Osnove za naše predviđanje razvoja komponenti neto novčanog roka .............................. 25
Poslovni prihodi..................................................................................................... 25
Troškovi ............................................................................................................... 25
Investicije ............................................................................................................ 26
Proračun potrebnih obrtnih sredstava ........................................................................... 26
Proračuni diskontne stope ........................................................................................... 26
Kalklulisanje sadašnje vrednosti .................................................................................. 29
Zaključak o vrednosti po metodu diskotovanih novčanih tokova ...................................... 30
NETO IMOVINSKA VREDNOST ......................................................................................... 35
Postupak vrednost neto kapitala .................................................................................. 35
Postupak vrednost neto kapitala .................................................................................. 35
Postupak vrednost neto kapitala .................................................................................. 35
Obračun vrednosti kapitala i akcije .............................................................................. 39
KNJIGOVODSTVENA VREDNOST KAPITALA ........................................................................ 41
Karakter metode knjigovodstvenog vrednovanja kapitala ............................................... 41
Postupak knjigovodstvenog vrednovanja kapital ............................................................ 41
Obračun knjigovodstvene vrednosti kapitala i akcije....................................................... 41
VREDNOST AKCIJA NA BERZI .......................................................................................... 42
Podaci o akcijama i statusu i vlasništvu na dan procene ................................................. 42
Podaci o prometu akcija ............................................................................................. 42
Berzanska vrednost akcija .......................................................................................... 42
REZULTATI PROCENE VREDNOSTI KAPITALA SA ZAKLJUČNIM PREDLOGOM .......................... 43
Primenjene metode .................................................................................................... 43
Rezultati procene kapitala i akcija ................................................................................ 43
Predlog vrednosti kapitala i akcije ................................................................................ 43
DEO TREĆI
PRILOZI I ISPRAVE
PROCENA GRAĐEVINSKOG OBJEKTA
FINANSIJSKI IZVEŠTAJI
Finansijski izveštaji 2011-2012 - 30.09.2013.
IZJAVE
Izjava ovlašćenog rukovodioca procenjenog Društva
Izjava Procenitelja
UVODNE KONSTATACIJE
Ciljevi procene
Procena vrednosti akcija otvorenog akcionarskog društva BEOGRADSKO GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD
(SAVSKI VENAC), matični broj: 17143611 (u daljem tekstu: Društvo) vrši se sa ciljem dobijanje
informacije o vrednosti akcija u cilju sprovođenja prinudnog otkupa akcija u skladu sa Zakonom o
privrednim društvima ("Sl. glasnik RS", br. 36/2011 i 99/2011).
Predmet procene
Predmet procene čini ukupni kapital u skladu s primerenim metodama procene.
Termin na koji se procena odnosi
Procena kapitala kojim Društvo raspolaže obavljena je sa važenjem na dan 31. 09. 2013. godine. Ovaj
termin je, kao izbor, zadovoljava zakonski kriterij za izvor termina za procenu vrednosti akcija u
skladu sa propisima o tržištu kapitala.
Obuhvat istraživanja radi procene vrednosti kapitala
U cilju utvrđivanja ukupne veličine i strukture kapitala, i definisanja kapitala koji može biti predmet
prodaje odnosno prinudnog otkupa, izveden je proces ispitivanja svih relevantnih okolnosti koje
formiraju tu vrednost.
Metode procene
U skladu sa ciljevima kojima ova procena služi primenjene su sledeće metode procene kapitala:
Metoda prinosa na kapital
Metoda knjigovodstvene vrednosti kapitala
Metod neto imovinskog vrednovanja
Metoda cene ostvarene u prometu na berzi.
Ograničenje namene ove procene
Ovde prezentirani rezultat procene vrednosti kapitala ograničen je svrhom radi koje se izvodi, kao i
vremenskim momentom na koji se odnosi. Svaka druga upotreba ove procene kapitala i njenih
rezultata suprotna je svrsi radi koje je rađena
Dokumentaciona osnova procene
Za procenu vrednosti kapitala Društva a time i njenih akcija, korišćena je dokumentacija koja je
neophodna informaciona osnova za utvrđivanje vrednosti kapitala. Tu dokumentaciju čine:
Finansijski izveštaji Društva u prethodnih pet godina
5
Procena vrednosti akcija
Finansijski izveštaji na dan procene - 31. 09. 2013. godine
Računovodstvena dokumentacija koja podržava iskaze u finansijskim izveštajima za
prethodnih punih pet godina, a u meri potrebnoj za ciljeve ove procene
Nefinansijske informacije dobijene od strane Naručioca
Pravna dokumentacija o statusu Društva, kao i njenoj imovini i obavezama
Informacije o cenama po kojima je obavljan promet akcija na berzi
Podaci u javnim knjigama u kojima se vode beleške o Društvu i njegovim akcijama.
Uz ova pisana dokumenta, podlogu u utvrđivanju vrednosti činili su i intervjui koje smo vodili sa
najvišim rukovodiocima Društva.
Odgovornosti
Procenitelj od odgovoran za kvalitet izvršene procene.
Naručilac je odgovoran za kvalitet prezentiranih informacija
Struktura materijala procene kapitala
Materijal procene sadrži:
Rezime rezultata procene sa predloženom vrednošću kapitala
Opšte informacije o poslovnoj poziciji Društva
Informacije o finansijskom stanju i uspešnosti stanju Društva u prethodnih pet godina;
Procenu kapitala po DNT metodi
Procena kapitala kao neto imovinske vrednosti
Cene akcija u prometu na berzi
Ocenu knjigovodstvene vrednosti kapitala i akcija
Priloge.
Pozicija procenjivača u proceni
IEF nastupa u poslu vrednovanja kapitala Društva, u svojstvu:
samostalnog, nezavisnog i nepristrasnog procenjivača kapitala društva rukovodeći se
kodeksima ponašanja koji važe za profesiju procenjivača;
interesno nezavisnog u odnosu na Društvo koje procenjujemo, kao i s punim odsustvom
interesa u bilo kakvim transakcijama akcija ovog Društva
ugovarača cena usluge procene koja ne stoji u zavisnosti od veličine procenjenih vrednosti
akcija
strogo poverljivog čuvara poslovne tajne klijenta, usled čega sve materijale, nalaze i
mišljenja koja se tiču predmetnog društva ne obelodanjuje, ili to čini samo uz izričito
odobrenje organa društva.
6
REZIME
PROCENE KAPITALA
IDENTIFIKACIONA OBELEŽJA DRUŠTVA KOJE SE PROCENJUJE
Poslovno ime
Pretežna delatnost
GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD
Štampanje novina
Sedište i adresa
Šifra delatnosti:
Vojvode Mišića 17, Beograd
1811
Registrovan kod
Matični broj
Agencije za privredne registre Beograd
17143611
Datum registracije kod APR
PIB
15.07.2005
100224074
Datum osnivanja
Tekući računi
30.06.2002
Vojvođanska banka 355-1011111-82
Komercijalna banka 205-12520-67
Broj rešenja
BD 42470/2007
Broj zaposlenih
Izvršni direktor
18
Ljubica Sarajlić
Telefon
Karakter kapitala
011/3690-188
Akcijski
Faks
Oblik organizovanja
011/3690-466
Javno akcionarsko društvo
E- mail
Svrha procene
[email protected]
Ocena vrednosti manjinskog paketa akcija za otkup
REZULTATI VREDNOVANJA KAPITALA
Procenili smo vrednost kapitala po različitim metodama i dobili sledeće rezultate:
Vrednost
Metod procene
Akcije
Kapitala
Nominalna cena
500
279.774.000
Knjigovodstvena
116
64.745.000
1 .0 7 3
600.474.000
0
0
0
-163.287.681
563
314.997.667
Neto imoninska
Na berzi
Prinosna
Predlog
PROCENJENA VREDNOST KAPITALA I AKCIJE
Vrednost koju predlažemo bazira na proseku u tabeli prikazanih pozitivnih vrednosti akcija dobijenih po
odabranim metodama procene:
•
•
Vrednost kapitala:
Vrednost jedne akcije:
314.997.667 RSD
563 RSD
TERMIN NA KOJI SE PROCENA ODNOSI
Procena je izvedena sa stanjem na dan 30.09.2013. godine.
DEO PRVI
EKONOMSKA I FINANSIJSKA POZICIJA
EKONOMSKO-POSLOVNA POZICIJA DRUŠTVA
Nastanak i osnovne karakteristike
Istorijska beleška
Grafičko društvo BIGZ AD je pravni sledbenik Štamparije sa najdužom tradicijom u Jugoistočnoj
Evropi, koja je osnovana 1831. godine. Dogodilo se to nakon što je uz inicijativu Dimitrija
Davidovića i odlukom Knjaza Miloša najpre formirana "Knjaževska serbska knjigopečatnija", protom
Državna štamparija, koja je, konačno, dobila ime BIGZ.
Tokom godina Društvo je promenilo više pravnih oblika i naziva poput Državna štamparija kako se
zvalo za vreme Kraljevine Jugoslavije i Jugoštampa odnosno Beogradsko izdavačko grafički zavod
(BIGZ) u periodu posle Drugog Svetskog rata.
29.11.2002. godine BIGZ je podeljen na tri zavisna preduzeća koji su sačinjavali BIGZ holding:
BIGZ grafičko preduzeće“, „BIGZ publishing“, „BIGZ knjižarsko trgovinsko preduzeće i „Slovo“.
Ugovorom o prodaji društvenog kapitala metodom javne aukcije od 18.07.2008. godine Agencija za
privatizaciju je prodala 08.03.2007. 70% društvenog kapitala društvu za trgovinu, investicije i
konsalting Beta Partners d.o.o. po ceni od 310.000.000 RSD.
Kapital
Kod Agencije za privredne registre društvo ima upisani i uplaćeni kapital u iznosu od 425.278,39
EUR 2.000.000 EUR i 657.335,27 EUR. U poslovnim knjigama na dan procene
Prema izveštaju Centralnog registra hartija od vrednosti od 16.10.2013. godine , objavljenog na
njegovom sajtu akcije su ovako specificirane:
ISIN
Valuta
vrednost jedne
hartije
Opis emisije
RSBIGBE47396 C FI kod
RSD Ukupno emitovano
Ukupna nominalna
500 vrednost
ESVUFR Tiker
559.548
279.774.000
Obične akcije
Lokacija
Sedište akcionarskog društva je Bulevar Vojvode Mišića 17, 11000 Beograd. U središtu je grada, sa
nizom komunikacijskih prednosti.
Pravni status
Akcionarsko društvo posluje pod nazivom “ GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD, BEOGRAD (SAVSKI
VENAC)“. i upisano je u Registar privrednih subjekata kod Agencije za privredne registre Republike
Srbije pod brojem BD 90396/2013
Društvo ima nadzorni odbor, čiji je predsednik Milka Golubović, a članovi: Miloš Zebić, Mirko
Smiljanić, Aleksandar Matić i Aleksa Grgurević.
Procena vrednosti akcija
Društvo zastupa izvršni direktor Ljubica Sarajlić. Drugih zakonskih zastupa Društvo nema
registrovanih kod APR.
Delatnost i obim aktivnosti
Pretežna delatnost Društva je 1811 – štampanje novina. Društvo pruža široki spektar grafičkih
usluga kao što su: štampa kataloga, lifleta, kalendara, štampa i povez knjiga i udžbenika i drugih
publikacija.
Društvo takođe generiše sve značajniji prihod i od izdavanja poslovnog prostora, dok je osnovna
delatnost u odumiranju. Iz dosadašnje prakse očito je da su sve funkcije ranije noseće delatnosti u
gašenju.
Kapitalno dobro Društva je poslovna zgrada u kojoj obavlja svoju delatnost. Zgrada je delo
poznatog arhitekte Dragiše Brašovana i predstavalja jedno od najpoznatijih arhitektonskih
ostvarenja jugoslovenske moderne. Zgrada od 25.000 kvadratnih metara poslovnog prostora se
nalazi na jednoj od najatraktivnijih lokacija, u širem centru Beograda, uz autoput, što omogućava
Društvu da se uspešno bavi i izdavanjem poslovnog prostora u zakup.
Proizvodi i usluge Društva
Iz pregleda ostvarne proizvodnje i usluga primećuje se da Društvo beleži konstantan pad u
prethodnih četiri godine. Takođe, iz finansijskih izveštaja Društva se može utvrditi da je u 2012.
godini oko 80%
poslovnog prihoda odnosno 52,7 miliona Društvo generisalo iz aktivnosti
iznajmljivanja nekretnina odnosno ostalog prihoda koji je u periodu 2009-2012 u konstantnom
rastu. U isto vreme prihodi od prodaje su u istom periodu pali skoro 3,5 puta i sada iznose 13,3
miliona RSD.
Društvo je u ekonomskim problemima koji su nastali iz gašenja osnovne delatnosti i otuda
nestajanja prihoda od prodaje. Tome je doprinelo mnogo spoljnih faktora, ali centralno mesto
pripada orijentaciji u kojoj nije rađeno na podupiranju aktivnosti osnovne delatnosti. Orijentacija na
život Društva od prihoda od zakupa je dobila svoj materijalni iskaz u apsolutnoj dominaciji prihoda
od zakupa u strukturi ukupnih prihoda.
Tržište
Tržište nabavke
U 2012. godini Elektrodistribucija, NIS Petrol, Telekom, JKP Gradska Čistoća i JKP Vodovod su u
ukupnim obavezama Društva učestvovale sa gotovo 70%, dok je UNIQA Osiguranje učestvovalo sa
dodatnih 4% u ukupnim obavezama. U istom periodu na obaveze prema preduzećima SECUT, koje
se bavi pružanjem usluga čišćenja i obezbeđenja objekta i COMES, čija je osnovna delatnost
proizvodnja i trgovina papirom je otpalo po 13% od ukupnih obaveza. Iskazana struktura obaveza
za period 2008-2012 prema kojoj je najveći deo obaveza iskazan prema proizvođačima i
distributerima osnovnih komunalnih usluga i potrepština kao što su struja, voda, odnošenje smeća
i finansiranje tekućih proizvodnih troškova ukazuje da se Društvo nije preduzelo konkretne korake
za usavršavanje proizvodnje.
Tržište nabavke faktički je, u ovoj godini, svedeno na liferante infrastrukturnih i komunalnih
usluga, kao i nužnih režijskih materijala i materijala i usluga za održavanje poslovnog prostora.
Tržište prodaje
U 2013 godini Društvo je nastavilo sa umrtvljavanjem svoje osnovne delatnosti. Zaključno sa
30.09.2013. godine Drušvo je iskazalo prihode po osnovu Štampe i povez za knjige u vrednosti od
490.000 RSD odnosno 1.499.000 RSD po osnovu Nalepnica štampanih na samolepljivoj PVC foliji.
Imajući u vidu da su u 2012 ove dve delatnosti prihodovale 1.761.000 RSD odnosno 5.924.000
RSD izvesno je da Društvo neće uspeti da generiše sličan prihod od grafičkih usluga i usluga
štampanja iako se ovi podaci odnose na prva tri kvartala. Zabrinjavajuće je da nekada noseće
delatnosti Društva, Štampe novina i priloga za novine kao i Ostale grafičke usluge nisu generisale
12
BIGZ - Beograd
nikakav prihod. U 2012. godini dominantan kupac grafičkih usluga je bilo Društvo Masel d.o.o. koje
je u u ukupnom prihodu Grafičkog preduzeća BIG ad učestvovalo sa 5.925.000 RSD odnosno 44%
učešća u prihodu od grafičkih usluga. U istom periodu ostali značajni kupci su bili Paideia doo sa
1.233.000 RSD i učešćem u prihodu od grafičkih usluga od 9,21% i Modriani doo sa 843.000 RSD
ili 6,29% učešća u prihodu od grafičkih usluga.
BIGZ a.d. Beograd
Proizvod
2008
2009
2010
2011
2012
09.30.13
10.801
201
17.102
10.267
38.371
2.392
263
23.286
20.705
46.646
2.716
3.729
16.965
14.162
37.572
8.456
10.473
6.281
10.259
35.469
1.761
844
5.924
4.865
13.394
490
0
1.499
0
1.989
37.371
10.944
48.315
86.686
32.392
11.742
44.134
90.780
36.989
10.876
47.865
85.437
35.932
14.132
50.064
85.533
39.972
12.781
52.753
66.147
34.045
8.108
42.153
44.142
1 Grafičke usluge
Štampa i povez knjige
Štampa novina
Nalepnice....
Ostale grafička usluga
Ukupno grafičke
2 Zakup
Prihod od zakupa
Prefakturisanje
Ukupno od zakupa
Ukupno
Osnovi prihoda po godinama
Sa druge strane prihod na osnovu usluga zakupa je u periodu 2009-2012 su u konstantom porastu.
Zaključno sa poslednjim danom septembra 2013. godine Društvo je od zakupa prostora generisalo
42.153.000 RSD. Ako se trend iz prva tri kvartala nastavi i u četvrtom za očekivati je da će prihod
od zakupa da premaši prošlogodišnji iznos od 52.753.000 RSD.
Zakupci od kojih je generisan najveći prihod u 2012. godini su Mega doo, Jumline doo i Capoeira od
kojih je generisan prihod u iznosu od 15.824.000 RSD, 13.188.000 RSD, 5.275.000 RSD
respektivno.
Zaposleni
Prema podacima iz Statističkog aneksa za 2012, broj zaposlenih radnika u 2012 je iznosio 69 što je
drastičan pad u odnosu na period 2009-2011 kada je prosečno iznosio 93. Trend smanjenja broja
zaposlenih se dramatično povećao i u tekućoj godini. Zaključno sa 30.09.2013. godine broj
Grafičko preduzeće BIGZ a.d. je upošljavalo svega 18 zaposlenih. Jedna od pozitivnih strana
zaokreta kadrovske politika je promena starosne strukture zaposlenih. Zaključno sa 30.09.2013.
broj zaposlenih stariji od 40 godina je iznosio 13 ili 72% zaposlenih što je smanjenje dok je u istom
periodu prošle godine ta starosna grupa bila još dominantnija sa učešćem od 90% u radnoj snazi.
Primetno je da u poslednje dve godine BIGZ ad nije zapošljavao niti jednu osobu o mlađu od
starosne strukture 36-40.
BIGZ a.d. Beograd
NKV
PKV
KV
SSS
VKV
VS
VSS
Mr
Dr
Ukupno
2008
16
15
22
27
4
5
5
0
0
94
2009
16
14
22
26
4
5
5
0
0
92
2010
16
14
21
28
4
5
5
0
0
93
2011
13
11
17
24
2
4
5
0
0
76
2012 30.09 2013
11
3
12
0
12
3
17
5
1
1
3
2
5
4
0
0
0
0
61
18
Stanje zaposlenih po godinama
Za pet godina broj zaposlenih je drastično smanjen, što je posledica ne samo racionalizacija, nego i
smanjenja obima poslovanja.
13
Procena vrednosti akcija
Upravljanje i organizacija
Društvo je organizovano u skladu sa zakonskim odredbama i svojim potrebama. Upravljanje je
organizovano kako je to predstavljeno na narednom grafikonu. Gornji deo grafikona je upravljačka
a donji funkcionalna organizacija.
Organizaciona struktura Društva
U periodu 2008-2012. Društvo je bilo podeljeno u osam radnih jedinica (RJ) preko kojih je
obavljalo svoju delatnost, dok je u 2013 godini formirana posebna RJ Održavanje i zakup.
Zaključno 30.09.2013. šest zaposlenih je radilo u RJ Direkcija, što predstavlja smanjenje od 50% u
odnosu isti period prošle godine, dok je RJ Održavanje i zakup upošljavala dvanaest radnika. Prema
internim podacima Društva u ostalih osam RJ nije bilo zaposlenih, jasno što jasno ukazuje promenu
osnovne delatnosti Društva.
Glavni zaključci
Opšti pogled na ekonomsko i poslovno stanje Društva ukazuju na sledeće:
Propast osnovne delatnosti po kojoj je društvo markirano u poslovnoj javnosti. Naime,
Društvo ima dugu tradiciju delovanja u pokrivanju potreba za grafičkim uslugama. BIGZ je
bio jedna od najvećih izdavačkih kuća u bivšoj Jugoslaviji, nakon raspada Jugoslavije
nastao diskontinuitet u njegovom delovanju. Najpre je smanjeno domaće tržište, što je
donelo mnogo problema u celoj industriji koji su se ispoljili u opadanju prihoda i zapadanju
u ekonomske teškoće. Takođe, po okončanju privatizacionog postupka novi vlasnik nije
uspeo da održi osnovnu delatnosti već se fokusirao na izdavanje poslovnog prostora.
Ekonomska propast koja je evidentna u finansijskih izveštajima nastaje kao normalna
posledica gubljenja tržišta i ne činjenja da se Društvo održi u delatnosti od koje je živele od
svog formiranja.
Ugrožen opstanak jer se izmiče ekonomska osnova tog opstanka, pa su perspektive jedino
izvesne u delu koji se odnosi na prihode od zakupa.
14
FINANSIJSKA ANALIZA DRUŠTVA
Finansijska efikasnost Društva
Masa i kvalitet prihoda
Društvo u prethodnih pet godina (2008-2012) u svojim poslovnim knjigama beleži neprekidni pad
svojih prihoda, što ukazuje na postojanje uzroka o nemogućnosti da se ovi održavaju. Grafikon koji
prikazuje te rezultate jasnom linijom tendencijskog opadanja prihoda.
86.687
90.780
85.438
85.533
66.147
2008
2009
2010
2011
2012
Kretnje prihoda
Uzroci ovome su mnogobrojni, pa bi odgovor o tome šta su i kakvi su dao odgovor na pitanje uvida
u njih. Ekonomska kriza sigurno da ima jakog uticaja na stanje opadanja prihoda, ali ima i
unutrašnjih razloga.
Ukupni prihod u sebi sadrži dve komponente: prihoda od prodaje i "ostali prihod". Iz tabele koja
sledi jasno se iskazuje stalno opadajući udeo koji se odnosi na poslovne prihode i blago rastuću deo
koji se odnosi na iznos "ostalog prihoda".
BIGZ - Beograd
Prodaja
Ostalo
2008
38.371
48.353
2009
46.646
43.865
2010
37.573
48.115
2011
35.469
50.086
2012
13.394
52.753
Kretanje prihoda od prodaje i ostalih prihoda
Prihodi od prodaje u 2012. godini iznose manje od četvrtine tih prihoda u 2009. godini; u isto
vreme rasli su ostali prihodi, ali nisu bili u stanju da kompenziraju opadanje prihoda od prodaje.
Neto finansijski efekti po operacijama
Struktura iskazanog ukupnog neto finansijskog rezultata daje sliku izvora iz kojih se formira, deleći
te izvore na poslovne, finansijske i ostale. Kada se taj rezultat raščlani dobija se pregled doprinosa
pojedinih segmenata formiranju ukupnog neto finansijskog rezultata.
Procena vrednosti akcija
2008
2009
2010
2011
2012
331
-12.961
-36.117
-57.653
Poslovne operacije
-34.402
Finansijske operacije
Ostale operacije
Neto finansijski efekti po operacijama
Grafički prikaz jasno iskazuje kretanje po pojedinim komponentama rezultata gde je očigledno da u
poslovnim operacijama (koje su date u crvenoj boji i pojačane debljine radi razlikovanja) Društvo
ide u neprekidno opadanje, sa jasnom dugoročnom tendencijom nemogućnosti ekonomskog
održanja.
Radi uvida u anatomiju rezultata dajemo i tabelarni pregled:
BIGZ - Beograd
Poslovne operacije
Finansijske operacije
Ostale operacije
Dob/gub. red. poslovanja
2008
-57.653
630
5.746
-51.277
2009
331
-119
12.266
12.478
2010
-12.961
-3.971
3.630
-13.302
2011
-36.117
-408
10.340
-26.185
2012
-34.402
-836
-12.121
-47.359
Pregled neto finansijskih efekata po operacijama
Podaci daju osnov da se izvedu sledeći zaključci:
Hronično negativni rezultati i ne vidi se ništa što ih u ovom trenutku može preobrnuti.
Tendencijski: neprekidno opadanje.
Poslovne operacije proizvode gubitke kojima se ne vidi zaustavljanje.
Ostale operacije: značajni, gubici u 2012. godini.
Podaci daju osnov da se izvede zaključak o tendenciji kaja se mora preseći ili se društvo likvidirati.
Generalni zaključak iz uvida u stanje finansijskih rezultata Društva je da su ovi permanentno
negativni i da, po svim pravilima, ili mora da se hitno reaguje i preseče tendencija topljenja
kapitala ili ići u likvidaciju.
Uzroci ovakvog trenda se mogu konstatovati nakon ispitivanja opšteg stanja u privredi, kretanja u
delatnosti i, posebno, u merama koje menadžment pokreće svojim upravljačkim odlukama.
Efikasnost upotrebe kapitala
Društvo pokazuje, tokom prethodnih pet godina, permanentno negativan rezultat (u jednoj godini
je beznačajno pozitivan i on je plod posebnog uticaja koji je bio trenutačan), što se nužno ispoljava
na gubitke u kapitalu.. Tabelarni prikaz daje četiri parametra, na osnovu čijih vrednosti izvlačimo
sledeće zaključke:
16
BIGZ - Beograd
BIGZ - Beograd
Profitna margina
x
Obrt imovine
=
Prinos na kapital
/
(1-Dug/Imovina)
=
Prinos na sop. kapital
2008
-66,51%
2009
0,36%
2010
-15,17%
2011
-42,23%
2012
-52,01%
118,85%
35,41%
34,25%
36,95%
33,16%
-79,04%
0,13%
-5,20%
-15,60%
-17,25%
-108,72%
-4,56%
-10,19%
63,26%
49,67%
72,70%
-2,83%
50,99%
-24,66%
-34,72%
Pokazatelji efikasnosti korišćenja kapitala
Profitna margina. Negativna! Uvek negativna, što znači ni u jednoj godini (sem u jedno ali
beznačajno) nema zarade na onome što čini usluge ovog Društva.
Obrt imovine je najslabiji u poslednjoj posmatranoj godini. Ovako opali obrt iskaz je
opadanje aktivnosti odnosno prihoda.
Prinos na ukupni angažovani kapital je, naravno, negativan.
Prinos na sopstveni kapital, računat odnosom dobitka i sopstvenog kapitala, se razlikuje od
prethodno iskazanog iznosa od iz razlog što Društvo angažuje određenu proporciju
pozajmljenog kapitala.
Karakteristike mase i strukture rashoda
Analiza troškova Društva ukazuje na nekoliko bitnih karakteristika:
Promenljiva struktura troškova. Primetna je promenljivost troškova, koja zakonito prati
promene obima prometa odnosno prihoda. Neke su komponente u konstantnom rastu a
druge u padu.
Troškovi materijala učestvuju sa ispod 20% u ukupnim troškovima. Oni su kolebljivog
procentualnog učešća u strukturi ukupnih troškova.
Zarade su u strukturi prihoda na nivou od oko 52% u 2012, dok su u 2008. Godini
iznosili 72%. To je posledica slabljenja osnovne delatnosti i otuda manjeg učešća
operativnih aktivnosti iz osnovne delatnosti.
Amortizacija u strukturi troškova neprekidno raste, od 4,7% u 2008. godini dostigle su
19,12% u 2012. godini.
Ostali troškovi imaju u svim posmatranim godinama učešće koje se iz godine u goeinu
koleba.
BIGZ - Beograd
Troškovi materijala
Zarade i naknade
Amortizacija
Ostali troškovi
2008
11,23%
72,02%
4,71%
12,04%
2009
18,51%
54,39%
7,55%
19,55%
2010
14,29%
55,01%
17,75%
12,95%
2011
18,48%
49,21%
15,78%
16,53%
2012
17,35%
51,94%
19,12%
11,58%
Struktura troškova
Finansijski položaj
Dugoročna finansijska ravnoteža
Dugoročna finansijska ravnoteža je najznačajnije pitanje kvaliteta finansiranja. Stanje kapitala
Društva je krucijalni indikator stabilnosti, jer je reč o osnovi na kojoj ovo deluje. Isto tako, važne
su i odlike strukture imovine i izvora kapitala kojim se Društvo finansira
17
Procena vrednosti akcija
Stanje kapitala. Kapital se iz godine u godinu topi. Gubici u bilansu stanja se uvećavaju iz godine u
godinu i dostigli su iznos od preko 183 miliona dinara u 2012. godini.
183.109
135.750
97.050
84.146
29.443
2008.
2.009
2.010
2.011
2.012
Gomilanje gubitaka u bilansu stanja
Ovo se odražava na stanje kapitala, jer svaki porast gubitka znači umanjenje kapitala. Iz godinu
gubici se nagomilavaju.
2008.
2.009
2.010
2.011
2.012
146.433
99.074
(11.692)
(25.419)
(79.299)
Stanje kapitala
U tri godine od prethodnih pet godina, Društvo je imalo gubitak iznad kapitala, tek u poslednje dve
godine došlo je do iskazivanja kapitala. Obrt je nastao u 2011. godini kada su ostale dugoročne
obaveze transformisane u kapital. Pojava kapitala u 2011. godini nije rezultat poslovnog uspeha,
već jednostavno transformacija izvora finansiranja.
Stanje sopstvenog neto obrtnog fonda. Sopstveni neto obrtni fond Društva je u svim posmatranim
godinama on je negativan. Obrtni fond je u svim godinama podržavan dugoročnim zajmovima,
najviše je to bilo u 2010. godini, a najmanje u poslednje dve godine. Ali, nikad nije bilo pozajmica
dovoljno da bi ukupni neto obrtni fond bio pozitivan. Dakle, Društvo ne raspolaže sopstvenim
slobodnim sredstvima, što znači da svojim kapitalom nije uspevalo da pokriva svoju stalnu
imovinu. To je osnov za nestabilnost u odnosima sa spoljnim svetom.
Sopstveni NOF
Dugoročni zajam
Ukupni NOF
2008.
-51.874
55.289
3.415
2009
-240.979
97.438
-143.541
2010
-226.357
198.199
-28.158
2011
-56.248
160
-56.088
2012
-85.815
160
-85.655
Stanje neto obrtnog fonda
Ukupni neto obrtni fond. Sopstveni neto obrtni fond je ojačan pozajmicom dugoročnog kapitala u tri
prve u nizu od pet analiziranih godina, međutim deficit obrtnog fonda je konstanta u četiri od pet
posmatranih godina.
Kratkoročna finansijska ravnoteža
Kratkoročna finansijska ravnoteža je pitanje stabilnosti odvijanja tekućih operacija Društva. Ova
ravnoteža u svom središtu ima odnos kratkoročnih zajmova i obrtne imovine. Ovaj odnos govori o
vezi kratkoročno angažovanih izvora kapitala i kratkoročno uloženih oblika (obrtnog) kapitala.
Pravilo finansijske stabilnosti je da se obrtni kapital može finansirati kratkoročnim pozajmicama, ali
18
BIGZ - Beograd
da jedan dobar deo mora biti obezbeđen dugoročnim izvorima kapitala, po mogućstvu sopstvenim
izvorima.
Odnosi koji su prikazani grafički govore:
O labilnosti relativnog odnosa kratkoročnih obaveza i kratkoročne imovine, otuda i
neuravnoteženosti jer je obrtna imovina veoma tanko pokriće za kratkoročne obaveze,
što se mora ispoljiti u teškoćama u delovanju.
O nezadovoljavajućem pokriću kratkoročnih obaveza obrtnom imovinom u svim
posmatranim godinama.
O postojanju ugrožene pretpostavke nesposobnosti održanje finansijske ravnoteže
Društva.
Odnos obrtne imovine i kratkoročnih izvora kapitala
Likvidnost je odlučujuće pitanje sposobnosti pokrivanja kratkoročnih obaveza. Napred rečeno o
finansijskoj strukturi kapitala i imovine ima svojih posledica u pogledu pozicije likvidnosti, odnosno
u pogledu sposobnosti Društva da odgovori svojim obavezama. Analitički podaci Društva osnov su
za zaključke o njegovoj likvidnosti, koji su sledeći:
BIGZ - Beograd
Racio trenutne likvidnosti
Brzi racio likvidnosti
Racio tekuće likvidnosti
2008.
0,70%
2009
1,45%
2010
0,35%
2011
0,04%
2012
1,31%
14,72%
21,25%
8,65%
29,75%
33,49%
129,90%
21,73%
9,03%
30,14%
33,91%
Stanje likvidnosti po godinama
Likvidnost prvog stepena, merena odnosom raspoloživih novčanih sredstava prema
kratkoročnim obavezama govori da Društvo svojim novčanim iznosom ima pokriće u
2012. godini u iznosu od je 0,70%.
Likvidnost drugog stepena govori o odnosu zbira novčanih sredstava i kratkoročnih
potraživanja prema kratkoročnim obavezama. Društvo ima koeficijent pokrića koji u
2012. godini iznosi 21,73%.
Likvidnost trećeg stepena izražava se odnosom ukupne obrtne imovine prema
kratkoročnim obavezama. U ovom Društvu masa obrtnih sredstava je nedovoljna da
pokrije masu kratkoročnih obaveza što ukazuje neodrživu poziciju likvidnosti, jer
koeficijent pokrića u 2012. godini iznosi oko 33,91%.
Sve informacije o statusu likvidnosti ovog Društva govore da je ono,u velikim teškoća sa obrtnim
fondom, nesolventno je i nelikvidno.
19
Procena vrednosti akcija
Dodatna analiza: prvih devet meseci 2013.
Stanje prihoda i rashoda
U prvih devet meseci 2013. godine Društvo je u svojim bilansima registrovalo 44,1 miliona dinara
prihoda. Prihod od prodaje skoro da je zamro. On je registrovana na nivou od nepuna dva miliona.
Rashodi za prvih devet meseci čine 77% ukupnih godišnjih rashoda u prethodnoj godini,dok su
prihodi 67% prihoda prethodne godine. Zaključak je da je tendencija pogoršavanja pojačana.
Stanje dobitka/gubitka
Esencijalni iskaz uspešnosti je, svakako, dobitak ili gubitak koje Društvo ostvaruje u ovom periodu.
Iz bilansa uspeha se jasno vidi da je ostvaren novi gubitak u poslovnim operacijama u iznosu od
preko 33 milion dinara. Prošlogodišnji gubitak iz poslovnih operacija je iznosio za 12 meseci 34
miliona a ovde je za devet miliona napravljen gubitak od preko 33 miliona, dakle za devet meseci
skoro isto toliko koliko i za 12 meseci u prethodnoj godini.
Dakle, Društvo ni u čemu nije bolje nego gore u ovoj u odnosu na prethodnu godinu.
Stanje kapitala
Promena na kapitalu odražavaju uspešnost Društva, a uvid u podatke o kapitalu govori da se stanje
ne popravlja već pogoršava.
Stavke
Imovina
Stalna
Obrtna
Obaveze
Dugoročne
Kratkoročne
Kapital
2012 30.09.2013
199.449
199.860
184.889
176.983
14.560
22.877
100.375
135.115
160
160
100.215
134.955
99.074
64.745
Stanje kapitala
Dakle, kapital ovog Društva je umanjen za prvih devet meseci 2013. u odnosu na prethodnu, 2012.
godinu.
Zaključci finansijske analize
Bitni zaključci analize performansi i finansijskog stanja Društva mogu se iskazati na sledeći način.
1. Finansijska efikasnost Društva ima sledeće karakteristike:
Društvo se guši u gubicima zbog sve slabijih finansijskih performansi.
Ukupni neto finansijski rezultati su negativni i bez jasnog znaka da se nešto može
preokrenuti bez ozbiljnih restrukturisanja.
2. Finansijski položaj Društva ukazuje na sledeće karakteristike:
Društvo ima konstrukciju finansiranja koja je potpuno nesaglasna sa načelima zdravih
finansijskih postavki
Društvo ima negativan neto obrtni fond.
Društvo je finansijski neodrživo.
Solventnost i likvidnost Društva su u punom dejstvu sa svojim posledicama.
20
DEO DRUGI
PROCENA KAPITALA DRUŠTVA
PROCENA KAPITALA METODOM
DISKONTOVANJA NOVČANIH TOKOVA
Pravila primene metode diskontovanih novčanih tokova
Bazični postupci kojima sprovodimo procenjivanje kapitala metodom diskontovanja novčanih tokova
(DNT) čine stavovi po kojima DNT:
Veza kapitala i prinosa - direktna. Ova metoda uspostavlja direktnu veza vrednosti
kapitala u zavisnosti od prinosa koji se mogu realizovati u periodu za koji se vrše
projekcije;
Vrednost u zavisnosti od budućnosti. Ova metoda naglašava budućnost a ne prošlost, što
znači da sve zavisi od toga šta će budućnost doneti.
Budućnost u kontinuitetu s prošlošću. Naravno, budućnost nije u diskonitinuitetu s
prošlošću, jer je ona nastavak onog što se odigralo u prošlosti. Drugim rečima mora biti
konsistentnosti onog što se događa sa odlukama koje to događanje proizvode.
Cena kapital bitan faktor. U ovoj metodi se kalkuliše sa cenom kapitala Društva u
zavisnosti od stope rizika ulaganja u projekt;
Vrednost kao kompozicija onog što donose operacije i ostatke vrednosti. Dakle, po ovoj
metodi se vrednost ukupnog kapitala proračunava na bazi dve komponente: vrednost iz
operacija i rezidualna ili preostalu vrednost;
Uz opšta pravila rada na metodi prinosne vrednosti, pridržavamo se nekih pravila koja treba da odraze
specifičnosti u kojima se nalazi naša ekonomija, i nekim stavova opreznosti i primerenosti
okolnostima. Ta pravila se mogu naznačiti na sledeći način:
Realistična stopa razvoja. Mora biti konsistentnosti projektovane stope razvoja prihoda sa
opštim okolnostima koje prate Društvo, kao i realnosti koja će najverovatnije pratiti taj
raznoj;
Restrukturisanje se ne unosi u proračune. Ne uključuju se dramatične promene (recimo,
restrukturisanja) koja podrazumevaju vrlo visoke investicije;
Kompozitna stopa rizika. Ukupna stopa rizika je komponovana iz dva dela: stopa bez rizika
i stopa rizika na ulaganja u RS);
Limitiranje granica stope rizika. Stopa rizika ulaganja u konkretno Društva, je metodološki
limitirana na iznos od 25%, a donja granica rizika ne može biti manja od kombinovane
stope ulaganja bez rizika i specifičnog rizika ulaganja u zemlju;
Realni novčani tok posle servisiranja. Primenjuje se metod po kome se kalkuliše realni
novčani tok posle servisiranja dugova.
Procena koju ovde izvodimo nije ograničena domaćim propisima, pa u kalkulacije uzimamo sve one
uticaje koji mogu na bilo koji način uslovljavati vrednosti kapitala. Za razumevanje našeg pristupa
dajemo sledeće stavove koji su figurirali u našim razmišljanjima.
Stopa razvoja aktivnosti, koju reprezentuje rast prihoda je razmatrana u različitim
varijantama. Jedno je stopa koju smo formirali kao procenitelji, polazeći od dve klase
uticaja. Prvo, tu su opšte okolnosti kao što su dinamika tražnje za proizvodima ove
kompanije; kretanja u domenu konkurencije; specifični uticaji koji dovode do potenciranja
značaja proizvoda ove kompanije i zahteva koji utiču na kvalitet, uticaji razvoja
tehnoloških novina i slično. Drugo su faktori unutrašnje prirode i odnose se na: kapacitete
kompanije da odgovori na zahteve tražnje, kako tehničko-tehnološke (hard kompnente)
tako i nevidljive, koji se ispoljavaju u sposobnosti menadžmenta da upravlja, kvalitetu
23
Procena vrednosti kapitala
rada, kvalitetu pojedinih funkcija, kulturi rada i slično (soft komponente). Iz vaganja
uticaja svih tih faktora može se doći do aproksimacije stope rasta koja će uslediti u
godinama koje dolaze. U tim ocenama nije bilo značajnijih razlika između menadžmenta
kompanije i procenitelja.
Procenitelj polazi od činjenice da je svaka projektovana stopa neizvesna, odnosno da
deluje ogroman broj faktora koji uslovljavaju ishode koji se mogu značajno razlikovati od
projektovanih. Kao primereniji pristup uzimamo konzervativni, što je iskazano u odabiru
projektovanih stopa.
Radi provere realnosti i logičnosti dobijenih rezultata uzimaju se odgovarajući reperi. A ti
reperi mogu biti samo rezultati dobijeni po drugim metodama procene.
Startne karakteristike u predviđanjima budućeg toka razvoja
ekonomsko-poslovnih događaja u Društvu
Društvo je u opštim okolnostima koje karakterišu:
Poremećaj u poslovanju koji je nastao tokom postprivatizacijskih godina.
Ispuštena kontrola nad bitnim internim faktorima uspeha sa normalnim negativnim
posledicama.
Nestabilni, u okolnostima koje su i inače nestabilne, gubitak u poslovnim operacijama koji
je permanentan;
Drastično opadanje u obimu usluga otuda i u obimu ukupnog prihoda.
Rezimirano: Društvo je u veoma nezavidnoj poziciji, i njegov menadžment je pred izazovom da sve
nanovo sagleda, sačini planove akcija i mobiliše snage koje mora usmeriti na ostvarivanje održivih
ciljeva i stvaranje održivog rezultata.
Menadžment Društva je sastavio i prezentirao finansijske izveštaje na dan 30. 09 2013. godine. Nakon
pregleda tih izveštaja konstatovali smo konsistentnost rezultata u njima sa izveštajima izdatim za
2012. godinu, koji čine osnovu za projekcije u narednih pet godina.
Kao startnu poziciju za projekcije uzimamo finansijske informacije za 2012. Godinu, jer je u pitanju
puna godina sa potpunim godišnjim obračunom, a sa njima su konsistentni izveštaji za nepunu 2013.
godinu.
Predviđanje i planiranje u Društvu
Predviđanja toka budućih poslovnih događaja u ovom Društvu fundiramo na sledećim činjenicama:
Sve je u opadanju, osnovna delatnost je faktički ugašena.
Društvo je u diskontinuitetu i u gubicama a pred preispitivanjem je okolnosti i sopstvenih
mogućnosti kako bi ozdravilo i krenulo putem boljih rezultata.
Ono što je bitno, poslovanje ne uspeva da zaustavi konstantno opadanje rezultata niti da
obrne trend gađenja osnovne delatnosti.
Procenitelju su prezentirani neki elementi predviđanja, ali je evidentno da Društvo nema
celovitog plana razvoja.
Osnova našeg predviđanja razvoja komponenti neto novčanog toka
Predviđanja su osnov za odgovarajuće projekcije u kvantifikovanim iskazima. Projekcije izvodimo na
sledećim odrednicama:
za bazu, odnosno polazište uzimaju se ekonomski parametri koji se odnose na 2012.
godinu;
sa te pozicije kreće se u naredne godine sa stopama koje su optimistički postavljene i koje
nisu u konsistentnosti sa ranijim razvojnim tokom. Time dajemo nešto koncesija
optimizmu menadžmenta, a da ne odražavaju nerealni optimizam;
24
BIGZ - Beograd
Svesni smo da ovde možemo napraviti samo simulaciju, i da se ne mogu očekivati prinosi
u metodi kada ih nama u realnosti.
Slede ocene parametara za izračunavanje DNT sa odgovarajućim obrazloženjima.
Poslovni prihodi
U projekcijama uzimamo samo poslovni prihod. Za potrebe projekcije ukupnog prihoda dve su kritične
varijable:
Cene uslugau startnoj godini. Polazimo od toga da je nulta – 2012 - godina realno stanje
kakvo je iskazano u poslovnim knjigama, i da su cene koje su date u toj godini valjan
osnov za projekcije;
Cene usluga tokom godina za koje se projektuje. Cene ostaju fiksirane tokom perioda za
koje se vrše projekcije.;
U projekcijama uzimamo da se ukupni prihodi povećavaju, po godinama projekcije u skladu sa
stopama koje su dole tabelarno prikazane. Te stope su postavljene na sledeći način:
BIGZ - Beograd
Vrsta prihoda
Prihod o prodaje
Ostalo
2013
1
5,00%
5,00%
2014
2
4,75%
5,00%
2015
3
4,50%
5,00%
2016
4
4,25%
5,00%
2017
5
4,00%
4,00%
Projekcije stopa rasta prihoda
Troškovi
Projekciju troškova obavljamo uz predstavu da se ovi mogu menjati: strukturno i u masi.
Struktura troškova. Društvo ima svoj program proizvodnje kojoj odgovara i troškovna struktura koja
je dokumentovana u poslovnim knjigama. Eventualne dalje promene mogu biti plod rekonstrukcije
sistema delovanja, ali je to poseban poduhvata koji ovde ne nalazi odraza.
Masa troškova uglavnom odražavaju kretanje obima delatnosti. Pojedine komponente troškova
projektuju se sa sledećim tendencijama u kretanju:
Troškovi materijala. Oni su po svojoj suštini odnosa prema kretanju obima aktivnosti
proporcionalnog karaktera, pa su kao takvi i projektovani: dakle paralelno se kreću sa
projektovanim prihodima.
Amortizacija je planirana sa nultom stopom rasta, jer se ne predviđaju nikakve obimnije
investicije u dogledno vreme.
Bruto zarade imaju karakter proporcionalnog kretanja u odnosu na kretanje obima
prometa.
Ostali troškovi rastu po stopi koja je bliska projektovanoj stopi rasta ukupnih prihoda.
BIGZ - Beograd
Troškovi materijala
Amortizacija
Bruto zarade
Ostali troškovi
Porez na dobitak
2013
1
5,00%
0,00%
5,00%
5,00%
2014
2
4,75%
0,00%
4,75%
4,75%
2015
3
4,50%
0,00%
4,50%
4,50%
2016
4
4,25%
0,00%
4,25%
4,25%
2017
5
4,00%
0,00%
4,00%
4,00%
15%
15%
15%
15%
15%
Projekcije stopa rasta troškova
25
Procena vrednosti kapitala
Investicije
Naravno, postoje potrebe za investiranjem, iako je Društvo adekvatno kapacitirano, ima potrebe za
daljim unapređenjima i poboljšanjima u svakom pogledu. Delatnost je sa visokim zahtevom za stalnim
poboljšanjima, što zahteva nova ulaganja. U našim projekcijama, za period u kom se protežu
projekcije, ne predviđamo investiranje koje prelazi masu godišnje amortizacije.
Zato uzimamo da treba investirati ukupni godišnji iznos amortizacije.
Proračun potrebnih obrtnih sredstava
Za potrebe projekcije novčanih tokova izveden je proračun potrebnih obrtnih sredstava sa sledujućim
projekcijama rasta, odnosno povećanja po pojedinim godinama za period za koji se vrše projekcije.
Valja zapaziti da uključivanje normalnog nivoa potrebnih obrtnih sredstava podrazumeva finansijsku
operaciju, koja znači zatvaranje gapa između aktuelnog stanja i projektovanog normalnog. Naravnom
da je to obračunska operacija koja se izvodi radi dolaska do vrednosti kapitala. Taj proračun je
uključen u tabeli u kojoj je projektovan neto obrtni fond.
Zaduživanje i razduživanje
U našim projekcijama polazimo od pretpostavke da Društvu nije potreban dopunski izvor dugoročnog
kapitala i ne predviđamo nikakvo zaduživanje.
Proračun diskontne stope
Diskontna stopa mora da odgovara ukupnoj stopi rizika na ulaganje u konkretno Društvo. Ona se po
metodologiji iznalazi po principu zidanja, gde su dati:
stopa ulaganja bez rizika;
stopa rizika ulaganja u RS;
stopa ulaganja u konkretni Društvo.
Prve dve stope uzimamo ovako:
Stopa bez rizika je data u iznosu od 4,0%
Stopa rizika ulaganja u RS: 4%
Uz ovo, treba proračunati specifični rizik koji važi za Društvo koje je predmet procene. Najpre dajemo
kvalitativnu ocenu elemenata rizika (a) a potom i kvantitativnu ocenu u tabelarnom pregledu (b).
Ocena rizika ulaganja u Društvo
Rizik ulaganja u Društva je kompleksni izraz okolnosti koje podrazumevaju ulaganje koje se realizuje.
U ocenjivanju rizika ulaganja u Društvo polazimo od karakteristika koje ovo ima u sebe ugrađene, uz
pretpostavku da će se kao takve ispoljavati i materijalizovati u dejstvu. Svaka karakteristika je
podvrgnuta snimanju a potom i ocenjivanju, koje je dato kratkim opisom, a potom i kvantifikacijom.
Pojedinačne kvantitativno utvrđene činjenice rizika komponujemo u jedinstvenu ocenu rizika, dajući
odgovarajuće pondere i računajući jedinstvenu stopu rizika ulaganja u konkretno Društvo.
(a) Ocena kvaliteta vođenja Društva
Kvalitet rukovodećeg tima
Menadžment Društva se ne pokazuje kao faktor rezultata, odnosno nema efekata
njegovog pozitivnog dejstva. Nivo rizika - četiri.
Strategijski menadžment
26
BIGZ - Beograd
Strategijski menadžment je u uspostavljanju. Strategijski napori menadžmenta do sada si
dali samo negativne rezultate. Rizik, koji inherentno uvek stoji, od ovog faktora je - pet.
Organizacija
Organizacija ovog Društva je spontan formirana i prilagođena potrebi funkcije zakupa, a
ostavljanjem usluga izvan dohvata. Ocena rizika - tri.
Kvalitet programa
Postojeći program je rezultat orijentacije na prostorne kapacitete koji stoje na raspolaganju i
nastojanju da se taj resurs valorizuje na što višem nivou u okolnostima koje deluju. Nivo rizika
ovde je - dva.
Znanje
Sve kritičniji je faktor upravo znanje. Znanje se može najgrublje podeliti na strategijsko,
taktičko i operativno. Strategijski fond znanja je ovde u nije aktiviran, to je kritični faktor, a
operativno znanje je faktički marketing i održavanje. Ocena rizika - tri.
(b) Ocena veličine
Broj zaposlenih
Broj zaposlenih je nakon privatizacije konstantno smanjivan, čime je vršeno prilagođavanje.
Ovde je uloženo najviše napora da se funkcija zakupa što bolje dimenzionira. Ocena rizika dva.
Snaga konkurencije
Delatnost zakupa, koja postaje centar prihoda, je pre pod krizom tražnje nego udarom
konkurencije, ali u situaciju povlačenja zakupo-tražnje normalno je da se konkuriše sa manjim
cenama. Rizik – tri.
Opremljenost sredstvima
Neprekidno se čine napori da se uslovi za prodaju usluga zakupa učine što atraktivnijm za
kupce. U situaciji kakva je opremljenost je na relativno niskom nivou. Rizik – tri.
(c) Ocena finansijskih kvaliteta
Osnov za ocenu rizika finansijskih kapaciteta i kvaliteta ovog Društva dat je u analizi
finansijskog stanja i uspešnosti koja je napred prezentirana.
Svaka od pojedinačnih ocena finansijskog rizika je data u najvišem rangu, što znači da su
pretnje perspektivama ovde visoko izražene.
Odnos nije zadovoljavajući, rizik – četiri.
(d) Proizvodno-prodajni potencijal
Doprinos pojedinih proizvoda ukupnom prihodu
Društvo nema zadovoljavajući nivo rezultata. Ocena rizika ovog faktora: pet.
Dugoročni ugovori
Društvo ima nešto ugovora koji su dugoročni, ali kriza čini da to nije osnov za jače
pouzdavanje. Ovaj rizik je – tri.
Strani plasmani i prihodi
Društvo ne posluje van granica Srbije. Rizik od ovog faktora – jedan.
Pristup stranom tržištu
Društvo ne deluju na stranim tržištima, Rizik – nula.
27
Procena vrednosti kapitala
Koncentracija
Društvo je koncentrisano na funkciju koju obavlja, na zakupe i nema diversifikacije usluga.
Ocena rizika – četiri.
(e) Mogućnost predviđanja
Starost Društva
Društvo ima tradicije i formiranih iskustava. Rizik ovog faktora – jedan.
Stabilnost rezultata
Finansijska analiza čiji rezultati su prezentirani na prethodnim stranicama ukazali su na jasnu
lošu sliku i hendikepe koji otuda dolaze. Ovde je rizik - pet.
Kolebljivost u grani
Stanje u grani u kojoj Društvo deluje ukazuje na silazni trend tražnje u svemu uz istovremeno
jačanje konkurentske borbe. Ekonomska kriza udara i na elementarne ljudske potrebe,
suzbijajući ih na niži stepen zadovoljenja. Nivo rizika – tri.
Stabilnost sistema
Sistem je stabilizovan na makroekonomskom nivou. Osim toga, nastavljaju se reforme i jača
se orijentacija ka opštoj stabilnosti. Aktuelna ekonomska kriza je učinila da se sve aktivnosti
priguše i da se jave mnoge ekonomski patološke pojave. Mnogo je više rizika na svim nivoima
i u svim sektorima ekonomskog delovanja. Rizik - tri.
Kvantifikacija rizika
Na osnovu prethodnog kvalitativnog razmatranja dajemo tabelarni prikaz kvantifikacija rizičnosti
pojedinih elemenata u kompleksu investiranja u Društvu:
28
BIGZ - Beograd
Kvantifikacija rizika ulaganja
BIGZ - Beograd
Elementi rizika
0
I Kvalitet upravljanja
* Kvalitet rukovodećeg tima
* Strategijski menadžment
* Organizacija
* Kvalitet proizv. programa
* Specijalizacija i znanje
Ponderisani prosek
II Veličina
* Broj zaposlenih
* Snaga konkurenata
* Opremljenost sredstvima
Ponderisani prosek
III Finansijski položaj
* Stalna imovina/Osn. kapital
* Osn. sred.+Zalihe/Dugor. kap.
* Sopstveni/Ukupni kapital
* Kontrib. doh./Prihod
* Finans. rashod/Dobit
Ponderisani prosek
IV Proizvodno-prodajni potencijal
* Doprinos pojedinih proizvoda
* Dugoročni ugovori
* Strani plasmani i prihodi
* Pristup tržištu EZ
* Koncentracija
Ponderisani prosek
V Mogućnost predviđanja
* Starost preduzeća
* Stabilnost finans. rezultata
* Kolebljivost u grani
* Stabilnost privred. ambijenta
Ponderisani prosek
Ukupno
Stopa rizika ulag. u preduzeće
S t o p e
1
2
r i z i č n o s t i
3
4
5
Pond.
4
5
3
2
0
0
2
3
6
4
5
3,40
3
3
6
0
0
2,67
0
5
5
5
5
5
25
5,40
2
0
0
0
0
2
2
2
0
5
3
1
0
0
1
0
3
0
6
3
3
6
21
4
4
5
2,60
1
5
0
0
1
2
0
8
5
40
3,00
17,07%
Stopi rizika za ulaganja u Društvo je komponenta rizika kojoj treba dodati stopu rizika
ulaganja u zemlju (RS). Ova stopa se može kalkulisati sa različitim pristupima, za ovu priliku
oslanjamo se na stopu rizika koju ocenjuje i objavljuje nadležni organ u RS.
Kvantifikacija rizika ulaganja u Društvo
Kumulativna stopa rizaka ulaganja u preduzeće (diskontna stopa)
Kategorije rizika
* Stopa na nerizične plasmane
* Stopa rizika ulaganja u RS
* Specifična stopa rizika ulaganja u preduzeće
Ukupna stopa rizika (diskontna stopa)
Stope
4,00%
4,00%
17,07%
25,07%
Na osnovu svega prethodnog izlazi da je ukupna stopa rizika, otuda i diskontna stopa sa
kojom ulazimo u proračune – 25,07%, koju zaokružujemo na 25%.
Kalkulisanje sadašnje vrednosti
Na bazi prethodno datih pretpostavki sačinjeni su tabelarni prikazi razvoja ekonomskog stanja
Društva. U narednim tabelama (u prilogu ovog dela teksta) dati su prikazi:
projektovanog neto obrtnog fonda;
29
Procena vrednosti kapitala
projektovanog bilansa uspeha,
projektovanih novčanih tokova i obračuna neto sadašnjih vrednosti.
Na osnovu scenarija budućeg toka razvoja događaja u poslovanju ovog Društva i ocene stope rizika
kao osnove za postavljanje cene kapitala (diskontne stope), koju smo odredili na nivou od 25%
proizilazi prikaz neto sadašnjih vrednosti iz:
operacija, odnosno od priliva iz normalnog funkcionisanja Društva;
kontinualne ili rezidualne vrednosti, koja ostaje nakon eksplicitnop definisanog perioda za
koji se vrše projekcije.
Sadašnja vrednost iz operacija
Na bazi projekcija bilansa uspeha konstatujemo da neto sadašnja vrednost iz operacija iznosi:
-50.731.000
(negativnih:pedesetmilionsedamstotridesetjednahilja) RSD
Sadašnja vrednost rezidualne vrednosti
Na bazi slobodnog novčanog toka u godini nakon poslednje u kojoj se projektuju rezultati, kao i cene
kapitala (25%) umanjene za stopu rasta u rezidualu (4%), a na bazi formule za izračunavanje
rezidualne vrednosti kapitala
RV =
DNT t + 1
r− g
Gde su: DNT=diskontovani neto novčani tok u godini stabilizovanih priliva; r=diskontna stopa; g=stopa rasta u
periodu stabilizovanih priliva,
proizilazi sledeći iznos sadašnje vrednosti kapitala u rezidualu (u hiljadama):
-112.396.000
(negativnih:stodvanaestmilionatristadevedesetšesthiljada) RSD
Ukupna sadašnja vrednost neto novčanih tokova
Kada se saberu sadašnja vrednost ostvarena iz operacija i sadašnja vrednost reziduala dobija se
ukupna sadašnja vrednost dugoročnog kapitala, i kad se od toga uduzmu dugoročne pozajmice - koje
u ovom Društvu iznose 160 hiljada - onda se dobija kapital koji pripada vlasnicima:
-163.288.000
(negativnih:stošezdestrrimilionadvestaosamdesetosamhiljada) RSD
Zaključak o vrednosti po metodu diskontovanih novčanih tokova
Rezultati koje smo izveli na bazi pretpostavki koje smo objasnili i primenom postupka proračuna neto
sadašnje vrednosti slobodnih novčanih tokova ukazuju na sledeće:
Društvo ne zadovoljava elementarne pretpostavke da bude vrednovano po prinosnom metodu.
Ono je hronični gubitaš i izgledi za njegov zaokret ka normalnom su neizvesni.
Svi proračuni su dakle samo demonstracija da je u pitanju Društvo koje bez ozbiljnog
restrukturisanja ne može da opstane. Zbog toga sve prethodno demonstrirano u vezi s prinosnom
snagom i metodom vrednovanja kapitala ovog Društva kao i rezultat ukazuju na Društvo čiji kapital se
topi i nema vrednosti bez ozbiljnih - temeljitih promena.
30
PRORAČUN I PROJEKCIJE OBRTNE IMOVINE I IZVORA
Elementi za proračun potrebnih obrtnih sredstava
BIGZ - Beograd
Projekcije potrebnih obrtnih sredstava
u 000 din
God. iznos Dani K. ob
I OBRTNA SREDSTVA
Zalihe
Materijal
Nedeovršena proizv.
Gotovi proizvodi
Potraživanja
Gotovina i HOV
II IZVORI TEK. POSLOVANJA
Dobavljači
Bruto plate
Amortizacija
III NETO OBRTNI FOND
Iznos
2014
1
31.277
13.720
1.527
6.097
6.097
17.364
193
2015
2
37.219
16.327
1.817
7.255
7.255
20.663
230
2016
3
40.197
17.633
1.962
7.835
7.835
22.316
248
2017
4
43.011
18.867
2.100
8.384
8.384
23.878
265
2017
5
44.731
19.622
2.184
8.719
8.719
24.833
276
289.096
156.802
17.450
69.676
69.676
66.147
66.147
30
30
30
90
1
12
12
12
4
360
29.787
13.067
1.454
5.806
5.806
16.537
184
8.379
52.226
19.228
30
30
30
12
12
12
6.653
698
4.352
1.602
7.915
873
5.440
1.602
9.115
1.039
6.474
1.602
9.716
1.122
6.992
1.602
10.284
1.200
7.481
1.602
10.631
1.248
7.780
1.602
23.135
23.361
28.104
30.481
32.727
34.100
BIGZ - Beograd
31
Procena vrednosti kapitala
32
PROJEKTOVANI BILANS USPEHA
BIGZ - Beograd
POSLOVNI PRIHOD
Prihod od prodaje
Ostalo
POSLOVNI RASHODI
MATERIJALNI TROŠKOVI
Troskovi materijala
Amortizacija
Ostali troškovi
BRUTO ZARADE
BRUTO
DOBITAK
2013
1
69.454
14.064
55.391
2014
2
72.892
14.732
58.160
2015
3
76.463
15.395
61.068
2016
4
80.171
16.049
64.122
u 000
2017
5
83.377
16.691
66.686
104.615
49.778
18.323
19.228
12.227
108.671
51.229
19.193
19.228
12.808
112.696
52.669
20.056
19.228
13.384
116.668
54.090
20.909
19.228
13.953
120.566
55.485
21.745
19.228
14.511
54.837
57.442
60.027
62.578
65.081
-35.161
-35.779
-36.233
-36.498
-37.189
PROJEKTOVANI NOVČANI TOKOVI
BIGZ - Beograd
2015
3
19.228
-30.798
-11.570
2016
4
19.228
-31.023
-11.795
u 000
2017
5
19.228
-31.610
-12.382
1. Amortizacija
2. Dobitak
I NOVČANI PRILIVI
2012
0
19.228
-34.402
-15.174
2013
1
19.228
-29.887
-10.659
2014
2
19.228
-30.412
-11.184
1. NPO
2. Zalihe
3. Dugor plasmani
4. Kraktor. potr.
5. Kratkor.fin. plasmani
6. Novčana sredstva
7. Ostalo
II NOVČANI ODLIV
183.508
761
1.381
13.757
0
42
0
199.449
0
12.959
0
3.607
0
193
0
16.759
0
23.499
0
3.299
0
230
0
27.028
0
2.978
0
1.653
0
248
0
4.879
0
2.814
0
1.562
0
265
0
4.641
0
1.720
0
955
0
276
0
2.952
1. Dugor. zajmovi
2. Tekuće obaveze
3. Krat. fin. pozajmice
4. Ostale obaveze
5. Kapital
III ZADUŽIVANJE
160
29.373
60.973
9.869
99.074
199.449
0
873
-60.973
444
0
-59.656
0
166
0
419
0
585
0
83
0
395
0
478
0
79
0
444
0
523
0
48
0
0
0
48
IV NETO NOVČANI TOK
Diskontni faktori
Neto sadašnja vrednost
V UKUPNA SAD VREDNOST PRILIVA
VI REZIDUALNA VREDNOST
VII VREDNOST DUGOROČNOG KAPITALA
-15.174
1,00
-15.174
-15.174
-87.073
0,08
-6.966
-6.966
-37.627
0,64
-24.081
-31.047
-15.971
0,51
-8.177
-39.224
-15.914
0,41
-6.509
-45.733
-15.286
0,33
-4.998
-50.731
-112.396
-163.128
BIGZ - Beograd
33
NETO VREDNOST KAPITALA
Postupak vrednovanja neto kapitala
Knjigovodstvena vrednost kapitala Društva određuje se na bazi vrednosti koje stoje u bilansu stanja.
To znači da su oslonci:
zvanično sačinjeni i od strane menadžmenta prezentirani finansijski izveštaji na dan
procene;
procedure sastavljanja i prezentiranja finansijskih izveštaja kako su definisane
odgovarajućim zakonskim propisima.
U procesu pripreme za izradu ove procene:
Menadžment Društva je sastavio i potpisao finansijske izveštaje na dan 30 septembra
2013. godine (ovi finansijski izveštaji su sačinjeni i potpisani od strane menadžmenta).
Procenitelj je sproveo pregled nad finansijskim izveštajima na dan procene - 2013. godine
u cilju uveravanja u kvalitet tih izveštaja, pa uporedno dajemo rezultate po bilansima za
2012. i na dan procene, tj. 30. septembra 2013. godine kao i korigovane vrednosti. Niže
su detaljno navedeni razlozi i obrazloženja kao i korigovane knjigovodstvene vrednosti
pojedinih pozicija.
Stavke
2012.
Iimovina
Stalna
Obrtna
Obaveze
Dugoročne
Kratkoročne
Kapital
199.449
184.889
14.560
100.375
160
100.215
99.074
Korigovani
Knjig.
30.09.2013. 30.09.2013.
199.860
700.849
176.983
688.340
22.877
12.509
135.115
100.375
160
160
134.955
100.215
64.745
600.474
Pregled korekcija u bilansu
Obrazloženje vrednovanja i korekcija
Pri knjigovodstvenom vrednovanju predstavićemo svaku grupu računa iz poslovnih knjiga i prikazati
njihovu vrednost.
Račun 014-Programi za računare
Na ovoj bilansnoj poziciji iskazani su programi za vođenje poslovnih knjiga koji su odvojeno nabavljeni
od računara. Obzirom da se radi o programima koji su zastareli i knjigovodstveno otpisani (nabavna
vrednost od RSD 52 hiljade je jednaka otpisanoj vrednosti) to je procenitelj ovu bilansnu poziciju
vrednovao sa nulom.
35
Procena vrednosti kapitala
Račun 022- Građevinski objekti
Ova pozicija čini poslovnu zgradu Društva i dvorišnu zgradu. Prema Ugovoru, od ukupne površine
Poslovne zgrade od 23.828 m2 (bez zajedničkih delova) Društvu pripada 79,38% idealnih delova što
čini 18.915 m2, kao i 1.350 m2 u Dvorišnoj zgradi; u odnosu realnih delova od ukupne površine
Poslovne zgrade i Dvorišne zgrade od 25.178 m2 Društvu pripada 80,49 % realnih delova što
predstavlja 20.265 m2. U poslovnim knjigama sadašnja vrednost je iskazana RSD 7.194 hiljade
(nabavna vrednost RSD 155.898 umanjena za ispravku od RSD 148.704 hiljada). Objekat je veoma
star, nehajno održavan i ruiniran. Međutim, sagledavanjem cene po m2 u visini od RSD 355 ili 3,10
EUR-a računajući po srednjem kursu NBS na dan procene od 114,6044 (7.193.781,94:20.265=355;
355:114,6044=3,10). Bez obzira na runiranost objekta procenitelj je uradio procenu vrednujući isti po
220,19 EUR-a po m2. Društvo nije za potrebe finansijskog izveštavanja svodilo vrednost objekta na
tržišnu vrednost. Tako procenitelj ocenjuje da za potrebe finansijskog izveštavanja vrednost ovog
objekta ne bi trebalo da bude manja od 220,19 EUR-a po m2. Tako ukupna vrednost objekta od
20.265m2 čini iznos od EUR-a 4.458.369,00 što u dinarskoj protivuvrednosti čini iznos od RSD
510.948.704,00 odnosno RSD 510.949 hiljada.
Bliži opis vrednovanja objekta dat je u prilogu izveštaja.
Račun 023-Oprema
U okviru ove pozicije obuhvaćena je kompletna oprema društva koja mu služi za obavljanje delatnosti.
Imajući u vidu stanje opreme i vrednost iste na tržištu kao i njeno trenutno nekorišćenje za potrebe
delatnosti procenitelj je istu pri proceni sveo na knjigovodstvenu vrednost od RSD 168.158 hiljada
(nabavna vrednost od RSD 432.373 hiljade umanjena za ispravku vrednosti od RSD 264.215 hiljada).
Račun 024-Investicione nekretnine
Društvo je izdalo u zakup deo poslovnog prostora. Vrednost ove imovine knjigovodstveno je iskazana
u visini od RSD 304 hiljade. Procenitelj je pri proceni istu sveo na nulu. To je učinio iz razloga što je
celokupni poslovni prostor pri proceni iskazan/vrednovan u okviru pozicije građevinski objekti.
Račun 026-Biblioteka
Ova pozicija obuhvata kompletnu biblioteku Društva. Imajući u vidu starost i sadržinu biblioteke i
broja knjiga procenitelj je pri proceni istu sveo na Knjigovodstvenu vrednost od RSD 12 hiljada.
Račun 038-Dugoročni stambeni krediti dati zaposlenim
Ova pozicija čini stambene kredite date zaposlenima za rešavanje stambenih pitanja. Naime radi se o
potraživanjima po osnovu datih stanova u otkup radnicima Društva. Stanovi iz otkupa dati su
radnicima na period otplate 10-40 godina, bez kamate i njihovo uvođenje u Poslovne knjige Društva
izvršeno je 31.12.2009.godine. Trenutno postoji 12 bivših radnika koji otpaćuju tako dobijene
stanove, zaduženja dobijaju na period od šest meseci pošto se izvrši revalorizacija rate koju treba za
taj šestomesečni period da uplate. Rate nisu velike jer su to prevashodno krediti koji su se zaključivali
u ranijim godinama ( 1994., 1995., 1996. 1999 itd). Krediti se redovno otplaćuju tako da njihovu
realnu vrednost čini knjigovodstvena vrednost na dan procene u iznosu od RSD 1.315 hiljada.
Račun 101- materijal za izradu
U okviru ove pozicije iskazan je materijal za izradu koji je služio osnovnoj delatnosti Društva u
vrednosti od RSD 457 hiljada. Imajući u vidu da se radi o repromaterijalu za grafičku delatnost (papir,
lepak, boja, konac i sl.), a kako više Društvo neće obavljati grafičku delatnost ovaj repromaterijal će
biti otpisan, rashodovan i u dogledno vreme ponudjen za prodaju. Obzirom da su u pitanju zalihe koje
su odavno nabavljene, delimično oštećene i stoje duže vreme njihova cena prilikom prodaje će
najverovatnije biti znatno niža od one koja se vodi u u poslovnim knjigama. Tako je Procenitelj ovu
poziciju procenio u visini od RSD 45 hiljada.
Račun 202-Potraživanja od kupaca
Procenitelj je u okviru ove pozicije analizirao starosnu strukturu kupaca. Na dan procene stanje
nenaplaćenih potraživanja činio je iznos od RSD 31.368 hiljada. Međutim, u okviru ovog stanja postoje
i stanja koja su po početnom stanju i koja nisu imala nikakvih dodatnih promena tokom godine.
36
BIGZ - Beograd
Ova potraživanja usled zastarelosti su izgubila tretman obrtnih sredstava. Tako je procenitelj ova
potraživanja pri procenjivanju sveo na 0-nulu to jest uzeo ih je u obzir kao potpuno obezvređena. Dok
visina obezvređenih potraživanja koja je iskazana u poslovnim knjigama u iznosu od RSD 19.178
hiljada ostaju ista odnosno uvećavaju se za visinu dodatnih obezvređenja u iznosu od RSD 1.322
hiljade. Tako vrednost obezveđenih potraživanja čini iznos od RSD 20.501 hiljadu
(19.179+1322=20.501). Dok vrednost nenaplaćenih potraživanja od kupaca je procenjena u visini od
RSD 29.729 hiljada (stanje u knjigama RSD 31.368 minus obezvređena potraživanja RSD 1.639 =
RSD 29.729 hiljada).
Pregled potraživanja po osnovu kojih je urađena korekcija dat je u sledećoj tabeli.
Konto i naziv kupca
Aleksandrović - Nikolić Željko
AUTOMATICCAFE d.o.o.
CONNECTIONS D.O.O.
CRAFT STUDIO d.o.o.
Čirič Gabrijel
Isić Goran
Jerković Tamara
Marković Vladimir
Mihajlović Aleksandar
Mladenović Goran
MPC HOLDING IKSEL D.O.O.
Rakonjac Slobodan
Stamenković Uroš
Verkić Filip
Ukupno za obezvređenje
DRAMADRA D.O.O.
PROTO TIM
Ukupno utuženi kupci
kupno korekcija potraživanja
Iznos
72.779,77
6.556,75
40.360,53
1.936,90
37.598,22
4.803,88
3.404,95
67.728,10
2.981,00
67.536,83
995.258,50
10.000,07
7.278,89
3.961,83
1.322.186,22
187.102,42
129.342,45
316.444,87
1.638.631,09
Pregled potraživanja za koja je urađena korekcija
Račun 221-Akontacije za sitne nabavke
U okviru ovog računa iskazana su podignuta sredstva za sitne nabavke za potrebe društva. Ova
pozicija je procenjena po knjigovodstvenoj vrednosti od RSD 4 hiljade.
Račun 228- Potraživanja na ime porodiljskog odsustva
Na ovom računu obuhvaćena su sredstva koja Društvo potražuje od državnih institucija na ime
potraživanja za porodiljsko odsustvo zaposlemih. Procenitelj je prihvatio ovu poziciju kao realnu i
procenio je po knjigovodstvenoj vrednosti od RSD 284 hiljade.
Račun 237-Otkupljene sopstvene akcije
U okviru ovog računa nisu iskazane oktupljene sopstvene akcije kako je Društvo prezentiralo. Naime
radi se o iznosu koji je Društvo trebalo da refundira akcionarima po osnovu sprovedene
homogenizacije akcija na osnovu donete odluke Skupštine akcionara Društva od 11.01.2010.god o
izdavanju akcija radi zamene akcija zbog promene nominalne vrednosti. Rešenjem Komisije za hartije
od vrednosti dato je odobrenje za izdavanje hartije od vrednosti bez javne ponude radi zamene
postojećih akcija nominalne vrednosti 100,00 dinara za akcije nominalne vrednosti 500,00 dinara.
Zamenom akcija vrednosti 100,00 din za akcije vrednosti 500,00 din pojedinim akcionarima je ostala
razlika u visini 100,00 do 400,00 din do pune akcije tako da je Društvo nekim akcionarima isplatilo
novac koji se odnosio na tu razliku koju su bilansirali kao otkupljene sopstvene akcije. Celokupna
isplata nije izvršena iz razloga što nisu svi akcionari dostavili Društvu svoje brojeve tekućih računa na
koje je trebalo izvršiti uplatu.
Procenitelj je procenio ovu bilansnu poziciju po knjigovodstvenoj vrednosti od RSD 35 hiljada.
Račun 241-Tekući račun
Na tekućem računu u trenutku procene zatečena su sredstva u visini od RSD 9.942 hiljade i tako su
prihvaćena za imovinski bilans.
37
Procena vrednosti kapitala
Račun 248-Izdvojena novčana sredstva za određene potrebe
To su zatečena sredstva izdvojena namenski u vrednosti od RSD 2 hiljade dinara i u proceni iskazana
u identičnom iznosu.
Račun 322-Rezerve za druge namene
Na ovom računu iskazane su rezerve izdvajane iz rezultata za druge namene. Procenitelj je vrednost
ovih rezervi prihvatio za potrebe imovinskog bilansa po knjigovodstvenoj vrednosti od RSD 2.445
hiljada.
Račun 350-Gubitak ranijih godina
Činjenica je da Društvo već duži period iskazuje gubitke u poslovanju i iste je obuhvatili u okviru ovog
računa. Akumuliralo ih je u ranijem periodu u vrednosti od RSD 183.109 hiljada što je procenitelj
prihvatio za potrebe realnog prikaza u imovinskom bilansu.
Račun 351- Gubitak tekuće godine
Društvo je za potrebe procene sačinilo finansijske izveštaje na dan 30.09.203 godine i iskazalo
gubitak u vrednosti od RSD 34.330 hiljada. Procenitelj je pri proceni ovu bilansnu poziciju korigovao
na više i to za vrednost obezvređenih potraživanja (opisanih u okviru računa 202) u iznosu od RSD
1.639 hiljada i za vrednost nekurentnog materijala za izradu u vrednosti od RSD 412 hiljada. Tako je
ova bilansna kategorija procenjena u vrednosti od RSD 36.381 hiljadu.
Račun 410-Obaveze koje se mogu konvertovati u kapital
Ova bilansan apozicija procenjena je po knjigovodstvenoj vrednosti u visini od RSD 160 hiljada. Ova
pozicija predstavlja iznos uplaćen od strane BETA PARTNERS DOO Beograd za potrebe povećanja
kapitala i datira još iz 2007.godine a odnosi se na ulaganja izvršena od strane većinskog vlasnika
prevashodno za nabavljene kompjutere i softverski program.
Račun 420-Obaveze BETA PARTNER
Na ovom računu obuhvaćene su obaveze prema matičnom Društvu BETA PARTNERS DOO na ime
kratkoročne pozajmice koja datira iz 2008. godine. Dobijena sredstva po navodima stručne službe su
korišćena za funkcionisanje Društva u smislu nedostajućih sredstava za tekuću likvidnost i izmirenje
obaveza prema radnicima i dobavljačima. Ove obaveze su procenjene po knjigovodstvenoj vrednosti
od RSD 105.113 hiljada.
Račun 430-Primljeni avansi
U okviru ovog računa obuhvaćeni su primljeni avansi na ime obavljanja poslovne delatnosti. Ova
bilansna pozicija procenjena je po knjigovodstvenoj vrednosti od RSD 2.434 hiljade.
Račun 433 - Obaveze prema dobavljačima
U okviru oog računa iskazane su obaveze prema dobavljačima u zemlji po nastalim troškovima za
potrebe delatnosti društva.
Račun 451-Obaveze za poreze na zarade i naknade zarada na teret zaposlenog
Društvo je u svojim poslovnim knjigama i finansijskim izveštajima na dan procene iskazalo obaveze
za porez na dohodak građana iz zarada i naknada zarada sa dugovnim stanjem u visini od RSD 54
hiljade.
Procenitelj je ovu bilansnu poziciju procenom sveo na nulu. Obzirom da je ovaj porez plaćen. Nije
mogao biti plaćen a da nije obračunat. Obzirom da je razlog nastanka ove pozicije početak primene
novih propisa u maju tekuće godine a očekuje se zatvaranje / preknjižavanje ove pozicije obavezom
za doprinose.
38
BIGZ - Beograd
Račun 452-Obaveze za doprinose na zarade i naknade zarada na teret zaposlenog
Društvo je u u okviru ove bilansne pozicije iskazalo obračunat a ne plaćen porez u visini od RSD 51
hiljadu. Obzirom da se radi o obračunatom stanju po starim propisima a isplata izvršena po novim u
maju tekuće godine to je procenitelj ovu poziciju u proceni sveo na nulu.
Račun 464-Obaveze prema članovima nadzornog odbora
U okviru ovog računa iskazane su obračunate a ne isplaćene naknade prema članovima Nadzornog
odbora. Obzirom na lošu finansijsku situaciju u kojoj se Društvo nalazi došlo je do velikog zastoja u
isplati ovih naknada tako da obaveze za četiri člana Nadzornog odbora datiraju od marta 2012.god
zaključno sa 30.09.2013.god.Ovu bilansnu poziciju procenitelj je prihvatio po knjigovodstvenoj
vrednosti od RSD 4.231 hiljadu.
Račun 470-Obaveze za porez na dodatu vrednost po izdatim fakt. po opštoj stopi
Ova bilansna pozicija je procenom prihvaćena po knjigovodstvenoj vrednosti obzirom da se radi o
obračunatom a ne plaćenom PDV na dan preseka za predhodini period. Vrednost ove bilansne pozicije
je RSD 522 hiljade.
Račun 489-Ostale obaveze za poreze, doprinose i druge dažbine
U okviru ove bilansne pozicije iskazane su ostale obaveze po osnovu poreza i doprinosa i drugih
dažbina koje su obračunate a nisu isplaćene. Procenitelj je procenom prihvatio knjigovodstvenu
vrednost ovih obaveza u iznosu od RSD 2.193 hiljade.
Obračun imovinske vrednosti kapitala i akcije
Na osnovu podataka iz svih analitičkih stanja iz poslovnih knjiga i finansijskih izveštaja, kao i
sastavljenog imovinskog bilansa koji je predstavljen na narednoj strani, na dan 30. septembra 2013.
godine dobijamo sledeće rezultate:
Vrednost jedne akcije
1.073
(hiljadusedamedesetri) RSD
Vrednost ukupnog kapitala - RSD 600.474.000
600.474.000
(šestomilionačetiristosedamdesetčetitrihijade) RSD
39
Procena vrednosti kapitala
40
IMOVINSKI BILANS
31. XII 2012
BIGZ - Beograd
A k t i v
a
STALNA IMOVINA
NEUPLAC. UPIS KAPITAL
U 000 din
Knjig./12 Knjig./30.09/13
Korekc.
Imovin.
184.889
176.983
503.451
688.340
0
0
0
0
GOODWIL
NEMATER. ULAGANJA
NEKRET, POSTROJENJA..
0
0
183.508
0
0
175.668
0
0
503.451
0
0
686.959
NPO
Investiciona nekternine
Biloška sredstva
183.198
310
0
1.381
0
1.381
175.364
304
0
1.315
0
1.315
503.451
0
0
0
0
0
686.649
310
0
1.381
0
1.381
14.560
22.877
-2.051
12.509
761
0
13.799
13.757
0
42
0
0
456
22.421
12.477
0
9.944
0
-412
0
-1.639
-1.639
0
0
0
349
0
12.160
12.118
0
42
0
DUGOR. FINANS. PLASMANI
Učešća u kapitalu
Ostali dug. finans. plasmani
OBRTNA IMOVINA
ZALIHE
STALNA SR. NAM PRODAJI
KRATKORO POTRAŽ...
Potraživanja iz po
Krat. finans plasmani
Gotovina i got ekv
PDV i AVR
ODLOŽENA POR SRED
POSLOVNA IMOVINA
GUBITAK
POSLOVNA AKTIVA
VANPOSLOVNA AKTIVA
UKUPNA AKTIVA
0
0
0
0
199.449
199.860
501.400
700.849
0
0
0
0
199.449
199.860
501.400
700.849
0
0
0
0
199.449
199.860
501.400
700.849
Knjig./12
Knjig./30.0
9.13
Korekc.
Imovin.
99.074
64.745
501.400
600.474
OSNOVNI KAPITAL
NEUPL. UPISNI KAPITAL
REZERVE
REVAL RERERVE
INEREAL. DOB OD HOV
NEREAL. GUB OD HOV
NERASP. DOBITAK
GUBITAK
OTKUP. SOP. AKCIJA
279.774
0
2.445
0
0
0
0
183.109
36
279.774
0
2.445
0
0
0
0
217.438
36
0
0
503.451
0
0
0
2.051
0
279.774
0
2.445
503.451
0
0
0
185.160
36
DUGOR. REZERVIS. I OB.
100.375
135.115
0
100.375
0
160
0
160
100.215
29.373
60.973
9.869
0
160
0
160
134.955
22.899
105.113
6.943
0
0
0
0
0
0
0
0
0
160
0
160
100.215
29.373
60.973
9.869
0
0
0
0
199.449
199.860
501.400
700.849
P a s i v a
KAPITAL
DUGOR. REZERVISANJA
DUGOR. OBAVEZE
Krediti
Ostalo
KRATKOR. OBAVEZE
Kratkor. fi n. obaveze
Kratkor. ob. iz poslovana
PVR i ostale kratk. obav.
PDV i ostale javne obaveze
ODLOŽENE POR OBAVEZE
POSLOVNA PASIVA
VANPOSLOVNA PASIVA
UKUPNA PASIVA
0
0
0
0
199.449
199.860
501.400
700.849
KNJIGOVODSTVENA VREDNOST KAPITALA
Karakter metode knjigovodstvenog vrednovanja kapitala
Vrednost kapitala bazirana na finansijskim informacijama iskazanim u finansijskim izveštajima sledi
činjenicu da se od iskazane vrednosti imovine odbijaju obaveze i ostatak ima tretman kapitala. Ova
vrednost je knjigovodstvena jer bazira na knjigovodstvenim brojkama.
Mi obavljamo i mini reviziju/pregled poslovnih knjiga, što podrazumeva proveru vrednosti na
kojima se baziraju prezentirane veličine koje određuju vrednost kapitala. U slučaju da treba izvršiti
korekcije, onda se korigovane vrednosti
uzimaju kao verodostojne, što izaziva i korekciju
vrednosti kapitala.
Postupak knjigovodstvenog vrednovanja kapitala
Knjigovodstvena vrednost kapitala Društva određuje se na bazi vrednosti koje stoje u bilansu
stanja. To znači da su oslonci:
zvanično sačinjeni i od strane menadžmenta prezentirani finansijski izveštaji na dan
procene;
procedure sastavljanja i prezentiranja finansijskih izveštaja kako su definisane
odgovarajućim zakonskim propisima.
U procesu pripreme za izradu ove procene:
Menadžment Društva je sastavio i potpisao finansijske izveštaje na dan 30. septembra
2013. godine (ovi finansijski izveštaji su sačinjeni i potpisani od strane menadžmenta).
Procenitelj je sproveo pregled finansijskim izveštajima na dan procene - 2013. godine u
cilju uveravanja u kvalitet tih izveštaja.
Obračun knjigovodstvene vrednosti kapitala i akcije
Na osnovu podataka iz finansijskih izveštaja sastavljenih na dan 30. 09. 2013. godsine imamo
sledeću sliku vrednosti.
BIGZ - Beograd
Stavke
Imovina
Stalna
Obrtna
Obaveze
Dugoročne
Kratkoročne
Kapital
2012 30.09.2013
199.449
199.860
184.889
176.983
14.560
22.877
100.375
135.115
160
160
100.215
134.955
99.074
64.745
Knjigovodstvena vrednost kapitala
Na osnovu knjigovodstvenih podataka, dan 30. septembra 2013. godine:
Vrednost kapitala - 64.745.000 RSD
Vrednost jedne akcija 116 RSD
VREDNOSTI AKCIJA NA BERZI
Podaci o akcijama i statusu i vlasništvu na dan procene
Grafičko društvo BIGZ a.d., Matični broj: 17143611 sa razdeljenim osnovnim kapitalom na 599.548
akcija. Sa akcijama nema zabeleženog trgovanja na vanberzanskom tržištu u poslednjoj godini.
Prema dostupnim podacima kod Centralnog registra, depo i kliring hartija od vrednosti na dan
procene statistika vlasništva ima sledeći izgled:
Izdavalac: Grafičko društvo BIGZ a.d. - M.B. 17143611
Aktivni ISIN-i (CFI): RSBIGBE47396 (ESVUFR)
Tip lica
Broj akcija
Akcije u vlasništvu fizičkih lica
15.854
Akcije u vlasništvu pravnih lica
543.694
Ukupno:
559.548
% emisije
2,83336
97,16664
100,0000
Pregled akcija prema vlasništvu
Podaci o prometu akcija
Istorijski podaci govore da u poslednjoj godini faktički nije bila ni jedna transakcija trgovine
hartijama RSBIGBE47396 (ESVUFR)– Grafičko društvo BIGZ a.d..
Poslednji zabeležen podatak na Berzi je da je postajala ponuda u periodu od 05. Jula do 15.
Avgusta 2011 godine 18 komada akcija. Tražnja nije postajala kao ni promet.
U skladu sa Uputstvom Berze, obračunska vrednost akcija je izračunata po metodologiji
Beogradske berze, a prema finansijskim izveštajima na dan 31.12.2012. godine čini iznos od
RSD166,35 (podatak objavljen na WWW.belex.rs).
Berzanska vrednost akcija
Na osnovu kompletnih uvida, berzanska/prometna vrednost jedne akcije, na dan 30. septembra
2013. godine iznosi:
Vrednost jedne akcije
0
(nula) RSD
42
REZULTATI PROCENE KAPITALA
SA ZAKLJUČNIM PREDLOGOM
Primenjene metode
U procenjivanju vrednosti kapitala Društva primenili smo zakonom i praksom prihvaćene metode:
Metod prinosne vrednosti
Metod knjigovodstvene vrednosti
Metod imovinske vrednosti
Metod cena registrovanih na berzi
Zadatak je bio da se izvrši procena po više metoda i predloži vrednost kapitala i akcija u celini i po
komadu.
Rezultati procene kapitala i akcija
Primenom različitih metoda vrednovanja akcija dobijaju se ovi rezultati:
Vrednost
Metod procene
Akcije
Kapitala
Nominalna cena
500
279.774.000
Knjigovodstvena
116
64.745.000
1 .0 7 3
600.474.000
Neto imoninska
Na berzi
0
0
Prinosna
0
-163.287.681
563
314.997.667
Predlog
Predlog vrednosti kapitala i akcije
Predlog cene je baziran na rezultatu koji su dale primenjene metode i da iznađe srednja vrednost
jedne akcije, na bazi gornjih rezultata, u iznosi:
563
(petstošezdesettri) RSD
Vrednost vlasničkog kapitala na dan 30. septembra 2013. godine iznosi:
314.997.667
(tristačetrnaestmilionadevetstodevedesetšesthiljada) RSD
43
DEO TREĆI
PRILOZI I ISPRAVE
PROCENA VREDNOSTI GRAĐEVINSKOG
OBJEKATA
Predmet procene vrednosti su delovi stalne imovine – nekretnine koji su u neometanom posedu i sa
nespornim pravom vlasništva odnosno raspolaganja; posmatrani su građevinski objekti koji mogu biti
identifikovani, poseduju vrednost koja može biti izmerena i za koje postoji izvesna verovatnoća da
mogu generisati ekonomske koristi.
Metodološke osnove i pristup
U skladu sa zahtevima projektnog zadatka korišćene su opšteprihvaćene metode profesionalne
proceniteljske teorije i prakse. Sva posmatranja su vršena u skladu sa IVS (International Valuation
Standards), smernicama "Red Book" (RICS Appraisal and Valuation Standards) i uputstvima "Blue
Book" (TEGoVA European Valuation Standards). Od nacionalne regulative uzete su u obzir odredbe
seta propisa koji se tiču svojinsko-pravnih odnosa, planiranja, izgradnje i prometa nepokretnostima,
kao i kriterijumi iz oblasti vrednovanja delova imovine. Za analizu rezultata, u smislu logičnosti i
uporedivosti sa aktuelnom situacijom, korišćeni su raspoloživi javno objavljeni podaci i informacije o
transakcijama direktno sa tržišta, kao i bogata iskustva iz prakse.
Postoji više koncepata za vrednovanje delova imovine. Izbor pristupa je u direktnoj zavisnosti od
namene procene, kao i mogućnosti identifikovanja signifikantnih pretpostavki koje se tiču vrednosti.
Ukoliko nema ograničenja u vezi sa raspolaganjem imovinom, a postoji aktivno tržište u smislu da se
u svakom trenutku mogu naći zainteresovani kupac i prodavac i aktivnosti prometa na tržištu su
učestale, adekvatno je primeniti postupak direktnog poređenja odnosno pristup poređenja prodaje.
Ukoliko se od predmetne imovine generišu prihodi primenjuje se procena vrednosti na osnovu budućih
ekonomskih koristi koje se očekuju od posedovanja sredstva, kapitalizacijom prinosa ili
diskontovanjem novčanog toka. Uz ovo, vrši se analiza amortizovane vrednosti zamene koja se
zasniva na troškovnom pristupu, imajući u vidu fizičku amortizaciju, funkcionalno zastarevanje i
ekonomsko obezvređivanje.
Tržišna vrednost se definiše kao procenjeni iznos za koji bi sredstvo ili obaveza mogli da se razmene
na dan procene vrednosti, između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, pod
objektivnim uslovima, između nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri
čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja te delovale razumno i bez prinude.
Imajući u vidu namenu procene vrednosti, vrednost se posmatra iz pozicije dosadašnjeg vlasnika –
prodavca, ali i pozicije potencijalnog kupca – mogućeg investitora. Imajući u vidu ograničenja u vezi
statusa imovine, dosadašnji način korišćenja i nepostojanje plana i odgovarajućih studija za budući
period, primenjena je analiza na osnovu kalkulacija koristi koje se očekuju u budućnosti od
posedovanja imovine (prinosni pristup).
Status građevinskog objekta
Nekretnine – građevinski objekti koji su predmet posmatranja u prirodi predstavljaju kompleks
prostora u okviru poslovne zgrade Privrednog društva u Beogradu, Bulevar vojvode Mišića broj 17.
Više fotografija izgleda zgrade dato je u Prilogu 1.
Prava na delu prostora Privredno društvo je steklo Ugovorom o fizičkoj deobi (II/1 Ov.br. 3203/02 od
21.11.2002. II Opštinski sud u Beogradu). Ugovorom je precizirana podela prostora u okviru:
Poslovne zgrade i Dvorišne zgrade.
U javnim knjigama podaci o Poslovnoj zgradi su evidentirani u Listu nepokretnosti broj 1477 k.o.
Savski Venac. Na parceli broj 10738/1 upisana su dva prizemna
objekta, privatna svojina četiri pravna lica i Opštine kao
korisnika državne svojine, obim udela zajednički. Zemljište na
kome su locirani objekti je državna svojina RS, pravo korišćenja
vlasnika odnosno korisnika zgrade. Upisano je više zabeležbi.
Pregledom planova delova zgrade i uvidom na terenu
konstatovano je da objekti 1 i 2 čine jednu arhitektonskograđevinsku i funkcionalnu celinu; prostori objekta broj 2 u celini
direktno su povezani sa prostorima objekta 1 u nivou podruma i
suterena.
Privredno društvo je u neometanom posedu prostora Dvorišne
zgrade. U javnim knjigama objekat je evidentiran na parceli broj
10738/2, ulica Jovana Ristića (objekat broj 2 i 3); u Listu
nepokretnosti broj 1571 k.o. Savski Venac pravo korišćenja
zemljišta i objekata upisano je na ime drugog pravnog lica (JP Službeni glasnik, Beograd).
Karakteristike objekta
Prema Odluci o određivanju zona na teritoriji grada Beograda, lokacija posmatrane nekretnine
svrstava se I zonu. Širi prostor lokacije obuhvaćen je Regulacionim planom prostorne celine Dedinje.
Objekat je građen u periodu 1937.-1940. godine (prvonagrađeno konkursno rešenje, arh. Dragiša
Brašovan) i predstavlja jedan od najznačajnijih objekata srpske moderne arhitekture. Zgrada je
proglašena za kulturno dobro i nalazi se pod zaštitom gradskog Zavoda za zaštitu spomenika. Zgrada
je namenski građena za potrebe državne štamparije, tako da veliki deo površina predstavljaju
prostrani delovi namenjeni za proizvodnju i magacine. Proizvodnja je bila organizovana u Podrumu I, u
Prizemlju i na IV spratu; ostali prostori su bili magacini i kancelarije. S obzirom na napuštanje
proizvodne delatnosti, značajan deo prostora se izdaje pod zakup i adaptiran je u prostore različite
namene: skladišta, proizvodni prostori, servisi, agencije, udruženja, zanatske i umetničke radionice,
muzički studiji, likovni ateljei, različiti klubovi...
Pregled zakupaca po delovima prostora dat je u Prilogu 2.
Zgrada poseduje tri krila (građena u obliku ćiriličnog slova П. Zgrada je skeletne armirano-betonske
konstrukcije, masivne gradnje, sa širokim hodnicima. Prizemlje je na koti +7,36/8,65 u odnosu na
ulazni hol (uzdignut od terena 1 m). Visine po etažama su: Podrum II 3,30-3,60 m; Podrum I 3,754,10 m; Suteren 3,35-5,50 m; Prizemlje, Sprat I i II 4,20-4,65 m; Sprat IV i V 3,90-4,45 m; Sprat VI
4,20-4,65 m; Sprat VII 3,00-3,25 m (deo spušten na 2,20-2,60 m); Sprat VIII 3,30-4,60 m; Sprat IX
4,40 m. Postoji više stepeništa i liftova: dva teretna (po 2,5 t), dva poluteretna (po 1 t) i pet putničkih
– 4 u funkciji (po 450 kg). Podovi su betonski, liveni teraco i teraco ploče, u pojedinim delovima vinaz
i linoleum, u kancelarijama parket. Zidovi su zidani opekom starog formata, malterisani, gletovani,
bojeni posnom bojom. Prozori su drveni, jednostruki, vrata drvena duplo šperovana. Grejanje je
putem člankastih livenih radijatora, sopstvena kotlarnica u Dvorišnoj zgradi, grejanje na mazut.
Trafosatnica locirana u Podrumu 1 (2x630 kVA). Objekat je priključen na javnu vodovodnu i
kanalizacionu mrežu. Nema podataka da je od izgradnje ikada izvršena zamena ili rekonstrukcija
instalacija struje, vode, kanalizacije, podnih pokrivača ili stolarije. Razgovorom sa predstavnicima
vlasnika i uvidom na terenu konstatovano je da su instalacije u lošem stanju; grejanje je slabo tako
da dolazi do čestih kvarova na instalacijama, naročito u zimskom periodu. Objekat je nedovoljno
održavan i potrebna su velika ulaganja (reorganizacija i adaptacija prostora, saniranje i zamena
instalacija, ulaganja u podove i zidove, izmena stolarije), sve u cilju privođenja bilo kakvoj nameni
koja ima ekonomskog opravdanja.
U Podrumu II su izmenjivači, instalacije i ostave; prostor je izdat u zakup. U Podrumu I su radionice,
podstanice i magacini (deo izdat u zakup); jedan deo prostora nekadašnje proizvodnje se proteže i
kroz suterenski prostor. U Prizemlju su holovi i hale (deo izdat u zakup). Na I i II spratu su prostori
različite namene – kancelarijski i radni (deo izdat u zakup). III sprat nije vlasništvo Privrednog
društva. IV sprat najvećim delom zauzima nekadašnja proizvodna hala, a V sprat je radni prostor
različite namene (prostori se ne koriste). VI sprat su prostori različite namene (deo izdat u zakup). Na
VII spratu su prostori različite namene i sadržaja (deo izdat u zakup, uglavnom za muzički studio). Na
VIII sprat se stiže stepenicama sa VII sprata; deo je biblioteka, deo nekadašnje menze adaptiran je u
klub a koristi se i krovna terasa (izdato u zakup). IX sprat je muzički studio (izdato u zakup). X sprat
je krovna površina (deo prostora u zakupu za postavljanje antena).
Prema Ugovoru, od ukupne površine Poslovne zgrade od 23.828 m2 (bez zajedničkih delova)
Privrednom društvu pripada 79,38% idealnih delova što čini 18.915 m2, kao i 1.350 m2 u Dvorišnoj
zgradi; u odnosu realnih delova od ukupne površine Poslovne zgrade i Dvorišne zgrade od 25.178 m2
Privrednom društvu pripada 80,49 % realnih delova što predstavlja 20.265 m2. Na osnovu projekta
izvedenog stanja (Albo Inženjering, Beograd) ukupna površina Poslovne zgrade iznosi: 36.581,50 m2
neto odnosno 43.706,08 m2 bruto, a Dvorišne zgrade: 1.861,27 m2 neto odnosno 2.338,50 m2 bruto.
Površine prostora su date u narednoj tabeli:
2
površina (m )
Etaža
svojina po Ugovoru
svega neto
svega bruto
POSLOVNA ZGRADA
podrum 2
337
3.401,31
5.603,10
podrum 1
2.738
5.044,56
5.745,93
suteren
1.503
3.322,86
4.330,41
prizemlje
2.475
3.135,36
3.484,01
sprat 1
2.385
3.171,58
3.534,87
sprat 2
2.385
3.194,94
3.534,87
3.188,50
3.534,87
sprat 4
2.500
3.224,58
3.534,87
sprat 5
473
3.008,27
3.446,14
sprat 6
1.755
2.347,75
2.744,97
sprat 7
1.508
2.346,41
2.744,93
sprat 8
540
814,23
1.030,00
sprat 9
158
192,41
218,55
sprat 10
158
188,74
218,56
18.915
36.581,50
43.706,08
1.178,20
1.311,40
634,44
970,00
sprat 3
ukupno POSLOVNA ZGRADA:
DVORIŠNA ZGRADA
prizemlje
sprat 1
potkrovlje
ukupno DVORIŠNA ZGRADA:
Fotografije delova prostora date su u Prilogu 1.
1.350
48,63
57,10
1.861,27
2.338,50
Vrednovanje objekta
Zgrada je proglašena za kulturno dobro pod zaštitom, tako da u smislu najbolje i najisplativije
upotrebe nije moguće rušenje i izgradnja drugog objekta. Predstoji identifikacija prostora i upis
stvarnih podataka o nekretnini i prava u javnim knjigama. Osim ovoga, za predmetni objekat ne
postoji biznis plan ili studija u smislu analize buduće namene. Imajući u vidu ova ograničenja i
dosadašnji način korišćenja, primenjena je analiza na osnovu kalkulacija prinosa koji se očekuju u
budućnosti od posedovanja imovine (prinosni pristup).
U proteklim periodima objekat je korišćen za izdavanje u zakup:
Zakup prostora u proteklim godinama
2
godina
površina (m )
prosečan iznos
2
zakupnine (EUR/m )
2008
6.604
5,30
2009
6.166
4,52
2010
6.253
4,68
2011
6.856
4,16
2012
6.860
4,25
Do trenutka posmatranja, identifikovani su prilivi i odlivi po osnovu objekta:
Prihodi po osnovu izdavanja prostora
(9. meseci 2013.)
Osnov
iznos
(RSD)
prihodi od zakupa
prefakturisani troškovi
ukupno:
34.045.642
8.028.496
42.074.138
Troškovi po osnovu objekta
(9. meseci 2013.)
osnov
Održavanje
energenti (struja i mazut)
iznos
(RSD)
375.962
9.310.780
PTT
354.978
liftovi
455.889
voda i čistoća
1.159.570
obezbeđenje
2.904.141
nakn. za građ. zemljište
porez
ukupno:
545.715
2.480
15.109.515
Na osnovu ovih polaznih podataka, izvršena je analiza priliva i odliva za budući period (10 godina);
analizom je uzeto u obzir očekivano smanjenje prihoda od zakupnina u određenim periodima 5-10%
(kao posledica odlaska zakupaca usled neadekvatnih uslova) i povećanje troškova po osnovu fiksnih
troškova i održavanja objekta. Rezidualna vrednost je određena analizom vrednosti gradnje objekta i
amortizacijom konstrukcije i ostalih elemenata gradnje; nakon ovoga, izvršeno je diskontovanje
iznosa na sadašnju vrednost.
Projekcija – godine (EUR)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
362.584
344.455
344.455
327.232
310.871
310.871
310.871
295.327
PRIHODI:
Zakup
402.872
Prefakturisani
95.003
98.055
101.976
102.112
102.255
105.532
106.073
106.735
110.202
ukupni prihodi:
497.875
460.640
446.431
446.567
429.488
416.403
416.944
417.605
405.529
4.449
4.894
5.138
5.395
5.665
5.948
6.246
6.558
6.886
TROŠKOVI:
Održavanje
energenti (struja i mazut)
110.177
115.686
121.470
121.470
121.470
127.544
127.544
127.544
133.921
PTT
4.201
3.991
3.791
3.791
3.791
3.601
3.601
3.601
3.421
Liftovi
5.395
5.395
5.934
5.934
5.934
5.934
5.934
6.528
6.528
voda i čistoća
13.722
13.722
14.408
14.408
14.408
14.408
15.128
15.128
15.128
Obezbeđenje
34.366
34.366
34.366
34.366
34.366
34.366
34.366
34.366
34.366
6.458
6.458
6.780
6.780
6.780
6.780
6.780
7.120
7.120
29
29
29
29
29
29
29
29
29
ukupni troškovi:
178.795
184.539
191.917
192.174
192.443
198.611
199.628
200.873
207.398
OP:
319.080
276.101
254.514
254.394
237.045
217.793
217.316
216.732
198.131
319.080
276.101
254.514
254.394
237.045
217.793
217.316
216.732
198.131
nakn. za građ. Zemljište
Porez
rezidulana vrednost
UOP:
diskontni factor
Sadašnja vrednost:
UKUPNO SADAŠNJA VREDNOST:
1,0000
0,9091
0,8264
0,7513
0,6830
0,6209
0,5645
0,5132
0,4665
319.080
251.001
210.342
191.130
161.905
135.232
122.669
111.218
92.430
EUR
Prilog 1
Podrum
Suteren
Prizemlje
Sprat 1
Sprat II
Sprat IV
Sprat V
Sprat VI
Sprat VII
Sprat VIII
Sprat IX
Sprat X
Prilog 2
GRAFIČ KO DRUŠTVO BIGZ AD BEOGRAD
BEOGRAD 30. 09. 2013. god.
POSLOVNA ZGRADA BIGZ-a
1
2
3
Zakupac
AGENCIJA ZA MARKETING I
ZANATSKE USLUGE TECH HOUSE DUŠICE JOVANOVIĆ
AJACO
4
5
6
ALIMPIĆ GORAN
AVANTURA PARK - SPORTSKA
ORGANIZACIJA
BROGAN LEONIDA
BRANOVIĆ SLAVKO
7
8
9
BELFOX DOO
BIGZ NET
BIGZ NET
10
BANJEGLAV FILIP
11
VASIĆ ČEDOMIR
12
VUČKOVIĆ LJUBOMIR
13
VULIĆ RADETA
14
V. B. Z. - Mile Tomić
15
V.B.Z. - Mile Tomić
16
V.B.Z. - Mile Tomić
17
VESKOVIĆ BORKO
18
DUŠANOVIĆ DUŠAN
19
DAMLJANOVIĆ SANJA
20
ĐORĐEVIĆ UROŠ
21
ĐUKIĆ MARKO
22
ERREMODA
23
24
GRUBB FONDACIJA
GRUBB FONDACIJA
25
26
ISIDOROVIĆ VLADICA
INFORMACIONI I
INDUSTRIJSKI SISTEMI DOO
27
JOKANOVIĆ BORIS
Polozaj
II sprat - zapadna
strana
VP – zapadno krilo
VI sprat - istocna
strana
Podrum
I sprat –IIzapadna
strana
VI sprat - zapadno
krilo
VI sprat -centralna
strana
podrum I
podrum I
VII sprat - istočna
strana
VI sprat - centralno
krilo
VII sprat - centralno
krilo
VI sprat -zapadna
strana
II sprat - centralna
strana
Podrum I - centralna
strana
Podrum I - centralna
strana
VII sprat - zapadna
strana
VII sprat – zapadna
strana
VP – zapadna strana
VII sprat - centralna
strana
VII sprat - istocna
strana
I sprat - istocna
strana
VII sprat Kula zapadno krilo
IX sprat - Kula
II sprat - zapadna
strana
VI sprat - istočna
strana
VII sprat - istocna
strana -soba br. 32
Namena
zakupljenog
poslovnog
prostora
kancelarija
magacin
muzicki studio
Povr.
(m2)
Zakup
Zakup
mesecno
(Eur./m2 (bez PDV)
a)
Datum
potpisivanja Ugovor
ugovora
vazi do
Telefon
Obracun
struje
Menica (brojilo/pa (da/ne
(da/ne) usalno)
)
NAPOMENA
26
43
4,5
4,5
117,00 01.05.2013.
193,50 16.05.2013.
30.04.2014. ne
15.05.2014. da
paušalno
paušalno
da
ne
56
4,5
252,00 04.03.2013.
03.03.2014. ne
paušalno
ne
1000
21
27,5
4
4,5
01.01.2013.
84,00 07.12.2012.
123,75 01.10.2012.
31.12.2013.
06.12.2013. ne
30.09.2013 ne
brojilo
paušalno
brojilo
ne
ne
42
315
43
4,5
3
2,2
189,00 01.10.2012.
945,00 01.09.2012.
94,60 01.08.2013.
30.09.2013. ne
31.08.2013 ne
41851
ne
paušalno
-
ne
ne
ne
muzicki studio
25
4,5
112,50 41456
41820
paušalno
ne
slikarski atelje
42
4,5
189,00 16.07.2013.
15.07.2014. ne
brojilo
ne
muzicki studio
22
4,5
99,00 01.06.2013.
31.05.2014. ne
paušalno
ne
slikarski atelje
sportski klub
umetnicki studio
muzicki studio
magacin
magacin
magacin
ne
11,5
4,5
51,75 01.02.2013.
31.01.2014. ne
paušalno
ne
kancelarija
32
4
128,00 01.04.2013.
31.03.2014. da (1)
paušalno
ne
magacin
43
2,5
107,50 01.04.2013.
31.03.2014. ne
paušalno
ne
magacin
80
3
240,00 01.04.2013.
31.03.2014. ne
paušalno
ne
muzicki studio
18
4,5
81,00 01.09.2013.
30.09.2013. ne
paušalno
ne
umetnicki studio
68
4
272,00 41456
41820
paušalno
da
umetnicki studio
38
4
152,00 41518
31.08.2014. ne
brojilo
ne
muzicki studio
22
4
88,00 41548
41912
ne
paušalno
ne
muzicki studio
20
4
80,00 05.11.2012.
04.11.2013
ne
paušalno
ne
muzicki studio
95
3,7
351,50 01.10.2012.
30.09.2013. ne
paušalno
da
muzicki studio
muzicki studio
60
66
4,2
4,5
252,00 01.03.2013.
297,00 01.04.2013.
28.02.2014. ne
31.03.2014. ne
paušalno
paušalno
ne
ne
kancelarija
ne
21,5
5
107,50 01.10.2012.
30.09.2013. ne
paušalno
ne
proizvodnja
56
4,3
240,80 22.02.2013.
21.02.2014. ne
brojilo
ne
muzicki studio
19
4
76,00 10.05.2013.
09.05.2014. ne
paušalno
ne
Po Ugovoru o zakupu fakturisapnje
zakupnine od 01.07.2013. (neto
120.000 dinara) NAPOMENA: Po
Ugovoru o fizickoj deobi ovaj
prostor je zajednicko suvlasnistvo
(83m2 vlasnistvo BIGZ Publishing a
ostatak je zajednicki prostor
suvlasnika tj. razlika bruto - neto
površina)
Zbog lose finansijske situacije
Ugovor produzava samo do
30.09.2013.
Cena od 1.10. 3,40 eura/m2
28
JOCIĆ VOJISLAV
29
JANKOVIC MLADEN
30
JOVIČIĆ DANILO
31
JOVIČIĆ DANILO
32
JUMLINE
33
JAKIĆ BRANISLAV
34
JUROŠEVIC IGOR
35
JEVTIC VLADIMIR
36
KOVAČEVIĆ ŽARKO
37
38
40
KOVAČEVIĆ DRAGAN
KAŠTAN DOO
LSG BUILDING SOLUTIONS
D.O.O.
LSG BUILDING SOLUTIONS
D.O.O.
41
MEDIA.COM DOO
42
MOMDOLIO
43
MOMDOLIO
44
MOMDOLIO
45
MCO DOO
46
MIJUŠKOVIĆ BOŠKO
47
MATEKALO NENAD
48
49
NET MEDIA LABS
NIKOLIĆ BRANKO
50
NOVAKOVIĆ ĐORĐE
51
NIKOLIĆ JOVAN
52
OGNJANOVIĆ MARKO
53
POPOVIĆ NEMANJA
54
56
PETROVIĆ IVAN
PLAVO POZORIŠTE
UDRUZENJE
PROFESSIONAL STOCK
INVEST AD
57
PRINTING WE DO DOO
58
59
PEROVIĆ MIHAIL
RV TRADE NOVI SAD
39
55
VII sprat - zapadna
strana - soba 3
II sprat - zapadna
strana
VII sprat / istočna
strana
VII sprat / istočna
strana
I sprat- centralno
krilo
VII sprat - zapadno
krilo
VII sprat - centralna
strana
VII sprat - istocna
strana
VI sprat - centralna
strana
Suturen – centralno
krilo
II sprat
muzicki studio
kancelarija
muzicki studio
muzicki studio
20
4,5
90,00 18.03.2013.
17.03.2014. ne
paušalno
ne
21,5
4,5
96,75 25.02.2013.
24.02.2014. ne
paušalno
da
20
4,5
90,00 01.06.2013.
31.05.2014. ne
paušalno
ne
28.02.2014. ne
paušalno
ne
31.10.2013. da (2)
brojilo
da
33
4
132,00 01.03.2013.
370
3
1110,00 01.11.2012.
slikarski atelje
19,5
4,5
87,75 01.03.2013.
28.02.2014. ne
paušalno
ne
muzicki studio
22
4,5
99,00 08.10.2012.
07.10.2013. ne
paušalno
ne
muzicki studio
19
4
76,00 01.12.2012.
30.11.2013. ne
paušalno
ne
muzicki studio
42
4,5
189,00 01.01.2013.
31.12.2013. ne
paušalno
ne
klub
proizvodnja
130
100
4
2,5
520,00 01.07.2013.
250,00 01.09.2013.
30.06.2014 ne
31.08.2013.
paušalno
brojilo
ne
VP - zapadno krilo
kancelarija
200
4
800,00 15.11.2012
14.11.2013
paušalno
ne
VP - zapadno krilo
I sprat – zapadna
strana
VII sprat - zapadno
krilo
VII sprat - centralno
krilo
VII sprat - centralno
krilo
Podrum I - istočna
strana
VI sprat - centralno
krilo
V sprat - centralno
krilo
II sprat - zapadna
strana
VP - istocna strana
VII sprat - istočna
strana
VI sprat - zapadna
strana
II sprat - zapadna
strana
VII sprat - istočna
strana (soba 37)
VII sprat - istočno
krilo
VI sprat - zapadno
krilo
II sprat - zapadna
strana
II sprat - centralna
strana
II sprat - zapadna
strana
VP – zapadno krilo
kancelarija
67
4
268,00 01.05.2013.
30.04.2014. -
paušalno
ne
umetnicki studio
55
4
220,00 01.12.2012.
31.12.2013. ne
paušalno
ne
muzicki studio
22
4,3
94,60 01.11.2012.
31.10.2013. ne
paušalno
ne
muzicki studio
32
4,3
137,60 01.11.2012.
31.10.2013. ne
paušalno
ne
40
3,5
140,00 41518
41882
paušalno
ne
140
2,2
308,00 01.03.2013.
28.02.2014. ne
brojilo
ne
proizvodnja
muzicki studio
magacin
da (2)
ne
muzicki studio
24
4
96,00 41456
41820
ne
paušalno
ne
muzicki studio
15
4,5
67,50 02.02.2013.
01.02.2014. ne
paušalno
ne
kancelarija
proizvodnja
17
21
4
4
68,00 01.12.2012.
84,00 41518
30.11.2013. ne
31.08.2013. ne
paušalno
paušalno
ne
ne
muzicki studio
18
4
72,00 23.12.2012.
22.12.2013. ne
paušalno
ne
muzicki studio
13
4,5
58,50 01.04.2013.
31.03.2014. ne
paušalno
ne
kancelarija
29
4,5
130,50 18.02.2013.
17.02.2014. ne
paušalno
ne
muzicki studio
26
4
104,00 15.07.2013.
14.07.2014. ne
paušalno
ne
muzicki studio
umetnicki studio
(pozoriste)
55
4,5
247,50 11.11.2012.
10.11.2013. ne
paušalno
ne
99
4
396,00 01.09.2013.
31.08.2014. da (2)
paušalno
ne
kancelarija
64
4,5
288,00 41409
41773
da (2)
paušalno
da
proizvodnja
160
4
640,00 41477
41841
da
brojilo
da
slikarski atelje
magacin
21
320
4,5
3,5
94,50 41444
1120,00 41426
41809
41790
ne
da (2)
paušalno
brojilo
ne
da
60
RELJIĆ MILIVOJ
61
SM DESIGN
62
63
64
SIVAC DEJAN
STARS LTD
TERMOTEHNA
65
67
TOŠIĆ DARKO
UDRUŽENJE "KOLEKTIVNO
VENČANJE"
UDRUŽENJE KULTURNI
CENTAR ČEKAONICA
68
URBIS DESIGN
69
URBIS DESIGN
70
UTVAR DEJAN
71
HAGLEITNER
72
HOME MADE COMPANY
73
CAPOEIRA BEOGRAD
74
CVIJOVIĆ PAVLE
75
CET COMPUTER
76
ČAMDŽIJA GORAN
77
ŽIVKOVIĆ ZORAN
66
II sprat - zapadna
strana
VI sprat - centralna
strana
VII sprat - zapadna
strana
VP - zapadno krilo
centralni magacin
VI sprat - zapadna
strana soba 1
II sprat - zapadna
strana
Menza - VIII sprat
centralno krilo
I sprat - centralna
strana
I sprat - centralna
strana
VII sprat - centralna
strana
Podrum I - centalna
strana
dvorisni deo (ulaz
do Sl. Lista)
Visoko prizemlje
zapadno krilo
II sprat – zapadna
strana
I sprat - zapadna
strana
VII sprat - centralna
strana
VI sprat – istočna
strana
magacin
30
4
120,00 24.09.2013.
23.09.2014. ne
paušalno
ne
proizvodnja
42
4,5
189,00 01.06.2013.
31.05.2014. ne
brojilo
ne
muzicki studio
kancelarija
magacin
20
14
86
4,5
5
4,1
90,00 01.07.2013.
70,00 20.09.2013.
352,60 01.10.2012.
30.06.2014. ne
19.09.2014. ne
30.09.2013. ne
paušalno
brojilo
-
ne
da
ne
muzicki studio
18
4,5
81,00 17.01.2013.
16.01.2014. ne
paušalno
ne
kancelarija
90
3
270,00 01.06.2013.
31.05.2014. ne
paušalno
da
28.03.2014
klub
79,99
5
399,95 29.03.2013.
kancelarija
300
4,2
1260,00 01.01.2013.
brojilo
ne
31.12.2013. da (2)
kancelarija
95
3,5
muzicki studio
43
4,5
magacin
230
proizvodnja
430
sportski klub
ne
brojilo
da
332,50 29.06.2012.
28.06.2013. /
brojilo
ne
193,50 01.09.2013.
31.08.2014. ne
paušalno
ne
3,2
736,00 01.09.2013.
31.08.2014. ne
brojilo
ne
2,8
1204,00 04.01.2013.
03.01.2014. ne
brojilo
da
170
3,5
595,00 01.10.2012.
30.09.2013. da (1)
brojilo
ne
slikarski atelje
21
4
84,00 01.01.2013.
31.12.2013. ne
paušalno
ne
kancelarija
55
5,5
302,50 01.07.2013.
30.06.2014. ne
brojilo
da
muzicki studio
18
4,5
81,00 01.08.2013.
30.07.2014. ne
paušalno
ne
slikarski atelje
13
6302,5
4,5
58,50 01.07.1013.
19519,15
30.09.2013. ne
paušalno
ne
Otkazuje prostor sa 30.09.2013.
zbog lose finansijske situacije
Otkazuje prostor sa 30.09.2013.
zbog lose finansijske situacije
GRAFIČ KO DRUŠTVO BIGZ AD BEOGRAD
BEOGRAD 30. 09. 2013. god.
TERASA MENZE
Zakupac
UDRUŽENJE KULTURNI
1 CENTAR ČEKAONICA
Polozaj
Terasa Menze (do
Kule)
Namena
zakupljenog
poslovnog
prostora
terasa
Zakup
mesecno
(bez PDVa)
Povr.(m Zakup
2)
(Eur./m2)
81
2
162,00
Datum
potpisivanja
ugovora
Ugovor vazi do NAPOMENA
Terasu Zakupac zakupljuje od
29.03.2013 28.03. 2014.
01.05-30.09.2013.
GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD BEOGRAD
BEOGRAD 30.09. 2013.
POMOĆNA ZGRADA BIGZ-a
Zakupac
1 LUKOVIĆ MILAN
2
3
4
5
6
7
8
Polozaj
I sprat - zgrada
održavanja
I sprat - zgrada
BOJIĆ DANILO
održavanja
Dvorišna zgrada bivše odeljenje
BIGZ - OFICE GROUP mehaničke radionice
Zgrada odrzavanja I
DELIĆ MILOŠ
sprat
Zgrada odrzavanja SECUT
suteren
Dvorišna zgrada
CRYSTAL JET DOO
održavanja
Zgrada odrzavanja JUMLINE
suteren
Zgrada odrzavanja I
FILIPOVIĆ MIHAILO
sprat
Zgrada odrzavanja
MARKIZA
(deo garaze)
Zgrada odrzavanja
(deo garaze)
9 MARKIZA
SAVEZ BEOGRADA
10 ZA DIZANJE TEGOVA garaža
Posl. pros. kod
11 ATRAX
odzaka
Namena
zakupljenog
poslovnog
prostora
Zakup
mesecno
Zakup
(Eur./m (bez PDV2)
a)
Povr.
(m2)
Obracun
struje
(brojilo/ Tel.
Datum
potpisivanja Ugovor vazi Menica
pausaln (da
ugovora
do
(da/ne) o)
/ne)
muzički studio
23,5
4,5
105,75 01.10.2012
30.09.2013.
ne
paušalno ne
slikarski atelje
19,5
4,5
87,75 01.12.2012.
30.11.2013
ne
paušalno ne
380
2,5
950,00 15.10.2012.
14.10.2013
ne
paušalno ne
muzički studio
23
4,5
103,50 01.04.2013.
31.03.2014.
ne
paušalno ne
kancelarija
37
2,5
92,50 15.03.2013.
31.01.2014.
ne
ne
kancelarija
10
3
30,00 01.04.2013.
31.03.2014.
ne
nema
ne
proizvodnja
44
3
132,00 01.11.2012.
31.10.2013.
da
brojilo
da
kancelarija
11
4,5
49,50 15.08.2013
14.08.2014
ne
paušalno ne
kancelarija
190
3,6
684,00 01.10.2012.
30.09.2013.
ne
paušalno da
magacin
89
3,6
320,40 01.01.2013.
31.12.2013.
ne
paušalno ne
sportski klub
52
4
01.10.2012 30.09.2012
ne
brojilo
ne
56
935,00
3
da
brojilo
ne
magacin
proizvodnja
208,00
168,00 01.03.2013.
2.931,40
28.02.2014.
GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD BEOGRAD
Beograd, 30. 09. 2013.
Montažni deo - suteren
# Zakupac
Polozaj
Namena
zakupljenog
Povrsina Zakup
poslovnog
prostora
(m2)
(Eur./m2)
2 MARKIZA
Montazni deo suteren, ulaz iz
dvorista
magacin
Montazni deo suteren, ulaz iz
dvorista
magacin
3 SECUT DOO
Montazni deo suteren, ulaz iz
dvorista
proizvodnja
1 MARKIZA
Zakup
mesecno Datum
(bez
potpisivanja Ugovor vazi
PDV-a)
ugovora
do
Obracun
struje
Menica (brojilo/p Telefon
(da/ne) ausalno) (da/ne)
45
3
135,00 06.12.2012.
05.12.2013.
ne
paušalno ne
142
3
426,00 20.08.2013.
19.08.2014.
ne
paušalno ne
113
2,50
282,50 15.03.2013.
31.01.2014.
ne
300
843,50
GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD BEOGRAD
Beograd, 30. 09. 2013.
ANTENE
#
Zakupac
1 BEOTELNET/ISP
2 TELEKOM SRBIJA
Povrsina Zakup
Zakup
(m2)
(Eur./m) mesecno
10
50
500,00
1550,00
2050,00
Datum
potpisivanja
ugovora
16.06.2013.
02.10.2007.
Ugovor vazi
do
15.06.2014
neodređeno
Menica
(da/ne)
ne
ne
Obracun struje
(brojilo/pausal
no)
brojilo
brojilo
FINANSIJSKI IZVEŠTAJI
BILANS USPEHA
BIGZ - Beograd
POZIC IJA
A. PRIHODI I RASHODI IZ RED. POSLOV.
I. POSLOVNI PRIHODI
2008
2009
2010
2011
2012
30.09.2013
86.687
90.780
85.438
85.533
66.147
44.142
38.371
46.646
37.573
35.469
13.394
1.989
2. Prihodi od aktiv. učinaka i robe
0
0
0
0
0
0
3. Povećanje vrednosti zaliha učinaka
0
269
0
0
0
4. Smanjenje vrednosti zaliha učinaka
37
0
250
22
0
0
48.353
43.865
48.115
50.086
144.340
0
16.215
103957
90.449
98.399
121.650
52.753
100.549
42.153
77.480
22.476
59.859
19.202
1. Prihodi od prodaje
5. Ostali poslovni prihodi
II. POSLOVNI RASHODI
1. Nabavna vrednost prodate robe
2. Troškovi materijala
3. Trošk. zarada, nakn. zarada i ostali lič. rashodi
4. Troškovi amor. i rezervisanja
5. Ostali poslovni rashodi
III. POSLOVNI DOBITAK
IV. POSLOVNI GUBITAK
V. FINANSIJSKI PRIHODI
VI. FINANSIJSKI RASHODI
VII OSTALI PRIHODI
VIII OSTALI RASHODI
IX DOBITAK IZ REDOVNOG POSLOVANJA PRE OPOREZIVANJA
X GUBITAK IZ REDOVNOG POSLOVANJA PRE OPOREZIVANJA
XI. NETO DOBITAK POSLOVANJA KOJE SE OBUSTAVLJA
XII. NETO GUBITAK POSLOVANJA KOJE SE OBUSTAVLJA
B. DOBITAK PRE OPOREZIVANJA
V. GUBITAK PRE OPOREZIVANJA
G. POREZ NA DOBITAK
1. Poreski rashod perioda
2. Odloženi poreski rashodi perioda
3. Odloženi poreski prihodi perioda
0
0
17.450
52.226
10.470
46.388
19.228
14.163
11.645
0
34.402
211
1.047
6.459
0
33.338
7
1.291
6.796
6.829
14.057
54.128
17.470
17.372
17.685
12.744
20.113
0
57.653
684
54
331
0
76
195
0
12.961
8
3.979
0
36.117
55
463
8.040
14.582
5.366
18.742
1.036
293
2.294
0
51.277
0
0
0
51.277
0
2.316
12.478
0
0
0
12.478
0
0
1.736
0
13.302
0
0
0
13.302
0
8.402
0
26.185
0
0
0
26.185
0
0
50.531
0
0
0
746
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
13.302
0
0
0
0
0
0
0
0
26.185
0
0
0
13.157
0
47.359
0
0
0
47.359
0
0
0
0
34.329
0
0
0
34.329
0
0
0
0
0
0
0
0
47.359
0
0
0
0
0
0
0
0
0
34.329
0
0
0
0
0
D. Isplaćena lična primanja poslodavcu
Đ. NETO DOBITAK
E. NETO GUBITAK
Ž. NETO DOBITAK KOJI PRIPADA MANJINSKIM ULAGAČ IMA
Z. NETO DOBITAK KOJI PRIPADA VLASNIC IMA MATIČ NOG PRAVNOG LIC0A
0
I. ZARADA PO AKC IJI
1. Osnovna zarada po akciji
2. Umanjena (razvodnjena) zarada po akciji
16.744
49191
0
0
BILANS STANJA
BIGZ - Beograd
A K T I V A:
A. STALNA IMOVINA
I NEUPLAĆ . UPISANI KAPITAL
II GOODWILL
III NEMATERIJALNA ULAGANJA
IV NEKRETNINE, POSTR., OPREMA I BIOL. SRED.
1. Nekretnine, postrojenja i oprema
2. Investicioe nekretnine
3. Biološka sredstva
V DUGOROČ NI FINANSIJSKI PLASMANI
1. Učešća u kapitalu
2. Ostali dugoročni finansijski plasmani
B. OBRTNA IMOVINA
I ZALIHE
II STALNA SR. NAM. PROD. I OBUSTAVLJANJU
III KRATKOR. POTRAŽ., PLASMANI I GOTOVINA
1. Potraživanja
2. Potrž. za vise pl. p-dob.
3. Kratkoročni finansijski plasmani
4. Gotovina i gotovinski ekvivalenti
5. Porez na dodatu vrednost i AVR
IV ODLOŽENA PORESKA SREDSTVA
V. POSLOVNA IMOVINA
G. GUBITAK IZNAD VISINE KAPITALA
D. UKUPNA AKTIVA
Đ. VANBILANSNA AKTIVA
A. KAPITAL
I OSNOVNI I OSTALI KAPITAL
II NEUPL. UP. KAPITAL
III REZERVE
IV REVALORIZ. REZERVE
NEREALIZ. DOBIC I PO OSN HOV
NEREALIZ. GUBIC I PO OSN HOV
V NERASPOR. DOBITAK
VI GUBITAK
VII OTKU. SOP. AKC IJE
B. DUGOROČNA REZERVISANJA I OBAVEZE
I DUGOR. REZERVISANJA
II DUGOROČ NE OBAVEZE
1. Dugoročni krediti
2. Ostale dugoročne obaveze
III KRATKOROČ NE OBAVEZE
1. Kratkor. fin. obaveze
2. Obaveza po osn. sred. namenj. prodaji
3. Obaveze iz poslovanja
4. Ostale kratkor ob. i PVR
5. Obaveze po osnovu PDV i ostalih javnih
6. Ostale kratk ob. i PVR
IV ODLOŽENE PORESKE OBAVEZE
V.UKUPNA PASIVA
G. VANBILANSNA PASIVA
2008.
2.009
2.010
2.011
51.874
0
0
240.979
0
0
226.357
0
0
202.681
0
0
2.012 30 09 2013
184.889
0
0
176.983
0
0
41
30
18
7
0
0
51.833
48.595
3.238
0
0
0
0
21.064
0
465
20.599
19.192
0
0
1.407
239.438
239.103
335
0
1.511
224.961
224.635
326
0
1.378
201.403
201.085
318
0
1.271
183.508
183.198
310
0
1.381
175.668
175.364
304
0
1.315
1.511
15.402
637
0
14.765
14.169
0
0
596
1.378
23.118
304
0
22.814
22.787
0
0
27
1.271
28.784
364
0
28.420
27.312
0
0
1.108
1.381
14.560
761
0
13.799
13.757
0
0
42
1.315
22.877
0
456
22.421
12.477
0
0
9.944
0
0
0
0
0
0
0
72.938
79.299
152.237
0
256.381
11.692
268.073
0
0
249.475
25.419
274.894
0
0
231.465
0
231.465
0
0
199.449
0
199.449
0
0
199.860
0
199.860
0
0
29.052
0
84.181
0
0
391
0
0
12.478
97.050
0
268.073
0
97.438
0
97.438
170.635
42.474
0
123.781
3.734
646
0
0
268.073
0
0
84.181
0
0
0
0
0
0
84.146
35
274.894
0
198.199
0
198.199
76.695
48.332
0
22.549
4.730
1.084
0
0
274.894
0
146.433
279.774
0
0
2.445
0
0
0
135.750
36
85.032
0
160
0
160
84.872
51.760
0
26.995
4.956
1.161
0
0
231.465
0
99.074
279.774
0
2.445
0
0
0
0
183.109
36
100.375
0
160
0
160
100.215
60.973
0
29.373
7.487
2.382
0
0
199.449
0
64.745
279.774
391
0
29.443
152.237
55.289
55.289
96.948
46.170
0
45.274
4.574
930
0
0
152.237
2.445
217.438
36
135.115
160
160
134.955
105.113
22.899
4.228
2.715
199.860
0
IEF
e- mail:[email protected] WWW.IEF.RS
tel. (011) 2053 550; 2053 555; fax 2053 590; 2053 591
11070 Beograd, Bulevar Mihajla Pupina 10 B-I/ II; M.br.17303252; PIB 100120147; Tek.rač-160-13177-24
IZJAVA
•
GRAFIČKO DRUŠTVO BIGZ AD, sa sedištrem u Vojvode Mišića 17, Beograd, matični broj:
17143611 (u daljem tekstu: Društvo), čije akcije smo procenili, nemamo nikakvih veza i
odnosa koji bi uputili na povredu nezavisnosti. Niti orgnizacija procenitelj niti bilo koji
učesnik u proceni kapitala ovog Društva nemaju finansijskih niti drugih veza koje ukazuju
na povezanost i pretnju nezavisnosti. Revizor je potpuno nezavistan u odnosu na
ponuđača i ciljno društvo, u smislu odredbi zakona kojima se reguliše revizija i standarda
revizije.
•
Procenu smo izvršili metodologijom koja je eksplicirana i primenjena kako je to dato u
tekstu Procene. Metodologije koje smo primenili u skladu su s profesionalnim
zahtevima struke a prilagođene su uslovima procene. Procena je izvršena prihvaćenom
ekonomskom metodologijom, koja je pouzdana i odgovara konkretnim okolnostima.
Procenom su obuhvaćeni svi faktori koje bi učesnici na tržištu inače razmatrali
uobičajenim poslovnim aktivnostima prilikom određivanja cene akcija ciljnog društva.
•
Procena ne uključuje bilo kakvo očekivano povećanje ili smanjenje cena akcija kao
posledica postupka prinudnog otkupa akcija.
Beograd, 17. oktobra 2013
Direktor
Stanimirka Svičević, lic. ovl. revizor
I.
BOAe
nl1'6 100224074, illncllpa ACJlaTHOCTU 1811 ,KOMCpIJ.ujaJlHa oallKa A,l1;6eorpaA ~U~J·.l,";:'~U-U
MaTH'IHH opoj 17143611
v
IZJAVA 0 TACNOSTI PODATAKA
Izjavljujem, pod punom mat:erijalnom i krivicn0n'l oqgovornoscu, da . su pC!daci
prezentirani u finansijskim izvestajima i drugim informacijama dostavljenim
Procenitelju a vezano za procenjivanje kapitala drustva: GRAFICKO DRUSTVO BIGZ, sa
sedistem u Bulevaru vojvode Misica 17, Beograd, maticni broj: 17143611
.
•
Pripremljeni savesno i u skladu sa profesionalnim duznostima
•
Prezentirani u skladu sa normama prezentacije finansijskih izvestaja
•
Nije ni jedna trazena informaCija uskracena niti prezentirana suprotno'od
njene sustine.
.
~Finansijski direktor
'
~€kCL~u6k C~~Ct~
'-0 ••
~_,<
'
UeUTpa!1ll . . . . . . • . . . .. 3690-562
,l.{lIpc~ ro p ...... . ..... 3690-278
Te,leIJlOKC ............ 3690-446
Cn pK6a <l>lIIl11l1cllja • • •• 3690·28J
np91l119 cnya:6a ......• 3691·749
CnYA<fia KOMepl\uj llJlc .• 3690-188
CJ\ylK68 38K)'na II oJlp*ao,aIL8
e-mail: [email protected]~om.r$
Download

BIGZ procena final.pdf