Dugoročni zakup zemljišta u državnoj
svojini i razvoj projekata – praktična
iskustva
→ Ivana Panić
→ Slaven Moravčević
Korišćenje ili raspolaganje zemljištem u državnoj svojini tokom
zakupa i nakon njega je kontroverzno pitanje. Autori ovog teksta
dele neka od svojih iskustava u toj oblasti.
Uvod
Imovina u državnoj svojini i svojini opštine može se davati u zakup na period
do 90 godina, uz prethodno odobrenje Skupštine Crne Gore. U slučaju
zemljišta na kojem je predviđena izgradnja turističkog kompleksa, stambenih
zgrada ili vila najčešće je potrebno da pitanja finansiranja budu unapred
određena u postupku javnog nadmetanja. Kada je reč o zemljištu predviđenom za izgradnju vila, zakupac može dobiti pravo svojine na zemljištu
ispod vila i oko njih, koje je neophodno za njihovu redovnu upotrebu.
U praksi, korišćenje/raspolaganje zemljištem u zakupu tokom i nakon isteka
perioda zakupa je najkontroverzniji aspekat ovog pravnog pitanja.
Dugoročni zakup zemljišta u državnoj svojini prema važećim
zakonima
Opšte odredbe
Prema Zakonu o državnoj imovini (ZDI), dobra u svojini Crne Gore ili imovini
opštine mogu se ugovorom dati u zakup (i) do 30 godina, odlukom Vlade
Crne Gore, odnosno nadležnog organa opštine, ili (ii) do 90 godina, odlukom
Skupštine, na predlog Vlade. Skupština Crne Gore, na predlog Vlade, odlučuje
i o raspolaganju državnom imovinom u vrednosti iznad 150.000.000 evra.
Raspolaganje dobrima u državnoj svojini vrši se javnim nadmetanjem ili na
osnovu prikupljenih ponuda, a izuzetno neposrednom pogodbom. Kad je
predmet zakupa zemljište na kome je predviđena gradnja hotelsko turističkog
kompleksa, zakupodavac može dati saglasnost zakupcu na otuđenje objekta
izgrađenog na tom zemljištu, u skladu sa planskom dokumentacijom i ugovorom o zakupu. Dalje, kada je predmet zakupa zemljište na kome je predviđena gradnja vila, zakupcu se, uz svojinu na objektu, može preneti i pravo
svojine na zakupljenom zemljištu ispod objekta i oko njih i koje je neophodno
za njegovu redovnu upotrebu, u skladu sa planskom dokumentacijom i ugovorom o zakupu, uz plaćanje tržišne naknade.
Morsko dobro
Ugovorom o dugoročnom zakupu predviđeni su svi uslovi zakupa. Treba,
međutim, pomenuti da ukoliko zakupljeno zemljište obuhvata i morsko
dobro, taj deo zemljišta se ne može davati u zakup pošto je morsko dobro
prirodno bogatstvo, čije davanje u zakup ili raspolaganje istim nije dozvoljeno.
Međutim, prema postupku predviđenom Zakonom o moru Crne Gore,
korišćenje takvog zemljišta može se odobriti zakupcu ugovorom zaključenim
sa javnim preduzećem zaduženim za zaštitu morskog dobra Crne Gore (JP
Morsko Dobro).
Skorija praksa u Crnoj Gori je da se, umesto dva odvojena ugovora (jednog sa
Vladom Crne Gore, a drugog sa JP Morsko Dobro), zaključi tripartitni ugovor
o zakupu, čije su ugovorne strane Vlada kao zakupodavac, investitor kao zakupac i JP Morsko Dobro kao davalac prava korišćenja na delu zakupljenog
zemljišta koje predstavlja morsko bogatstvo.
Raspolaganje zemljištem/objektima u državnoj svojini
Prilikom razvoja projekata izgradnje objekata na zemljištu u državnoj svojini,
naročito u vezi sa finansiranjem, postavlja se pitanje da li investitor ima pravo
da proda ili založi (i) izgrađene objekte/zgrade i (ii) zakupljeno zemljište.
Opšte pravilo glasi da lice/društvo koje zalaže objekat kao sredstvo
obezbeđenja svojih/drugih dugova mora biti vlasnik založene imovine. Stoga
nije dozvoljeno raspolaganje zakupljenim zemljištem (osim putem
podzakupa/ustupanja svojinskih ovlašćenja) i zalaganje istog. S druge strane,
vlasnik/graditelj objekta može biti upisan u registar nepokretnosti kao vlasnik
objekta čim pribavi odgovarajuće građevinske/upotrebne dozvole, pa tada
može objektom i raspolagati.
Hipoteka se uspostavlja upisom u registar nepokretnosti Crne Gore. Predmet
hipoteke može biti pojedinačno određena i likvidna nepokretnost, ili udeo
prava svojine na nepokretnosti. Ukoliko se vrednost založene imovine poveća
tokom perioda hipoteke, hipoteka se odnosi i na tu uvećanu vrednost. Predmet hipoteke može biti i objekat u izgradnji ili neki njegov deo (stan, kancelarija, garaža), pod uslovom da je za objekat izdata punovažna građevinska
dozvola. Hipoteka na objektu u izgradnji registruje se na zemljištu na kojem se
objekat gradi; nakon evidentiranja objekta u registru nepokretnosti, hipoteka
na izgrađenom objektu ili njegovom delu uspostavlja se po službenoj
dužnosti.
Raspolaganje izgrađenim objektima/zgradama Međutim, suprotno opštem pravilu, ugovori o dugoročnom zakupu obično
predviđaju određena ograničenja raspolaganja objektima u izgradnji. Razlog za
uvođenje tih ograničenja je kako bi se sprečio odliv sredstava pre okončanja
projekta (investiranje sredstava). Naime, iako je Vlada najčešće ovlašćena da
raskine ugovor u slučaju kršenja obaveza od strane investitora (npr. nepoštovanje investicionog plana), pitanje je kako povratiti/ponovo steći vlasništvo
nad objektima koji su od investitora u dobroj veri kupila treća lica?
U tom kontekstu, najčešća ograničenja u ugovorima o dugoročnom zakupu
su sledeća:
Za raspolaganje objektima potrebno je prethodno pisano odobrenje vlade.
Za uspostavljanje/aktiviranje hipoteke na objektima (tj. prenos prava svojine) potrebno je prethodno pisano odobrenje vlade.
(Ponekad za samo uspostavljanje hipoteke u korist nosioca projekta
trećeg lica nije potrebno prethodno pisano odobrenje vlade, a za aktiviranje hipoteke [tj. prenos prava svojine putem založnog prava] jeste.)
Konačno, treba pomenuti da se i ograničenja slična opisanim mogu naći i u
ugovorima o prodaji i razvoju državne imovine.
Raspolaganje zakupljenim zemljištem
Kao što je navedeno iznad, prema važećim zakonima Crne Gore, hipoteka na
zemljištu može se uspostaviti isključivo na zemljištu u svojini, dok se u slučaju
zemljišta u zakupu može raspolagati samo zemljištem ispod vila, kao i onog
koje je neophodno za njihovu upotrebu (pod uslovom da je to zemljište kupio
investitor).
U ugovorima o zakupu Vlada najčešće nije u obavezi da zajmodavcima dozvoli
uspostavljanje bilo kakvog obezbeđenja na nekoj lokaciji ili njenom delu koji su
u svojini vlade… Stoga, pored zemljišta ispod i u funkciji vila se hipoteka može
uspostaviti isključivo na objektima/zgradama (na osnovu građevinske dozvole), a ne i na zemljištu oko stambenih zgrada ili nekom drugom delu lokacije.
Najznačajniji građevinski projekti u Crnoj Gori
zasnovani su na dugoročnom zakupu zemljišta od
strane Vlade. Period zakupa je obično 90 godina.
Download

Dugorocni zakup zemljista u drzavnoj svojini i razvoj projekata