Gayrimenkul Değerleme Esasları
Deneme Sınavı II
1)
4) Aşağıdakilerden hangisi piyasaya dayalı Değerleme yaklaşımlarından biridir?
A) Satışların karşılaştırılması yaklaşımı
B) Yararlılık yaklaşımı
C) En verimli ve en iyi kullanım yaklaşımı
D) Amortismana tabi tutulmuş yerine koyma maliyeti yaklaşımı
E) Özel alıcı değeri yaklaşımı
Konut bölgesinde bulunan dikdörtgen
biçimindeki ve ara parsel konumundaki
emsal A ve B arsalarının arka bahçe
uzunlukları 8 metredir. Bu arsaların değerleri oranı (A/B) kaçtır?
0,92
1,09
1,15
1,22
1,81
2) 120.000 TL kredi kullanılarak satın
alınan ve 800 TL/ay kredi ödemesi yapılan konut için borç kapsama oranı 1,50
dir. Konutun işletme gideri 100 TL/ay ve
kredi/değer oranı 0,75 olduğuna göre
brüt kira çarpanı yaklaşık kaçtır?
AKTİF AKADEMİ
A)
B)
C)
D)
E)
5) Fiziksel yıpranma ile ilgili aşağıdaki
ifadelerden hangisi yanlıştır?
A) 10,25
B) 12,50
C) 14,57
D) 15,50
E) 17,25
A) Düzeltilebilen fiziksel yıpranma; herkes
tarafından görülebilen çatı, dış cephe gibi
yıpranmalardır.
B) Fiziksel yıpranma kapsamında, yapının
demode olması veya kullanışsızlığının neden olduğu değer kayıpları da dikkate alınır.
C) Düzeltilemeyen fiziksel yıpranma; yapının temelinde ya da ana iskeletinde oluşan
ve düzeltilmesi teknik olarak oldukça zor
olan ve ekonomik olmayan aşınmaları içerir.
D) Fiziksel yıpranma; düzeltilebilen ve düzeltilemeyen fiziksel yıpranma olarak iki
grupta incelenebilir.
E) Fiziksel yıpranma, yapı malzemelerinin
teknik ömürlerini doldurması sürecinde
oluşan eskime ve yıpranmalardır.
3) 160.000 TL kredi kullanarak alınmış
bir konutun kapitalizasyon oranı 0,08 ve
borç kapsama oranı 1,60'tır. Alınan kredinin 1,25 katı değerde olan konutun
kredi geri ödeme tutarı yaklaşık kaç
TL/ay'dır?
6) Yeniden yapım maliyet bedeli 800
TL/m2 olan 150 m2 yüzölçümlü 20 yaşındaki bir binanın arsa payı değeri
80.000 TL ve konutta oluşmuş işlevsel
yıpranma tutarı 10.000 TL dir. Fiziksel
yıpranmanın doğrusal gerçekleştiği varsayımı altında taşınmaza 160.000 TL
değer takdir edildiğine göre yapı kalan
ömrü kaç yıldır?
A) 633
B) 733
C) 800
D) 833
E) 933
A) 10
B) 30
C) 50
D) 60
E) 80
1
Aktif Akademi Eğitim Merkezi
7) Rayici 220.000 TL olan bir işyerini
satın almak üzere 15 yıl vadeli aylık
%1,10 faizli ipotekli kredi kullanılmıştır.
Kredi geri ödemesi 1.500 TL/ay olduğuna göre kredi/değer oranı kaçtır?
10) Brüt gelir çarpanının 20 olduğu bir
yörede bulunan 800 TL/ay brüt kira geliri getiren bir konut için işletme giderleri
1.800
TL/yıl
olduğuna
göre
kapitalizasyon oranı yüzde kaçtır?
A) 0,53
B) 0,59
C) 0,67
D) 0,73
E) 0,83
A) 4
B) 5
C) 6
D) 7
E) 8
8) Belirli ilde ya da ilçede geçerli
kapitalizasyon oranının düşük veya çarpan katsayısının yüksek çıkması aşağıdakilerden hangisinin ortaya çıkmasını
sağlar?
AKTİF AKADEMİ
A) Taşınmaz ve tamamlayıcı parçalarının
değerlerinin nispi olarak sabitlenmesine
neden olur.
B) Taşınmazın yıllık ortalama net geliri ve
net kira gelirinin azalmasına yol açar.
C) Gelir yöntemine göre hesaplanan taşınmaz değerinin sabit kalmasına neden olur.
D) Taşınmaz ve tamamlayıcı parçalarının
değerlerinin düşmesine yol açar.
E) Gelir yöntemine göre hesaplanan taşınmaz değerlerinin yükselmesini sağlar.
11. ve 12. sorular aşağıdaki bilgilere
göre cevaplandırılacaktır.
A) 528.000
B) 529.200
C) 535.200
D) 600.000
E) 606.000
9)
Veri
A
Faturalanan kira (TL) 21.600
B
C
16.800 15.000
19.800
14.700 13.750
Toplanmış kira (TL)
11) Kiralanabilir birim sayısı 50, aylık
brüt kira geliri
birim başına 1.000 TL/ay, boşluk kaybı
%10 ve toplamakaybı %2 olan bir büro
binasının kira dışındaki gelirleri toplamı
6.000 TL/yıl’dır.Bu bilgilere göre, büro
binasının potansiyel brüt geliri kaç
TL/yıl’dır?
Yukarıdaki tabloda, toplama kaybı oranı
bulunacak bir bölgedeki A, B ve C taşınmazlarına ait faturalanan ve toplanmış kira tutarları verilmiştir. Buna göre,
bölgenin toplama kaybı oranı kaçtır?
12) Yukarıdaki bilgilere göre, büro binasının efektif (fiili) brüt geliri kaç TL/yıl
dır?
A) 0,10
B) 0,11
C) 0,32
D) 0,45
E) 0,90
A) 528.000
B) 529.200
C) 535.200
D) 600.000
E) 606.000
2
Gayrimenkul Değerleme Esasları
Deneme Sınavı II
13) Metrekare değeri 1.000 TL olan emsal A parselinin, alanı 1.200 m2, kat adedi katsayısı 3,2 ve kat adedi 8 dir. Değeri
bulunacak B parselinin ise; alanı 1.000
m2, kat adedi katsayısı 1,8 ve kat adedi 6
olduğuna göre toplam değeri kaç TL dir?
17) Aşağıdakilerden hangisi ipotek kredisi türlerinden değildir?
A) Ayarlanabilir faizli ipotek kredileri
B) Sabit faizli ipotek kredileri
C) İndirimli ipotekli krediler
D) Balon ödemeli ipotek kredileri
E) Serbest ipotek kredileri
A) 468.750
B) 562.500
C) 1.777.778
D) 2.370.370
E) 27.000.000
18) Aşağıdakilerden hangisi belirli bir
taşınmazın net faaliyet gelirinin analizinde değerleme uzmanı tarafından faaliyet giderleri kapsamında dikkate alınmaz?
A) 77.067
B) 145.879
C) 193.165
D) 366.835
E) 482.933
AKTİF AKADEMİ
14) Taşınmaz net geliri 19.880 TL, arsa
değeri 280.000 TL, arsa kapitalizasyon
oranı 0,12 ve yapı kapitalizasyon oranı
0,1580 olan bir taşınmazın değeri kaçTL
dir?
A) Taşınmazın sigorta giderleri
B) İpotek taksitleri
C) Taşınmazın yönetim giderleri
D) Taşınmazın ısıtma, soğutma ve elektrik
giderleri
E) Taşınmazın yıllık tamir ve bakım giderleri
19) Aşağıdakilerden hangisi değerleme
yaklaşımlarından biri değildir?
15) Aşağıdakilerden hangisi bankaların
ipotek kredileri nedeniyle maruz kalabilecekleri risklerden biri değildir?
A) Vergi
B) Pazar
C) Gelir kapitalizasyonu
D) Satışların karşılaştırılması
E) Maliyet
A) Derecelendirme riski
B) Erken ödeme riski
C) Faiz oranı riski
D) Likidite riski
E) Temerrüt riski
16) Geri ödeme tutarları başlangıçta düşük tutulan, sonraki dönemlerde ise kademeli olarak arttırılan ipotek kredisi
türü aşağıdakilerden hangisidir?
20) Her yılın sonunda olmak üzere 15 yıl
boyunca yıllık %15 faiz oranı üzerinden
bankaya yatırılacak olan 3.800 TL lik
tasarrufun bugünkü değeri yaklaşık kaç
TL dir?
A) Eşit anapara ödemeli ipotek kredileri
B) İndirimli ipotek kredileri
C) Ayarlanabilir faizli ipotek kredileri
D) Artan ödemeli ipotek kredileri
E) Karma ipotek kredileri
A) 21.595
B) 22.220
C) 27.497
D) 28.356
E) 39.714
3
Aktif Akademi Eğitim Merkezi
21) Yıllık faiz oranı %9,7 üzerinden ve
yılda 6 kez faiz ödemesi yapılarak 4 yılsonunda 65.000 TL elde edebilmek için
bugün bankaya yaklaşık kaç TL yatırılmalıdır?
24)
I. Karşılaştırma yöntemi
II. Gelir yöntemi
III. Fiili Yaş-Ekonomik ömür hesabı
Yukarıdaki yöntemlerden hangileri yapıdaki yıpranma tutarının belirlenmesinde kullanılan doğrudan analiz yöntemlerindendir?
A) 33.990
B) 38.763
C) 44.234
D) 49.618
E) 55.550
A) Yalnız I
B) Yalnız III
C) I ve II
D) I ve III
E) I, II ve III
1000 TL maliyetli X gayrimenkul projesinin nakit akımları yukarıdaki tabloda
verilmiştir. Iskonto oranı %20 olduğunda projenin net bugünkü değeri kaç TL
dir?
AKTİF AKADEMİ
22)
A) 2805
B) 3025
C) 3085
D) 4085
E) 4105
25)
I. Aşınma tutarları
II. Boşluk kayıpları
III. Güncelleme çarpanları
IV. İşletme giderleri
V. Toplama kayıpları
Gelir yöntemine göre yapılacak değerlemelerin veri analizinde yukarıdakilerden
hangileri kullanılır?
A) II ve V
B) I, II ve V
C) I, III ve IV
D) II, III ve V
E) II, IV ve V
23) Borç veren kişi ve kuruluşlar tarafından kredi isteklisi gerçek ve tüzel kişilerden talep edilen; yıllık borç ödeme
tutarının toplam borca oranına ne ad
verilir?
A) Cari oran
B) İpotek sabitesi
C) Almaşık veya alternatif maliyet
D) Ortalama sermaye maliyeti
E) Fırsat maliyeti
4
Gayrimenkul Değerleme Esasları
Cevap Anahtarı
GAYRĠMENKUL DEĞERLEME
ESASLARI
DENEME SINAVI II
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
D
A
D
A
B
D
A
E
A
A
D
C
B
C
A
D
E
B
A
B
C
C
B
B
E
Download

Gayrimenkul Değerleme Esasları