Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)
č. 494 / 14 / 2014
Typ nemovitosti
Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání
v současném stavu
exekuční řízení 117 EX 3892/13-14
Předmět ocenění
Bytová jednotka č. 583/5, LV č. 1406, s podílem na společných částech domu a pozemku 6743/80385
na pozemcích:
pozemek parc.č. St. 711, LV č. 1244
pozemek parc.č. St. 712, LV č. 1244
Adresa
Kraj
Plzeňský kraj
Kat. území
Stod
Část obce dle LV
Stod
Město
Ulice
Stod
Sokolská
Počet obyvatel 3719
č.p.
583, 584
Objednatel
Exekutorský úřad Písek
JUDr. Stanislav Pazderka
Prokopova č.p. 339 č.o. 14
39701 Písek
ČESKÁ REPUBLIKA
Vlastnictví
Bytová jednotka
Tel.
E-mail
IČ
DIČ
Weinerová Dana - Stod, Sokolská 583, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ
835611/1764
Zpracováno pro
Exekutora JUDr. Stanislava Pazderku
Vypracoval
Licence číslo
Ing. Petruš Martin
Senecká 2202/28a
301 00 Plzeň
email: [email protected]
0651
380 120 602
[email protected]
.cz
Počet stran textu 8
Obvyklá cena - současný stav
Započitatelná podl. plocha
Dne
Ke dni
Prohlídka dne
tel: 605 313753
Počet stran příloh
62.82 m2
16.6.2014
12.6.2014
12.6.2014
6
18 000 Kč/m2
1 130 800 Kč
1 130 000 Kč
Jeden milion stotřicet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Komentář k ceně
Ve Stodu se srovnatelné bytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí cca 16-18 tis.Kč/m2 podlahové plochy, podle
lokality umístění, stavebně-technického stavu, vybavení a velikosti podlahové plochy. Oceňovaná bytová jednotka se
nachází ve velmi klidné lokalitě vhodné pro trvalé rodinné bydlení a bytová jednotka je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu po celkové zdařile provedené rekonstrukci. Podle mého názoru se jedná o velmi dobře
obchodovatelnou nemovitou věc na volném realitním trhu.
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
Kladné vlivy : velmi dobrý stav bytu po celkové rekonstrukci, základní občanská vybavenost a služby v místě, dobrá
dopravní dostupnost a obslužnost, zastávka bus do 250 m, vlaková stanice Stod do 250 m, krajská metropole Plzeň cca
25 km
Záporné vlivy : nezateplená budova, bez výtahu, menší pracovní příležitosti v místě, běžný hluk a prach od dopravy z
přilehlé komunikace, železniční trať Plzeň- Domažlice cca 160 m od budovy, parkování negarantované před domem
Podmínky platnosti ceny
Platnost obvyklé ceny současné není ničím podmíněna.
Vyhodnocení rizik
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
ANO
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí
Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace
Zástavní právo zapsané na LV
Na výpisu z KN ze dne 16.6.2014, na LV č. 1406 je v části C - Omezení vlastnického práva zapsáno :
Zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 952.853,81 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro
Raiffeisen stavební spořitelnu a.s., Koněvova 2747/99, Žižkov, 130 00 Praha 3, RČ/IČO : 49241257
Listina : Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr.
Stanislav Pazderka 117 EX-3892/2013-10 ze dne 5.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.3.2014. Zápis proveden
dne 8.4.2014.
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
ANO
Právní zánik stavby
Stavba na cizím pozemku
Dočasná stavba
Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví
Probíhající obnova operátu
Přestavek
Plomba
Přídatné spoluvlastnictví
Věc nemovitá situována v záplavovém území
Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží
Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)
Věc nemovitá v území s přírodními riziky
Ztížený přístup k nemovitosti
Umístění věci nemovité v chráněném území
Umístění věci nemovité v památkové zóně
Umístění věci nemovité v ochranném pásmu
Stavba je v demoličním pásmu
Demograficky negativně zatížená lokalita
Reálná břemena / věcná břemena
Služebnosti
Reálné břemeno doživotního užívání/požívání
Předkupní právo
Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.
Na výpisu z KN ze dne 16.6.2014, na LV č. 1406 je v části C - Omezení vlastnického práva zapsáno :
Zahájení exekuce - pověřený soudní exekutor : JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Písek, Prokopova
339/14, 397 01 Písek.
Listina : Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Písek 117 EX-3892/2013-8 ze
dne 5.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.3.2014. Zápis proveden dne 10.3.2014, uloženo na prac. Písek
Jako související zápis je zde také uveden Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Listina : Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka 117 EX3892/2013-9 ze dne 5.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.3.2014. Zápis proveden dne 8.4.2014, uloženo na
-2-
prac. Plzeň - jih.
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje
Zajišťovací převod práva
Nezbytná cesta
Přednostní pořadí pro jiné právo
Historická zástavní práva převzatá do KN
Výměnek / Budoucí výměnek
Ostatní finanční omezení
Nájemní smlouva
Stavba se zhoršeným technickým stavem
Stavba dlouhou dobu neužívaná
Stavba dlouhou dobu rozestavěná
Výhrada vlastnického práva
Výhrada zpětné koupě
Výhrada zpětného prodeje
Koupě na zkoušku
Výhrada lepšího kupce
Vzdání se náhrady škody na pozemku
Podzemní stavba se samostatným účelovým určením
Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti
Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných
prostředků
Zákaz zcizení nebo zatížení
Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu
Nemovitá věc slouží jako vhodná zástava pro pohledávku ve výši 952.853,81 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro
Raiffeisen stavební spořitelnu a.s. Nemovitost není v současné době předmětem prodeje/ koupě, nebyl předložen žádný
nový návrh kupní smlouvy k vyhodnocení.
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu
Současný vlastník nabyl oceňovanou bytovou jednotku na základě kupní smlouvy ze dne 20.5.2009 s právními účinky
vkladu práva ke dni 17.6.2009. Nabývací titul byl předložen při prohlídce nemovitosti. Sjednaná kupní cena je zde
uvedena ve výši 950.000,- Kč. Podle mého názoru tato kupní cena odpovídala obvyklé ceně v daném místě a čase.
Nebyly zjištěny žádná další rizika nezapsaná na LV.
-3-
Podklady
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1406, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih
16.6.2014.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Stod, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih 16.6.2014.
Původní nabývací titul - Kupní smlouva, vyhotovil Smluvní strany 20.5.2009.
Fotodokumentace, vyhotovil Znalec 12.6.2014.
Situační mapa, vyhotovil Znalec 16.6.2014.
Datum předání kompletních podkladů 16.6.2014
Přílohy
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1406, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih
16.6.2014.
Snímek kat. mapy pro k.ú. Stod, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih 16.6.2014.
Fotodokumentace, vyhotovil Znalec 12.6.2014.
Situační mapa, vyhotovil Znalec 16.6.2014.
Místopis
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu
Město Stod je obcí lokálního významu bývalého okresu Plzeň - jih. Město Stod se nachází jihozápadně od města Plzeň ve
vzdálenosti cca 25 km.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...
Umístění v obci
širší centrum obce
Okolní zástavba sídlištní zástavba
Nemovitost se nachází v katastrálním území Stod v okolní zástavbě obdobných bytových domů v Sokolské ulici. Dopravní
dostupnost je velmi dobrá, parkování je u domu na parkovišti v dosahu 50 m. Dopravní obslužnost je také velmi dobrá zastávka autobusu je do 500 m a vlaková stanice cca 250 m. Základní občanská vybavenost a služby v místě jsou velmi
dobré, v dosahu je škola, školka, nákupní středisko, zdravotnické služby, městský úřad, policie a ostatní služby.
Kompletní občanská vybavenost a služby jsou na okraji Plzně cca 20 km. V místě je možnost napojení na všechny
inženýrské sítě. Přístup je po zpevněné veřejné komunikaci.
Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město)
Hromadná doprava - četnost spojů
dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne
Nákupní možnosti dostupné v místě
Ano
25 Km
Informace o nemovitosti
Jedná se bytovou jednotku č. 583/5 o velikosti 2+1 s příslušenstvím s celkovou podlahovou plochou 68,98 m2. Bytová
jednotka je umístěná ve 3.N.P. ve zděné bytové budově z roku 1959, která má celkem tři nadzemní podlaží a jedno
podzemní podlaží. K bytové jednotce náleží balkon přístupný výhradně z oceňované bytové jednotky a dva sklepy
umístěné v 1.PP. Podle sdělení vlastníka bytové jednotky proběhla v roce 2009 celková rekonstrukce oceňované bytové
jednotky. Budova nemá výtah. Stavebně-technický stav budovy je velmi dobrý - průměrný a stav bytové jednotky je
výborný-velmi dobrý po celkové rekonstrukci z roku 2009. Budova není zateplena. Okna jsou nová plastová zdvojená.
Podíl na společných částech domu č.p. 583 a č.p. 584 a na pozemku parc.č. St. 711 - zastavěná plocha a nádvoří o
výměře 159 m2 a parc.č. St. 712 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174 m2 je 6743/80385. Na nemovitosti nevázne
žádné věcné břemeno. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 952.853,81 Kč s
příslušenstvím s oprávněním pro Raiffeisen stavební spořitelnu a.s. Je zde vyznačeno také zahájení exekuce - pověřený
soudní exekutor : JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Písek, Prokopova 339/14, 397 01 Písek. Jako související
zápis je zde také uveden Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.
Přístup a příjezd k nemovitostem
přímo z veřejné komunikace parc.č. 540/11, 540/8, 562/8, 562/6 ve vlastnictví obce.
Přístupová komunikace
Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.
Příjezdová komunikace nevykazuje závady.
Popis nemovitosti
Byt se nachází v 3.NP
Velikost bytu
2+1
Počet NP domu celkem
Výtah
3
Ne
Počet podlaží bytu
Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1
severozápad, severovýchod,
jihovýchod
Ano
Technický stav
Technický stav domu
velmi dobrý - průměrný
Stáří stavby [roky]
55
Jedná se o zděnou nezateplenou budovu z roku 1959. Střešní tašková krytina je novější. Okna ve společných částech
budovy a vstupní dveře nové plastové.
Technický stav jednotky výborný - velmi dobrý
Opotřebení odhadem %
30
-4-
Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci z roku 2009. Převážně jsou zde nové konstrukce a vybavení bytu.
Minulé rekonstrukce
Budova
po částečné rekonstrukci
Byt (jednotka)
po celkové rekonstrukci
Konstrukce
Rozsah
Rok provedení
Okna
plastová zdvojená
2009
Dveře
vnitřní dýhované dveře Solodoor + obložky
2009
Podlahy
laminátové plovoucí
2009
Instalace
vnitřní rozvody vody, kanalizace, elektro a plynu
2009
Kuchyně
nová kuchyňská linka a zabudované spotřebiče
2009
Sociální zařízení
obklady, dlažby, nová sanitární keramika - koupelna a WC
2009
Vytápění
plynový kotel + ohřev TUV
2009
Krytina
tašková
2000-2010
Popis provedení budovy / jednotky
Konstrukce
Provedení
základy a zemní
s izolací proti zemní vlhkosti
práce
vodorovné
nespalné do nosníků
konstrukce, stropy
krytina střech
pálená tašková jednoduchá
úpravy vnitřních
povrchů
vnitřní obklady
dveře a vrata
povrch podlah
elektroinstalace vč.
bleskosvodu
vnitřní kanalizace
ohřev teplé vody
vápenná omítka štuková
obklad keramický
vchodové plastové, vnitřní hladké
dýhované
laminátové plovoucí
světelný rozvod
svislé a vodorovné potrubí
kombinovaný s ústředním topením
Konstrukce
svislé konstrukce
Provedení
zděné v tloušťce 45 cm
konstrukce střechy
valbová s krovem dřevěným
klempířské
konstrukce
úpravy vnějších
povrchů
schody
okna
měděné
vytápění
vnitřní vodovod
etážové s plynovým kotlem
rozvod studené a teplé
vnitřní plynovod
ost.vnitř.vybavení
(výtahy, VZT,EPS a
pod.)
rozvod plynu
rozvody antén, domácí telefon,
žaluzie
omítka ze škrábaného břízolitu
betonové s povrchem teraso
plastová s dvojsklem
Počet koupelen
1
Vybavení koupelny
vana, sprchový kout, umyvadlo
Počet kuchyní
1
Vybavení kuchyně
kuchyňská linka, sporák plynový, trouba, digestoř, trouba s
mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
PENB k dispozici
Ne
PENB zákonná povinnost
Ne
1.NP bytu - výčet místností
kuchyně
pokoj
pokoj
předsíň
koupelna
WC
sklep
sklep
balkon
plocha
10.40
17.60
14.30
3.65
8.70
2.00
6.48
4.30
1.55
Součet ploch za podlaží
-5-
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
koeficient KZp
započit. plocha
1.0
10.40 m2
1.0
17.60 m2
1.0
14.30 m2
1.0
3.65 m2
1.0
8.70 m2
1.0
2.00 m2
0.5
3.24 m2
0.5
2.15 m2
0.5
0.78 m2
68.98 m2
62.82 m2
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 7.6.2014
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Byt se nachází v 3.NP
Počet NP domu celkem
4
Počet podlaží bytu 1
Velikost bytu
2+1
Výtah
Ne
Podlahová plocha
60.0
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
1 060 000 Kč
5 %
1 007 000 Kč
m2
17 700 Kč/m2
16 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Byt 2+1, V Háječku, Stod
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej družstevního bytu 2+1, 60m2, 3. NP, cihlová budova, sklep, ve městě Stod.
Byt je ve velmi dobrém stavu, vytápění a ohřev vody zajištěno plynovou kotelnou pro každý vchod zvlášť. Byt je možno v
roce 2015 odkoupit do osobního vlastnictví s doplatkem družstvu. V místě je veškerá občanská vybavenost. Více
informací v RK. Ev. číslo: 188.
Porovnání srovnatelné nemovitosti s oceňovanou nemovitostí :
Výhody: nezjištěny
Nevýhody: družstevní vlastnictví
Srovnatelné: lokalita, podlahová plocha, po celkové rekonstrukci, typ budovy, umístění bytu v budově
2. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 12.6.2014
Konstrukční provedení
Stavba montovaná
Byt se nachází v 2.NP
Počet NP domu celkem
4
Počet podlaží bytu 1
Velikost bytu
2+1
Výtah
Ne
Podlahová plocha
58.0
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
1 000 000 Kč
5 %
950 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
-6-
m2
17 200 Kč/m2
16 400 Kč/m2
Byt 2+1, Sokolská ulice, Stod
Prodej družstevního bytu 2+1 ve Stodě. Naše společnost Vám nabízí k prodeji pěkný, družstevní byt 2+1 s lodžií o
celkové ploše 58 m2 ve městě Stod, ulice Sokolská. Bytová jednotka se nachází v 1. patře panelového domu. Dům prošel
kompletní rekonstrukcí – nová střecha, zateplení, fasáda, plastová okna, vchodové dveře, rozvody vody, zvonky a nová
plynová kotelna. Byt se skládá z chodby, kde se nachází vestavěná skříň dělaná na míru, kuchyně, koupelny, toalety a
dvou pokojů. Bytová jednotka prošla kompletní rekonstrukcí – nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči,
sádrokartonové jádro, elektřina v mědi, nová koupelna s rohovou vanou, lodžie a podlahy. K bytu náleží sklep o výměře
2 m2, lze využívat také sušárnu a kočárkovnu. Parkovat lze před domem. Byt je možné převést do osobního vlastnictví,
lze čerpat úvěrem. Veškeré poplatky včetně splátky anuity, která činí 856,- Kč za měsíc, jsou 3 561,- Kč za měsíc včetně
všech energií. Město Stod má veškerou občanskou vybavenost – škola, školka, obchody, nemocnice, pošta. Dopravní
obslužnost je zajištěna ČSAD i ČD. Velmi klidné a příjemné bydlení, vřele doporučuji.
Porovnání srovnatelné nemovitosti s oceňovanou nemovitostí :
Výhody: zateplená budova
Nevýhody: družstevní vlastnictví, panelová budova, menší podlahová plocha
Srovnatelné: lokalita, podlahová plocha, po celkové rekonstrukci
3. srovnatelná nemovitost
Zdroj informace
realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 12.6.2014
Konstrukční provedení
Stavba zděná
Byt se nachází v 4.NP
Počet NP domu celkem
4
Počet podlaží bytu 1
Velikost bytu
2 + k.k.
Výtah
Ne
Podlahová plocha
46.0
Cena za nemovitost
Redukce ceny
Redukovaná cena
880 000 Kč
5 %
836 000 Kč
m2
19 100 Kč/m2
18 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
Byt 2+kk, Stod
Nabízíme Vám k prodeji velmi pěkný byt 2+kk v družstevním vlastnictví o výměře 46m2. Nemovitost se nachází v 1.patře
cihlového domu s výtahem ve Stodě. V bytě je kuchyňskou linka s barem. V koupelně je vana a umyvadlo i s místem na
pračku. WC je oddělené. V celém bytě je položena plovoucí podlaha. Vytápění je centrálním plynovým kotlem, který
zajišťuje i ohřev vody. Samozřejmostí jsou plastová okna. K bytu náleží velká sklepní kóje. Parkování přímo před domem.
Jedná se o velmi kvalitní bydlení v blízkosti krajského města Plzně. Zároveň je to klidné bydlení s výbornou občanskou
vybaveností. V blízkosti škola, obchod, školka, pošta, lékař. Byt je volný ihned. Pro bližší informace, či prohlídku volejte
na níže uvedené telefonní číslo.
-7-
Vyhodnocení srovnávací metody
Rozpětí redukovaných cen
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
16 400 - 18 200 Kč/m2
836 000 - 1 007 000 Kč
18 000 Kč/m2
Ve městě Stod existuje méně rozvinutý realitní trh s obdobnými nemovitostmi. V současné době se přesto inzerují nabízejí k prodeji srovnatelné bytové jednotky ve srovnatelných lokalitách na veřejných realitních serverech. Podle mého
názoru je oceňovaná nemovitost dobře obchodovatelná za 6-12 měs. Jedná se o byt ve velmi dobrém stavu po celkové
rekonstrukci v nezateplené zděné budově z roku 1959.
Výhody : velmi dobrý stav bytové jednotky po celkové rekonstrukci, základní občanská vybavenost a služby v místě,
dobrá dopravní dostupnost a obslužnost, zastávka bus do 250 m, vlaková stanice do 250 m, krajská metropole Plzeň cca
25 km
Nevýhody : nezateplená budova, menší pracovní příležitosti v místě, běžný hluk a prach od dopravy z přilehlé
komunikace, železniční trať Plzeň- Domažlice cca 160 m od budovy, parkování negarantované před domem
Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu
Nemovitost je
užívána vlastníkem
Vypracoval
Licence číslo
0651
Ing. Petruš Martin
Senecká 2202/28a
301 00 Plzeň
podpis
Znalecká doložka :
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni
ze dne 23.11.2005 pod č.j. Spr 40/2005, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 494/14/2014 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2014.
-8-
Fotodokumentace
Kuchyně
Obývací pokoj
Koupelna
WC
Ložnice
Předsíň
-9-
Fotodokumentace
Sklep I
Sklep II
Balkon
Příjezdová komunikace - Sokolská ulice
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Download

Byt Stod_Weinerová_full - Exekutorský úřad Písek / JUDr. Stanislav