Na osnovu člana 84. Statuta Kompanije «Progres» AD Beograd, u restrukturiranju,
Nadzorni odbor Kompanije „Progres“ AD Beograd, u restrukturiranju je na svojoj IV
sednici održanoj dana 14.05.2012.godine u Beogradu, Zmaj Jovina 8-10, doneo je
sledeću:
ODLUKU
o usvajanju Principa za izradu Programa restrukturiranja i početnim
aktivnostima u restrukturiranju Kompanije
1. Prihvata se strateški dokument Principa za izradu Programa restrukturiranja
koji je utvrdio i predložio Nadzorni odbor Kompanije na svojoj IV sednici održanoj
14.05.2012.godine, a koji čini sastavni deo ove Odluke.
2. Skupština prihvata polaznu ocenu da se povećanje vrednosti kapitala
Kompanije može ostvariti kroz povećanje tržišne vrednosti imovine Kompanije i/ili
kroz smanjenje postojećih obaveza Kompanije, posebno prema komercijalnim
poveriocima, računajući da su, po realizovanju prodaje kapitala, obaveze prema
državnim poveriocima u otpustu. Povećanje vrednosti kapitala Kompanije kroz
smanjenje postojećih obaveza prema komercijalnim poveriocima moguće je ostvariti
bez odlaganja kroz njihovo izmirenje uz diskont koji ovi poverioci mogu prihvatiti, u
javnom i transparentnom postupku koji će osigurati ravnopravan tretman poverilaca,
ako postoje realno raspoloživa novčana sredstva (od prodaje nezavisnih utvrživih
imovinskih celina).
3. Nalaže se Nadzornom odboru da pripremi predlog za prilagodjavanje
organizacije i optimizaciju troškova poslovanja Kompanije na meru primerenu
obavljanju poslovnih aktivnosti koje služe kao izvor prihoda tokom restrukturiranja.
4. Nalaže se Nadzornom odboru da sprovede analizu pozicije zavisnih društava
u inostranstvu, uz eventualno sprovodjenje neophodnih statusnih promena.
5. Nalaže se Nadzornom odboru da izvrši identifikaciju nezavisnih
funkcionalnih utvrživih imovinskih celina (nepokretnosti) koje mogu biti predmet
izdavanja i/ili prodaje radi obezbedjenja sredstava za isplatu diskontovane vrednosti
obaveza i za podmirenje tekućih troškova poslovanja Kompanije.
6. Nalaže se Nadzornom odboru da sprovede mere usmerene na povećanje
vrednosti kapitala i poboljšanje izgleda za adekvatno vrednovanje akcija Kompanije
kroz realizaciju prodaje nezavisnih funkcionalnih imovinskih celina, u fazama, do nivoa
potrebnih sredstava za izmirenje diskontovanih obaveza i sredstava potrebnih za tekuće
funkcionisanje Kompanije.
7. Ovlašćuje se Nadzorni odbor da počne sa objavljivanjem javnih poziva, kojim
se pozivaju svi poverioci da prijave konačna, priznata i nesporna potraživanja, sa
stanjem na dan 31.12.2011.godine, kao i da se u prijavi izjasne u kom procentu su
spremni da prihvate diskont (procenat delimičnog otpisa) na iznos potraživanja.
8. Ovlašćuje se Nadzorni odbor da utvrdi početnu cenu i donese odluku o
pokretanju postupka prodaje nezavisnih funkcionalnih utrživih imovinskih celina u
vlasništvu Kompanije, uz saglasnost nadležnih državnih institucija, vodeći računa da se
izbor nezavisnih funkcionalnih utrživih imovinskih celina obavi na način da se ne naruši
funkcionalnost, a time i utrživost ostale imovine Kompanije. Prodaja nezavisnih
imovinskih celina obaviće se u skladu s procenom vrednosti kapitala i imovine,
sastavljenom za potrebe Agencije za privatizaciju.
9. Daje se saglasnost Nadzornom odboru da sprovodjenje postupaka prodaje
nezavisnih funkcionalnih utrživih imovinskih celina poveri Agenciji za privatizaciju.
10. Nalaže se Nadzornom odboru da, u saradnji sa privatizacionim savetnikom,
držeći se smernica datih u Principima za izradu Programa restrukturiranja, obavi sve
aktivnosti potrebne za izradu Programa restrukturiranja.
11. Nalaže se Nadzornom odboru da po okončanju aktivnosti navedenih u
prethodnim tačkama ove Odluke obavi neophodne pripreme za prodaju kapitala
Kompanije metodom javnog tendera, uz otpust duga definisan potpisanim Zapisnicima
o usaglašenom stanju potraživanja sa državnim poveriocima u smislu Zakona o
privatizaciji.
Predsednik Nadzornog odbora
Kompanije “Progres” AD Beograd
u restrukturiranju
Prof.dr Stojan Dabić
Kompanija „Progres“a.d.
u restrukturiranju
-Principi za izradu programa
restrukturiranja-
Beograd, mart 2012. Godine
PRINCIPI ZA IZRADU PROGRAMA RESTRUKTURIRANJA
Agencija za privatizaciju je dana 28. novembra 2011. godine donela Odluku o
restrukturiranju (zavedenu dana 05.12.2011. godine pod brojem 10-5346/11316/04) kojom se pokreće restrukturiranje subjekta privatizacije „PROGRES“
Kompanija za spoljnotrgovinski i unutrašnji promet i finansijsko posredovanje
a.d. Beograd. Odluka je objavljena u dnevnom listu „Politika“, dana 08.
decembra 2011. godine.
Altis Capital, kao privatizacioni savetnik – po Aneksu ugovora br. 25/2011-0712,
zaključenom 05.12.2011. godine (osnovni Ugovor je potpisan 08.06.2007.
godine), u skladu sa projektnim zadatkom koji je dobio od Agencije za
privatizaciju, prema rokovima koji su utvrđeni, pristupio je radu na izradi
dokumenata koji su neophodni za sprovođenje postupka restrukturiranja. Jedan
od tih dokumenata je i Program restrukturiranja (u daljem tekstu: Program).
Osnovni cilj Programa restrukturiranja u Kompaniji Progres je stvaranje uslova
za prodaju kapitala Progresa (paketa akcija u portfelju Države) pod povoljnijim
uslovima od postojećih.
Povećanje vrednosti akcijskog kapitala može se ostvariti kroz povećanje tržišne
vrednosti imovine Progresa ili kroz smanjenje postojećih obaveza Progresa.
Povećanje tržišne vrednosti imovine Progresa zavisi isključivo od kretanja cena
nekretnina na tržištu koje su direktno povezane sa povećanjem ukupne
privredne aktivnosti zemlje i povećanjem tražnje za objektima kao što su objekti
Kompanije Progresa. Dakle, povećanje vrednosti imovine u direktnoj je funkciji
vremena i oživljavanja ukupne privrede. Što je vreme duže za ponudu prodaje
kapitala Progresa to će i vrednost imovine a samim tim i cena akcija biti viša.
Povećanje vrednosti kapitala kroz smanjenje postojećih komercijalnih obaveza
Progresa moguće je ostvariti jedino kroz izmirenje obaveza uz diskont. Što je
diskont obaveza viši to je i vrednost kapitala viša, i obratno
Privatizacioni savetnik se, u saradnji s menadžmentom Kompanije, opredelio da
pre pristupanja kompletnoj razradi Programa definiše i predloži Kompaniji,
odnosno njenom Nadzornom odboru i Agenciji za privatizaciju ovaj dokument
koji daje principe restrukturiranja (u daljem tekstu: Principi), tj. osnovu Programa
restrukturiranja koji će se pripremiti u daljem radu.
Principi su zasnovani na relevantnim odredbama Zakona o privatizaciji, Uredbe
o postupku i načinu restrukturiranja subjekata privatizacije („Sl. glasnik RS“, br.
52/05, 96/08 i 98/09), Odluke o restrukturiranju broj 10-5346/11-316/04 i
Projektnog zadatka dobijenog od Agencije za privatizaciju.
Polazna stanovišta predviđenog modela privatizacije kroz restrukturiranje su:
-
skoro celokupna vrednost Kompanije iskazuje se kroz njenu nepokretnu
imovinu, u najvećoj meri sadržanu u dve imovinske celine – Palata
Progres u Zmaj Jovinoj ulici u Beogradu i kompleks objekata na lokaciji
Krnjača (dalje: kompleks Krnjača), u neposrednoj okolini Beograda,
-
Tokom 2006. godine Ministarstvo za privredu i privatizaciju tražilo je od
Progresa da omogući Agenciji za sanaciju i stečaj banaka da zatvori
potraživanja banaka u stečaju po kreditima iz tzv set of aranžmana.
Postupajući po tom zahtevu Skupština akcionara je na svojoj sednici od
09.06.2006. godine donela odluku o prihvatanju predloga za pomoć
Agenciji za sanaciju i stečaj banaka i da kroz svoje vanbilansne
evidencije izvrši prenos potraživanja od krajnjih dužnika po ovim
kreditima na Agenciju za sanaciju i stečaj banaka pod uslovom da
Agencija potpiše zapisnike o visini duga i da ta potraživanja kroz
tendersku prodaju akcija Progresa u portfelju Države u celosti otpusti. Na
osnovu ove odluke sačinjeni su zapisnici o obavezama koje Agencije
otpušta prema Progresu a Agencija za privatizaciju je 11.10.2006. godine
je donela odluku o prodaji paketa akcija Države putem tendera uz otpust
usaglašenih dugova. Tender je raspisan početkom 2007. Godine.
-
preovlađujući razlog za neuspeh javnog tendera za prodaju kapitala iz
2007. godine predstavljao je visok iznos komercijalnih obaveza
Kompanije koji bi doveo do umanjenja vrednosti akcijskog kapitala,
-
U cilju pripreme Progresa za prodaju kapitala (paketa akcija Progresa u
posedu Države i njenih organa) po što povoljnijoj ceni Agencija za
privatizaciju je na osnovu mišljenja Ministarstva ekonomije i regionalnog
razvoja 28.11.2011. godine donela odluku o restrukturiranju Progresa.
Tom odlukom je posebno u tačkama 3 i 5 definisano da će se
restrukturiranje završiti prodajom kapitala uz otpust dugova prema
poveriocima iz tačke 3. te Odluke. U procesu restrukturiranja Progres i
Agencija za privatizaciju su dobili zadatak da obezbede izmirenje
komercijalnih obaveza uz diskont čime bi se stvorili uslovi da se uz
otpust dugova iz tačke 3. Odluke, akcije iz portfelja Države i ostalih
akcionara prodaju po prihvatljivim cenama.
Na osnovu izloženog nameće se zaključak da se primarne aktivnosti u toku
restrukturiranja definišu kao:
1. Stvaranje uslova za korišćenje svih resursa koje Kompanija ima na
raspolaganju na ekonomski najisplativiji način,
2. Prilagođavanje organizacije i optimizacija troškova poslovanja
Kompanije na meru primerenu obavljanju poslovnih aktivnosti koje
služe kao izvor prihoda tokom restrukturiranja,
3. Analiza pozicije zavisnih društava u inostranstvu, uz sprovođenje
neophodnih statusnih promena,
4. Analiza komercijalnih dugova i utvrđivanje mogućeg diskonta kroz
javni poziv i direktne pregovore sa poveriocima o prihvatljivom obimu
diskonta,
5. Identifikacija nezavisnih funkcionalnih i utrživih imovinskih celina
(nepokretnosti) koje mogu biti predmet izdavanja i/ili prodaje radi
obezbeđenja sredstava za isplatu diskontovane vrednosti obaveza i
za podmirenje tekućih troškova poslovanja Kompanije,
6. Sprovođenje mera usmerenih na povećanje vrednosti kapitala i
poboljšanje izgleda za adekvatno vrednovanje akcija Kompanije kroz
realizaciju prodaje nezavisnih funkcionalnih imovinskih celina, u
fazama, do nivoa potrebnih sredstava za izmirenje diskontovanih
obaveza i sredstava potrebnih za tekuće funkcionisanje Kompanije.
Prodaja delova imovine po prihvatljivim cenama radi izmirenja
obaveza uz diskont direktno dovodi, za iznos ostvarenog diskonta, do
povećanja moguće prodajne vrednosti akcijskog kapitala koji pripada
svim akcionarima. Prednost pri izmirenju obaveza prema poveriocima
će imati oni poverioci koji ponude najveći diskont.
7. Zaključna faza restrukturiranja i privatizacije paketa akcija koji
se nalazi u portfelju Države i Akcionarskog fonda odnosi se na
raspisivanje tendera za prodaju kapitala Kompanije (Prodaja
paketa akcija koje se nalaze u portfelju Države i drugih
akcionara) uz otpust dugova prema Zapisnicima sačinjenim sa
Državnim poveriocima na osnovu Odluke o raspisivanju tendera
iz 2007. god i Odluke o uvođenju Progresa u proces
restrukturiranja.
Pobrojane aktivnosti koje bi se sprovodile u toku restrukturiranja u nastavku su
detaljnije obrazložene.
OBRAZLOŽENJE
Principi restrukturiranja
1. Uvod
1.1. Cilj i osnova izrade dokumenta
Agencija za privatizaciju je dana 28. novembra 2011. godine donela Odluku o
restrukturiranju (zavedenu dana 05.12.2011. godine pod brojem 10-5346/11-316/04)
kojom se pokreće restrukturiranje subjekta privatizacije „PROGRES“ Kompanija za
spoljnotrgovinski i unutrašnji promet i finansijsko posredovanje a.d. Beograd. Odluka
je objavljena u dnevnom listu „Politika“, dana 08. decembra 2011. godine.
Altis Capital, kao privatizacioni savetnik – po Aneksu ugovora br. 25/2011-0712,
zaključenom 05.12.2011. godine (osnovni Ugovor je potpisan 08.06.2007. godine), u
skladu sa projektnim zadatkom koji je dobio od Agencije za privatizaciju, prema
rokovima koji su utvrđeni, pristupio je radu na izradi dokumenata koji su neophodni
za sprovođenje postupka restrukturiranja. Jedan od tih dokumenata je i Program
restrukturiranja (u daljem tekstu: Program).
Cilj Programa je da definiše promene koje se odnose na Kompaniju i zavisna
preduzeća, a koje omogućavaju prodaju njenog kapitala ili imovine.
Povećanje vrednosti akcijskog kapitala može se ostvariti kroz povećanje tržišne
vrednosti imovine Progresa ili kroz smanjenje postojećih obaveza Progresa.
Povećanje tržišne vrednosti imovine Progresa zavisi isključivo od kretanja cena
nekretnina na tržištu koje su direktno povezane sa povećanjem ukupne privredne
aktivnosti zemlje i povećanjem tražnje za nepokretnostima kao što su objekti
Kompanije. Dakle, povećanje vrednosti imovine u direktnoj je funkciji vremena i
oživljavanja ukupne privrede.
Povećanje vrednosti kapitala kroz smanjenje postojećih komercijalnih obaveza
Progresa moguće je ostvariti jedino kroz izmirenje obaveza uz diskont (delimični
otpis). Što je diskont obaveza viši, to je i vrednost kapitala viša, i obratno.
Privatizacioni savetnik se, u saradnji s menadžmentom Kompanije, opredelio da se
pre pristupanja kompletnoj razradi Programa usvoji strateški dokument koji definiše
principe restrukturiranja (u daljem tekstu: Principi), tj. osnovu Programa
restrukturiranja koji će se pripremiti u daljem radu.
Principi su zasnovani na relevantnim odredbama Zakona o privatizaciji, Uredbe o
postupku i načinu restrukturiranja subjekata privatizacije („Sl. glasnik RS“, br. 52/05,
96/08 i 98/09), Odluke o restrukturiranju broj 10-5346/11-316/04 i Projektnog zadatka
dobijenog od Agencije za privatizaciju.
Izvori informacija za izradu Principa bili su zvanični računovodstveni izveštaji
Kompanije za poslednje tri godine, kao i analitička evidencija iz istog perioda,
izveštaji o poslovanju, imovinsko-pravna dokumentacija o imovini Kompanije,
poslovni i finansijski planovi Kompanije i dr. Principi obrađuju pravno stanje imajući
u vidu primenu propisa Republike Srbije. Predmet aktivnosti predstavljaju dokumenta
koja su savetniku prezentovana od strane Kompanije. Finansijski izveštaj obuhvata
analizu finansijskih podataka poslovanja tokom 12 meseci 2011, 2010. i 2009.
godine, kao i računovodstvenih politika Kompanije. Informacije koje su korišćene u
Principima potiču iz izveštaja i dokumenata dostavljenih od rukovodstva i pravnih
Principi restrukturiranja
zastupnika Kompanije. Informacije koje su analizirane u ovom Programu se baziraju
na:

finansijskim izveštajima Kompanije za 2009, 2010 i 2011. godinu

računovodstvenim iskazima Kompanije koje nam je dostavilo rukovodstvo;

razgovorima sa članovima Izvršnog odbora, šefom računovodstva, zaposlenim
u računovodstvu i finansijskim službama, pravnim zastupnicima, kao i na
tvrdnjama koje su oni izneli;

drugim dokumentima koji su predstavljeni od strane rukovodstva Kompanije.
1.2. Odgovornost i poverljivost
Privatizacioni savetnik potvrđuje da je, u skladu s istraživanjima i ispitivanjima, došao
do određenih podataka i zaključaka vezanih za pravni status i finansijski položaj i
činjenično stanje u Kompaniji kako je to u njemu naglašeno. Ovi zaključci su istiniti
osim ukoliko su neka od dokumenata koja su prezentirana ili stavljena na uvid netačna
ili nisu prikazana, iako su postojala, odnosno suprotna od pretpostavki od kojih smo
pošli prilikom izrade Programa i zauzimanja našeg stava:
a) da su kopije koje su predočene i/ili dostavljene kompletne i u skladu sa
originalnim dokumentima i da u vezi sa njima nema nikakvih naknadnih
izmena, pismenih ili usmenih;
b) da su svi potpisi i pečati na dokumentima autentični;
c) da su sve faktičke tvrdnje istaknute ili navedene u bilo kom od dokumenata (ili
u izveštaju o njima) tačne;
d) da nema nikakvih posebnih propusta ili grešaka vezanih za dokumente koje bi
mogle dovesti do spora ili će dovesti do spora ili imati druge negativne
konsekvence;
e) da zaista nedostaju sva dokumenta za koja je prilikom ispitivanja naznačeno
da ih u Kompaniji nemaju; i
f) da su tačna i istinita sva dokumenta koja po svojoj prirodi spadaju u javna
dokumenta, a koja je Kompanija pribavila;
g) da je Kompanija pružila sva potrebna obaveštenja o svim poznatim
činjenicama u pogledu svoje finansijske i poslovne pozicije koje su nastale do
dana izrade ovog Izveštaja.
Dokument je sačinjen na osnovu dokumenata i informacija dobijenih od stručnih
službi Kompanije. Sve navedene informacije uzete su kao pouzdane. Za tačnost
dobijenih informacija na kojima je Program baziran odgovorno je rukovodstvo
Kompanije.
9
Principi restrukturiranja
2. Dosadašnji tok privatizacije Kompanije
Oktobra 2006. godine Agencija za privatizaciju je donela Odluku da se paket akcija
Akcijskog fonda i akcija Republičkog fonda PIO u Kompaniji proda metodom javnog
tendera - 2.473.371 akcija što je predstavljalo 45,86475% tadašnjeg ukupnog kapitala
privrednog društva.
Javni poziv za učešće na tenderu za prodaju akcija Progres a.d. Beograd iz portfelja
Akcijskog fonda objavljen je 9. maja 2008. godine u dnevnom listu „Politika“.
Tendersku dokumentaciju otkupila su četiri učesnika (pet ih je dostavilo pismo o
namerama), ali niko od njih nije podneo ponudu do isteka roka za podnošenje
konačnih obavezujućih ponuda te je stoga prvi krug proglašen neuspešnim. Osnovni
razlog bio je u tome što je Kompanija imala značajne dospele obaveze.
Dana 18.10.2006. godine objavljen je Poziv za prijavu potraživanja od Kompanije,
sve u skladu sa Zakonom o privatizaciji. Svi državni poverioci, prema poslovnim
knjigama Kompanije, blagovremeno su podneli prijave potraživanja i potpisali
Zapisnike o usaglašenom stanju potraživanja na dan 31.12.2004. godine, a što je
pravni osnov za otpust tih potraživanja u skladu sa Zakonom i Uredbom. Osim
državnih poverilaca prijave potraživanja su podnela i dva ostala poverioca.
Ukupno potraživanje svih državnih poverilaca, prema potpisanim zapisnicima, sa
stanjem na dan 31.12.2004. godine, prema Kompaniji iznosi 5.429.830.455,24 dinara
i odnosi se na sledeća potraživanja:
- 5.427.756.333,97 dinara, koje je prijavila Agencija za osiguranje depozita u
ime banaka u stečaju;
2.074.121,27 dinara, koje su prijavili ostali državni poverioci (Direkcija
za izgradnju grada Niša, JKP Beogradski vodovod i kanalizacija, Poslovni prostor
Stari grad, JVP Srbijavode, Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede,
Rudarski basen Kolubara i Republička direkcija za robne rezerve).
Pored navedenog, prijave potraživanja su podneli i državni poverioci, sa kojima su
takođe potpisani zapisnici o usaglašenom stanju obaveza, ali su ta potraživanja u
ukupnom iznosu od 435.760.000,00 dinara konvertovana u kapital Kompanije u
skladu sa Zaključkom Vlade Republike Srbije broj 023-5054/2001 od 30.06.2011.
godine. Realizacijom navedenog zaključka ova potraživanja su ugašena.
Privatizacioni savetnik, Agencija za privatizaciju i Ministarstvo ekonomije i
regionalnog razvoja su zajednički procenili, da bi uvođenje restrukturiranja u
Kompaniju u još većoj meri poboljšalo šanse za privatizaciju većinskog paketa akcija
i dalo veću slobodu i vreme Agenciji za privatizaciju Republike Srbije i menadžmentu
Kompanije u pripremi Kompanije za privatizaciju. Za predloženi postupak
restrukturiranja, bilo je neophodno, prethodno izvršiti promenu vlasničke strukture u
Kompaniji u korist državnog paketa akcija, koja bi se sprovela putem konverzije
dugova Kompanije po osnovu javnih prihoda i prema javnim preduzećima u kapital
Kompanije.
Da bi se sprovela navedena konverzija bilo je neophodno da Vlada Republike Srbije
donese poseban Zaključak o konverziji duga, sa stanjem na dan 31.03.2011. godine, u
10
Principi restrukturiranja
kapital Kompanije, što je i učinila dana 30.06.2011. godine, kada je donela Zaključak
05 Broj: 023-5054/2011.
Struktura i specifikacija dugova, sa stanjem na dan 31.03.2011. godine, koji su bili
predmet konverzije prikazani su u narednoj tabeli.
Tabela 1. Struktura dugova koji su bili predmet konverzije
Stanje po
zapisniku na
dan
31.12.2004.
26.018.556,00
26.018,556,00
5.853.794,24
5.815.778,56
38.015,68
784.851,72
Dug od
01.01.2005 do
31.03.2011.
45.907,.390,15
45.907.390,15
326.132.900,53
70.321.128,78
255.811.771,75
22.422.927,79
Ukupan dug
na dan
31.03.2011.
71.925.946,15
71.925.946,15
331.986.694,77
76.136.907,34
255.849.787,43
23.207.779,51
JKP Gradska čistoća
784.851,72
22.422.927,79
Fond za razvoj
7.610.240,00
1.029.135,42
UKUPNO:
40.267.441,96 395.492.353,89
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
23.207.779,51
8.639.375,42
435.759.795,85
Opis
Obaveze koje su u otpustu
Uprava carina
Obaveze po osnovu javnih prihoda
MF Poreska uprava
Grad Beograd-Uprava javnih prihoda
Obaveze prema javnim preduzećima
Promena strukture akcijskog kapitala nakon izvršene konverzije prikazana je u
narednoj tabeli.
Tabela 2. Struktura akcijskog kapitala nakon konverzije
Struktura vlasništva - nakon konverzije
Broj
Akcije u vlasništvu Države
3.204.053
Akcije u vlasništvu malih akcionara
2.914.963
Ukupno
6.119.016
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
Učešće
52,36%
47,64%
100,00%
Pored navedenog Zaključka Vlade RS, a u cilju sprovođenja procesa konverzije, i
skupština Kompanije „Progres“ a.d. je na XIII sednici, održanoj 30.06.2011. godine,
donela Odluku o izdavanju običnih akcija II emisije bez javne ponude radi povećanja
osnovnog kapitala, u ukupnom iznosu od 435.759.796 dinara, tj. 726.266 komada
akcija pojedinačne nominalne vrednosti od 600,00 dinara.
Da bi proces konverzije mogao da se normalno odvija bilo je neophodno, da se sa
svim poveriocima čija se potraživanja konvertuju u kapital Kompanije potpišu
ugovori.
Nakon sprovedene konverzije potraživanja poverilaca u kapital Kompanije i
odobrenom izdavanju hartija od vrednosti unapred poznatim kupcima, od strane
Komisije za hartije od vrednosti po rešenju br. 4/0-50-3929/8-11 od 08.11.2011.
godine, u Centralnom registru je evidentiran ukupan broj akcija od 6.119.016 komada,
nominalne vrednosti od 600,00 dinara po akciji, i ukupna nominalna vrednost izdatih
akcija od 3.671.409.600,00 dinara.
Na sledećem grafikonu je prikazana vlasnička struktura Kompanije na dan
31.01.2012. godine.
11
Principi restrukturiranja
Grafik 1. Vlasnička struktura na dan 31.01.2012. godine
Kastodi račun; 2,08%
Akcionarski fond;
31,70%
Fizička lica; 37,71%
PIO Fond RS; 8,81%
Grad Beograd; 6,97%
Ostala pravna lica;
7,83%
Republika Srbija; 4,03%
Fond za razvoj
Republike Srbije; 0,24%
JKP Gradska čistoća;
0,63%
Izvor: CrHov; Analiza: Altis Capital
Agencija za privatizaciju je dana 28.11.2011. godine donela Odluku o pokretanju
postupka restrukturiranja Kompanije broj 10-5346/11-316/04, koja je objavljena u
dnevnom listu "Politika" dana 08.12.2011. godine.
12
Principi restrukturiranja
3. Principi restrukturiranja
Ovo poglavlje ima za cilj da ukaže na osnovne predstojeće korake u vezi s daljim
tokom restrukturiranja i privatizacije Kompanije.
3.1.
Finansijski položaj Kompanije
Zatečeno stanje
3.1.1.
Finansijski izveštaji pokazuju da je usled pada poslovne aktivnosti u osnovnoj
delatnosti, te beleženjem gubitaka, odnosno nedovoljnim iznosom prihoda za pokriće
troškova došlo do erozije kapitala Kompanije u poslednjem višegodišnjem periodu.
Na sledećoj tabeli je dat bilans uspeha matičnog preduzeća u periodu 2009-2011.
godina.
Tabela 3. Bilans uspeha matičnog preduzeća u hiljadama evra
U hiljadama evra
2009
2010
2011
Poslovni prihodi
379
1.347
211
Prihodi od prodaje
48
1.104
14,49
331
243
197
1.909
7.744
1.344
11
1.017
5
101
88
82
1.079
2.189
457
719
4.450
801
-1.530
-6.397
-1.133
-403,6%
-474,8%
-536,2%
845
752
745
-2.375
-7.149
-1.878
-626,5%
-530,7%
-889,0%
Finansijski prihodi
1.492
3.254
310
Finansijski rashodi
1.395
2.024
1.877
Ostali prihodi
3.994
4.201
179
Ostali rashodi
1.515
111
11.759
EBT
201
-1.828
-15.025
Porez
165
147
73
37
-1.975
-15.099
9,6%
-146,6%
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
-7.146,5%
Ostali poslovni prihodi
Poslovni rashodi
Nabavna vrednost prodate robe
Troškovi materijala
Troškovi zarada i naknada zarada
Ostali poslovni rashodi
EBITDA
EBITDA marža
Troškovi amortizacije
EBIT
EBIT marža
Neto rezultat
Neto profitna stopa
13
Principi restrukturiranja
Na sledećoj tabeli je dat konsolidovani bilans uspeha u periodu 2009-2011. godina.
Tabela 4. Konsolidovani bilans uspeha u hiljadama evra
U hiljadama evra
2009
2010
2011
Poslovni prihodi
2.274
3.051
1.655
Prihodi od prodaje
2.015
2.841
1.475
258
210
180
4.216
10.436
2.775
1.212
2.039
977
312
216
127
1.730
3.547
669
962
4.634
1.002
-1.942
-7.385
-1.121
-85,4%
-242,1%
-67,7%
893
772
754
-2.835
-8.157
-1.875
-124,7%
-267,4%
-113,3%
Finansijski prihodi
1.743
3.737
503
Finansijski rashodi
1.766
2.459
2.163
Ostali prihodi
4.641
4.243
211
Ostali rashodi
1.579
163
12.572
EBT
205
-2.798
-15.895
Porez
190
142
74
15
-2.941
-15.970
0,6%
-96,4%
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
-965,1%
Ostali poslovni prihodi
Poslovni rashodi
Nabavna vrednost prodate robe
Troškovi materijala
Troškovi zarada i naknada zarada
Ostali poslovni rashodi
EBITDA
EBITDA marža
Troškovi amortizacije
EBIT
EBIT marža
Neto rezultat
Neto profitna stopa
14
Principi restrukturiranja
Na sledećim tabelama dati su bilansi uspeha zavisnih društava Progres Autokuća i
Progres Interagrar, u periodu 2009-2011. godina.
Tabela 5. Bilans uspeha Progres Autokuće u hiljadama evra
2009
2010
Poslovni prihodi
1.963
1.611
Prihodi od prodaje
1.894
1.563
Ostali poslovni prihodi
69
48
Poslovni rashodi
2.267
2.437
Nabavna vrednost prodate robe
1.153
894
Troškovi materijala
211
125
Troškovi zarada i naknada zarada
548
1.183
Ostali poslovni rashodi
356
235
EBITDA
-305
-826
EBITDA marža
-15,5%
-51,3%
Troškovi amortizacije
47
19
EBIT
-352
-846
EBIT marža
-17,9%
-52,5%
Finansijski prihodi
214
428
Finansijski rashodi
338
397
Ostali prihodi
541
41
Ostali rashodi
64
49
EBT
1
-821
Porez
-2
-5
Neto rezultat
3
-817
Neto profitna stopa
0,1%
-50,7%
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
2011
1.442
1.410
32
1.380
972
45
148
215
62
4,3%
8
54
3,8%
131
234
26
682
-705
1
-706
-49,0%
Tabela 6. Bilans uspeha Progres Interagrara u hiljadama evra
U hiljadama evra
Poslovni prihodi
Prihodi od prodaje
Ostali poslovni prihodi
Poslovni rashodi
Nabavna vrednost prodate robe
Troškovi materijala
Troškovi zarada i naknada zarada
Ostali poslovni rashodi
EBITDA
EBITDA marža
Troškovi amortizacije
EBIT
EBIT marža
Finansijski prihodi
Finansijski rashodi
Ostali prihodi
Ostali rashodi
EBT
Porez
Neto rezultat
Neto profitna stopa
2009
81
81
0,4
188
48
1
102
37
-107
-132,1%
1
-108
-133,2%
37
33
107
0
3
0
3
3,6%
2010
191
182
9
353
128
3
176
47
-162
-84,5%
1
-163
-85,0%
55
39
1
3
-149
0
-148
-77,6%
2011
50
50
0
101
0
1
64
35
-50
-100,5%
1
-51
-101,9%
62
52
6
131
-165
0
-165
-329,3%
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
15
Principi restrukturiranja
3.1.2.
Projekcije biznis plana
U nastavku su date projekcije koje je sastavio menadžment Kompanije prema svom
biznis planu, zasnovanom, pre svega, na mogućnostima ubiranja prihoda od izdavanja
poslovnog prostora. Ukoliko dođe do realizacije predviđenih mera i ostvarivanja
pretpostavki biznis plana, u 2012. godini očekuje se ublažavanje negativnih rezultata,
a zatim, u 2013. godini, uravnoteženje prihoda i rashoda.
Tabela 7. Projektovani bilans uspeha u hiljadama evra
U hiljadama evra
2012p
2013p
2014p
2015p
2016p
Poslovni prihodi
2.201
2.788
3.260
3.550
3.850
Prihodi od prodaje
1.095
1.040
988
939
892
1.095
1.040
988
939
892
0
0
0
0
0
Ostali poslovni prihodi
1.106
1.748
2.272
2.611
2.957
Poslovni rashodi
2.060
1.891
1.881
1.872
1.868
Nabavna vrednost prodate robe
671
637
605
575
546
Troškovi materijala
123
102
122
134
146
Troškovi zarada i naknada zarada
444
445
446
448
449
Ostali poslovni rashodi
823
707
708
716
726
269
214
250
271
293
141
897
1.379
1.678
1.982
6,4%
32,2%
42,3%
47,3%
51,5%
753
753
753
753
753
-612
144
627
926
1.229
-27,8%
5,2%
19,2%
26,1%
31,9%
Finansijski prihodi
0
0
0
0
0
Finansijski rashodi
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Ostali prihodi
0
0
0
0
0
Ostali rashodi
90
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-702
144
627
926
1.229
Porez
0
14
63
93
123
Isplaćena lična primanja poslodavcu
0
0
0
0
0
-702
130
564
833
1.106
-31,9%
4,7%
17,3%
23,5%
28,7%
Prihodi od prodaje robe
Prihodi od prodaje proizvoda i usluga
od čega: Troškovi proizvodnih usluga
EBITDA
EBITDA marža
Troškovi amortizacije
EBIT
EBIT marža
od čega: Rashodi kamata
Neto dobitak/gubitak poslovanja koje se obustavlja
EBT
Neto rezultat
Neto profitna stopa
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
16
Principi restrukturiranja
3.2.
Strategija privatizacije Kompanije kroz restrukturiranje
Polazna stanovišta predviđenog modela privatizacije kroz restrukturiranje su:
-
Skoro celokupna vrednost Kompanije iskazuje se kroz njenu nepokretnu
imovinu, u najvećoj meri sadržanu u dve imovinske celine – Palata Progres u
Zmaj Jovinoj ulici u Beogradu i kompleks objekata na lokaciji Krnjača (dalje:
kompleks Krnjača), u neposrednoj okolini Beograda;
-
Postupajući po inicijativi Ministarstva privrede iz 2006. godine, da se omogući
zatvaranje međusobnih dugovanja između banaka u stečaju (u čije ime, kao
stečajni upravnik, istupa Agencija za osiguranje depozita), Kompanije i
proizvodnih preduzeća koja su u tom trenutku bila u restrukturiranju (krajnjih
dužnika), Skupština akcionara Kompanije je na svojoj sednici od 09.06.2006.
godine donela odluku o prihvatanju predloga za izlazak u susret Agenciji za
osiguranje depozita, tako da se kroz vanbilansne evidencije Kompanije
efektivno izvrši prenos potraživanja od krajnjih dužnika po ovim kreditima na
Agenciju za osiguranje depozita pod uslovom da Agencija potpiše zapisnike o
usaglašenom stanju duga i da ta potraživanja prema Kompaniji kroz tendersku
prodaju akcija u celosti otpusti. Na osnovu ove odluke sačinjeni su zapisnici o
obavezama koje Agencije otpušta prema Kompaniji, a Agencija za
privatizaciju je 11.10.2006. godine je donela Odluku o prodaji paketa akcija
metodom javnog tendera;
-
Preovlađujući razlog za neuspeh javnog tendera za prodaju kapitala iz 2008.
godine predstavljao je visok iznos obaveza Kompanije koji dovodi do
umanjenja vrednosti kapitala;
-
Privatizacija Kompanije može se uspešno okončati ako se, naposletku, izvrši
prodaja kapitala uz punovažnost otpuštanja duga prema poveriocima s kojima
postoje potpisani Zapisnici o usaglašenom stanju obaveza, u skladu s Odlukom
o restrukturiranju.
Jasan zaključak koji proizlazi iz iznetih polaznih pretpostavki jeste da cilj
restrukturiranja treba da bude stvaranje uslova za nastavak privatizacije i povećanje
vrednosti kapitala Kompanije. Zatečeno stanje komercijalnih obaveza Kompanije
značajno umanjuje vrednost kapitala Kompanije u ovom trenutku, a samim tim
onemogućava zadovoljavajuće ostvarenje vrednosti imovine. Stoga bi relaksacija
tereta komercijalnih obaveza bila izuzetno važna za uspešno sprovođenje
privatizacije.
U datim okolnostima, jedini izvor sredstava za smanjenje vrednosti obaveza u
znatnijem obimu i, posledično, povećanje vrednosti kapitala, predstavlja prodaja
pojedinih nezavisnih funkcionalnih imovinskih celina, posebno onih koje su lako
utržive u postojećim uslovima.
Na osnovu izloženog, smatramo da je celishodno da se primarne aktivnosti u toku
restrukturiranja definišu kao:
a. Stvaranje uslova za korišćenje svih resursa koje Kompanija ima na
raspolaganju na ekonomski najisplativiji način,
17
Principi restrukturiranja
b. Identifikacija nezavisnih funkcionalnih i utrživih imovinskih
(nepokretnosti) koje mogu biti predmet izdavanja i/ili prodaje,
celina
c. Prilagođavanje organizacije i optimizacija troškova poslovanja Kompanije na
meru primerenu obavljanju poslovnih aktivnosti koje služe kao izvor prihoda
tokom restrukturiranja,
d. Analiza pozicije zavisnih društava u inostranstvu, uz sprovođenje neophodnih
statusnih promena,
e. Sprovođenje mera usmerenih na povećanje vrednosti kapitala i poboljšanje
izgleda za adekvatno vrednovanje kapitala Kompanije kroz realizaciju prodaje
nezavisnih funkcionalnih imovinskih celina, u fazama, vodeći računa o
mogućnostima za uspeh takve prodaje, potrebama tekućeg funkcionisanja
Kompanije, kao i sprovodivosti privatizacije kapitala Kompanije, kao i
preduzimanje svih drugih mogućih radnji usmerenih na povećanje vrednosti
kapitala Kompanije,
f. Prodaja kapitala Kompanije, kao zaključna faza privatizacije, uz otpust duga
prema državnim poveriocima koji su potpisali Zapisnike o usaglašenom stanju
obaveza.
Pobrojane aktivnosti koje bi se sprovodile u toku restrukturiranja u nastavku su
detaljnije obrazložene.
3.2.1.
Korišćenje svih resursa na ekonomski najisplativiji način
Imajući u vidu da je konačni cilj okončanje procesa privatizacije Kompanije, u
okolnostima kada su prihodi od obavljanja osnovne, trgovinske delatnosti daleko
manji od pokrića tekućih troškova Kompanije, neophodno je, bez ostatka, sve resurse
Kompanije staviti u ekonomski racionalnu funkciju s ciljem ostvarivanja prihoda od
izuzetno vredne nepokretne imovine i delotvornije naplate potraživanja. Takođe, na
drugoj strani, treba izvršiti prilagođavanje organizacije i troškova Kompanije.
Prethodne pripremljene mere koje bi trebalo preduzeti na planu stvaranja uslova za
iskorišćenost resursa su:
-
-
-
uknjižba sada neuknjiženih delova građevinskog zemljišta u okviru kompleksa
Krnjača;
brisanje još uvek formalno neizbrisanih hipoteka (u korist NLB banke i Credy
banke, po osnovu otplaćenih kredita iz ranijeg perioda) na delovima poslovne
celine kompleksa u Krnjači;
pribavljanje neophodnih dokumenata za uknjižbu svih objekata u okviru
kompleksa u Krnjači;
u narednom koraku, pokretanje postupka za uknjižbu preostalih objekata na
delovima kompleksa Krnjača;
otvaranje postupka za razjašnjenje statusa Kompanije na objektu u N.
Beogradu a sa ciljem uknjižbe vlasništva nad istim;
stavljanje svih delova Palate Progres u funkciju ostvarivanja prihoda u
postupku restrukturiranja / privatizacije na ekonomski optimalan način
(prodaja, davanje u zakup, itd.);
brisanje zabeležbe u APR da je Kompanija vlasnik 30% udela u ProgresgasTrejdingu doo Beograd.
18
Principi restrukturiranja
3.2.2.
Identifikacija funkcionalnih i utrživih imovinskih celina
(nepokretnosti)
Ključne imovinske celine, Palata Progres i kompleks Krnjača, mogu se podeliti u
nekoliko nezavisnih funkcionalnih utrživih celina, koje mogu biti predmet prodaje ili
davanja u zakup.
Palata „Progres“
U okviru palate „Progres“ u centru Beograda u Zmaj Jovinoj ulici 8-10, moguće je
identifikovati nekoliko zasebnih celina i to:
-
Lokal s izlazom na ulicu, na nivoima 0 i -1 „Galerija“ (770,45m2)
Biznis klub (521,96,m2)
Dva manja lokala u pasažu (ukupne površine 34,31m2) i
Kancelarijski prostor (4.173,74 m2).
Kompleks u Krnjači
U okviru kompleksa Krnjača, moguće je identifikovati sledeće celine:
-Zgrada poslovnih usluga – hala auto servisa sa aneksom (9.859,04 m2)
-Pomoćna zgrada – konsignaciono skladište sa aneksom (6.162,38 m2)
-Zgrada poslovnih usluga – upravna zgrada (2.958,99 m2)
-Pomoćna zgrada – zgrada nultog servisa i tehnički pregled (2.018,22m2)
-Zgrada poslovnih usluga – računski centar (1.238m2)
-Pomoćna zgrada – ispitna stanica (256,90m2)
-Benzinska stanica „Sheer“(zgrada sa 256m2 sa pripadajućom opremom)
-Pomoćna zgrada – acetilenska stanica (144m2)
-Zgrada benzinske stanice (34m2)
-Benzinska stanica „Sheer“ (256m2)
-Stambena zgrada (152m2)
- Slobodni asfaltni plato (15.000m2).
Zasebne celine predstavljaju nepokretnost u Ul. Jurija Gagarina, kao i nepokretnosti
van Republike Srbije, za koje, zbog spornog pravnog ili faktičkog stanja još uvek nije
izvesno da mogu biti izvor prihoda u postupku restrukturiranja.
 Lista nepokretnosti
Progres trenutno raspolaže sa 22 objekta, od kojih se 16 nalazi u zemlji, odnosno u
Beogradu, a 6 u inostranstvu i to u Hrvatskoj, Bosni i Hercegovini i Makedoniji. U
najznačajnije objekte spadaju Palata Progres u Zmaj Jovinoj ulici u Beogradu, koja
obuhvata kancelarijski prostor, biznis klub, lokale i izložbenu galeriju neto
građevinske površine 7.461 m2, kao i Tehnički centar smešten u Krnjači, sa ukupno
19
Principi restrukturiranja
14 objekata različite namene. Ukupna neto korisna površina svih objekata u zemlji
iznosi 31.321 m2, a u inostranstvu 3.179 m2.
Kompanija je, takođe, korisnik građevinskog zemljišta u svojini države koje se nalazi
pod parcelom, odnosno uz parcelu na kojoj je izgrađena Palata Progres, kao i pod
objektima u okviru Tehničkog centra u Krnjači i poslovno-stambenog objekta na
Novom Beogradu, u ukupnoj površini od 81.856 m2. Kompanija je vlasnik dela
građevinskog zemljišta u Krnjači površine 6.249 m2.
Celokupna nepokretna imovina Kompanije (objekti i zemljište u zemlji i
inostranstvu), onako kako je upisana u javne knjige, prikazana je u tabelama koje
slede.
20
Principi restrukturiranja
Tabela 8. Objekti upisani u javne knjige
NKP
OBJEKTA
U M2
KATASTARSKA
OPŠTINA
KAT.
PARCELA
VRSTA
NEPOKRETNOSTI
1.
Stari grad (List
nepokretnosti
broj 2389)
2232/1
Palata Progres
Beograd,
Zmaj Jovina 810
7.461
Svojina
Privatna
Nema tereta
2.
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
1028/3
Zgrada poslovnih
usluga (hala auto
servisa sa
aneksom)
Krnjača,
Pančevački put
47
9.859
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
ADRESA
VRSTA
PRAVA
OGRANIČENJA
NAPOMENA
REDNI
BROJ
OBLIK
SVOJINE
3.
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
1028/3
Pomoćna zgrada
(konsignaciono
skladište sa
aneksom)
Krnjača,
Pančevački put
47
6.162
Svojina
Privatna
Po osnovu Založne izjave I ov br. 18166/08 od 17.11.2008.
godine, overene kod Prvog Opštinskog suda u Beogradu,
Ugovora o okvirnom kreditu broj 5541052300524 od
14.11.2008.godine, uknjiženo založno pravo na objektu broj 3
zgrade konsignacionog skladišta izgrađenog na KP broj 1028/3
KO Krnjača, vlasništvo Kompanije Progres AD iz Beograda, za
odobreni kredit Kompaniji Progres AD, a radi obezbeđenja
novčanog potraživanja i to do iznosa glavnog duga od 495.000
EUR i sporednih potraživanja, promenljivom kamatom koja u
momentu zaključenja ugovora iznosi 15,10% godišnje, naknade
od 0,70% od 600.000 EUR, rokom otplate od 12 meseci i svim
ostalim uslovima iz gore navedenih ugovora, a sve u korist
poverioca NLB LHB bank AD Beograd
4.
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
1028/3
Zgrada poslovnih
usluga (upravna
zgrada)
Krnjača,
Pančevački put
47
2.959
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
Svojina
Privatna
Na osnovu Založne izjave, overene kod Prvog Opštinskog suda u
Beogradu, I ov br. 12075/08, od 11. 7.2008. godine, uknjižuje se
založno pravo – hipoteka na objektu broj 8 – pomoćna zgrada,
zgrada nultog servisa na KP broj 1028/3 KO Krnjača, vlasništvo
Kompanije Progres AD iz Beograda, za odobreni kredit Kompaniji
Progres AD iz Beograda od 253.109,77 EUR u dinarskoj
protivvrednosti za devize utvrđenom na MDT na dan puštanja
kredita u tečaj, na rok od 24 meseca, uz grejs period od 6
meseci, sa kamatnom stopom od 12% godišnje, a sve po
ugovoru o dugoročnom kreditu broj 951/2008, uz anuitetsku
otplatu, zaključenom dana 14.7.2008. godine u korist poverioca
Credy banke a.d. Kragujevac
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
5.
6.
7.
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
Krnjača (List
nepokretnosti
1028/3
1028/3
1028/3
Pomoćna zgrada
(zgrada nultog
servisa i tehnički
pregled)
Krnjača,
Pančevački put
47
Zgrada poslovnih
usluga (računski
centar)
Zgrada poslovnih
usluga (računski
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
2.018
1.238
21
Principi restrukturiranja
REDNI
BROJ
8.
9.
10.
11.
12.
13.
KATASTARSKA
OPŠTINA
broj 1960)
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 6272)
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
Krnjača (List
nepokretnosti
broj 1960)
KAT.
PARCELA
VRSTA
NEPOKRETNOSTI
centar)
1028/3
Pomoćna zgrada
(ispitna stanica)
1028/9
Zgrada benzinske
stanice SHEER
1028/3
Pomoćna zgrada
(priručna
radionica)
1028/3
Porodična
stambena zgrada
1028/3
Pomoćna zgrada
(acetilenska
stanica)
1028/3
Zgrada benzinske
stanice
ADRESA
47
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
47
Krnjača,
Pančevački put
47
NKP
OBJEKTA
U M2
VRSTA
PRAVA
OGRANIČENJA
NAPOMENA
OBLIK
SVOJINE
257
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
256
Svojina
Privatna
Nema tereta
156
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
152
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
144
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini
34
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini. Nema tereta
30
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini. Nema tereta
20
Držalac
Privatna
Nepotpuna dokumentacija potrebna za upis punog prava svojine
Kompanije nad objektom u celini. Nema tereta
14.
Krnjača (ZKUL
1921)
1028/3
Uljna stanica
15.
Krnjača (ZKUL
1921)
1028/3
Portirnica sa
podiznom rampom
16.
Novi Beograd
(List
nepokretnosti
broj 4062)
4891
Poslovni prostor
Beograd,
Jurija Gagarina
182
181
Vanknjižno
vlasništvo
Zajednička
svojina na
udelima
Nema tereta
17.
Vila Saborka
Mali Lošinj
335
Vanknjižni
vlasnik
Privatna
Kompanija nije u posedu, u javnim knjigama upisana Erste banka
18.
Pomoćni objekat
kod vile Saborke
Mali Lošinj
92
Vanknjižni
vlasnik
Privatna
Kompanija nije u posedu, u javnim knjigama upisana Erste banka
19.
Poslovni prostor
2.034
Vanknjižni
vlasnik
Privatna
Kompanija nije u posedu
20.
Poslovni prostor
352
Vanknjižni
vlasnik
Privatna
Kompanija nije u posedu
21.
Poslovni prostor
322
Vanknjižni
Privatna
Kompanija nije u posedu
Zagreb,
Naselje Novi
Retkovac
Zagreb,
Maksimirska
15
Sarajevo,
22
Principi restrukturiranja
REDNI
BROJ
KATASTARSKA
OPŠTINA
KAT.
PARCELA
22.
VRSTA
NEPOKRETNOSTI
Poslovni prostor
ADRESA
Trg
Međunarodnog
prijateljstva 10
Skoplje,
Blok II Gradski
zid
Ukupno
NKP
OBJEKTA
U M2
VRSTA
PRAVA
OGRANIČENJA
NAPOMENA
OBLIK
SVOJINE
vlasnik
44
Vanknjižni
vlasnik
Privatna
Kompanija nije u posedu
34.500
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
Tabela 9. Zemljište upisano u javne knjige
REDNI
BROJ
KATASTARSKA
OPŠTINA
KAT.
PARCELA
VRSTA
NEPOKRETNOSTI
ADRESA
POVRŠINA
U M2
1.
Stari grad (List
nepokretnosti broj 505)
2232/1
Zemljište pod zgradom i
drugim objektom
Beograd, Zmaj
Jovina
1.025
2.
Stari grad (List
nepokretnosti broj 505)
2232/2
Zemljište uz zgradu i drugi
objekat
Beograd, Zmaj
Jovina
7
3.
Krnjača (List
nepokretnosti broj 1960)
1028/3
Zemljište pod zgradom i
oko zgrade
Krnjača,
Pančevački put
47
77.907
4.
Krnjača (List
nepokretnosti broj 6272)
1028/9
Zemljište pod zgradom i
oko zgrade
Krnjača,
Pančevački put
47
5.
Novi Beograd (List
nepokretnosti broj 4062)
4891
Zemljište pod zgradom i
oko zgrade
Beograd, Jurija
Gagarina 182
Plaža kod vile Saborke
Mali Lošinj
6.
Ukupno
6.249
1.894
1.023
VRSTA PRAVA
Pravo korišćenja
(gradsko građevinsko
zemljište)
Pravo korišćenja
(gradsko građevinsko
zemljište)
Pravo korišćenja
(gradsko građevinsko
zemljište)
Svojina
Pravo korišćenja
(gradsko građevinsko
zemljište)
Pravo korišćenja
(gradsko građevinsko
zemljište)
OBLIK
SVOJINE
NAPOMENA
Državna
Na ovoj parceli je izgrađen
objekat Palata Progres
Državna
Parcela oko Palate Progres
Državna
Na ovoj parceli je izgrađeno
13 objekata u Tehničkom
centru
Privatna
Državna
Državna
Na ovoj parceli je izgrađena
benzinska stanica SHEER
Na ovoj parceli je izgrađena
poslovno-stambena zgrada
88.105
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
23
Principi restrukturiranja
Kompanija u svojim knjigama vodi objekte prema njihovom stvarnom stanju, pa se u
tehničkom kompleksu Krnjača pojavljuje određena razlika imajući u vidu da
građevinski parametri kod nekih objekata odstupaju u odnosu na pribavljene
građevinske dozvole. Kompanija u knjigama ima upisane objekte koji su detaljnije
opisani u nastavku.
1. Palata „Progres“
Adresa: Zmaj Jovina 8-10, Beograd
Godina aktiviranja: 1996.
Neto površina: 7.461 m2
Spratnost: Po+Pr+5+2+Ptk
Upis prava svojine: Odlukom od 18.7.2007. godine Upravni odbor Kompanije je dao
saglasnost da Preduzeće Progresgas-Trejding d.o.o. iz Beograda može da izvrši upis u
knjige nepokretnosti prava svojine na svoje ime na delu nepokretnosti – poslovnog
objekta palate Progres u Beogradu u Ulici Zmaj Jovina 8-10 u idealnom delu od
77586/760000, što se identifikuje kao poslovni prostor na 2. spratu objekta, krilo A i
B, u ukupnoj površini od 700,84 m2, a shodno Ugovoru o učešću u finansiranju
izgradnje poslovnog objekta broj 467 od 18.10.1993. godine i Aneksa navedenog
ugovora. Preostali poslovni prostor na 2. spratu površine 51,33 m2, koji pripada
centralnoj komunikaciji (stepeništa i liftovi), kao i protivpožarno stepenište ostaju u
vlasništvu Progresa, dok Progresgas-Trejding ima pravo trajnog korišćenja u svrhu
redovne upotrebe svog dela poslovnog prostora. Progres je saglasan da ProgresgasTrejding, bez daljeg pitanja, izvrši uknjižbu prenetog idealnog dela poslovnog
prostora.
Prodaja dela nepokretnosti: U skladu sa Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti
koji je zaključen između Kompanije Progres, kao prodavca, i Miloja Stevanovića iz
Beograda, Stari grad, Terazije 29, kao kupca, prodavac prenosi na kupca pravo
korišćenja na KP broj 2232, KO Stari grad, u delu od 5743/763683 i prodaje mu deo
objekta u delu od 5743/763683, a što na terenu predstavlja lokal u prizemlju koji se
nalazi u pasažu prodavca, ka TC Milenijum iz ulice Zmaj Jovina 8-10, poslednji lokal
sa desne strane, površine 57,43 m2. Pre zaključenja ugovora, obezbeđena je potvrda
od Progresgas-Trejdinga, kao suvlasnika, da nije zainteresovan za kupovinu
predmetnog lokala po pravu preče kupovine.
U katastru nepokretnosti KO Stari Grad, lista nepokretnosti broj 2389, kao nosioci
prava svojine na Palati, u idealnim delovima upisana su sledeća lica:
1. Kompanija Progres a.d., sa udelom 687856/763683,
2. Progresgas-Trejding d.o.o., sa udelom 70084/763683,
3. Miloje Stevanović, sa udelom 5743/763683.
Iz napred navedenog proizilazi da pravo svojine na Palati izraženo u m2 imaju:
1. Kompanija Progres a.d u restrukturiranju, u površini od 6.759,68 m2*
2. Progresgas-Trejding d.o.o., u površini od 700,84 m2
3. Miloje Stevanović, u površini od 57,43 m2
24
Principi restrukturiranja
Kada je u pitanju površina nad kojom Kompanija ima svojinu i koja je iskazana u listu
nepokretnosti od 6.878,56 m2 i površina od 6.759,68 m2 koja je ovde navedena,
ukazujemo da se iznos od 118,88 m2 odnosi na razliku između površine koju je
utvrdila posebna komisija prilikom upisa u Katastar nepokretnosti (veća površina) i
stvarne površine koja je utvrđena naknadnim premerom (manja površina).
Opis: Palata Progres se nalazi u ulici Zmaj Jovina 8-10, na uglu sa ulicom Kneza
Mihaila, u centralnoj gradskoj poslovnoj i turističkoj zoni. Objekat je izgrađen 1996.
godine u skladu sa savremenim standardima gradnje i od materijala visokog kvaliteta.
Karakteriše ga odlična saobraćajna povezanost sa ostalim delovima grada, kao i
neposredna blizina višeetapne garaže Obilćev venac, sa ukupno 628 parking mesta. U
podzemnom delu i u prizemlju zgrade nalaze se biznis klub, izložbena galerija i tri
lokala, dok su na ukupno 8 spratova, uključujući i potkrovlje, smeštene kancelarije,
odnosno tehničke prostorije.
U sklopu objekta mogu se identifikovati sledeće funkcionalne celine:
- biznis klub, sastavljen iz podzemne etaže i prizemlja;
- lokali broj 5 i 6 u vlasništvu Progresa i lokal 7 koji nije u vlasništvu
Progresa, koji se nalaze preko puta biznis kluba, u pasažu zgrade;
- izložbena galerija, na uglu ulica Zmaj Jovine i Kneza Mihaila, koja obuhvata
prizemlje i -1 nivo (minus jedan) nivo;
- kancelarijski prostor, na spratovima I, II (u vlasništvu PGT), IV, V, VI i VII;
- kancelarijski prostor na III spratu koji karakteriše luksuzna opremljenost
enterijera;
- zajedničke prostorije, kao što su mokri čvorovi, liftovi i stepeništa i
- tehničke prostorije.
U sledećoj tabeli dat je prikaz neto površina objekta.
Tabela 10. Neto površina Palate Progres, po spratovima 1
Redni broj
Sprat
NP (m²)
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.
3.1
Podzemni nivo - Biznis klub
Podzemni nivo - Izložbena galerija i deo za kustose
Podzemni nivo - Izložbena galerija prateće prostorije
Podzemni nivo - Zajedničke prostorije
Podzemni nivo - Tehničke prostorije
Podzemni nivo - Aneks 1 - tehničke prostorije
Podzemni nivo - Aneks 2 - deo biznis kluba
Podzemni nivo - Ukupno
Prizemlje - Biznis klub
Prizemlje - Izložbena galerija sa stepeništem
Prizemlje - Lokal 5
Prizemlje - Lokal 6
Prizemlje - Lokal 7-nije vlasništvo Progresa
Prizemlje - Pasaž i ulazni trem
Prizemlje - Zajedničke prostorije
Prizemlje - Tehničke prostorije
Prizemlje - Ukupno
I sprat - Krilo A
300,34
425,49
18,72
52,18
132,89
38,52
128,37
1.096,51
93,25
326,24
19,41
14,90
57,43
223,51
230,51
7,36
972,61
377,65
1
U tabeli je prikazana struktura cele zgrade, nezavisno od vlasništva nad pojedinim njenim delovima
25
Principi restrukturiranja
Redni broj
Sprat
NP (m²)
3.2
3.3
3.
4.1
4.2
4.3
4.
5.1
5.2
5.3
5.
6.1
6.2
6.3
6.
7.1
7.2
7.3
7.
8.1
8.2
8.3
8.
9.1
9.2
9.3
9.
10.
I sprat - Krilo B
I sprat - Zajedničke prostorije
I sprat - Ukupno
II sprat - Krilo A
II sprat - Krilo B
II sprat - Zajedničke prostorije
II sprat – Ukupno-nije u vlasništvu Progresa
III sprat - Krilo A
III sprat - Krilo B
III sprat - Zajedničke prostorije
III sprat - Ukupno
IV sprat - Krilo A
IV sprat - Krilo B
IV sprat - Zajedničke prostorije
IV sprat - Ukupno
V sprat - Krilo A
V sprat - Krilo B
V sprat - Zajedničke prostorije
V sprat - Ukupno
VI sprat - Krilo A
VI sprat - Krilo B
VI sprat - Zajedničke prostorije
VI sprat - Ukupno
VII sprat - Krilo A
VII sprat - Krilo B
VII sprat - Zajedničke prostorije
VII sprat - Ukupno
269,59
67,78
715,02
418,51
282,33
51,53
752,37
416,97
281,24
51,53
749,74
409,78
281,33
51,53
742,64
415,15
281,24
51,53
747,92
452,18
286,99
51,53
790,70
379,27
270,82
53,53
703,62
VIII sprat - tehničke prostorije
UKUPNO
Izvor: Progres a.d. u restrukturiranju; Analiza: Altis Capital
189,39
7.460,52
2. Tehnički kompleks „Krnjača“
Svi objekti Kompanije u Krnjači se nalaze u jednom kompleksu pod nazivom
Tehnički centar Progres Krnjača. Kompleks ima ukupnu površinu zemljišta od 86.050
m2. U Kompleksu se nalazi 14 objekata ukupne neto korisne površine od 23.423 m2.
Kompleks raspolaže potrebnom infrastrukturom: saobraćajnicama, trotoarima,
parkinzima, vodovodnom mrežom i spoljnom infrastrukturom. Površina kolovoza u
kompleksu je 35.138 m2, a površina trotoara 4.145 m2. U navedenom kompleksu
zelena površina i površina za rekreaciju iznosi 21.473 m2. Kompleks Krnjača je
ograđen ogradom od metalnih stubova 50x50 mm visine H=2m, sa ispunom od
pletene žice dužine 1.500 m. Površine kolovoza su asfaltirane, sa prostorom za
parking prostor za putnička i teretna vozila. Lokacija je u potpunosti opremljena
spoljnom mrežom vodovoda i kanalizacije, protivpožarnom hidrantskom mrežom, kao
i nadzemnim i podzemnim toplovodom, spoljnom elektro mrežom i reflektorima
postavljenim na čeličnim stubovima.
Vrsta prava: Kompanija je vlasnik zgrade konsignacionog skladišta, zgrade nultog
servisa (ZK telo III) i benzinske stanice (ZK telo IV), a na ostalim objektima u
kompleksu Krnjača je vanknjižni vlasnik, jer zemljišno-knjižnom sudu nisu
dostavljeni dokazi o vlasništvu.
26
Principi restrukturiranja
Pravni osnov: Svi objekti u kompleksu Krnjača su upisani u Popisnom (A) listu
zemljišno-knjižnog uloška broj 1921 i broj 1 KO Krnjača. U Popisnom listu ZKUL
1921, na KP broj 1028/3 je upisano 13 objekata kao telo II, dva objekta kao telo III i
jedan objekat kao telo IV. Kao telo II upisani su objekti: upravna zgrada i servis
putničkih i teretnih vozila, priručna radionica, stambena zgrada, zgrada informacionog
i računskog centra, acetilenska stanica, ispitna stanica, deo zgrade auto servisa,
objekat 12 (zgrada), magacin, objekat 14 (zgrada) i radionica. U Popisnom listu
ZKUL broj 1 upisan je objekat – deo zgrade ekonomsko dvorište za koje u
vlasničkom listu nema dokaza o vlasništvu. Vlasništvo Kompanije nije upisano, ali
Kompanija raspolaže ispravama i dokumentacijom podobnom za upis vlasništva.
U Listu nepokretnosti broj 1960 KO Krnjača upisano je 11 objekata, a u Listu
nepokretnosti broj 1962 KO Krnjača upisan je jedan objekat.
a) Zgrada poslovnih usluga (hala auto servisa sa aneksom)
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982.
Neto površina: 9.859 m2
Spratnost: Pr+2+Ptk
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat
Opis: U aneksnom delu se obavlja prijem stranaka, otvaranje naloga, izdavanje
gotovih vozila i nalaze se prostorije blagajne, prodavnice auto delova, magacin
rezervnih delova, garderobe radnika sa sanitarnim prostorijama, uprave servisa,
restorana društvene ishrane i komunikacioni delovi (hodnici). Hala putničkih i
privrednih vozila je dimenizija 86x72=6.192 m2 i sastoji se od servisnih hala,
mašinske radionice sa alatnim mašinama i ostalim pratećim prostorijama. Hala servisa
i aneks povezani su komunikacionim delom.
b) Pomoćna zgrada (konsignaciono skladište sa aneksom)
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982.
Neto površina: 6.162 m2
Spratnost: Po+Pr+1
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat.
Opis: Objekat se sastoji od konsignacionog skladišta, aneksa i atomskog skloništa. U
konsignacionom skladištu se nalazi skladišni prostor sa regalnim viljuškarima i
magacinski prostor. U aneksu se nalazi kancelarijski prostor i komunikacioni delovi
(hodnici).
c) Zgrada poslovnih usluga (upravna zgrada)
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982.
Neto površina: 2.959 m2
Spratnost: Pr+3
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat
Opis: U poslovnoj zgradi se nalazi kancelarijsko-administrativni prostor sa
komunikacionim prostorom, prostor u prizemlju za salon automobila, sanitarne
prostorije i drugi sadržaji. U pogledu spratnosti, postoji odstupanje u podacima
27
Principi restrukturiranja
između Lista nepokretnosti, gde je registrovana spratnost Pr+1 i faktičkog stanja koje
odgovara spratnosti Pr+3.
d) Pomoćna zgrada (zgrada nultog servisa i tehnički pregled)
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982.
Neto površina: 2.018 m2
Spratnost: Pr
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat.
Opis: Objekat je jedinstvena građevinska celina koja se sastoji od hale za tehnički
pregled vozila, hale za nulti servis vozila, linije za pranje i podmazivanje putničkih
vozila i prostora za pranje privrednih vozila, kancelarija i sanitarnih prostorija. U
okviru ovog objekta je i prostor koji zauzima oprema tehnoloških fluida, čiji je opis
dat posebno. Kroz središni deo objekta omogućen je prolaz za vozila.
e) Zgrada poslovnih usluga (računski centar)
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1987.
Neto površina: 1.238 m2
Spratnost: Pr+2
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat.
Opis: U prizemlju je sala za centralni procesor i prostorije za operatora sistema,
štampače, operatera, priručni magacin (papirni), prostorije za hardversku i softversku
datoteku. Na prvom spratu smeštene su kancelarije namenjene za softver, kao i čajna
kuhinja. Na drugom spratu se nalaze kancelarije. U pogledu spratnosti, postoji
odstupanje u podacima između Lista nepokretnosti, gde je registrovana spratnost Pr+1
i faktičkog stanja koje odgovara spratnosti Pr+2.
Napomena: Objekat se trenutno ne koristi.
f) Pomoćna zgrada (ispitna stanica)
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1993.
Neto površina: 257 m2
Spratnost: Pr
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat.
Opis: Objekat se sastoji od tehničkih prostorija za ispitivanje motora (viši deo
objekta), radionice službe održavanja, kancelarije i sanitarne prostorije (niži deo
objekta).
g) Zgrada benzinske stanice „Sheer“
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 2003.
Neto površina: 256 m2
Spratnost: Pr
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat.
Opis: Kompanija je izgradila objekat po osnovu Ugovora o suinvestiranju izgradnje
objekta – kompleksa pumpne stanice za tečna i gasovita goriva, broj 72 od 12.3.2003.
godine, overenog od strane Petog Opštinskog suda u Beogradu II/1 Ov. Br. 238/03 od
12.3.2003. godine. Objekat pumpe je površine 394 m2 i mešovito je vlasništvo.
28
Principi restrukturiranja
Kompanija poseduje 45%, a drugi suvlasnik je Korkovado sa 55% vlasničkog udela.
Zemljište pod objektom i oko objekta koje je vlaništvo Kompanije zauzima površinu
6.249 m2, a ostatak od 1.894 m2 vlasništvo je Republike Srbije koje Kompanija koristi
po pravu dugoročnog zakupa na 99 godina.
h) Pomoćna zgrada (acetilenska stanica)
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982.
Neto površina: 144 m2
Spratnost: Pr
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat.
Opis: Objekat sadrži prostorije za prazne i pune boce acetilena i kiseonika, zatim
prostorije za stari lim i prostorije za boje koje koristi farbarsko odeljenje.
i) Zgrada benzinske stanice
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982.
Neto površina: 34 m2
Spratnost: Pr
Pravni osnov: Kompanija je izgradila ovaj objekat.
j) Uljna stanica
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982.
Neto površina: 30 m2
Spratnost: Po
Opis: Uljna stanica obuhvata opremu i podzemne čelične rezervoare, u kojima se
preko podzemnih cevi skladišti otpadno ulje prilikom radova na vozilima u servisnim
halama. Postoje tri lokacije, na kojima se nalaze uljne stanice i to: za otpadno ulje kod
putnickih vozila, kod teretnih vozila i kod objekta tehničkog pregleda i nultog servisa.
k) Portirnica sa podiznom rampom
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1982. (1985.)
Neto površina: 20 m2
Spratnost: Pr
Opis: U objektu se nalazi čekaonica za stranke, soba portira, čajna kuhinja za portire,
prostorija za pretres paketa, garderoba portira, jedan toalet sa predprostorijom i soba
za lekarske intervencije. Sastavni deo objekta je i podizna rampa za motorna vozila.
Postoji i nadstrešnica od 20 m2.
l) Tehnološki fluidi
Adresa: Pančevački put 47, Beograd (Krnjača)
Godina aktiviranja: 1984.
Neto površina: / (oprema u sastavu građevinskog objekta)
Spratnost: Pr
Opis: Tehnološki fluidi se sastoje od elektro i mašinske opreme i postrojenja koji se
nalaze u središnjem prostoru objekta za nulti servis i tehnički pregled vozila.
Tehnološki fluidi obuhvataju prostoriju sa postrojenjem kompresorske stanice (2
29
Principi restrukturiranja
kompresora), prostoriju toplovodne podstanice sa izmenjivačem toplote, boks trafo
stanice TS 10/0,4 KV sa dva transformatora snage P=630 KVA i prostoriju sa
rezervnim dizel elektro agregatom (DEA) snage P=125 KVA za pomoćno napajanje
električnom energijom.
3.Poslovni prostor – Novi Beograd
Adresa: Jurija Gagarina 182, Beograd
Godina aktiviranja: 2000.
Neto površina: 181 m2
Spratnost: Pr+Mezz+20
Pravni osnov: Kompanija je ovu nepokretnost stekla teretnim pravnim poslom,
odnosno kupovinom prema Ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti od 18.1.2000.
godine zaključenim sa Građevinsko, trgovinsko i transportnim preduzećem IN-Vest
Comerce Inženjering d.o.o. iz Beograda, kao prodavcem.
Opis: Poslovni prostor se nalazi na međuspratu stambenog solitera od 20 spratova u
bloku 61 na Novom Beogradu.
Napomena: Kompanija ne koristi prostorije. Deo poslovnog prostora je prazan, a u
jednom delu se bespravno uselio bivši zaposleni Kompanije.
Na teritoriji bivših republika SFRJ Kompanija ima sledeće nekretnine opisane u
nastavku.
4. Bosna i Hercegovina
a) Poslovni prostor u Sarajevu
Nakon raspada bivše SFRJ, Gradski sekretarijat Grada Sarajeva je zaključio ugovor sa
Preduzećem Generalprogres iz Sarajeva. Navedenim ugovorom Gradski sekretarijat je
poslovni prostor Kompanije, koji se nalazi u Sarajevu na Trgu Međunarodnog
prijateljstva broj 10, preneo Generalprogresu. Kompanija je nadležnim organima
Federacije BiH podnela zahtev za povraćaj svojine nad imovinom. Ministarstvo
privrede Kantona Sarajevo je svojim rešenjem broj 07-03-31-11622/04 od 6.5.2005.
godine utvrdilo postojanje prava svojine Kompanije na imovini upisanoj na KČ broj
17 i 103 u ZKUL broj XL/54 KO Sarajevo, što po novom premeru odgovara KČ broj
1974/1 i 1974/2 u PL broj 33/01 KO Sarajevo XI, a koja predstavlja poslovni prostor
u ulici Mula Mustafe Bašeskije broj 12, Opština Stari Grad Sarajevo i na Trgu
međunarodnog prijateljstva broj 10, Opština Novi Grad Sarajevo. Istovremeno je
raskinut Ugovor sa Generalprogresom. Generalprogres je uložio žalbu na ovo rešenje,
po žalbi još uvek nije doneta odluka, pa rešenje Ministarstva nije pravnosnažno.
Kompanija nije u posedu navedene nepokretnosti. Prema dokumentaciji i ispravama
kojima raspolaže Kompanija (prostor stečen teretnim pravnim poslom – kupovinom)
osnovano se može očekivati da žalba bude odbijena i rešenje potvrđeno u korist
Kompanije.
Kompanija, od isprava, raspolaže i zemljišnoknjižnim izvadkom broj 31240/04,
Kupoprodajnim ugovorom sa SOZD Slovenijaavto, DO Velemotor, TOZD Velo iz
Ljubljane od 24.8.1979. godine, kao i Kopijom katastarskog plana za navedeni
poslovni prostor
30
Principi restrukturiranja
5. Hrvatska
a) Vila u Malom Lošinju
Na osnovu ugovora zaključenog između Direkcije zajedničkih službi u Izvršnom
vijeću sabora Zagreba i pravnog prethodnika Kompanije, koji je overen u Opštinskom
sudu II Zagreb od 20.6.1968. godine, Kompanija je stekla i uknjižila pravo korišćenja
na nepokretnostima upisanim u ZKUL broj 4697 KO Mali Lošinj i to na KČ 1610 (na
kome se nalazi objekat – vila) i 161 sa uređenom plažom na KČ broj 8032/2, 8033/2,
8035, 8029/2 i 8029/3.
Uvidom u Izvod iz Zemljišnih knjiga, Odluku o pretvorbi i saglasnosti Agencije za
predloženu pretvorbu od 19.11.1992. godine broj 05-07/92-06/111 i rešenja Okružnog
privrednog suda u Zagrebu od 23.12.1992. godine, izvršeno je brisanje Kompanije
kao titulara stvarnih prava na navedenoj nepokretnosti i izvršen je upis vlasništva
novog vlasnika: preduzeće Unialat iz Zagreba. Prema podacima od 13.8.2002. godine,
najnoviji vlasnik navedene nepokretnosti je Erste Steiermarkische Bank iz Zagreba.
Brisanje Kompanije iz javnog registra, kao titulara stvarnih prava na navedenoj
nepokretnosti, izvršeno je bez valjanog pravnog osnova 1992. godine. Shodno
odredbama Zakona o potvrđivanju sporazuma o pitanjima sukcesije (Službeni list SRJ
– Međunarodni ugovori, broj 6/2002), i to Prilog G, privatna svojina i stečena prava
građana ili drugih pravnih lica SFRJ će biti zaštićena od strane Država sukcesora u
skladu s odredbama ovog Priloga. Odredbom člana 2. Priloga G određeno je da će
prava na pokretnu i nepokretnu imovinu koja se nalazi na teritoriji Države sukcesora i
na koju su građani ili druga pravna lica SFRJ imali pravo na dan 31.12.1990. godine
biti priznata, zaštićena i vraćena u prvobitno stanje od strane te Države u skladu sa
utvrđenim standardima i normama međunarodnog prava, i to nezavisno od
nacionalnosti, državljanstva, boravišta ili prebivališta takvih lica. Pravna lica koja nisu
bila u mogućnosti da ostvare takva prava imaju pravo na naknadu u skladu sa
građanskim i međunarodnim pravnim normama.
Shodno svemu navedenom, osnovano se može očekivati da Kompanija povrati svoje
vlasništvo, odnosno da ostvari naknadu u skladu sa građanskim i međunarodnim
pravnim normama ili sporazumno ili sudskim putem. Kompanija je angažovala
advokata koji je pokrenuo postupak povraćaja imovine, odnosno naplate naknade.
b) Poslovni prostor u Zagrebu
Kompanija je bila vlasnik poslovnog prostora u Zagrebu u ulici Maksimiska broj 115
u ukupnoj površini od 352 m2. Poslovni prostor se nalazi u stambenoj zgradi i
korišćen je za prodavnicu auto delova. Od dokumentacije o vlasništvu Kompanija ima
u posedu samo Ugovor o visini troškova za tekuće i investiciono održavanje
zajedničkih delova zgrade koji je zaključen sa Gradskim stambenim preduzećem
Zagreb I. Kompanija nema drugih dokaza o vlasništu.
31
Principi restrukturiranja
Ostvarivanje vlasničkih prava, odnosno prava na naknadu i na ovoj nepokretnosti
Kompanija može da ostvari sporazumno ili sudskim putem u skladu sa Zakonom o
potvrđivanju sporazuma o pitanjima sukcesije. Kompanija je angažovala advokata
koji je pokrenuo postupak povraćaja imovine, odnosno naplate naknade.
c) Garažni boksovi u Zagrebu
Kompanija je vlasnik po 40 garažnih boksova u zapadnom i istočnom delu prve etaže
u Zagrebu na lokaciji Novi Retkovac. Vlasništvo nad garažnim boksovim u zapadnom
delu utvrđeno je presudom Okružnog privrednog suda u Zagrebu, XII P-361/91 iz
1991. godine. Vlasništvo nad garažnim boksovima u istočnom delu utvrđeno je
presudom Okružnog privrednog suda u Zagrebu, XXIII P-5336/88 iz 1991. godine.
Kompanija nije u posedu navedenih garažnih boksova. Kompanija je angažovala
advokata koji je pokrenuo postupak povraćaja imovine, odnosno naplate naknade.
6. BJR Makedonija
Poslovni prostor u Skoplju
Ugovorom o kupoprodaji od 19.7.1979. godine, zaključenim između prodavca
lndustrije obuće Petar Velebit Beograd i Progresa OOUR Progres Hemoteks Beograd,
kupljen je poslovni prostor – lokal broj 7 u prizemlju i galeriji, ukupne površine 43,56
m2 u Skoplju-blok II Gradski zid. Odredbom člana 8. navedenog Ugovora Kompanija
je bezuslovno ovlašćena da se kao vlasnik upiše u zemljišne knjige na ovom
poslovnom prostoru. Kompanija je preduzela mere za upis vlasništva.
 Pravo trajnog korišćenja zemljišta
Kompanija ima pravo trajnog korišćenja zemljišta (u pitanju je gradsko građevinsko
zemljište čiji je vlasnik Republika Srbija) na ukupno 81.856 m2 .
Palata Progres se nalazi na KP 2232, KO Stari grad, ukupne površine 1.032 m 2, od
čega se na zemljište pod zgradom/objektom odnosi 1.025 m2, a na zemljište uz
zgradu/objekat – 7 m2. Pravo korišćenja zemljišta, koje se nalazi u državnoj svojini,
podeljeno je između tri pravna subjekta, sa sledećim obimom udela:
1. Kompanija Progres a.d., sa udelom 687856/763683,
2. Progresgas-Trejding d.o.o., sa udelom 70084/763683,
3. Miloje Stevanović, sa udelom 5743/763683.
Tehnički centar Progres u Krnjači nalazi se na KP 1028/3 i 1028/9, KO Krnjača,
ukupne površine 86.050 m2. Od toga se 79.801 m2 nalazi u državnoj svojini, sa
pravom korišćenja koje pripada Kompaniji, dok je 6.249 m2 u svojini Kompanije.
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, građevinsko zemljište jeste zemljište na kojem
su izgrađeni objekti i zemljište koje služi redovnoj upotrebi tih objekata, kao i
zemljište koje je, u skladu sa Zakonom, odgovarajućim planom predviđeno za
izgradnju i redovno korišćenje objekata. Građevinsko zemljište koristi se prema
njegovoj nameni i na način kojim se obezbeđuje njegovo racionalno korišćenje, u
32
Principi restrukturiranja
skladu sa Zakonom. Naknadu za korišćenje izgrađenog građevinskog zemljišta u
državnoj svojini plaća vlasnik objekta, odnosno korisnik objekta. Visina naknade
utvrđuje se u zavisnosti od obima i stepena uređenosti zemljišta, najvećeg planom
dozvoljenog indeksa izgrađenosti, njegovog položaja u naselju, opremljenosti
zemljišta objektima društvenog standarda, saobraćajne povezanosti zemljišta sa
lokalnim, odnosno gradskim centrom, radnim zonama i drugim sadržajima u naselju,
odnosno pogodnostima koje zemljište ima za korisnike. Vlasnici, čiji su objekti, do
dana stupanja na snagu ovog Zakona, izgrađeni u skladu sa Zakonom na izgrađenom
ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini, imaju pravo korišćenja postojeće
građevinske parcele dok taj objekat postoji.
 Lista hipoteka
Kompanija raspolaže značajnom nepokretnom imovinom (poslovnim prostorom) na
području Grada Beograda, preciznije Kompanija ima ukupno 27.977,12 m2 korisne
površine poslovnog prostora, koji je izgrađen na gradskom građevinskom zemljištu,
ukupne površine 71.759 m2 ( sa ostlim građevinskim zemljištem na kojem se ne
nalaze objekti, ova površina iznosi 79.961,76 m2). Navedena nepokretna imovina
nalazi se na lokacijama Beograd – Zmaj Jovina 8-10, Beograd – Krnjača i Novi
Beograd – Jurija Gagarina.
Na sledećim objektima Kompanije u toku je postupak brisanja hipoteke:
a. Krnjača - Pomoćna zgrada – konsigranciono skladište, Po osnovu
založne izjave I ov br. 18166/08 od 17.11.2008.godine, overene kod Prvog
Opštinskog suda u Beogradu, ugovora o okvirnom kreditu broj 5541052300524 od
14.11.2008.godine, uknjiženo založno pravo na objektu broj 3 zgrade konsignacionog
skladišta izgrađenog na kp.br. 1028/3 KO Krnjača, vlasništvo Kompanije Progres AD
iz Beograda, za odobreni kredit Kompaniji Progres AD a radi obezbeđenje novčanog
potraživanja i to do iznosa glavnog duga od EUR 495.000 i sporednih potraživanja,
promenljivom kamatom koja u momentu zaključenja ugovora iznosi 15,10 %
godišnje, naknade od 0,70% od EUR 600.000 rokom otplate od 12 meseci i svim
ostalim uslovima iz gore navedenih ugovora a sve u korist poverioca NLB LHB banka
AD Beograd
b. Krnjača - Pomoćna zgrada – zgrada nultog servisa, Na osnovu založne
izjave overene kod Prvog Opštinskog suda u Beogradu, I ov br. 12075/08, od
11.07.2008.godine, uknjižuje se založno pravo- hipoteka, na objektu broj 8 –
pomoćna zgrada, zgrada nultog servisa na kp.br. 1028/3 KO Krnjača, vlasništvo
Kompanije Progres AD iz Beograda, za odobreni kredit Kompaniji Progres AD iz
Beograda od EUR 253.109,77 u dinarskoj protivvrednosti za devize utvrđenom na
MDT na dan puštanja kredita u tečaj, na rok od 24 meseca, uz grejs period od 6
meseci, sa kamatnom stopom od 12% godišnje a sve po ugovoru o dugoročnom
kreditu broj 951/2008, uz anuitetsku otplatu zaključenom dana 14.07.2008.godine u
korist poverilaca Credy banke a.d. Kragujevac.
Krediti po osnovu kojih su upisane hipoteke pod tackom a) i b) su otplaćeni u
celosti i banke su dale saglasnost (brisovne izjave) za brisanje hipoteka. Brisanje
uknjižbe – zabeležbe založnog prava na navedenim nepokretnostima dužnika
33
Principi restrukturiranja
nalazi se u proceduri kod Republičkog geodetskog zavoda, Služba za katastar
nepokretnosti Beograd.
Potrebno je naglasiti da na ostalim nepokretnostima Kompanije nije uknjiženo
založno pravo-hipoteka.
3.2.3.
Prilagođavanje organizacije
poslovanja Kompanije
i
optimizacija
troškova
Planira se nova organizacija i sistematizacija u okviru Kompanije, koja bi se u
potpunosti prilagodila obimu poslovnih aktivnosti Kompanije, kako na nivou
matičnog društva, tako i zavisnih društava Interagrar i Autokuća. Trošak otpremnina –
socijalni program – snosiće sama Kompanija. Pored toga, izvršila bi se i sveobuhvatna
revizija drugih troškova poslovanja. U slučaju uspeha sa izdavanjem kancelarijskog
prostora u zakup, deo troškova (komunalije, troškovi građevinskog zemljišta i sl.) bi
se mogao naplaćivati od zakupaca, čime bi se dodatno ojačala finansijska pozicija
Kompanije.
3.2.4.
Analiza pozicije zavisnih društava u inostranstvu
Pošto su restrukturiranjem obuhvaćena i dva društva u inostranstvu potrebno je
naglasiti i buduće korake u odnosu prema njima. Kompanija u inostranstvu ima dva
društva, i to:
 Proimpro Export and Import Limited, Nicosia, Cyprus i
 Prokum Dooel, Skoplje, BJRM
Ova dva preduzeća Kompanije u inostranstvu formalno-pravno postoje, a faktički
miruju. Sa menadžmentom Kompanije analizira se opcija likvidacije oba društva, uz
preuzimanje njihovih potraživanja prema trećim licima od strane matičnog preduzeća.
Planira se da se izvrši dodatna detaljna uporedna analiza troškova održavanja i
likvidacije oba inostrana zavisna društva i pripremi predlog Agenciji za privatizaciju u
vezi s tim, na osnovu koga bi nadležni organi Kompanije doneli odluke o daljem
statusu ovih društava.
3.2.5.
Aktivnosti u cilju povećanja vrednosti kapitala Kompanije
U cilju sprovođenja narednih koraka u privatizaciji Kompanije, a radi podizanja
vrednosti kapitala Kompanije potrebno je fokusirati se na stvaranje formalnopravnih
uslova za uspešan nastavak privatizacije (uglavnom vezano za svojinskopravni status
delova kompleksa Krnjača) i smanjenje tereta obaveza kroz generisanje prihoda i
eventualno postizanje sporazuma o poravnanju s poveriocima uz diskont. Tome
dodatno doprinosi i održivo tekuće funkcionisanje Kompanije, ostvareno kroz
optimizaciju troškova i generisanje prihoda od zakupa.
34
Principi restrukturiranja
Obaveze Kompanije
Bitan element za obezbeđenje uspeha konačne privatizacije kapitala Kompanije jeste
regulisanje obaveza Kompanije prema komercijalnim poveriocima (odnosno, što
većeg dela tih obaveza). U ovom trenutku, Kompanije raspolaže značajnom
nepokretnom imovinom koju ne koristi i/ili od takve imovine ne ostvaruje nikakve
prihode. Ujedno, određene imovinske celine su, u skladu s Projektnim zadatkom,
identifikovane kao nezavisne utržive jedinice. S druge strane, imajući u vidu
finansijski i operativni položaj Kompanije, prodaja tako identifikovanih nezavisnih
utrživih imovinskih celina predstavlja najizgledniji mogući izvor za ostvarenje
značajnijeg iznosa prihoda. Otuda se procenjuje celishodnim da se obim sredstava
koji bude moguće generisati delimičnom prodajom delova imovine Kompanije
nameni izmirenju njenih obaveza u skladu sa procedurom opisanom u narednom
odeljku.
Izvesnost obezbeđenja sredstava jeste preduslov za otvaranje pregovora sa
komercijalnim poveriocima o uslovima (postizanje diskonta, rokovi i sl.) izmirenja
obaveza. Stvaranjem uslova za namirenje sa poveriocima u krajnjoj liniji zaustavlja se
erozija kapitala Kompanije. Osim eliminisanja elementa neizvesnosti za potencijalne
investitore u privatizaciji, ovim se zaustavlja opterećenje Kompanije troškovima
vođenja sporova i kamata, koje poverioci nastoje da naplate. Time se efektivno čuva,
odnosno povećava procenjena vrednost kapitala Kompanije koja, u krajnjoj liniji,
treba da se efektuira kroz okončanje privatizacije.
Postupak namirenja obaveza Kompanije
U vezi sa načinom otplate dugova, potrebno je ukazati na činjenicu da su svi poverioci
Kompanije neobezbeđeni poverioci, tj. da poverioci nemaju nijedno potraživanje
prema Kompaniji koje je obezbeđeno založnim pravom-hipotekom na
nepokretnostima Kompanije. Takođe, poverioci nemaju nijedno potraživanje prema
Kompaniji koje je obezbeđeno zalogom na pokretnim stvarima i koje je upisano u
Registar zaloge, koji vodi Agencija za privredne registre.
Navedeno stanje komercijalnih obaveza Kompanije, međutim, značajno umanjuje
vrednost kapitala Kompanije u ovom trenutku, a samim tim onemogućava
zadovoljavajuće ostvarenje vrednosti imovine. Stoga bi relaksacija tereta obaveza bila
izuzetno važna za uspešno sprovođenje privatizacije. U datim okolnostima, jedini
izvor sredstava za smanjenje vrednosti obaveza u znatnijem obimu i, posledično,
povećanje vrednosti kapitala, predstavlja prodaja pojedinih nezavisnih funkcionalnih
imovinskih celina, posebno onih koje su lako utržive u postojećim uslovima.
Realizacijom poravnanja s komercijalnim poveriocima o izmirenju obaveza uz
diskont (delimični otpis), dodatno bi se ojačala vrednost kapitala Kompanije.
Navedeno poravnanje s komercijalnim poveriocima o izmirenju obaveza uz diskont
sprovelo bi se na sledeći način.
Kompanija će, u cilju prikupljanja sredstava potrebnih za izmirenje dugova uz
delimični otpis, usaglasiti s Agencijom za privatizaciju dinamiku prodaja nezavisnih
funkcionalnih utrživih imovinskih celina i poziva poveriocima za zaključenje
poravnanja. U pogledu poziva poveriocima, Kompanija će, sukcesivno, u sredstvima
javnog informisanja (štampani medij koji se distribuira na teritoriji cele Srbije)
35
Principi restrukturiranja
objavljivati javne pozive, kojim se pozivaju svi poverioci da prijave priznata i
nesporna potraživanja, sa stanjem na dan 31.12.2011. godine, kao i da se u prijavi
izjasne u kom procentu su spremni da delimično otpišu iznos potraživanja.
U navedenom javnom pozivu biće određen rok u kojem će poverioci biti dužni da
prijave potraživanje od Kompanije. Prijave potraživanja prispele nakon određenog
roka, neće biti predmet razmatranja. Takođe, javni poziv će sadržati i odredbu da će se
redosled namirenja poverilaca utvrditi na osnovu visine ponuđenog, odnosno
dogovorenog diskonta potraživanja.
Javni poziv će sadržati i uslov, da će predmet razmatranja biti samo prijave
potraživanja od poverilaca koji su spremni da ispune sledeće uslove diskonta, i to:
-da obračunatu kamatu otpišu u celini i
-da ponude procenat otpisa glavnog duga (pri čemu minimalni procenat otpisa
glavnog duga može biti definisan samim javnim pozivom).
U javnom pozivu će biti naznačeno da posle sprovedenog postupka pregovaranja,
prihvaćena prijava potraživanja za poverioca znači, da se nakon namirenja
diskontovanog iznosa potraživanja isto gasi i da Kompanija prema poveriocu nema
više nikakvih obaveza u vezi sa tim potraživanjem. O izmirenju potraživanja na
navedeni način, Kompanija i poverilac će sačiniti poseban sporazuma o poravnanju.
Prodaja nezavisnih utrživih imovinskih celina
U izboru nezavisnih funkcionalnih utrživih imovinskih celina Kompanije (u okviru
goreopisane podele Palate Progres i komleksa Krnjača) koji će se izdvojiti za prodaju
u cilju prikupljanja sredstava do nivoa potrebnog za izmirenje obaveza uz diskont, kao
i kod opredeljenja u pogledu rokova i dinamike sprovođenja takve prodaje, proceniće
se realni tržišni uslovi (prvenstveno, dakle, na tržištu nekretnina u Beogradu). Prodaja
će se opredeliti za one delove imovinskih celina gde se proceni da su najmanji efekti
obaranja tržišnih cena u datim post-kriznim uslovima bitno smanjene tražnje i
nelikvidnosti.
Stoga, prvi predloženi korak bi bio prodaja nezavisnih celina u nivou ulice u okviru
Palate Progres – galerije, biznis kluba i lokala u pasažu. Prodaja celina u nivou ulice
kao prvi korak bi bila najcelishodnija zbog činjenice da su oni, kao multifunkcionalni
prostor s mogućom komercijalnom namenom, najmanje cenovno elastična na efekte
globalne ekonomske krize i pad tražnje za poslovno-komercijalnim prostorom od svih
jedinica u okviru imovinske celine Palate Progres. Stoga, prodaja pre svega galerije bi
se mogla izvršiti uz najmanji diskont u odnosu na period pre izbijanja svetske
ekonomske krize. Dodatno, izdvajanje ovih jedinica ne narušava celinu Palate Progres
kao reprezentativnog kancelarijskog prostora, što u najvećoj meri i jeste.
Opisane nezavisne funkcionalne utržive imovinske celine bi se prodavale na javnoj
licitaciji koju bi, po ovlašćenju sprovodila Agencija za privatizaciju prema
jedinstvenom javnom pozivu u kome bi se predvidele odvojene licitacije (za svaku od
pod-celina).
Shodno odredbama Zakona o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 42/98)
Kompanija je dužna da nakon donošenja odluke o prodaji dela Palate „Progres“, od
36
Principi restrukturiranja
idealnih suvlasnika traži u pisanoj formi izjašnjenje da li su zainteresovani da koriste
pravo preče kupovine koje im po navedenom zakonu pripada. Idealni suvlasnici su
dužni da se o navedenoj ponudi izjasne u zakonom propisanom roku.
Potrebno je napomenuti da u galeriji i lokalima u pasažu ima pratećih pokretnih stvari
zanemarljive vrednosti te se predlaže njihova prodaja bez tih stvari, već isključivo kao
nepokretne imovine. S druge strane, biznis klub bi se prodavao bez prateće opreme s
obzirom na njenu specifičnost (koncertni klavir, posebeni komadi nameštaja, kuhinja
restoranskog tipa), ali bi se ugovorila mogućnost prava preče kupovine tih pokretnih
stvari za kupca poslovnog prostora.
U tom slučaju napred navedene imovinske celine bi se prodavale metodom javne
licitacije. U prvom krugu početna cena bi se utvrdila na osnovu procenjene
likvidacione vrednosti u skladu s izveštajem o proceni vrednosti sastavljenom za
potrebe Agencije za privatizaciju, što će biti predmet posebne odluke nadležnih
organa Kompanije, u skladu sa Statutom. Ukoliko se u prvom krugu navedena
imovinska celina ne proda, onda bi nadležni organi Kompanije razmotrili
svrsishodnost zakazivanja druge licitacije ili pak izdavanje u zakup poslovnog
prostora. Konačnu odluku o prodaji imovine kao i određivanju konačne cene donose
nadležni organi Kompanije, uz saglasnost Agencije za privatizaciju po članu 11
Uredbe o restrukturiranju.
Sredstva ostvarena od prodaje ovih imovinskih celina će se uplaćivati na poseban
namenski račun i koristiće se za:
- namirenje poverilaca koji bi diskontovali svoja potraživanja prema
Kompaniji, u skladu s odlukama nadležnih organa Kompanije i Programom
restrukturiranja, po odbitku;
- provizije za rad Agencije za privatizaciju;
- troškova prodaje
- naknade privatizacionom savetniku za uspešnu prodaju u skladu sa
potpisanim konsultantskim ugovorom između Kompanije i privatizacionog savetnika
- troškova dodatnog socijalnog programa
- rezervisanja sredstava za tekuće održavanje imovinske celine Palate Progres
u srednjoročnom periodu, u skladu s odlukom nadležnog organa Kompanije.
Procenjuje se da je celishodnije da se kancelarijski prostor daje u zakup, zbog moguće
potcenjenosti u trenutnim tržišnim uslovima, kao i radi obezbeđenja tekućih prihoda
za Kompaniju. Trenutno se izdaje 725,25m2 na V spratu (Yugorosgaz), kao i 135,49
m2 na IV spratu (PSG Banatski Dvor). U izgledu je i skoro izdavanje u zakup
preostalog dela na IV spratu pošto se vode preliminarni razgovori sa zainteresovanim
stranama. Do sada nisu preduzete bilo kakve obimnije aktivnosti ka izdavanju
kancelarijskog prostora, s obzirom na neizvestan status Kompanije do uvođenja
restrukturiranja. Rad na tome će se intenzivirati uz pomoć profesionalnih agenata.
U sledećoj fazi, pristupilo bi se pripremi prodaje benzinske stanice locirane u
kompleksu Krnjača, koja je predstavljala zajedničko ulaganje i nad kojom Kompanija
ima manjinsko vlasničko učešće. Ova celina je apsolutno odvojiva od ostatka
kompleksa, a već je bila predmet pokušaja otuđenja u prošlosti, kada su interesovanje
iskazivale kompanije prisutne u sektoru prodaje naftnih derivata.
37
Principi restrukturiranja
Ukoliko se u periodu od šest meseci od usvajanja Programa restrukturiranja ne izda
pretežni deo prostora u okviru Palate Progres ili celine u okviru kompleksa Krnjača,
razmotriće se mogućnost donošenja odluke o prodaji imovinskih celina.
Naredni korak bila bi temeljna analiza moguće prodaje kompleksa u Krnjači, u celini
ili u delovima. Po alternativnom scenariju, već u tom trenutku bi se prešlo na prodaju
kapitala. Osnovni kriterijum koji bi presudio u ovom izboru mogućih opcija bi bila
ekonomska isplativost i stanje obaveza, tj. mogućnost vrednovanja kapitala
Kompanije.
Potrebno je napomenuti da će za objekte u Krnjači kod kojih je u listu nepokretnosti
kao vrsta prava upisano „držalac“, a zbog nepotpune dokumentacije koja ja potrebna
za upis punog prava svojine nad objektom u celini, biti pokrenuti postupci pred
Republičkim geodetskim zavodom za upis vlasništva nad tim objektima.
3.2.6.
Prodaja kapitala Kompanije
Završna faza ovako koncipirane transakcije biće prodaja kapitala Kompanije (koja bi
tada u svom vlasništvu imalа preostale imovinske celine koje ne bi bile predmet
prodaje – videti prethodno poglavlje, uz smanjeni obim obaveza putem poravnanja s
poveriocima uz diskont) metodom javnog tendera, čime bi se, u skladu s tačkom 5.
Odluke o restrukturiranju broj 10-5346/11-316/04, stekli uslovi za punovažnost
otpuštanja duga prema Agenciji za osiguranje depozita i drugim državnim i ostalim
poveriocima koji su u skladu sa Zakonom o privatizaciji prijavili svoja potraživanja i
potpisali zapisnike o usaglašenom stanju obaveza.
38
Download

principe - Kompanija PROGRES